Bokslutskommuniké
Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 770 (778), en minskning med 8. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 15, främst beroende på högre intäkter för kringtjänster. och i december frånträddes marken för Arenastaden i Solna med en köpeskilling om 341. I december påbörjades rivningen av fastigheten Klara- Resultatet efter finansiella poster uppgick till 174 (200), en minskning med 26. bergsviadukten 78, för att i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm under 2008 påbörja byggandet av det miljösmarta Kungsbrohuset. Årets resultat uppgick till 677 (373) motsvarande Utdelning föreslås uppgå till 100 (0). 169,0 (93,3) kronor per aktie. Ökningen beror på värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2008 att bli i nivå med. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 december till 6 698 (7 645). För jämförbart fastighetsbestånd har värdet ökat med 3,7 (3,2) procent under perioden. Den totala värdeförändringen uppgick till 6,9 procent. Vår affärsidé Två större fastigheter i Göteborg, med en köpeskilling om 273, frånträddes i mars. I maj frånträddes det färdigställda Klarabergshuset med en köpeskilling om 1 300 Vi utvecklar, förvaltar och äger attraktiva stations- och verkstadsområden med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Ekonomisk data Hyresintäkter 770 778 195 206 Driftöverskott 363 381 83 104 Rörelseresultat 326 356 71 101 Resultat efter finansiella poster 174 200 34 56 Värdeförändringar 559 258 85 13 Periodens resultat 677 373 149 73 Investeringar i fastigheter 476 551 152 134 Fastighetsförsäljningar 1 966 309 363 7 Vakansgrad hyra, % 5,6 6,3 5,6 6,3 Marknadsvärde fastigheter 6 698 7 645 6 698 7 645 Soliditet, % 43,1 30,8 43,1 30,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 1,9 2,3 Avkastning på eget kapital % 24,1 16,3 24,1 16,3 2 Bokslutskommuniké
Kommentarer Resultat Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 770 (778), en minskning med 8. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 15, främst beroende på ökade intäkter för kringtjänster. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 december uppgick till 641 (683) och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,4 (2,5) år. Hyresvakansgraden per den 31 december uppgick till 5,6 (6,3) procent. Minskningen beror främst på att fastigheter med hög vakans har avyttrats. Nettouthyrning Under året nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 26. Under året har hyreskontrakt omförhandlats till ett värde om 116, vilket resulterade i en ökning om 2. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till -12. Netto uthyrningen för året blev därmed 16. För utvecklingsfastigheter nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 7. Värdet av uppsagda kontrakt uppgick till -5. Nettouthyrningen för året blev därmed 2. Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, fastighetsdrift och fastighetsskatt. Driftkostnaderna uppgick till 281 (289) en minskning med 8, vilket dels beror på avyttrade fastigheter, dels på lägre kostnader pga en mildare vinter. Central administration I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner, affärsutveckling och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 37 (25). Ökningen om 12 beror dels på en upplösning av en personalomstruktureringsreserv under om 8, dels av högre affärsutvecklingskostnader. Finansiella poster Finansiella poster uppgick till -152 (-156). Den lägre räntekostnaden beror på lägre upplåning pga avyttrade fastigheter. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 (2,3) gånger. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 733 (458). I beloppet ingår orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet med 515 (223), realiserade med 10 (5) samt orealiserad värdeförändering finansiella instrument med 34 (30). Skatt Årets skatt uppgick till -57 (-85) vilket motsvarar 8 (19) procent av resultatet före skatt. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 519 blir ej föremål för beskattning. Av årets skatt utgjorde -1 (-2) aktuell skatt och -56 (-83) uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 715 (305). Underhåll Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll ökade med 3 och uppgick till 36 (33). Fastighetsadministration I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadmini stration uppgick till 91 (75). Ökningen om 16 beror på bruttoredovisning av eget utnyttjande av lokaler om 4, engångsersättning till alla anställda om 3, samt en satsning på en utvecklad och förbättrad förvaltning. Driftöverskott Driftöverskottet minskade med 18 och uppgick till 363 (381). För jämförbart bestånd exklusive fastighetsadministration ökade driftöverskottet med 17. Överskottsgraden var 47 (49) procent. Resultat kvartal 4 1 Hyresintäkterna uppgick till 195 (206), minskningen förklaras av fastighetsförsäljningar. Fastighetskostnaderna uppgick till 112 (103), en ökning med 9 vilket dels beror på bruttoredovisning av eget utnyttjande av lokaler om 4, dels på högre fastighetsskatt. Driftöverskottet uppgick till 83 (104), en minskning med 21. Överskottsgraden uppgick till 43 (50) procent. FINANSIELL STÄLLNING Eget kapital per den 31 december var 3 151 (2 474), vilket motsvarar en soliditet på 43,1 (30,8) procent. Årets totala kassaflöde uppgick till -3 (0). Investeringsverksamheten uppgick till 1 092 (-408) varav 1 966 (309) avsåg avyttring av fastigheter. Finansieringsverksamheten uppick till -1 531 (225), vilket främst avser amortering av lån. 1 Jämförelsetal avser kvartal 4 Bokslutskommuniké 3
FASTIGHETSBESTÅND s fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 31 december ägde 336 fastigheter (373) i 129 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 6 698 (7 645 ). Minskningen beror på fastighetsförsäljningar. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 714 000 m 2 (803 000 m 2 ). Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 78 procent. Försäljningar 1 och investeringar Under året tecknades avtal om försäljning för 39 (34) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 1 972 (128). Under året frånträddes 49 (32) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 1 966 (309). Klarabergshuset är den största fastighetsförsäljningen, med en köpeskilling om 1 300, vilken frånträddes i maj till DnB NOR. Två större fastigheter i Göteborg, med en köpeskilling om 273, frånträdes i mars till Södra Älvstranden Utveckling AB (Göteborgs kommun). Järva 4:17 (Arenastaden i Solna) frånträddes i december med en diskonterad köpeskilling om 341. äger efter försäljningen av fastigheten 22,2 procent av bolaget (Swedbank Arena) som ska uppföra den nya arenan. Övriga ägare är Solna Kommun, Fabege, Peab och Svenska Fotbollförbundet. äger även 25 procent av det bolag som ska exploatera området kring arenan (Arenastaden). Övriga ägare är Peab, Solna Kommun och Fabege. Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 476 (551). De två största investeringarna är avslutade och omfattar ombyggnad av Klarabergshuset samt nybyggnad av Sundbybergshuset. I december påbörjades rivningen av fastigheten Klarabergsviadukten 78. I den nya stadsdelen Västra City i Stockholm påbörjar under 2008 byggandet av det miljösmarta Kungsbrohuset. Realiserad värdeförändring Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 10 (5). Orealiserad värdeförändring Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, investeringar samt förändrade direktavkastningskrav. För att säkerställa värderingen vid årsskiftet har externa värderingar utförts av ett värderingsföretag. Cirka 78 procent av det internt bedömda totala marknadsvärdet har värderats externt motsvarande 26 fastigheter. bedömda marknadsvärde uppgick till 5 220 medan den externa värderingen uppgick till 5 673 motsvarande 453 eller 9 procent högre. Största avvikelsen avser en fastighet utan detaljplan och med en lång exploateringshorisont, där värderingsföretaget beräknat ett högre byggrättsvärde och bedömt en lägre risk än vid internvärderingen. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring under året om 515 (223). Värdeökningen beror främst på lägre avkastningskrav under första halvåret avseende CBDlägen i Stockholm. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet stigit med 3,7 (3,2) procent. Den totala värdeförändringen under perioden, inklusive sålda fastigheter men exklusive investeringar var 6,9 procent. Skillnaden beror på att en stor del av värdeförändringen är härlett till frånträdda Klarabergshuset. 1 För mer information om årets försäljningar se fastighetsförteckningen på www.jernhusen.se Hyresvakansgrad och hyresbortfall 12 10 12 % 10 10 Vakansgrad, 2004 8 80 Vakansgrad, 2005 6 60 Vakansgrad, Vakansgrad, 4 40 Hyresbortfall på årsbasis 2 20 0 kv 4 0 2004 kv 1 kv 3 kv 2 kv 1 kv 4 kv 3 kv 2 kv 1 2005 kv 4 2005 kv 3 2005 kv 2 2005 kv 1 2004 kv 4 2004 kv 3 2004 kv 2 4 Bokslutskommuniké
Marknadsvärde fördelat på kommun Hyresvärde fördelat på användning Förändringar i fastighetsbeståndet Förfallostruktur på hyreskontrakten Verkligt värde, Antal Förl. tom år Antal avtal Objektsarea m 2 Årshyra Andel av årshyra Fastighetsbestånd 1 januari 7 645 373 Investeringar i befintliga fastigheter 476 Frånträden -1 966-49 1) Köp 18 3 Orealiserad värdeförändring 515 Realiserad värdeförändring 10 Fastighetsbestånd 31 dec 6 698 336 2) 1) 39 fastigheter har frånträtts i sin helhet 2) 2 fastigheter är sammanslagna 2008 1 300 201 077 179,2 29% 2009 782 188 407 192,3 31% 2010 419 126 775 124,6 20% 2011 113 25 106 29,3 5% 2012 54 44 512 48,7 8% 2013-41 25 925 46,6 7% Totalt 2 709 611 802 620,7 3) 3) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår Affärsområde Affärsområde Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter 77 67 56 136 336 Hyresvärde () 308 219 63 51 641 Marknadsvärde () 3 080 1 621 1 774 223 6 698 Lokalarea (m 2 ) 154 739 434 323 44 516 80 812 714 390 Vakant lokalarea (m 2 ) 19 762 61 150 26 111 26 950 133 973 Återstående kontraktstid 2,1 2,7 2,9 1,5 2,4 Vakansgrad hyra (%) 3% 6% 8% 19% 6% Investeringar () Ort Fastighet Bedömd slutkostnadsprognos Årets investering Återstående investering Lokalarea m 2 Beräknad färdig ställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Sundbybergshuset 4) 270 92 4 11 700 apr-07 23 Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 120 4 116 5 600 5) mar-09 n/a Malmö Citytunneln 380 13 287 n/a dec-10 n/a Solna Hagalundsområdet 49 23 26 3 000 apr-08 17 Göteborg VGJ-huset 6) 35 28-3 400 okt-07 0 Stockholm Kungsbrohuset 1 050 35 1 015 27 500 5) jun-10 100 Stockholm Klarabergshuset 7) 635 118 - apr-07 Övriga projekt 163 Totalt 476 4) Återstår hyresgästanpassningar 5) Bedömd lokalarea efter nybyggnation 6) Färdigställd 7) Avyttrad Bokslutskommuniké 5
FASTIGHETsmarknaden Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var fortsatt hög under. Preliminära siffror tyder dock på en nedgång jämfört med rekordåret. Den osäkerhet som har präglat världens finansmarknader under har medfört försiktighet för kommersiella fastighetstransaktioner. Direktavkastningskraven planade ut under andra halvåret. Direktavkastningskraven ökade något på äldre fastigheter i ytterstadslägen samt utanför storstadsregionerna. Utvecklingen bedöms fortsätta i samma riktning under hela 2008. Fastighetspriserna på butiksfastigheter i CBD och moderna kontorsfastigheter i storstäderna är fortsatt stabila. HYRESMARKNADEN Hyresmarknaden präglas av fortsatt ökad efterfrågan på lokaler i framförallt storstadsregionerna. I takt med detta har hyresnivåerna rört sig uppåt samtidigt som vakansnivåerna sjunkit. tror på en fortsatt stark utveckling i tillväxtregionerna och därmed en positiv utveckling på hyresmarknaden. Kontor Under var uthyrningsvolymen för kontor i Stockholm rekordhöga 588 000 kvm vilket är en uppgång med 32 procent jämfört med. Efterfrågan har bidragit till en positiv utveckling av hyrorna på framförallt lokaler med bästa läge och hög standard som ökade med cirka 10 procent under. Hyresuppgången för kontor med lägre standard i CBD har ökat i snabbare takt och uppgick till 20 procent under. Stockholmsmarknaden karaktäriseras av stora variationer av hyresnivån även om de minskade, beroende på lokalens standard och läge. I Göteborg har antal nyproducerade kontor och därmed tillgången på moderna ytor varit begränsad. Därmed har avtal för äldre kontorslokaler tecknats på samma nivåer som ny renoverade. Även i Malmö är tendensen en ökad hyra. Störst är ökningen i Västra Hamnen där hyran på högkvalitativa kontor ligger något över nivån i CBD. Hyresnivåerna är något lägre jämfört med år 2000. Orsaken är att standarden på de äldre kontorsfastigheterna har försämrats jämfört med för sju år sedan och att antalet nyproducerade kontorslokaler varit lågt under många år. De relativt höga vakanserna är ytterligare en bidragande orsak till små möjligheter att höja hyran. Detaljhandel Enligt Riksbanken bedöms hushållens konsumtion öka år och år 2008 med 2,8 respektive 3,4 procent. Under 2009 förväntas ökningen bli 3 procent. Den senaste hushållsbarometern tyder på att hushållen blivit något mindre optimistiska varför konsumtionsutvecklingen reviderats ner något. Trots nedjusteringen förväntas en fortsatt god konsumtionsutveckling på sikt, varför efterfrågan på butikslokaler bedöms vara fortsatt hög. Vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande låga nivåer. Hyresnivån är oförändrad sedan i september. Hyresnivå Hög standard Kontor CBD Lägre standard Kontor CBD 3 600-4 300 2 000-2 300 1 500-2 050 2 300-3 000 1 300-1 900 1 200-1 750 Butik CBD 14 000 10 000 5 800 Hyresvakansgrad % Stockholm Göteborg Malmö Kontor CBD 9 9 8 Kontor innerstan 9 10 13 Butik 1,5 1 4 SEK/m 2 Stockholm Göteborg Malmö Stationer Hyresvärdet i s stationer består till 83 procent av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. I likhet med övriga 6 Bokslutskommuniké
Cargo Nets kombiterminal i Göteborg. fastigheter på detaljhandelsmarknaden är hyresvärdet till stor del beroende av kundunderlaget. För stationer utgörs detta av de 500 000 människor som dagligen besöker våra stationer. Persontrafiken fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Tillväxten kommer i första hand från kortare resor som för järnvägen innebär transport med regionaltåg. Detta talar för ökande resandeströmmar i framtiden som därmed påverkar hyresvärdet på stationsfastigheter positivt. Väntsalarna hyrs ut till s dotterbolag Svenska Reseterminaler AB (SRAB), som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Trafikoperatörerna betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd som avser att täcka kostnaderna för väntsalarna. Verkstäder Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Fordonsparken av äldre lok och vagnar minskas och ersätts av moderna, servicekrävande tågsätt. Detta ökar underhållsbehovet men möjliggör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tåg underhållet blir allt viktigare, vilket skapar en stark efterfrågan på s trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utveckling leder dock till att efterfrågan på s verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. För äldre verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på 600-700 kr/m 2 och i mindre orter på 300-400 kr/m 2. Hyresnivåerna är stabila. För moderna trafiknära verkstäder är marknadshyran betydligt högre, 1 200-1 900 kr/m 2. Bokslutskommuniké 7
Centralstation Malmö kommer att utvecklas i samband med bygget av Citytunneln. FINANSIERING Under december månad tecknade ett nytt 6-årigt kreditavtal om 5 500 med Nordea. Detta avtal ersätter s tidigare kreditfacilitet med Nordea och möjliggör en upplåning på den publika marknaden genom ett företagscertifikatprogram. Detta är beräknat att lanseras första halvåret 2008. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 3 558 (5 067). Nettolåneskulden var 3 063 (4 810) vid årets utgång. Den lägre nettolåneskulden om 1 747 beror främst på försäljningen av Klarabergshuset, två större fastigheter i Göteborg samt Arenastaden i Solna. Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,8 (3,2) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen uppgick till 26 (20) månader. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan, per den 31 december, med en 1 procentenhet skulle s räntekostnad påverkas med ± 12 under den närmaste 12 månadersperioden. Om däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 34. hade vid årets utgång ränteswapkontrakt om 1 200 (950) och räntecapskontrakt om 900 (1 300). Av räntecapskontrakten var det vid årets utgång 600 (0) som hade uppnått räntetaket på mellan 4 till 4,5 procent och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Marknadsvärdet på derivatkontrakt och s elhandelskontrakt på Nordpool per den 31 december var 40 (6). Förändringen under året om 34 (30) redovisas som en orealiserad värdeförändring. 8 Bokslutskommuniké
Ränteförfallostruktur -12-31 Belopp Effektiv ränta -1 år 1) 1 920 000 4,80% 1-2 år 237 816 6,08% 2-3 år 200 000 4,20% 3-4 år 400 000 4,33% 4- år 723 000 4,06% Totalt 3 430 816 4,65% 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har säkrat 300 i räntecaps med ett räntetak på 5 procent och en förfallotid på mellan 1-2 år. ORGANISATION Under året har en ny enhet bildats som hanterar strategiska utvecklingsfrågor. I affärsområdena Stationer och Verkstäder har det bildats en ny enhet i respektive affärsområde som jobbar med utvecklingsfrågor. Inom affärsområde Verkstäder har ett nytt produktområde skapats som erbjuder tjänster avseende infrastrukturförvaltning. En central inköpschef började i januari. Två personer i ledningsgruppen kommer att sluta sina anställningar under 2008. Det är affärsområdeschefen på Mindre stationer samt Marknads- och informationschefen. Rekryteringen är klar för Mindre stationer. Ny ansvarig är Amir El-Sayed som kommer att börja under februari. Rekryteringen för Marknads- och informationschef har påbörjats. Per den 31 december var antalet anställda i tjänst i moderbolaget AB, tillika koncernen, 101 (88). MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget AB avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen. Tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen uppgick till 159 (151) och resultatet efter finansiella poster var 463 (-33). Resultatförbättringen beror på realisastionsvinst, i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning, om 521. Räntebärande skulder var 3 495 (4 976). Vid årsskiftet fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200) varav 43 (78) var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (3). betrakta som närstående. Se års årsredovisning sid 63 not 2 för vidare information. UTDELNING Styrelsen i AB föreslår årsstämman en utdelning om 100 (0). REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Bokslutskommuniké har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. PROGNOS 2008 Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2008 att bli i nivå med. KALENDARIUM Årsredovisning mars 2008 Delårsrapport jan-mars 2008 30 april 2008 Halvårsrapport 2008 28 juli 2008 Delårsrapport jan-sept 2008 31 oktober 2008 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på s hemsida www.jernhusen.se ÅRSSTÄMMA Årsstämma kommer att hållas den 14 april 2008 i Stockholm (Södra Paviljongen, Centralstation) och är öppen för allmänheten. Anmälan till årsstämman kan göras på www.jernhusen.se från och med mars månad. Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, vvd, ekonomidirektör, telefon 08-410 626 00. RiskER och OSÄKERHETSFAKTORER s väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i års årsredovisning på sidorna 42-44 och sid 48. Inga väsentliga förändringar har skett sedan senast avgivna årsredovisning. transaktioner med närstående har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnader består huvudsakligen av elinköp. Intäkterna från transaktioner med närstående för kommer att minska markant då EuroMaint AB och SweMaint AB har avyttrats och ingår inte längre i Swedcarrierkoncernen och är därför inte att Bokslutskommuniké 9
På verkstaden i Gävle underhålls bland annat X-tågen. 10 Bokslutskommuniké
Resultaträkning koncern Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 769,9 778,0 194,5 206,4 Fastighetskostnader Driftkostnader -280,7-288,5-68,8-68,8 Underhåll -35,8-33,4-11,3-11,8 Fastighetsadministration -90,9-75,0-31,8-22,3 Summa fastighetskostnader -407,4-396,9-111,9-102,9 Driftöverskott 362,5 381,1 82,6 103,5 Central administration -37,0-25,1-11,6-2,7 Rörelseresultat 325,5 356,0 71,0 100,8 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 3,7 4,5 1,2 0,7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7,7 5,9 0,7 2,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -163,2-166,1-38,9-47,4 Summa finansiella poster -151,8-155,7-37,0-44,5 Resultat efter finansiella poster 173,7 200,3 34,0 56,3 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 10,5 5,3 9,8 3,3 Fastigheter, orealiserade 514,7 222,8 72,9 15,2 Finansiella instrument, orealiserade 34,2 29,9 2,5-5,2 Summa värdeförändringar 559,4 258,0 85,2 13,3 Resultat före skatt 733,1 458,3 119,2 69,6 Aktuell skatt -1,3-1,8 0,6-0,4 Uppskjuten skatt -55,3-83,2 29,1 3,6 Årets resultat 676,5 373,3 148,9 72,8 Moderbolagets aktieägares andel 676,1 373,1 148,8 72,8 Minoritetens andel av årets resultat 0,4 0,2 0,1 0,0 Resultat per aktie (SEK) 169,0 93,3 37,2 18,2 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Jämförbart bestånd 1) Hyresintäkter 753 738 199 197 Fastighetskostnader -388-374 -105-101 Driftöverskott 365 364 94 96 Överskottsgrad 48% 49% 47% 49% 1) Det högre hyresintäkterna om 15 beror främst på ökade intäkter från kringtjänster (boxar och parkering). Bokslutskommuniké 11
Driftöverskott per affärsområde STATIONER Hyresintäkter 376,2 361,8 105,1 99,5 Fastighetskostnader -196,2-183,7-59,0-44,8 Driftöverskott 180,0 178,1 46,1 54,7 VERKSTÄDER Hyresintäkter 260,9 251,1 67,1 62,6 Fastighetskostnader -115,5-115,2-30,1-28,6 Driftöverskott 145,4 135,9 37,0 34,0 Projektfastigheter Hyresintäkter 87,2 119,1 17,3 30,6 Fastighetskostnader -34,9-48,0-3,6-9,9 Driftöverskott 52,3 71,1 13,7 20,7 Mindre Stationer Hyresintäkter 50,0 51,4 12,1 13,3 Fastighetskostnader -45,6-48,5-12,4-14,0 Driftöverskott 4,4 2,7-0,3-0,7 Svenska reseterminaler AB 1)2) Hyresintäkter 83,3 86,5 16,3 21,0 Fastighetskostnader -92,3-91,5-23,7-24,3 Driftöverskott -9,0-5,0-7,4-3,3 1) ej fastighetsägande bolag 2) De lägre intäkterna beror på en intäktskorrigering från tidigare år. Koncernjusteringar Hyresintäkter -87,7-91,9-23,2-20,6 Fastighetskostnader 77,1 90,2 19,7 18,7 Driftöverskott -10,6-1,8-3,5-1,9 Koncernen totalt Hyresintäkter 769,9 778,0 194,5 206,4 Fastighetskostnader -407,4-396,9-111,9-102,9 Driftöverskott 362,5 381,1 82,6 103,5 12 Bokslutskommuniké
Balansräkning koncern -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 516,7 6 999,7 Pågående nyanläggningar 181,1 645,1 Maskiner och inventarier 4,8 7,7 Summa materiella anläggningstillgångar 6 702,6 7 652,5 Finansiella anläggningstillgångar 528,3 125,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 79,3 236,2 Likvida medel 5,0 7,5 Summa omsättningstillgångar 84,3 243,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 315,2 8 022,0 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 143,1 2 467,0 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,7 7,3 Summa eget kapital 3 150,8 2 474,3 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 306,2 250,9 Räntebärande låneskulder 3 465,0 4 969,6 Summa långfristiga skulder 3 771,2 5 220,5 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 93,1 97,2 Ej räntebärande skulder 300,1 230,0 Summa kortfristiga skulder 393,2 327,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 315,2 8 022,0 Bokslutskommuniké 13
Kassaflödesanalys koncern Den löpande verksamheten Rörelseresultat 325,5 356,0 Avskrivningar 2,2 2,0 Finansnetto -158,7-170,0 Övriga ej likviditetspåverkande poster -2,0-31,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 167,0 156,7 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning kortfristiga fordringar 157,6 15,2 Ökning/minskning av leverantörsskulder -5,2 12,6 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder 117,2-0,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 436,6 183,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -475,9-550,9 Förvärv av förvaltnngsfastigheter -18,2 - Avyttring av förvaltningsfastigheter 1 966,3 309,2 Förvärv av inventarier -2,1-6,5 Uttag ur intresseföretag - 3,0 Ökning av kortfristiga finansiella fordringar - -163,0 Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar -377,9-0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 092,2-408,4 Kassaflöde från den operativa verksamheten 1 528,8-224,8 Finansiering Upptagna lån - 294,3 Amortering av lån -1 497,8 - Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder -33,5-69,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 531,3 224,5 Årets kassaflöde -2,5-0,3 Likvida medel vid periodens början 7,5 7,8 Likvida medel vid periodens slut 5,0 7,5 14 Bokslutskommuniké
Resultaträkning moderbolag Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 158,8 151,0 46,4 46,1 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -175,2-158,0-52,6-40,4 Summa fastighetskostnader -175,2-158,0-52,6-40,4 Driftöverskott -16,4-7,0-6,2 5,7 Central administration -37,3-25,8-9,2-3,7 Rörelseresultat -53,7-32,8-15,4 2,0 Finansiella poster Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 521,2-235,4-0,1 Resultat från andelar i intresseföretag - 3,0 - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 238,6 201,2 228,1 189,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -243,1-204,6-115,7-80,4 Summa finansiella poster 516,7-0,4 347,8 108,7 Resultat före skatt 463,0-33,2 332,4 110,7 Aktuell skatt 15,4 9,2 15,4 9,2 Uppskjuten skatt 0,5 - -42,6-40,2 Periodens resultat 478,9-24,0 305,2 79,7 Resultat per aktie (SEK) 119,7-6,0 76,3 19,9 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Bokslutskommuniké 15
Balansräkning moderbolag -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 14,9 0,5 Maskiner och inventarier 5,5 8,1 Summa materiella anläggningstillgångar 20,4 8,6 Uppskjuten skattefordran 98,4 97,9 Övriga finansiella tillgångar 7 641,6 7 859,9 Summa finansiella anläggningstillgångar 7 740,0 7 957,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 151,3 294,0 Likvida medel 5,0 7,5 Summa omsättningstillgångar 156,3 301,5 SUMMA TILLGÅNGAR 7 916,7 8 267,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolaget eget kapital 1 283,0 764,4 Summa eget kapital 1 283,0 764,4 Obeskattade reserver - 0,7 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 3 420,0 4 900,0 Summa långfristiga skulder 3 420,0 4 900,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 74,6 76,1 Ej räntebärande skulder 3 139,1 2 526,7 Summa kortfristiga skulder 3 213,7 2 602,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 916,7 8 267,9 16 Bokslutskommuniké
Förändring i eget kapital koncern Aktiekapital Överskjutet tillskjutet kapital Balanserat resultat inklusive årests resultat Summa Minoritetsintresse Totalt eget kapital Ingående eget kapital -01-01 400,0 1 887,0-193,1 2 093,9 7,1 2 101,0 Resultat helår 373,1 373,1 0,2 373,3 Eget kapital -12-31 400,0 1 887,0 180,0 2 467,0 7,3 2 474,3 Resultat helår 676,1 676,1 0,4 676,5 Eget kapital -12-31 400,0 1 887,0 856,1 3 143,1 7,7 3 150,8 Nyckeltal koncern Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, m 2 714 000 803 000 714 000 803 000 Marknadsvärde 6 698 7 645 6 698 7 645 Investeringar 494 551 152 134 Fastighetsförsäljningar 1 966 309 363 7 Överskottsgrad, % 47,1 49,0 42,5 50,1 Direktavkastning, % 5,4 5,5 5,4 5,5 Totalavkastning, % 13,1 8,8 13,1 8,8 Vakansgrad area, % 15,3 2) 16,7 2) 15,3 2) 16,7 2) Vakansgrad hyra, % 5,6 2) 6,3 2) 5,6 2) 6,3 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 43,1 30,8 43,1 30,8 Räntebärande låneskuld netto 3 063 4 810 3 063 4 810 Belåningsgrad, % 53,1 66,3 53,1 66,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,1 2,0 1,1 2,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 1,9 2,3 Genomsnittlig ränta, % 3,8 3,2 4,4 3,7 Räntebindningstid, mån 26 20 26 20 Avkastning på eget kapital, % 24,1 16,3 24,1 16,3 1) Fastighetsförteckning per den 31 december finns på www.jernhusen.se 2) Utvecklingsfastigheterna Kungsbrohuset, Centralhuset Sundbyberg och Sundbybergshuset ingår inte i värdena. Stockholm den 31 januari 2008 Per Berggren, Verkställande direktör Bokslutskommuniké 17
Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. NETTOLÅNESKULD Räntebärande låneskulder minus likvida medel, räntebärande kort- och långfristiga fordringar. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultatet dividerat med finansiella poster. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTAL AVK ASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastig heter som ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheter exkluderas under projekttiden och återläggs som proforma när det återgår som förvaltningsfastigheter. Större poster som påverkar resultat mellan åren (tex avsättningar, förändrade redovisningsprinciper etc) justeras för att få jämförbarhet. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. 18 Bokslutskommuniké
Bokslutskommuniké 19
Produktion: bkcsthlm.se Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 org.nr. 556584-2027 muréngatan 1 802 51 Gävle Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen n. Promenaden 94 602 22 Norrköping Växlarevägen 29 170 63 Solna Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås s. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefonväxel: 08-410 626 00 E-post: info@jernhusen.se www.jernhusen.se