5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Igelboda 33:11, Agnestigen 3, Saltsjöbaden, Nacka kommun Lagfaren ägare Emma Engelbert Carlo Russo Uppdragsgivare Emma Engelbert Närvarande vid besiktningen Emma Engelbert Carlo Russo Karin Tamm, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Torsdag 2017-09-14 / 2017-0176 Väderlek Mulet och regn ca 12 C Byggnaden 1-2-plans villa uppförd 1946 Övriga byggnader Garage, två förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg (bedömt) Krypgrund Betong (bedömt) Betong, trä Trä Målat tegel, träpanel Betongpannor Vattenburen. Olje-/elpanna Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar, radonmätningsprotokoll och kvalitetsdokument avseende renovering av duschrum och badrum tillhandahölls. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Det finns vattenburen golvvärme i del av allrum i undervåningen och i badrum på övervåningen. - Det finns elgolvvärme i duschrum i undervåningen. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är utförd år 2014 2015. Årsmedelvärde av radon = 70 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2015-01-13. - Öppna spisen nyttjas och fungerar. - Sockel målades år 2017 och tegelfasaden målades ca år 2014. - Fastigheten berörs av servitut avseende väg m m. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden. - Marken lutar delvis något mot byggnaden på baksida vilket kan medföra ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Oljetank i mark är enligt uppgift besiktigad utan anmärkning år 2010. Ny tankbesiktning erfordras.
7 Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Sockeln är enligt uppgift målad år 2017. - Några mindre sprickor och bomputs / putskavank noterades. - Betongkonstruktioner som ansluter till byggnaden och saknar skyddande tak innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar. Fasad - Fasaden utgörs i huvudsak av tegel som enligt uppgift målats ca år 2014. - Gavelspetsar är utförda med stående träpanel. - Träpanelen är delvis spjälkad och vriden. - Målning av träpanelsfasaden bör kalkyleras / utföras. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är utförda med treglas isolerglas, i huvudsak tillverkade på 1980-talet. - Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutor och det noterades att något fönster är punkterat. - Fönster / fönsterdetaljer är i varierande grad i behov av målningsunderhåll.
8 Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - På grund av hala takpannor i samband med pågående regn har besiktning endast utförts från takstege. - Yttertaket bedöms kunna vara omlagt på 1970-talet eller 1980-talet. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - Nockpannor är ej spikade. - Takluckeplåt är äldre och rostig och byttes inte ut i samband med takomläggningen. Plåt kring takluckan flaggar något. - Mossa förekommer på takpannor. Mossa binder fukt och bör avlägsnas. - Skada / hål i vindskiva på entrésida. Skadad vindskiva bör bytas ut vid kommande målning av vindskivor. Målning bör utföras av vindskivor. - En del tegel- och fogskador på skorsten. Sekundärbyggnader - Sekundärbyggnader har ej besiktigats.
9 INVÄNDIGT Krypgrund - Grundläggningen är utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Krypgrunden är inte besiktningsbar. Inspektionslucka saknas. Undervåning Allmänt - Bedömt betongbjälklag ovan krypgrunden är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Dränering och fuktisolering av grundmurar bedöms vara äldre. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Grundmurar är i bastu och förråd påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Entré - Klinker på golv.
10 Kök - Köket är enligt uppgift renoverat år 2013. - Droppskyddsbricka finns ej under kylskåp. Kylskåpet är äldre och normal teknisk livslängd är uppnådd. - Diskmaskinen fungerar enligt uppgift inte fullgott och bör bytas ut. Allrum - Elcentral finns i utrymmet. - Det finns vattenburen golvvärme i del av utrymmet. Förråd Bastu - Klinker på golv och träpanel på väggar. - Klinkergolvet är enligt uppgift utfört år 2013. Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2013. - Klinker på golv och klinker på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades förhöjningsringar i golvbrunnen. - Golvbrunnen är äldre och har inte bytts ut i samband med renoveringen av utrymmet. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket innebär risk för inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej okulärt fastställas. - Det noterades bomljud vid knackning på golvplattor. Det noterades dock inga sprickor i golvplattor eller i fogar mellan golvplattor. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen.
11 Pannrum / tvättstuga - En del små sprickor i betonggolvet. - Liten del av betonggolvet bakom tvättpelaren är bortbilat. - Olje-/elpannan är tillverkad år 1998. Enligt uppgift nyttjas endast värmepannans elfunktion. Äldre tvättmaskin. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Torktumlaren är enligt uppgift från år 2016. Övervåning Hall Sovrum 1 Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2013. - Klinker på golv och klinker på väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. Utöver vattenburen golvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns rörgenomföringar i golv (värmeledningar och vattenledningar) vilket inte är enligt gällande regler och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej okulärt fastställas. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen. Golvlutning under det inbyggda badkaret har inte kontrollerats. - Det är viktigt att skydda fönster vid duschning. Sovrum 2 Sovrum 3
12 Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. - Ett isolerglasfönster är punkterat. Sovrum 4 Balkong - Lågt balkongräcke. - Ålder på balkongens tätskikt är ej känd. Tätskikt har begränsad livslängd. Inga tecken på läckage noterades på balkongens undersida. Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull ovan diffusionsspärr av papp. - Det noterades läckage i anslutning till och nedanför skorstenen. Se fortsatt teknisk utredning. - Mindre otäthet och dropp från plåt kring takluckan. Förbättrad tätning erfordras. - Det noterades spår av bedömt äldre läckage i anslutning till avloppsavluftningsröret. Inga förhöjda fuktindikationer vid besiktningstillfället. - En del missfärgningar och kondensmissfärgningar noterades på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Det är på grund av risk för läckage inte lämpligt med expansionskärl på vinden. Rekommenderas ersättas av tryckkärl i pannrum. Övrigt - Det noterades delvis lutningar i golv / bjälklag.
13 RISKANALYS - Se under krypgrund ovan. - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan bedömt betongbjälklag ovan krypgrunden är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i undervåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom FORTSATT TEKNISK UTREDNING - Med anledning av pågående läckage på vinden i anslutning till skorstenen erfordras en fördjupad undersökning för att fastställa orsak och åtgärdsbehov. Solna 2017-09-15 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson