Tjänsteutlåtande Till Fastighetsnämnden 2017-02-06 Diarienummer 0740/15 Exploateringsavdelningen Albin Svahn, Stefan Unger Telefon 031-368 10 65 E-post: stefan.unger@fastighet.goteborg.se Yttrande över förslag till detaljplan för Handel mm vid Backavägen inom stadsdelen Backa, samrådsremiss utökat förfarande Förslag till beslut Förslaget till detaljplan för Handel mm vid Backavägen inom stadsdelen Backa tillstyrks, med beaktande av de synpunkter som redovisas under överväganden. Ärendet Byggnadsnämnden har översänt rubricerat planförslag för yttrande senast den 31 januari 2017. Stadsbyggnadskontoret har meddelats att yttrandet behandlas på fastighetsnämndens sammanträde den 6 februari. Då flera frågor återstår att utreda, bland annat vissa finansieringsfrågor och ekonomiska konsekvenser, tas genomförandefrågorna inte upp för beslut om godkännande i samrådsskedet. Detaljplanen Planområdet ligger ca 2 km norr om Göteborgs centrum i den östra delen av Backaplan, mellan Backavägen och Lundbyleden i höjd med Leråkersmotet. Detaljplaneområdet omfattar två st privatägda fastigheter, en norr om Leråkersmotet och en söder om motet, samt del av Backavägen. Backaplan står inför en genomgripande omvandling från dagens industri- och handelsområde till att inom ett 20-årsperspektiv bli en tätbebyggd blandstad med cityhandel, bostäder, kultur, verksamheter, kontor samt utvecklad knutpunkt för kollektivtrafik. Backaplan ingår som ett av delområdena i Vision Älvstaden och är tänkt att bli en del av det stråk som skapas från centralenområdet, via Frihamnen/Ringön och vidare mot Lundby/Brunnsbo. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra byggnation av centrumverksamheter och bostäder i anslutning till Leråkersmotet. Detaljplanen ska ses som det första steget i en omvandling av Backaplan. Syftet med detaljplanen är även att upphäva del av detaljplan inom fastigheten Backa 866:264. Planförslaget innebär nybyggnation/ombyggnation av två stycken kvarter längs med Backavägen. I det norra kvarteret föreslås en livsmedelsbutik som ska ersätta dagens Coopbutik vid Backaplan. Där föreslås även bostäder, kontor och annan handelsverksamhet. I det södra kvarteret föreslås en komplettering av befintligt Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0740/15 1(4)
kontors- och handelsbyggnad. Totalt föreslås ca 110 000 kvm BTA, varav ca 22 000 kvm för bostäder, ca 35 000 för kontor och verksamheter. Planförslaget omfattar även del av Backavägen. Backavägen föreslås utvecklas till en stadslik gata med en sektion med kollektivtrafikstråk förberett för spårvagn i mitten, separat körfält för bil i vardera med riktning med längsgående parkering och trädplantering. Närmast planerade byggnader föreslås separerade gång- och cykelbanor på båda sidor av gatan. En ny kollektivtrafikhållplats planeras norr om Leråksersmotet och mitt för den föreslås ett torg Parkering för ny exploatering föreslås ske i det norra kvarteret lösas genom ett integrerat parkeringshus bakom detaljhandeln som planeras mot Backavägen. Ovanpå parkeringsgaraget föreslås storkvarter med bostäder, kontor och verksamheter. Det södra kvarteret föreslås dagens markparkering ersättas av ett parkeringsgarage närmast Lundbyleden. I planens norra del så föreslås en mindre del av angränsande detaljplan upphävas. Aktuell del utgör i gällande plan allmän plats. Genom det planerade Kvillemotet så blir den delen användbar som allmän plats. Genom att upphäva detaljplanen för aktuellt område så blir området tillgängligt för annan markanvändning i avvaktan på ny detaljplaneläggning. Genomförandefrågor Planområdet är till största delen privatägt, fastigheterna Backa 170:1 samt Backa 171:4. Fastighetsägarna är att betrakta som exploatörer. Det blir nödvändigt att reglera mark mellan de båda fastigheterna och kommunal fastighet dels för breddning av Backavägen och dels för utvidgning av kvartersmarken. När det gäller breddningen av Backavägen så innebär det att kommunen behöver reglera till sig markområden även från andra fastigheter och samfälligheter. Kommunen ska träffa exploateringsavtal med ägarna av Backa 170:1 och 171:4 bla för att reglera marköverlåtelser, exploateringsbidrag mm. Planområdet gränsar till Lundbyleden där Trafikverket är väghållare. Det kan bli aktuellt att vidta åtgärder i anslutning till Lundbyleden för att klara risker med farligt gods mm. Det kommer i så fall att regleras i avtal mellan kommunen och Trafikverket. De kostnader det kan medföra kommer att överföras till exploatörerna genom exploateringsavtal. Den föreslagna ombyggnationen av Backavägen kommer även att medföra ett behov av ledningsflytt och sannolikt även utbyggnad av ledningsnät för bland annat el, fjärrvärme och vatten och avlopp. För att säkra områdets tillgänglighet vid skyfall eller annan översvämningssituation har man anpassat höjdsättningen av Backavägen. Överväganden Fastighetskontoret är positivt till den föreslagna detaljplanen. Förslaget främjar både det bostadspolitiska målet att möjliggöra fler bostäder i centrala lägen och kan ge förutsättningar för ett rikare stadsliv i staden. Backaplan är redan i dag centralt beläget i staden och fungerar som handels- och verksamhetsområde. Däremot så är området idag tillsammans med Frihamnen, Ringön och de stora lederna något av en barriär mellan Lundby/Brunnsbo och centrala staden. Detaljplanen är det första steget i en omvandling av det handels- och Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0740/15 2(4)
verksamhetsområde som idag utgör Backaplan mot en tätbebyggd blandstad som kommer att utgöra en del av Älvstaden och knyta samman Lundby och Brunnsbo med centrala Göteborg. För att kunna flytta delar av den handel som idag finns i anslutning till Coop Forum vid Backaplan och därmed påbörja en omvandling av de delarna är det nödvändigt att föreslagen byggnation kan genomföras. Detaljplanen utgör en del av en större helhet och det är viktigt att hålla det perspektivet i fortsatt planarbete. Genom planområdet går Backvägen som kommer att vara en viktig del i det övergripande gatunätet i det framtida Backaplan. Den kommer att binda samman Hjalmar Brantingsplatsen med Brunnsbo/Backa och Backavägen ska förberedas för spårvagn mot Brunnsbo/Backa. Genom utbyggnad av kollektivtrafik och anläggande av en eventuell spårvagn så kommer kollektivtrafiken att förbättras ytterligare och därmed även områdets attraktivitet. Samtidigt så måste Backavägen eller motsvarande funktion vara tillgänglig för bla kollektivttrafik under den tid som Kvillemotet kommer att byggas. I Backavägen finns även huvudledningar för VA, el, fjärrvärme mm som betjänar stora delar av Backa. De ledningarna kommer åtminstone delvis att behöva flyttas och byggas ut samtidigt som försörjningen inte påverkas. Med hänsyn till det är det nödvändigt att ombyggnad av Backavägen och ledningsnät görs med hänsyn till fortsatt utveckling av Backaplan. Detaljplanen kan därför inte gå vidare till granskning innan det finns såväl tillfälliga lösningar som slutliga vad gäller trafiknätet och ledningsutbyggnad. Detaljplanen möjliggör skola från årskurs 6 och uppåt men omfattar ingen förskola eller annan kommunal service, heller ingen park. Då detaljplanen är en del av större omvandling är detta acceptabelt men det innebär också att fortsatt planering av Backaplan måste ta hänsyn till och kompensera för detta. För att försäkra sig om bla finansiering av allmän plats samt grundläggande principer för genomförande av denna och kommande detaljplaner ska kommunen och de fastighetsägare som driver en omvandling av Backaplan träffa ett ramavtal. En grundläggande princip för ramavtalet och följande genomförandeavtal/ exploateringsavtal är att utbyggnad av allmän plats ska bekostas av de som har nytta av exploateringen och fördelas på ett sätt som speglar nyttan. Innan ramavtalet kan träffas måste den grundläggande som omvandlingen av Backaplan utgår ifrån (Struktur- och Färdplan) ses över bl.a. avseende Hjalmar Brantingsplatsen och den södra delen av omvandlingsområdet. Med anledning av ovanstående så går det i detta läge inte att göra en tillräckligt bra bedömning av vilka ekonomiska konsekvenser detaljplanen innebär för kommunen utan det kräver ett fortsatt arbete. Det samma gäller kostnader för föreslagen ombyggnation av Backavägen (inklusive ledningsflytt m.m.). Martin Öbo Tf. Fastighetsdirektör Elisabet Gondinger Avdelningschef Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0740/15 3(4)
Protokollsutdrag till Byggnadsnämnden Bilagor 1. Översiktskarta 2. Utdrag ur plankarta. Komplett planhandling finns tillgänglig på http://www.goteborg.se/byggabo Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0740/15 4(4)
Bilaga 1 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2017-02-06, Dnr 500-0740/15
Bilaga 2 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2017-02-06. Dnr 500-0740/15