Wallenstam delårsrapport

Wallenstam delårsrapport 1 januari 30 september Hyresintäkterna för perioden ökar med 6 % till 1 139 Mkr (1 075). Hyresintäkterna för kvartalet ökar med 4 % till 378 Mkr (364). Periodens resultat efter skatt uppgår till 296 Mkr (944), varav det för kvartalet uppgår till 67 Mkr (160). Vinst per aktie för perioden uppgår till 2 kr (5) och för kvartalet till 0,4 kr (1). Periodens totalresultat uppgår till 329 Mkr (1 016), varav det för kvartalet uppgår till 69 Mkr (159). Värdeförändringar på fastigheter under perioden uppgår till 329 Mkr (1 140) och på derivat instrument till -284 Mkr (-131). Fastigheter har under perioden sålts för 1 235 Mkr (707), till priser som översteg värdering med cirka 5 %. Investeringar i fastigheter uppgår under perioden till 2 740 Mkr (2 100), varav förvärv utgör 1 904 Mkr (1 053). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår under perioden till 345 Mkr (457). Substansvärde per aktie uppgår till 76 kr (75). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Vi fortsätter att leverera ett stabilt resultat. Hyresintäkterna för årets första nio månader ökar med 6 % och driftöverskottet med 8 %. Som en följd av lägre långräntor har vi under perioden påverkats av negativa värdeförändringar i derivatportföljen vilka i sig inte påverkar vårt kassaflöde. Trots oroliga tider har vi hittills i år haft en omfattande affärsvolym och sålt fastigheter för 1,2 Mdr, till priser som översteg värdering med cirka 5 %. Samtidigt har vi förvärvat centralt belägna fastigheter för 1,9 Mdr. koncernens utveckling i sammandrag / okt-sept jan-dec Hyresintäkter, Mkr 1 139 1 075 378 364 1 514 1 450 Förvaltningsresultat, Mkr 261 265 103 105 334 338 Resultat efter skatt, Mkr 296 944 67 160 924 1 572 Totalresultat, Mkr 329 1 016 69 159 947 1 634 Investeringar, Mkr 3 085 1 819 1 098 760 3 823 2 557 Resultat efter skatt per aktie, kr* 2 5 0 1 5 9 Totalresultat per aktie, kr* 2 6 0 1 6 9 Substansvärde per aktie, kr 76 70 76 70 76 75 * före och efter utspädning. Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte.

INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari 30 september 3 Rapport över totalresultat 8 Rapport över finansiell ställning 9 Rapport över förändring av eget kapital 10 Rapport över segment 10 Rapport över kassaflöde 11 Rapport moderbolaget 12 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal - flerårsöversikt och kvartalsöversikt 17 Detta är Wallenstam 19 Definitioner och ordlista 20 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer i allt väsentligt årsredovisningslagen och RFR 2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen sidan 62. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 9 november klockan 08:00 (CET). För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt www.wallenstam.se. 2 WALLENSTAM

delårsrapport 1 januari 30 september Tredje kvartalet i sammandrag Resultat efter skatt för tredje kvartalet uppgår till 67 Mkr (160). Resultatförändringen, jämfört med motsvarande period föregående år, är främst en effekt av värdeförändringar på finansiella derivatinstrument om -295 Mkr (35) som har påverkats negativt av sänkta marknadsräntor. Hyresintäkterna ökar till 378 Mkr (364), vilket är en effekt av genomförda hyreshöjningar och omförhandlingar samt förändringar i fastighetsbeståndet. Driftkostnaderna uppgår till 102 Mkr (108) och driftnettot ökar till 275 Mkr (256). Värdeförändringar på fastigheter uppgår netto till 183 Mkr (77) och är främst en effekt av färdigställda nyproduktionsprojekt. vd KOmmenterar kvartalet: Viktiga händelser för Wallenstam tredje kvartalet är att: Vi den 1 juli sålde vårt Husbybestånd med drygt 1 500 lägenheter till ett fastighetsvärde om 875 Mkr. I affären ingick även möjlighet att förvärva en byggrätt i Tyresö för nyproduktion av cirka 200 lägenheter. Samma dag såldes även fastigheten Ormängen 3, med 360 lägenheter, för 300 Mkr. Vi har förvärvat fem kommersiella innerstadsfastigheter i Göteborg för 585 Mkr som övergick i vår förvaltning den 1 september. Rivningen av fastigheten Riddaren 24 på Östermalm genomförs för att inom kort starta nyproduktionen av 61 bostadsrätter som beräknas vara färdigställda hösten 2013. Enligt beslut från stämman har antalet aktier justerats genom indragning av 5.000.000 B-aktier och uppgår nu till 172.000.000. aktier. Resultat 1 januari - 30 september Resultat efter skatt uppgår för delårsperioden till 296 Mkr (944), vilket motsvarar ett resultat per aktie om 2 kr (5). Resultatförändringen, jämfört med motsvarande period föregående år, är främst en effekt av värdeförändringar på fastigheter. Periodens värdeförändring på fastigheter uppgår netto till 329 Mkr (1 140). Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkat resultatet med -284 Mkr (-131). Totalresultatet, som även innehåller värdeförändringar på elcertifikat och valutaterminer, uppgår till 329 Mkr (1 016). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden januari till september ökar till 1 139 Mkr (1 075). Av hyresintäkterna utgörs 746 Mkr (677) av hyresintäkter från region Göteborg/Skåne och 389 Mkr (394) av hyresintäkter från region Stockholm. Hyresökningarna i bostadsbeståndet är en effekt av föregående års förvärv, färdigställda projekt samt hyreshöjningar i befintligt bestånd. I det kommersiella beståndet har genomförda förvärv, hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 383 Mkr (378) och ökar främst som en effekt av ett större genomsnittligt förvaltat fastighetsbestånd. Driftnettot för perioden ökar och uppgår till 756 Mkr (697). säsongseffekter Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre. Satsningen på egen produktion av förnybar energi gör att dessa kostnader på sikt förväntas minska. FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 151 Mkr (152). I dessa ingår kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad total kostnad om 83 Mkr. Hittills har cirka 22 Mkr skuldförts, varav -3 Mkr (-10) har belastat resultatet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd från årsskiftet uppgår till netto 329 Mkr (1 140). Värdeökningen är främst en effekt av färdigställda nyproduktionsprojekt och högre driftnetton. Någon förändring av avkastningskraven har inte gjorts under perioden. Mkr Avkastningsförändring - 965 Kapitalisering av driftnettoförändring 160 175 Framtida investeringsbehov -9-177 Färdigställda projekt 134 25 Realiserade värdeförändringar 44 152 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 329 1 140 WALLENSTAM 3

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 26 Mkr (21) och finansiella kostnader till 390 Mkr (330). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris redovisas denna värdeförändring över resultaträkningen men har ingen effekt på kassaflödet. Värdeförändringar på räntederivaten har under perioden påverkats negativt av sänkta marknadsräntor och uppgår till -284 Mkr (-131). I övrigt totalresultat ingår värdeförändringar avseende kassaflödessäkringar genom derivatinstrument, elcertifikat, omräkningsdifferenser samt skatteeffekter för dessa poster. GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 5% Stockholm 33% Göteborg 62% skatt Skatten för perioden har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % medan den redovisade skatten är väsentligt lägre bland annat med anledning av genomförda skattefria bolagsförsäljningar. Wallenstam redovisar en skattekostnad på -18 Mkr (-328), varav den uppskjutna skattekostnaden utgör -77 Mkr (-212). Därtill belastas totalresultatet med ytterligare -12 Mkr (-26). FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Wallenstams segment Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består av bostäder, kontor och butiker om totalt 1 225 000 kvm. Verksamheten är sedan organiserad i två fastighetsförvaltande segment: region Göteborg/Skåne och region Stockholm. I Göteborg/Skåne består fastighetsbeståndet av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter medan det i Stockholm främst består av bostadsfastigheter. I segmentet övrigt redovisas koncerninterna administrativa tjänster och försäljning av förnybar el. Industri/ lager 3% Utbildning 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Bostäder 50% Wallenstams marknader Wallenstam verkar på bostadsmarknaden, marknaden för kommersiella lokaler och fastighets/transaktionsmarknaden. Bostadsmarknaden i de regioner Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka 9 000 lägenheter och är fullt uthyrt. Endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Marknaden för kommersiella lokaler hade under tredje kvartalet i genomsnitt en uthyrningsgrad för kontorslokaler i de mest centrala delarna på cirka 95 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Vårt kommersiella fastighetsbestånd är främst beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Uthyrningsgraden är stabil och uppgår till cirka 95 % (95 ). Fastighetsmarknaden fortsätter enligt Jones Lang LaSalle att präglas av stark efterfrågan och hög aktivitet, trots den pågående skuldkrisen i Europa. Den totala transaktionsvolymen under det tredje kvartalet uppgick till 25,1 miljarder kronor. Det motsvarar en ökning med 22 % jämfört med samma period, men är samtidigt en marginell minskning jämfört med det andra kvartalet. de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst Yta, kvm Försäkringskassan 16 407 Göteborgs Kommun 14 607 Mölnlycke Health Care AB 14 099 SF Bio AB 13 377 Landsarkivet i Göteborg 11 000 SCA Hygiene Products AB 7 600 Göteborgs Universitet 6 360 Folkuniversitetet 6 270 Ernst & Young 5 476 Halfen AB 5 470 Summa 100 666 Total kommersiell yta i Göteborg är cirka 500 000 kvm. 4 WALLENSTAM

Wallenstam har under senaste kvartalet tillträtt fem centrala kommersiella fastigheter i Göteborg. Samtidigt har cirka 1 900 lägenheter sålts i Husby och Hässelby. När det gäller ombildningar av bostadsfastigheter till bostadsrätter noteras ett fortsatt stort intresse bland våra hyresgäster. Investeringar Fastigheter Under perioden har vi investerat 2 740 Mkr (2 100) i fastigheter, varav förvärv uppgår till 1 904 Mkr (1 053) och ny- och ombyggnation till 836 Mkr (1 047). Totalt sett omfattar förvärven cirka 85 000 kvadratmeter i centrala Göteborg och Mölnlycke. De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten etapp två, Poseidons Gränd och Riddaren 24 i Stockholm samt Mölnlycke Centrum i Göteborg, se sid 15. VIND- och vattenkraft Under har vi investerat 345 Mkr (457) i vind- och vattenkraft. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till drygt 75 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 75 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning EGET KAPITAL och SUBSTANSVÄRDE Det egna kapitalet uppgår till 9 883 Mkr (9 783), vilket motsvarar 58 kr (57) per aktie. Soliditeten uppgår till 35 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utbetald utdelning och återköp. Substansvärdet, som beskriver koncernens samlade värde och innefattar eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde, beräknas till 76 kr per aktie (75). Det är Wallenstams mål i affärsplanen att uppnå ett substansvärde på 100 kr per aktie vid utgången av 2013. Målet har under reviderats efter genomförd split 3:1. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. kr Q3 Eget kapital 58 57 Effekt uppskjuten skatteskuld 19 18 Substansvärde per aktie 76 75 nettoskatteskuld I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om 2 166 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 1 031 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 3 197 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS SÅLDA FASTIGHETER MKR 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 21% 2007 Värdering 13% 2008 7% 2009 23% Försäljningspris VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 vind- OCH Vattenkraft I drift 5% Försäljningspris jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte. 47% 2007 Effekt, MW 25 vindkraftverk i 11 parker 45,0 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 45,7 Under byggnation 41% 2008 34% 2009 Anskaffningskostnad 31% 40% Värdering Fr.o.m 2009 värderas pågående nyproduktions projekt till bedömt marknadsvärde utifrån hur stor del av projektet som övergått i förvaltning. Före 2009 omvärderades projekteten vid färdigställande. Effekt, MW Middagsberget 9,0 Vettåsen 23,0 Summa 32,0 WALLENSTAM 5

skulder till kreditinstitut Wallenstams låneportfölj uppgår till 15 284 Mkr (13 460) och finansierar investeringar i pågående projekt om cirka 1 235 Mkr, externa lån i färdigställda vindkraftsparker om 710 Mkr och 13 339 Mkr avser finansiering av förvaltningsfastigheter. Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev i fastigheter och säkerhet i vindkraftverk samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 54 % (51). Av den totala låneportföljen har 47 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor och den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 32 månader (28). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,00 % (3,81) och omfattar finansiering av såväl förvaltningsfastigheter som nyproduktionsprojekt och vindkraftsinvesteringar. disponibel likviditet Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 482 Mkr (1 049), varav kassa och bank utgör 138 Mkr (649). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 238 Mkr (218), varav hyresintäkterna utgör 57 Mkr (54). Moderbolagets resultat har påverkats av värdeförändringar på finansiella derivatinstrument om -365 Mkr (0). Resultat efter skatt uppgår till -144 Mkr (768). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 83 Mkr (800). Under kvartalet har resultatet påverkats av sommarens höjning av reporäntan och kraftigt sänkta swapräntor som påverkar utvecklingen negativt på ingångna ränteswapavtal. Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 22 Mkr (30). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 7 121 Mkr (7 212). närståendetransaktioner Wallenstams transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror till koncernbolag. Därutöver definieras även styrelseledamöter och företagsledning som närstående. Närstående bolag till styrelseledamöter hyr lokaler till marknadsmässiga villkor. Sammantaget uppgår detta ej till väsentliga belopp vare sig för Wallenstam eller motparterna. Möjligheter och risker I enlighet med IFRS gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar innehållet i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstam har definierat tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. Möjligheter och risker presenteras nedan och mer i detalj i årsredovisningen för på sid 45-47. bindningstid medelräntor* Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 6 993 4,49% 45,75% >3 mån <= 1år 1 040 4,04% 6,81% >1 år <= 2 år 1 806 3,66% 11,82% >2 år <= 3 år 675 3,75% 4,42% >3 år <= 4 år 520 3,72% 3,40% >4 år <= 5 år 400 3,07% 2,62% >5 år <= 6 år 920 4,08% 6,02% >6 år <= 7 år 500 3,54% 3,27% >7 år 2 430 3,16% 15,90% Summa 15 284 4,00% 100,00% I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 3,55 %. 4,49 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. Snitträntan för perioden och omfattar finansiering av såväl förvaltningsfastigheter som nyproduktionsprojekt och vindkraftsinvesteringar. kassaflödesrisk Wallenstams kassaflöde är starkt och i kombination med fastigheter i bra lägen, en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktstruktur i det kommersiella beståndet bedöms risken för framtida större vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 7 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 7 % av Wallenstams totala hyresvärde. Baserat på ovanstående ser Wallenstam inte någon risk för större bortfall i kassaflödet. risk i fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till cirka 25 Mdr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 15 kr/aktie. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar i tre orter där det råder stor bostadsbrist och de kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala Göteborg. Direktavkastningen för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,2 % och för bostadsfastigheterna till 4,0 %. Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg avseende fastigheternas värde. 6 WALLENSTAM

finansieringsrisk Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad räntoförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde. Denna värdeförändring, som inte påverkar kassaflödet, redovisas i rapport över totalresultatet och rapport över finansiell ställning. Den finansiella oron som har påverkat marknaderna under tredje kvartalet är en effekt av statsskuldsproblematik i såväl Europa som USA. Detta har medfört att marknaden förväntar sig en sänkt reporänta, vilket även Wallenstam gör. Priset på pengar bedömer vi blir oförändrat eller stiger något beroende utvecklingen. Wallenstams finanspolicy reglerar bolagets agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Wallenstam arbetar främst med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning är räntederivat, vilket Wallenstam till största delen har valt att arbeta med. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utlänsk valuta. Inköp av vindkraftverk samt elhandel på NordPool sker i euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring både vid inköp av vindkraftverk och i elhandeln för att minimera kursrisker och för att säkerställa investeringskalkylerna. Skatteärende, eventualförpliktelse I det pågående skatteärende som beskrivs i årsredovisningen för (sid. 56) har förvaltningsrätten avslagit bolagets överklagande genom en dom meddelad den 2 maj. Bedömningen i årsredovisningen att andelsförsäljningarna har deklarerats enligt gällande regelverk kvarstår oförändrad. Domen har överklagats till kammarrätten och bolaget har fått förnyat anstånd med betalning av den tillkommande skatten. Ett slutligt avgörande kan sannolikt förväntas inom ett par år. Vid ett eventuellt negativt domstolsbeslut belastas resultatet med en ökad skattekostnad om till cirka 0,4 Mdr, vilket motsvarar cirka 2,4 kr per aktie. Det är vår bedömning att skatteutbetalningen i så fall endast kommer att uppgå till cirka 0,1 Mdr, resterande del av skattekostnaden kan hanteras genom befintliga förlustavdrag. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Under de första tre kvartalen har Wallenstamaktien ökat med 7 %, vilket kan jämföras med fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate som minskat med 17 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 63,00 kr (59,00) och börsvärdet uppgick till 10 836 Mkr (10 443) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 76 kr (75) och eget kapital per aktie till 58 kr (57). Enligt beslut från stämman har antalet aktier justerats genom indragning av 5.000.000 B-aktier och uppgår nu till 172.000.000. aktier. Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har 465 000 aktier återköpts till en genomsnittkurs om 60,18 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 39 % av det ursprungliga antalet återköpts. Efter rapportperiodens utgång Wallenstam är en av de åtta aktörer som valts ut av Uppsala kommun att medverka i arbetet om etapp 1 i Östra Sala backe i Uppsala. Förhoppningen är att områdets första kvarter kan börja byggas 2013/2014. Vi har även fått markanvisning för byggnation av 150 studentlägenheter i Norra Djurgårdsstaden, byggstart är beräknad att kunna ske under 2014. Framtid Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 100 kr år 2013. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. En effektiv byggprocess och väl valda lägen bidrar till en bra värdetillväxt i bolagets nybyggnationer. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt. WALLENSTAM 7

rapport över totalresultat, Koncernen Mkr / okt-sept jan-dec Hyresintäkter 1 139 1 075 378 364 1 514 1 450 Driftkostnader -383-378 -102-108 -537-532 Förvaltnings- och administrationskostnader -151-152 -43-59 -201-202 Övriga rörelseintäkter och kostnader 27 28 10 19 45 46 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 329 1 140 183 77 911 1 722 Rörelseresultat 961 1 713 424 293 1 732 2 484 Finansiella intäkter 26 21 12 6 33 28 Finansiella kostnader -390-330 -139-113 -507-447 Värdeförändring derivatinstrument -284-131 -295 35-69 84 Resultat före skatt (Not 1) 314 1 273 2 222 1 190 2 149 Skatt -18-328 65-62 -267-577 Resultat efter skatt 296 944 67 160 924 1 572 Värdeförändring kassaflödessäkring av finansiella derivatinstrument 0 101 0 0-9 92 Värdeförändring el-certifikat 27 0 4 0 27 0 Värdeförändring aktier 0-2 0 0 0-2 Omräkningsdifferens 16-2 -2-1 12-6 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -12-26 -1 0-7 -22 Totalresultat 329 1 016 69 159 947 1 634 Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0-0 0-0 0 0 Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 296 944 67 160 924 1 572 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 171 935 173 589 171 819 172 694 172 051 173 313 Resultat efter skatt per aktie, utspädning förekommer ej 2 5 0 1 5 9 not 1. fördelning av resultat Mkr / okt-sept jan-dec Hyresintäkter 1 139 1 075 378 364 1 514 1 450 Driftkostnader -383-378 -102-108 -537-532 Driftnetto 756 697 275 256 977 918 Förvaltnings- och administrationskostnader -133-126 -44-45 -171-164 Finansnetto -362-306 -128-106 -471-415 Förvaltningsresultat 261 265 103 105 334 338 Försäljningsresultat lägenheter 21 15 5 8 43 37 Försäljningsresultat fastigheter 44 152 33-1 49 157 Administrationskostnader -16-16 -5-5 -24-24 Resultat från transaktioner 49 151 34 2 69 171 Övriga rörelseintäkter och kostnader 7 13 4 11 3 9 Realiserat resultat 317 428 141 117 407 518 Orealiserad värdeförändring fastigheter 285 988 149 79 862 1 565 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument * -288-145 -289 25-77 66 Resultat från värdeförändringar -2 844 139 104 785 1 631 Resultat före skatt 314 1 273 2 222 1 190 2 149 *Här ingår omvärdering av syntetiskt optionsprogram till personalen. -3-10 7-9 -7-14 8 WALLENSTAM

rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr -09-30 -09-30 -12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Fastigheter 25 486 22 621 23 637 Vind- och vattenkraftverk 1 498 1 088 1 179 Finansiella anläggningstillgångar 612 396 379 Övriga anläggningstillgångar 82 53 54 Summa anläggningstillgångar 27 678 24 158 25 249 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 523 202 253 Kassa och Bank 138 412 649 Summa omsättningstillgångar 661 614 902 Summa tillgångar 28 338 24 772 26 151 Eget kapital och Skulder Eget Kapital 9 883 9 178 9 783 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt 2 166 1 852 2 135 Övriga avsättningar 19 0 0 Summa avsättningar 2 186 1 852 2 135 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 834 3 952 4 413 Finansiella derivatinstrument 348 298 0 Övriga långfristiga skulder 59 54 52 Summa långfristiga skulder 3 240 4 304 4 465 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 450 8 926 9 047 Finansiella derivatinstrument 26 10 153 Övriga kortfristiga skulder 553 502 568 Summa kortfristiga skulder 13 029 9 438 9 768 Summa Eget kapital och Skulder 28 338 24 772 26 151 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 1 1 Ställda säkerheter 16 612 13 322 13 898 Eventualförpliktelser* * Se sid 7. avsnitt Skatteärende, eventualförpliktelse WALLENSTAM 9

rapport över förändring eget kapital, koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital -01-01 118 357-73 8 052 0 8 454 Resultat efter skatt 944 944 Övrigt totalresultat 97 97 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat -26-26 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning -189-189 Återköp egna aktier -104-104 Utgående eget kapital -09-30 118 357-2 8 702 1 9 178 Ingående eget kapital -01-01 118 357-12 9 319 1 9 783 Resultat efter skatt 296 0 296 Övrigt totalresultat 44 44 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat -12-12 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning -200-200 Nedsättning av aktiekapital -3 3 0 Återköp egna aktier -28-28 Utgående eget kapital -09-30 115 357 20 9 390 1 9 883 Rapport över segment Mkr Stockholm jan sept Gbg/Skåne jan sept Övrigt Elim. Totalt Stockholm Gbg/Skåne jan sept jan sept jan sept Övrigt Elim. Totalt jan sept Resultaträkning Hyresintäkter 389 746 9-6 1 139 394 677 9-6 1 075 Driftkostnader -163-211 -8-383 -167-202 -10-378 Driftnetto 226 535 1-6 756 228 475-1 -6 697 Förvaltnings- och administrationskostnader -56-80 -98 102-133 -50-72 -109 105-126 Finansnetto -51-204 -107-362 -54-177 -76 - -306 Förvaltningsresultat 119 250-204 96 261 124 227-186 99 265 Försäljningsresultat lägenheter 20 0 21 12 3 - - 15 Försäljningsresultat fastigheter 33 11 44 52 99 - - 152 Administrationskostnader -7-9 0-16 -8-7 0 - -16 Resultat från transaktioner 47 2 0 49 57 95 0-151 Övriga intäkter och kostnader 0 0 103-96 7 0 0 112-99 13 Realiserat resultat 165 253-102 317 181 322-74 428 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 244 46-4 285 417 557 15 988 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* -287-287 -145-145 Resultat från värdeförändringar 244 46-292 -2 417 557-130 844 Resultat före skatt 409 298-394 314 598 878-204 1 273 Balansräkning Fastigheter 8 515 16 425 546 25 486 8 408 13 658 555 22 621 Ofördelade tillgångar 2 852 2 151 Summa tillgångar 28 338 24 772 Eget kapital 9 883 9 178 Fördelade lån 2 143 8 313 4 825 15 284 2 771 6 464 3 643 12 878 Ofördelade skulder 3 171 2 091 Summa eget kapital och skulder 28 338 24 772 *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -3 Mkr (-10). 10 WALLENSTAM

rapport över kassaflöde, koncernen / Mkr jan sept jan sept okt-sept jan-dec Rörelseresultat 961 1 713 424 293 1 732 2 484 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -329-1 140-183 -77-911 -1 722 Övriga ej kassafödespåverkande poster 31 15 24-2 75 58 Erhållna räntor 26 26 2 13 36 36 Betalda räntor -374-330 -134-109 -491-447 Betald skatt -2-0 -2 - -2-0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 314 284 132 118 439 409 Förändring av rörelsekapital -33-21 -80 52-16 -4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 280 263 50 170 423 405 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -2 740-1 458-876 -563-3 382-2 100 Investering i vindkraftverk/materiella anläggningstillgångar -351-371 -224-188 -450-470 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 1 224 716 1 150-9 1 430 922 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 867-1 113 50-759 -2 402-1 648 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 2 492 1 001 831 291 3 310 1 819 Amortering långfristiga skulder -634-188 -608 98-834 -388 Utbetald utdelning -200-189 -0 - -200-189 Återköp egna aktier -28-104 0-18 -40-116 Minoritetens andel -0 0-0 - 1 1 Investering av finansiella anläggningstillgångar -593-43 -565 - -606-56 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar, 40 66 2-4 78 104 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 076 545-340 367 1 707 1 176 Förändring av likvida medel -511-305 -239-223 -273-68 Kassa, bank vid periodens början 649 717 377 635 412 717 Periodens kassaflöde -511-305 -239-223 -273-68 Kassa, bank vid periodens slut 138 412 138 412 138 649 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 344 400 344 400 344 400 Disponibel likviditet 482 812 482 812 482 1 049 WALLENSTAM 11

RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr jan sept jan sept / okt-sept jan-dec Intäkter 238 218 70 73 321 301 Kostnader -216-197 -61-68 -299-280 Finansnetto 135 842 20 10 97 804 Värdeförändring derivatinstrument -365 0-285 0-365 0 Resultat före skatt -207 862-256 14-244 825 Skatt 63-95 70-7 53-105 Resultat efter skatt -144 768-186 8-192 720 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 0 101 0 0 0 101 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat 0-27 0 0 0-27 Totalresultat -144 842-186 8-192 794 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr -09-30 -09-30 -12-31 Tillgångar Fastigheter 837 823 825 Andelar i koncernföretag 1 891 1 945 1 885 Finansiella derivatinstrument 3 - - Fordringar på koncernbolag 13 062 11 437 11 135 Övriga tillgångar 629 427 535 Kassa och bank 8 62 315 Summa tillgångar 16 430 14 693 14 694 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 009 3 756 3 381 Räntebärande skulder 7 121 6 527 7 212 Skulder till koncernföretag 5 789 4 287 3 967 Finansiella derivatinstrument 368 - - Övriga skulder 143 125 134 Summa eget kapital och skulder 16 430 14 693 14 694 Ställda säkerheter 7 137 6 526 7 212 Ansvarsförbindelser 8 212 6 388 6 286 12 WALLENSTAM

kassaflödesanalays, MODERBOLAGET Mkr -09-30 -09-30 -12-31 Kassaflöde från löpande verksamheten 151 858 875 Investeringsverksamheten -28-919 -979 Finansieringsverksamheten -429-30 266 Förändring av likivida medel -306-91 162 Kassa bank vid periodens början 315 152 152 Periodens kassaflöde -306-91 162 Kassa bank vid periodens slut 8 61 315 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 344 400 400 Disponibel likviditet 353 461 715 förändring eget kapital, MODERBOLAGET Mkr Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående balans -01-01 118 117 2 971 3 206 Resultat efter skatt 768 768 Övrigt totalresultat 101 101 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat -27-27 Koncernbidrag - Skatteeffekter koncernbidrag - Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare -189-189 Återköp egna aktier -104-104 Utgående balans -09-30 118 117 3 521 3 756 Ingående balans -01-01 118 117 3 147 3 381 Resultat efter skatt -144-144 Övrigt totalresultat - Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - Koncernbidrag - Skatteeffekter koncernbidrag - Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare -200-200 Nedsättning aktiekapital -3 3 0 Återköp egna aktier -28-28 Utgående balans -09-30 115 120 2 775 3 009 WALLENSTAM 13

fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per -09-30 Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 351 053 15 091 13 572 5 751 6 036 13 652 405 155 33% Göteborg 208 141 278 418 83 372 82 611 32 030 72 178 756 750 62% Helsingborg 52 331 2 921 4 119 1 483 95 2 515 63 464 5% Totalt 611 525 296 430 101 063 89 845 38 161 88 345 1 225 369 50% 24% 8% 7% 3% 7% 100% fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari * 23 637 1 263 578 +Förvärv 1 904 85 354 +Byggnationer 836 14 353 -Försäljningar -1 177-137 916 +Orealiserad värdeförändring netto 285 - Fastighetsbestånd 30 september 25 486 1 225 369 Kvm avkastningskrav Ort Fastighetstyp Avkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-6,00 Göteborg Bostäder 3,25-6,50 Kommersiellt 5,25-10,00 Helsingborg Bostäder 3,25-6,50 Genomsnittlig avkastning bostäder 4,0 Genomsnittlig avkastning kommersiellt bestånd 6,2 *justerad för rivning av Riddaren 24 fastighetsförvärv under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Gårda 20:1 Fabriksg. 15/Gårdav. 1 1986 4 353 93 76 201 4 723 Gårda 22:24 Vädursg. 5/Fabriksg. 25 1989 5 128 97 2 471 1 053 8 749 Hulebäck 1:23 Biblioteksg. 7-15, Centralv. 14, Ekdalav. 3, Råda Torg 3 1975/2004 2 751 4 898 7 649 Inom Vallgraven 32:1 Kaserntorget 6, Vallgatan 1 1939 1 868 582 247 162 2 859 Inom Vallgraven 35:12 Kaserntorget 1-2, Kungsg. 13 1956 1 746 52 96 1 894 Inom Vallgraven 60:8 Ekelundsg. 1-3, Otterhälleg. 4 1965 12 039 514 560 1 152 14 265 Inom Vallgraven 55:1 Drottningg. 2, Ekelundsg. 2, 1850/2002 2 751 416 84 110 3 361 Magasinsg. 1, Otterhälleg. 2 Inom Vallgraven 57:7 V. Hamngatan 7A-C/Kyrkog. 12-16 1907/2003 997 24 2 844 3 865 Inom Vallgraven 60:9-10 Ekelundsg. 5-11, Kungsg. 20-22 1964 7 046 1 423 271 5 127 13 867 Otterhälleg. 6-8, Käppslängarel. 2 Inom Vallgraven 69:5 Rosenlundsg. 6-8, Rosenlundspl.2 1974 13 133 2 876 1 359 2 578 19 946 Inom Vallgraven 20:9 Kungsg. 52, Ö Hamng. 39 1864/2008 1 767 1 767 Masthugget 10:3 Första Långgatan 2 1960 2 146 164 99 2 409 Mark Söderbymalm 3:518 Totalt 2 751 51 207 12 785 2 913 2 471 13 227 85 354 14 WALLENSTAM

fastighetsförsäljningar under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Bergen 1 Bergeng. 2-12, Oslogatan 1, 1976/ 20 668 1 144 338 21 302 22 473 Edvard Griegsgången 12 Halden 3 Nordkapsgatan 4-19 1976/ 21 852 317 84 150 22 403 Holmenkollen 1 Nidarosgatan 2-14 1976/ 10 010 50 561 10 621 Telemark 1 Nidarosgatan 3-17, 22-40 1974/ 30 410 90 1 328 154 373 32 355 Tönsberg 2 Tönsbergsg. 1-15, 2-10, 18-20 1977/ 21 107 197 154 100 21 558 Ormängen 3 Olle Engkvists väg 10-12, 20-28, Ormängsg. 43-71, 73-79 1955/ 20 747 378 590 1 248 2 477 1 003 26 443 Göteborg Olivedal 7:4 Nordhemsgatan 63 A 1929 1 737 75 174 72 5 2 063 Totalt 126 531 1 964 1 192 2 950 2 785 2 494 137 916 färdigställd nybyggnation Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Förtjusningen 1 Hornsbergs Strand 27A, 9 896 240 10 136 Nordenflychtsvägen 76-78, Franzengatan 16 Älta 14:104 Stensövägen 6 4 217 4 217 Totalt 14 113 240 14 353 Pågående nyproduktion Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Planerad nyproduktion Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknad byggstart Stockholm Poseidons gränd, Söderbymalm 3:518 11 300 196 Q2 2012 Kungsholmsporten, Gläden 14 9 019 129 Q3 2012 Riddaren 24 5 100 61 Q3 2013 Göteborg Mölnlycke C, Härryda Hulebäck 4:164 6 000 104 Q1 2012 Summa 31 419 490 Stockholm Tuletorget, Sundbyberg 15 000 170 Barkarbystaden 12 900 240 2012 Barlasten, Gröndal 2 500 42 2012 Norra Djurgårdsstaden 7 000 130 2012 Solberga 7 800 140 2012 Nacka Strand/Jarlaberg 6 500 112 2013 Göteborg Kvillebäcken 23 800 400 Summa 75 500 1 234 WALLENSTAM 15

Wallenstamaktien KURSUTVECKLING 2007- B-aktien OMX Stockholm_PI 70 60 50 40 30 20 OMX Stockholm Real Estate BÖRSKURS SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 10 2007 2008 2009 NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs Aktieägarinnehav - 09-30 A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 17 250 000 21 888 000 22,75 59,40 Familjen Agneta Wallenstam 14 492 000 8,43 4,43 Familjen Anders Berntsson med bolag 10 424 000 6,06 3,19 AMF - Försäkring och fonder 10 115 000 5,88 3,09 Bengt Norman med bolag 6 700 000 3,90 2,05 Familjen Henrik Wiman 6 451 916 3,75 1,97 Familjen U Wallenstam 3 765 570 2,19 1,15 Familjen Brandström med bolag 3 596 400 2,09 1,10 Christian Wallenstam 2 760 000 1,60 0,84 JPM Chase NA 2 605 527 1,51 0,80 Övriga ägare 71 770 461 41,73 21,92 Totalt 17 250 000 154 568 874 Återköpta egna aktier 181 126 0,11 0,06 Registrerade aktier 17 250 000 154 750 000 Totalt registrerade 172 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 171 818 874 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 49 procent av kapitalet och 73 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB 16 WALLENSTAM

NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 30 sept 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 2009 31 dec 2009 30 sep Hyresintäkter, Mkr 1 139 761 377 1 450 1 075 711 352 1 356 1 011 Driftnetto, Mkr 756 481 217 918 697 441 199 885 676 Överskottsgrad, % 66 63 58 63 65 62 57 65 67 Förvaltningsresultat, Mkr 261 158 61 338 265 158 57 346 277 Realiserat resultat, Mkr 317 175 76 518 428 310 105 375 291 Resultat efter skatt, Mkr 296 230 149 1 572 944 784 39 489 122 Totaltresultat, Mkr 329 260 157 1 634 1 016 858 112 631 266 Räntabilitet på eget kapital, % 9 11 18 17 15 14 6 6 5 Räntabilitet på totalt kapital, % 6 7 11 11 9 9 5 5 2 Fastigheternas värde, Mkr 25 486 25 590 24 081 23 637 22 621 21 958 21 002 20 728 19 753 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 4 4 4 4 5 5 Fastigheternas totalavkastning, % 7 7 11 11 11 10 6 6 4 Belåningsgrad, % 54 54 52 51 52 52 53 53 53 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,7 1,6 2,2 2,4 2,5 2,0 2,0 1,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,00 4,02 3,98 3,81 3,76 3,73 3,93 3,87 3,96 Genomsnittlig räntebindningstid, månader 32 26 28 28 29 29 30 29 31 Soliditet, % 35 35 37 37 37 37 37 37 38 Eget Kapital, Mkr 9 883 9 814 9 911 9 783 9 178 9 037 8 528 8 454 8 118 Substansvärde, Mkr 13 081 13 058 13 116 12 935 12 015 11 793 11 066 10 931 10 454 Börsvärde, Mkr 10 836 11 903 11 564 10 443 10 148 7 759 8 142 7 596 6 534 Antal kvm (tusental) 1 225 1 328 1 275 1 267 1 244 1 234 1 244 1 220 1 199 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 98 98 Antal anställda 190 189 190 184 180 174 168 163 163 Data per aktie (kr) * Resultat efter skatt 1,7 1,3 0,9 9,1 5,4 4,5 0,2 2,8 0,7 P/E-tal, ggr 11,7 11,4 6,7 6,5 7,6 6,5 16,2 15,4 15,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1,6 1,3 0,4 2,3 1,5 0,5 0,3 2,9 2,2 Eget kapital 58 57 58 57 53 52 49 48 46 Substansvärde 76 76 76 75 70 68 64 63 60 Börskurs 63,00 67,25 65,33 59,00 57,33 43,83 46,00 42,92 36,92 Borskurs i förhållande till eget kapital, % 110 117 113 104 108 84 94 89 80 Börskurs i förhållande till substansvärde, % 83 88 86 79 82 64 72 68 62 Utdelning - - - 1,17 - - - 1,08 - Antal aktier i tusental vid periodens utgång 171 819 171 819 171 819 172 284 172 512 172 875 174 000 174 870 175 644 Antal aktier i tusental, genomsnitt 171 935 171 974 172 052 173 313 173 589 173 967 174 458 175 383 175 644 *Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. kvartalsöversikt april-juni jan-mars okt-dec april-juni jan-mars 2009 okt-dec 2009 Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr 378 385 377 375 364 359 352 345 337 Förvaltningsresultat, Mkr 103 97 61 73 105 101 57 68 102 Räntabilitet på eget kapital, % 9 11 18 17 15 14 6 6 5 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 4 4 4 4 5 5 Soliditet, % 35 35 37 37 37 37 37 37 38 Resultat efter skatt per aktie, kr 0,4 0,4 0,9 3,3 0,9 4,3 0,3 2,0 0 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,3 0,9 0,4 0,8 1,0 0,2 0,3 0,7 0,7 Eget kapital per aktie, kr 57 57 58 57 53 52 49 48 46 Substansvärde per aktie, kr 76 76 76 75 70 68 64 63 60 Börskurs i % av substansvärde 83 88 86 79 82 64 72 68 62 Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. WALLENSTAM 17

Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 9 november Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör revisorsrapport avseende översiktlig granskning: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 9 november Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor 18 WALLENSTAM

Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Den uthyrningsbara yta uppgår till 1 225 000 kvm och utöver det finns också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2013 vara självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,5 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 25 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 11 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följande områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 190 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Från och med 1 mars är Wallenstam organiserat i två geografiska regioner; Stockholm och Göteborg/ Skåne. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2013 Substansvärde per aktie ska uppgå till 100 kr.* Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. *Målet har reviderats efter genomförd split 3:1. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké 22 februari 2012 Delårsrapport I 25 april 2012 Årsstämma 2012 i Göteborg 25 april 2012 Delårsrapport II 8 augusti 2012 Delårsrapport III 7 november 2012 Bokslutskommuniké 20 februari 2013 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 19

Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat för perioden exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Covenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten. Derivatinstrument Ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista 20 WALLENSTAM