07 Årsredovisning 2007
Innehållsförteckning Året i sammandrag 1 VD har ordet 2 Higabgruppens uppdrag 5 Mål och uppföljning 6 Fastighetsmarknaden i Göteborgsregionen 8 Stadsbyggnation för framtidens behov 10 Löser kundernas behov 12 Förvaltning 14 Förvaltningsområde 1 14 Förvaltningsområde 2 16 Förvaltningsområde 3 18 Fastighetsutveckling 20 Kviberg 22 Medarbetare 26 Miljöarbete 28 Milstolpar i Higabgruppens utveckling 31 Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkningar 35 Kommentarer till Resultaträkningar 36 Balansräkningar 38 Koncernens och moderbolagets förändringar i eget kapital 40 Kommentarer till Balansräkningar i koncernen 41 Kommentarer till Balansräkningar i moderbolaget 42 Kassaflödesanalyser 43 Kommentarer till Kassaflödesanalyser 44 Noter 45 Revisionsberättelse 58 Granskningsrapport 59 Flerårsöversikt 60 Definitioner 61 Risk- och känslighetsanalys 62 Ägarstyrning 64 Styrelse 66 Företagsledning 68 Fastighetsförteckning 70
Higabgruppen i korthet Bidrar till Göteborgs Stads utveckling Higabgruppen styrs av ägardirektiv från kommunfullmäktige. Higabgruppen ska bland annat bidra till stadens utveckling samt vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet. I uppdraget ingår också att vårda och utveckla Göteborgs kulturfastigheter. Verksamheten ska vara lyhörd för de värden som kännetecknar Göteborg. Därutöver ska bolaget vara en långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet. Utbildning, kultur, privat näringsliv och offentlig förvaltning Higabgruppens kunder finns inom samtliga områden som tillsammans bidrar till en positiv utveckling av Göteborg. Företaget äger flera av Göteborgs mest kända kulturfastigheter samtidigt som man erbjuder ändamålsenliga lokaler för främst små och medelstora företag. Drygt hälften av hyresintäkterna kommer från offentlig verksamhet, medan det privata näringslivet svarar för övriga intäkter. Tre förvaltningsområden med kundfokus Higabgruppens förvaltning är långsiktig. Arbetet är organiserat i tre olika förvaltningsområden, uppdelade efter kundkategori. Därmed skapas förutsättningar för en förvaltning enligt kundernas specifika behov och önskemål samtidigt som effektiviteten ökar. Ω Förvaltningsområde 1 fokuserar på livsmedelssektorn, hotell och restauranger Ω Förvaltningsområde 2 inrymmer fastigheter för kultur och utbildning Ω Förvaltningsområde 3 har ett stort antal fastigheter för hantverk och industri Därutöver har alla områden kontorslokaler. Fastighetsutveckling efter kundernas behov Genom att anpassa lokaler efter kundernas behov gör Higabgruppen det möjligt för kunderna att verka, utvecklas och växa. Ett väl genomfört utvecklingsarbete underlättar förvaltningen av fastigheterna och bidrar därmed till ökad effektivitet. Fastighetsutvecklingen omfattar nybyggnation, större ombyggnader och lokalanpassningar. Ägt av Göteborgs Stad finansierat genom hyresintäkter Higabgruppen ägs till 100 procent av Göteborgs Stad genom Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB. Företaget ska vara en långsiktig stabil aktör med god soliditet och lönsamhet.
Higabgruppens vision och affärsidé Vision Higabgruppen skapar ökat värde för kunder, medarbetare och ägare. Affärsidé Higabgruppens affärsidé är att långsiktigt äga, vårda och utveckla fastigheter för Göteborgs Stad samt i samverkan med kunder skapa verksamhetsanpassade lokaler.vår verksamhet ska medverka till Göteborgs Stads utveckling.
Under Higabgruppens ledning har det under 2007 vuxit fram ett modernt kulturhus för Örgryte- och Härlandaborna en mötesplats för alla åldrar. Året i sammandrag Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 51 Mkr (58). I resultatet ingår realisationsvinster från fastighetsförsäljningar med 80 Mkr (82) samt nedskrivningar av fastigheter med 71 Mkr (72). 51Mkr Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 6 Mkr (5). Checkräkningskredit med ram om 50 Mkr var nyttjad till 25 Mkr (0). 6Mkr Den synliga soliditeten uppgick till 14,9 procent (10,2). 14,9procent soliditet Fastighetsbeståndets 3 bokförda värde, inklusive pågående nyanläggningar, uppgick vid årsskiftet till 3 503 Mkr (3 166). 503 Mkr Uthyrningsbar yta uppgick vid 602 årsskiftet till 602 325 m 2 (576 484). Vakansgraden uppgick till 5,6 procent (6,0). 325m 2 Higabgruppens årsredovisning 2007 1
VD har ordet Grunden är lagd mot nya offensiva utmaningar! Higabgruppens framgångar är resultatet av ett målmedvetet och långsiktigt lagarbete. Jag är glad och stolt över det vi har uppnått tillsammans. Under 2007 har vi lagt de sista byggstenarna till en stabil grund för framtiden, ett långsiktigt arbete som skapat ett nytt och mer kundorienterat arbetssätt med tydliga gemensamma mål. Allt i linje med våra värderingar; kundorientering, medarbetarskap och långsiktighet. Sedan 2005 har vi arbetat med fyra övergripande målsättningar: Att öka antalet nöjda kunder, att skapa en miljödokumentation enligt EU:s krav, att öka antalet nöjda medarbetare och att nå en sexprocentig avkastning på totalt kapital. Vi har infriat samtliga långsiktiga mål med undantag av avkastningskravet, där vi fortsätter att arbeta för att nå den önskade nivån. 2008 sätter vi full fart mot nästa stora utmaning, som sträcker sig fram till år 2011. Det handlar framför allt om två tuffa mål: Att Higabgruppen ska bli Göteborgs bästa hyresvärd och att vi ska halvera våra koldioxidutsläpp jämfört med 2006. Det senare är ett mål som med råge överstiger både lokala och nationella miljömål. 2007 Under det gångna året har vi arbetat aktivt med att skapa kundnytta och för att bli mer affärsmässiga, bland annat när det gäller hyressättningen i våra fastigheter. Utöver detta har vi också ökat medarbetarnas kompetens genom gemensamma utbildningar inom kundvårdsområdet. Vårt varumärke har stärkts genom lyckosamma projekt som på olika sätt har bidragit till Göteborgs utveckling. Några exempel är det nybyggda Mediehuset i Campus Linné, Kretsloppsparken i Alelyckan och den stora ombyggnaden av Arken hotell och konferensanläggning, samtliga verksamheter som aktivt bidrar till Göteborgs positiva utveckling. Inga genvägar till nöjda kunder Resultaten från vår kundundersökning för 2007 visar på ett något sämre resultat jämfört med föregående mätning och vi kommer bland annat därför att satsa på en ännu tätare dialog med våra kunder. Det finns inga genvägar till nöjda kunder. Det handlar om professionalism Härlanda Park 2 Higabgruppens årsredovisning 2007
VD har ordet och service vid varje kontakt och på alla områden. Därför fortsätter vi under 2008 med fler utbildningar i kundvård. En välvårdad exteriör är en annan viktig del i konkurrensen om kunderna. Här fortsätter våra satsningar på att områdena kring våra fastigheter ska vara rena och välvårdade. Berndt Svensson Några framtidstankar Vårt framtidsperspektiv presenteras i vår målbild för 2011, som visar vad vi vill uppnå inom våra fyra målområden kund, medarbetare, fastighet och ekonomi. Min övertygelse är att ett genomtänkt arbetssätt med kunder, medarbetare, förvaltning och fastighetsutveckling över tid skapar god lönsamhet både för vår verksamhet och för Göteborg som helhet. Lyckas vi infria dessa ambitioner får vi utrymme för ett framgångsrikt strategiskt förändringsarbete i takt med kundernas, ägarnas och medarbetarnas förväntningar. Våra lån är den närmaste tiden säkrade på en mycket konkurrenskraftig nivå. Konjunkturen under den kommande tvåårsperioden väntas bli vikande, vilket förmodligen innebär att ränteuppgången avtar och efterhand ersätts av sjunkande räntor. Hittills har vår placeringsstrategi av lån varit framgångsrik. Trots goda tider och ett målmedvetet arbete finns det orosmoln på himlen, faktorer som inte går att påverka. Några exempel är stigande räntenivåer och byggmarknadens höga priser. Några av våra fastigheter har också stora underhållsbehov framöver. Engagemang och profilering visar vägen Higabgruppen har en liten och platt organisation med korta beslutsvägar. Vi har en stark förnyelseförmåga och levererar det som utlovas styrkor som har befästs i takt med att medarbetarna utvecklas i sina nya roller. Ett exempel är en nyanställd som inledde sitt ansvar för restaurang Trädgår n med att jobba en natt i köket. Han ville veta hur verksamheten drevs och vad han kunde bidra med. Det är roligt att ha engagerade medarbetare som så aktivt söker kundskap! Vårt profilarbete under 2007 har resulterat i ett nytt skyltprogram för våra fastigheter och nya profilkläder för våra medarbetare. Sedan har vi vårt miljöarbete, där vi tagit ytterligare ett steg framåt genom att vi investerat i nya miljöfordon för våra fastighets- och servicetekniker, en bilpark som naturligtvis förses med vår logotyp. Det är ytterligare ett sätt att synliggöra Higabgruppens arbete för våra kunder och för vår stad. Tack för gott samarbete! Jag vill rikta ett varmt tack till våra kunder, styrelsen, samarbetspartners och våra medarbetare för ett väl genomfört, stimulerande och utvecklande år. Det är lagarbetet och arbetet för våra kunder och för göteborgarna som är mina starkaste drivkrafter. Vi har kommit långt tillsammans och jag ser fram emot ett spännande 2008, med den nya fotbollsarenan, vårt kundarbete och ett omfattande miljöarbete som tre stora utropstecken. Göteborg i februari 2008 Berndt Svensson, VD Higabgruppens årsredovisning 2007 3
4 Higabgruppens årsredovisning 2007
Higabgruppens uppdrag Higabgruppens verksamhet styrs till stor del av de direktiv som ägaren, Göteborgs Stad, har ställt upp för bolaget genom beslut i Kommunfullmäktige. Av ägardirektivet framgår att Higabgruppen ska: Ω Bidra till stadens utveckling Ω Vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet Ω Vara lyhörda för de värden som präglar Göteborg Ω Vårda och utveckla Göteborgs Stads kulturfastigheter Ω Vara en långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet Ω Via förvaltning, utveckling, förvärv och avyttring säkerställa fastigheternas värde och brukbarhet Ägardirektivet betonar framför allt uppgiften att vårda, utveckla och förvalta de fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. Ett annat direktiv är att aktivt främja och tillgodose intressen för i huvudsak mindre företag och organisationer. Ägaren anger även att verksamheten ska eftersträva en ekonomisk utveckling som säkerställer tillfredsställande lönsamhet och soliditet. Utifrån ägardirektivet har Higabgruppen formulerat en vision och en affärsidé samt arbetat fram mål och handlingsplaner för att nå dessa. Higabgruppens årsredovisning 2007 5
Mål och uppföljning Higabgruppens övergripande mål är att uppfattas som en ansvarstagande, engagerad och drivande fastighetsförvaltare och partner i fastighetsfrågor. För att nå målen använder Higabgruppen fyra tydliga målområden; kund, medarbetare, fastighet och ekonomi. Alla Higabgruppens medarbetare jobbar aktivt med Målbilden. Ett levande och handlingsorienterat dokument som genomsyrar hela organisationen. Kund Nöjda och lojala kunder är vårt övergripande kundmål. Organisationen ska svara upp mot kundernas behov, krav och önskemål. Inför 2007 var vår målsättning bland annat att ta fram ett enhetligt arbetssätt för kundvård och att genomföra vårt profilprogram. Kundvårdsmålet har gått enligt plan och profilprogrammet har inletts. Däremot lyckades Higabgruppen inte med målet att halvera antalet missnöjda kunder inom skötselområdet. Trenden inom skötselområdet är dock att vi har förbättrat oss inom samtliga delområden med några procentenheter. Till målen för 2008 hör bland annat att genomföra en rad aktiviteter som att ge kunderna bättre information och snabbare återkoppling efter utförda åtgärder. Dessutom ska våra medarbetare sträva efter att få än mer kunskap om sina kunders verksamheter och deras behov. Medarbetare Det övergripande medarbetarmålet är att vara en stimulerande arbetsplats som erbjuder intressanta och utvecklande arbetsuppgifter. Higabgruppen ska ha en decentraliserad organisation med klara ansvarsgränser och ett delegerat resultatansvar för de olika enheterna. Inför 2007 var vår målsättning att alla medarbetare skulle gå fyra temautbildningar inom kundvårdsområdet och att chefernas tillgänglighet skulle öka. Utbildningarna var mycket uppskattade. Vikten låg på att förstå våra egna beteenden och attityder för att bättre möta våra kunders förväntningar och behov. Enligt medarbetarenkäten har chefernas tillgänglighet ökat något. Till målen för 2008 hör bland annat utbildningar i miljö och kundvård och att internt stödja varandra för att nå målet bästa hyresvärd 2011. Fastighet Det övergripande fastighetsmålet är att äga och utveckla fastigheter som skapar värden för Göteborgs Stad. Inför 2007 var vår målsättning att slutföra kartläggningen av verksamhetens miljöbelastning och att skapa utvecklingsplaner för kontorsfastigheten på Sankt Sigfridsgatan 85 samt industrifastigheten Backastationen vid Backaplan. Higabgruppen har under året färdigställt kartläggningen av företagets miljöbelastning och har också klarat av en utvecklingsplan för ovanstående fastigheter. Till målen för 2008 hör bland annat att Higabgruppen ska bli klimatneutralt, att företagets CO 2 -utsläpp ska kartläggas samt att öka antalet nöjda kunder inom området yttre skötsel. Ekonomi Higabgruppens övergripande finansiella målsättning är att nå en ekonomisk utveckling som säkerställer en långsiktig lönsamhet och en tillfredsställande soliditet. Inför 2007 var vår målsättning att införa resultatmål i förvaltningen och att skriva handlingsplaner för att få bättre lönsamhet på företagets mest kostsamma fastigheter. Samtliga mål har genomförts under året. Till målen för 2008 hör bland annat att fokusera på omförhandling och att öka nettointäkten med minst 100 kr/m 2 på de kommersiella ytorna. 6 Higabgruppens årsredovisning 2007
Mål och uppföljning Hälsovetarbacken Styrande värderingar Kundorientering Nära kundsamverkan med lyhördhet för kundens önskemål Lättillgänglighet och snabba besked Bra fastighetsskötsel, underhåll och service Medarbetarskap Engagerat personligt ledarskap Delaktighet och medansvar Respekt för varandra Öppenhet Långsiktighet Äga, vårda och förvalta våra fastigheter så att de bevarar eller ökar sitt värde Bedriva ett uthålligt förbättringsarbete Higabgruppens årsredovisning 2007 7
Fastighetsmarknaden i Göteborgsregionen Göteborgsregionen har haft en stark tillväxt under de senaste tio åren, vilket påverkat fastighetsmarknaden positivt. Detta visar sig i form av ökad efterfrågan på kontorslokaler såväl som lokaler för lager och logistik. Göteborg är centrum i en region som består av 15 kommuner och som sträcker sig från Orust i norr till Kungsbacka i söder. Regionen har ungefär 940 000 invånare och är en av landets största arbetsmarknader. Göteborgsregionens näringsliv präglas av ett starkt kluster inom fordonsindustrin, en stor IT-sektor samt att Göteborgs Hamn är Nordens största och ett viktigt logistiskt nav för svensk och skandinavisk exportindustri. Göteborgsregionen är en av de snabbast växande regionerna i Europa och 90 procent av alla branscher finns representerade här. I området finns huvudkontoren för flera av landets största industriföretag. Bland de största arbetsgivarna återfinns Volvo Personvagnar, Volvo Lastvagnar och AstraZeneca, vars närvaro bidrar till regionens attraktionskraft för såväl företag som människor. Stark ställning i Europa Göteborgsregionen har stärkt sin ekonomiska position under de senaste åren, samtidigt som regionen betraktas som en av de mest kunskapsintensiva områdena i Europa. Mellan åren 1990 och 2005 överträffade Göteborgsregionens tillväxt, mätt i lönenivåer, tillväxthastigheten i såväl Stockholmsregionen som de flesta andra regioner i Europa. Samtidigt ökade sysselsättningen med i genomsnitt 1,4 procent per år, vilket är högre än landets genomsnitt på 0,6 procent. En av anledningarna till Göteborgsregionens höga tillväxt är att företag inom främst IT och telekom har gått bra under perioden, men också företag inom den traditionella tillverkningssektorn har visat en stark utveckling. I Göteborgsregionen finns det en bra blandning av arbetsgivare 8 Higabgruppens årsredovisning 2007
inom industri, läkemedel, bioteknik och utbildning, vilket fungerar som en motor för framtida tillväxt. Ökad efterfrågan på kontorslokaler Den totala arean för kontorslokaler i Göteborg uppgår till cirka 4,5 miljoner m 2 och för detaljhandel 1,5 miljoner m 2. De mest attraktiva områdena för kontorslokaler är Inom Vallgraven, Nordstaden och områdena kring Avenyn, Lilla Bommen och Gullbergsvass. Under 2007 steg priserna på kontorslokaler i Göteborg kraftigt. Samtidigt som priserna stigit har dock inte hyrorna eller efterfrågan på kontorsyta ökat nämnvärt. Hyrorna förväntades stiga något mot slutet av 2007 som ett resultat av ökad efterfrågan. Vakansgraden för kontorsfastigheter har under senare år legat på drygt 10 procent med viss tendens till nedgång. Den genomsnittliga vakansgraden för Storgöteborg ligger något under. Direktavkastningskraven ligger mellan 5 till 6 procent. Trots de goda tiderna uppgick nybyggnationen i Göteborgsregionen under 2007 endast till cirka 13 500 m 2, varav merparten består av projektet Nordstaden. Nyproduktionen motsvarar mindre än en halv procent av det totala beståndet. Under 2008 förväntas nyproduktionen att öka marginellt och totalt uppgå till 18 000 m 2 genom bland annat färdigställandet av tillbyggnation på polishuset. Vakansgrad (%) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2003 2004 2005 2006 2007 Göteborg Stockholm Malmö Direktavkastning (%) 7 6 5 4 2003 2004 2005 2006 2007 Göteborg Stockholm Malmö Källa: Newsec Källa: Newsec Higabgruppens årsredovisning 2007 9
Stadsbyggnation för framtidens behov Göteborg ska växa genom förtätning Prognostiserad sysselsättningstillväxt 110 108 106 104 102 100 98 Index 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Prognostiserad BRP-tillväxt 125 120 115 110 105 Stor-Göteborg Mälardalen Sydsverige 100 Index 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Stor-Göteborg Mälardalen Sydsverige Källa: Newsec BRP = Den ekonomiska Bruttoregionalprodukt den ekonomiska aktiviteten i en kommun eller i en region som mäter den årliga förändringen. Göteborg har goda förutsättningar att växa. Mycket obebyggd mark i centrala områden gör att staden kan möta en framtida efterfrågan på fastigheter. Det finns planer på 40 000 nya arbetsplatser och bostäder för 30 000 personer. För att nå det målet måste stadskärnan växa och utvecklas ytterligare vilket kommer att ske genom förtätning. I alla fall om man ska tro Stadsbyggnadskontorets direktör Lars Ivarson, som är en central aktör i utvecklingen. Idag finns ett stort tryck på nya bostäder och Göteborg är en glest bebyggd stad internationellt sett. Målet är inte att öppna upp nya områden för byggnation, utan det handlar i stor utsträckning om att förtäta befintliga områden utan att för den delen ta bort parker eller grönområden i någon större omfattning, säger Lars Ivarson. Inga skyskrapor inom 1600-talsstaden Det finns i dagsläget inga planer från Stadsbyggnadskontorets sida att skapa en tydlig stadssilhuett i Göteborg. Att bygga på höjden inom stadsdelarna som härrör från 1600-talet är inget som faller Lars Ivarson på läppen, men han utelämnar inte möjligheten att göra det utanför området och menar att varje generation vill lägga till en årsring på stadens karaktär, och utesluter därför inte tanken. 1 800 nya lägenheter vid Kvillebäcken Lars Ivarson berättar vidare att några områden som det idag satsas mycket på är Gårda, Frölunda Torg, Södra och Norra Älvstranden samt Kvillebäcken. För det senare området håller man på att ta fram en detaljplan för att bygga 1 800 nya lägenheter. Stadskärnan måste växa om Göteborgs arbetsmarknadsregion ska nå målet på 1,5 miljoner invånare 2020. De 40 000 nya arbetsplatserna ska finnas inom centrum och Norra Älvstranden som mer och mer sammansmälter till en enhet. Trots att staden växer långsammare än Malmö och Stockholm ser framtiden ljus ut, med tanke på den rådande högkonjunkturen. Om inte marknaden mattas av har vi goda förutsättningar att nå målet 2020. Det finns många områden som tidigare varit hamn, varv eller lastterminaler som kan exploateras. Genom detta har vi chansen att hålla nere utvecklingen av hyrorna på fastighetsmarknaden, vilket också är positivt för näringslivet i regionen, berättar Lars Ivarson. 10 Higabgruppens årsredovisning 2007
Stadsbyggnation för framtidens behov Stadskärnan måste växa om Göteborgs arbetsmarknadsregion ska nå målet på 1,5 miljoner invånare 2020. Kollektivtrafiken växer med staden Samtidigt som staden ska växa är det viktigt att öka kollektivåkandet från dagens 24 procent upp mot ungefär 40 procent. Kraven från samhället att bygga mot hållbar utveckling är också märkbara. I Göteborg måste man till exempel ta hänsyn till de stigande vattennivåerna kring älvstranden. Det är viktigt att vi åker mer pendeltåg och där blir Västlänken, en pendeltågstunnel under centrala Göteborg ett viktigt instrument för att öka kollektivtrafiken, säger Lars Ivarson. Han ser också ett behov av minst en ny älvförbindelse. Stadsbyggnadskontoret har en viktig roll i arbetet och bidrar till den positiva utveckling som staden befinner sig i just nu. Det handlar om att bistå med kunskap och göra avvägningar mellan olika intressen hela tiden utifrån Göteborgs bästa. Varje projekt är ett samarbete mellan olika aktörer och privata och kommunala intressen. Higabgruppen har flera gånger varit involverad i olika samverkansprojekt. Higabguppens sätt att driva fastighetsutveckling är effektivt. I samverkansprojekten har det visat sig vara en styrka. I den gemensamma strävan att utveckla Göteborg är den ömsesidiga nyttan total, avslutar Lars Ivarson. Higabgruppens årsredovisning 2007 11
Löser kundernas behov Higabgruppen vänder sig till kunder inom såväl privat näringsliv som offentlig verksamhet. Företagets verksamhet syftar till att ge ökad nytta för kunderna. Fastigheterna ska vara effektiva och praktiska samt väl anpassade till enskilda kunders behov. Kundfördelning (%) π Göteborgs Stad 31,6 π Staten 16,7 π Västra Götalandsregionen 9,5 π Övriga hyresgäster 42,2 Uthyrd lokalarea (%) π Kultur 19,3 π Kontor 18,5 π Utbildning 17,7 π Hantverk och Industri 9,8 π Idrott 9,8 π Omsorg 8,2 π Hotell & Restaurang 6,3 π Livsmedel 4,9 π Lager 3,0 π Detaljhandel 1,9 π Bostad 0,6 Uthyrningbar area (m 2 ) Totalt Higabgruppen uthyrd area 568 661 Outhyrd area 33 664 Totalt uthyrningbar area 602 325 Higabgruppen har ett på flera sätt unikt fastighetsbestånd, som lämpar sig för en mängd olika ändamål. Kunderna återfinns inom de mest skiftande verksamheter från företag i upplevelseindustrin och industriföretag till teatrar och offentliga institutioner. De offentliga verksamheterna utgör cirka 58 procent av såväl yta som intäkter, medan privat näringsliv svarar för 42 procent. Tydligt kundfokus För att kunna ge en service som motsvarar respektive kunds förväntningar arbetar Higabgruppen i en organisation som är indelad i tre förvaltningsområden: Ω Förvaltningsområde 1: Fastigheter för livsmedelssektorn inklusive hotell och restaurang och mindre fastigheter för bland annat föreningar. Ω Förvaltningsområde 2: Kultur- och idrottsfastigheter, fastigheter för utbildning och forskning. Ω Förvaltningsområde 3: Fastigheter för hantverk och industri. I samtliga förvaltningsområden finns dessutom kontorslokaler. Kunskap och engagemang Det vardagliga arbetet inom bolaget ska genomsyras av förståelse, kunskap och engagemang för våra kunder. En av de viktigaste delarna i kundarbetet ligger i den dagliga kontakt och dialog som förs med våra kunder. Det är viktigt att kunderna alltid vet vem de ska vända sig till med frågor och önskemål. Samtidigt är det viktigt att återkopplingen till kund är snabb när Higabgruppen ska åtgärda eventuella fel och brister som uppstått. 12 Higabgruppens årsredovisning 2007
Kundfokus Mediehuset Foto: Stina Olsson Sven Olsson Inom Higabgruppen finns det idag en kundansvarig och en fastighetstekniker till varje fastighet. Kundansvarig ansvarar för fastigheten och kundrelationerna, medan fastighetsteknikern svarar för teknik, det dagliga underhållet och den löpande servicen. Under 2007 genomfördes en ny kundundersökning som visade att kunderna är fortsatt mycket nöjda med bemötandet från bolagets sida, men att områden som yttre skötsel och tiden för åtgärdande av fel fortfarande kan förbättras. Fortsatta åtgärder Kundernas krav på fastigheterna ökar ständigt och i takt med det växer också kraven på Higabgruppens verksamhet. Vi anpassar så långt det är möjligt lokalerna efter kundernas behov. Anpassningar genomförs av avdelningen för fastighetsutveckling. Under 2008 fortsätter Higabgruppen arbetet med att förbättra den yttre skötseln runt fastigheterna. I samband med detta kommer bolaget att ännu tydligare följa upp åtgärder tillsammans med respektive underleverantör för att säkerställa kvalitén av förbättringsarbetet. Få outhyrda fastigheter Vid slutet av 2007 uppgick vakansgraden till 33 664 m 2, motsvarande 5,6 procent. Av denna yta utgjordes en stor andel av projekt som är aktuella för ombyggnad eller upprustning. Ökat kundfokus ett stort lyft! En bra lokal behöver rätt läge och en flexibel och tillmötesgående hyresvärd som låter en härja runt i huset och bygga om efter verksamhetens behov, säger Sven Olsson, serviceansvarig på Göteborgsregionens Kommunalförbund GR som hyr Gårdavägen 2 av Higabgruppen. Det bästa med Higabgruppen är tillgängligheten och flexibiliteten, säger Sven Olsson. De är väldigt lätta att få kontakt med. De reagerar och kommer direkt. Sen är de också beredda att rucka på sin långtidsplanering om det är något vi behöver prioritera och det underlättar. Sven Olsson har haft Higabgruppen som hyresvärd i drygt sex år och i stort sett varit nöjd. Men det stora lyftet kom efter en stor omorganisation mot bättre kundfokus som Higabgruppen genomförde för några år sedan. Nu känns det verkligen att man är KUND, det är väldigt bra. GR har själva bett att få ett tioårskontrakt. Det är bra med långsiktiga relationer, säger Sven Olsson och skyndar tillbaka till pågående ombyggnadsarbeten. Higabgruppens årsredovisning 2007 13
Vi vårdar Göteborgs vackraste fastigheter med kunden i fokus Förvaltningsområde 1 Livsmedel, hotell & restaurang Higabgruppens uppdrag är att bidra till Göteborgs utveckling. Det låter kanske storstilat, men är egentligen självklart. Företaget medverkar till att ge näringsliv, utbildning och kultur en möjlighet att utvecklas och växa tre viktiga byggstenar för en expansiv stad som Göteborg. Samtidigt som Higabgruppen planerar och bygger efter nya behov, så vårdar, utvecklar och förvaltar vi. Det betyder att Higabgruppen tar vara på de unika byggnader som finns i Göteborg på bästa sätt det gäller inte minst kulturfastigheter som till exempel Feskekôrka, Kronhusbodarna, Stora Saluhallen, Gathenhielmska Reservatet och Konserthuset. Higabgruppen har delat in fastighetsförvaltningen i tre områden, eftersom det ofta krävs specialkunskaper om enskilda fastigheter och den typ av verksamhet som bedrivs där. Varje fastighet har en kundansvarig och en fastighetstekniker. Den kundansvarige har det övergripande ansvaret för kunden och byggnaden, medan fastighetsteknikern svarar för teknik, det dagliga underhållet och den löpande servicen. Vid sidan av dagligt underhåll som skötsel, tillsyn och reparationer arbetar varje team också med förebyggande åtgärder i form av planerat underhåll. Det syftar till att bevara fastigheterna i gott skick och därmed också långsiktigt sänka underhållskostnaderna. Merparten av fastigheterna inom området har anknytning till livsmedelssektorn, som hotell, restaurang och våra saluhallar. Här återfinns bland andra Fiskhamnen, Slakthusområdet, Stora Saluhallen, Feskekôrka, Sjömagasinet, Restaurang Trädgår n och Hotel Eggers. Området rymmer också specialfastigheter som huvudbrandstationen i Gårda och Odontologen på Medicinareberget. Dessutom ingår ett antal äldre fastigheter som Gathenhielmska Reservatet och Klippans kulturreservat. Under 2007 har Higabgruppen förvärvat Bergslagsbanans Stationshus vid Centralstationen. I dag är Plusenergi den största hyresgästen i huset. Arken, med utsikt mot hamninloppet En rad renoveringar och ombyggnader av fastighetsbeståndet har genomförts under året. Ett exempel är hotell och konferensanläggningen Arken, som ligger i Arendal med utsikt över hamninloppet. En omfattande renovering genomfördes under året i samband med att Best Western Arken Hotell & Konferens tog över driften av anläggningen. I Hängmattan i Majorna ligger Musikens hus, en gammal flickskola där en ideell förening idag erbjuder repetitionslokaler, konsert- och kursverksamhet med ett populärt café i bottenvåningen. Under 2007 har Higabgruppen genomfört grundbevarande åtgärder. Orsaken är att byggnaden från 1888 vilar på träpålar och allt eftersom grundvattnet sjunker utsätts pålarna för syreangrepp. Nästa steg blir att fortsätta med dessa grundförstärkande åtgärder. Bättre miljö och ökad trygghet Under året har Higabgruppen rustat upp Saluhallens fasader och moderniserat hallens avfallshantering. På andra sidan 14 Higabgruppens årsredovisning 2007
Förvaltning Foto: Stina Olsson Bergslagsbanans Stationshus staden återfinns Partihallsområdet, där Higabgruppen äger en av torghallarna och det mesta av marken i området. Här drivs ett projekt tillsammans med övriga tomträttshavare för att skapa en gemensamhetsanläggning med delat ansvar för skötsel av marken. Syftet är att skapa en bättre miljö och ökad trygghet i området. Borta bra, nära bäst! I augusti besökte närmare 6 000 personer Feskekôrka, som är ett av Göteborgs mest kända landmärken, i samband med Feskekôrkans dag. Därutöver arrangerade Higabgruppen tillsammans med Innerstaden Göteborg AB julmarknaden på Kungstorget med fokus på närproducerad mat från Västra Götaland. Områdets största fastighet är Odontologen, där Västra Götalandsregionen hyr hela 32 000 m 2 för specialisttandvård, utbildning och forskning. Under året har Higabgruppen genomfört lokalanpassningar för käkkirurgin, operationssalar och sterilrum. Dessutom har studentkliniken byggts om. Totalt har projektet på Odontologen omfattat 1 000 m 2. Nästa år Under 2008 kommer bland annat en utredning om Fiskhamnens framtid, ett samarbete mellan Stadsbyggnadskontoret, Higabgruppen och BRG, Business Region Göteborg. Syftet är att se över behovet av förändringar för att tillgodose framtida krav och önskemål. Här ingår frågan om var Fiskhamnen ska ligga i framtiden. På agendan finns också en fortsatt utveckling av Arken Hotell & Konferens och en utredning av Kungstorgets och Saluhallens olika verksamheter. Uthyrd lokalarea (%) π Omsorg 26,3 π Livsmedel 18,4 π Hotell & Restaurang 17,7 π Hantverk och Industri 13,5 π Kontor 10,8 π Kultur 6,3 π Lager 2,3 π Bostad 2,1 π Detaljhandel 2,2 π Utbildning 0,3 π Idrott 0,1 Största kunderna (m 2 ) Tandvården i Göteborg 32 000 Räddningstjänsten Göteborg Mölndal 15 573 Arken Konferenscenter 12 500 Jakobsdals Charkuteri Intressenter AB 5 017 Miljöförvaltningen 3 890 Totalt uthyrda area 136 121 Outhyrd area 7 895 Totalt uthyrningbar area 144 016 Lars-Olof Oskarsson Den nya Arken Vid hamninloppet till Arendal ligger Arken Hotell & Konferens. Anläggningen är en av de största konferensanläggningarna i Västsverige och har fått nya ägare i Best Western Arken Hotell & Konferens. Efter några motiga år under 2000-talet ska nu företaget, tillsammans med Higabgruppen, uppgradera anläggningen för att utveckla affärerna. Lars-Olof Oskarsson, som är VD för verksamheten, berättar att man har gjort stora investeringar under året och ger en fingervisning om vart man strävar. Målet är att utveckla verksamheten och höja kvalitén för att stärka konferensprägeln, men också för att vara ett givet val för den lokala affärsresemarknaden. Higabgruppen har ägt och förvaltat Arken sedan 1995. Higabgruppens årsredovisning 2007 15
Förvaltningsområde 2 Kultur och utbildning Att förvalta många av Göteborgs mest kända och värdefulla fastigheter är ett spännande och viktigt uppdrag. Det krävs speciella kunskaper för att anpassa flera hundra år gamla byggnader till dagens krav på brandsäkerhet, effektivitet och tillgänglighet. Higabgruppen lägger även stora resurser på att anpassa och modernisera fastigheterna utifrån hyresgästernas önskemål och krav på effektivitet. Uthyrd lokalarea (%) π Kultur 31,7 π Utbildning 29,4 π Kontor 18,6 π Idrott 16,4 π Hotell & Restaurang 2,1 π Omsorg 0,6 π Detaljhandel 0,6 π Hantverk och Industri 0,4 π Lager 0,2 Största kunderna (m 2 ) Göteborgs universitet 79 614 Got Event AB 40 140 Göteborgs Kulturförvaltning 38 690 Göteborgs Stadsteater AB 15 100 Västra Götalandsregionen 9 668 Totalt uthyrd area 276 977 Outhyrd area 3 446 Totalt uthyrningbar area 280 423 I fastighetsbeståndet återfinns husen runt Götaplatsen, Pedagogen och Hagabadet, liksom kontorsfastigheter som Biotech Center och Göta Källare. Higabgruppen bygger också nytt, några exempel är den nya Fotbollsarenan och Mediehuset i Annedal. Årets stora händelse var just invigningen av Mediehuset i september. Här har nu JMG, institutionen för Journalistik och Masskommunikation flyttat in. Nya vindar i gammalt hus Blåsorkestern Göteborg Wind Orchestra (GWO) har i många år hyrt de två första våningarna i Göteborgs äldsta byggnad, Kronhuset från 1654. Higabgruppen kommer att i nära samarbete med Länsstyrelsens kulturmiljöenhet bygga om och anpassa den tredje våningen för att skapa bättre utrymme för framför allt orkesterns konsertbesökare. Under året har en trädgårdsarkeolog varit inkopplad i arbetet med att återskapa Wernerska Villans trädgårdsmiljö vid Kungsparken, ett ovanligt projekt som knyter an till den gamla landeritraditionen i Göteborg. Wernerska Villan är en av få fastigheter som fortfarande har kvar rester av en landeriträdgård. Landerierna var arrendegårdar som brukades och beboddes av stadens borgare. Den nygamla trädgårdsanläggningen färdigställs under våren 2008, lagom till trädgårdsutställningen Göteborgs Lustgårdar 2008. På Esperantoplatsen, där Kungsgatan möter Linnéområdet, har Higabgruppen i ett samprojekt med Älvstranden Utveckling AB inlett en renovering av den yttre miljön. Ett område som länge legat gömt mitt i staden har nu öppnats upp och arbetet fortsätter under 2008. Här har flera nya hyresgäster flyttat in under året, däribland en av Göteborgs äldsta teatergrupper, Teater Uno. Stora Katrinelund har byggts om och hyrts ut till August Kobbs gymnasium, som bland annat erbjuder specialutformade program inom park, trädgård och djurhåll- 16 Higabgruppens årsredovisning 2007