5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Roddaren 1, Tallstigen 1, Skogsvik, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Niklas och Kari Forsén Uppdragsgivare Kari Forsén Närvarande vid besiktningen Kari Forsén Per Lundman, del av besiktningstiden Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Måndag 2017-09-25 / 2017 0184 Väderlek Ca 18 º C, solsken Byggnaden 1-2-plans villa uppförd 1965 Övriga byggnader Poolhus Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Betongplatta, krypgrund Grundmurar Lättbetong, betonghålsten, betong Bjälklag Lättbetong Stomme Lättbetong Fasad Puts, ( träpanel ) Yttertak Betongpannor Uppvärmning Bergvärme Ventilation Mekanisk från- och tilluft med värmeåtervinning
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Det föreligger inga problem med elsystemet. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Radonmätning har utförts år 2006 2007. Årsmedelvärde av radon = 150 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2007-03-21. Friområde finns nära fastigheten. Öppna spisarna nyttjas och fungerar. Det är ej känt när öppna spisarnas rökgångar är provtryckta. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad Hussockel m m - Sockeln är putsad. Det noterades några mindre sprickförekomster vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.
7 Fasad - Fasaden består till större del av puts och har endast stickprovskontrollerats. Inga speciella noteringar. Det är ej lämpligt med växter mot fasad och grund. Fasaden består till mindre del av stående och liggande träpanel. Inga speciella noteringar. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats och är till större del treglas isolerglas från senare år. Några treglas isolerglasfönster är äldre och några fönster är kopplade tvåglas. Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutorna. Inga speciella noteringar. Yttertak - Takbeklädnaden består av betongpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har stickprovsbesiktigats. Taket är enligt uppgift omlagt med ny underlagspapp, läkt och nya takpannor år 2005. Normal livslängd för liknande takkonstruktioner bedömes till 40-50 år. En takpanna mot baksidan är sprucken och bör bytas ut. Mossa finns i mindre omfattning på taket. Parabolrörets gummiduk är lokalt sprucken och bör bytas ut. Garage - Utrymmet belamrat och endast delvis besiktningsbart. Besiktning av utrymmet ingår i köparens undersökningsplikt. På åtkomliga delar har inget avvikande noterats. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Radonsugsfläkt tillverkad år 2003 finns i utrymmet. Förråd
8 INVÄNDIGT Krypgrund Allmänt - Grundläggningen är till mindre del utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador ( fukt mögel- och rötskador ) i bjälklag och anslutande konstruktionsdelar. Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t.ex. misslukter som kan spridas upp till ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t.ex. när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det skall vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material ( trä m.m.). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund, bl.a. via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar eller installation av avfuktare. Markplast saknas i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt.
9 Souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. Det noterades Platonmatta i golvkonstruktionen i kök och det bedömes vara sannolikt att övriga påbyggda golvkonstruktioner mot betongplattan är utförda med Platonmatta mellan betonggolv och ovanliggande golvkonstruktion. - Grundmurar är enligt uppgift från föregående ägare omisolerade / omdränerade ca år 1999. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. - VA-serviser ( vatten- och avloppsledning från hus till gata ) bedömes vara från byggnadsåret.
10 Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2003 respektive år 2017. Elhäll är enligt uppgift från år 2017. Det noterades dropptendens från vattenledning i underskåp under diskbänken samt fuktfläckar på väggskiva i anslutning till skåpsbotten. Åtgärdsbehov. Det rekommenderas att förse skåpsbotten i underskåp under diskbänken med ett läckageskydd. Läckageskydd saknas under kyl / frys. Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2005. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet. Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Det finns en förhöjningsring i golvbrunnen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. Vattenledning med Ballofixkoppling till vänster om duschplatsen bör förses med täcklock. Källarentré Allrum 1 Sovrum Hall - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
11 Allrum 2 - Öppen spis finns i utrymmet. Terrassdörren är något otät. Wc-rum - Utrymmet är utfört med mosaikplattor på väggar och plastmatta på golv och är enligt uppgift renoverat år 2006. Tvättstället är ej utbytt i samband med renoveringen. Tvättstuga med duschplats - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv med okänt renoveringsår. Väggkakling i duschplatsen är enligt uppgift utförd år 2006. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar i duschplatsen. Väggkakling i övrig del av utrymmet är enligt uppgift utförd utan bakomliggande fuktspärrar år 2017. Delrenoveringar av våtutrymmen är ej att rekommendera. Elgolvvärme i utrymmet. Delrenoveringar av våtutrymmen är ej att rekommendera. De två golvbrunnarna är äldre rostskadade gjutjärnsgolvbrunnar och har ej bytts ut i samband med renoveringen vilket kan innebära inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring. Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod i duschplatsen. Det finns lokal golvlutning mot tvättmaskinens golvbrunn närmast golvbrunnen. Tvättmaskinen är enligt uppgift från år 2010. Torktumlaren är tillverkad år 1986.
12 Pannrum - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv. Bergvärmepump tillverkad år 1999 och separat ackumulatortank som bedömes vara av samma ålder finns i utrymmet. Kompressorn i bergvärmepumpen är enligt uppgift utbytt år 2013. Normal förväntad livslängd för bergvärmeanläggningen är snart uppnådd. Poolutrustning finns i utrymmet. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Tankrum - Kontroll bör utföras med Danderyds kommun om det erfordras några åtgärder beträffande oljetanken. Övrigt souterrainvåning - Det noterades en del mindre sprickförekomster i grundmurar vilket är vanligt förekommande för lättbetongkonstruktioner. Bottenvåning Hall - Klinkergolv med vattenburen golvvärme i utrymmet är enligt uppgift från år 2004. Golvvärmefördelare för vattenburen golvvärme saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004. Inre hall
13 Badrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat under föregående ägares tid, bedömt 1990-tal. Med tanke på bedömt renoveringsår bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och dåtidens tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara acceptabel till fullgod under badkaret. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Fönstret är olämpligt placerat ur duschsynpunkt och bör skyddas vid duschning. Wc-stol och tvättställ är utbytta. Funktionen av vred för badkarets bottenventil är defekt. Sovrum 1 Sovrum 2 Balkong Sovrum 3 Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. Arbetsrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Skjutglaspartiet mot altanen är tillverkat år 2007. Altan
14 Matplats - Klinkergolv med elgolvvärme i utrymmet. Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet. Inga speciella noteringar. Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2003 respektive år 2017. Elgolvvärme i utrymmet. Elhällen är enligt uppgift från år 2017. Diskmaskinen är tillverkad år 2007. Det rekommenderas att förse skåpsbotten i underskåp under diskbänken med ett läckageskydd. Det rekommenderas att fästa upp diskmaskinens avloppsslang i underskåp under diskbänken. Läckageskydd saknas under kyl / frys. Vind - Vindsbjälklagets isolering består av mineralull med en underliggande diffusionsspärr av plast. Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. Det noterades några torra fuktfläckar på råspont i takfallen. Fläckarna bedömes ha uppkommit innan taket lades om. Ventilationsaggregat finns i utrymmet. Övrigt - Utvändig pool är enligt uppgift från tidigare ägare anlagd ca år 1999. Poolanläggning med kringutrustning fungerar enligt uppgift utan problem. Poolanläggning med kringutrustning har ej besiktigats.
15 Poolhus - Byggnaden har ej besiktigats. RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under krypgrund. - Rostskadade gjutjärnsgolvbrunnar innebär risk för uppkomst av fuktrelaterade skador. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2017-09-26 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling