B R - L G H N R 2334 I B R F E K E N N R 26

B R - L G H N R 2334 I B R F E K E N N R 26 Årstavägen 23, 3tr, 120 52 Årsta Marknadsvärdebedömning November 2018 D.nr: F-2462-18-01 Best.nr: 153294 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY

1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Östra Försäljningsteamet 106 65 Stockholm 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten november 2018. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2018-11-27 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren samt personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1

2 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Eken Nr 26 Lägenhetsnummer: 2334 Skatteverkets lgh-nummer: 1302 Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Årstavägen 23, 3tr, 120 52 Årsta Stockholm Årsta D.nr: F-2462-18-01 3 RoK Lägenhetsarea: 63 m² Månadsavgift: 3 507,92 kr/månad inkl. värme, vatten, kabel-tv. Andelstal: 2,110000 % Andelstal insats: Andelstal årsavgift: Saldo inre fond: Ingen uppgift Ingen uppgift Tillämpas ej Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalet är hämtade ur föreningens mäklarbild avseende förhållanden per den 2018-11-19. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Sammanfattning Hörnlägenhet om 3 rum och kök i stadsdelen Årsta. Lägenheten har fönstersidor mot nordost och sydost med utsikt mot Årstavägen och grannbyggnader. Mot sydost finns balkong utanför sovrummen. Lägenheten har en normal bostadsstandard av olika ålder dels äldre dels förnyad i olika omfattning. Förnyelserna bedöms vara utförda vid olika tillfällen. Sammantaget uppvisar lägenheten ett relativt normalt skick och underhåll. Årsta är ett uppvuxet bostadsområde strax sydväst om Södermalm och Skanstull med uteslutande flerbostadshus, huvudsakligen uppförda under 1930- och 40-talen. Under decennierna därefter har viss kompetterande byggnation utförts. Inom promenadavstånd från lägenheten finns Årsta Torg med t.ex. livsmedelsbutik, restauranger, caféer, skolor, busskommunikationer samt i viss annan offentlig och kommersiell service. Gullmarsplan med diverse service, knutpunkt för tunnelbana och buss samt Globen City med ett omfattande serviceutbud finns omkring 1,5 km öster om föreningens fastighet. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: Ca 1,5 2

2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Brf Eken nr 26 innehar med tomträtt fastigheten Stockholm Strålången 2. På fastigheten finns 2 flerbostadshus av typ punkthus. Föreningen omfattar totalt 48 bostadslägenheter, 3 lokaler samt garage med plats för 2 bilar. Föreningen har även tillgång till 8 parkeringsplatser. Garage- och p-platser kan hyras av föreningens medlemmar, kösystem gäller. Tvättstuga: Lägenhetsförråd Hemsida: Övrigt: Gemensam tvättstuga finns i föreningen. Till lägenheten hör ett källar- och ett vindsförråd som skall vara uppmärkta med lägenhetsnumret. (uppgifter erhållna av föreningen). eken26.bostadsratterna.se Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2017 EKONOMI Avgiftsnivå: 668 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 50 453 tkr Långsiktiga lån: 10 443 tkr 21 % av taxeringsvärdet Eget kapital 1 774 tkr 3,5 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 1 302 tkr 2,6 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen bedöms ha en relativt normal avgiftsnivå dock i det övre intervallet. Vid ingången av 2018 hade föreninge en likviditet om 3,3 och en soliditet om 13 %. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Stockholm Strålången 2 Byggår: 1946 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: x Tomträtt Äganderätt Antal våningar: 6+sluttningsvåning. Underhållsbehov: Bedöms som normalt löpande fastighetsunderhåll. Övrigt: Nya balkonger har monterats på föreningens byggnader under de senaste åren. VA-stammar: Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Stamrenoveringar utförda 2004-05 enligt föreningen. Hiss: x Ja Nej BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel x Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker x Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker x Betong Kalksandsten Plåt Treglas Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar x Puts Papp Isolerglas x Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Innanfönster Torpargrund Ovan redovisad byggteknik är delvis värderingsmannens egna bedömningar, felaktigheter kan förekomma. UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme x Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare x Mekanisk frånluftsvent.*) Kommunikationsfiber Självdragsventilation *) enligt energideklarationen. Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) 3

2.5 Lägenhetsbeskrivning RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong 1 2 1 1 1 1 1 S:a 1 2 1 1 1 1 1 Normal funktionell planlösning. Balkong utanför båda sovrummen i sydostläge med utsikt mot grannbyggnader och parti av Årstavägen. KÖK x Elspis (Gram) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (IKEA) x Diskmaskin (okänt fabr.) x Kyl / Frys (Electrolux) Skafferi Beskrivning: Kök med plats för ca 6 personer. Modern köksstandard, renoveringsår ej känt. Skåpsnickerier med släta lackerade luckor; olika färg på Standard: vägg- resp. bänkskåp. Rostfri diskbänk, övriga bänkskivor av laminat. Kaklade väggytor över köksbänkarna. Underhållsstatus: Normalt skick och underhåll. BADRUM x WC Duschplats x Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt hygienrum. Badrummet moderniserat i samband med stamrenoveringarna 2004-05. Golv: Klinker Standard: Normal standard från renoveringstillfället. Väggar: Kakel+målad puts Underhållsstatus: Normalt skick. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet Målade takskivor x Plastmattor x Målad glasfiberväv Panel x Trä x Målade x Målad puts x Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer x Korkplast Akustikplattor Stuckatur Ytskiktsstandard av olika ålder, dels äldre dels av modernare typ. Förnyelser bedöms ha utförts vid olika tillfällen. Ytskikten uppvisar i huvudsak ett ordinärt till normalt skick. Dock finns visst slitage här och var på såväl ytskikt som på dörr- och andra snickerier. Skarvar i parketten i vardagsrumsgolvet uppvisar också tendenser att resa sig här och var. 2.6 Bedömning Lägenhet med efterfrågad storlek i en attraktivt stadsdel strax utanför Stockholms innerstad. Standard av olika ålder med förnyelser utförda vid olika tillfällen. Skick och underhåll bedöms som normalt. 4

3 S LUT L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 2334 i Brf Eken Nr 26, Stockholm kommun i befintligt skick till: Marknadsvärde per november 2018 TREMILJONERETTHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR 3 150 00 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2018-12-07 EMINENTA-VÄRDIA Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 5

B I L A G A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

BILAGA II KARTOR

B I L A G A I I I P L A N L Ö S N I N G OBSERVERA: Planskissen är upprättad av undertecknad värderingsman. Skissen är inte skalenlig och får inte heller betraktas som exakt vad avser proportioner, inbördes och absoluta mått, placeringar av mellan-väggar, fönster, dörrar mm.