B R - L G H N R 2 37 I H S B B R F VÅ R S Å D D E N I S T O C K H O L M Glanshammarsgatan 95, vån 2, 124 72 Bandhagen Marknadsvärdebedömning November 2018 D.nr: F-2178-18-01 Best.nr: 152567 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten november 2018. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2018-11-01 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren samt personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1
2 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: HSB Brf Vårsådden i Stockholm Lägenhetsnummer: 237 Skatteverkets lgh-nummer: 1201 Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Glanshammarsgatan 95, vån 2, 124 72 Bandhagen Stockholm Ormkärr D.nr: F-2178-18-01 3 RoK Lägenhetsarea: 59,5 m² Månadsavgift: 3 158 kr/månad Andelstal insats: 0,21768 % Saldo inre fond: 1 388 kr Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften, andelstalet och den inre fonden är hämtade ur föreningens bostadsrättsinformation avseende förhållandena per den 2018-10-15. Enligt föreningen höjs månadsavgiften årligen med 3 %. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Sammanfattning Lägenhet om 3 rum och kök i området Ormkärr ca 7,5 km söder om Hornstull på Södermalm. Ormkärr som är en del i kommundelen Hagsätra är liksom angränsande bostadsområen österut stadsdelar som exploaterades under 1940-50- och 60-talen, huvudsakligen med flerbostadshus. Aktuell lägenhet har hörnläge i byggnaden med fönstersidor mot nordost och sydost med utsikt mot grannbyggnader, skola och mellanliggande parkmarksytor. Lägenheten har uteslutande en äldre standard förutom i badrummet som renoverades i samband med att stambyten gjordes i föreningen i mitten av 1990-talet. Lägenhetens ytskikt, snickerier och maskinutrustning är av äldre datum och genomgående mycket slitna och ställvis ovårdade varför lägenheten i sin helhet förutom badrummet har behov av en genomgripande renovering och förnyelse. Lägenheten kan därför sammantaget betraktas som ett renoveringsobjekt. Inom promenadavstånd finns skolor, kommunikationer med buss och T-bana, Hagsätra centrum med butiker och serviceverksamheter, rekreationsområden mm. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2
2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: HSBs brf Vårsådden i Stockholm innehar med tomträtt fastigheterna Stockholm Rågaxet 1, Höräfsan 1, Hövolmen 1, Rågåkern 1 och, Vårsädden 1. På fastigheterna finns sammanlagt 9 byggnadskroppar av olika längd. Föreningen omfattar totalt 428 bostadsrättslägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, 13 lokaler och 306 p-och garage-platser. För tillgång till parkerings-och garageplatserna gäller kösystem. Tvättstuga: Lägenhetsförråd Hemsida: Övrigt: Gemensam tvättstuga finns i föreningen. Till lägenheten hör ett källarförråd. https://www.hsb.se/stockholm/brf/varsadden/ Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2017 EKONOMI Avgiftsnivå: 637 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 351 351 tkr Långsiktiga lån: 8 075 tkr 2,3 % av taxeringsvärdet Eget kapital 30 718 tkr 8,7 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 6 429 tkr 1,8 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen bedöms ha en relativt normal avgiftsnivå. Vid ingången av 2018 hade föreningen en god likviditet om 4,14 och likaså en god soliditet om ca 71 %. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Stockholm Vårsådden 1 Byggår: 1960 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: x Tomträtt Äganderätt Antal våningar: 4 våningar inkl. markplan. Underhållsbehov: Bedöms som normalt löpande fastighetsunderhåll. Föreningen planerar fönsterbyten år 2020. Som underlag för fastighetsunderhållet har föreningen en upprättad underhållsplan. Energideklaration: Föreningens byggnader har energideklarerats 2i juni 2018 av Kiwa Swedcert. Övrigt: VA-stammar: Ursprungliga x Utbytta Uppgift enligt: Stambytt 1994 enligt föreningen. Hiss: Ja x Nej BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel Tegelpannor x Kopplade x Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong x Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker x Betong Kalksandsten x Plåt Treglas Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar Puts x Papp Isolerglas Plintar Natursten x Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Innanfönster Torpargrund Ovan redovisad byggteknik är delvis värderingsmannens egna bedömningar, felaktigeter kan förekomma. UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ANDRA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin x Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme x Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare x Mekanisk frånluftsvent. Kommunikationsfiber Självdragsventilation Uppgifter hämtade ur energideklarationen. Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) 3
2.5 Lägenhetsbeskrivning RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong 1 2 1 1 1 1 1 S:a 1 2 1 1 1 1 Normal funktionell planlösning. Balkong i nordöstläge utanför vardagsrummet. KÖK x Elspis (Electrolux) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Vinkyl Gasspis -- Köksfläkt -- Diskmaskin x Kyl / Frys (Siemens) Skafferi Beskrivning: Kök med matplatsutrymme för uppskattningsvis 5-6 personer. Standard: Skåpsnickerier från byggåret omkr. 1960 med släta målade listverk och fanérade luckor, rostfri diskbänk, kaklade väggytor över köksbänken. Köksmaskiner bedöms vara från 1970-talet. Underhållsstatus: Hela köket är påtagligt slitet och ovårdat. Uppsamlat renoveringsbehov av hela köket. BADRUM x WC Duschplats x Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt badrum som renoverats i mitten av 1990-talet i samband med utförda stambyten. Golv: Klinker. Standard: Normal 1990-talsstandard. Väggar: Kakel. Underhållsstatus: Normalt skick. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä Målade x Målad puts Laminat Panel Vävspänt x Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker x Vävtapet Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur Genomgående äldre ytskikt dels från byggåret,(parkettgolv och eventuellt även linoleummattorna) delvis förnyat därefter. Samtliga ytskikt liksom lägenheten i övrigt har behov av genomgripande förnyelse.. 2.6 Bedömning Lägenhet i närförortsläge sydväst om centrala Stockholm ca 200 m väster om Huddingevägen. Hela lägenheten är påtagligt sliten och ovårdad och har därför ett genomgripande behov av renovering och förnyelse av såväl ytskikt- som snickerier och maskinutrustning. 4
3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 237 i HSB Brf Vårsådden i Stockholm, Stockholm kommun i befintligt skick till: Marknadsvärde per november 2018 ENMILJONNIOHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR 1 950 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2018-11-02 EMINENTA-VÄRDIA Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 5
B I L AG A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
Br-lgh nr 237 i HSB Brf Vårsådden i Stockholm BILAGA II KARTOR
B I L AG A I I I P L A N S K I S S Planskiss upprättad av undertecknad värderingsman. Skissen är inte skalenlig och inte heller exakt vad avser proportioner, inbördes och absoluta mått, placeringar av fönster, dörrar, väggar mm..