Granskningsutlåtande 1(13) tillhörande detaljplan för fastigheten Planen 4 med närområde inom Ektorp i Norrköping den 23 maj 2018 ANTAGANDEHANDLING Antagen i SPN: 2018-06-12, 144 Laga kraft: 2018-11-09 Genomförandetidens sista dag: 2023-11-09
2(13) Granskningsutlåtande Rubricerad detaljplan med tillhörande handlingar har varit utställd för granskning under tiden den 5 februari 2018 till och med den 26 februari 2018 efter föregående annonsering i Folkbladet och Norrköpings Tidningar. Planen var utställd i förvaltningshuset Rosen, Trädgårdsgatan 21. Allmänt samrådsmöte hölls torsdagen den 18 maj 2017, klockan 17.30 19.00 i förvaltningshuset Rosen efter föregående annonsering i lokalpressen. Samråd har skett genom remissförfarande med de berörda samt med statliga och kommunala instanser. Samråd har också förts med berörda sakägare och intressenten enskilt. Yttranden som inkom under samrådsskedet finns sammanställda i samrådsredogörelsen som skickades ut till berörda. De nedanstående synpunkterna har kommit in under remisstiden: Länsstyrelsen 2018-02-23 Kommunala instanser Bygg och miljökontoret, Bygglov och Miljöskydd 2018-02-28 Tekniska kontoret 2018-02-16 2018-02-19 Räddningstjänsten Östra Götaland 2018-02-02 Norrköping Vatten och Avfall AB 2018-02-26 Berörda statliga verk, företag och intresseorganisationer E.ON Energidistribution AB 2018-02-20 E.ON Energilösningar AB 2018-02-26 Tele2 Sverige AB 2018-01-31 Norrköpings flygplats 2018-02-23 Trafikverket 2018-02-19
3(13) Berörd allmänhet och fastighetsägare Se bilaga. Numrering av synpunktsförfattare följer nummerordningen i bilagan. Synpunktsförfattare 01 2018-02-26 Sent inkomna remissvar Efter att remisstiden har gått ut den 26 februari 2018 har nedanstående yttrande kommit in. Bygg och miljökontoret, Bygglov och Miljöskydd 2018-02-28 Ändringar som gjorts i plankartan: Bestämmelsen BC1 (bostäder med centrumverksamhet i bottenvåningen) har ändrats till B1C (bostäder med centrumverksamhet i bottenvåningen, centrumverksamhet). Generell bestämmelse som reglerar utformningen av bebyggelsen har lagts till. Under Utformning och omfattning har högsta totalhöjd reglerats istället för högsta byggnadshöjd. Generell bestämmelse om att riktvärden för trafikbuller inte får överskridas har lagts till. Generell bestämmelse om att startbesked för nybyggnation inte får ges innan markföroreningar har sanerats. Upplysning om att innan markarbeten utförs ska en anmälan om avhjälpandeåtgärd lämnas till bygg- och miljökontoret i enlighet med 10 kapitlet i miljöbalken (MB) har lagts till på kartan. Planbestämmelsen som reglerar kryssmarken (mark som endast får bebyggas med komplementbyggnader) har kompletterats med information om antal parkeringar som är tillåtet på kryssmarken. Utnyttjandegraden beträffande största byggnadsarea ovan mark har kompletterats så att balkonger och skärmtak får finns utöver angiven byggnadsarea. Text som beskriver prikmarken (mark som inte får bebyggas) har kompletterats så att skärmtak och balkonger tillåts skjuta ut 2,0 meter utanför egenskapsgräns med frihöjd på minst 3,0 meter ovan mark.
4(13) Ändringar som gjorts i tillhörande planhandlingar: Planbeskrivningen har kompletterats med information om utformningen av bebyggelse, markföroreningar, buller, flyghinder, dagvatten samt mark- och vattenanvändning. Planbeskrivningen har kompletterats beträffande syftet och genomförandet av detaljplan. Behovsbedömningen har justerats beträffande påverkan på mark, lagstiftade skydd, kulturmiljö och jämställdhet. Sammandrag av inkomna synpunkter och komentar Länsstyrelsen Hälsa och säkerhet Markföroreningar Länsstyrelsen bedömer det som positivt att planhandlingarna inför granskningen har kompletterats med information om att en anmälan om avhjälpandeåtgärd ska lämnas. Länsstyrelsen bedömer samtidigt att det finns ett stort behov av att utföra kompletterande provtagningar för att säkerställa att föreningar från bensinstationen och plantskolan inte kontaminerat grönytor eller grundvattenförekomsten. Kommentar: En kompletterande markmiljöundersökning gjordes innan granskningsskedet i samråd med kommunens miljökontor. Undersökningen visar att föroreningar har påträffats i jord i 6 punkter inom området. Undersökningen redovisar hur föroreningarna ska hanteras i samband med exploatering. Information om att en anmälan om avhjälpandeåtgärd ska lämnas in till bygg- och miljökontoret i enlighet med 10 kapitlet i miljöbalken (MB) innan markarbeten utförs, har lagts till i planbeskrivningen och även som upplysning på plankartan. En planbestämmelse om att startbesked för nybyggnation inte får ges innan markföroreningar har sanerats, har lagts till på plankartan som säkerställer att markföroreningar ska tas bort innan markarbeten utförs. Ur ett planperspektiv har frågan gällande föroreningar utretts så långt som krävs för att säkerställa planens genomförbarhet. Kommunen delar därmed inte länsstyrelsens synpunkt om behov av ytterligare undersökningar innan detaljplanen ska antas. Brandskydd Länsstyrelsen understryker att det är viktigt att räddningstjänstens synpunkter beaktas angående tillgänglighet till byggnader och om utrymning i händelse av brand i det fortsatta arbetet.
5(13) Kommentar: Synpunkt noteras. Övrigt Behovsbedömning av miljökonsekvensbedömning (MKB) Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att genomförandet av detaljplanen inte medför betydande miljöpåverkan varför en MKB inte upprättas. Kommentar: Synpunkt noteras. Kommunala instanser Bygg- och miljökontoret Förorenade områden Miljökontoret anser att i planbeskrivningen behöver 10 kapitlet i miljöbalken ändras till 28 i förordningen (1998:899) inom miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. På sidan 22 i planbeskrivningen under bygglov/anmälan bör framgå att anmälan om avhjälpandeåtgärd ska lämnas in till bygg- och miljökontoret enheten miljö- och hälsoskydd. På sidan 4 i behovsbedömningen bör Nej ändras till Ja gällande påverkan på 9-15 kapitlet i miljöbalken. På sidan 5 bör det på grund av föroreningssituationen Nej ändras till Ja beträffande påverkan på mark. På plankartan bör det läggas till en administrativ bestämmelse om att startbesked för byggnation inte får ges förrän markföroreningar saneras. Under upplysning på plankartan bör det informeras om att en anmälan om avhjälpandeåtgärd ska lämnas in enlighet 28 i förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Kommentar: Det i planbeskrivningen, angivna 10 kap. MB stämmer med miljöbalken (MB). Texten i planbeskrivningen under bygglov/anmälan kompletteras enligt ovanstående information. Behovsbedömningen är framförallt en inledande handling där en tidig bedömning görs. Dessa bedömningar kan alltid ändras under planarbetet beroende av vilken information som framkommer om planområdet. En ändring i behovsbedömningen krävs inte, men har utförts. En administrativ bestämmelse har lagts till på plankartan enligt ovan. Under upplysning på plankartan har information om att en anmälan om avhjälpandeåtgärd ska lämnas in enligt 10 kapitlet i miljöbalken.
6(13) Dagvatten Bygg- och miljökontoret, enheten miljöskydd, anser att det är fördelaktigt om fördröjning i någon mån kan anordnas inom planområdet. Fördröjning av dagvatten innan det avleds gör att belastningen på dagvattennätet jämnas ut. Det förbättrar kapaciteten och förutsättningarna att rena dagvattnet längre ned i nätet där bland annat vägdagvatten ansluts. Nederbörd gör att färger och material från byggnaders ytskikt hamnar i dagvattnet och så småningom når recipienten. Färger och material bör därför väljas med omsorg om naturen. Från vissa markmaterial är spridningen av partiklar till dagvattnet större än andra. Spridningen av naturfrämmande partiklar av gummi och liknande från mjuka lekytor bör minimeras. Kommentar: Hanteringen av dagvattnet från området i sin helhet studeras parallellt med detta arbete, med översyn av områdets behov av fördröjning och eventuella reningsåtgärder i ett större perspektiv. Uppkomsten av dagvatten kan begränsas genom att till exempel använda genomsläppliga material i utbyggnaden av området vilket har reglerats på plankartan. Planbeskrivningen kompletteras med information om val av material vid utformning av bebyggelse och gårdsmiljöer som bör väljas med omsorg om naturen. Buller Miljökontoret anser att upplysning om att planområdet är utsatt för trafikbuller bör läggas till på plankartan. Byggande med förstärkt trafikbullerisolering förespråkas i bullerutredning bland annat för fönster, tilluftsdon och absorbenter på balkonger. Kommentar: Plankartan kompletteras med generell bestämmelse för att säkerställa att riktvärden för buller inte ska överskridas. Luftkvalitet Inga synpunkter. Byggnation Bygglovsansökan har inkommit till bygg- och miljökontoret, där fastighetsägaren ansöker om att ändra takutformningen på den befintliga byggnaden till ett stort sadeltak med plats för etagelägenheter. Bygglov avvaktar den nya detaljplanen. Förslaget i bygglovsansökan innebär en totalhöjd på +67-68 meter. I detaljplanen väljer man att ha kvar högsta byggnadshöjd +60 meter vilket stämmer överens med befintlig byggnad och även med bygglovsansökan. Planen möjliggör en högre totalhöjd än +60 meter. Flygplatsen har kontaktats i ärendet och är negativ till förslaget. För att förhindra att kommande byggnation inkräktar på riksintresset Norrköping flygplats ska en totalhöjd anges även för det befintliga huset. Det är av yttersta vikt att detaljplanen är avstämd med flygplatsen.
7(13) Under Upplysning på plankartan står att befintlig bebyggelse ska hanteras varsamt och att gestaltningen ska förankras hos stadsarkitekt innan bygglov ges. Om man anser att detta behövs anser bygg- och miljökontoret att dessa bör arbetas om till bestämmelser med juridisk verkan. Kommentar: En totalhöjd av +67,0 meter över nollplanet som ska inkludera ventilationsanläggning, hiss eller liknande för befintligt lamellhus inom planområdet har förankrats hos Norrköping flygplats. Befintliga antenninstallationer på 4,5 meter ovanpå taket har inräknats i den totala höjden för lamellhuset. Den högsta totalhöjden har reglerats på plankartan. Utformningen har preciserats ytterligare i planbeskrivningen och har reglerats som en generell bestämmelse på plankartan. Upplysningen om att utformningen bör förankras hos stadsarkitekt kvarstår. Tekniska kontoret Tekniska kontoret har lämnat två yttranden. Inga synpunkter i deras första yttrande. I det andra yttrandet har tekniska kontoret lämnat synpunkter enligt följande: I översiktsplanen för staden anges att kollektivtrafikens förutsättningar på Skarphagsleden ska stärkas och prioriteras samt att möjligheterna för spårvägsutbyggnad ska beaktas. En eventuell framtida spårvägdragning för linjen Vrinnevi-resecentrum går på Ektorpsgatan via Skarphagsleden. I detaljplanen planläggs nu en yta som är allmän plats som ska bli kvartersmark vid korsningen mellan Ektorpsgatan och Skarphagsleden. Innan detaljplanen antas behöver det studeras om ytan kommer att behövas vid anläggande av spårväg och eller prioriterade körfält för kollektivtrafik på Skarhagsleden. Kommentar: Ytan som nu är allmän plats och som ska bli kvartersmark har inför antagandet av detaljplanen utretts av tekniska kontoret. Enligt tekniska kontorets bedömning kommer inte ytan att medföra något hinder för eventuella framtida spårvägsdragningen via delen av Ektorpsgatan öster om planområde till Vrinnevisjukhuset. Räddningstjänsten Östra Götaland Räddningstjänsten har inga synpunkter att tillföra, utan tillstyrker planen i nuvarande utformning.
8(13) Norrköping Vatten och Avfall AB Enheterna avfallshantering, vatten och avlopp och dagvatten har inga synpunkter. Enheten Bredband vill ta upp att det finns fiber inom planområdet. Om ledningsflytt behöver göras behöver enheten för bredband kontaktas i god tid. Kommentar: Synpunkt noteras. Berörda statliga verk, företag och intresseorganisationer E.ON Energilösningar AB E.ON Energilösningar AB vill informera om E.ONs intresse och möjlighet att erbjuda miljövänlig fjärrvärme till området för att kunna bidra till Norrköpings hållbara samhällsutveckling. E.ON Energilösningar AB har bifogat en kartbild med befintliga ledningar inom fastigheten och anför att eventuella ombyggnader av befintligt distributionsnät på grund av genomförandet av detaljplanen ska bäras av den som begär ändringen, se yttrandet för mer information. Kommentar: Synpunkt noteras. E.ON Energidistribution AB E.ON Energidistribution AB har inget att erinra mot själva detaljplaneförslaget. Däremot vill E.ON Energidistribution ta upp önskemålet om att lägga till ett E-område inom planområdets södra del för att möjliggöra flytt av en befintlig inhyst stadion inom fastigheten Planen 6. E.ON anser att frågan inte har blivit belyst nog på grund av E.ON:s otillfredsställande återkoppling innan granskningsskedet och vill gärna ta upp frågan igen innan planen blir antagen. Kommentar: E.ON Energidistribution AB tog upp frågan enligt ovan i samrådsyttrandet. Kommunen fick dock ingen återkoppling inför granskningsskedet. En sådan ändring på plankartan nu efter granskningen innebär konsekvenser för tidsplanen för detaljplanen. E.ON Energidistribution har ombetts att undersöka möjligheten att omplacera stationen inom fasigheten Planen 6 eller väcka frågan på nytt genom ett kontinuerlig dialog med kommunen när detaljplanearbete inom närliggande området aktualiseras. E.ON Energidistribution kan givetvis ta upp frågan med fastighetsägaren för Planen 4 om att en omplacering inom Planen 4 fortfarande bedöms nödvändigt.
9(13) Tele2 Sverige AB Tele2 Sverige AB har kanalisation inom aktuellt område och förutsätter att framtida exploatör svarar för samtliga kostnader som kan uppkomma vid eventuell framtida flytt av kanalisationen på grund av ny bebyggelse. Kommentar: Synpunkt noteras. Norrköping flygplats Influensområdet kring Norrköping flygplats beträffande buller påverkas inte. Den aktuella fastigheten ligger inom Norrköping flygplats influensområde med hänsyn till flyghinder som ger en maximal byggnadshöjd inklusive installationer om max +54,7 meter över havet. Eventuell påbyggnation av befintlig bebyggelse som idag genomtränger hinderytorna måste rymmas inom den befintliga höjden över nollplanet. Norrköping flygplats skriver i sitt yttrande att i planbeskrivningen fastslås felaktigt att tillåten plushöjd för skärmad nybebyggelse är +60 meter över havet. Detta är inte möjligt då högsta maximala bygghöjd inklusive installationer i området är +54,7 meter över havet. Norrköping flygplats kan inte ge sitt samtycke till detaljplaneförslaget, på grund av att planförslaget skulle kunna få flygsäkerhetsmässiga effekter och riskera att medföra begränsningar för flygtrafiken och riksintresset Norrköping flygplats funktion. Kommentar: Efter tidigare förankring hos Norrköpings flygplats kan i vissa fall höga byggnader medges omedelbart framför eller bakom ett område som avskärmas av exempelvis redan befintliga höga byggnader som bryter igenom hinderytan. Ett föremål kan enligt Transportstyrelsens föreskrifter vara skärmat när det: befinner sig under ett horisontalplan som utgår från toppen av ett föremål som finns i riktning bort från banan. befinner sig under ett plan med negativ lutning på 10 % mot banan. Figur 6 i planbeskrivningen visar hur ovanstående information kan appliceras på planområdet. Bilden visar hur vissa delar av planområdet som skärmas av befintliga höga byggnader som redan bryter igenom hinderytan får ha en högre totalhöjd än +54,7 ovan nollplanet. Den högsta totalhöjden för all nybebyggelse inom planområdet har dock reglerats med hänsyn till Norrköpings flygplats flyghinderytor, således +54,7 meter över nollplanet. Den högsta totalhöjden för det befintliga lamellhuset har förankrats ytterligare hos Norrköping flygplats efter granskningsskedet. Den högsta totalhöjden har bestämts efter husets totalhöjd inräknat antenninstallationerna på taket. En högsta totalhöjd på +67,0 meter ovan
10(13) nollplanet inklusive ventilationsanläggning, hiss eller liknande har reglerats på plankartan. Trafikverket Trafikverket har inget att erinra. Berörd allmänhet och fastighetsägare Numrering av synpunktsförfattare följer nummerordningen i bilagan. Synpunktsförfattare 01 Synpunktsförfattaren motsätter sig att kommunen godkänner detaljplanen och vill överklaga detaljplanen. Synpunktsförfattaren tar upp att fastighetsägaren har varit vårdslös på olika sätt gentemot synpunktsförfattaren som har bedrivit sin verksamhet inom fastigheten i 18 år som även har blivit en social knutpunkt för boenden i området. Utöver sig själv sysselsätter synpunktsförfattaren 2 personer i verksamheten. Synpunktsförfattaren skriver vidare att synpunktsförfattaren tidigare hade kommit överens med fastighetsägaren om ombyggnation och att utveckla verksamheten men att fastighetsägaren sedan hade stoppat ombyggnationsplanerna. Detta har lett till ekonomiska konsekvenser för synpunktsförfattaren, vilket fastighetsägare inte vill kännas vid idag. Enligt synpunktsförfattaren skedde en formell uppsägning av hyresavtalet under januari 2017 och med detta har hyresavtalet förlängts ytterligare 3 år. Synpunktsförfattaren anser att fastighetsägaren har varit okorrekt i hanteringen av detaljplanen. Fastighetsägaren har varit i kontakt med övriga verksamma hyresgäster och sagt upp deras hyresavtal och har hotat med att antingen får hyresgästerna ingen ersättning alls eller acceptera tre månadshyror som kompensation. Synpunktsförfattaren skriver att kommunen har fått information från fastighetsägaren som inte har varit överensstämmande med verkligheten. Synpunktsförfattaren menar att fastighetsägaren har använt sig av oärliga och okorrekta metoder som inte bör accepteras av kommunen för att få igenom en detaljplan och bygglov. Synpunktsförfattaren menar att kommunen bör värna om småföretagares intressen och inte acceptera att stora fastighetsbolag köra över småföretagare. Synpunktsförfattaren skriver vidare att fastighetsägaren har gjort allt för att få bort synpunktsförfattaren utan någon anledning. När fastighetsägaren misslyckas med sin uppsägning av hyresavtalet fick synpunktsförfattaren ett brev från fastighetsägarens advokat om att synpunktsförfattaren är uppsagd på grund av otillåten användning av lokalen och att synpunktsförfattaren bedriver en verksamhet som strider mot hyresavtalet trots fastighetsägarens godkännande. Synpunktsförfattaren skriver vidare att fastighetsägaren hela
11(13) tiden har hotat med rättsliga åtgärder och att synpunktsförfattaren inte skulle kunna hålla emot ekonomiskt i en process även om synpunktsförfatarean kan ha rätt. Synpunktsförfattaren har betalat hyrorna i tid och verksamheten aldrig har stört eller haft klagomål av verken myndigheter eller boende, tvärtom anser synpunktsförfattaren att verksamheten skapar positiv rörelse inom området, och barnen och kunderna känner sig trygga hos dem. Enligt synpunktsförfattaren har fastighetsägaren aldrig erbjudit synpunktsförfattaren ersättningslokal framöver eller ha velat diskutera en kompensation av något värde. Fastighetsägaren har inte heller delgivit synpunktsförfattaren någon information kring detaljplanen utan hela tiden hållit detta hemligt. Fastighetsägaren har sagt upp synpunktsförfattarens parkeringsplatser som inkluderas av hyresavtalet som är förlängt ytterligare tre år. Men fastighetsägaren har nu backat på uppsägningen efter att ärendet har hänskjutits till hyresnämnden. Synpunktsförfattaren anser att fastighetsägaren använt sig av metoder som inte hör till god affärsetik och framförallt med anledning av att synpunktsförfattaren har skött sig bra som hyresgäst. Synpunktsförfattaren nämner att de har försökt att få klarhet om detaljplanen från fastighetsägaren utan något resultat. Synpunktsförfattaren har tvingats söka upp information själv genom att kontakta kommunen. Synpunktsförfattaren anser att verksamheten kommer att påverkas enormt mycket med ekonomiska konsekvenser som följd. Detta kommer att innebära katastrof för synpunktsförfattaren och familjen om detaljplanen går igenom. Synpunktsförfattaren skriver vidare att hyresavtalet sträcker sig fram till 2020, och synpunktsförfattaren anser att bygglov och godkännande till detaljplan inte ska lämnas under gällande hyrestid. Ifall detaljplanen blir godkänd blir verksamheten lidande genom att det blir svårt för kunderna att ta sig till och från verksamhetslokalen och säkerheten kommer att vara bristfällig på grund av tunga fordon som kommer att köra i området och barn kommer inte att våga sig dit. Utöver säkerheten kommer miljön att få dåliga konsekvenser i form av uppgrävda vägar, buller med mera och även olycksrisken ökar på grund av byggarbetsplatsen som kommer att vara inpå verksamheten. Synpunktsförfattaren tar upp att fastighetsägaren har presenterat varken en lösning eller förslag på en effektiv lösning för att motverka påverkan på verksamheten i samband med byggnationen av området. Istället har fastighetsägaren sagt att synpunktsförfattaren borde ta emot 100 000 kronor och lämna sin verksamhet till sommaren 2018, annars menar fastighetsägaren att synpunksförfattaren kommer att gå utan ersättning.
12(13) Fastighetsägaren har redan sagt att hyresavtalet kommer att sägas upp inför avtalets utgång och en förlängning inte är aktuell. Synpunktsförfattaren anser att Norrköpings kommun bör motverka detta och inte bidra till att stora företag kör över mindre aktörer. Kommunen bör ta hänsyn till att synpunktsförfattaren har varit hyresgäst i över 18 år och att ombyggnationen och detaljplanen är på alla sätt dåliga för synpunktsförfattarens verksamhet och säkerheten för kunderna. Synpunktsförfattaren anser att fastighetsägaren bör ta sitt ansvar gentemot hyresgästerna och säkerställa säkerheten och andra konsekvenser till följd av ombyggnationen för att verksamheten inte ska drabbas, eller minimera den skada som ett godkännande av detaljplanen innebär för synpunktsförfattaren. Synpunktsförfattaren motsätter sig därför detaljplanen och att den inte ska antas åtminstone tidigare än 2020. Slutligen skriver synpunktsförfattaren att om kommunen önskar dokument där det framgår fastighetsägarens dåliga kommunikation och metoder gentemot sina hyresgäster kan detta skickas på begäran. Se yttrandet för mer detaljerade information. Kommentar: Kommunen vill uppmärksamma att det inte är möjligt att överklaga detaljplanen i detta skede. En överklagande kan göras först efter att beslut om antagande tas i stadsplaneringsnämnden. Det nya detaljplaneförslaget tillåter både bostäder och centrumverksamhet inom fastigheten vilket innebär att detaljplanen inte hindrar idkandet av kommersiella verksamheten inom fastigheten. Avtalsfrågan parterna emellan är inte en fråga för prövning av markens lämplighet i en detaljplan. Fastighetsägaren är skyldig att skylta upp lokalen ordentligt och att skapa ett tryggt och säkert tillträde till lokalen under byggnationen. Fastighetsägaren har tidigare förklarat att denne kommer göra allt de kan för att minimera störningar under byggnationen och underlätta för synpunktsförfattaren och kunderna.