Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 41 / Oktober 2011 Välkommen till Experten i Huset nr 41 I DETTA NUMMER går vi igenom regeringens direktiv att tillsätta en särskild utredare som ska överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. VI TAR OCKSÅ UPP sex rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. Det första fallet rör en hyresgästs ersättningsskyldighet då det blivit stopp i avloppet. Det andra fallet behandlar frågan om hur stora ombyggnadsåtgärder en hyresgäst får vidta i lägenheten utan hyresvärdens godkännande. Härefter behandlas ett fall som gällde huruvida hyresgästen hade beaktansvärt behov av sin lägenhet trots att hon arbetade och var bosatt i Norge. Det fjärde rättsfallet handlar om förverkande av lokalhyresavtal när hyresgästen låtit en annan aktör bedriva en till hyresvärden konkurrerande verksamhet i den förhyrda lokalen. Avslutningsvis handlar de två sista rättsfallen om störningar av olika slag, dels stark lukt av katturin från lägenhet, dels fågelmatning från hyresgästens balkong. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 18. Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Sofie Johansson Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008
Innehållsförteckning RÄTTSFALL Fråga om vem som har att betala för avloppsspolning vid stopp i avloppet... sid 3 Förlängningstvist avseende ombyggnadsåtgärder som hyresgästen vidtagit i köket...sid 5 Fråga om lägenhet utgjorde ett nödvändigt bostadskomplement...sid 7 Lokalhyresgäst uppsagd då denne låtit annan aktör bedriva en till hyresvärden konkurrerande verksamhet i lokalen...sid 9 Förlängningstvist avseende störning i form av stark lukt från katturin... sid 12 Fråga om hyresavtalet skulle upphöra på grund av störningar genom bland annat fågelmatning från balkongen...sid 14 ARTIKEL Den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister... sid 16 KPI, referensränta m.m... sid 18 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 2
Rättsfall Fråga om vem som har att betala för avloppsspolning vid stopp i avloppet Hyresgästen anmälde stopp i avloppet och hyresvärden ombesörjde att avloppet spolades rent. Hyresgästen vägrade därefter att ersätta hyresvärden för kostnaden att spola rent avloppet, vilket hyresgästen enligt hovrätten borde ha bekostat. Hyresgästen anmälde till hyresvärden att det var stopp i hennes avlopp i badrummet. I anledning av stoppet kontaktade hyresvärden en firma som kom och utförde en högtrycksspolning av avloppet. Firman fakturerade därefter hyresvärden med 1 500 kr för utfört arbete. Hyresvärden krävde härefter hyresgästen på ersättning för avloppsspolningen och anförde följande som grund för sitt krav på ersättning. Under år 2008, d v s ca två år före aktuell avloppsspolning, genomfördes en underhållsspolning av samtliga lägenheter i aktuellt hus och de bytte samtidigt kopplingar, packningar, grenrör och vattenlås. Det stopp som nu hade uppkommit i hyresgästens lägenhet visade sig bero på att stora mängder hår hade spolats ned i avloppet utan att avloppet hade rengjorts. Hyresvärden kunde inte ta i anspråk firmans garanti för det tidigare spolningsarbetet då detta stopp orsakats av hyresgästen själv. Enligt hyresvärden är hyresgästen skyldig att vårda lägenheten och i denna vårdplikt ingår bland annat att göra rent i avloppet. Då hyresgästen inte löpande gjort rent i avloppet har hon varit försumlig och har att ersätta hyresvärden för dennes kostnader i anledning av avloppsspolningen. Hyresgästen bestred hyresvärdens ersättningskrav och anförde följande i tingsrätten. Hon hade sedan sin inflyttning i lägenheten under 2008 löpande rensat golvbrunnen och ända sedan inflyttningen hade det varit återkommande problem med avloppet i badrummet. Hon hade under perioden varit tvungen att låta vattnet rinna ut långsamt för att det inte skulle bli helt stopp. Vidare anförde hyresgästen att ansvaret för löpande underhåll åvilar hyresvärden och att det är bl a detta som en hyresvärd tar betalt för genom hyran. Tingsrätten lämnade hyresvärdens talan utan bifall. I domskälen framhöll tingsrätten att ansvaret för att en fastighet har ett fungerande VVS-system bör åvila hyresvärden medan det bör åvila hyresgästen att med viss regelbundenhet rengöra golvbrunnens ytskikt genom att plocka bort hår och andra föroreningar. Bevisbördan åvilar hyresvärden som har att bevisa att hyresgästen vållat skadan. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 3
Tingsrättens uppfattning var att hyresgästens uppgifter var tillförlitliga och att vad hon anfört om att det ända sedan hennes inflytt varit problem med avrinningen i badrummet samt vad hon anfört om att hon löpande rensat golvbrunnen, kunde läggas till grund för bedömningen av målet. Med hänsyn till detta lyckades hyresvärden inte visa att stoppet i avloppet uppkommit genom hyresgästens vårdslöshet eller försummelse. Hyresvärden överklagade tingsrättens avgörande till hovrätten. Parterna utvecklade sin respektive talan på i allt väsentligt samma sätt som vid tingsrätten. Såsom tingsrätten funnit ankommer det enligt hovrätten på hyresvärden att visa att det hade uppstått en skada på lägenheten genom hyresgästens vårdslöshet eller försummelse, 24 hyreslagen. På fakturan från firman som hade utfört avloppsspolningen stod det antecknat att det påträffades stora mängder hår i golvbrunn och under golvbrunnsläppen. Denna skriftliga bevisning ansåg hovrätten ha ett högre bevisvärde än hyresgästens egna uppgifter om att det endast rörde sig om lite hår. Hovrätten fann således visat att det uppstått en skada på lägenheten i form av att större mängder hår hade stoppat upp utflödet. Frågan var då om hyresgästen skulle anses ha vållat skadan genom vårdslöshet eller försummelse. Det ankommer i princip på hyresvärden att bevisa att en skada vållats av hyresgästen. Enligt praxis kan omständigheterna emellertid vara sådana att de i sig innebär en sannolikhet för att hyresgästen varit vållande. Skadan kan i sådant fall antas ha vållats av hyresgästen. De omständigheter som ska föreligga är att skadan har uppkommit under hyrestiden, att skadan gäller egendom som under hyrestiden normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen samt att det är fråga om en skada som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet. I sådant fall kan skadan antas ha vållats av hyresgästen såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt. I målet var det ostridigt att stoppet i avloppet uppkommit under hyrestiden. Badrummet var inte åtkomligt för annan än hyresgästen och personer för vilka denna svarar och det åvilar en hyresgäst att regelbundet rengöra golvbrunnen. Skada i form av att en större mängd hår stoppar utflödet är sådan skada som typiskt sett uppkommer genom att hyresgästen av ovarsamhet åsidosatt sin vårdplikt och då det inte framkommit någon annan omständighet som tyder på att skadan uppstått på annat sätt fick skadan därför antas ha vållats av hyresgästen. Hyresvärdens talan bifölls således och hyresgästen hade att erlägga ersättning till hyresvärden för kostnaderna för avloppsspolningen om 1 500 kr. Vill du läsa mer >> se hovrätten över Skåne och Blekinges dom i mål FT 2161-10 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 4
Förlängningstvist avseende ombyggnadsåtgärder som hyresgästen vidtagit i köket Hyresgästen hade byggt om delar av köket och därigenom åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Frågan som hovrätten hade att ta ställning till var om dessa åtgärder även skulle medföra att hyresavtalet skulle upphöra. Hyresgästen som hade fått överta lägenheten från sin mormor ansåg efter en tid att kostnaden för gas blev för hög och bytte därmed ut gasspisen till en elspis. Han lät Göteborg Energi plugga igen gasledningen och flyttade därefter gasspisen till vindsförrådet. Samtidigt passade hyresgästen på att byta tre bänkskåp under diskbänken och höjde även denna till normal bänkhöjd. Vidare bytte han ut omkring en halvmeter av avloppsröret under diskbänken och kaklade om över diskbänken. I samband med arbetet noterade han spår efter en gammal fuktskada under diskbänken men det fanns inga rötskador. Hyresgästens far formulerade i anledning av upptäckten av den gamla fuktskadan ett brev till hyresvärden, som på grund av ett missförstånd mellan hyresgästen och dennes far fick en felaktig utformning. Hyresvärden sade med anledning av det ovanstående upp hyresgästens hyresavtal och som grund anfördes att hyresgästen genom att utan hyresvärdens medgivande låtit riva ut befintlig köksinredning och att på eget bevåg börja montera ny inredning samt genom att underlåta att underrätta hyresvärden om en skada som uppkommit i lägenheten, hade åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärden anförde vidare att huset hade gasspisar och en elförsörjning som inte tålde att hyresgäster satte in elspisar. Hyresgästen hade vidare i brev till hyresvärden uppgivit att åtgärderna var vidtagna på grund av fuktproblem och rötskador, vilket denne inte hade uppmärksammat hyresvärden på. Genom att vidta ombyggnadsåtgärderna hade hyresgästen fråntagit hyresvärden dennes rätt att undersöka bristerna och bestämma vilka åtgärder som skulle vidtas. Det är hyresvärdens exklusiva rätt att åtgärda och förändra lägenheten. Hyresnämnden anförde följande i sitt beslut. Utgångspunkten är att det är hyresvärden som har att bestämma vilka åtgärder som skall vidtas i en bostadslägenhet. Det finns undantag från denna princip men något av dessa var inte aktuellt i förevarande fall. Hyresnämnden lade som grund för sitt beslut hyresgästens uppgifter om vilka åtgärder som utförts i prövningslägenheten. Hyresnämnden hade då att utgå ifrån att hyresgästen bytt ut tre bänkskåp i köket med vissa därtill hörande åtgärder samt att han låtit Göteborg Energi stänga av gastillförseln till gasspisen och låtit demontera den. Dessa åtgärder ansåg hyresnämnden inte vara så pass omfattande att de utgjorde tillräckliga skäl för att låta hyresgästens hyresavtal upphöra och avslog därmed hyresvärdens upphörstalan. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 5
Hyresvärden överklagade beslutet till Svea hovrätt och under förhandlingen gjorde hyresvärden följande tillägg. Efter det att hyresnämnden fattat beslut i ärendet lät hyresvärden besiktiga lägenheten. Vid denna besiktning noterade hyresvärden att anslutningen till avloppsledningen från vattenlåset var överbyggt och inte åtkomligt för besiktning eller avloppsrensning. Vidare var vattenledningar fram till blandaren inne i underskåpet inte korrekt fastsatta med klammer och kopparrör under blandaren var skadat. Åtgärderna var inte gjorda på ett fackmannamässigt sätt och golvskåpen i köket var monterade på ett sätt som omöjliggör besiktning. Hyresgästen bestred att hyresnämndens beslut skulle ändras och utvecklade sin talan enligt följande. Vattenlåset i skåpet under diskhon var åtkomligt för besiktning och rensning och kopparröret under blandaren var inte skadat som hyresvärden påstått. Vidare hade samtliga arbeten skett på ett fackmannamässigt sätt då han själv är hantverkare och bl a arbetar med montering av kök. En enig hovrätt avslog hyresvärden överklagande och som skäl för beslutet anfördes följande. Vad gäller hyresgästens åtgärder i köket framgår av 12 kap 24 a jordabalken att en hyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Hyresgästen har således rätt att utan hyresvärden godkännande t ex måla om skåpluckor och sätta upp kakel i kök. Bestämmelsen ger däremot inte hyresgästen rätt att företa något större ingrepp i lägenheten eller dess inredning. Hyresgästen får t ex inte riva ur den fasta köksinredningen och sätta upp annan i dess ställe. Att som hyresgästen i det aktuella fallet montera bort den fasta inredningen i köket och sätta in nya bänkskåp och avloppsrör går utöver den rätt som en hyresgäst har enligt ovan nämnt lagrum. Genom denna åtgärd hade hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Detta innebar dock inte per automatik att hyresavtalet skulle upphöra. I den skälighetsbedömning som hovrätten i denna situation har att göra enligt 12 kap 46 första stycket 2 jordabalken ska det också beaktas att åtgärderna inte varit särskilt omfattande, och enligt hovrätten framgick det inte heller att åtgärderna hade minskat lägenhetens bruksvärde eller annars inte utförts på ett fackmannamässigt sätt. Vid en sammantagen bedömning fann hovrätten därmed att hyresgästen inte hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte skulle förlängas. Överklagandet avslogs därmed. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut meddelat 2011-05-25 i mål nr. ÖH 9016-10 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 6
Fråga om lägenhet utgjorde ett nödvändigt bostadskomplement Hyresgästen hade sitt huvudsakliga boende i Oslo, Norge. Frågan om hyresgästen har behov av prövningslägenheten som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement för vistelse där på helgerna och om det därför skulle vara oskäligt mot hyresgästerna att hyresavtalet upphör har besvarats nekande. Hovrätten biföll hyresvärdens talan och hyresavtalet upphörde. Enligt 46 första stycket 10 hyreslagen föreligger rätt till förlängning av hyresgästens hyresavtal utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 21 september 2011, mål nr ÖH 5843-11, behandlas frågan om en hyresgäst, som har sitt huvudsakliga boende i Oslo, Norge, har behov av prövningslägenheten som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement och om det därför skulle vara oskäligt mot henne att hyresavtalet upphör. Hyresvärden sade upp hyresavtalet och hänsköt tvisten om förlängning av avtalet till hyresnämnden och yrkade att hyresförhållandet skulle upphöra och att hyresgästen åläggas att avflytta. Bakgrunden till hyresvärdens uppsägning var att hyresgästerna saknade behov av lägenheten, som ligger i Göteborg, då hon sedan flera år hade sin permanentbostad i Oslo, Norge. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att syftet hyreslagens regler om besittningsskydd är att trygga hyresgästens besittning till hemmet samt att hyresvärden hade angett ett sakligt skäl för uppsägningen. Vid bedömningen av var en person har sin bostad bör utgångspunkten vara att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda omständigheter talar däremot. Av personinformation från SPAR framgick att hyresgästen var utvandrad och att hon hade en särskild adress i Oslo samt att en annan person var folkbokförd på prövningslägenhetens adress. Det hade inte framkommit något som tydde på att hyresgästen skulle ha behov av lägenheten och då kunde det inte anses som oskäligt mot henne att låta hyresavtalet upphöra varför hyresvärdens talan bifölls. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Grunden för detta var att hon och hennes sambo bodde och arbetade i Oslo då det inte finns arbeten i Sverige. Dock pendlade de till prövningslägenheten i stort sett varje helg sedan de började arbeta i Norge och de kommer flytta tillbaka till Sverige så fort någon av dem får ett arbete här. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 7
Hovrätten instämde i hyresnämndens bedömning gällande att hyresvärden angett ett sakligt skäl för uppsägningen, att hyresgästen har sitt huvudsakliga boende i Oslo samt att det vid hyresnämnden inte framkommit något som tydde på att hyresgästen skulle ha ett faktiskt behov av prövningslägenheten. Vad hyresgästen hade anfört i hovrätten om att hon och hennes sambo varit i prövningslägenheten på helgerna innebär inte att prövningslägenheten kan anses vara ett sådant nödvändigt komplement till den huvudsakliga bostaden att det skulle vara oskäligt att inte förlänga hyresavtalet. En hyreslägenhet har, i vissa fall, ansetts utgöra ett sådant nödvändigt bostadskomplement då hyrestagaren behöver lägenheten främst på grund av studier eller arbete på orten. Hyresgästen hade vidare anfört att hon och hennes sambo hade för avsikt att flytta tillbaka till Sverige så fort någon av dem fått ett arbete här. Då hyresgästens plan på att återvända till Sverige inte var tillräckligt konkret och nära förestående för att hon skulle anses ha ett reellt behov av prövningslägenheten avslog hovrätten således hyresgästens överklagande. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut 2011-09-21 i mål nr ÖH 5843-11 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 8
Lokalhyresgäst uppsagd då denne låtit annan aktör bedriva en med hyresvärden konkurrerande verksamhet i lokalen Hyresgästen ingick ett hyresavtal omfattande hyra av mark- och byggnadsutrymmen för drivmedeldistribution och butiksförsäljning av kiosk-, livsmedels-, olje- och bilprodukter. I en klausul till hyresavtalet angavs att hyresgästen hade ensamrätt till försäljning av kioskprodukter och livsmedel enligt vid var tid gällande [hyresgästs] koncept fullt ut samt att hyresgästen förband sig att utöver vad som angetts särskilt i klausulen inte bedriva med restaurang- och caférörelse konkurrerande verksamhet. Fråga om hyresvärden haft rätt att säga upp hyresavtalet på grund av förverkande då hyresgästen låtit annan aktör bedriva med hyresvärden konkurrerande verksamhet i hyresgästens lokal. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till omedelbart upphörande med hänvisning till att hyresrätten enligt 12 kap 42 första stycket 8 punkten jordabalken var förverkad. Sedan hyresgästen inte avflyttat ansökte hyresvärden i stämningsansökan att tingsrätten i första hand skulle förplikta hyresgästen att på egen bekostnad omgående flytta från lokalen. Som grund för talan anförde hyresvärden att hyresgästen hade brutit mot den klausul i parternas hyresavtal där det framgick att hyresgästen inte fick bedriva med hyresvärden konkurrerande verksamhet. Hyresvärden menade att det var av synnerlig vikt att hyresgästen avhöll sig från den konkurrerande verksamheten. Hyresvärden gjorde även gällande att hyresgästen hade brutit mot en annan klausul i hyresavtalet genom att hyresgästen satt upp fasta skyltar med annat namn och i större omfattning än vad parterna hade kommit överens om. De två avtalsbrotten var inte av ringa betydelse och hyresrätten var på grund av vart och ett av dessa avtalsbrott förverkad. Hyresgästen bestred stämningsansökan och anförde i första hand att de inte brutit mot hyresavtalet. För det fall att tingsrätten skulle finna att hyresgästen hade begått avtalsbrott gjorde hyresgästen i andra hand gällande att det inte var av synnerlig vikt för hyresvärden att den avtalsenliga skyldigheten fullgjordes samt att avtalsbrotten var av ringa betydelse, innebärande att avtalsbrotten varken var för sig eller tillsammans gav hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. För det fall att tingsrätten skulle finna att hyresvärden har haft rätt att säga upp avtalet anförde hyresgästen i tredje hand att uppsägningen hade skett försent. Detta genom att avtalsbrottet inte hade skett i och med att den andra aktörens verksamhet kom igång utan vid tidpunkten då hyresgästen tecknade avtalet med annan aktör. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 9
Tingsrätten inledde med att redogöra för vad som stadgas i tillämpliga bestämmelser; 12 kap 42 första stycket 8 punkten jordabalken angående att hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt 12 kap jordabalken och som måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, 12 kap 42 femte stycket jordabalken angående att hyresrätten inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse samt 12 kap 43 jordabalken angående att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om att hyresgästen åsidosatt avtalsenlig skyldighet. I målet förekom omfattande muntlig och skriftlig bevisning. Tingsrätten började med att pröva om hyresgästen hade brutit mot parternas avtal och då främst den klausul som tog sikte på konkurrerande verksamhet. Härvid konstaterades att förhandlingarna vid avtalets ingående främst hade varit inriktade på frågan om i vilken utsträckning som hyresgästen fick bedriva med hyresvärden konkurrerande verksamhet. Det hade inte under förhandlingarna varit tal om att en sådan konkurrerande verksamhet likaväl kunde bedrivas under annat varumärke än hyresgästens. Tingsrätten kom i denna del fram till att hyresgästen, enligt klausulens lydelse, hade en tämligen långtgående frihet att bedriva en med hyresvärden konkurrerande verksamhet i de förhyrda lokalerna, dock med begränsningen att verksamheten måste inrymmas inom hyresgästens egna koncept. Genom uppgifter i vittnesmål fann tingsrätten att det sammantaget inte var visat att hyresgästen bedrivit en med hyresvärden konkurrerande verksamhet utöver vad hyresavtalet tillät. Nästa fråga som tingsrätten tog ställning till var om hyresgästen ändå gjort sig skyldig till avtalsbrott genom att låta en annan aktör bedriva verksamhet under eget varumärke. Tingsrätten fann att så var fallet, liksom att hyresgästen brutit mot vad som avtalats mellan parterna avseende tillstånd för hyresgästen att sätta upp skyltar. Tingsrätten ansåg därefter utrett att hyresvärden inte hade visat utifrån åberopade siffror från omsättning och resultat, att hyresvärden lidit skada av den konkurrerande verksamheten. Vid sådant förhållande kunde det enligt tingsrätten inte anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att hyresgästen avhöll sig från att låta annan aktör fortsätta sin verksamhet. Mot denna bakgrund fann tingsrätten att hyresavtalet inte hade upphört. Hyresgästen hade således rätt att vara kvar i lokalen. Hyresvärden överklagade domen till hovrätten. Samma grunder, omständigheter och bevisning åberopades i hovrätten. Hovrätten ansåg att hyresavtalet var tydligt på det sätt att det framgick att det endast var hyresgästen som utöver hyresvärden hade rätt att bedriva konkurrerande verksamhet. Hyresgästen hade utan hyresvärdens godkännande låtit en tredje aktör etablera konkurrerande verksamhet. Det fanns inget i avtalet som gav hyresgästen en sådan rätt och hyresgästen hade därför gjort sig skyldig till avtalsbrott. Frågan var emellertid också, enligt hovrätten, om den tredje aktörens verksamhet (försäljning av färdigmat) var mer omfattande i jämförelse med hyresgästens verksamhet (försäljning av färdigmat enligt hyresgästens koncept). Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 10
Hovrätten fann sammanfattningsvis att sortimentet av färdigmat hade utökats betydligt genom den tredje aktörens entré på området. Hyresgästen hade således brutit mot sina skyldigheter enligt hyresavtalet, främst genom att låta den tredje aktören starta verksamhet på området. Hovrätten anförde vidare att en hyresvärd naturligtvis alltid har ett intresse av att ha kontroll över vilka som använder den egna fastigheten och dess lokaler. Även den omständigheten att hyresvärden hade en egen verksamhet som i avtalet med hyresgästen hade skyddats mot mer ingripande konkurrens skulle vägas in. I det läget hade hyresgästen upplåtit till en tredje aktör med ett starkt varumärke att starta verksamhet. Den konkurrens som hyresvärden hade att möta var alltså - alldeles oavsett det ekonomiska utfallet - annorlunda än tidigare. Sammantaget ansåg hovrätten att omständigheterna var sådana att det var av synnerlig vikt för hyresvärden att konkurrerande verksamhet sker inom ramen för hyresavtalet och inte genom en tredje aktör vilket nu blivit fallet. Hyresrätten var därför förverkad och hovrätten förpliktade hyresgästen att på egen bekostnad omedelbart avflytta från de förhyrda lokalerna. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts dom meddelad 2011-09-27 i mål nr T 10291-10 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 11
Förlängningstvist avseende störning i form av stark lukt från katturin Boende i huset hade påtalat en stark lukt av katturin i anslutning till prövningslägenheten med tillhörande förrådsutrymme. Fråga om störningen var sådan att hyresvärden hade skäl att vägra förlängning. Hyresvärden hade vid två tillfällen anmodat hyresgästen att vidta rättelse med anledning av att grannar hade klagat på stark lukt av katturin i anslutning till såväl prövningslägenheten som det källarförråd som hyresgästen disponerade. Eftersom hyresgästen inte vidtog någon åtgärd för att minska lukten sade hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande. Med anledning av att hyresgästen inte avflyttade kom ärendet att prövas av hyresnämnden. Hyresgästen bestred uppsägningen men vitsordade att det förekommit stark lukt av katturin. Hyresgästen gjorde gällande att sanering av lägenheten hade påbörjats. Hyresnämnden konstaterade att en hyresgäst ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas samt att en hyresgäst ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (12 kap 25 jordabalken). Därefter anförde hyresnämnden att en hyresgäst inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap 46 punkten 2 jordabalken). Vid hyresnämndens sammanträde hördes fastighetschefen för hyresvärden som vittne. Han uppgav att det förelåg en mycket stark lukt av katturin, att lukten trängt ned i parkettgolven i lägenheten och ut i trappuppgången samt att lukten inte kunde förklaras av dålig ventilation i fastigheten. Hyresnämnden konstaterade att det i och med vittnets uppgifter var utrett att omfattningen av luktstörningarna från hyresgästens lägenhet var sådana att de skäligen inte bör tålas samt att hyresgästen inte hade förmått att vårda lägenheten på sätt som krävs av en hyresgäst. Hyresnämnden biföll hyresvärdens talan och hyresgästen ålades att avflytta från lägenheten. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut. Hon anförde i hovrätten att hon efter hyresvärdens rättelseanmaningar hade flyttat katterna från lägenheten samt rengjort lägenheten på bästa sätt. Hyresvärden gjorde inte gällande att hyresgästen hade några katter i lägenheten vid tidpunkten, men att lukten alltjämt fanns kvar. Fastighetschefen hördes som vittne även i hovrätten och uppgav att någon förbättring av lukten i lägenheten inte hade skett sedan tidpunkten för hyresnämndens prövning. Hyresgästens sambo hördes, varvid han uppgav att det inte fanns någon lukt i lägenheten. Hovrätten höll syn i lägenheten och konstaterade att där fanns en stark odör som påminde om katturin. Trots att hyresgästen hade vidtagit åtgärder för att komma tillrätta med luktproblemen var dessa åtgärder inte tillräckliga. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 12
Hovrätten ansåg att lägenheten var vanvårdad. Vid intresseavvägningen mellan hyresvärdens intresse av att fastigheten och dess lägenheter hålls i gott skick och hyresgästens intresse av ett fortsatt hyresförhållande fann hovrätten att hyresvärdens intresse i detta fall vägde tyngre. Hyresgästen hade med andra ord åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skulle förlängas. Hovrätten avslog därmed överklagandet. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut meddelat 2011-09-20 i mål nr. ÖH 509-11 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 13
Fråga om hyresavtalet skulle upphöra på grund av störningar genom bland annat fågelmatning från balkongen Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet och gjort gällande att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas dels genom sitt tjoande/skrattande på kvällar, nätter och tidiga mornar och sitt bankande i väggar, dels genom att hyresgästen trots tillsägelser fortsatt att mata fåglar från sitt lägenhetsfönster. Fråga om hyresgästen hade rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresvärden åberopade som grund för att hyresavtalet skulle upphöra att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Åsidosättandet hade enligt hyresvärden bestått i dels att hyresgästen genom sitt tjoande och skrattande sena kvällar, nätter och tidiga mornar och sitt bankande i väggarna utsatt de som bor i området för störningar som medfört att de fått sin nattsömn störd och i något fall inte kunnat använda sitt sovrum utan tvingats flytta in sängen i köket för att kunna sova, dels genom att hyresgästen, trots otaliga tillsägelser, matade fåglar från sitt lägenhetsfönster och därmed brutit mot kraven på sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresvärden hade vid sex tillfällen anmodat hyresgästen att vidta rättelse. Hyresgästen vidtog dock ingen rättelse, varför hyresvärden sade upp hyresavtalet. Hyresgästen invände mot uppsägningen och uppgav att han var noga med att hålla en låg ljudnivå efter kl. 22.00. Han medgav att han brukade ha en talgboll hängandes i fönstret, vilket även andra hyresgäster hade, samt att det kunde hända att han lade ut nötter på fönsterblecket. Han nekade till påståendet om att han lade ut bröd och annan fågelmat på marken nedanför sitt fönster. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att tvisten skulle bedömas enligt 12 kap 46 fösta stycket andra punkten jordabalken, vilket innebär att om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Därefter anförde hyresnämnden att hyresvärden är den som ska bevisa att de omständigheter, på vilka hyresvärden grundar sin talan, föreligger. Härvid konstaterade hyresnämnden att hyresvärden inte hade lagt fram någon utredning avseende omfattningen av hyresgästens fågelmatning, förutom vad två grannar som vittnat i ärendet hade berättat. I detta fall ansåg hyresnämnden att vittnenas uppgifter i denna del inte var tillräckliga för att det skulle anses bevisat att hyresgästen inte hade iakttagit allt vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. När det gällde frågan om störningar uttryckte hyresnämnden att det inte heller i denna del fanns någon kompletterande utredning, tex från störningsjouren, vid sidan av vad vittnena hade berättat. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 14
Vittnenas uppgifter angående omfattningen och intensiteten av hyresgästens skrattande och tjoande gick delvis isär och ingen av vittnena hade vid något tillfälle tagit kontakt med hyresgästen i samband med att de ansett sig ha blivit störda. På grund härav menade hyresnämnden att det fick anses utrett att det förekommit störningar, men inte att det vid varje påstått tillfälle hade varit fråga störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresnämndens slutsats var således att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser men inte i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärden överklagade beslutet och gjorde i hovrätten gällande att det var anmärkningsvärt att hyresnämnden vid sin bedömning av störningarnas allvar och omfattning hade vägt in sådana omständigheter som om störningsjouren kontaktats eller om grannarna personligen framfört klagomål i samband med störningarna. Det ena vittnet hade i hyresnämnden uppgett att hon var rädd för hyresgästen. Hovrätten, som lade vittnenas uppgifter till grund för sin bedömning, fann att fågelmatningen medförde sådana olägenheter att hyresgästen åsidosatt sin skyldighet att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Enligt hovrättens bedömning hade hyresgästen även utsatt grannarna för störningarna i boendet. Störningarna var till art och omfattning sådana att de inte skulle behöva tålas. Härvid tillade hovrätten att det faktum, att grannarna inte tillkallat störningsjouren eller själva kontaktat hyresgästen direkt, inte ändrade bedömningen. Hovrätten ansåg vid en samlad bedömning att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hovrätten ändrade således hyresnämndens beslut. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut meddelat 2011-09-12 i mål nr ÖH 4125-11 Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 15
Artikel Den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister Regeringen har beslutat att en särskild utredare ska överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Nedan kan ni läsa om regeringens direktiv. Regeringen har i direktiv 2011:74, Den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister, beslutat att en särskild utredare ska överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Målsättningen är att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av dessa tvister ställer. Utredaren ska som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i hyres- och arrendenämnderna bör föras över till allmän domstol. Utredaren ska därvid ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelarna med nämndernas verksamhet. Utredaren ska vidare som ett alternativ överväga om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. de i Stockholm, Malmö och Göteborg. Utredaren har möjlighet att överväga andra alternativ. Oavsett vilken organisatorisk lösning som föreslås ska utredaren även överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövningen av hyres- och arrendetvister. Uppdraget ska redovisas senast den 31 december 2012. Kort om hyresnämnden idag Hyresnämnden är en förvaltningsmyndighet med domstolsliknande uppgifter som prövar vissa hyres- och bostadsrättstvister samt medlar respektive är skiljenämnd i sådana tvister. I vissa ärenden ska nämnden godkänna eller lämna tillstånd till en viss åtgärd som berör ett hyresavtal. I andra ärenden ska nämnden pröva olika typer av förlängnings- och villkorstvister. Hyresnämnden är sammansatt av en lagfaren ordförande, som benämns hyresråd, och två s.k. intresseledamöter, den ena är förtrogen med förvaltning av hyresfastigheter och den andra med hyresgästers förhållanden. En tvist inleds som huvudregel genom en skriftlig ansökan som ska innehålla vissa uppgifter. Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 16
Viss skriftväxling kan förekomma mellan parterna, men i normalfallet kallar hyresnämnden till ett muntligt sammanträde där nämnden ska klarlägga tvistefrågorna samt försöka förlika parterna. Nämndens avgörande sker genom beslut och någon ansökningsavgift tas inte ut och vardera parten svarar för sina kostnader i nämnden. Hyresnämndens beslut får (med vissa undantag) överklagas till Svea hovrätt. Hovrättens avgörande får inte överklagas. Det finns idag åtta hyresnämnder. Nämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg har egna myndighetschefer. Nämnderna i Västerås, Linköping, Jönköping, Sundsvall och Umeå är administrativt knutna till tingsrätten på respektive ort med tingsrättslagmannen som chef. På dessa orter är tingsrätten respektive hyresnämnden självständiga myndigheter men har gemensamma funktioner för bl.a. personal- och ekonomiadministration. Vill du läsa mer >> se direktiv 2011:74 Den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 17
KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli 2011 -...2,0 % 1 jan 2011-30 juni 2011...1,5 % 1 juli 2010-31dec 2010...0,5 % 1 jan 2010-30 juni 2010...0,5 % 1 juli 2009-31 dec 2009...0,5 % 1 jan 2009-30 juni 2009...2,0 % 1 juli 2008-31 dec 2008...4,5 % 1 jan 2008-30 juni 2008...4,0 % 1 juli 2007-31 dec 2007...3,5 % 1 jan 2007-30 juni 2007...3,0 % 1 juli 2006-31 dec 2006...2,5 % 1 jan 2006-30 juni 2006...1,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) 2011...42 800 kr 2010...42 400 kr 2009...42 800 kr 2008...41 000 kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Augusti 2011... 311,23 Juli 2011... 311,13 Juni 2011... 311,28 Maj 2011... 312,02 April 2011... 311,44 Mars 2011... 310,11 Februari 2011... 308,02 Januari 2011... 306,15 December 2010... 308,73 November 2010... 306,58 Oktober 2010... 305,57 September 2010... 304,60 Augusti 2010... 302,06 Juli 2010... 302,04 Juni 2010... 302,97 Maj 2010... 302,92 April 2010... 302,36 Kurser, seminarier och frukostmöten i hyresjuridik och bostadsrätt Våra seminarier, kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 20 oktober uppsägning av bostadshyresgäst Torsdagen den 10 november hinder och men i nyttjanderätten Torsdagen den 24 november lokalhyresgästs obestånd och rekonstruktion Läs mer om våra frukostmöten Kurser Advokatfirman anordnar löpande olika kurser, bland annat: Hyresrättslig grundkurs, Hyresrättslig fortsättningskurs samt Lokalhyresjuridik. Det går även att skräddarsy kurser anpassade till klientens specifika behov och önskemål. Kontakta oss gärna för mer information. Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 41 Oktober 2011 / sid 18
Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Biträdande jurist Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Petter Ingemarsson Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Johansson Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Gabriella Karlsson Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Sofie Johansson. Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: petter.ingemarsson@steinmann.se, anders.hildebrand@steinmann.se och sofie.johansson@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, 2010. Box 5220, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel 08-663 97 96, Fax 08-663 97 99 www.steinmann.se, info@steinmann.se