p o p u l ä rv er s i o n Årsredovisning 2010 Galären i Luleå AB
G A L Ä I N N E H Å LL Affärsidé, visioner, mål A F FÄ R S I D É 2-3 Att med kompetens i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna genom ständigt pågående förädling. Viktiga händelser under året 3 VD-ord 4-6 Galärens ansvar 7-8 Affärsområde Lokaler Affärsområde Bostäder Koncernresultat 9-11 12-13 14 VISIONER Galären arbetar efter flera visioner. Dessa är de mest centrala: π Att vara en ledande aktör för bostäder med hög kvalitet i centrala Luleå och kommersiella fastigheter med hög kvalitet på strategiska platser i Luleå; π Att med lönsamhet skapa långsiktiga värden i egna fastigheter samt mervärden för hyresgästerna; Nyckeltal 15 π Att tillsammans med vår omvärld bidra till utvecklingen i Luleå; Koncernbalans 16-17 Grafer 18-19 π Att skapa nya affärsmöjligheter genom nytänkande och kreativitet; π Att personalen är den resurs som ska genomföra idéer och visioner. G A L Ä R E N Å R S R E D OV I S N I N G 2 010 2 2 01
Ä R E N MÅL V I KTI GA H Ä N D E L S E R π Vi arbetar med kortsiktiga mål som kan beröra Viktiga händelser under året: ett projekt eller en fastighet eller delar därav mål π Galären påbörjar byggnation av helt nytt kontor för som är enkla att identifiera och där avslut kan upp- Moderna Försäkringar på Västra Varvsgatan 18 nås tidsmässigt. (kvarteret Hägern 11). Kontoret byggs enligt GreenBuilding-kraven. π Vi arbetar med långsiktiga, marknadsmässiga mål för att växa i enlighet med våra visioner. Här utgörs begränsningarna av viktiga nyckeltal som π Galären avskaffar sin bostadskö. Lediga lägenheter läggs ut på hemsidan och fördelas enligt principen först till kvarn. π Planerna offentliggörs på ett nytt bostadshus med exempelvis: 50 lägenheter på Köpmangatan 18-20 (Sparven 17). Planerad byggstart 2011. π Direktavkastning π Sveriges nya myndighet, Pensionsmyndigheten, flyttar π Justerad soliditet π Belåningsgrad gentemot marknadsvärde in i Luleås gröna affärskvarter på Luleå Homecenter (Ormen 1). Vid förvärv av exploateringsobjekt kan avvikelse från nyckeltalen ske till dess förädlingen genomförts. 010 π Ombyggnationerna färdigställs på Storgatan 52 (Torsken 5) för de nya hyresgästerna optikerbutiken SmartEyes och apoteket Hjärtat. π Galären är en av aktörerna bakom planerna på en helt ny stadsdel med 500 bostäder i det så kallade Röda Havet. Idén presenteras i samarbete med HSB Norr och Tirsén & Aili Arkitekter. π Varumärkesundersökning visar att Galären har gott renommé hos Luleåborna. Drygt 90 procent av bostads- och lokalhyresgästerna anser att Galären är lätt att ha att göra med. π Galären får tre utmärkelser: EU-kommissionens miljöcertifiering GreenBuilding, Näringslivets Pris/ Årets Energipris och Stora Byggpriset. Årsredovisningen är producerad i samarbete med Ernst & Young, Autumn Leaves Communication och Erik Svanberg Enterprise. Omslagsfoto: IStock och Lulebild. Arkitektritningar: Bengt Aili, Tirsén & Aili Arkitekter. Foto sidorna 4 och 6: Michael Törnkvist, Lulebild. Foto sidan 9: Anders Alm. Tryckt hos Arkitektkopia på miljövänligt papper. G A L Ä R E N Å R S R E D OV I S N I N G 2 010 3
VD-ORD Fortsatt tillväxt med expansiva kunder och angelägna Galärens kontor på Lulsundsgatan 16 byggdes om under året. upplevde Sverige en stark återhämtning efter den lamslagning som drabbade många samhällssektorer under finanskrisen. Faktum är att BNP växte med 5,5 procent vilket endast kan jämföras med det tidiga 1970-talet. SCB konstaterar att den ökade produktionen i näringslivet var den kanske viktigaste drivkraften i återhämtningen, även om produktionsökningarna mattades något mot slutet av året. Utvecklingen på arbetsmarknaden förbättrades också, men arbetslösheten ser ändå ut att bli ett fortsatt svårlöst problem för vårt välfärdssamhälle. Den stora bostadsbristen i landet är ett annat dilemma. Bostadsbyggandet har inte gått i takt med befolkningsutvecklingen under flera decennier. Därför måste regeringen sätta in kraftfulla åtgärder så att det blir ordentlig fart på bostadsproduktionen. Galären hade förmånen kanske också försynen att klara finanskrisen med bästa betyg. Den positiva utvecklingen fortsatte under 2010 med ett resultat på drygt 23 MSEK. Under året tecknade Galären räntederivat med löptider upp till tio år på 300 MSEK för att säkerställa räntenivåerna. Dessa räntederivat hade vid årsskiftet ett övervärde på 9,7 MSEK som inte redovisas i resultaträkningen. Däremot belastas resultatet av den löpande kostnaden för derivaten. Galärens fastigheter har under året ökat i värde med 165 MSEK. Avräknat nya lån innebär detta en värdeökning på 136 MSEK netto, enligt en extern värdering av DTZ. Den nya värderingen innebär att Galären har en belåningsgrad på 48,8 procent gentemot marknadsvärdet. Bakom våra framgångar ligger en serie samver- GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 4
VD-ORD gna bostadssatsningar kande förklaringar. En är att vi har som arbetsmodell att med god framförhållning planera för framtida projekt. De senaste två åren uppgår Galärens investeringar i ombyggnationer och nyproduktioner i Luleå till 119 MSEK i cirka 20.000 kvadratmeter lokaler. Parallellt har många av våra kunder haft en gynnsam tillväxt. Moderna Försäkringar och Mekonomen är två bra exempel på framgångsrika kunder som gett oss förnyat förtroende att aktivt delta i deras expansion. Duktiga medarbetare, duktiga samarbetspartners Precis som i fjol vill jag också lyfta fram medarbetarna som en viktig framgångsfaktor. Tack vare personalens engagemang, kunskaper och passionerade driv har vi kunnat erbjuda marknaden kostnadseffek tiva och hållbara lösningar för bostäder, kontor och butiker. Vi har också ynnesten att få samarbeta med de skickligaste arkitekterna och andra framstående entreprenörer som bidrar med professionalism in i minsta detalj. Galärens Ansvar, vår CSR-policy Framgångsrik fastighetsutveckling är en komplex kedja av specialistkunskaper, där varje medarbetare är en nyckelperson. Den insikten låter vi blomma ut i vår CSR-policy där vi värnar om mångfald och tillgänglighet, motverkar diskriminering och verkar för en god arbetsmiljö. På samma sätt slår vi vakt om vår gröna inriktning. Bostäder och lokaler står för nära 40 procent av landets energiförbrukning. På Galären vill vi ta ansvar för en fastighetsutveckling som är energisnål, hållbar och arkitektoniskt spännande. Vi anstränger oss för att leva upp till vårt ansvar som företag och hoppas kunna vara en förebild. Under hösten invigde vi vårt ombyggda kontor som nu specialanpassats för verksamheten i våra fyra avdelningar Fastighet, Projekt, Marknad samt Ekonomi/ Administration/ Kundtjänst. Kontoret fick också en Landshövding Per-Ola Erisson delade ut Stor Byggpriset 2010 till Gunnar Tåhlin, vd Galären. efterlängtad anpassning med ökad tillgänglighet för personer med funktionshinder. Utmärkelser som gör oss stolta I början av verksamhetsåret tilldelades vi EU-kommissionens miljöcertifiering GreenBuilding. Fortfarande är vi det enda fastighetsbolaget i Norrland som fått denna certifiering. Det ligger i vårt och branschens intresse att vi får många efterföljare. Det skulle Luleå må bra av! Under våren tilldelades vi även Näringslivets Pris/ Årets Energipris vid Luleås näringslivsgala. Luleå Energis motivering till utmärkelsen var att vi konkret kunde visa att vi markant minskar energiförbrukningen i fastighetsbeståndet. I början av 2011 fick vi ännu en utmärkelse som gjorde oss stolta Stora Byggpriset 2010. Priset delades ut av landshövding Per-Ola Eriksson som å Norrbottens Byggmästareförenings vägnar särskilt betonade vårt medvetna och visionära sätt att utveckla Galären från ett litet fastighetsbolag till ett av de ledande i Norrbotten. Planer för nya bostäder Inledningsvis nämnde jag den dystra situationen på bostadsmarknaden. Situationen är besvärande också i GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 5
V D - OR D Luleå. Antalet bostadssökande personer hos Galären var så omfattande, och tidskrävande att administrera, att vi under året bestämde oss för att avveckla vår egen bostadskö. Därför var det särskilt glädjande att vi samtidigt erhöll lagakraftvunnen detaljplan för nya bostäder i centrala staden. Vi sätter spaden i jorden våren 2011. Tillsammans med HSB Norr och Tirsén & Aili Arkitekter kunde vi i slutet av året också presentera planerna på en helt ny stadsdel i Röda Havet med 400-500 bostäder. Idén väckte stor uppmärksamhet i medierna och bland allmänheten. Vår förhoppning är att inom några år få skrida till verket med detta enormt spännande och angelägna projekt. Vården av vårt varu märke I takt med att vi växer och får förtroendet att bygga fler bostäder och fler kommersiella lokaler, ökar kraven på en effektiv och tydlig kommunikation med omvärlden. Under året har marknadsavdelningen genomfört en omfattande översyn av vår kommunikationsstrategi. 2011 inleder vi därför en serie aktiviteter som ska stärka vår kommunikation med kunder, hyresgäster, samarbetspartners, beslutsfattare, media och andra i vår omvärld. Stora positiva förändringar är på gång, bland annat på vår hemsida och i de sociala medierna. Vi vet vikten av att vårda vårt varumärke. Ju tydligare vi kan kommunicera det, desto bättre förutsättningar får vi att upprätthålla en fruktsam och nära dialog med våra intressenter. Av samma anledning genomförde vi 2010 ännu en marknadsundersökning för att kartlägga hur våra intressenter uppfattar Galären (se separat annonsbilaga). Undersökningen visade bland annat att Luleåbornas kännedom om Galären ökat till imponerande 87,4 procent. Den visade också i detalj att Luleåbornas kunskaper om Galären är mycket goda. Att 90 procent av våra lokal- och bostadshyresgäster ger Galärens medarbetare toppbetyg är nästan för bra för att vara sant. Det gör mig mycket stolt! Luleå i maj 2011 Gunnar Tåhlin Verkställande direktör G A L Ä R E N Å R S R E D OV I S N I N G 2 010 6
GALÄRENS ANSVAR Galärens ansvar utgår från vår CSR-policy Galärens Ansvar är våra riktlinjer som definierar hur vi som företag tar socialt och miljömässigt ansvar för vår påverkan på samhället. CSR (Corporate Social Responsibility) är utgångspunkten för vårt ansvarstagande. Galären utvecklar kommersiella lokaler och bostäder i Luleå. Med hållbarhetspolicyn som grund vill vi verka för att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Det innebär att vi driver verksamheten för att skapa tillväxt med minimerad miljöpåverkan och att vi agerar på ett ansvarstagande sätt gentemot medarbetare, kunder, leverantörer, samhälle och andra intressenter. Verkställande direktören har det yttersta ansvaret för vårt ansvarstagande. Styrelsen utvärderar hur systemen för intern kontroll infrias och fungerar. Ledningsgruppen, med representanter från bolagets samtliga avdelningar, ansvarar för att i organisationen implementera de beslut som vd och styrelse fattar. Intressenter π Medarbetare π Kunder/hyresgäster π Leverantörer/samarbetspartners π Politiker och myndigheter π Nätverk och branschorganisationer π Media och opinionsbildare π Allmänheten Galärens miljöansvar Galären eftersträvar att i samverkan med intressenter bedriva fastighetsutveckling som uppfyller villkoren för ett långsiktigt hållbart samhälle. Det innebär att vi följer lagar och branschöverenskommelser, minskar beroendet av fossila bränslen för uppvärmning, fasar ut långlivade och naturfrämmande material, genomför verkningsfulla energibesparingar, hushållar med resurserna och verkar för en god inomhusmiljö. Galären är sedan i fjol GreenBuilding-certifierat och har sedan tidigare fått fastigheten Ormen 1 certi fierad (se separat annonsbilaga). Under året har ansökningar inlämnats för certifiering av ytterligare ett antal fastigheter. I företaget finns en särskild miljögrupp med representanter från bolagets samtliga avdelningar. Miljögruppen initierar och driver frågor inom ramen för företagets miljöansvar. Nedan redovisas olika exempel på insatser som genomförs för att minska energiförbrukningen och därmed utsläppen av klimatpåverkande växthusgaser. Vårt kalla klimat Galärens fastighetsbestånd förbrukar stora mängder energi. Därför ger vi hög prioritet till energibesparingar och energieffektiviseringar. Enligt Energimyndigheten står lokaler och bostäder för 36 procent av landets energiförbrukning. I Norrbotten och Luleå, med sju månader vinter med kyla och mörker, går av förståeliga skäl en betydande del energi till uppvärmning och belysning. Minskad förbrukning Ett exempel på åtgärder relaterade till det lokala klimatet avser produktion av frikyla; Galären går successivt över till en ny typ av aggregat som transporterar naturlig utomhuskyla in i fastigheterna. Metoden innebär att GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 7
GALÄRENS ANSVAR energikostnaden för att tillverka kyla minskas avsevärt. I samband med ombyggnationer och renovering görs konsekvent betydande investeringar för att spara energi. Enligt energimätningar har Galären de senaste åren sparat cirka 3,7 miljoner kwh i 18 fastigheter (se diagram sidan 26). Motsvarande energieffektiviseringar har fortsatt under 2011. Ett exempel är fastigheten på Varvsgatan 18, där Galären under året byggt 1.400 kvm kontor för Moderna Försäkringar. Hela projektet har karaktäriserats av miljöförbättrande och hållbara bygglösningar enligt EU-standarden GreenBuilding (se separat annonsbilaga). Hållbara ombyggnationer och renoveringar minskar energikostnaden radikalt för såväl Galären som många av våra hyresgäster. 2010 har företagets vagnpark successivt börjat ersättas med elhybridfordon i syfte att minska utsläppen av fossila bränslen. Långsiktig energisäkring Galären har tecknat samarbetsavtal med Luleå Energi AB om leveranser av så kallad grön vattenkraftsel samt samarbete kring utveckling av vindkraft. Galärens sociala ansvar Galären eftersträvar ett stort mått av socialt ansvarstagande, baserat på företagets ambition att uppfattas som en god samhällsmedborgare av omvärld och medarbetare. Det innebär att vi följer arbetsrättslagstiftning och andra grundläggande krav. Vi verkar aktivt mot diskriminering. Vi värnar om en god arbetsmiljö, har tydliga etiska riktlinjer, förespråkar mångfald och motverkar diskriminering baserad på nationalitet, ras, religion, politisk åskådning, handikapp, kön, sexuell läggning eller ålder. Galären ska uppfattas som ett socialt, ansvarstagande företag. Exempel på åtgärder Långsiktig, lönsam tillväxt skapas tack vare nöjda kunder och engagerade medarbetare. Utvecklingssamtal, gemensamma personalträffar, hälsovård och motionsaktiviteter är exempel på insatser som syftar till att skapa trivsel, engagemang och välbefinnande hos varje enskild medarbetare. Utbildning och kompetensutveckling är en av hörnstenarna för ett företag i utveckling. Senaste verksamhetsåret investerade bolaget 360.000 kronor i utbildning och kompetensutveckling, vilket motsvarar 17.000 kronor per anställd. Företaget erbjuder all personal friskvård en timme i veckan på arbetstid. Galärens avtal med Helex ger personalen även möjlighet till personlig handledning. Medarbetare som dessutom tränar en timme på fritiden, får ytterligare en friskvårdstimme i veckan på arbetstid. Företaget verkar aktivt för integration av nya svenskar genom en ständig praktikplats i företaget. Likaså finns en arbetsplats till förfogande för studenter från Luleå tekniska universitet som på Galären kan genomföra sitt examensarbete. Företagets policy är att anställda på ett enkelt sätt ska kunna kombinera jobb och familj. Ledningen uppmuntrar därför kvinnliga och manliga medarbetare att ta ut tid för barnledighet och vård av barn. Galärens sociala ansvar har systematiserats i Galärens personalhandbok. En särskild arbetsgrupp har till uppgift att ta fram förslag till åtgärder för att förbättra tillgängligheten för funktionshindrade. Galärens CSR-policy med hållbarhetsredovisning är inspirerad av de riktlinjer som tagits fram av GRI (Global Reporting Initiative). GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 8
AFFÄRSOMRÅDE LOKALER I december 2010 flyttade SmartEyes och Apotek Hjärtat in i specialanpassade butikslokaler på Storgatan 52. Galären fortsätter expansiv satsning på kommersiella lokaler Luleåregionen med 170.000 invånare i närområdet är den största befolkningskoncentrationen norr om Stockholm. På dagsavstånd bor här över en halv miljon människor. Den samlade köpkraften i Luleåregionen uppgår till nio miljarder kronor. Handeln är i huvudsak förlagd till centrum, Storheden och Luleå Homecenter (södra och norra delen). På dessa områden finns också merparten av stadens små och medelstora företag medan industriell verksamhet expanderar på främst Storheden och Ytterviken. Galärens fastighetsbestånd för kommersiella lokaler är av strategiska skäl koncentrerad till dessa fem stadsdelar. Kommersiell expansion i centrum Under slutet av 2009 färdigställde Galären ett omfattande stadsbyggnadsprojekt på 3.000 kvadratmeter i Luleå centrum. Projektet innebar bl a att Storgatan fick en kommersiell förlängning. Projektet vidareutvecklades 2010 när nya butikslokaler specialanpassades för de rikstäckande butikskedjorna Smart Eyes och Apotek Hjärtat. I samma fastighet på Storgatan 52 planerar Galären för renovering av kontorslokaler till nya hyresgäster. På Skeppsbrogatan 48 har lokaler anpassats för Postens postboxar. I anslutning till denna lokal kommer Galären under början av 2011 att iordningställa lokaler för Loomis CashShop, en servicebox i inomhusmiljö där butiker och andra företag kan deponera sin dagskassa. Årets största projekt på Centrumhalvön var ombyggnationen av fastigheten i kvarteret Hägern 11 (Västra Varvsgatan 18) för Moderna Försäkringar. Galären har tidigare fått förtroendet att bygga om och bygga ut företagets kontorslokaler på Skeppsbrogatan. Modernas GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 9
AFFÄRSOMRÅDE LOKALER Fastigheten för Flügger Färg och MECA på Luleå Homecenter färdigställdes 2010. tillväxt på privatmarknaden har dock varit så framgångsrik att man även växte ur de större lokalerna. Det nya kontoret på Västra Varvsgatan omfattar 1.400 kvm. Galären har i samarbete med Tirsén & Aili Arkitekter utvecklat ett arkitektoniskt formspråk med ambitionen att bygga en av Sveriges modernaste arbetsplatser. Mycket omfattande insatser har också genomförts för att kontoret med råge ska uppfylla EUstandarden GreenBuilding (se separat annonsbilaga). Moderna Försäkringar flyttade in i sina nya lokaler efter årsskiftet 2010-2011. Insatser på Luleå Homecenter Den långsiktiga förnyelsen och förädlingen av kvarteret Ormen har fortsatt enligt plan. Här utvecklas en helt ny typ av affärsmiljö med nyproduktion samt omoch tillbyggnader. Hela projektet omfattas av ett grönt tänkande där en lång rad insatser görs för att spara energi i såväl byggprocessen som i de renoverade och nybyggda fastigheterna. Bland de senaste hyresgästerna i Luleås gröna affärskvarter kan nämnas nya Pensionsmyndigheten (1.300 kvadratmeter lokaler för 80 medarbetare) samt Flügger Färg och MECA som på Hummergatan fått ett förstklassigt butiksläge. På södra Luleå Homecenter uppfördes under året nya lokaler för Würths nya proffsbutik för industri, bygg och hantverkare. I området specialanpassades även nya lokaler för NVS och Luleå Hockeyförenings kansli. Hyresavtalet med Luleå Hockey kompletterades med ett sponsoravtal så att hyran reducerades efter hockeylagets resultat i grundserie och slutspel ju bättre resultat, desto lägre hyra (se separat annonsbilaga). På södra Luleå Homecenter har Galären även planerat för förädling av fastigheterna Vattenormen 6 och Bilen 25 (Gammelstadsvägen 19). Under början av 2011 startade här ombyggnationerna för företagen Goodtech och IMA samt i kvarteret Staget 13 för Mekonomens nya megaanläggning. Den försäljning av ett antal fastigheter på Luleå Homecenter, som genomfördes 2006 till delägda bolaget Niam Center Luleå AB, innebär att Galären förvaltar både det delägda bolaget och dess fastighetsbestånd. Nytt på Storheden På Storhedens logistikområde har Galären byggt om en befintlig fastighet med 2.500 kvm lokaler för Mekonomens Regionlager. Anläggningen togs i bruk under året och utgör Mekonomens distributionsnav för norra Sverige, Norge och Finland. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 10
A F FÄRSO M R Å D E LO K A LER Vid sidan av de exempel som redovisas ovan, har Galären under 2010 aktivt planerat för nya kunder som avser att expandera eller nyetablera i Luleå under perioden 2011-2014. NVS och Luleå Hockeyförening flyttade under året till specialan passade lokaler intill Coop Arena. Galären har även renoverat och byggt om för LTEL Networks som planerar, bygger och underhåle ler samhällets el- och telenät. GYM NAS IE skola på Ytterviken I stadsdelen Ytterviken har Galären byggt om och specialanpassat 1.200 kvm lokaler på Depåvägen för Luleå Praktiska Gymnasium. Här bedriver skolan arbetsplatsförlagd yrkesutbildning. Stark marknad Luleåregionen är i stark tillväxt och räknas som den tionde största regionen i landet, enligt Tillväxtverket. Regionen är därtill den största ekonomiska regionen norr om Stockholm (se separat annonsbilaga). För Galären är det angeläget att fortsätta bevaka sina affärsintressen som en ledande, ansvarstagande aktör för kommersiella fastigheter med hög kvalitet och arkitektoniska mervärden på strategiska platser i Luleå. Förstärkt ku ndkomm u nikation Under verksamhetsåret har Galären förstärkt kommunikationen med lokalhyresgästerna. Bland annat har fyra nummer av Galärens nyhetsbrev NEWS Företag distribuerats. I slutet av maj genomfördes en uppskattad kundaktivitet ombord på M/S Laponia. Tillsammans med cirka hundra kunder, samarbetspartners och medarbetare fick vi uppleva Luleå skärgård på årets första soliga försommarkväll. Galären mötte sommaren tillsammans med kunder, samarbetspartners och räkfrossa på M/S Laponia. I februari 2011 påbörjades byggnation av Mekonomens megaanläggning på Luleå Homecenter. G A L Ä R E N Å R S R E D OV I S N I N G 2 010 11
AFFÄRSOMRÅDE bostäder Galären bygger och planerar för nya bostäder i centrum Inflyttningen till Luleå ökar, bland annat som en följd av Luleås starka ställning som handels-, tjänste- och universitetsstad. Efterfrågan på bostäder är fortsatt stor. Enligt kommunens planering ska efterfrågan de närmaste åren mötas med bostäder för 10 000 nya invånare. Behovet av bostäder är särskilt markant i citykärnan där Galären har hela sitt bostadsbestånd. Sommaren 2010 hade Galären cirka 3.000 personer i sin egen bostadskö. Därtill besöktes vår hemsida varje månad av närmare 6.000 personer som sökte ledig lägenhet. Att administrera bostadskön och hantera alla förfrågningar blev så omfattande att vi beslutade avskaffa vår egen bostadskö och i stället fördela lägenheter enligt principen först till kvarn (se separat annonsbilaga). Nyproduktion på Köpmangatan Galären förädlar och förvaltar 370 hyreslägenheter i centrala Luleå. Under verksamhetsåret har arbetet med detaljplanen fortsatt för två nya bostadsfastigheter på Köpmangatan 18-20 (kvarteret Sparven 17, den så kallade Brända Tomten ). Byggstart är planerad till våren 2011 och omfattar både Gatuhus och Gårdshus, med tillsammans 43 lägenheter, som byggs för att klara kraven enligt GreenBuilding (se separat annonsbilaga). Förvärv av bostadsfastighet Galären har under året även förvärvat den angränsande fastigheten Sparven 18 med adress Stationsgatan 27. Denna fastighet med 20 lägenheter och fyra lokaler i markplan ska också förädlas. Byggstart 2011 för nya bostadsfastigheter på Köpmangatan 18-20. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 12
Situationsplan över det framtida bostadsprojektet Röda Havet, en helt ny stadsdel. Ny stadsdel i Röda Havet Galären har i samarbete med HSB Norr och Tirsén & Aili Arkitekter tagit fram ett förslag att i en helt ny stadsdel bygga 400-500 bostäder. Förslaget presenterades i december. Området är planerat till Röda Havet, den vattenspegel i Luleå som gränsar till Landstingshuset och OK Center vid Bodenvägen. Projektet omfattar hyresoch bostadsrätter samt studentbostäder och ett hotell. De boende ska erbjudas ett mycket centralt boende som inkluderar möjlighet till egen båtplats. Projektet omfattar även en lösning med förbättrad farledsaccess ut i Norra Hamn så att fritidsbåtar bekvämt kan passera via en breddad passage under Bodenvägen. Projektet Röda Havet kommer att kräva ett mycket omfattande planeringsarbete och beräknas kunna startas tidigast 2013-2015. Bostadssmart IT och kommunikation Galärens bostadsbestånd är sammanlänkat med Luleås fiberoptiska stadsnät. Syftet är att erbjuda bostadshyresgäster större valfrihet att välja tjänster inom bredband, tv och telefoni. Under året har Galären utökat kommunikationen med bostadshyresgästerna. Bland annat har två nummer av Galärens nyhetsbrev BO-nytt distribuerats till samtliga hyresgäster. Under året har planeringen påbörjats för att ytterligare förbättra kommunikationen. 2011 inleds därför en stor informationssatsning med syfte att skapa en förstärkt dialog med våra bostadshyresgäster via hemsida och andra digitala media. Effektiva energilösningar Galären har stort fokus på miljö-, klimat- och energifrågor. I samband med renoveringar och nyproduktion av bostäder lägger vi stor vikt vid energieffektiva lösningar som minskar hyresgästens kostnader för el och uppvärmning. Galären och Luleå Energi har tecknat ett Letter of Intent för att tillsammans utveckla projekt för framtida vindkraftproduktion. Vi har även tecknat avtal med Luleå Energi om leveranser av vattenkraftsel från Lule älv. Avtalen är uttryck för den vikt Galären fäster vid möjligheten att till hyresgästerna kunna leverera förnybar energi och därmed bidra till ett hållbart samhälle. De projekt som påbörjats inom bostadssektorn kännetecknas av miljöhänsyn i allt från materialval och återvinning till omfattande insatser i syfte att minska energiförbrukningen. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 13
Koncernresultat Koncernresultat Kronor 2010 2009 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 87 909 060 79 621 941 Aktiverat arbete för egen räkning 4 659 636 4 933 500 Övriga rörelseintäkter 794 828 377 742 Summa intäkter 93 363 524 84 933 183 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -30 277 788 25 130 936 Personalkostnader -10 978 546 10 756 158 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -13 573 052 12 686 243 Övriga rörelsekostnader 0 0 Summa rörelsekostnader -54 829 386 48 573 337 Rörelseresultat 38 534 138 36 359 846 Resultat från finansiella investeringar Resultat från övriga värdepapper som är anläggningstillgångar -546 178 531 250 Ränteintäkter och liknande resultatposter 301 197 207 332 Räntekostnader -15 825 094 14 058 529 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 22 465 063 21 977 399 Skatt på årets resultat -6 876 429 6 513 975 ÅRETS RESULTAT 15 588 634 15 463 424 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 14
NYCKELTAL Nyckeltal Nyckeltal koncernnivå (tkr) 2010-12-31 2010 2009 2008 2007 2006 Nettoomsättning 87 909 79 622 65 552 60 418 45 152 Resultat efter finansiella poster 22 465 21 977 4 428 10 391 27 000 Balansomslutning 803 453 738 898 685 910 560 733 378 183 Medelantal anställda 21 21 20 20 20 Justerad balansomslutning 1 283 252 1 094 900 1 006 500 833 000 Justerad soliditet % 47,2 42,7 32,2 29,5 38,5 Belåningsgrad/marknadsvärde % 48,8 52,7 53,7 55,5 49,0 Fastigheternas bokförda värde 778 701 630 914 609 030 Fastigheternas marknadsvärde 1 258 500 1 094 900 1 006 500 Räntetäckningsgrad 3,31 3,46 1,57 1,75 Investeringar Ombyggnad/hyresgästanpassning 42 323 48 414 56 139 62 513 43 200 Nyförvärv 22 000 6 900 35 375 195 260 75 621 Intäkternas fördelning i % - Bostäder inkl parkering 31,8 32,8 35 - Kontor 23,1 22,1 21 - Handel 26,5 25,5 32 - Verksamhetslokaler 15,1 16,1 12 - Utbildningslokaler 3,5 3,5 Total uthyrbar yta kvm 140 000 127 789 124 804 Ytmässig uthyrningsgrad % 98 98 97,7 Ekonomisk uthyrningsgrad % 98 97,8 97,4 Definitioner: Balansomslutning: Bokföringsmässiga värdet av företagets tillgångar enligt balansräkningen. Justerad balansomslutning: Balansomslutning plus övervärde fastigheter enligt extern värdering. Justerad soliditet: Synligt justerat eget kapital, inklusive bedömt övervärde fastigheter enligt extern värdering, utan hänsyn till latent skatt på bedömt övervärde i procent av justerad balansomslutning. Belåningsgrad: Fastighetslån i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Räntetäckningsgrad: Resultat efter finansiella poster exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Resultat efter finansiella poster: Resultat före skatt. Nettoomsättning: Omfattar hyresintäkter och utförda tjänster som ingår i företagets normala verksamhet. Avdrag har gjorts för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen. Ytmässig uthyrningsgrad: Redovisas exklusive vakanser på grund av pågående projekt. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 15
koncernbalans Koncernbalans Kronor 2010 2009 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark 737 770 760 630 913 933 Inventarier 690 740 1 088 182 Pågående nyanläggning 40 930 577 89 466 717 779 392 077 721 468 832 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterföretag 0 0 Fordringar hos koncernföretag 9 865 524 0 Andra långfristiga fordringar 3 020 891 3 020 891 Uppskjuten skattefordran 0 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 103 072 300 000 12 989 487 3 320 891 Summa anläggningstillgångar 792 381 564 724 789 723 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 888 917 2 175 445 Övriga fordringar 2 815 143 4 569 202 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 713 087 1 444 255 5 417 147 8 188 902 Kassa och bank 5 654 453 5 919 427 Summa omsättningstillgångar 11 071 600 14 108 329 SUMMA TILLGÅNGAR 803 453 164 738 898 052 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 16
Koncernbalans Koncernbalans Kronor 2010 2009 SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital, 1 095 000 aktier 10 950 000 10 950 000 Uppskrivningsfond 33 686 630 34 531 320 Bundna reserver 1 043 125 1 043 125 Summa bundet eget kapital 45 679 755 46 524 445 Fritt eget kapital Fria reserver 65 196 921 40 003 493 Årets resultat 15 588 634 15 463 424 Summa fritt eget kapital 80 785 555 55 466 917 Summa eget kapital 126 465 310 101 991 362 Avsättningar Uppskjuten skatt 33 756 535 27 229 896 Summa avsättningar 33 756 535 27 229 896 Långfristiga skulder Checkräkningskredit (limit 500 tkr) 0 0 Skulder till kreditinstitut 606 533 196 577 933 139 Övriga skulder 0 0 Summa långfristiga skulder 606 533 196 577 933 139 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 401 812 7 377 644 Leverantörskulder 15 538 313 11 455 273 Aktuella skatteskulder 65 183 105 229 Övriga skulder 217 959 358 691 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 474 856 12 552 047 Summa kortfristiga skulder 36 698 123 31 743 655 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 803 453 164 738 898 052 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 17
GRAFER Grafer Intäkternas fördelning (%) Utbildningslokaler 3,5% Bostäder inkl parkering 31,8% Justerad balansomslutning (MSEK) 1300 1200 1259 Verksamhetslokaler 15,1% 1000 1007 1100 800 833 600 400 Handel 26,5% Kontor 23,1% 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 Resultat efter finansiella poster (MSEK) Vakansgrad lokaler (%) 25 20 15 22 22,5 Total uthyrning 98% 10 10,4 5 4,4 0 2006 2007 2008 2009 2010 Vakanser 2% Resultat efter finansiella poster, före skatt. Belåningsgrad (%) 48,8% Total uthyrbar yta (kvm) 140 000 120 000 100 000 80 000 124 804 127 789 140 000 60 000 51,2% Belåningsgrad i förhållande till marknadsvärde. Övervärde 645 MSEK (48,8%). 40 000 20 000 2008 2009 2010 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 18
GRAFER Minskad energianvändning, MWh 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 Minskad årlig energianvändning, kwh Minskad ackumulerad energianvändning, MWh 60 50 40 30 20 10 Vård av barn 2010 Dagar Totalt 39 Män 28 Kvinnor 11 1 500 1 000 500 0 Uttagen föräldraledighet i företaget uppgick 2010 till totalt 201 dagar. Uttag ledighet för vård av barn uppgick till 39 dagar. 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Exempel A: Genom aktiva energiåtgärder 2005-2010 har totalt 3,7 miljoner kwh sparats i minskad energianvändning till följd av ombyggnad/renovering i följande fastigheter: Räven 20, Sparven 17, Hönan 8, Flundran 7, Vargen 4 och 5, Torsken 4 och 5, Bindaren 5, Storheden 1:24, Storheden 1:51 och Storheden 1:90. Befolkning Norrlandsregionerna 200 000 1990 2010 120 100 80 60 40 20 Sjukfrånvaro Dagar 62 56 57 150 000 0 2008 2009 2010 Sjukfrånvaron uppgick under 2010 till 2,6 dagar per anställd. 100 000 Luleåregionen Umeåregionen Sundsvallsregionen Gävleregionen Luleåregionen (Luleå, Boden, Piteå, Kalix, Älvsbyn) är Sveriges tionde största region och den största i Norrland. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2010 19
Galären i Luleå AB Lulsundsgatan 16, 972 41 Luleå 0920-23 51 51 www.galaren.se Galärengruppen med kontor i Luleå och Stockholm är en företagsgrupp med inriktning på fastighetsområdet. Galären i Luleå har 24 anställda och en justerad balansomslutning på över en miljard kronor. Vi förvaltar cirka 140.000 kvadratmeter lokaler och äger 370 bostäder i den förnyade staden Luleå. Galären arbetar med utveckling av bostäder, kommersiella lokaler och samhällsbyggnad ur ett grönt perspektiv. Vi är miljöcertifierade enligt GreenBuilding och medlem i Sweden Green Building Council. Vi har erhållit en rad utmärkelser, bland andra Luleå kommuns företagarstipendium, Näringslivets Pris/Årets Energipris av Luleå Energi samt Stora Byggpriset av Norrbottens Byggmästareförening. Galären i Luleå AB 556069-5081 2010-04-28