HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM (Beslut 2018-01-23) Sid 1 (5) Aktbilaga 13 Ärende nr Rotel 9 Anges vid kontakt med nämnden Nämnden Hyresrådet Kristian Eriksson, ordförande Charlotte Ericsson och Jolanta Borg, övriga ledamöter Protokollförare Elvira Ferrarini Plats för sammanträde Nämndens kansli Fastighet/Adress Sicklaön 37:72, Finnboda Varvsväg 14 b, Nacka Sökande Fredrik Berglund Ombud: Jur. kand. Sara Andersson Advance Advokatbyrå Stefan Flemström AB Stora Marknadsvägen 15, 12 tr 183 34 Täby Motpart HSB Brf Finnboda Hamnplan i Nacka, 769618-7298 c/o HSB Stockholm 112 84 Stockholm Närvarande genom ombud Ombud: Jur. kand. Lejla Alikadic Adress som ovan Biträdd av: Ilja Aleksejevs, fastighetsförvaltare Saken Upplåtelse i andra hand Sara Andersson ger in fullmakt, aktbil. 14. Dok.Id 327431 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 8301 Ulriksborgsgatan 5 08-561 665 00 08-656 18 80 måndag fredag 104 20 Stockholm E-post: hyresnamndenistockholm@dom.se www.hyresnamnden.se 08:00 16:00
Sid 2 Lejla Alikadic ger under sammanträdet in uppgifter om bostadsrättsförsäljningar, aktbil. 15. Ordföranden går i korthet igenom handlingarna i ärendet och det antecknas att Fredrik Berglund sedan sommaren 2014 innehar en bostadsrättslägenhet om fyra rym och kök, ca 103 kvm, i den av HSB Bostadsrättsförening Finnboda Hamnplan ägda fastigheten på Finnboda Varvsväg 14 b i Nacka. Sara Andersson: Fredrik Berglund yrkar att hyresnämnden ska ge honom tillstånd att hyra ut lägenheten till Michael Engberg och Ann Engberg. Tillstånd begärs t.o.m. den 30 september 2018. Lejla Alikadic: Föreningen bestrider yrkandet. Sara Andersson: Fredrik Berglund vill i första hand hyra ut lägenheten, eftersom han inte kunnat sälja den på grund av det rådande marknadsläget. Han vill i andra hand hyra ut den då han vill prova att bo med sin familj i en nyinköpt villa i Saltsjö-Boo. Han kontaktade mäklare under oktober 2016 och har därefter försökt att sälja lägenheten vid flera tillfällen. Först anlitades en mäklare från Fastighetsbyrån, som är en av de största i branschen, och som aktivt försökte sälja lägenheten från februari 2017. Trots flera öppna visningar och justeringar av försäljningspriset kom ingen försäljning till stånd, vilket framgår av visningslista, aktbil. 11. Eftersom Fastighetsbyrån inte hittade någon köpare anlitades istället en mäklare från Eklund Stockholm New York. Den nya mäklaren försökte mellan april och september 2017 att sälja lägenheten genom att hålla fyra öppna visningar och ett antal privata visningar, vilket framgår av mäklarutlåtande, aktbil. 9. Lägenheten kunde ändå inte säljas på grund av det marknadsklimat som rådde under våren, sommaren och hösten 2017. Vidare flyttade Fredrik Berglund tillsammans med sin sambo och två barn, två och drygt fem år gamla, in i villan i augusti 2017 och han vill prova att sambo med familjen i villan som utgör en ny boendeform för familjen. Själv har han bott i prövningslägenheten sedan 2014, varav en kortare period tillsammans med familjen. Han har aldrig tidigare hyrt ut lägenheten i andra hand. Han förvärvade tillsammans
Sid 3 med sin sambo tomten till villan redan under hösten 2016 och paret visste att de skulle flytta från lägenheten så småningom. Lejla Alikadic: Föreningen anser att det saknas skäl för att bevilja tillstånd till andrahandsuthyrning. Fredrik Berglund åberopar att lägenheten är svårsåld, men föreningen kan av det inlämnande underlaget se att det funnits en hel del spekulanter på Fredrik Berglunds bostadsrätt. Av slutpriser för bostadsförsäljningar på Finnboda Varvsväg framgår att det sålts bostadsrätter i området under 2017 under samma period som Fredrik Berglund försökte sälja sin lägenhet, men även i närtid. Av slutpriser för bostadsförsäljningar på Finnboda Varvsväg framgår bl.a. att det såldes en fyrarumslägenhet på 97 kvm den 7 juli 2017 för 6 650 000 kr i porten bredvid, se aktbil. 15. Han hade därför kunnat sälja lägenheten om än till ett lägre pris än det förväntade. Han har inte kunnat visa några siffror som visar att lägenheten är svårsåld. Föreningen anser att det är olika saker att inte kunna sälja en lägenhet och att inte kunna sälja en lägenhet till önskat pris. Påståendet att han vill prova att sambo med familjen är motsägelsefullt eftersom han försökt att sälja lägenheten. Provsamboende ska även hänföras till en relation och då Fredrik Berglunds familjerelation funnits under en längre tid och saknas därför grund att ge tillstånd på grund av provsamboende. Sara Andersson: Att andra lägenheter sålts i området innebär inte att prövningslägenheten kunde säljas. Fredrik Berglund har inte fått några bud som han rimligen kunnat godta. Av praxis framgår att det är tillräckligt att bostadsrättshavaren visar att dennes bostadsrättslägenhet inte kunnat säljas. Det är därför irrelevant huruvida andra bostadsrättslägenheter i området sålts. Fredrik Berglund: Trots mängden spekulanter har han inte kunnat sälja lägenheten. I den uppkomna situationen så förs det in andra element i hans familj och levnadsform och det är därför fråga om en ny situation för familjen. Lägenheten lades ut för 9 800 000 kr hos Fastighetsbyrån och priset justerades i olika omgångar. När den andra mäklaren Eklund Stockholm New York försökte sälja prövningslägenheten låg priset på under 9 000 000 kr. Som säljare måste man kunna lita på mäklares expertis vid
Sid 4 värderingen av lägenheten. Föreningen uppgifter om slutpriser är inte jämförbara. Den enda lägenhet som egentligen är jämförbar med hans lägenhet är den som sålts ovanför honom då lägenheten har ett bra läge med utsikt åt olika håll, bl.a. över Djurgården. Lägenheten som såldes ovanför låg på 98 000 kr/kvm. Förlikningsdiskussioner förs och förslag framkommer om att föreningen ska ge Fredrik Berglund ett visst tillstånd, men att han därefter inte kan påräkna ytterligare tillstånd av något som helst skäl. Lejla Alikadic åtar sig att inom en vecka ge besked om föreningen kan lämna ett sådant förslag. Om föreningen lämnar ett förslag åtar sig Sara Andersson att ge besked om Fredrik Berglunds inställning till det. Parterna slutför sin talan. Sammanträdet, som pågick mellan kl. 10.40 11.30, förklaras avslutat med besked att för det fall överenskommelse inte träffas kommer beslut i ärendet att meddelas tisdagen den 23 januari 2018 kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på nämndens kansli. Efter enskild överläggning fattar hyresnämnden följande BESLUT (att meddelas den 23 januari 2018 kl. 14.00) Hyresnämnden ger Fredrik Berglund tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand till Michael Engberg och Ann Engberg. Tillståndet gäller t.o.m. den 30 september 2018. Skäl för beslutet Parternas ståndpunkter framgår av protokollet ovan.
Sid 5 Bostadsrättsföreningen har efter sammanträdet förklarat att föreningen inte är intresserad av en förlikning. Ärendet ska därför prövas i sak. Hyresnämnden gör följande bedömning. Enligt 7 kap. 11 bostadsrättslagen (1991:614) får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Enligt lagens lydelse från och med den 1 juli 2014 ska tillstånd lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Genom lagändringen har lagstiftaren angett en mer generös möjlighet att få tillstånd. Skälen måste dock ha viss tyngd och ska, mot bakgrund av den föreningstanke som bostadsrättslagen vilar på, vägas mot föreningens intresse av att upplåtelse inte sker. När bostadsrättshavaren skaffar en annan bostad och avser att bo i den fortsättningsvis, saknas egentlig anknytning till lägenheten. Av förarbetena till lagändringen framgår också att om bostadsrätten är svår att sälja på grund av de rådande marknadsförutsättningarna, kan en upplåtelse trots detta tillåtas för att ge bostadsrättshavaren ett visst utrymme att avvakta med försäljningen. Har marknaden inte förbättrats på ett år, finns normalt inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen, se prop. 2013/14:142 sid. 21. Av utredningen i ärendet framgår att Fredrik Berglund under en tid försökt att sälja lägenheten. Han har anlitat mäklare och trots ett flertal visningar och sänkning av det pris som mäklaren ursprungligen bedömt vara marknadsvärdet har lägenheten inte kunnat säljas. Hyresnämnden finner att han därmed visat att hans lägenhet är svårsåld på grund av de rådande marknadsförutsättningarna. Han bör därför få ett visst utrymme för att avvakta med försäljningen och nämnden ger honom tillstånd att hyra ut lägenheten under den tid han begärt. Beslutet får enligt 11 kap. 3 andra stycket bostadsrättslagen inte överklagas. Protokollförare Protokollet företett 2018-01-16/