populärversion Årsredovisning 2011 Galären i Luleå AB

Transkript

1 populärversion Årsredovisning 2011 Galären i Luleå AB

2 Galärens kontor på Lulsundsgatan i Luleå är GreenBuilding-certifierat efter renovering och fasadbyte. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 2

3 Innehåll Affärsidé, visioner, mål 4 Styrelse, ledningsgrupp 5 Viktiga händelser under året 5 VD-ord 6 Galärens ansvar 8 Affärsområde Lokaler 10 Affärsområde Bostäder 14 Koncernresultat 18 Nyckeltal 19 Koncernbalans 20 Grafer 22 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 3

4 Affärsidé Att med kompetens i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna genom ständigt pågående förädling. Visioner Galären arbetar efter flera visioner. Dessa är de mest centrala: π Att vara en ledande aktör för bostäder med hög kvalitet i centrala Luleå och kommersiella fastigheter med hög kvalitet på strategiska platser i Luleå. π Att med lönsamhet skapa långsiktiga värden i egna fastigheter samt mervärden för hyresgästerna. π Att tillsammans med vår omvärld bidra till utvecklingen i Luleå. π Att skapa nya affärsmöjligheter genom nytänkande och kreativitet. π Att personalen är den resurs som ska genomföra idéer och visioner. Mål π Vi arbetar med kortsiktiga mål som kan beröra ett projekt eller en fastighet eller delar därav mål som är enkla att identifiera och där avslut kan uppnås tidsmässigt. π Vi arbetar med långsiktiga, marknadsmässiga mål för att växa i enlighet med våra visioner. Här utgörs begränsningarna av viktiga nyckeltal som exempelvis: π Direktavkastning π Justerad soliditet π Belåningsgrad gentemot marknadsvärde Vid förvärv av exploateringsobjekt kan avvikelse från nyckeltalen ske till dess förädlingen genomförts.

5 Styrelse Styrelsen för Galären i Luleå AB: Carl Erik Tåhlin, ordförande, samt ledamöterna Birgitta Leijon, Lennart Karlsson, Catarina Tåhlin och vd Gunnar Tåhlin. Birgitta Leijon och Lennart Karlsson är nya externa ledamöter från Leijon har tidigare varit bland annat affärsutvecklingschef på Rikshem och landchef på tyska Areal Bank; Karlsson är verkställande direktör i fastighetsbolaget HEBA Fastighets AB och har tidigare varit vd för Akademiska Hus i Stockholm. Ledningsgrupp Ledningsgrupp för Galären i Luleå AB: Gunnar Tåhlin, vd; administrativ chef; Henrik Mattsson, vvd; projektchef Magnus Bjuhr, vvd samt fastighetschef Ewa-Marie Johansson och marknadschef Göran Lindström. Viktiga händelser under året π Första spadtaget tas för 45 nya bostäder i kvarteret Sparven. π Galären börjar bygga ny butik med logistiklokaler för Axfood Snabbgross. π Mekonomens Megaanläggning färdigställs efter ett års byggtid. π Galären och Hermelinen beslutar om samarbetsplaner för privat trygghetsboende i centrala Luleå. π Hermelinens friskvårdsanläggning StepIn24 iordningsställs. Nya butikslokaler invigs för Candy Corner. Om- och tillbyggnaden blir klar för Goodtech och IMA. π Galären förvärvar fastigheten Vattenormen 2 på kvm. π Ny hemsida lanseras med digitala nyhetsbrev och digital lösning för anbudsunderlag till entreprenörer. Foton: Anders Alm samt Michael Törnkvist (sid 2) och Galären (sid 5, 7 och 9). Tecknad porträtt: Lars-Åke Strömbladh. Arkitektritningar: Bengt Aili, Tirsén & Aili Arkitekter. Producerad i samarbete med Ernst & Young, Autumn Leaves Communication och Erik Svanberg Enterprise. Tryckt hos Luleå Grafiska på miljövänligt papper.

6 VD-ORD Ökad satsning på bostadsproduktion. Stark marknad för kommersiella lokaler. Sveriges export utvecklades starkt 2011 trots ekonomisk osäkerhet och europeisk statsskuldkris. Bakom utvecklingen låg stor efterfrågan från tillväxtekonomierna, vilket under hösten gav en rejäl skjuts till BNP:s utveckling. Konjunkturinstitutet påtalar dock att den starka tillväxten är av tillfällig karaktär. Exporten förväntas falla tillbaka under 2012 och arbetslösheten ökar. Med svagt resursutnyttjande i både Sverige och omvärlden förblir kostnadstrycket lågt. Inte förrän 2016 spås inflationen, mätt som KPI med fast bostadsränta, att ligga nära 2 procent. För riket som helhet accelererar bostadsbristen. Det är ett bekymmer att politikerna inte sätter in krafttag för att stimulera bostadsproduktionen, särskilt när det gäller hyresbostäder. Bostadsköerna är i dag ett faktum i varannan svensk kommun, en situation som i ännu högre grad gäller Luleå. Luleå stark hemmamarknad Norrbotten och Luleå har fortsatt stark konjunktur som en följd av produktions- och infrastruktursatsningar inom gruvor, väg, järnväg, vatten- och vindkraft samt skogsindustri. Till de positiva faktorerna måste också räknas tillskottet av fler studenter på Luleå tekniska universitet samt Luleås framgångsrika internationella profilering som The Node Pole en satsning som bidragit till att Facebook beslutat bygga sina nya serverhallar i Luleå. Fler liknande etableringar är att vänta. Kort sagt: Norrbotten har bästa konjunkturen i Norrland och en av de starkaste i landet. För Galären har verksamhetsåret kännetecknats av hög efterfrågan och produktion. Norrbotten har bästa konjunkturen i Norrland och en av de starkaste i landet. Resultatet före skatt landar på cirka 20 miljoner kronor, vilket är bättre än budget och prognos. Gynnsamt för lokaler Efterfrågan på lokaler i alla dess former ökar fortfarande och marknadsläget har aldrig varit bättre än nu. Intressant är att Galären får allt fler AAA-ratade lokalhyresgäster parallellt med längre kontraktstider. Bland våra nya GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 6

7 VD-ORD affärskunder märks Axfood, som under året uppdrog åt Galären att bygga helt nya butiks- och logistiklokaler för Axfood Snabbgross. Vid sidan av en rad andra om- och nybyggnationer på lokalsidan, förvärvade Galären fastigheten Vattenormen 2 på Luleå Homecenter. Förvärvet låg i linje med Galärens strategi kring långsiktigt ägande och utgör ett framtida förvaltningsobjekt med Galärens intilliggande fastigheter. Galärens satsning på hållbart byggande fortsätter och har blivit ett av bolagets signum. I oktober fick vi vår tredje fastighet miljöcertifierad enligt EU:s GreenBuilding-program. Nya bostäder byggs med inriktningen att klara kraven enligt systemet Miljöbyggnad. Bostäder och mötesplats 2011 satte vi spaden i jorden för 45 nya hyreslägenheter i kvarteret Sparven i centrala Luleå. Satsningen omfattar även renoveringar av intilliggande bostadsfastigheter på Stationsgatan med syfte att skapa ett sammanhållet kvarter med bostäder och handel. I kvarteret görs en särskild satsning på försköning och konstnärlig utsmyckning. Intilliggande Stationsgatan föreslås bli en ny, attraktiv mötesplats i Luleå centrum. Förslaget innebär att Stationsgatan och Rådstugatan ändrar karaktär med bland annat markvärmda gångstråk, träd och gatuparkeringar. Under början av 2011 tilldelades vi Stora Byggpriset av Norrbottens Byggmästareförening. Utmärkelsen var ett värdefullt erkännande för alla medarbetare och samarbetspartners som i hög grad bidrar lika mycket till Galärens som Norrbottens tillväxt. Luleå i maj 2012 Gunnar Tåhlin Verkställande direktör Konsekvent varumärkesvård Vården av varumärket är en integrerad del i Galärens verksamhet. Under året har bolagets kommunikation med intressenterna förstärkts i både traditionella och digitala media. Vi är måna om att vara konsekventa i varumärkesarbetet eftersom allt vi gör värderas av marknaden och påverkar hur vi uppfattas. Under året har vi genomfört stora förändringar på vår hemsida. Att vår webbplats ständigt uppdateras innebär att besökare enklare kan följa vår verksamhet. Senaste varumärkesundersökningen visar att kännedomen och kunskaperna om Galären är fortsatt mycket hög. 9 av 10 i Luleå känner till oss och vår verksamhet. Galären får överlag goda omdömen från såväl hyresgäster som entreprenörer och allmänhet. Men undersökningen syftar förstås också till att vi ska kunna förbättra oss inom områden där vi inte ligger i paritet med omvärldens förväntningar. Det är vår absoluta ambition att ständigt utveckla verksamheten för att infria vår vision. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 7

8 GALÄRENS ANSVAR Galärens mobila projektkontor. CSR för ekonomi, sociala frågor, miljö och etik Galärens Ansvar (CSR) är våra riktlinjer som definierar hur vi som företag tar socialt och miljömässigt ansvar för vår påverkan på samhället. Corporate Social Responsibility är utgångspunkten för vårt ansvarstagande. Ekonomiskt ansvar innebär att vi bygger lönsamhet på lång sikt; Miljöansvar att vi i vår verksamhet tar hänsyn till klimatpåverkan, biologisk mångfald, gifter mm; Socialt ansvar att vi tar särskild hänsyn till medarbetare men också till samhällspåverkan mm; Etiskt ansvar att vi värnar om mänskliga rättigheter, goda arbetsförhållanden mm. CSR som verksamhetsgrund Galären utvecklar kommersiella lokaler och bostäder i Luleå. Med CSR som grund vill vi verka för att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Det innebär att vi driver verksamheten för att skapa tillväxt med minimerad miljöpåverkan och att vi agerar på ett ansvarstagande sätt gentemot medarbetare, kunder, leverantörer, samhälle och andra intressenter. Verkställande direktören har det yttersta ansvaret för vårt ansvarstagande. Styrelsen utvärderar hur systemen för intern kontroll infrias och fungerar. Ledningsgruppen, med representanter från bolagets samtliga avdelningar, ansvarar för att i organisationen implementera de beslut som vd och styrelse fattar. Galärens intressenter Medarbetare Kunder/hyresgäster Leverantörer/samarbetspartners Politiker och myndigheter Nätverk och branschorganisationer Media och opinionsbildare Allmänheten Miljöansvar Galären eftersträvar att i samverkan med intressenter bedriva fastighetsutveckling som uppfyller villkoren för ett långsiktigt hållbart samhälle. Vi följer lagar och branschöverenskommelser, minskar beroendet av fossila bränslen för uppvärmning, fasar ut långlivade och naturfrämmande material, genomför verkningsfulla energibesparingar, hushållar med resurserna och verkar för en god miljö inomhus och utomhus. GreenBuilding Galären är det enda GreenBuilding-certifierade fastighetsbolaget i Norrbotten. GreenBuilding är EU-kommissionens kvalitetsmärkning av energieffektiva byggnader. För att certifiera en fastighet krävs att energiförbrukningen sänks med 25 procent jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets regler. För närvarande har Galären fem GreenBuilding-certifierade byggnader: Ormen 1 (Ernst & Young m fl), Hägern 11 (Moderna), Staget 13 (Mekonomens Megaanläggning), Ödlan 6 (Würth) och Vargen 2 (Galären). Ansökan om miljöcertifiering har även inlämnats för fastigheterna Ödlan 6 (Axfood) och Räven 20 (MAX huvudkontor, Comfort Hotel m fl). Miljögrupp I företaget finns en särskild miljögrupp med representanter från bolagets samtliga avdelningar. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 8

9 GALÄRENS ANSVAR Miljögruppen initierar och driver frågor inom ramen för företagets miljöansvar. Vårt kalla klimat Galärens fastighetsbestånd förbrukar stora mängder energi. Därför ger vi hög prioritet till energibesparingar och energieffektiviseringar. Enligt Energimyndigheten står lokaler och bostäder för 36 procent av landets energiförbrukning. I Norrbotten och Luleå, med sju månader vinter med kyla och mörker, går av förståeliga skäl stora mängder energi till uppvärmning och belysning. Minskad förbrukning Ett exempel på åtgärder relaterade till det lokala klimatet avser produktion av frikyla; Galären går successivt över till en ny typ av aggregat som transporterar naturlig utomhuskyla in i fastigheterna. Metoden innebär att energikostnaden för att tillverka kyla minskas avsevärt. I samband med ombyggnationer och renovering görs konsekvent betydande investeringar för att spara energi. Enligt energimätningar har Galären de senaste åren sparat cirka 3,7 miljoner kwh i 18 fastigheter. Hållbara ombyggnationer och renoveringar minskar energikostnaden radikalt för såväl Galären som många av våra hyresgäster. Företagets vagnpark ersätts successivt med elhybridfordon i syfte att minska utsläppen av fossila bränslen. Långsiktig energisäkring Galären har tecknat samarbetsavtal med Luleå Energi AB om leveranser av så kallad grön vattenkraftsel samt samarbete kring utveckling av vindkraft. Social och etiskt ansvar Galären eftersträvar ett stort mått av socialt och etiskt ansvarstagande. Företagets ambition är att uppfattas som en god samhällsmedborgare av omvärld och medarbetare. Det innebär t ex att vi följer arbetsrättslagstiftning och andra grundläggande krav. Vi verkar aktivt mot diskriminering. Vi värnar om en god arbetsmiljö, har tydliga etiska riktlinjer, förespråkar mångfald och motverkar diskriminering baserad på nationalitet, ras, religion, politisk åskådning, handikapp, kön, sexuell läggning eller ålder. Galären ska uppfattas som ett socialt, ansvarstagande företag. Exempel på åtgärder Långsiktig, lönsam tillväxt skapas tack vare nöjda kunder och engagerade medarbetare. Utvecklingssamtal, gemensamma personalträffar, hälsovård och motionsaktiviteter är exempel på insatser som syftar till att skapa trivsel, engagemang och välbefinnande hos varje enskild medarbetare. Utbildning och kompetensutveckling är en av hörnstenarna för ett företag i utveckling. Senaste verksamhetsåret investerade bolaget kronor i utbildning och kompetensutveckling, vilket motsvarar cirka kronor per anställd. Under genomförs i företaget ett omfattande utbildningsprojekt för samtliga medarbetare och som delfinansieras av EU. Företagets personal omfattas av en privat sjukvårdsförsäkring och regelbunden företagshälsovård. All personal erbjuds friskvård en timme i veckan på arbetstid. Galärens avtal med Helex ger även möjlighet till personlig handledning. Medarbetare som dessutom tränar en timme på fritiden, får ytterligare en friskvårdstimme i veckan på arbetstid. Galären verkar aktivt för integration av nya svenskar genom en ständig praktikplats i företaget. Likaså finns en arbetsplats till förfogande för studenter från Luleå tekniska universitet som på Galären kan genomföra sitt examensarbete. Galären har även ett antal lägenheter för flyktingar som fördelas av Luleå kommun. En särskild arbetsgrupp har till uppgift att ta fram förslag till åtgärder för att förbättra tillgängligheten för funktionshindrade. Vår policy är att anställda på ett enkelt sätt ska kunna kombinera jobb och familj. Ledningen uppmuntrar därför kvinnliga och manliga medarbetare att ta ut tid för barnledighet och vård av barn. Galärens ansvar för medarbetarna preciseras i Galärens personalhandbok. Galärens CSR-policy med hållbarhetsredovisning är inspirerad av de riktlinjer som tagits fram av GRI (Global Reporting Initiative). GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 9

10 AFFÄRSOMRÅDE LOKALER Luleåmarknaden exceptionellt god för kommersiella lokaler. Mekonomens megaanläggning på Luleå Homecenter blev klar på elva månader. Luleåregionen med cirka invånare i närområdet är den största befolkningskoncentrationen norr om Stockholm. På dagsavstånd bor över en halv miljon människor. Den samlade köpkraften i Luleåregionen uppgår till nio miljarder kronor. Handeln är i huvudsak förlagd till centrum, Storheden och Luleå Homecenter (södra och norra delen). På dessa områden finns också merparten av stadens små och medelstora företag medan industriell verksamhet expanderar på främst Storheden och Ytterviken. Galärens fastighetsbestånd för kommersiella lokaler är av strategiska skäl koncentrerat till dessa fem stadsdelar. Centrum På Storgatan 52 färdigställde Galären årsskiftet nya butikslokaler för Apotek Hjärtat och Smart Eyes. I samma fastighet, med Luleå centrums nya A-läge, har Galären totalrenoverat drygt 470 representativa kvadratmeter kontorslokaler som förväntas bli uthyrda under På Skeppsbrogatan 48 har Galären iordningställt lokaler för Loomis Cash- Shop, en servicebox i inomhusmiljö där butiker och andra företag deponerar sin dagskassa. Under året har Galärens kontor på Lulsundsgatan GreenBuilding-certifierats efter in- och utvändig renovering. Bland annat har byggnaden tilläggsisolerats, fått nytt tak och ny panel. Huset har fått en ny, ljusare skepnad med grå exteriör. Åtgärder har också genomförts för att förbättra tillgängligheten för funktionsnedsatta. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 10

11 AFFÄRSOMRÅDE LOKALER På Storgatan 52 har Galären renoverat ett representativt kontor på 470 kvm. Mekonomens megaanläggning rymmer butik, verkstad och bilrekond. Vägg i vägg ligger Bilprovningens nya station. Luleå Homecenter På nyåret 2011 fick Galären i uppdrag av Mekonomen att bygga företagets nya megaanläggning på Luleå Homecenter. Anläggningen, som togs i bruk i början av 2012, omfattar kvm och rymmer butik, verkstad, däckhotell, bilvård, biluthyrning och lokaler för bilbesiktning. För Galären var detta det andra stora uppdraget från Mekonomen (Galären hyr sedan tidigare ut Mekonomens nyrenoverade regionlager på Storhedens logistikområde). Etableringen av Mekonomens Megaanläggning förväntas skapa ett femtiotal arbetstillfällen. Den har byggts enligt miljösystemet GreenBuilding. Hyresavtalet med Mekonomen är på tio år. GreenBuilding var även ledstjärnan när Axfood uppdrog åt Galären att bygga en helt ny butiks- och logistikanläggning på Ödlegatan. De nya lokalerna utgörs av cirka 2100 kvm miljöanpassade butiksytor och beräknas vara inflyttningsklara andra kvartalet Även här har ett 10-årigt hyresavtal tecknats. Vårdföretaget Hermelinen har de senaste åren haft en mycket stark tillväxt. I höstas färdigställde Galären Hermelinens nya friskvårdsanläggning, StepIn24, i kvarteret Ormen (Ålgatan 15). Under hösten uppförde Galären nya butikslokaler på Banvägen för Candy Corner. Det USA-inspirerade konceptet med godis, konfektyrer och glass invigdes i december. I kvarteret Bilen 25 (Gammelstadsvägen 19) har Galären genomfört en total make-over invändigt och utvändigt. I fastigheten huserar bland andra företagen Goodtech och IMA i skräddarsydda lokaler. Galärens fastighetsbestånd växte med ytterligare en fastighet i slutet av året när fastigheten Vattenormen 2 förvärvades. Åke Eriksson Bil AB hyr samtliga ytor för bland annat försäljning och service av Mercedes-Benz. Hela fastigheten omfattar kvm, varav de två byggnaderna innehåller drygt 4500 kvm lokalyta. Galären har ett femårigt hyresavtal med Luleå Hockeyförening om kontorslokaler i fastigheten Skorpionen 4 (Ostrongatan). Vid sidan av detta engagemang har Galären också ett särskilt sponsoravtal med Luleå Hockey. Sponsoravtalet innebär att Luleå Hockey får ett belopp motsvarande en del av hyran beroende på lagets placering i slutspelet. Interiör från StepIn24, Luleås nya nyckelgym. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 11

12 AFFÄRSOMRÅDE LOKALER Starka varumärken som hyresgäster Exempel på starka varumärken med längre hyreskontrakt: Ytterviken Cramo i Luleå flyttar också till nya lokaler Cramo och Galären har tecknat ett hyresavtal på sju år för 1600 kvm nya lokaler i kvarteret Räfsan 5. Luleå Praktiska Gymnasium (Praktiska) har beställt utökning av sina lokaler i fastigheten Räfsan 5. Våren 2012 kommer Galären att färdigställa de nya lokalerna, som omfattar drygt 230 kvm för bland annat utbildningssal, omklädningsrum och duschar. Stark marknad Luleåregionen är i stark tillväxt och räknas som den tionde största regionen i landet, enligt Tillväxtverket. Regionen är därtill den största ekonomiska regionen norr om Uppsala. De stora infrastruktursatsningarna som Apotek Hjärtat Axfood Baggium Barnens Hus Bil-Dahl Cramo Dollarstore Eltel Networks Ernst & Young Goodtech Hermelinen Konsum Norrbotten Loomis MAX Mekonomen Moderna NCC Peab Pensionsmyndigheten Tyréns Vardia görs i Norrbotten beror till stor del på uppsvinget för den norrbottniska gruvnäringen. Men länet visar framfötterna inom flera områden. När Företagarna och Upplysningscentralen 2011 rankade årets företagarkommuner toppades listan av Gällivare och Kiruna med Luleå som landets sjätte starkaste tillväxtkommun. I en annan undersökning av Lärarförbundet rankades Luleå som landets sjätte bästa skolkommun. För Galären är det angeläget att fortsätta bevaka sina affärsintressen som en ledande, ansvarstagande aktör för kommersiella fastigheter med hög kvalitet och arkitektoniska mervärden på strategiska platser i Luleå. Alla lokaler är uthyrda i Luleås gröna affärskvarter på Luleå Homecenter. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 12

13 AFFÄRSOMRÅDE LOKALER Galären har byggt Candy Corners USA-inspirerade butik på Luleå Homecenter. Förstärkt kundkommunikation Under verksamhetsåret har Galären förstärkt kommunikationen med lokalhyresgästerna. Vid sidan av nyhetsbrevet NEWS Företag, har Galären distribuerat nyheter digitalt via elektroniska nyhetsbrev. Vår nya webbplats erbjuder besökaren att prenumerera på olika typer av nyhetsbrev. Ett särskilt nyhetsbrev har utvecklats för entreprenörer, som via inloggningsuppgifter enkelt kan hämta anbudsunderlag och andra fakta om våra pågående byggprojekt. I mitten av juni genomfördes en uppskattad kundaktivitet med m/s Kungsholm till Klubbviken. Tillsammans med 115 kunder, samarbetspartners och medarbetare upplevde vi en underbar försommarkväll i havsbandet med middag, trubadur och mingel. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 13

14 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER Klart för inflyttning 2012 i Galärens största bostadssatsning. Byggnadsarbeten i kvarteret Sparven har pågått intensivt under vintern GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 14

15 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER Gatuhuset i kvarteret Sparven får svart tegelfasad med trädetaljer. Inflyttningen till Luleå ökar, bland annat som en följd av Luleås starka ställning som handels-, tjänsteoch universitetsstad. Efterfrågan på bostäder är fortsatt stor. Enligt kommunens planering ska efterfrågan de närmaste åren mötas med bostäder för nya invånare. Behovet av bostäder är särskilt markant i citykärnan där Galären har hela sitt bostadsbestånd. Lediga lägenheter i Galärens bestånd fördelas enligt principen först till kvarn. Nyproduktion på Köpmangatan Galären förädlar och förvaltar 370 hyreslägenheter i centrala Luleå. Under våren tog kommunalrådet Yvonne Stålnacke första spadtaget från grävmaskin för två nya bostadshus på Köpmangatan (kvarteret Sparven 17). Bygget omfattar ett gatuhus (4,5 våningar) och ett gårdshus (två våningar) med tillsammans 45 lägenheter. Projektet byggs för att klara kraven enligt systemet Miljöbyggnad nivå Silver. Första inflyttningarna är planerade till senhösten Sparven är ett historisk intressant kvarter i centrala Luleå eftersom den ursprungliga bebyggelsen klarade sig från den annars så ödesdigra stadsbranden Det är Galärens ambition är att utveckla projektet till ett helgjutet kvarter med en attraktiv boendemiljö. Här vill vi länka samman arkitektonisk utformning och långsiktig hållbarhet med modern konstnärlig utsmyckning och historisk anknytning. Konstnärlig utsmyckning Galären har tagit initiativ till en tävling för konstnärlig utsmyckning av kvarteret Sparven. Våren 2012 väljs en eller flera förslagsställare som får i uppdrag att utveckla sina idéer. Finalisterna erhåller kronor vardera som skissarvode. Galärens uttalade önskemål är att konstnärernas förslag till utsmyckning ska förhålla sig till projektets sammanhang och plats och bidra till att stärka identiteten för den nya bostadsmiljön. En särskild jury bedömer de olika finalbidragen och väljer sedan ut den eller de konstnärer som får i uppdrag att ta fram de vinnande förslagen. Galärens jury: Gunnar Tåhlin, vd Galären i Luleå AB (ordförande); Eva Gun Jensen, konstindendent, Konsthallen, Luleå kommun; Bengt Aili, arkitekt SAR, Tirsén & Aili Arkitekter, Luleå; Åsa Wikberg Nilsson, forskare, avdelningen för Innovationer & Design, Luleå tekniska universitet, ordförande Svensk Form Norrbotten. Angränsande bostadsfastighet Galären äger även två angränsande fastigheter på Stationsgatan 27. Här har Galären 2011 påbörjat renovering och förädling av 20 lägenheter samt fyra lokaler i gatuplan. Cykelgarage och återvinningsstationer i kvarteret Sparven beläggs med sedumtak. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 15

16 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER Under Sparvens innergård byggs ett garage med 38 bilplatser. Satsning på trygghetsboende Galären utvecklar för vårdföretaget Hermelinen 44 lägenheter för trygghetsboende i centrala Luleå. I samma fastighet i kvarteret Torsken bygger Galären dessutom ytterligare tre lägenheter. Projektet omfattar en fastighet med tre byggnader där Galären ska bygga nytt, bygga om och bygga till. Nybyggnationen avser ett hus med fem våningar på Köpmangatan. Om- och tillbyggnader görs i de angränsande husen på Storgatan och Hermelinsgatan. Bygget ska klara miljökraven enligt systemet Miljöbyggnad och kommer att få högsta tillgänglighetsklass. Vid sidan av entréplan med gemensamhetsytor, butik, café och restaurang skapas en attraktiv, växtrik gårdsmiljö. Galären äger fastigheten och kommer att hyra ut lägenheterna till Hermelinen, som upplåter dem för trygghetsboende till äldre. Projektet påbörjades 2011 med detaljplanearbete som väntas vinna laga kraft tredje kvartalet Boende till flyktingar En extraordinär insats gjordes under året för att bistå kommunen med bostäder till flyktingar. Galären och HSB beslutade att tillsammans erbjuda ett antal hyreslägenheter, vilket innebär att Luleå kommun kan ta emot flyk- tingar under I annat fall hade kommunens tvingats minska mottagningen av flyktingar. Ny stadsdel i Röda Havet 2010 tog Galären i samarbete med HSB Norr och Tirsén & Aili Arkitekter fram ett förslag till en helt ny stadsdel i centrala Luleå, Röda Havet. Projektet omfattar cirka 500 bostäder och beräknas kunna starta tidigast Området utgörs av den vattenspegel som gränsar till Landstingshuset och OK Center vid Bodenvägen. Projektet omfattar hyres- och bostadsrätter samt studentbostäder och ett hotell. Utvecklingsförslag för Stationsgatan Stationsgatan föreslås bli en ny, attraktiv mötesplats i Luleå centrum. Galären tog under året fram idéförslaget i samarbete med Luleå kommun och Tyréns. När förslaget blir verklighet kommer Stationsgatan och Rådstugatan att utvecklas med bland annat markvärmda gångstråk, träd, belysning och gatuparkeringar. Lösningen stimulerar även möjligheterna för fler butiker, caféer och restauranger. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 16

17 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER I kvarteret Torsken byggs Luleås nya trygghetsboende. Planerad byggstart Bostadssmart IT och kommunikation Galärens bostadsbestånd är sammanlänkat med Luleås fiberoptiska stadsnät. Vi kan därför erbjuda våra bostadshyresgäster valfrihet till olika tjänster inom bredband, tv och telefoni. Under året har Galären utvecklat kommunikationen med hyresgästerna, främst genom förstärkt information via en helt ny hemsida och med digitala nyhetsbrev. Eftersom inte alla hyresgäster har e-postadress, kommer vi under en övergångsperiod även att distribuera våra nyhetsbrev i pappersformat. Effektiva energilösningar Galären har stort fokus på miljö-, klimat- och energifrågor. I samband med renoveringar och nyproduktion av bostäder lägger vi stor vikt vid energieffektiva lösningar som minskar hyresgästens kostnader för el och uppvärmning. Galären och Luleå Energi har tecknat ett Letter of Intent för att tillsammans utveckla projekt för framtida vindkraftproduktion. Vi har även tecknat avtal med Luleå Energi om leveranser av vattenkraftsel från Lule älv. Avtalen är uttryck för den vikt Galären fäster vid möjligheten att till hyresgästerna kunna leverera förnybar energi och därmed bidra till ett hållbart samhälle. De projekt som påbörjats inom bostadssektorn kännetecknas av miljöhänsyn i allt från materialval och återvinning till omfattande insatser i syfte att minska energiförbrukningen. Bostadshyror på årsbasis Bostadshyrorna i Galärens bostadsbestånd har anpassats efter kalenderår. Hyreshöjningen med 2,3 procent från årsskiftet gäller därför till 31 december GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 17

18 KONCERNRESULTAT Koncernresultat Kronor Rörelsens intäkter Nettoomsättning Aktiverat arbete för egen räkning Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Utdelning från dotterföretag 0 Resultat från övriga anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 18

19 NYCKELTAL Nyckeltal Nyckeltal koncernnivå (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Medelantal anställda Justerad balansomslutning Justerad soliditet % 47,4 46,6 42,7 32,2 29,5 Belåningsgrad/marknadsvärde % 50,3 48,2 52,7 53,7 55,5 Fastigheternas bokförda värde Fastigheternas marknadsvärde Räntetäckningsgrad 2,67 3,07 3,46 1,57 1,75 Investeringar Ombyggnad/hyresgästanpassning Nyförvärv Intäkternas fördelning i % - Bostäder inkl parkering 26,8 31,8 32, Kontor 20,5 23,1 22, Handel 27,8 26,5 25, Verksamhetslokaler 22,5 15,1 16, Utbildningslokaler 2,4 3,5 3,5 Total uthyrbar yta kvm Ytmässig uthyrningsgrad % ,7 Ekonomisk uthyrningsgrad % ,8 97,4 Definitioner: Balansomslutning: Bokföringsmässiga värdet av företagets tillgångar enligt balansräkningen. Justerad balansomslutning: Balansomslutning plus övervärde fastigheter enligt extern värdering. Justerad soliditet: Synligt justerat eget kapital, inklu sive bedömt övervärde fastigheter enligt extern värdering, utan hänsyn till latent skatt på bedömt övervärde i procent av justerad balansomslutning. Belåningsgrad: Fastighetslån i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Räntetäckningsgrad: Resultat efter finansiella poster exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Resultat efter finansiella poster: Resultat före skatt. Nettoomsättning: Omfattar hyresintäkter och utförda tjänster som ingår i företagets normala verksamhet. Avdrag har gjorts för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen. Ytmässig uthyrningsgrad: Redovisas exklusive vakanser på grund av pågående projekt. GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2011 π 19