5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Lärkan 5, Granrotsvägen 6, Enebyberg, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Christer och Eva Sandberg Uppdragsgivare Eva Sandberg Närvarande vid besiktningen Eva Sandberg Per Lundman, del av besiktningstiden Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2014-08-12 / 2014-0157 Väderlek Ca 17 20 º C, solsken Byggnaden 1-plans villa med souterrainvåning uppförd 1947. Tillbyggnader från 1994 och 2000. Övriga byggnader Förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Krypgrund, grundsulor, betongplatta Grundmurar Betonghålsten, Leca Bjälklag Trä, Leca Stomme Trä Fasad Puts, träpanel Yttertak Tegelpannor, plåt Uppvärmning Bergvärme Ventilation Självdrag, ( mekanisk )
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Äldre mäklarprospekt med planritningar tillhandahölls. - Det föreligger inga problem med elsystemet. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Radonmätning har ej utförts. Kakelugnskaminen och öppna spisen nyttjas och fungerar. Det är ej känt när provtryckning av eldstädernas rökgångar har utförts. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad Hussockel m m - Sockeln är putsad. Det noterades några mindre sprickförekomster och vissa putsskavanker vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner. Fasad - Fasaden består i ursprunglig byggnadsdel av puts och har endast stickprovskontrollerats. Det noterades några sprickförekomster, främst vid hushörn, samt viss bomputs. Fasaden består på tillbyggnader av stående träpanel. Målning av träpanelsfasad på tillbyggnader bör utföras.
7 Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren är delvis kopplade tvåglas. Fönstren är delvis treglas isolerglas. Sprickor noterades i två fönsterrutor. Yttertak - Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har på grund av brant taklutning endast besiktigats på några ställen. Taket på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift från föregående ägare omlagt med ny underlagspapp och läkt i samband med takläggning på tillbyggnad från år 1994. En del förbättrande arbeten bör utföras i anslutning till ränndalar. Några takpannor är spruckna och några är vittringsskadade. Bärläktens dimension på tak i den ursprungliga byggnadsdelen är av klen dimension. Det finns sprickor och putsskador på skorsten i den ursprungliga byggnadsdelen. Tätning bör utföras mellan skorstenens fotplåt och skorsten i tillbyggnad från år 1994. Målning av takfot och vindskivor bör utföras. På ursprunglig byggnadsdel är överlappning mellan takpannor och vindskiva på norrsidan lokalt ej fullgod. En nedhasad nockpanna återplacerades under besiktningen. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till 40-50 år. Takbeklädnaden ovan tillbyggnad från år 2000 är utförd med falsad plåt. Inga speciella noteringar. Förråd - Byggnaden har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Krypgrund Allmänt - Grundläggningen är, för tillbyggnad från år 1994, utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador ( fukt mögel- och rötskador ) i bjälklag och anslutande konstruktionsdelar. Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t.ex. misslukter som kan spridas upp till ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t.ex. när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det skall vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material ( trä m.m.). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund, bl.a. via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar eller installation av avfuktare. Undergrunden i utrymmet består av berg. Markplast saknas i utrymmet. Det noterades att mindre mängd vatten kan rinna utefter bergsytor och det finns två mindre vattenpölar i utrymmet. Organiskt material ( plankor m m ) bör rensas ut ur utrymmet. Centraldammsugare finns i utrymmet.
9 Souterrainvåning Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. Enligt uppgift finns det, förutom i pannrum och garage, vattenburen golvvärme i hela souterrainvåningen. - Grundmur mot norr är enligt uppgift från föregående ägare omisolerad / omdränerad år 1994. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. Det är ej känt när eller om grundmur mot söder är omisolerad / omdränerad. Endast del av grundmur mot söder är motfylld. - Grundmurar är i sovrum i souterrainvåningen påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. - Vattenservis ( vattenledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är utbytt. Ålder på avloppsservis ( avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är ej känd.
10 - Tillbyggnad från år 2000 är grundlagd med betongplatta på mark. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan ( golv och anslutande väggar ) skall from SBN 80, d.v.s., med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull ) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t. ex. singel, runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan. Entréhall / kapprum - Kalkstensgolv i utrymmet. Ytterdörren är tillverkad år 1999. Inga speciella noteringar för övrigt. Möblerbar hall - Kalkstensgolv i utrymmet. Inga speciella noteringar. Sovrum - Med tanke på att det är vattenburen golvvärme i utrymmet bedömes golvkonstruktionen med stor sannolikhet vara fuktsäkert utförd. Inga speciella noteringar för övrigt. Trappförråd - Klinkergolv i del av utrymmet. Inga speciella noteringar. Pannrum - Bergvärmepumpen är tillverkad år 1999. Det finns en modern golvbrunn i utrymmet. Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Golvvärmefördelare finns i utrymmet.
11 Tvättstuga - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift från föregående ägare renoverat år 2005. Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvet i utrymmet bedömes vara relativt "plant". Det är ej lämpligt med rörgenomföringar ( vattenledningar ) i golv. Äldre tvättmaskin. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Torktumlaren är enligt uppgift från år 2011. Matkällare - Utrymmet är ej helt utsprängt. Garage - Garagedörrar är äldre och otäta. Övrigt souterrainvåning - Det noterades eternitplattor i tak i pannrum och i garage. Eternit innehåller asbest. Bottenvåning Sovrum 1 Allrum Balkong - Balkongen är belagd med falsad plåt som delvis är rostangripen. Sovrum 2
12 Badrum med separat duschplats - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift från föregående ägare inrett år 1994. Med tanke på inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och dåtidens tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. På grund av förhöjningsringar i golvbrunnarna går det ej att konstatera hur tätskiktet i golvkonstruktionen är anslutet till golvbrunnarna. Golvlutningen mot golvbrunnar är ej helt fullgoda. Lokal skavank finns i en klinkerplatta på golv i den avdelade duschplatsen. Det noterades torra fuktfläckar i tak och delvis på vägg i garderob. Enligt uppgift fanns fläckarna när fastigheten tillträddes av nuvarande ägare. Bastu - Klinkergolv i utrymmet. Inga speciella noteringar. Tillbyggnad från år 1994 Allmänt - Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela tillbyggnaden. Sovrum 3 Garderob Passage - Klinkergolv i utrymmet. Golvvärmefördelare finns i utrymmet.
13 Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift från föregående ägare inrett år 1994. Med tanke på inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och dåtidens tätskikt under klinkerplattor på golv. Det noterades ingen klämring i golvbrunnen vilket eventuellt kan innebära inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara acceptabel i den avdelade duschplatsen. Vardagsrum Matrum - Kalkstensplatta i anslutning till altandörren är sprucken. Inga speciella noteringar för övrigt. Kök - Utrymmet är enligt uppgift från föregående ägare inrett år 1994. Klinkergolv i utrymmet. Ugn, micro och elhäll med gasolbrännare är enligt uppgift från år 1994. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Kyl / frys är enligt uppgift från år 2005. Diskmaskinen är enligt uppgift från år 2012. Fläkt är enligt uppgift från år 2008. Vind - Vindsbjälklagets isolering i ursprunglig byggnadsdel består av kutterspån med en underliggande diffusionsspärr av papp. Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. Några torra fuktfläckar finns på råspont i anslutning till igensatt taklucka.
14 Vindsbjälklagets isolering i det mindre vindsutrymmet i tillbyggnad från år 1994 består av Ekofiber. Det finns några torra fuktfläckar på råspont i anslutning till ränndalar. Taket i tillbyggnad från år 1994 är till större del utfört med en parallelltakskonstruktion vilket innebär att yttertak och innertak är parallella utan vindsutrymme. Det noterades luftspalt vid takfot för denna byggnadsdel samt i tillbyggnad från år 2000 vilket är korrekt. Övrigt invändigt - Det noterades delvis mindre golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. RISKANALYS - Invändigt isolerade grundmurar i souterrainvåningen ( sovrum ) är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under krypgrund. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2014-08-13 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling