Fördelning av underhållsansvar Badrum 29.10.2013 Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf



Relevanta dokument
Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning

a) I lagen föreskrivs det endast att god förmedlingssed ska iakttas i förmedlingsverksamheten.

1 Fördelningen av underhållsansvaret mellan aktieägaren och bolaget 9

Teman. Aktuellt inom fastighetsjuridik. Finlands Svenska Fastighetsförening Vanda avfallskraftverk Ändringar i tobakslagstiftning

RENOVERING. VEMS ÄR ANSVARET? OVE SCHRAMM 9 APRIL 2013

Lag. I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs: I AVDELNINGEN. golvyta enligt bolagsordningen upptas av bostadslägenheter

Försäkringar. Kap 10. Ansvarsfördelning mellan föreningen och de boende

Provsidor. 1.1 Bolagstämman som organ

PROV FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE

Vattenskador i bostadsrätt. Förslag på hantering för föreningar och boende

FINLANDS FÖRFATTNINGSSAMLING

ÄNDRINGSARBETEN I BOSTADEN ENLIGT HANDIKAPPSERVICELAGEN SAMT REDSKAP OCH ANORDNINGAR I BOSTADEN

Ansvarsfördelning för skador i och utanför lägenheten

RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING

AHM-provet

SKYLDIGHET ATT LÄMNA UPPGIFTER VID BYGGANDE

Vem svarar för underhållet? 1 Tolkning av bostadsrättshavarens underhållsansvar utifrån Riksbyggens normalstadgar och regler i bostadsrättslagen

ANSÖKAN OM TILLSTÅND VID RENOVERING AV LÄGENHET I BRF STRANDPIPAREN 1934

BRF Borätten 14 Wollmar Yxkullsgatan 10 nb Stockholm. Org nr Postgiro Hemsida: boratten14.se e-post:

BRF NIPFJÄLLET 10 ORG.NR

RP 23/2010 rd. I denna proposition föreslås att den nya lagen om bostadsaktiebolag ändras så att aktielägenheter

Centralhandelskammarens Bedömningsgrunder för AHM-provet mäklarnämnd

RIKSDAGENS SVAR 206/2009 rd. Regeringens proposition med förslag till ny lagstiftning. Beslut. Ärende. Beredning i utskott

PROV FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE

AHM-PROVET BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (8)

Konsumenträttsliga riktlinjer

Underhåll och reparationer Har något gått sönder hos dig? Är du rätt försäkrad? bostadsrättsförsäkring tillägg Vill du bygga om?

Vägledning för hantering av. vattenskador

Centralhandelskammarens Bedömningsgrunder för AHM-provet mäklarnämnd

PROVET FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE

Kan underhållsskyldigheten utvidgas?

Guide till vem som ska stå för underhållet av bostadsrätten

Brf Ingenjören 6 Blekingegatan 12, 12A, 12B Stockholm

INFORMATIONSMÖTE TALLBACKASKOLANS AULA 22 OCH 31 OKTOBER 2013.

Boendeansvar vem ansvarar för underhållet av bostaden?

TÄ N K PÅ ELS Ä K E R H ETEN L Å T P R O F F S E N I N S T A L L E R A

3. Åtgärda skador oberoende vem som förorsakat skadan i lägenheten. Det gäller även om grannen förorsakat skadan

ÅLR 2011/2412. Arbeten utförda på byggnaderna på landskapets naturreservat år

Ansvarsfördelning mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren gällande inre underhåll och reparationer

AHM-examen Bedömningsgrunder 1 (6) 1) Om reparationerna grundar sig på hyresavtalet (1 p), utgör reparationernas värde beskattningsbar

Vem svarar för underhållet? Nuvarande och 2004 års normalstadgar.

Policy för skötsel och renovering av bostadsrätter, Brf Finnberget

Folkhälsomyndighetens seminarium om fukt och mikroorganismer

Ö V E R L Å T E L S E B E S I K T N I N G ÄNDAMÅLET MED BESIKTNINGEN

Vem svarar för underhållet? Version 2016:1 av 2014 års normalstadgar.

RP 24/2009 rd. kan ordnas så effektivt och tryggt som möjligt samt på ett tillräckligt förutsägbart. Det gemensamma beslutsfattandet och aktieägarnas

Rättigheter och Skyldigheter Vem svarar för underhåll av Gåshaga Pirar 5s lägenheter?

AHM-provet

INFORMATION VID RENOVERING OCH OMBYGGNAD

Central AKTIELÄGENHET om 2 R+K, 63 m 2 med balkong och vacker utsikt över östra Mariehamn

Denna information är en generell beskrivning. För försäkringsavtalet gäller det försäkringsbrev och försäkringsvillkor som gäller för er försäkring.

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Välten 9

Förslag till ändring av stadgar

Nya asbestlagen. Finlands Svenska Fastighetsförening Årsmöte Tapio Haltia Rådgivningsjurist. Finlands Fastighetsförbund

Län Gävleborg Typ Villa Kommun Ockelbo Storlek 90 m2 Tillträde tidigast Gatuadress Katrinebergsvägen 5

styrelsen 2. Styrelsen underrättar bostadsrättshavaren om godkännande 3. Eventuell besiktning (vid åtgärder som kräver styrelsens godkännande)

Vem ansvarar för underhållet i bostaden, föreningen eller medlemmen? (Ett komplement till

ÅLANDS BOSTADSRÄTTSFÖRENING INSTRUKTION FÖR BOSTADSRÄTTSHAVARE I ÅLANDS BOSTADSRÄTTSFÖRENING GÄLLANDE ÄNDRINGSARBETEN UNDER BOENDETIDEN

Policy för skötsel och renovering av bostadsrätter, Brf Finnberget

Underhåll och reparation av din bostad

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Ateljéhuset 2010

Frågelista - fastighet

Stadgar för BRF Ateljéhuset 2010

FINLANDS FÖRFATTNINGSSAMLING

Vem svarar för underhållet?

OM/LAVO/YOY Bilaga

Lag. om ändring av lagen om hemkommun

Skaderutiner Bostadsrättsföreningar

Inred med Svenska Bostäders stilval och tillval

Bostadsanpassningsbidrag

UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Sid 1 (5)

rum & kök vid Öhbergsvägen 8 lgh 1 i Mariehamn

AHM-PROVET BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5)

UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Säljarbesiktning Sid 1 (5)

Sid 1 av 6. UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande ÖVERLÅTELSEBESIKTNING. Kallbergsvägen Kalstad

INRED MED SVENSKA BOSTÄDERS STILVAL OCH TILLVAL

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Örebäcksparken i Båstad

Styrelsens konstituering


Representativ GAVELLÄGENHET, 130 m 2, 5 R+K våning I på Torggatan 21

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Pennteckningen 3

ANSVARSFÖRDELNING BRF - BRH BRF BRH BRF = Bostadsrättsföreningen, BRH = Bostadsrättshavaren (medlemmen)

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall när?

ATT RENOVERA SIN LÄGENHET

51 m 2 på Neptunigatan i Mariehamn

Stadgar för BRF Flaggan 9 i Stockholm

Centralt belägen aktielägenhet om 1 R+Kv 37 m 2 på Köpmansgatan 12 Mariehamn

Förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare ska vara anställd i huvudsyssla hos förmedlingsrörelsen.

PROV FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT

Frågelista - bostadsrätt

Underhållsansvar Brf Montören Eskilstuna Utgivna 2018

REGLER FÖR OMBYGGNADER & RENOVERINGAR Maj 2015

FINLANDS FÖRFATTNINGSSAMLING

Transkript:

Fördelning av underhållsansvar Badrum 29.10.2013 Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf Suomen Kiinteistöliitto ry

Innehåll Utredningsansvar av möjliga fukt- och mögelskador Fördelning av underhållsansvaret mellan bolag och aktieägare Hjälp, fukt i badrummet Finansiering av badrumsrenoveringen Suomen Kiinteistöliitto ry

Utredningsansvar av möjliga fukt- och mögelskador

Utredning av fördelning av underhållsansvar samt utredningskostnader Utredning av fördelning av underhållsansvaret kräver ofta hjälp av sakkännare Den avgörande faktorn är den var fukten finns konstruktioner / ytor Enligt förarbeten till lagen svarar den som svarar för själva underhållet även för utredningskostnaderna Det är klokt att komma överens att en sakkännare utreder problemet / felet Problemet / felet hör till bolaget -> bolaget ansvarar för utredningskostnaderna Problemet / felet hör till aktionären -> aktionären ansvarar för utredningskostnaderna

Fördelning av underhållsansvaret mellan aktieägare och bolag Lagen on bostadsaktiebolag 4 kap

Vem ansvarar för underhållet? I bolagsordningen kan föreskrivas om ansvarsfördelningen mellan aktieägarna och bolaget Förflyttning av ansvaret 2/3 kvalificerad majoritet + likställighetsprincipen Om det inte föreskrivs om ansvarsfördelningen i bolagsordningen tillämpas bestämmelserna i 4 kapitlet OBS! Skadeståndsskyldighet värderas skilt

Vem ansvarar för underhållet? Bolaget ansvarar för den del av underhållet som inte ankommer på aktieägarna De utrymmen som förblir i bolagets besittning Trappuppgångar, förråd, gemensamt bastu- och våtutrymmen

Bolagets underhållsansvar (4:2) Konstruktioner, isolering, grundläggande system som bolaget förverkligar påtagit sig ansvaret för förutsätter uttryckligt godkännande enbart godkännande av ändringsarbete räcker inte Även då delägarna genomfört dessa, då de jämställs med bolagets förverkligade eller de bolaget godkänt på sitt ansvar Exempelvis vattenspärren Grundläggande system - exempelvis; telefonnät, varmvattensberedare, golvvärme

Bolagets underhållsansvar Konstruktioner Isolering Värme-, ljud- och vattenisolering Bolagets ansvar Wc stolen Kranar, som bolaget installerat, eller aktieägarens då de kan jämställas med de bolaget installerat Sk. guld kranar

Aktieägares underhållsansvar Skall underhålla sin aktielägenhet invändigt Lägenhetens invändiga anordningar som inte utgör en beståndsdel av ett grundläggande system Ytor och enheter som i lägenheten slits av användning exempelvis; bastuugn, spis, spisfläkt, trådlöst internet, kranar

Balkong (1:3 och 4:2) Till en aktielägenhet hör även en sådan balkong som nås endast via aktielägenheten Bolagets underhållsansvar Balkongens konstruktioner (vattenspärr) och utsida Aktieägares underhållsansvar OBS! Avlägsnande av snö, vatten och skräp

Bolagets underhållsansvar (4:2) Aktielägenheten invändigt, om den skadats pga. fel i konstruktionen fel i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för eller pga. reparation av sådant fel Återställa lokalen till s.k. basnivå Avgörande kan vara kostnaderna (HD 2003:80) Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar likställighetsprincipen som bakgrund

Basnivå Lägenhetens ursprungliga standard (byggskedet dock inte enligt aktieägares beställning) Standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering Standard som bolaget valt vid en enskild reparation Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna lägenheter enligt saknar betydelse för definitionen av den basnivå som bolaget följer, även om merparten av lägenheterna har denna standard

Aktieägares skyldigheter Sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (4:3) Tillsyn även då lägenheten är tom Använda installationer och apparater på normalt sätt (ventilation, värme) Skyldighet att sköta sin lägenhet så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas Inte ansvar för slitage som orsakas av sedvanlig användning Anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget utan dröjsmål (4:8)

Förflyttning av underhållsansvaret i bolagsordningen Bör framgå tydligt ur bolagsordningen I oklara fall tolkas bolagsordningen vara minst möjligt avvikande från lagen Förflytta aldrig underhållsansvaret med bolagstämmobeslut tolkas som avtal? Binder enbart dem som varit med eller binder det dessa? Har aktieägarna utgått ifrån att de binder alla även de som inte är med på bolagstämman Ny aktieägare binds inte av dessa?

Utförande av reparationer Reparation av fel / brister Den som ansvarar för underhållet har rätt att välja tidpunkten för reparationen, sättet samt reparatören Platsreparation även möjlig Är det förnuftigt God byggnadssed slutresultatet estetiskt godkännbart Då aktieägaren upptäcker fel och brister i konstruktionerna under egen renovering Aktionären bör avbryta sin egen renovering, meddela bolaget och komma överens om fortsatta åtgärder (vad gör aktieägarens entreprenör, vilken är bolagets andel osv.)

Underhållsansvar och skadestånd (24 kap) Ansvar för orsakade skador (princip om orsakande) Grundförutsättningarna för skadeståndansvar: Ansvar baserar sig på vårdlöshet / uppsåt Orsakssamband Uppstå skada Ansvarssituationer Felaktigt underhålls- eller ändringsarbete Försummelse av omsorgsfullheten Försummelse av anmälningsplikten

Case: Hjälp, fukt i badrummet

Fuktskada i badrummet - ansvarsförhållanden I aktieägarens lägenhet har det uppstått en fuktighetskada som beror på brister i vattenisoleringen 10/2013. Aktieägaren har meddelat bolaget om detta genast då han märkt det. Den förra aktieägaren har renoverat badrummet 2010. Bolaget och aktieägarens underhållsansvar värderas enligt lagen om bostadsaktiebolag kap 4. (eller bolagsordningen) Den förre aktieägarens ansvar värderas enligt skadeståndslagen / lagen om aktiebolag Försäljarens köparens ansvar värderas enligt lagen om bostadsköp

Utredning av orsak och fördelning av dessa kostnader I aktieägarens anmälan har det stått fukt i badrummet Var fukten finns avgör underhållsansvaret Aktieägaren bär bevisbördan för att brister ligger på bolagets ansvar om han ämnar kräva renovering av bolaget Utlåtande av sakkunnig Utredning av aktieägaren själv Om felet / bristen ankommer på bolaget, bör bolaget ersätta kostnaderna som uppkommit i samband med utredningen

Utförande av reparationer Den som ansvarar för underhållet har rätt att välja tidpunkten för reparationen, sättet samt reparatören OBS! Fast det är klart att ansvaret samt reparationen ankommer på bolaget, kan aktieägaren inte låta utföra reparationen och sända räkningen till bolaget Vem bestämmer om reparationen i bolaget? Fördelning av behörighet i enlighet med lagen om bostadsaktiebolag

Till vilken nivå ska bolaget reparera Bolaget ska återställa aktielägenheten invändigt till basnivå Ofta den ursprungliga nivån Utsträckningen av underhållsansvaret samt återställandet? Ursprungligen varit plastmatta (fungerat både som yta samt som vattenspärr) nu vill aktieägaren ha klinkers (kräver skild vattenspärr) Juridisk lösning: bolaget betalar vattenspärren (klinkers?) så långt som kostnaderna motsvarar de kostnader som skulle uppstå för plastmatta Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar likställighetsprincipen som bakgrund Även extra rivningskostander

Till vilken nivå ska bolaget reparera Om aktieägaren vill förbättra standarden Sker på aktieägarens bekostnad Bolaget förhåller sig positivt god förvaltningssed Höja basnivån med bolagets beslut Den nivå som bolaget väljer i en enskilt reparation kommer att utgöra den nya basnivån

Blir det bolaget som står för reparationskostnaderna Har den nyvarande aktieägaren utan dröjsmål meddelat om felet / bristen Har dröjt -> skadestånd (hur mycket) Vet bolaget vem som gjort renoveringen Har ansvaret föråldrats Finns det bevis för ansvar?

Finansiering av badrumsrenoveringen Fördelning av kostnaderna mellan aktieägarna

Fördelning av kostnaderna mellan aktieägarna Huvudregel: alla aktieägare deltar enligt vederlagsgrunden som finns i bolagsordningen Ändring av betalningsskyldigheten kan komma på fråga Exempelvis gottgörelse, jämn fördelning Täcks kostnaderna med skötsel- eller finansieringsvederlag? Vad säger bolagsordningen? Är det samma grund eller olika (kvadrat/aktier)? Finns det koefficienter? Presumtionsregel i lagen gällande finansieringsvederlag

Fördelning av kostnaderna mellan aktieägarna Har det gjorts ändringsarbeten i lägenheten, som gör att Aktieägaren är berättigad till gottgörelse Bolaget bör ta bort eller återställa tilläggskonstruktioner eller inredningsmässiga element Enbart basnivån hör till bolagets ansvar

Tack! www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net