Planhandling 2009-09-15 FN Diarienummer: 0539/08 Plannummer: (FIIa 5003) Exploateringsavdelningen Johanna Kirudd Telefon: 031-368 10 73 E-post: johanna.kirudd@fastighet.goteborg.se Detaljplan för bostäder vid Varmfrontsgatan inom stadsdelen Biskopsgården i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 4 kv. 2008 4 kv. 2009 1 kv. 2010 1 kv. 2010 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(6)
Markägoförhållanden m.m. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Exploatören Hökerum Bygg AB har köpt upp Stamsjöns Varmfront AB som äger fastigheten Biskopsgården 81:1. Delar av kommunens fastigheter ingår i planområdet, främst en del av fastigheten Biskopsgården 730:370 som är upplåten med tomträtt för ändamålet parkering till bostadsrättsföreningen Solstaden. Huvudmannaskap, allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats; park och lokalgata, inom planområdet. Finansiering av utbyggnad på allmän plats regleras i det exploateringsavtal som ska upprättas mellan exploatören och kommunen. Anläggningar inom kvartersmark All utbyggnad inom kvartersmark ska utföras och bekostas av exploatören. Framtida drift och underhåll av väg, ledningar, stängsel, grönytor, parkering m.m. inom kvartersmark kommer att åvila fastighetsägaren. Avtal Exploateringsavtal ska tecknas mellan kommunen och exploatören för att reglera marköverlåtelse, exploatörens ansvar, erforderlig fastighetsbildning, exploateringsbidrag m.m. som är en direkt följd av eller en förutsättning för exploateringen. Exploateringsavtalet ska vara undertecknat av båda parter före antagandet av planen. Tomträttsavtalet för fastigheten Biskopsgården 730:370 ska ses över eftersom detaljplanen medför att en del av fastigheten regleras över till Biskopsgården 81:1. Det samma gäller för tomträttsavtalet för Biskopsgården 80:2 där mark ska regleras dels till och från fastigheten. Kommunen ansvarar för att översynen av avtalen mellan kommunen och tomträttshavaren görs i samband med lantmäteriförrättningen. Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats Detaljplanen medför att en del av fastigheten Biskopsgården 80:2 som enligt detaljplanen ska utgöra allmän plats; park och lokalgata, ska regleras över till den intilliggande kommunala fastigheten Biskopsgården 830:902. En liten del av Biskopsgården 830:902 ska samtidigt regleras över till Biskopsgården 80:2 för att utgöra kvartersmark. Fastighetsplan Gällande fastighetsplan för kv 81 Tyfonen upphävs inom planområdet genom en administrativ bestämmelse på plankartan. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(6)
Fastighetsbildning Kvartersmark för bostäder ska bildas enligt detaljplanen genom fastighetsreglering. Delar av de kommunala fastigheterna Biskopsgården 730:370 och 830:902 överförs till Biskopsgården 81:1. Den del av Biskopsgården 80:2 som enligt detaljplanen ska utgöra allmän plats ska regleras över till Biskopsgården 830:902. En liten del av Biskopsgården 830:902 ska samtidigt regleras över till Biskopsgården 80:2 för att utgöra kvartersmark. Dessa regleringar ska ingå i det exploateringsavtal som ska tecknas mellan kommunen och exploatören. Fastigheten Biskopsgården 81:1 ska överensstämma med detaljplanen innan bygglov beviljas. Kommunen ska ansöka om lantmäteriförrättning för ovan nämnda fastighetsbildningsåtgärder. Exploatören ska biträda denna ansökan och bekosta förrättningen. Servitut och ledningsrätt Exploatören upplåter utan ersättning ledningsrätt för befintliga ledningar, till förmån för respektive ledningsägare. Förrättningskostnaden betalas av respektive ledningsägande bolag. Tillträde sker när ledningsrättsbeslutet vunnit laga kraft. Tekniska frågor Trafik Tillfart till området ska ske via Varmfrontsgatan, norr om planområdet. En bit av Varmfrontsgatan måste byggas om till följd av detaljplanens genomförande. Detta så att fordon kan vända på gatumark. Planerade åtgärder bekostas av exploatören. Kommunen, genom Trafikkontoret, ansvarar för ombyggnaden. Gång- och cykelvägar En tillgänglighetsanpassad gc-väg från bostadshusen som ansluter till befintlig gc-väg sydväst om planområdet ska anläggas av exploatören. Gångvägen mellan Varmfrontsgatan till Sommarvädergatan söder om tennisbanan planläggs som allmän plats. Parkering Parkeringsbehovet ska tillgodoses inom kvartersmark. En planbestämmelse anger att minst ett träd eller motsvarande grönska ska anordnas för var sjätte parkeringsplats. Trygga cykelparkeringar ska anordnas nära bostadshusens entréer. Tillgänglighet Befintlig gång- och cykelbana mot spårvagnshållplatsen har en lutning överstigande gällande norm i Göteborgs Stad. Genom att anlägga en gångväg väster om planerade bostadshus kan tillgänglighetskraven uppfyllas. Park och natur Befintlig vegetation längs gång- och cykelvägen ska gallras. Kommunen, genom Parkoch naturförvaltningen ansvarar för träd på allmänplats; park, och exploatören för Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(6)
åtgärder på prickad kvartersmark inom sin fastighet. Hänsyn ska tas under byggnation till befintliga träd så att några träd kan bevaras, framför allt nära tomtgränsen. Lek och rekreation Inom kvartersmark ska plats för lek och rekreation för de boende tillgodoses. Detaljplanen medger ett högt markutnyttjande för bebyggelse och därför bör en attraktiv utemiljö inom tomten tillskapas. Vatten, avlopp och dagvatten Dricksvatten-, spillvatten och dagvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät i Varmfrontsgatan efter det att en ny förbindelsepunkt har upprättats. En utökad vattenmätarkapacitet krävs. Anslutning ska ske till gällande va-taxa. Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten i Varmfrontsgatan medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A1;VAV publikation P 83. Kapaciteten i det allmänna ledningsnätet för dricksvatten i Sommarvädersgatan medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P 83. Då förbindelsepunkten flyttas utanför blivande fastighetsgräns krävs att även befintlig brandpost flyttas till allmän platsmark och att en ny avstängningsventil placeras på den allmänna ledningen. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +114 meter. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Dag- och dräneringsvattnet ska i första hand fördröjas inom tomtmark genom infiltration eller i andra hand fördröjas inom tomtmark för att vid behov avledas till allmän kombinerad avloppsledning. Utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor ska anordnas genom fördröjningsmagasin under parkeringsytor och så stora grönytor som möjligt där dagvatten kan infiltrera eftersträvas. Dag-, drän- och spillvatteninstallation inom kvartersmark ska utformas med hänsyn till uppdämningsnivån i avloppsnätet. Lägsta höjd på färdigt golv ska, för att anslutning med självfall ska tillåtas, ska vara minst 0,3 meter över marknivå vid förbindelsepunkt. Materialval för byggnader och andra anläggningars utvändiga ytor bör väljas med omsorg för miljön. Exempelvis bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar som sprids genom dagvattnet. Uppvärmning Bostadshusen kan anslutas till fjärrvärmenätet. Alternativt kan bergvärme komma att användas. Planerade bostadshus har en energiåtgång på ca 70-75 kwh/m 2 golvyta. Avfall Möjlighet till källsortering i separat miljöhus eller utrymme i bostadshus bör finnas. El-, tele- och fjärrvärmeledningar Befintlig fjärrvärmeledning som korsar planområdet säkerställs i sitt läge genom U- område i detaljplanen. Skulle detaljplanens genomförande visa sig ha påverkan på befintliga ledningar ska erforderlig hänsyn tas till dessa på exploatörens bekostnad. Anslutning till elnät ska ske i samråd med Göteborg Energi AB. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(6)
Inom planområdet finns en befintlig telekabel som kan utnyttjas för planerad byggnad. Anslutning till telenätet ska ske på exploatörens bekostnad och i samråd med Telia- Sonera. Luft och buller Planens genomförande innebär inte någon risk att miljökvalitetsnormerna överskrids i eller kring planområdet. En bullerutredning har gjorts för att utreda om bostäderna klarar riksdagens riktvärden för trafikbuller. Avsteg från riktvärdena krävs, men motiveras av närheten till den vältrafikerade knutpunkten för kollektivtrafik. Ett antal av bostäderna utsätts för trafikbuller från Sommarvädersgatan överskridande riktvärdet 55 dba ekvivalent ljudnivå med beräknat 4 dba. Men med lämplig lägenhetsutformning kan alla sovrum i bullerstörda lägenheter ha öppningsbara fönster mot en ljuddämpad sida. Geoteknik och markmiljö Exploatören ska bekosta och ansvara för de tekniska utredningar som krävs för att genomföra planerad byggnation. Det finns inga kända markföroreningar inom planområdet. Arkeologi Området är redan bebyggt och det finns inget behov av en arkeologisk förundersökning. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Utgifter Detaljplanen innebär en kommunal investering med en ny förbindelsepunkt i det allmänna va-ledningsnätet, vilket täcks av anslutningsavgiften. Driftskostnader Park- och naturnämnden har redan idag driftskostnader för parkmark och gång- och cykelvägen, dessa kostnader bedöms inte öka i och med den nya detaljplanen. Trafiknämnden kommer att stå för drift- och underhållskostnader för allmän plats; gata. Inkomster Fastighetsnämnden kommer att få intäkter från markförsäljning. Kretsloppsnämnden erhåller inkomster från anslutningsavgifter enligt gällande taxa. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Detaljplanen medför kostnader för exploatören för markförvärv, rivning av befintlig förskolebyggnad, anslutningsavgifter för el, va och eventuellt fjärrvärme, åtgärder på kvartersmark, flytt av brandpost, samt erforderliga fastighetsbildningar för att genomföra detaljplanen. Va-anslutningavgiften bedöms till ca 250 000 kr enligt va-taxa för år Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(6)
2008. Kostnad för flytt av befintlig brandpost och placering av ny avstängningsventil på allmän va-ledning beräknas kosta ca 75 000 kr. Dessutom ska exploatören stå för kostnader som uppstår som följd av detaljplanens genomförande vilka regleras i ett exploateringsavtal. Detta gäller åtgärder på allmän plats; ombyggnad av Varmfrontsgatan. Kostnad för erfoderlig gatuombyggnad bedöms bli ca 100 000 kr. Peter Junker Elisabet Gondinger Johanna Kirudd Avdelningschef Distriktschef Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 6(6)