1 Detaljplan för Gruppbyggda villor vid Frösö Ängar Frösö 2:52 m fl Östersunds kommun Dnr Ädh 2359/2006 Dnr planmodul: P 07/0005 SÄRSKILT UTLÅTANDE Planärendet har handlagts som enkelt planförfarande Detaljplanen har varit utsänd för samråd under tiden 8 februari 7 mars 2008. Samråds-/underrättelsehandlingarna utgjordes av plankarta med bestämmelser och illustrationskarta, plan- och genomförandebeskrivningar. Under samrådet ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Planhandlingarna har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. 8 yttranden har kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. YTTRANDEN Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen, 2008-03-06: Länsstyrelsen ser ingen anledning att varsla om prövning av detaljplanen enligt 12 kap 1 plan- och bygglagen. I enlighet med kulturminneslagen kommer länsstyrelsen att kräva att en arkeologisk utredning av området görs innan byggnationerna påbörjas. Mjällebäcken utgör ett viktigt reproduktionsområde för Storsjöns harrbestånd. Förutsättningarna för harrleken kan påverkas negativt av grumlingar, igensättning av lekbottnar eller föroreningar om dagvatten från byggarbetsområdet tillåts rinna ut i bäcken via befintliga eller nya diken. I planhandlingarna saknas redogörelse för hur dagvattnet från byggarbetsplatsen skall tas om hand under och efter exploateringstiden, behov av
2 särskilda försiktighetsåtgärder (sedimentfällor / infiltrationsytor) samt utpekande av ansvarig för åtgärder och uppföljning. Som underlag prövning av dispensansökan bör området inventeras avseende på naturvärden. Samtidigt bör det ske en inventering av hela planområdet för att största möjliga naturhänsyn ska kunna tas vid planeringen av området. Allén längs Önevägen omfattas av det generella biotopskyddet. Kommentar: Beträffande arkeologisk utredning se kommentar nedan under Jämtlands läns museum. Behovet av särskilda försiktighetsåtgärder för hur dagvattnet skall tas om hand från byggarbetsplatsen skall som särskild punkt tas upp vid byggsamrådet och bygganmälan med kontrollplan. Genomförandebeskrivningen kompletteras därvidlag. Länsstyrelsen har i samband med fastställandet, 1982-10-01, av detaljplanen för del av Stg 796 A, FrösöSjukhus, också beslutat att strandskyddet skall upphöra att gälla inom planområdet. Detta innefattar Storsjön och Mjällebäcken. Detaljplanen som sedermera upprättades och vann laga kraft 1999-06-24 omfattade i princip samma område samt det nu aktuella planområdet. Den tolkning som då gjordes var att strandskyddet redan var upphävt. Av den anledningen har inte heller frågan nu aktualiserats. Om strandskyddet gäller för delar av nu aktuellt planområdet avser kommunen i samband med antagandeprövningen också begära att strandskyddet upphävs för dessa. Som framgår av detaljplanen och illustration har träd och den gemensamma lekytan sparats för att tillvarata befintliga naturvärden. Själva allén och Önevägen omfattas inte i detaljplaneförslaget. Bevarandet och krav på återplantering av allén längs Önevägen finns som särskild planbestämmelse i gällande detaljplan som fortsätter att gälla. Kommunala förvaltningar och bolag Jämtkraft, 2008-02-19: Har inga erinringar mot planförslaget. Övriga organisationer, företag och enskilda Hyresgästföreningen Östersund, 2008-02-25: Har inget att tillföra eller ändra på i planförslaget. Jo-Anne & Lennart Bagge, ägare av INTAGAN 6, 2008-02-21 och 2008-02-29: Har inlämnat två skrivelser med tillhörande alternativa skisser- /planer med förslag/önskemål på justeringar.
3 Helst vill de inte att det byggs över huvudtaget intill sin egen fastighet. Samtidigt är det klart att fler ska få chansen att bo på Frösön. Det är framför allt närheten och tätheten samt höjden på de planerade husen som man funderar över. Idag ligger närmaste hus ca 20 m ifrån deras eget hus. Med den nya planeringen skulle de få närmaste grannar med bara 15-16 m avstånd och med högre hushöjd än nuvarande. Dessutom får de i princip två intilliggande hustomter mot dras tomt. För att förtydliga och samtidigt komma med konkreta förslag/önskemål på justeringar har Bagge skissat på sex alternativa planer. Kommentar: Utgångsläget är att det finns en gällande detaljplan med en byggrätt för två våningar utan vind samt krav på materialval, färgsättning och takvinkel. Planen reglerar inte placering av husen eller indelning av tomter. Efter flera år av funderingar och skisser har exploatören velat ändra detaljplanen så att det går att bygga för området specialritade gruppbyggda villor efter en väl studerad terränganpassning ur mark och geotekniska förutsättningar. Samhällsbyggnad har delat uppfattningen att det är viktigt med en sammanhållen byggnadsgestaltning för hela området bla med tanke på att planområdet omges av de kulturhistoriska omgivningarna. Den valda hustypen är en smal tvåvåningsbyggnad som gör det möjligt att anpassa till samtliga de studerade 24 tomterna. Samhällsbyggnad har ingående studerat de sex alternativa skisserna som inlämnats och kommit fram till att detaljplanen ändras enligt det alternativ som är benämnt som alternativ 3, inlämnat med skrivelsen 2008-02-21. Ändringen innebär att Infartsvägen/GC-vägen flyttas något österut så att avståndet mellan befintligt bostadshus Intagan 6 och den planerade nya gruppvillan blir det önskvärda 23 meter. Stig Sundqvist, Intagan 9, 2008-03-03: Yrkar avslag på ansökt planändring utifrån följande synpunkter: - Olämpligt med ett bostadsområde mitt i gravfält och gamla odlingsrösen. - Ingen utgrävning har gjorts på bebyggelseområdet eller gravfält. - Hög bullernivå vid start och landningar. - Dålig lukt från Ändsjön och Mjällebäcken. - Kommunen har stort överskott på exploateringsmark för bostäder. - Behov av öppna friytor för bad och rekreation. - Planområdet ingår i riksintresse för miljövården, Storsjöbygden (Z25). Kommentar: Det finns redan en fastställd detaljplan från 1999 som har prövat frågan om lämpligheten av att bebygga nu aktuellt område.
4 Planändringen är nu föranledd av önskemål från exploatören att få bygga gruppbyggda villor, specialritade för området. Det medför justeringar i byggrätten och korrigeringar av användningsgränsen därav planändringen. Avgränsningen mellan exploateringsområdena och kulturmiljön inom hela Frösö Strandområdet är ett resultat av ett nära samarbete med Jämtlands läns museum. Bullret från Åre-Östersunds flygplats har minskat sedan nedläggningen av flygflottiljen F4. Planområdet ligger utanför de kritiska bullernivåerna (FBN 55 DBA resp 70 dba Max) i dagsläget och även i prognos för år 2025. Lukten från Mjällebäcken är mest påtaglig under tidig vårvinter. Det finns ett skötselprogram som innebär att man vid juletid tappar Ändsjön på vatten och leder det i en ledning för att mynna ut längre ned. Åtgärder för att minska lukt av svavelväte från Mjällebäcken görs varje vinter. Området ligger i direkt anslutning till stora öppna friytor med direkt kontakt mot Storsjön och dess stränder. Framförda synpunkter föranleder ingen ändring av planförslaget.. Jämtlands läns museum, 2008-03-05: Länsmuseet hänvisar till sitt yttrande från 1998-01-23 angående gällande detaljplan där man inte lämnade några synpunkter på förslaget till byggrätt i området, däremot noterades närheten till gravhögarna på Mjälle kulle samt på Frösö Strand som helhet. Med hänvisning till exploateringsområdets storlek, 3 ha och närheten till lagskyddade fornlämningar är det museets uppfattning att området bör utredas för eventuella nu ej ovan mark synliga fornlämningar. En sådan arkeoogisk undersökning utförs enklast genom att matjordsavbaning på valda delar av området och kan säkerställa om fornlämningar finns eller ej. Kommentar: Det yttrande som länsmuseet hänvisar till gällde programmet för hela Frösö Strand. Museet lämnade dessutom ett kompletterande yttrande 1998-02-09 avseende en kulturhistorisk bedömning av byggnaderna i området. När sedan den formella detaljplanen upprättades yttrade sig länsmuseet ånyo, 1998-05-19. I det yttrandet påtalades att i de områden som kan komma att bebyggas bör sk arkeologisk utredning utföras för att utröna behov av ev arkeologisk undersökning. Genomförandebeskrivningen kompletterades då och förtydligades att ev kostnader åvilade exploatören. Samhällsbyggnad har ingen annan uppfattning idag utan detaljplaneförslaget kompletteras med att genomförandebeskrivningen förtydligas med motsvarande text. Mary Borg, Intagan 4, 2008-03-07: Har lämnat åsikter och förslag som: - De som bor längs grishusplatån, har en 50-årig tradition av att kunna ta sig in till tomterna från baksidan. Vilket har varit uppskattat på många sätt. Lättillgängligt vid t ex åtkomst av vedlaster, komposthantering, åtkomst till uppställning av båt, skoter etc.
5 - Ungdomarna har särskilt uppskattat frihetskänslan att kunna ta sig till Storsjön, pulkabacken på Mjällekulle, fotbollsplanen samt de unika naturområden som ligger i hela området. - För fastigheten Intagan 4 blir det väldiga konsekvenser om gällande plan går igenom. Den kommer att angränsa 6 villatomter vilket är mycket ovanligt. - Förslag på lösningar kunde vara att återställa krondiket i kombination med ett en 4-5 meter bred naturmarksyta längs kv Intagans östra gräns. Den ytan kunde ha varierande längd från Önevägen till i höjd med grishuset eller fortsätta ända ned till Mjällebäcken. Det skulle bli en ny naturstig som ersätter den gamla 16-1700talsvägen för den är ju redan bortgrävd i och med den planerade vägen. Detta skulle direkt innebära att ingen får fler direkta grannar. - Fastigheterna Intagan 2,3,4,5 (6) har idag problem med dränering av nederbörd från grishusplatån, trots att marken är obebyggd. Befarar att problemen ökar med nybyggnation och kräver därför att exloatören återställer krondiket och kompletteras med att takavrinning från permanenta byggnationer leds ned till planerade avloppsbrunnar. - Återställande av björkar är viktigt, fattas fortfarande på vissa platser, då de hjälper till att suga upp överskottsvattnet som kommer från platån. - All trafik som (vintertid) kommer nedifrån, kommer bli tvingade att stanna mitt i den brantaste delen av backen och lämna företräde. Avsluta den interna angöringen med en vändplan och belägg den med väjningsplikt. - Hänvisar till eventuella åsikter som kommer att tas inför en eventuell överklagan som t ex:beslutskedjan vid hanteringen områdets kulturstämpel, det faktiska behovet av bostäder på bekostnad av områdets kulturhistoriska känslighet, arkeologer bör närvara vid hela exploateringen, vem tar ansvar för den klottervåg som kommer drabba Östersund i och med den att den legala klotterväggen tas bort, flygbullrets bullerkarta är föråldrad samt att god upplysning till de nya spekulanterna skall ske innan försäljning av de nya tomterna, angående den misslukt som kommer från Mjällebäcken. Kommentar: Fastigheten Frösö 2:52 har en gällande detaljplan med byggrätt. Planförslaget är ett försök att mer i detalj konkretisera hur området skall disponeras och förtydligas i ett tidigt skede. Se ytterligare kommentarer ovan under Jo-Anne & Lennart Bagge. Det är inte realistiskt att nytillskapa en naturkorridor mellan kv Intagan och de ny tomterna av de skäl som Moberg framför. De boende i kv Intagan kan med fördel använda sig av Hårvallsvägen för att nå dels Mjällebäcken i norr och efter kort passage över Önevägen nå de stora kulturområdena vid Mjälle kulle mm.
6 Det är bra att kommunen blir uppmärksammad på de dräneringsproblem som fastighetsägarna i kv Intagan upplever. Genomförandebeskrivningen kommer att kompletteras och förtydligas i det avseendet. Detaljplanen förhindrar i och för sig inte ett återställande av krondiket. I övrigt se även kommentar ovan under Länsstyrelsen. Utfarterna mot Önevägen är inte att betrakta som kommunal gata varför trafiken längs Önevägen har företräde oavsett från vilket håll trafiken kommer ifrån. Behovet av bostäder är omvittnat stort i Östersunds kommun. Att få möjlighet att bosätta sig i denna kulturbygd är säkert mycket attraktivt och ett mycket välkommet tillskott av bostäder. Beträffande medverkan av arkeologer, se under yttrande och kommentarer ovan under Länsstyrelsen och Jämtlands läns museum. Beträffande buller se ovan under Stig Sundqvist. Beträffande ansvaret för klotter och att ge upplysning till de nya husspekulanterna ang lukten från Mjällebäcken hanteras inte i detaljplanen. Sammanfattning: Framförda synpunkter föranleder ingen ändring av planförslaget. Övrigt Allmänt informationsmöte anordnades i Rådhusets restaurang, Rådhusgatan 21, Östersund, torsdagen den 28 februari 2008, kl 18.30. Fem sakägare, en representant från exploatören SKANSKA, fem ledamöter från Miljö- och samhällsnämnden samt två tjänstemän från samhällsbyggnad var närvarande. Under mötet diskuterades, behovet och placering av pulkabacken, farlig utfart mot Önevägen, höga hastigheter längs Önevägen, placering och behov av ny gång- och cykelväg, behov av fler parkeringsplatser, behov av små lägenheter, radhus bör byggas, flytta vägen österut för att få större avstånd till bostadshusen i kv Intagan, bra att grishuset kommer bort, tänkbar tidplan för försäljning och byggande av de planerade gruppvillorna mm. Muntliga synpunkter Planbestämmelserna behöver förtydligas vad gäller byggrätten. Som den är redovisad nu, på plankartan, kan det uppstå tveksamheter till vad som skall gälla för var och en av de 24 nya tomterna. Bestämmelsen skrivs om så att största bruttoarea i m 2 ovan mark för fastighet skall vara 215 m 2 varav garage/uthus inte får överstiga 35 m 2 bruttoarea. Angöringsvägen i nord - sydlig riktning har justerats något för att få bättre anpassning till den befintliga byvägen från 1600-1700 talet.
7 TILLKOMMANDE YTTRANDEN Under tiden 2008-03-12-2008-02-24 har berörda fastighetsägare getts möjlighet att ta del av förslag till revidering av planförslaget. Eliin Roos för I Roos dödsbo, Intagan 1, 2008-03-17, Mary Borg, Intagan 4, 2008-03-19, Karin Kluge, Intagan 5, 2008-03-20, Skanska gm Bernt Lundstedt, Frösö 2:52, 2008-03-14, Jämtlands läns museum 2008-03-17, Länsstyrelsn i Jämtlnds län 2008-03-20, Lennart Bagge, 2008-03-21, Intagan 6 och Jo Anne Bassart Bagge, 2008-03-21, Intagan 6 : har samtliga skriftligen meddelat att de tagit del av revideringen. Stig Sundqvist, Intagan 9, 2008-03-16: har likaså meddelat atthan tagit del av revideringen samt att han inte godkänner revideringen. John Jonsson, Intagan 2, 2008-03-19: har tagit del av revideringen och lämnat synpunkter som att gränsen mellan hans fastighet och nybyggnadsområdet skall rensas upp och bättre markeras samt att stängsel sätts upp. Kommentar: I och med att det kommer att bildas nya fastigheter inom nybyggnadsområdet så sker det nya gränsmarkeringar längs fastighetsgränsen mot kv Intagan. Övriga synpunkter regleras inte i och med att ny detaljplan upprättas utan får lösas på sedvanligt sätt i plangenomförandet. REVIDERING Planförslaget revideras så att Infartsvägen/GC-vägen flyttas något österut så att avståndet mellan befintligt bostadshus Intagan 6 och den planerade nya gruppvillan blir det önskvärda 23 meter. Planbestämmelsen förtydligas vad gäller byggrätten för var och en av de 24 nya tillkommande fastigheterna/tomterna. Genomförandebeskrivningen kompletteras beträffande kostnader för ev arkeologiska undersökningar och dagvattnets omhändertagande. Angöringsvägen i nord - sydlig riktning har justerats något för att få bättre anpassning till den befintliga byvägen från 1600-1700 talet och därmed ökat avstånd mellan de nya villorna och de befintliga inom kv Intagan. SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta den nya detaljplanen för Gruppbyggda villor vid Frösö Ängar, Frösö 2:52 m fl, Östersunds kommun upprättad den 8 februari 2008 och reviderad den 26 mars 2008. Antagandehandlingarna består av plankarta med bestämmelser och illustrationskarta, plan- och genomförandebeskrivningar samt detta utlåtande.
8 UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats skall underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Stig Sundqvist, Kvarnstigen 1, 832 53 Frösön. Mary Borg, Hårdvallsvägen 9, 832 53 Frösön Lennart Bagge, Hårdvallsvägen 5, 832 53 Frösön Jo-Anne B Bagge, Hårdvallsvägen 5, 832 53 Frösön John Jonsson, Hårdvallsvägen 13, 832 53 Frösön För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Samhällsbyggnad Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsplanering o Boende, 831 86 Östersund Skanska Sverige AB, Bernt Lundstedt, Färjemansgatan 22, 831 41 Östersund. Jämtlands läns museum, Box 709, 831 28 Östersund Jämtkraft, Box 394, 831 25 Östersund Östersund den 26 mars 2008 Siv Reuterswärd Stadsarkitekt Berth Gillberg Planingenjör