Planhandling 2009-09-23 FN Diarienummer: 0636/09 Plannummer: (FIIa xxxx) Exploateringsavdelningen Karolina Olsson Telefon: 031-368 10 65 E-post: karolina.olsson@fastighet.goteborg.se Detaljplan för REGIONENS HUS inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 3 kv. 2009 1 kv. 2010 2 kv. 2010 2 kv. 2010 Innan planen antas skall ett genomförandeavtal träffas mellan exploatören/fastighetsägaren och kommunen. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(7)
genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden m.m. Planområdet omfattar del av fastigheten Gullbergsvass 703:61 vilken ägs av det kommuägda bolaget Hantverks- och Industrihus i Gbg AB (HIGAB), del av fastigheten Gullbergsvass 703:17 vilken ägs av Jernhusen Gullbergsvass AB (som ägs av det kommunägda bolaget Älvstranden Utveckling AB) samt mindre delar av fastigheten Gullbergsvass 703:44 vilken ägs av kommunen. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Huvudmannaskap, allmän plats Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. Kommunen är huvudman för intilliggande allmän plats. Anläggningar inom kvartersmark Byggandet av det föreslagna Regionens Hus kan ske på uppdrag av Västra Götalandsregionen/Västfastigheter, nedan kallad exploatören. Exploatören ansvarar för och bekostar alla åtgärder inom kvartersmark till följd av den nya detaljplanen. Anläggningar utanför planområdet Den nya detaljplanen medför inga krav på anläggningar utanför planområdet. Avtal Mark och befintlig byggnad inom planområdet kan säljas till exploatören eller upplåtas med tomträtt. Om marken skall säljas så kan det ske genom att köpeavtal och överenskommelser om fastighetsreglering upprättas mellan berörda fastighetsägare. Om marken skall upplåtas med tomträtt så skall aktuellt markområde överföras till kommunen (fastighetsnämnden). Överenskommelser om detta skall upprättas mellan berörda fastighetsägare. Dessutom föreslås de delar av fastigheterna Gullbergsvass 703:17 och 703:61, belägna strax utanför planområdet och som ingår i nuvarande eller blivande allmän plats, överföras till kommunen i samband med planens genomförande. Möjligheten att uppföra en bullerskärm på kvartersmark i den norra delen av planområdet har diskuterats. Exploatören ansvarar för att erforderliga tillstånd och avtal med berörda myndigheter och fastighetsägare kommer till stånd (det kan t ex gälla tillstånd att placera bullerskärmen i fastighetsgränsen). Ett genomförandeavtal skall upprättas mellan exploatören/fastighetsägaren och kommunen för att reglera åtaganden i samband med genomförandet av den nya planen. I avtalet skall det bl a regleras att exploatören/fastighetsägaren inte ställer några ersättningsanspråk gentemot kommunen till följd av skyddsbestämmelserna i den nya planen (innebärande att den byggnadsminnesförklarade bygganden inte får rivas eller förvanskas). Genomförandeavtalet skall upprättas innan planen antas. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(7)
Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats, inlösen Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. Fastighetsplan Planområdet omfattas inte av någon fastighetsplan. Fastighetsbildning En ny fastighet kan bildas för det markområde som skall utgöra tomtmark för föreslagen ny bebyggelse (Regionens Hus). Det kan ske genom avstyckning och fastighetsreglering berörande fastigheterna Gullbergsvass 703:44, 703:17 och 703:61. Gemensamhetsanläggningar Inga gemensamhetsanläggningar behöver bildas till följd av den nya detaljplanen. Servitut och ledningsrätt Fastigheten Gullbergsvass 703:61 belastas av ett officialservitut för teleanläggningar med tillhörande utrustning samt teknisk utrustning med tillhörande kabelsystem och reservkraftsaggregat. Servitutet har aktbeteckning 1480K-2004F348 och gäller till förmån för fastigheten Gullbergsvass 703:6, vilken ägs av Banverket. Fastigheten Gullbergsvass 703:61 har officialservitut för väg och parkering. Tjänande fastighet är Gullbergsvass 703:17. Genomförandet av detaljplanen förutsätter att del av fastigheten Gullbergsvass 703:17 överförs till fastigheten Gullbergsvass 703:61, vilket innebär att delar av servitutsområdet överförs till den härskande fastigheten. Servitutet skall därför upphävas i dessa delar. Fastigheten Gullbergsvass 703:61 belastas av en ledningsrätt för elledningar och nätstation. Ledningshavare är Göteborg Energi Nät AB. Elledningarna behöver flyttas och en ny nätstation behöver anläggas inom området. Till följd därav skall ledningsrätten omprövas. En ny ledningsrätt kan behöva bildas för allmänna va-ledningar i planområdets nordvästra del (frågan om planens utformning i denna del utreds under samrådstiden). Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen ansöker om fastighetsbildning för genomförandet av den nya detaljplanen. Förrättningskostnaden betalas av exploatören. Tekniska frågor Trafik Angöring till bebyggelsen inom planområdet kan ske från Bergslagsgatan. Infart till planerat parkeringsgarage kan ske från befintlig lokalgata parallellt med Mårten Krakowleden. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(7)
Gator Detaljplanen medför inget krav på utbyggnad av gator. Gång- och cykelvägar Detaljplanen medför inget krav på utbyggnad av gång- och cykelvägar. Parkering Tillkommande parkeringsbehov skall lösas i form av parkeringsgarage under planerad bebyggelse. Cykelparkering skall anordnas inom fastigheten. Kollektivtrafik Området är beläget ca 200 m från Recentrum, vilket innebär mycket god tillgång till kollektivtrafik. Tillgänglighet Den nya bebyggelsen skall utformas med god tillgänglighet. Personer med olika funktionshinder skall lätt kunna orientera sig samt enkelt, självständigt och utan fara kunna ta sig fram till och in i den nya byggnaden. Markbeläggning, belysning mm skall underlätta framkomligheten. Park och natur Ingen park- eller naturmark ingår i planområdet. Vatten- och avlopp Planerad bebyggelse i områdets västra del hamnar i konflikt med två avloppsledningar, spillvatten (dim 1000 mm betong) respektive dagvatten (dim 1000 mm betong). Under samrådstiden skall det utredas om ledningarna kan flyttas eller om byggrätten skall anpassas till befintliga ledningar. Befintlig bebyggelse är ansluten till det allmänna ledningsnätet för vatten och avlopp via enskilda ledningar. Om det finns behov eller önskemål om va-försörjning med nya förbindelsepunkter får det diskuteras med Göteborg Vatten. Lägsta normala vattentryck i dricksvattennätet motsvarar nivån ca +58 m i Göteborgs höjdsystem. Om högre vattentryck önskas så får det ordnas och bekostas av exploatören. Anläggningsavgifter kommer att tas ut enligt då gällande taxa. Vid höjdsättning av mark och byggnader ska risken för uppdämning i avloppsnätet beaktas. Lägsta nivå på färdigt golv på ny- och tillbyggnadskarta, för att anslutning med självfall ska tillåtas, ska vara minst 0,3 m över marknivå i respektive förbindelsepunkt, med hänsyn till risken för uppdämning. Samma restriktion gäller för andra ytor som inte tål att ställas under vatten. Dagvatten Möjligheterna till lokalt omhändertagande, utjämning och/eller fördröjning ska tillvaratas. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(7)
Det är viktigt att inga instängda områden skapas eller att redan befintliga sådana belastas ytterligare. Vatten ska kunna avrinna fritt på markytan utan att skada byggnader eller andra anläggningar vid tillfällen då nederbörden överstiger berörda ledningars kapacitet. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Uppvärmning Befintlig bebyggelse inom fastigheten Gullbergsvass 703:61 är ansluten till fjärrvärme och möjlighet finns att ansluta även planerad bebyggelse. I projektet ingår också att testa ny teknik för att dels få ner byggnadernas energibehov och dels att med solfångare producera el och värme lokalt. Elledningar Göteborg Energi Nät AB:s befintliga elledningar inom fastigheten Gullbergsvass 703:61 behöver flyttas till följd av den nya detaljplanen. En ny nätstation behöver anläggas inom området. En byggrätt för ny nätstation redovisas därför i den nya detaljplanen. Fjärrvärmeledningar Befintlig bebyggelse inom fastigheten Gullbergsvass 703:61 är ansluten till fjärrvärme via ledningar i planområdets södra del. Dessa ledningar berörs ej av den nya detaljplanen. Fjärrvärmeledningen till magasinsbyggnaden norr om Vita huset skall tas ur bruk i samband med att magasinsbyggnaden rivs. Befintlig fjärrvärmeledning mellan Vita huset och Mårten Krakowleden är tagen ur bruk och kan tas bort i samband med att området bebyggs enligt den nya planen. Tele- och optoledningar Banverkets teleanläggningar med tillhörande utrustning, belägna i det sk Vita huset, är säkerställda med servitut och bedöms inte bli berörda av den nya detaljplanen. Skanovas teleledningar i planområdets västra del måste flyttas till följd av den nya detaljplanen. Kostnaden för detta, liksom vem som skall betala, utreds under samrådstiden. Gothnet har optoledningar som måste flyttas i planområdets västra del. Sex kablar och en kabelbrunn hamnar i konflikt med planerad utbyggnad. Kablarna måste skarvas om och läggas i ett nytt läge. Kostnaden för detta, liksom vem som skall betala, utreds under samrådstiden. Luft och buller Planområdet är stört av buller och luftföroreningar från kringliggande trafikleder. Bostäder är därför inte lämpligt inom planområdet. En godtagbar inomhusmiljö för kontor kan uppnås med ljudisolering och högt placerade luftintag. Möjlighet att uppföra bullerskärm på kvartersmark har illustrerats i planområdets norra del. Det finns inget krav på bullerskärm utan exploatören avgör om en sådan skall uppföras eller ej. Eventuell bullerskärm utförs och bekostas av exploatören. Exploatören Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(7)
ansvarar också för att erforderliga tillstånd från berörda myndigheter och fastighetsägare kommer till stånd. Geoteknik och markmiljö En geoteknisk utredning och markmiljöundersökning har genomförts inom planområdet, se bilaga till detaljplanen. Kulturmiljö och arkeologi Planområdet omfattar ett byggnadsminne, fd Bergslagsbanans stationshus (det sk Vita huset ), enligt beslut av länsstyrelsen 2008-02-13. En förutsättning för att kunna genomföra föreslagen bebyggelse inom planområdet är att länsstyrelsen beviljar tillstånd enligt LOK 3:14. Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Utgifter Om marken inom planområdet skall upplåtas med tomträtt så måste marken förvärvas av kommunen. Det innebär att kommunen, genom fastighetsnämnden, får en utgift vid förvärv av de delar av fastigheterna Gullbergsvass 703:17 och 703:61 som ska ingå i den blivande tomten för Regionens Hus. Inkomster Om marken inom planområdet skall upplåtas med tomträtt så får fastighetsnämnden framtida inkomster i form av tomträttsavgäld. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören skall bekosta alla åtgärder inom kvartersmark, inklusive erforderliga avgifter för bygglov, anslutning av el, tele, va mm samt erforderliga geotekniska undersökningar och nödvändig ledningsflytt. Eventuellt bullerskydd inom kvartersmark bekostas också av exploatören. Beroende på om fastigheten säljs eller upplåts med tomträtt får exploatören en utgift för köp av fastighet, alternativt framtida utgifter för tomträttsavgäld. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Fastigheten Gullbergsvass 703:61, vilken ägs av HIGAB, får en utökad byggrätt och därmed ett ökat värde till följd av den nya detaljplanen. I samband med planens genomförande kan det bli aktuellt att överföra delar av fastigheten Gullbergsvass 703:61 till kommunen eller exploatören. Ersättningen till följd av sådan marköverföring regleras i överenskommelse mellan berörda fastighetsägare. Fastigheten Gullbergsvass 703:17, vilken ägs av Jernhusen Gullbergsvass AB (som ägs av Älvstranden Utveckling AB), får en utökad byggrätt och därmed ett ökat värde till följd av den nya detaljplanen. I samband med planens genomförande kan det bli aktuellt att överföra delar av fastigheten Gullbergsvass 703:17 till kommunen eller exploatören. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 6(7)
Ersättningen till följd av sådan marköverföring regleras i överenskommelse mellan berörda fastighetsägare. Peter Junker Avdelningschef Karin Frykberg Distriktschef Karolina Olsson Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 7(7)