DIÖS NASDAQ OMX Mid Cap Stark tillväxt i linje med estimat Högre projektutvecklingstakt framgent? Bibehållna estimat Stark tillväxt i linje med estimat. För det andra kvartalet redovisade Diös hyresintäkter om 435 MSEK (334) som med en överskottsgrad om 65,7% (63,5) resulterade i ett driftöverskott om 286 MSEK (212). Vår prognos avseende hyresintäkter om 434 MSEK var i linje medan vi hade räknat med en överskottsgrad om 66,5% och ett driftnetto om 289 MSEK. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,4% jämfört med motsvarande period föregående år medan driftnettot i jämförbart bestånd stärktes med 6,1%. Värdeförändringarna var fortsatt måttliga och uppgick till 94 MSEK (39). Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 6,11%, innebärandes en minskning med 2 bp sedan Q1 och 44 bp jämfört med motsvarande period föregående år. Därutöver minskade EPS-förvaltningsresultatet med 11% till 1,67 SEK (1,87) gentemot vårt estimat om 1,69 SEK och förklaras av den stora nyemission som genomfördes för att förvärva fastigheter om 4,5 Mdr SEK från Castellum. Högre projektutvecklingstakt framgent? Diös genomförde ett antal bytesaffärer under kvartalet vilket netto kommer leda till ökade hyresintäkter om ~9,4 MSEK årligen. Därtill har bygglovsansökan lämnats in avseende nyproduktion av bostäder i centrala Falun. Dock rör det sig enbart om en tillbyggnad på befintlig fastighet om totalt 19 lägenheter. Tempot har ökat men är fortfarande på en låg nivå. Detta kan dock komma att ändras markant under de kommande åren. För närvarande kommer bolaget investera cirka 45-5 MSEK i hyresgästanpassningar för innevarande år med en avkastning omkring 9%. I sig en väldigt bra ROI och investeringsvolymen väntas fortsätta i samma takt framgent. Därutöver ser Diös investeringsmöjligheter (nybyggnation) i Luleå, Umeå, Sundsvall och Östersund om cirka 7-1 MSEK per år under de kommande fem åren med preliminär start under H2 218. Detta är inte något vi räknar med för närvarande eftersom det finns för få datapunkter att förhålla sig till. Bibehållna estimat. Diös fortsätter visa flera styrketecken, bl.a. uppgick ränteteckningsgraden till mycket stabila 5,8 ggr (3,5). Estimaten hålls relativt oförändrade. BOLAGSBESKRIVNING Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Umeå, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA 48,7 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 6 55 1 mån (%) -,4 Nettoskuld (MSEK) 11 14 3 mån (%) 7,5 Enterprise Value (MSEK) 17 654 12 mån (%) -,3 Soliditet (%) 33,3 YTD (%) 3,1 Antal aktier f. utsp. (m) 134,5 52-V Högst 53,92 Antal aktier e. utsp. (m) 134,5 52-V Lägst, Free Float (%) 64,1 Kortnamn DIOS 215A 216A 217E 218E Hyresintäkter (MSEK) 1 295 1 323 1 696 1 749 Driftnetto (MSEK) 776 86 1 83 1 133 Förv.res (MSEK) 58 539 832 881 EBT (MSEK) 845 957 1 15 881 EPS (förv.res.) (SEK) 6,8 7,21 6,19 6,55 DPS (SEK) 2,85 1,83 2, 2,1 Tillväxt hyresint (%),3 2,2 28,2 3,2 Just. EPS tillväxt (%) 2,7 6,1-14,2 5,8 Just. Driftnettomarg. (%) 59, 6,1 63,2 64, 215A 216A 217E 218E EV/Hyresintäkter (x) 9,9 1,7 1,3 1, EV/Driftnetto 16,7 17,8 16,3 15,6 P/E (förv.resultat.) (x) 9,1 6,5 7,9 7,4 P/NAV (x) 1,,7,8,8 P/CEPS(x) 13,4 7,3 1,2 8,1 Dir. avkastning (%) 5,9 3,9 4,1 4,3 KURSUTVECKLING HUVUDÄGARE KAPITAL AB Persson Invest 15,4%,154 15,4% Backahill Inter AB 1,5%,148 1,5% Bengtssons Tidnings AB 1,1%,16 1,1% Pensionskassan SHB Förs.förening 6, 6, LEDNING Ordf. Bob Persson 3Q-rapport VD CFO IR 6 55 5 45 Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings Knut Rost Rolf Larsson Johan Dernmar KURS (SEK): FINANSIELL KALENDER 217-7-14 Fastigheter 4 216-7-12 216-1-4 216-12-28 217-3-23 217-6-22 DIOS OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 217-1-25 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16 2Q16 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17 3Q17E 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E Hyresintäkter 335 334 335 337 45 435 435 438 1 312 1 315 1 34 1 714 1 769 1 815 Driftkostnader -148-122 -123-142 -164-149 -149-169 -55-539 -534-631 -636-643 Driftnetto 187 212 212 195 241 286 286 27 762 776 86 1 83 1 133 1 172 Central admin. & avskrivningar -16-16 -13-18 -21-15 -14-18 -58-58 -63-68 -67-69 EBIT 172 235 36 358 43 365 272 252 74 718 743 1 15 1 66 1 13 Finansnetto -52-56 -52-45 -41-47 -47-47 -283-21 -24-183 -185-188 Förvaltningsresultat 119 14 147 132 179 224 225 24 421 58 539 832 881 915 Värdeförändring fastigheter 1 39 17 181 21 94 - - 62 273 327 34 - - Värdeförändring derivatinstr. 19 28 27 17 9 5 - - -91 64 91 14 - - EBT 139 27 281 33 398 323 225 24 392 845 957 1 15 881 915 Aktuell Skatt -4 35-8 -11-8 -9-4 -4-1 -163 11-26 -18-18 Uppskjuten skatt 8-48 -44-53 -64-59 -22-2 -8-14 -136-166 -88-92 Nettoresultat 143 194 229 266 326 255 198 18 32 542 832 959 775 86 EPS e. utsp. (SEK) 1,91 2,6 3,6 3,56 2,42 1,9 1,47 1,34 4,4 7,25 11,13 7,13 5,76 5,99 EPS (förv.res.) 1,59 1,87 1,97 1,77 1,33 1,67 1,67 1,52 5,63 6,8 7,21 6,19 6,55 6,81 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 1,2% -,3%,3%,3% 2,5% 8, -,4%,7% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 2,2% 3,4% 1,5% 2,8% 3,9% 3, 3,5% -,1%,3% 2,2% 28,2% 3,2% 2,6% Just. Driftnetto/Intäkter 56,5% 64,2% 64, 58,7% 6,3% 66,2% 66,5% 62,2% 59, 59,9% 6,9% 63,8% 64,8% 65,3% Just.Förvaltningsres./Intäkter 36, 42,4% 44,4% 39,8% 44,8% 51,9% 52,3% 47,1% 32,6% 39,2% 4,7% 49,1% 5,3% 51, Just. EBT marginal 41,5% 62, 83,9% 97,9% 98,3% 74,3% 51,7% 46,6% 29,9% 64,3% 71,4% 67,1% 49,8% 5,4% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen 411 389 523 773 863 897 EPS 4,4 7,25 11,13 7,13 5,76 5,99 Förändring rörelsekapital 11-42 -41-129 -49-27 EPS (förv.res.) 5,63 6,8 7,21 6,19 6,55 6,81 Kassaflöde löpande verksamheten 422 347 482 644 814 87 BVPS 45, 49,4 57,7 5,7 54,4 58,3 Kassaflöde investeringar -299-888 27-2911 -577-592 CEPS 5,65 4,64 6,45 4,79 6,5 6,47 Fritt kassaflöde 123-541 59-2266 236 278 DPS 2,85 2,85 1,83 2, 2,1 2,2 Kassaflöde fin. verksamheten -165 462-59 241-269 -282 ROE 9% 21% 17% 11% 11% Nettokassaflöde -42-79 144-33 -5 Just. ROE 9% 21% 17% 11% 11% Soliditet 27% 27% 31% 34% 36% 37% BALANSRÄKNING MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 12 13 381 13 683 19 381 19 958 2 55 Antal A-aktier (m) - Totala tillgångar 12 34 13 55 13 92 19 789 2 363 2 956 Antal B-aktier (m) 134,5 Eget kapital 3 365 3 694 4 313 6 816 7 321 7 845 Totalt antal aktier (m) 134,5 +46 ()77 33 22 Kassa och bank 79 144 111 16 www.dios.se Nettoskuld 7 594 8 348 8 37 11 56 11 89 11 94 Sysselsatt Soliditetkapital 11 28% 38 128% 42 123% 35 18 25% 16 18 27% 521 19 27% 45 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 2Q 217A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Totala Intäkter 434 435 1 713 1 714 1 769 1 769 Driftnetto 289 286-1% 1 88 1 83-1% 1 134 1 133 EPS (förv res) (SEK) 1,69 1,67-1% 6,27 6,19-1% 6,62 6,55-1% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 18 16 1 1 1 8 6 9A 21A 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E 1 1 1 8 6 5 45 35 3 25 15 1 5 6 5 4 3 2 Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y 35% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 8 3X 3 25% 2 5% 7 6 5 4 3 2 25X 2X 15X 1X 5X -5% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E 213 214 215 216 217 9A 21A 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto X ROE & CAPEX RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 25% 2 5% 9 8 7 6 5 4 3 2 1-1 ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3
MARKNAD HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* CENTRALT BELÄGNA FASTIGHETER 11% 13% 14% *Källa: Bolagsrapport per Q2 217 2 17% Västerbotten Retail Jämtland Norrbotten Västernorrland Dalarna Gävleborg Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag och har ett fastighetsbestånd om cirka 19 mdr SEK. Bolaget satsar på fastigheter i centrala lägen och i städer såsom Sundsvall, Östersund och Luleå dominerar de i stort sett hela stadsbilden. Den största andelen är kontor som står för 5 av hyresvärdet, följt av butik 23%, industri/lager 6%, bostäder 7% och övrigt 14%. Historiskt har Diös haft vanan att växa i maklig takt med vissa undantag. 211 förvärvades Norrvidden, en affär om 5,8 mdr SEK som mer än fördubblade bolagets storlek. I februari 217 var det dags igen då Diös förvärvade Norrporten för 4,5 mdr SEK från Castellum. SKILLNADER I AVKASTNINGSKRAV AVKASTNINGSKRAV KONTORSFASTIGHETER KASSAFLÖDESDRIVET FASTIGHETSBOLAG 7,5% 7, 6,5% 6, 5,5% 5, 4,5% 4, 3,5% H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 Umeå (A-läge) Stockholm (AA-läge) Luleå (A-läge) Östersund (A-läge) Diös är ett kassaflödesdrivet fastighetsbolag. Marknadens avkastningskrav speglar risken och yielden är generellt sett lägre i centrala lägen, i större orter och för bostadsfastigheter. Därmed är det exempelvis en stor skillnad på kommersiella fastigheter i centrala Stockholm jämfört med centrala Luleå. Vidare åtnjuter inte Diös lika stora positiva värdeförändringar som exempelvis Huvfudstaden i nuvarande fastighetsklimat då avkastningskraven faller. Å andra sidan kommer inte värdeförändringarna att slå lika hårt åt andra hållet, allt annat lika. *Snitt högsta och lägsta yield kontorsfastigheter. Källa NaiSvefa PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren 66,8 23,6 3, 4,9 13,7 11,9 9,9,82,79,76 34,4 7,6 7,8 Catena 139, 69,5 14, 7,8 14,5 1,9 9,9,93,9,85 1,6 12,6 1, FastPartner* 134,5 12, 6, 5,1 13,2 13,2 12,5 1,14 1,7 1,1 29,7 14,7 7,9 Diös 48,6 2,2 28,2 3,2 6,5 7,9 7,4,66,82,76 2,8 17,2 11, Amasten* 3,4 45,5 12,7 4,8 22,2 33,9 22,4,69,66,64 16,5 6,7 3,6 Atr. Ljungberg 139,7-6,8 9,6 4,6 19,7 16, 16,,91,82,81 2,4 8,1 5,5 SBB i Norden* 6, N/A 616,4 14, N/A 13,1 9,9 N/A,78,73 114, 33,3 7,1 Medel 24,3 98,6 6,3 15, 15,3 12,6,86,84,79 35,2 14,3 7,5 Median 17,8 12,7 4,9 14,1 13,1 9,9,86,82,76 2,8 12,6 7,8 * Preferensaktiejusterade nyckeltal Remium Nordic AB 4
BOLAGSBESKRIVNING Fastigheter i norra Sverige Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Från Borlänge i söder till Luleå i norr Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige och mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget anser att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor. Diös fastighetsbestånd består främst av kontor och butiker, industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sju marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Retail och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndets värde är Umeå, Luleå, Sundsvall och Östersund. Diös präglas av en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring. Värderar sitt fastighetsbestånd externt I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal medan resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De fastigheter som är föremål för större förändringar, exempelvis omfattande om- eller nybyggnationer, liksom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, internvärderas med extern hjälp. Man kan inte värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det av intresse att se till kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar. Medellång räntestrategi Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi med målsättningen att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Därutöver äger Diös, tillsammans med Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 2 av finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 8 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Bolagets finansiella målsättning är en soliditet om minst 25% på kort sikt och 3 på lång sikt, en ränteteckningsgrad om minst 1,8 gånger och en belåningsgrad om högst 65% Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5