Årsredovisning 2010. HSB där möjligheterna bor

Årsredovisning 2010 HSB Norra Stor-Stockholm HSB där möjligheterna bor

H S B N O R R A S T O R - S T O C K H O L M Kvalificerade tjänster inom ekonomi o är Sveriges största bostadskooperativa organisation. HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening HSB med drygt 23 000 medlemmar. Vi är ett modernt, specialinriktat konsultföretag som säljer bostäder samt kvalificerade förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar. Verksamheten bedrivs i fyra kommuner med en sammanlagd befolkning på 187 000 invånare; Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna samt centrala Kungsängen i Upplands Bro. Det här är vår redovisning av föreningens verksamhet 2010. Du kan också läsa mer på www.hsb.se. HSB Norra Stor-Stockholm Bildades 1947 23 239 medlemmar 13 928 lägenheter i administrativ förvaltning 12 484 lägenheter i teknisk förvaltning 88 anställda 88 administrativt förvaltade bostadsrättsföreningar varav 69 är medlemmar i HSB 80 tekniskt förvaltade bostadsrättsföreningar varav 61 är medlemmar i HSB 278 förvaltade lägenheter i eget lägenhetsbestånd Beskrivning av verksamheten Verksamheten i Norra Stor-Stockholm är organiserad med fyra huvudsakliga verksamhetsområden: Medlemsverksamhet, Förvaltning, Nyproduktion och Egna fastigheter. Medlemsverksamhet Medlemsverksamhet för boende och bosparande medlemmar Medlemsverksamhet för bostadsrättsföreningar Förvaltning Ekonomisk förvaltning Förvaltning fastighet Drift och teknik Nyproduktion Bedrivs i HSB Bostad Egna fastigheter Holmvägen, Upplands Väsby 91 lägenheter HSB huset, Järfälla, 35 lägenheter Pressaren, Järfälla, 34 lägenheter Gjutaren, Järfälla, 60 lägenheter Margaretavägen, Järfälla, 58 lägenheter Upplands Bro Upplands Väsby Sollentuna Järfälla Stockholm City Bostadsrättsföreningar som är medlemmar i HSB Järfälla Lgh Boken 282 Rondellen 276 Aspnäs 530 Sture 62 Granen 433 Västerby 467 Kvarnen 287 Västerby 2 414 Vattmyra 41 Svetsaren 294 Kolarängen 319 Vålberga 276 Fjället 113 Emaljeraren 276 Orgona 183 Sagoängen 382 Dalen 142 Allmogen 240 Nydal 163 Wibbla Äng 218 Spinnrocken 134 Norrby 90 Vävstolen 40 Trollberget 294 Ängslyckan 102 Fågelsången 184 Jakob 203 2 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 Eken 270 Fransborg 42 Högby 56 Beckasinen 128 Pinjen 24 Källtorp 96 Tallen 29 Kopparskölden 56 Trehöjden 83 Mälarängen 34 Sollentuna Härden 34 Annelund 66 Solrosen 18 Bagarby 107 Nålen 102 Kärrdal 182 Sjöberg 250 Hagen 164 Sjöhästen 256 Ängstorp 114 Edsbacka 188 Vitlöken 70 Viden 25 Vitmåran 28 Hästskon 32 Engelbrekt 59 Traversen 59 Upplands Väsby Vilunda 404 Herrgården 207 Hjorten 136 Hackspetten 241 Smedby 539 Terrassen 305 Övre Runby 211 Prästgården 68 Runby Backe 50 Runby Höjd 44 Bollstanäs 318 Optimus 70 Skogsvägen 168 Milan 54 Violen 3 68 Odenslunda 27 Dragonen 53 Upplands Bro Kungsängen 30 Norrhöjden 143 Utsiktshöjden 135 Övriga brf i Upplands Bro är organiserade till HSB Stockholm

H S B N O R R A S T O R - S T O C K H O L M ch förvaltning, 23 000 medlemmar Jennie Pettersson Året i korthet Årets resultat 4,8 MSEK. Finanskrisen klingar av. 300 nya bostäder planeras. Säljstart för brf Rönnen i Viksjö och brf Jakobsberg (Folkhögskolan). Förvärv av fastighet med 58 hyreslägenheter på Margaretavägen i Jakobsberg. Brf Gjutaren fusioneras in i moderföreningen. HSB Bostad Future lanseras som nytt koncept för kostnadseffektivt och hållbart byggande. Klimatpåverkan från egna källor reduceras med drygt 20 procent, indirekt klimatpåverkan minskar med 37 procent. Besökssuccé när HSB Klimattåget anländer till Jakobsberg. Innehåll Föreningsarbete 2 Året i korthet 3 Innehållsförteckning 3 VD-ordet 4-5 Förändringsarbete 6-8 Miljö 9-11 Verksamheten 12-17 Fem år i sammandrag 18 Förvaltningsberättelse 19-20 Resultat, balans, kassaflöde 21-24 Tilläggsupplysningar, noter, styrelsens försäkran 25-32 Revisionsberättelse 33 Styrelse 34 Ledningsgrupp 35 2010 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 3

V D - O R D E T 2010 Starkt positivt resultat. Dags att HSB återerövrar skillnaden. I fjol vågade jag sia om att tiderna sakta vänder uppåt. En rad signaler på olika marknader uttryckte en allt tydligare framtidstro. Men i dessa tider när allt går så oändligt mycket snabbare än förr, kan man aldrig vara säker. När HSB Norra Stor-Stockholm summerar verksamheten för 2010, kan vi konstatera att konjunkturen vände uppåt med besked. Nu några månader in på 2011 ser vi en stark återhämtning i svensk ekonomi, vilket skapar ett välgörande uppsving i byggsektorn. Det är uppenbart att framtidskonceptet HSB Bostad Future lanserats i rätt tid. Även om investeringarna i nya bostäder äntligen börjar ta fart, är det ett obestridligt faktum att produktionskostnaderna skjuter i höjden. Därför handlar det för oss i HSB inte bara om att sätta fokus på byggandet, det handlar i lika stor utsträckning om att bygga kostnadseffektivt och hållbart med energieffektiva lösningar. Det är sådant vi av hävd är bra på i HSB. Med framtidskonceptet som grund kan vi flytta fram vår position på bostadsmarknaden. HSB stannar kvar För ett tiotal år sedan lanserades i HSB begreppet återerövra skillnaden. Den kooperativa idén skulle tydliggöras. I en reklamkampanj formulerades skillnaden med ett rakt och lättbegripligt budskap: De flesta byggare lämnar huset så fort färgen torkat, vi stannar kvar. Att HSB har lokal närvaro är en annan skillnad. Vi har dessutom en garantifond som skiljer oss från andra. När finanskrisen slog till var den ett ovärderligt verktyg för att lösa en svår situation som annars skulle ha drabbat de boende. Faktum är att det 4 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

V D - O R D E T finns en rad skillnader där HSB konsekvent drar det längsta strået. De skillnaderna ska vi slå vakt om. Därför är det dags att vi med stolthet kommunicerar styrkan i vårt varumärke och med kraft positionerar oss på de områden där vi de facto gör skillnad: Kooperativ bostadsrätt som bygger på HSBs trygga värdegrund. Vi bygger inte med privata vinstintressen, våra vinster återinvesteras i verksamheten. Vi engagerar oss i miljö- och klimatfrågan för att vi vill att människor ska må bra, nu och i framtiden. HSB bygger sunda bostäder Med en tydligare positionering kan HSB dessutom bättre konkurrera om marktilldelningar och på så sätt bidra till en sund samhällsutveckling. Sund samhällsutveckling kräver sunda bostäder. I Stockholms län är bostadsbristen på många håll akut, vilket hämmar regionens utveckling och konkurrenskraft. Den regionala utvecklingsplanen (Rufs) konstaterar att Stockholm växer med ett Göteborg fram till 2030. Tusentals och åter tusentals nya bostäder behövs. Vår grundmurade tro på människors förmåga har inneburit att många medarbetare fått chans att utvecklas med nya arbetsuppgifter, något som vitaliserar hela vår organisation. I min värld är det ännu ett argument för HSB att återerövra skillnaden. Den som tror på människor, förstår att lyssna till människors drömmar. Därför är det skillnad på HSB och de som slutar lyssna när färgen torkat. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM Järfälla i april 2011 Håkan Berg Verkställande direktör Fokus på nyproduktion HSB har redan satt stort fokus på ökad nyproduktion. På HSB Norra Stor-Stockholm arbetar vi för högtryck med en rad projekt som fram till 2013 innebär en bygginvestering på cirka en miljard kronor. Närmast på tur står brf Rönnen i Viksjö med byggstart redan sommaren 2011. Går allt enligt planerna följer vi upp med Folkhögskolan i Jakobsberg i november. För närvarande planerar HSB Norra Stor-Stockholm för cirka 300 nya bostäder för de närmaste tre åren. Starkt resultat 2010 Bakom oss har vi ett mycket spännande och intensivt verksamhetsår. Årets resultat på 4,8 miljoner kronor är mycket glädjande och motsvarar jämfört med 2009 en resultatförbättring med nio miljoner. Bokslutet för HSB Norra Stor-Stockholm uppvisar därtill en positiv rörelsemarginal för första gången på åtskilliga år. Därmed lämnar vi lågkonjunkturen bakom oss, åtminstone för den här gången. Årets största evenemang var HSB Klimattåget som blev besökssuccé med stort fokus på framtidens klimatsmarta boende. Programmet Växa i HSB har visat att vi har en tydlig värdegrund som engagerar både medarbetare och kunder. Camilla Svensk Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 5

F Ö R Ä N D R I N G S A R B E T E 2010 Förändringsarbete som process HSB Norra Stor-Stockholm arbetar parallellt med flera interna processer som syftar till att stimulera kompetensförstärkning, kostnadseffektivitet, förändringsvilja och framtidsorientering. Det ställer krav på en tillåtande organisation som bejakar konstruktivt förändringsarbete genom processer som fokuserar på en samsyn om varför, vad och hur utvecklingen ska genomföras. Allt arbete utgår från HSBs värdegrund. Camilla Svensk 6 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

F Ö R Ä N D R I N G S A R B E T E Camilla Svensk ETHOS ETHOS står för engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Det är HSBs värdegrund. Alla anställda på HSB Norra Stor-Stockholm har deltagit i en process där värdegrunden definierats till konkreta spelregler för det dagliga arbetet. Några exempel som illustrerar våra spelregler utifrån HSBs värdegrund: Engagemang skapas exempelvis när den enskilde medarbetaren aktivt söker information som behövs i jobbet och vidareinformerar till arbetskamraterna; Trygghet innebär tydliga rutiner som var och en ansvarar för att följa; Omtanke är att vara en aktiv lyssnare, att bemöta medmänniskor vänligt och att ställa upp för arbetskamrater som kan behöva hjälp med t ex en arbetsuppgift. Växa i HSB Kontinuerlig kompetensutveckling är nödvändig för våra anställda eftersom vi når våra mål i det dagliga arbetet. En naturlig konsekvens av vårt interna arbete med värdegrunden är därför den satsning som gjorts på medarbetarnas möjligheter att kunna utvecklas i jobbet. Programmet kallas Växa i HSB en vital förändringsstrategi som ger personalen möjlighet till personlig kompetensutveckling och till projektledarutbildning. Intresset att utvecklas i arbetet är stort, det har tydligt framkommit i många medarbetarsamtal. Växa i HSB har också blivit mycket uppskattat och framgångsrikt. Dels därför att många medarbetare stimulerats att utveckla kunskaper och färdigheter de inte haft tidigare, dels för att satsningen skapat spetskompetenser som förädlar och effektiviserar verksamheten. Projektorienterad verksamhetsstyrning En effektiv organisation måste ha en tydlig koppling mellan strategier, mål och verksamhetsstyrning. Att utveckla organisationen, dess medarbetare och kompetenser, fordrar en väl förankrad samsyn om förändringsarbetet som en process. HSB Norra Stor-Stockholms nya projektorganisation är ett led i denna process, som vuxit fram ur programmet Växa i HSB och syftar till att effektivt utveckla och nyttja den kompetens som finns i hela företaget. Tidigare hanterades projekt av respektive avdel- Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 7

F Ö R Ä N D R I N G S A R B E T E ning, vilket ofta skapade problem med att frigöra arbetstid och att prioritera samarbetet över avdelningsgränserna. I dag drivs projekten i en strukturerad gemensam form som utvecklar både den enskilde medarbetaren och hela organisationen. Arbetssättet innebär fasta rutiner för genomförande och uppföljningar, vilket i förlängningen bidrar till en flexibel och förändringsbenägen organisation. Samtidigt bidrar projektmetodiken till värdefull kvalitetssäkring, inte minst i små projekt som enkelt kan nyttja erfarenheter från större. Inom ramen för den projektorienterade satsningen har HSB Norra Stor-Stockholm utbildat närmare 20 medarbetare, som vid sidan av det ordinarie arbetet även ansvarar för kvalificerade projektledningsuppdrag. Projektledarna representerar alla verksamhetsgrenar inom företaget, från fastighetsskötare till administratörer. 2010 har bland annat system för nykundsmottagning och underlag för ett framtida kundstödssystem utvecklats i projektform. Kostnadseffektivt, hållbart byggande HSB Bostad Future är vårt framtidskoncept med fokus på ett produktionseffektivt sätt att bygga flexibelt och mångfacetterat med energismarta lösningar. Konceptet rymmer ett stort mått av nytänkande där särskild vikt lagts vid balansen mellan arkitektur och teknik. De arkitektoniska och tekniska lösningarna samordnas till ett kostnadseffektivt system. Inom ramen för systemet finns stor flexibilitet för olika uttryck i konstruktion och uppförande av byggnader samt i utformning av fasader och planlösningar. Detta skapar en effektivitet i projektets alla stadier, från idé och projekteringsarbete till produktion och förvaltning. HSB Bostad Future ger den enskilde kunden helt nya möjligheter att påverka utformningen av lägenheten långt in i projektet, exempelvis när det gäller att lägga till eller bort innerväggar. Likaså kan kunden i flera lägenhetstyper påverka kökets utförande och läge i förhållande till väderstreck för att bara nämna ett par exempel. Framtidskonceptet har stort fokus på minskad energianvändning, inte minst för att elanvändningen är direkt relaterad till utsläpp av koldioxid. Camilla Svensk 8 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

M I L J Ö 2010 Vi bygger med ansvar för det hållbara samhället Som bostadsföretag har HSB ett särskilt ansvar för miljön. Inte minst eftersom bostäder och lokaler står för en betydande del av energiförbrukningen. Därför lägger vi ner ett omfattande arbete på åtgärder som minskar energianvändningen. Ambitionen är att minska elanvändningen då den är direkt relaterad till utsläppen av koldioxid. Efter de senaste årens byggstopp är det sommaren 2011 klart för byggstart i Viksjö centrum. Brf Rönnen får 59 lägenheter och är delvis planerat enligt HSB Bostads Future-koncept (modellskiss: RITS Arkitekter). Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 9

M I L J Ö Koldioxidutsläpp HSB Norra Stor-Stockholm Aktivitet 2008 2009 2010 Förändring Ton Co 2 Ton Co 2 Ton Co 2 i procent Klimatpåverkan från egenägda källor 94,86 97,74 75,18-20,7 Egenägda tjänstebilar, egna fordon och maskiner Bensin 46,56 38,17 21,49 Diesel 48,3 59,32 53,33 Etanol E85-0,25 0,36 Biogas - 0,0033 0,007 Klimatpåverkan från köpt el och värme 287,89 242,75 253,47-12 El 57,07 58,82 51,68 Fjärrvärme 230,82 183,93 201,79 Indirekt klimatpåverkan 51,95 48,46 36,47-29,8 Tjänsteresor Flyg Resor <450 km - 0,57 - Resor 450-1600 km 0,54 2,71 - Tåg El 0,000009 0,0006 0,000011 Hyrbil, taxi och privatbil Bensin 25,11 19,69 16,64 Båt (styrelsekonferens) 7,38 5,48 3,73 Produktion av energibärare Transporter och maskiner Bensin 8,12 6,66 3,75 Diesel 10,8 13,26 11,92 Etanol E85 0 0,25 Biogas 0,09 0,18 Summa 434,7 388,95 365,12-16 * Förändring i % från basåret 2008. Siffrorna är inte normalårskorrigerade utan baseras på verkliga utsläpp. HSBs mål är att vara självförsörjande på förnybar energi 2050. Redan om tolv år ska vi ha minskat utsläppen av växthusgaser med 50 procent i förhållande till våra utsläpp 2008 ett miljömål som dessutom sammanfaller med HSBs hundraårsjubileum 2023. Vårt framtidskoncept HSB Bostad Future är namnet på vårt framtidskoncept som syftar till att vi ska bygga goda, energisnåla bostäder till villkor som gör dem tillgängliga för många människor (se även sidan 8). Avsikten är att med ett eftertänksamt nyttjande av vardaglig teknik och kända lösningar, nå de miljömål som HSB lagt fast för framtiden. Hus byggda enligt HSB Bostad Futures principer kommer också att i flera avseenden vara förberedda för att kompletteras med framtida, i dag både känd och okänd, energiteknik. Energismarta lösningar Energismarta lösningar ska vara en naturlig del av HSBs varumärke. Vi minskar helt enkelt energianvändningen i produktionen så att den också kommer den enskilde kunden till del. Några exempel på vår framtidsinriktning i nyproduktion: Energianvändningen beräknas ligga på 65-72 kwh/m 2 per år med värme och fastighetsel inkluderad. Lämpliga energikällor är fjärrvärme eller bergvärme. Vi förbereder även så att en förening kan komplettera med annan energikälla, exempelvis solceller eller vindkraft. Ventilation sker med FTX-aggregat. Trapphus utrustas med LED-belysning, lägenheter med lågenergilampor. Badrum utrustas med vattenburen golvvärme. Lägenheterna förbereds för individuell mätning av el och varmvatten. Vårt stöd till föreningarna De senaste åren har HSB Norra Stor- Stockholm lagt ner ett omfattande planeringsarbete i klimat- och energifrågan. Detta har också handlat om att utåt kommunicera vikten och kundnyttan av vårt klimatarbete. Internt har betydande insatser gjorts även 2010 för att bygga upp den kunskap och kompetens som är nödvändig för att vi ska kunna hjälpa och stötta bostadsrättsföreningarna på en hög och professionell nivå. Företaget har sedan 2009 en särskild heltidstjänst som energikonsult. Successivt kommer vi att paketera och lansera energi- och klimattjänster direkt till kunderna. Minskad energianvändning är en grön tråd i HSB Bostads framtidssatsning. IStockphoto 1 0 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

M I L J Ö HSB Klimattåget kom till Jakobsberg Närmare 1 100 personer besökte HSB-satsningen Klimattåget när det i oktober kom till Jakobsberg. HSB Klimattåget turnerade under hösten genom hela Sverige för att bilda opinion med utgångspunkt i klimatsvaret istället för i klimatfrågan. Enskilda, hushåll och fastighetsägare fick smarta tips på konkreta hjälpmedel och åtgärder för att sänka sin energianvändning. HSB Norra Stor-Stockholm passade på att arrangera en specialmässa, där olika leverantörer på energi- och miljöområdet visade upp sina produkter och tjänster. Från scenen hölls föredrag och en paneldebatt om globala och lokala miljöfrågor. HSB Norra Stor-Stockholms medarbetare i gröna tröjor hade fullt upp med att svara på de vetgiriga besökarnas frågor om allt från lågenergilampor och induktionshällar till passiva hus och framtida lösningar inom bostadssektorn. Besökarna bjöds på kravmärkta kanelbullar och en lång rad aktiviteter; Bland annat kunde man cykla sig en egen fruktsmoothie, mixad med miljövänlig pedalkraft. Det stora intresset för HSB Klimattåget avspeglade tydligt människors starka önskan att bidra till en bättre miljö, en bättre värld. Revidering av miljö- och kvalitetssystem Under året har omcertifiering genomförts av miljöoch kvalitetssystemen ISO 14001 och ISO 9001 enligt plan. Revideringarna har genomförts vid två tillfällen och resulterat i ett mycket gott utfall. Det fina resultatet ska ses som ett bevis för att HSB Norra Stor-Stockholm har ett välfungerande och välimplementerat system. Det är vi stolta över. Klimatavtal för bostadsrättsföreningar HSBs klimatavtal för bostadsrättsföreningar innebär bland annat att föreningarna åtar sig att aktivt arbeta med utveckling av fastigheterna ur ett klimat- och energiperspektiv. HSB Norra Stor-Stockholm åtar sig samtidigt att erbjuda tjänster och kompetens för att möjliggöra besparingar av både klimat och kapital, som ett aktivt arbete med dessa frågor kan skapa. Vår egen klimatpåverkan 2008 påbörjades mätningar av de direkta och indirekta utsläpp som verksamheten i HSB Norra Stor- Stockholm bidrar till. Direkta utsläpp avser energikällor som vi äger själva, exempelvis tjänstefordon och utsläpp som våra förbrukningsmönster ger upphov till. Indirekta utsläpp är utsläpp som verksamheten bidrar till, exempelvis tjänsteresor med fordon som inte ägs eller leasas av oss samt godstransporter och den påverkan som produktionen av olika bränslen medför. Att regelbundet följa upp verksamhetens utsläpp innebär att vi kan synliggöra utsläppen och utveckla metoder för att minska dem. Uppföljningen är kostnadsfri för alla bostadsrättsföreningar som delar våra klimatmål genom att skriva under klimatavtalet. HSB vill vara den goda förebilden Det är viktigt att HSB sätter stort fokus på klimat- och energifrågan. Som bostadskooperation vill vi gå i bräschen och visa att hur även andra kan göra för att ta ansvar i frågor som påverkar livet i dag och för kommande generationer. Vi vet att det är en fråga som engagerar många människor. Dagligen får vi frågor som rör olika slag av energisparåtgärder. Självklart måste vi ha de rätta kunskaperna om ska kunna bidra till ett samhälle som är energismart och hållbart. 2010 har HSB Norra Stor- Stockholms klimatpåverkande utsläpp reducerats avsevärt. Bland annat har påverkan från egenägda energikällor har minskat med drygt 20 procent och vår indirekta klimatpåverkan med nära 37 procent (se tabell sidan 10). Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 1 1

V E R K S A M H E T E N 2010 Tjänster Alla bostadsrättsföreningar har olika behov. HSB Norra Stor-Stockholm har grupperat tjänsterna i tre områden: Drift och teknik, Förvaltning fastighet och Ekonomisk förvaltning. Förvaltaren och den Kundansvarige håller i helheten kring bostadsrättsföreningen och förser styrelsen med olika beslutsunderlag för en långsiktig och ekonomisk förvaltning av fastigheterna. Drift och teknik Det är av stor betydelse för trivsel och boendekvalitet att den dagliga driften och skötseln av bostadsrättsföreningarnas fastigheter fungerar. Vi har lång erfarenhet av fastighetsskötsel som bygger på insikten att kundernas behov och önskemål styr våra insatser. Verksamheten Med fokus på kundens behov ska HSB Norra Stor-Stockholm erbjuda ett brett utbud av tjänster och service till kunderna, dvs medlemmar och andra fastighetsägare. Fastighetsskötare Våra fastighetsskötare är lokalt knutna till föreningarna. Det borgar för att vi snabbt och effektivt kan åtgärda eventuella fel och brister. Fastighetsskötarna svarar även för bl a löpande inre och yttre underhåll. Som komplement till fastighetsskötarna finns en servicegrupp med drifttekniker och vitvarureparatörer. Mark och trädgård En vacker utemiljö skapar trivsel och estetiska mervärden. Trädgårdsskötseln hanteras i samarbete med HSB Stockholm som ansvarar för skötseln av föreningarnas mark och växtlighet samt vinterskötsel och andra förändringsåtgärder av den yttre miljön. Victor Gårdsäter Specialistkompetens Teknik & Drift bistår vid behov bostadsrättsföreningarna med en rad specialistkunskaper inom bl a driftoch energioptimering, byggnadstermografering, energideklaration, motorvärmarstyrning, systematisk skötsel av elanläggningar och lägenhetstillsyn. 1 2 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

V E R K S A M H E T E N Föreningsadministration mm I mån av behov hjälper vi bostadsrättsföreningarnas styrelser med administration såsom kallelser, protokoll mm. På begäran bistår vi med expertis i samband med komplicerade störningsärenden Jennie Pettersson Specialistkompetens Förvaltning Fastighet bistår vid behov med en rad specialistkunskaper inom bl a brandsäkring och brandskydd, avflyttningstillsyn, digitalt arkiv och underhållsplan online. Ekonomisk förvaltning Förvaltning fastighet En planmässig och effektiv förvaltning av fastigheten ger en bostadsrättsförening stabilitet och trygghet. Varje bostadsrättsförening i HSB Norra Stor-Stockholm har en egen förvaltare som kontaktperson och rådgivare. Förvaltaren träffar styrelsen regelbundet och rapporterar om aktiviteter i fastigheten, uppdragens status och när de beräknas vara slutförda. Förvaltaren bevakar löpande när och hur olika aktiviteter ska genomföras, till exempel lägenhetstillsyn, underhållsbesiktning och många andra nyttiga tjänster och aktiviteter. Underhållsplan En bra underhållsplanering behövs i varje bostadsrättsförening. Planen upprättas i samarbete med föreningen och uppdateras varje år och ger en god överblick av nuvarande och framtida underhållsbehov. I samråd med föreningens ekonom medverkar vi i föreningen budgetarbete där underhållsplanen utgör ett viktigt underlag. Varje intäkt och kostnad är viktig för en bostadsrättsförening. Genom vår gedigna erfarenhet kan vi erbjuda en kvalificerad ekonomisk förvaltning med ett brett utbud av tjänster. Det innebär trygghet, både för styrelsen och för medlemmarna i föreningen. Daglig ekonomihantering och service Ekonomerna sköter föreningarnas bokföring, lånehantering, budget, prognoser, analyser och årsredovisning. Våra ekonomiassistenter har hand om avgiftsaviseringar, lägenhetsöverlåtelser, hantering av pantsättningar, medlemsfrågor, fakturering, kontering av leverantörsfakturor och autogiro. Kvalificerad rådgivning Den ekonomiska förvaltningen omfattar även kvalificerad ekonomisk rådgivning och ekonomiutbildningar. Vi arbetar med IT-verktyg som gör det bekvämt och lättillgängligt för styrelsen att få en helhetssyn av föreningens ekonomi och verksamhet. Internetanslutna bankkunder kan betala månadsavgiften genom E-faktura. Upphandlingar och leverantörskontakter Förvaltning fastighet omfattar även stöd och hjälp vid olika upphandlingar. Vi har ett brett kontaktnät med tillförlitliga leverantörer av olika produkter och tjänster, men den enskilda föreningen kan alltid själv besluta om valet av leverantörer. Besiktningar Varje bostadsrättsförening är skyldig att genomföra olika besiktningar för att säkerställa de boendes trygghet. Det kan gälla hissar, lekplatser, elinstallationer etc. Vi hanterar de myndighetsbesiktningar som föreningen är skyldig att göra. Brf Hjorten, Upplands Väsby. Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 1 3

V E R K S A M H E T E N Omvärldsbevakning Hög kvalitet och service till kunderna är ledord för ekonomiavdelningens arbete, som även omfattar bevakning av politiska frågor och omvärldsförändringar som kan komma att påverka bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Egna fastigheter HSB Norra Stor-Stockholm äger sex egna fastigheter, två på Holmvägen i Upplands Väsby, HSB-huset i Jakobsberg, Pressaren i Kallhäll, äldreboendet Gjutaren i Kallhäll samt en nyanskaffad fastighet på Margaretavägen i Jakobsberg. Fastigheterna består av hyresrätter och erbjuds medlemmar och bosparare. Fastigheterna innehåller totalt 278 lägenheter samt ett antal lokaler. Extern värdering har skett av samtliga fastigheter. Det sammanlagda värdet uppgår enligt värderingen till 270 miljoner kronor att jämföra med det bokförda värdet, 224 miljoner kronor. Nyproduktion HSB Norra Stor-Stockholm är väl förankrat i de kommuner vi verkar i och vår strävan är att aktivt medverka till samhällsbygget genom att tillhandahålla nya bostäder med hög kvalitet. Vi upprätthåller kontinuerliga kontakter med kommunledningar för att bevaka våra möjligheter att medverka i nya bostadsprojekt. Finanskrisen som slog till med full kraft under hösten 2008 har inneburit totalstopp i vår nyproduktion under 2009 och 2010. Under 2011 kommer vi åter att vara en byggande HSB-förening och flera intressanta projekt kommer att presenteras. Järfälla är den kommun där vi för närvarande har flest projekt på gång. Under flera år har Järfälla haft låga inflyttningsnetton, bland annat på grund av låga nyproduktionstal. Detta innebär stor efterfrågan och därför är det mycket tillfredsställande att vi kan erbjuda två nya attraktiva projekt till försäljning under inledningen av 2011: Rönnen i Viksjö centrum med 59 lägenheter och Folkhögskolan i Jakobsberg med 33 lägenheter kommer båda två att vara till försäljning under våren 2011. Vidare pågår planarbete i Gjutaren i Kallhäll, där vi på egen mark avser att uppföra 34 lägenheter. Kommunen har också beslutat om att ta fram ny detaljplan för Viksjö Centrum där vårt markförvärv med byggrätt för cirka 40 lägenheter intill brf Granen inryms. Planarbetet för Kallhälls centrum har stannat upp i kommunen men vi räknar med att det återupptas under året. Vi har också planer att på egen mark vid Margaretavägen uppföra ett punkthus med 40 lägenheter. Sollentuna har under senare år haft hög nyproduktion, vilket medfört många osålda lägenheter under finanskrisen. Men vändningen kom fort och redan till sommaren 2009 hade vi sålt alla våra lägenheter. I Sollentuna har vi klart med såväl avtal som detaljplan för byggande av cirka 100 lägenheter vid Rösjöskolan. Produktionen förväntas komma igång 2012. Vidare fortsätter planprocessen för Törnskogen, där vår ambition är att på egen mark möjliggöra produktion av ett femtiotal småhus. I Upplands Väsby avvecklade vi i samband med finanskrisen vårt markinnehav i kvarteret Messingen och har för närvarande ingen byggrätt i kommunen. Vi har dock goda förhoppningar om nya projekt eftersom kommunen har tydliga ambitioner att växa. Energi Efterfrågan på energitjänster ökar kontinuerligt. Därför har vi förstärkt organisationen med en energikonsult som bland annat utvecklar och erbjuder kvalificerade energitjänster. Tjänster som sparar energi Under året har vi fortsatt att genomföra energideklarationer för våra kunder. En energideklaration mynnar ut i ett antal åtgärdsförslag för att 1 4 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

V E R K S A M H E T E N Thomas Östlund Thomas Östlund Thomas Östlund göra fastigheterna energieffektiva. Vi arbetar även med energioptimering, fördelningsmätning av el, energibesiktningar och analyser. Genom att erbjuda dessa tjänster hjälper vi föreningarna att minska utgifterna samtidigt som vi medverkar till att öka fastigheternas hållbarhet. Se även redovisningen av miljöverksamheten på sidorna 9-11. HSB Klimattåget HSB Klimattåget rullade hösten 2010 genom Sverige för att bilda opinion och skapa kunskaper i klimat- och energifrågan. HSB Norra Stor-Stockholm arrangerade en rad uppskattade aktiviteter när tåget kom till Jakobsberg i oktober. Evenemanget lockade många besökare och beskrivs även på sidan 11. HSB Klimattåget lockade många besökare till Jakobsbergs järnvägsstation. På bilden ovan: Sanna Cedving med sonen Rasmus. På bilden under: Margareta och Eiron Sundström. Medlemmar I fokus för våra medlemsinsatser står bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda. Målet är att underlätta för styrelseledamöter att fullgöra sina uppdrag på ett sätt som motsvarar medlemmarnas förväntningar. Certifiering Under året har vi fortsatt våra ansträngningar att få fler bostadsrättsföreningar att certifiera sig. Certifiering bygger på att man säkerställer vad som kommer att hända i framtiden med föreningen och att man håller en dialog med medlemmarna om detta. Utbildningar Bostadsrättsföreningarnas styrelser har getts möjlighet till utbildning inom områden som juridik, ekonomi, hur man bygger webbsidor, valberedningsarbete, sekreterare mm. Årets styrelsekonferens ägnades åt aktuell bostadsjuridik och miljöfrågor. Information 2010 har medlemmarna fått sex nummer av tidningen Hemma i HSB som informerar om aktualiteter inom HSB, nya bostäder och medlemserbjudanden. Fyra nummer av tidningen Uppdraget har distribuerats till alla förtroendevalda med tips och idéer på hur styrelsearbetet kan bedrivas framgångsrikt. Informationsbrevet NorrNytt med information om aktuella händelser och nyheter i HSB Norra Stor- Stockholm har under året getts ut med sex nummer. HSB Ledamot HSB Ledamoten värderas högt i våra undersökningar. Under året har vi rekryterat ett 15-tal nya ledamöter som genomgått vårt utbildningsprogram för HSB ledamöter. Även befintliga ledamöter har erbjudits att ta del av utbildningarna. Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 1 5

V E R K S A M H E T E N Frida Lenholm HSB BoButik Butikens sortiment utgörs främst av vitvaror, säkerhetsprodukter, småelprodukter, persienner, avfallskvarnar, vattenlarm, hemförsäkringar samt fläkt- och fönsterfilter. Bland de många tjänster som kan beställas genom HSB BoButik märks bl a installation av vitvaror, brandpaket, säkerhetsdörrar och vattenlarm. Under året har butiken haft ett flertal öppna hus kopplade till medlemserbjudanden på exempelvis säkerhetsdörrar och vitvaror med gratis installation. Särskilda temakvällar om säkerhet har arrangerats i samarbete med bostadsrättsföreningarna. Erbjudanden har även annonserats i lokaltidning och Hemma i HSB. Utskick av en rad månadserbjudanden har gjorts i samband med bostadsrättsföreningarnas kvartalsavisering. HSB BoButik planerar 2011 att utöka utbudet med ytterligare varor och tjänster som efterfrågas av medlemmarna. Juridisk rådgivning Medlemmar och förtroendevalda har getts möjlighet till kostnadsfri juridisk rådgivning. Rådgivning ges per telefon av HSBs förbundsjurister på förmiddagar veckans alla dagar. Lasse Fredriksson Stöd till tredje världen Alla medlemmar bidrar till hjälp och utveckling i tredje världen. Två kronor av varje medlemsavgift har gått till Kooperation Utan Gränser. Medlemserbjudanden På riks- och regionnivå finns många erbjudanden som medlemmarna kan nyttja. Samtliga erbjudanden har publicerats i Hemma i HSB samt på vår hemsida. NovaStipediet HSB Norra Stor-Stockholm sponsrar Järfällas nya ungkulturstipendie, NovaStipendiet, i samarbete med Jakobsbergs Centrumgalleria, Järfällahus AB och Järfälla Kultur. Medarbetare Det är genom medarbetarnas insatser som vi når våra mål. Därför är kontinuerlig kompetensutveckling nödvändig för våra anställda. 1 6 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

V E R K S A M H E T E N Viktor Gårdsäter Växa i HSB Personalens möjlighet till kompetensutveckling bedrivs i projektet Växa i HSB. Programmet ger möjlighet till utveckling inom det egna arbetsområdet samt till projektledarutbildning. Som medarbetare kan man även erbjudas en ny roll inom organisationen genom ett särskilt utvecklingsprogram. Läs mer om Växa i HSB på sidorna 6-8. HSB som arbetsplats För att få möjlighet att exponera HSB som arbetsplats har föreningen deltagit i en rad aktiviteter som genomförts av olika utbildningsanordnare. Vi har under året även tagit emot praktikanter från olika utbildningar. NMI Nöjd-medarbetar-index har genomförts av oberoende konsulter sedan 2005. Resultatet av undersökningen redovisas för medarbetarna på varje avdelning, som sedan väljer ut vilka områden som ska förbättras under kommande år. Medarbetarnas betyg på företaget har ökat från år till år, även 2010. Lasse Fredriksson Jennie Pettersson Sjukfrånvaro HSB Norra Stor-Stockholm har under en rad år verkat aktivt för att få ner sjukfrånvaron. Sjukfrånvaron har minskat från 5,3 procent 2009 till 3,2 procent. Den markanta minskningen omfattar främst långtidssjuka. Personalförmåner Personalförmåner har en tydlig inriktning på friskvård. Syftet är att skapa personligt välmående och en hälsosam arbetsmiljö. Förmånerna omfattar: Företagshälsovård Fri läkarvård Fri medicin Friskvårdsbidrag Subventionerad hyra av fjällstuga i Lofsdalen Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 1 7

F E M Å R I S A M M A N D R A G Nyckeltal för koncernen 2010 2009 2008 2007 2006 Resultat, tkr Rörelseresultat 4 885 3 992 1 515 12 524-6 045 Rörelseresultat, exkl jämförelsestörande poster 1 925 1 904 3181 13 406 6 683 Finansnetto -104-420 1 048 1 782 7 403 Resultat efter finansiella poster 4 780 4 412 2 563 14 306 1 358 Årets resultat 4 826 4 684 2 127 10 753 2 079 Tillväxt, tkr Nettoomsättning 100 961 102 410 105 672 99 724 84 009 Eget kapital 119 420 114 603 119 332 117 160 106 675 Balansomslutning 448 103 388 319 345 157 374 065 300 388 Medeltal anställda (antal) 88 108 111 112 98 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital 4,0% 3,7% 2,1% 12,5% 1,3% Rörelsemarginal 1,9% 1,9% -4,3% 13,4% 8,0% Likviditet 60,6% 75,8% 42,7% 55,9% 57,9% Soliditet 26,7% 29,5% 34,6% 31,3% 35,5% Soliditet, exkl inlåning 40,2% 46,4% 48,3% 45,0% 55,7% Avräkningslikviditet 110% 107% 123,0% 139,0% 130,0% Definitioner nyckeltal Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet (exklusive jämförelsestörande poster) uttryckt i procent av nettoomsättningen. Likviditet Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfristiga skulder. Soliditet Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen inklusive inlånade medel från bostadsrättsföreningarna. Soliditet, exklusive inlåning Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlånade medel från bostadsrättsföreningarna. Avräkningslikviditet Likvida medel dvs disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, outnyttjade kreditlöften samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uttryckt i procent av de medel HSB-föreningen förvaltar åt bostadsrättsföreningarna. Årets resultat 15 10 5 0-5 -10 06 Mkr 07 08 09 10 Nettoomsättning 110 100 90 80 70 60 06 Mkr 07 08 09 10 Eget kapital 120 115 110 105 100 95 90 06 Mkr 07 08 09 10 Soliditet % 50 40 30 20 10 0 06 07 08 09 10 1 8 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

F Ö R V A LT N I N G S B E R Ä T T E L S E HSB Norra Stor-Stockholm, org.nr 713200 0295 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening, org nr 713200-0295, får härmed avge årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för 2010. Verksamheten Verksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands-Bro kommun. Koncernen består av HSB Norra Stor-Stockholm och dess dotterbolag. HSB Norra Stor-Stockholm omfattar medlems- och förvaltningsservice, nyproduktion och central administration. Koncernens fastighetsbestånd återfinns i moderföreningen, HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB, HSB Fastigheter i Upplands Väsby 1 AB, HSB Fastigheter i Upplands Väsby 2 AB samt HSB Fastigheter Margaretavägen AB. I Fastighets AB Trehörningen, HSB Fastighetsservice i Järfälla AB, HSB Städ och Boservice AB bedrivs för närvarande ingen verksamhet. Föreningen bedriver byggproduktion genom HSB Bostad AB. Bolaget ägs gemensamt med fyra andra HSB föreningar i Stockholms län samt HSB Projektpartner AB. Medlemmar HSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar, enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlemsantalet vid årets utgång uppgår till 23 239 (23 089) varav 75 (75) är bostadsrättsföreningar. Väsentliga händelser under året och efter årets slut Verksamheten visar en positiv rörelsemarginal för första gången på många år och vi lämnar lågkonjunkturen bakom oss. Under året har det genomförts en lyckad omcertifiering av miljö- och kvalitetssystemen ISO 14001 och ISO 9001. Under oktober anlände HSB Klimattåget till Jakobsberg med närmare 1 100 besökare. Detta var årets största evenemang med fokus på framtidens klimatsmarta boende. I november förvärvades aktierna i HSB Fastigheter Margaretavägen AB som äger två hyresfastigheter i Järfälla med 58 lägenheter. Under året har arbetet med att fusionera bostadsrättsföreningen Gjutaren 2 och HSB Norra Stor-Stockholm genomförts. Fusionen blev registrerad i slutet av året. Koncernen Koncernens nettoomsättning minskade från 102,4 MSEK till 101,0 MSEK. Omsättningen påverkas av minskade intäkter i bolaget Norra Stor-Stockholms Elcenter AB som såldes per 1 jan 2010. Koncernens rörelseresultat uppgick till 4,9 (-4,0) MSEK och koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 4,8 (-4,4) MSEK Moderföreningens nettoomsättning uppgick under året till 89,9 (86,0) MSEK. Resultat efter finansiella poster uppgick till 4,2 (-4,5) MSEK. Likviditet och finansiering Koncernens disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, checkkrediter (10 MSEK) samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uppgick på balansdagen till 166,3 (151,3) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 166,2 (151,0) MSEK. Inlåning från förvaltade kunder Föreningen har betydande inlåning från förvaltade kunder. Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar i form av bankmedel och kapitalgaranterade obligationer med hög rating. Syftet med placeringarna är långsiktigt, men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel. Föreningens disponibla likvida medel uppgick på balansdagen till 104 % (100 %) av inlåningen och inklusive checkkredit 110 % (107 %). Med anledning av den nya lagen om betaltjänster som trädde i kraft från 1 augusti 2010 med övergångsregler till april 2011 ska föreningen ansöka om tillstånd hos Finansinspektionen för att tillhandahålla dessa tjänster. Föreningen har lämnat in ansökan om att bedriva betalningsförmedling till Finansinspektionen och bli s.k. betalningsinstitut under tillsyn av Finansinspektionen. Investeringar i anläggningstillgångar Koncernens investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 58,6 (3,8) MSEK. Avyttringar av materiella anläggningstillgångar uppgick i koncernen till 12,2 (4,2) MSEK. Förväntad framtida utveckling Förvaltningsverksamheten fortsätter att utvecklas och vi ser en positiv trend vad gäller tjänsteutveckling och försäljning. En rad projekt inom nyproduk- Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 1 9

F Ö R V A LT N I N G S B E R Ä T T E L S E tion förväntas ta sin början under 2011. Först på tur står brf Rönnen i Viksjö med byggstart redan till sommaren. Går allt som planerat följs projektet upp med Folkhögskolan i Jakobsberg i november. Förslag till vinstdisposition Till föreningsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa att disponera Kronor 94 689 350 kr 4 710 057 kr 99 399 407 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det disponeras enligt följande: Till reservfond avsätts Att i ny räkning balanseras Summa 235 503 kr 99 163 904 kr 99 399 407 kr Av koncernens fria egna kapital 98 043 tkr hänför sig 4 826 tkr till årets verksamhet. Avsättning till koncernens bundna kapital uppgår till 235 tkr. 2 0 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

R E S U LT A T R Ä K N I N G Koncernen Moderföreningen Tkr Not 2010 2009 2010 2009 Nettoomsättning 1 100 961 102 410 89 909 86 001 Kostnad för sålda varor och tjänster 2-97 885-102 814-90 486-88 718 Bruttoresultat 3 076-404 -577-2 717 Administrationskostnader 3-1 151-1 500-1 121-1 454 Jämförelsestörande poster 4 2 960-2 088 - -4 740 Rörelseresultat 5, 6 4 885-3 992-1 698-8 911 Resultat från andelar i koncernföretag 7 - - 3 443 1 463 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 8 3 692 3 643 4 112 4 063 Övriga finansiella intäkter 9 459 270 666 558 Övriga finansiella kostnader 10-4 255-4 333-2 340-1 640 Resultat efter finansiella poster 4 780-4 412 4 183-4 468 Skatt på årets resultat 11 45-272 527-230 Årets resultat 4 826-4 684 4 710-4 698 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 2 1

B A L A N S R Ä K N I N G Koncernen Moderföreningen Tkr Not 2010 2009 2010 2009 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 223 897 145 353 78 960 30 918 Inventarier 13 2 303 2 951 2 303 2 922 Investeringar i hyrda lokaler 14 15 892 16 772 15 892 16 772 Investeringar i bostadsrätter 15 515 1 315 - - Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 - - 110 476 88 817 Andelar i intresseföretag 17 133 133 133 133 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 101 580 102 882 101 580 102 277 Andra långfristiga fordringar 19 245 281 245 281 Summa anläggningstillgångar 344 565 269 689 309 589 242 120 Omsättningstillgångar Varulager Handelsvaror 48 154 48 60 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 7 590 5 383 7 526 4 913 Fordringar hos koncernföretag - - 24 608 16 573 Skattefordran 3 071 2 826 3 071 2 826 Övriga fordringar 1 620 19 045 961 18 177 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 3 003 2 643 2 882 2 302 Övriga kortfristiga placeringar 0 17 - - Kassa och bank 88 205 88 563 88 155 88 121 Summa omsättningstillgångar 103 538 118 630 127 252 132 973 SUMMA TILLGÅNGAR 448 103 388 319 436 841 375 093 2 2 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

B A L A N S R Ä K N I N G Koncernen Moderföreningen Tkr Not 2010 2009 2010 2009 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Andelskapital 16 487 16 376 16 487 16 376 Reservfond 4 776 4 776 4 681 4 681 Bundna reserver 114 114 - - Summa bundet eget kapital 21 377 21 267 21 168 21 058 Fritt eget kapital Balanserat resultat 93 217 98 020 94 689 98 359 Årets resultat 4 826-4 684 4 710-4 698 Summa fritt eget kapital 98 043 93 337 99 399 93 660 Summa eget kapital 21 119 420 114 603 120 568 114 718 Avsättningar Avsättningar 22 4 295 6 491 1 478 3 719 Skulder Skulder till kreditinstitut 23 153 552 110 818 87 765 43 856 Leverantörsskulder 5 726 3 155 4 932 2 659 Skulder till koncernföretag - - 58 914 58 973 Inlåning från förvaltade kunder 150 929 141 355 150 929 141 355 Skatteskulder 351 264 - - Övriga skulder 1 879 1 183 1 869 1 087 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 11 950 10 449 10 387 8 725 Summa skulder och avsättningar 328 682 273 716 316 273 260 375 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 448 103 388 319 436 841 375 093 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 25 174 734 132 161 92 563 77 732 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 2 3

K A S S A F L Ö D E S A N A LY S Koncernen Moderföreningen Tkr 2010 2009 2010 2009 Den löpande verksamheten Årets resultat 4 780-4 412 4 183-4 468 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar 5 170 5 741 2 947 5 092 Förändring avsättningar -2 241 2 987-2 196 3 204 Betald skatt 490-2 614 795-2 672 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 8 200 1 702 5 730 1 157 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten 106 415 12 98 Förändring av övriga kortfristiga fordringar 14 671-12 577 5 784-14 633 Förändring av leverantörsskulder 2 272-5 532 1 974-4 888 Förändring av övriga rörelseskulder 1 070-1 509 2 380-1 565 Kassaflöde från den löpande verksamheten 26 320-17 502 15 879-19 831 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -34 723-3 314-3 652-3 807 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar -18 307 17 145-18 306 17 145 Förändring av andelar i koncernföretag - - -21 659 2 567 Kassaflöde från investeringsverksamheten -53 030 13 831-43 617 15 905 Finansieringsverksamheten Förändring av inlåning från förvaltade kunder 9 833 43 480 9 833 43 480 Förändring av andra långfristiga fordringar 144 280 144 280 Förändring i andelskapital 111-46 111-46 Koncernbidrag - - 1 396 76 Upptagna lån 16 264 17 366 16 289 17 466 Förändring övriga långfristiga skulder - -9 000 - -9 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 351 52 080 27 772 52 255 Årets kassaflöde -358 48 410 34 48 329 Likvida medel vid årets början 88 563 40 153 88 121 39 792 Likvida medel vid årets slut 88 205 88 563 88 155 88 121 2 4 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0

T I L L Ä G G S U P P LY S N I N G A R Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderföreningen har ett bestämmande inflytande. Konsolideringen baseras på följande principer: Bolag i vilka moderföreningen direkt eller indirekt äger aktier som motsvarar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande, konsolideras i sin helhet med avdrag för minoritetsandelar i bolagen enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarna och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår därmed endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässig goodwill. Intressebolag redovisas enligt anskaffningsmetoden. Handelsbolag redovisas enligt samma rekommendation. Inkomstskatter Aktuell skatt avser den skatt som beräknas för räkenskapsåret inklusive eventuell korrigering av föregående perioders aktuella skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till temporära skillnader och skall regleras i framtiden. Temporär skillnad föreligger om en tillgångs eller skulds bokföringsmässiga och skattemässiga värden inte uppgår till samma belopp. Skattefordran tas upp om den anses kunna nyttjas. Koncernbidrag Lämnade och mottagna koncernbidrag i moderföreningen redovisas enligt Redovisningsrådets akutgrupps uttalande. Uttalandet innebär att koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skatt redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Avskrivningar Avskrivning enligt plan sker på inventarier, investering i bostadsrätter, byggnader samt på delar av övervärden som hänför sig till fastigheter. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Avskrivningar sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod; datorer skrivs av på 3 år, fordon på 5 år och övriga inventarier på 5 eller 10 år. Inventarier med ett anskaffningsvärde understigande 10.000 kr kostnadsförs direkt. Investeringar i hyrda lokaler och i bostadsrätter skrivs av på 20 år, fastigheter på 50-100 år samt övervärden i fastigheter på 50-100 år. Goodwill skrivs av på 5 år. Leasing Moderföreningen innehar leasingavtal avseende fordon och maskiner. Dessa redovisas som operationella leasingavtal. Det innebär att någon tillgångs eller motsvarande skuldpost inte redovisas i balansräkningen. I resultaträkningen fördelas leasingavgiften över åren med utgångspunkt från utnyttjandet. Egna fastigheter Egna fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för värdehöjande investeringar och vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnader under produktionstiden. I den mån eftersatt underhåll eller andra framtida kostnader identifierats och hänsyn har tagits till detta genom avdrag från förvärvspris eller genom nedskrivning aktiveras motsvarande värdehöjande åtgärd. I övrigt kostnadsförs samtliga åtgärder i den mån skattelagstiftningen så tillåter. Bostadsrätter Innehavet av bostadsrätter värderas till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet på balansdagen. Avsättningar Avsättningar är hänförliga till räkenskapsåret, eller tidigare räkenskapsår, och som på balansdagen är säkra eller sannolika till sin förekomst men ovissa till belopp eller till den tidpunkt då de ska inträffa. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats efter HSB Norra Stor-Stockholms verksamhet. Intäkter Hyresintäkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ersättning för administrativa tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning intäktsredovisas i de redovisningsperioder som tjänsterna utförs. Avyttring av fastigheter redovisas normalt som intäkt under den redovisningsperiod då bindande avtal om försäljning ingås. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 2 5