B E R G Å S A R N E - Ö S T E R Å S E N 2 : 1 1 6 Olstavägen 10, 845 51 Åsarna Marknadsvärdebedömning Oktober 2018 Adress Telefon Org nr E-post Box 234 063-13 43 40 556861-1684 info@varderingsinstitutet.com 831 22 Östersund
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box 110 971 04 Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten oktober 2018. 1.4 Inspektion Fastigheten inspekterades 2018-10-15 av Daniel Olofsson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Berg Åsarne-Österåsen 2:116 Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Olstavägen 10, 845 51 Åsarna Åsarna, Bergs kommun Äganderätt F-2164-18-23 Tomtstorlek: 1 576 m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet belägen i Åsarna i Bergs kommun. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus samt en förrådsbyggnad. Bostadshuset har år 1956 som nybyggnadsår enligt fastighetsdatautdraget och är uppfört i 1 ½-plan samt källare där mindre del av källaren utgörs av garage. Huset har en översiktligt uppmätt boarea om ca 108 m². Skick och standard bedöms som övervägande äldre. På mindre del av taket saknas takpannor där en plåt istället har lagts, här har det enligt uppgift trängt in fukt. Invändigt bedöms ytskikt och inredning vara av övervägande äldre årsmodeller. Fastigheten har ett läge i mycket nära anslutning till Europaväg 45 som leder genom Åsarna. Bedömningen är att flera presumtiva spekulanter skulle se ett läge så pass nära en så tungt trafikerad väg som något störande. Dock bedöms fastigheten vara belägen inom gångavstånd till ortens utbud av service, restauranger, skola mm. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: 15 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING x Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad x Trädgård Natur Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus x Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övervägande lätt kuperad tomt som till största delen består av gräsmatta. Grusade körytor. Tomten är belägen mycket nära Europaväg 45 som leder genom Åsarna. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger inom detaljplanerat område. 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A x Vatten x Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn GEMENSAMT Vatten Avlopp Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank 2
2.6 Energideklaration Fastigheten har giltig energideklaration som är uppförd 2009-06-09 med ID 174390. Enligt energideklarationen har huvudbyggnaden en energiprestanda om 265 kwh/m² och år. Radonmätning är inte utförd. Energideklarationen bifogas som bilaga till värderingen. Uppgifterna är från Boverkets register. 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 6 stycken inteckningar om totalt 350 000 kr. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Berg Åsarne-Österåsen GA:5 avseende vägförening. Förvaltas av Åsarnas vägförening. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: 1956 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1 ½-planshus med källare BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg x Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel x Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker x Betong Kalksandsten Plåt Treglas Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar x Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Eternit Eternit x 2+1-glas Balkgrund Innanfönster UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) Direktverkande el Kamin x Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Centraldammsugare Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Mek. Ventilation x Ackumulatortank Jordvärme x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna Vedpanna. Inbyggd ackumulatortank med el-kassett. AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 95 m² och dess biarea till 62 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar 1 Tr 46 De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Bv 62 - en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Kv - 60 S:a 108 60 3
S:a 1 3 1 3 1 1 1 1 3 2 1 1 1 Övrigt: Från allrummet på bottenvåningen nås en ca 15 m² stor altan inbyggd/inglasad altan under tak. Från hallen på våning 1 trappa nås en ca 4,5 m² stor balkong. I hallen på våning 1 trappa finns lucka upp till vinden, trapp/stege saknas varför bara delar av vinden som varit synliga nedifrån inspekterats. KÖK x Elspis m. häll Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis x Köksfläkt x Diskmaskin x Kyl / Frys Beskrivning: Kök om ca 15 m² med äldre skåp och luckor. Vitvaror bedöms vara av övervägande något nyare årsmodeller. Standard: Halvmodern Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras. WC/DUSCHRUM - BOTTENVÅNING x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Beskrivning: Wc/duschrum om ca 2,5 m². Bedöms ha ytskikt av något äldre årsmodeller Golv: Plastmatta Standard: Enkel Väggar: Våtrumstapet Underhållsstatus: Bedöms ha något äldre ytskikt WC-RUM VÅNING 1 TRAPPA x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Beskrivning: Mindre wc-rum på våning 1 trappa där snedtaket tar mycket av ytan. Gamla ytskikt. Golv: Plastmatta Standard: Enkel Väggar: Målat träfiber Underhållsstatus: Bedöms ha äldre ytskikt TVÄTTSTUGA - KÄLLARVÅNING x Tvättmaskin Mangel Groventré Varmvattenberedare x Torktumlare Centrifug Förvaringsskåp Frånluftsfläkt Torkskåp Tvättbänk x Utslagsvask Värmepump Tvättstuga om ca 6 m² belägen i källaren. Äldre ytskikt med äldre golvbrunn. Tvättmaskin av något senare Beskrivning: årsmodell, torktumlare äldre. Golv: Betong Standard: Enkel Väggar: Betong Underhållsstatus: Äldre ytskikt RUMSINDELNING Sovrum Plan Allrum Kök Hall Matsal Wc / D Wc Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage 1 Tr 3 1 1 2 1 Bv 1 1 1 1 1 1 Kv 1 1 1 1 1 1 Matkäll. 4
FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä x Målat x Målat x Laminat Panel Vävspänt x Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer x Betong Akustikplattor x Betong x Betong 2.9 Kompletterande byggnader Förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar, samt trä direkt mot mark. Byggnadsarea: Ca 42 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms bitvis som eftersatt Fönster: - Värmeisolering: - Beskrivning Förrådsbyggnad är del också fungerar som vedförråd. Utöver vedförrådsutrymmet finns tre stycken dörrar. 3 av 4 dörrar är låsta vid värderingstillfället varför bara delvis invändig inspektion kunnat genomföras. Bygganden bedöms vara bitvis något eftersatt. På byggnadens bakre långsida saknas stor del av hängränna. Där hängrännan slutar har det droppat rikligt med vatten och fasaden här är något rötskadad. 2.10 Skick och underhåll Bostadshuset har enligt fastighetsdatautdraget 1956 som nybyggnadsår. Huset är uppfört i 1 ½-plan på full källare där del av källaren utgörs av garageutrymme. Yttertaket består av tegelpannor som bedöms vara äldre. På flera platser saknas någon enstaka panna. På en plats saknas flera pannor i en rad där en plåt istället har lagts. Enligt uppgift har fukt letat sig in i konstruktionen här. Även taket på altanen bedöms behöva ses över bitvis. Vissa målningsbehov bedöms på detaljer såsom entréveranda, panel, vindskivor. Balkongräcke bedöms behöva bytas ut. Vissa färgsläpp finns runtomkring på källarmuren. Invändigt bedöms ytskikten vara av något varierande men övervägande äldre årsmodeller. Wc/duschrummet på bottenvåningen bedöms ha ytskikt av något äldre årsmodeller samt att ytskikten i wc-rummet på våning 1 trappa bedöms vara äldre. Tvättstuga i källaren bedöms ha äldre ytskikt samt äldre golvbrunn. Maskinell utrustning i kök bedöms vara av något nyare årsmodeller medan skåp/stommar bedöms som äldre. I hallen på våning 1 trappa finns lucka upp till vinden, trapp/stege saknas varför bara delar av vinden som varit synliga nedifrån inspekterats. Vissa spår av inträngande fukt noteras bitvis på de delar av taket på vinden som är synliga nedifrån. En potentiell köpare bedöms behöva se över taket samt vindsutrymmet. 2.11 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: 207 000 Byggnadsvärde: 156 000 Markvärde: 51 000 5
3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2017 hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under 2018-2019 även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av 2018. Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. 3.2 Bergs kommun Berg kommun ligger i sydvästra Jämtland efter E45 mellan Östersund och Sveg. Bergs kommun har en total landareal om ca 570 000 ha varav stora ytor upptas av fjäll- och skogsmark som gränsar mot Norge i väster, Åre- och Östersundskommun i norr samt Bräcke- och Ångekommun i öster och Härjedalens kommun i söder. Bergs kommun har idag totalt 7 081 innevånare (2016). Befolkningsutvecklingen har minskat under senaste åren och sedan 2001 har invånarantalet minskat med närmare 1 000 personer. Under perioden 2013-2016 har befolkningsminskningen varit 1,1%. Kommunen har näst högsta andelen företagare i procent (14,3 % 2015) jämfört med Sveriges andra kommuner. Kommunen rankas som 191 av 290 kommuner i Svenskt Näringslivs ranking för 2017. Kommunens skatteintäkter är i snitt 39 701 kr/invånare 2016 vilket är något lägre än rikssnittet på 43 186 kr/invånare. Kommunens kostnader per invånare var 66 050 kr/invånare 2016 (tionde högsta i Sverige) mot rikssnittets 50 232 kr/invånare. Kommunens resultat för 2016 var 3 026 kr/invånare. Kommunens huvudort är Svenstavik med ca 960 invånare. Två tredjedelar av invånarna bor i någon av kommunens 125 större och mindre byar och resterande tredjedel bor i kommunens fem tätorter; Svenstavik, Hackås, Myrviken, Åsarna och Rätan. Svenstavik som är kommunens centralort, har service i form av affärer, banker, skolor, idrottsanläggningar mm. Svenstavik ligger ca 65 km söder om Östersund, i direkt anslutning till E45. Inom Svenstaviks industriområde finns ett större antal mestadels medelstora industrifastigheter. De näringar som sticker ut i andel jämfört med rikssnittet är tillverkningsindustri, tjänstesektorn, hotell/restaurang och skogsbruk. 6
3.3 Åsarna Åsarna, känt som guldbyn efter alla skidåkare, har haft en något slumrande tillvaro under flera år men senaste året har en mindre livsmedelsbutik öppnat samt att bland annat studentboende ha uppförts. Byn har järnvägsstation (Inlandsbanan) samt flera restauranger. Åsarna har 276 invånare (2016). Avståndet till kommunens huvudort Svenstavik är ca 14 km och till Östersund stad ca 77 km. 3.4 Objektet Fastigheten är belägen i ett centralt läge i Åsarna, inom gångavstånd till ortens serviceutbud. Fastigheten har ett läge i mycket nära E45:an som leder genom Åsarna. Sträckan är relativt tungt trafikerad varför bedömningen är att flera presumtiva spekulanter skulle finna närheten något störande. Bostadshuset har enligt fastighetsdatautdraget år 1956 som nybyggnadsår. Huset är uppfört i 1 ½-plan samt full källare där del av källaren utgörs av garagedel. Översiktligt är uppmätt en boarea om ca 108 m². Skicket bedöms som övervägande äldre. Taket bedöms behöva ses över, på en plats där det saknas flertalet takpannor har det enligt uppgift letat sig in fukt i konstruktionen. 7
4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus inom Åsarnas mer centrala bostadsområde kan konstateras att från tiden från 2016-01-01 har skett 15 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 11 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,74 (0,88 2,62). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till 3 986 kr/m² (2 400 5 814). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca 430 000 kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca 360 000 kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms ha ett något sämre skick hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Tomtstorleken är i medelsegmentet vid än jämförelse med de andra försålda objekten. Läget bedöms som något sämre än medel. Bedömningen är att närheten till E45:an skulle ses som negativ av flertalet presumtiva spekulanter. Värderingsobjektet har dock något närmare till ortens centrum och dess utbud av service än vad flertalet av de jämförda objekten har. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca 370 000 kr vilket motsvarar ca 3 430 kr/m² BOA. 8
5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten Berg Åsarne-Österåsen 2:116 till: Marknadsvärde per oktober 2018 TREHUNDRASJUTTIOTUSEN KRONOR 370 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 40 000 kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea 3 426 kr Värde per taxeringskrona K/T 1,79 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 9
B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G
B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria
Källa: Google maps
B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Fasadbild Fasadbild Förrådsbild Del av tomten
Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild