VÄRDEUTLÅTANDE avseende Botkyrka Klövern 14 Det bedömda marknadsvärdet uppgår till 85 000 000 kr Stockholm 2018-03-12 Gunilla Ljungehed STOCKHOLMSBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB TORSGATAN 13, SE-111 23 STOCKHOLM TELEFON 08-545 259 90 MALMÖBRYGGAN TELEFON 040-17 09 49 GÖTEBORGSBRYGGAN TELEFON 031-15 35 00 NORRBRYGGAN TELEFON 023-125 00 stockholm@bryggan.se ORG.NR 556484-4628 2
Innehållsförteckning 1. UPPDRAG... 1 2. OBJEKTSBESKRIVNING... 1 Allmänna uppgifter... 1 Beskrivning... 2 3. EKONOMISK INFORMATION... 4 Hyror... 4 Drift- och underhållskostnader... 4 Sammanställning av driftnetton... 5 4. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING... 6 Värderingsprinciper och metoder... 6 Ortsprisanalys... 6 5. KASSAFLÖDE... 8 6. AVKASTNINGSKALKYL... 9 7. SAMMANFATTNING... 10 Bilagor Hyresgästförteckning Fotobilaga Utdrag från Fastighetsregistret
1. UPPDRAG Uppdragsgivare, syfte mm På uppdrag av Kartago Botkyrka Fastigheter AB, genom Michael Hansen, har erhållit uppdraget att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Klövern 14 i Botkyrka. Utlåtandet är avsett att ligga till grund för finansiering och/eller försäljning. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars 2018. Speciella förutsättningar Ett nytt hyresavtal finns med Stockholms Läns Landsting, vilket dock inte har undertecknats ännu. Föreliggande värdebedömning baseras på att hyreskontraktet kommer att gälla från och med 2018-05-01. Underlag - Tidigare utförd värdering, daterad 2017-07-03 - Kopior av lokalhyreskontrakt - Information om ombyggnader, pågående hyresförhandlingar mm - Gällande detaljplan - Utdrag från Fastighetsregistret - Ortsprismaterial Besiktning Besiktning av objektet gjordes 2017-06-29 av Gunilla Ljungehed från. Någon förnyad besiktning har inte utförts i samband med denna värdering. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken eller 10 kap 3 Miljöbalken. 2. OBJEKTSBESKRIVNING Allmänna uppgifter Objekt Klövern 14, Botkyrka Adress Tomtbergavägen 2 Lagfaren ägare Kartago Botkyrka Fastigheter AB Tomtareal 7 706 m 2 Planförhållanden För fastigheten gäller en detaljplan antagen 1999-05-27. Genomförandetiden har gått ut. 1
Enligt planbestämmelserna får fastigheten användas för kontor, gymnasieskola och vuxenutbildning samt småindustri och hantverk. Bruttoarean får högst uppgå till 4 500 m 2. Befintlig byggnad bedöms överensstämma med gällande planbestämmelser. Servitut/GA Fastigheten belastas av ledningsrätt för avlopp. Fastigheten har andel i Klövern GA:1, vilken avser kommunikationsytor inklusive vägbelysning, grönytor och dagvattenledningar. Beskrivning Läge, omgivning Värderingsobjektet ligger invid Hallunda centrum i Botkyrka, nära av- och påfarten till E4/E20 (se karta nedan). Omkringliggande bebyggelse utgörs bl.a. av Sankt Botvids gymnasium, Ljusets kyrka samt flerbostadshusbebyggelse. Kollektiva kommunikationer finns i form av T-bana och bussar. Källa Eniro Tomt Bebyggelse Tomten är relativt plan och omfattar ca 55 asfalterade p-platser. Clean Express arrenderar 250 m 2 för en biltvättsanläggning. Kontorsbyggnad uppförd 1986 i två plan (delvis ett plan) ovan mark. Tillbyggnad skedde 1998. Byggnaden har en total uthyrbar lokalyta om 2 900 m 2. Byggnaden är grundlagd med betongplatta och har stomme och bjälklag av betong, fasader klädda med tegel/plåt, yttertak belagt med gummiduk samt 3-glasfönster med markiser. Uppvärmning sker med fjärrvärme (ny undercentral installerad 2016). 2
Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluftsventilation med komfortkyla i bottenplanet och kyld tilluft på det övre planet (ny anläggning installerad 2016-2017). Byggnaden inrymmer ett trapphus med hiss för 9 pers/675 kg. Soptunnor på gården och grovsoprum i separat byggnad. Frisörsalongen, som ligger i bottenplanet med entré från trapphuset, genomgick total ombyggnad 2016. Lokalen inrymmer duschrum och toalett (helkaklade) samt lunchrum. Lunchrummet är utrustat med infälld diskho, lös mikro, fristående kyl/frys samt bänkoch skåpinredning. Körskolan inrymmer bla en större utbildningssal, lunchrum samt två helkaklade toaletter. Lunchrummet är utrustat med infälld diskho, två lösa mikrovågsugnar samt bänk- och skåpinredning (sliten). Fristående kyl/frys i förråd. Lokalen har målade betonggolv. Botkyrka kommuns kontrakt omfattar lokaler i båda våningsplanen. I bv finns en särskola som genomgick totalrenovering 2016-2017. Lokalen har öppna ytor och inrymmer lunchrum, toalett samt ett stort, helkaklat duschrum. Lunchrummet är utrustat med infälld diskho, diskmaskin, spis, fläkt, kyl/frys samt bänk- och skåpinredning. Lokalen i det övre planet inrymde tidigare en frisörskola. I lokalen finns tre toaletter (plastmatta på golv och målade väggar) och ett lunchrum med diskbänk och kyl. Landstingets lokal, som ligger på det övre planet, har cellkontor (delvis ensidiga). Lokalen inrymmer sex toaletter och ett duschrum (helkaklade) samt lunchrum. Lunchrummet är utrustat med diskbänk och diskho, två diskmaskiner, häll, ugn, fläkt, kyl, frys, kyl/frys samt bänk- och skåpinredning. Försäkringskassans lokal på bottenplanet genomgick totalrenovering 2017. Lokalen inrymmer tre toaletter och ett duschrum med omklädningsrum i anslutning (helkaklade) samt lunchrum. Lunchrummet är utrustat med två infällda diskhoar, två diskmaskiner, sex mikrovågsugnar, kyl, kyl/frys samt bänk- och skåpinredning. I övrigt är lokalen anpassad för verksamheten och inrymmer ett stort servicekontor samt ett antal mindre besöksrum mm. Byggnaden bedöms sammantaget ha en genomsnittligt god standard och ett i huvudsak mycket gott underhållsskick. Miljöföroreningar Inom ramen för detta uppdrag har inte utförts någon undersökning för att utreda eventuella miljörelaterade skador. 3
3. EKONOMISK INFORMATION Hyror Lokaltyp Antal Area Utgående hyra Bedömd marknadshyra Rådande ek.vakans Bedömd ek.vakans läg/lok m² kkr kr/m² kkr kr/m² % % Kontor 4 2 789 5 658 2 029 5 658 2 029 0% 5,0 Butik 1 111 193 1 738 193 1 738 0% 5,0 Mark, 250 m 2 1 0 168 0 168 0 0% 5,0 Totalt 6 2 900 6 018 2 075 6 018 2 075 0,0 5,0 Kommentar I samband med ombyggnad/renovering av lokalerna har nya hyresavtal tecknats med Försäkringskassan, Botkyrka kommun och Salong Botvid. Nytt avtal med körskolan gäller från och med 2018-04-01. Nytt avtal är klart med Landstinget, dock har avtalet inte undertecknats än. Hyresrabatt ska utgå med 200 Tkr år 1 och 100 Tkr år 2. Avtalet medför investeringskostnader om ca 550 Tkr, vilka har dragits av i kalkylen. Avtalet med Clean Express löper till 2035. Hyresgästförteckning finns i bilaga 1. Vakans/hyresrisk Den långsiktiga vakansen/hyresrisken har bedömts till 5 % när avtalen löper ut. Drift- och underhållskostnader Lokaltyp Area Bedömd DoU m² kkr kr/m² Kontor 2 789 976 350 Butik 111 39 350 Mark, 250 m 2 0 17 0 Totalt 2 900 1 032 356 Kommentar Av kostnaden avser 75 kr/m 2 avsättning för långsiktigt periodiskt underhåll. 4
Sammanställning av driftnetton Driftnetto baserat på utgående hyra Driftnetto baserat på marknadsmässig hyra kkr kr/m² kkr kr/m² + Hyra, uthyrda areor 6 018 2 075 6 018 2 075 - Vakans 0 0-301 -104 - Drift och underhåll -1 032-356 -1 032-356 - Fastighetsskatt -215-74 -215-74 + Fastighetsskatt, tillägg 203 70 193 66 = 4 974 1 715 4 663 1 608 Investeringar och underhållsbehov Taxeringsinformation FFT-16 Värdeår och typkod Fastigheten har inget större investeringsbehov annat än åtgärder som normalt inryms i periodiskt underhåll. Värdeår Typkod Beskrivning 1987 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Taxeringsvärde och fastighetsskatt Benämning Mark Byggnad Totalt taxeringsvärde Skattesats Fastighetsskatt kkr kkr kkr kr Lokaler 4 087 17 400 21 487 1,0% 214 870 Summa: 4 087 17 400 21 487 214 870 Kommentar Lokaler Hela fastighetsskatten debiteras ut på hyresgästerna. Den innevarande taxeringsperioden för hyreshus är 2016-2018. Alla hyreshus fick nya taxeringsvärden vid den förenklade fastighetstaxeringen 2016, och dessa värden gäller fram till nästa allmänna fastighetstaxering som sker 2019. I tabellen ovan redovisas taxeringsvärden åsatta vid 2016 års förenklade fastighetstaxering (FFT- 16). I kassaflödeskalkylen har vi antagit att taxeringsvärdet ökar med 5 % vart tredje år då uppdateringen sker. 5
4. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Värderingsprinciper och metoder Med fastighetens marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad. Föreliggande värdebedömning sker dels via en ortsprismetod, dels genom beräkning av objektets avkastningsvärde utifrån en kassaflödesanalys med marknadsanpassade parametrar (kassaflödesmetod). Ortsprisanalys Antalet rena fastighetstransaktioner är rent generellt begränsat eftersom bolagsförvärv har blivit allt vanligare, vilket försvårar analysmöjligheterna. Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer etc. En ortsprisanalys har gjorts avseende överlåtelser av kontorshus i Botkyrka och Huddinge under perioden 2013-2018. Objekt med K/T < 1,0 och/eller en yta understigande 1 000 m 2 har gallrats bort. Efter en noggrannare genomgång av materialet där t.ex. rena handelsfastigheter och internöverlåtelser har gallrats bort) återstår tyvärr inga relevanta objekt. Rent generellt bedöms direktavkastningskravet för denna typ av objekt i Stockholmsområdet ligga i intervallet 5,0-6,5 %, beroende på läge, storlek, karaktär, uthyrningssituation (hyresgäster, hyresnivå osv) samt skick och standard. Direktavkastningskravet har för Klövern 14 bedömts till 5,75 %. Fastigheten är fullt uthyrd och är i huvudsak i mycket gott skick. De tre största hyresgästerna, vilka sammanlagt hyr ca 90 % av ytan, är Landstinget, Botkyrka kommun och Försäkringskassan. Dessa betraktas allmänt som attraktiva, säkra hyresgäster och den verksamhet de bedriver i fastigheten bedöms som långsiktig. 6
VÄRDERING; AREAMETOD Area Marknadshyra Dir avk Bedömt värde m² kkr kr/m² % kr/m² kkr Kontor 2 789 5 658 2 029 5,75 27 300 76 140 Butik 111 193 1 738 5,75 22 800 2 531 Mark, 250 m 2 0 168 0 5,75 0 2 480 Totalt 2 900 6 018 2 075 5,75 27 983 81 151 Värde före justeringar 81 151 Justeringar och avrundning 3 371 Resultat areametod 84 522 VÄRDERING; DIREKTAVKASTNINGSMETOD Nettokapitaliseringsprocent 5,75 Marknadsmässigt driftnetto 4 663 Värde före justeringar 81 103 Justering fastighetsskatt (tillägg) 94 Justering hyresförluster (vakanser+rabatter) 1 418 Justering överhyror/underhyra 2 409 Justering investeringar -550 Resultat direktavkastningsmetod 84 474 SAMMANVÄGD BEDÖMNING: 84 500 kkr 7
5. KASSAFLÖDE Nedan redovisas en översiktlig tioårig kassaflödesanalys för att illustrera de driftnetto- och likviditetskonsekvenser som i grova drag belyser marknadens förväntningar vid värdetidpunkten, belopp i kkr. Inflationsantagandet följer Riksbankens senaste prognos och den bedömda långsiktiga vakansen påverkar kassaflödet vid utgående hyresavtal. KASSAFLÖDE Förutsättningar Delår fr o m 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2018 kv 2 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Inflation % 1,90 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utveckling drift & underhållskostnad % 1,90 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 V akansgrad i % av marknadshyra 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,7 3,9 4,5 4,7 4,9 Marknadshyrans utveckling % 1,9 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Hyresintäktens utveckling % 4,8 2,9 1,8 1,7-10,6 1,1 1,8 1,6 1,8 Prognos (kkr) Delår fr o m 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 (kr/m 2 ) 2018 kv 2 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Bedömd marknadshyra vid full uthyrning 1 556 4 514 6 133 6 255 6 380 6 508 6 638 6 771 6 906 7 044 7 185 V akansavdrag 0 0 0 0 0 0-182 -266-308 -333-349 Över/underhyra löpande kontrakt 107 309 609 691 698 680-48 -18 0 0 0 + Löpande kontrakt (lokaler, inkl tillägg) 1 663 4 823 6 741 6 946 7 078 7 188 2 955 1 425 737 392 200 + Omsatta kontrakt/nyuthyrning 0 0 0 0 0 0 3 454 5 062 5 861 6 320 6 636 + Fastighetsskatt tillägg 56 162 226 226 226 237 230 227 239 236 236 = Summa hyresintäkt 1 719 4 985 6 967 7 172 7 304 7 425 6 639 6 714 6 837 6 948 7 072 - Driftskostnader -211-611 -830-846 -863-881 -898-916 -934-953 -972 - Underhållskostnad -56-163 -222-226 -231-235 -240-245 -250-255 -260 - Fastighetsskatt -56-161 -226-226 -226-237 -237-237 -249-249 -249 = Summa kostnader -322-935 -1 277-1 298-1 319-1 353-1 375-1 398-1 433-1 456-1 481 = Driftnetto utifrån utgående hyra 1 397 4 050 5 690 5 874 5 985 6 072 5 264 5 316 5 404 5 492 5 592 = Marknadsmässigt driftnetto 1 208 3 502 4 757 4 853 4 950 5 049 5 150 5 253 5 358 5 466 5 575 - Investeringar -190-550 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Betalnetto utifrån utgående hyra 1 207 3 500 5 690 5 874 5 985 6 072 5 264 5 316 5 404 5 492 5 592 Ackumulerat betalnetto 1 207 3 500 9 190 15 064 21 049 27 121 32 384 37 701 43 105 48 596 54 188 8
6. AVKASTNINGSKALKYL I avkastningskalkylen beräknas nuvärdet av framtida in- och utbetalningar till värdetidpunkten. Kalkylen grundar sig på tidigare redovisad kassaflödesanalys, dock utan beaktande av lån, och en bedömd marknadsmässig kalkylränta på totalt kapital för värderingsobjektet. (Alla belopp i kkr). Kalkylräntan är bedömd med hänsyn till fastighetens riskprofil samt bedömt direktavkastningskrav. Förutsättningar Kalkylränta, driftnetton: 7,87% Kalkylränta, restvärde: 7,87% Bedömt restvärde vid slutet av 2027: 98 889 kkr Direktavkastning, restvärde: 5,75% Beräkning av avkastningsvärde + Nuvärde av driftnetton under perioden 2018 kv 2-2027 38 477 kkr + Nuvärde av bedömt restvärde vid slutet av år 2027 47 268 kkr = Summa beräknat avkastningsvärde 85 225 kkr Nyckeltal Direktavkastning, totalt kapital % 6,3% 9
7. SAMMANFATTNING Marknadsvärdet för Botkyrka Klövern 14 bedöms, vid värdetidpunkten mars 2018, till: Klövern 14, ortsprismetod Klövern 14, avkastningskalkyl Marknadsvärde (MV) 84 500 kkr 85 200 kkr 85 000 kkr Nyckeltal V ärde i förhållande till uthyrbar area: 29 310 kr/m² V ärde i förhållande till taxeringsvärde (K/T) 4,0 Direktavkastning (utgående hyra) 5,85% Direktavkastning (marknadshyra) 5,49% Känslighetsanalys (MV, direktavkastningsmetod) Parameter Bedömt driftnetto +/- Variation 5,0% 4 430 Kkr 4 663 4 897 5,5% 84 000 88 200 92 400 Direktavkastning +/- 0,25% 5,8% 80 400 84 500 88 600 (%-enheter) 6,0% 77 200 81 100 85 000 Ett nytt hyresavtal finns med Stockholms Läns Landsting, vilket dock inte har undertecknats ännu. Marknadsvärdet baseras på att hyreskontraktet kommer att gälla från och med 2018-05-01. Stockholm 2018-03-12 Gunilla Ljungehed 10
Hyresgästförteckning Klövern 14 Area Utgående hyra på årsbasis Bedömd marknadshyra på årsbasis Hyresgäst m² Lokalslag kr/m² kkr % t o m kr/m² kkr Kommentar Index Hyrestid Sthlms Läns Sjukvårdsområde 1 004 Kontor 1 912 1 920 75 2024-04-30 1 912 1 920 Avtalet förutsätts börja gälla 2018-05-01 Botkyrka kommun 744 Kontor 2 064 1 536 100 2022-12-31 2 064 1 536 Försäkringskassan 879 Kontor 2 185 1 920 75 2023-01-31 2 185 1 920 Ombyggnadstillägg 750 Tkr/år tom 2022 Salong Botvid AB 111 Butik 1 738 193 100 2026-06-30 1 738 193 Din Körskola i Södertälje AB 162 Kontor 1 738 282 100 2026-03-31 1 738 282 Clean Express Hallunda AB 0 Övrigt, u area 0 168 100 2035-09-30 0 168 Mark 250 m2 Summa/snitt: 2 900 2 075 6 018 2 075 6 018
Fotobilaga Klövern 14
Metria FastighetSök - Botkyrka Klövern 14 Fastighet Beteckning Botkyrka Klövern 14 Nyckel: 010439338 Distrikt Botkyrka Adress Adress Tomtbergavägen 2 145 67 Norsborg Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen 2005-04-18 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2015-11-19 UUID: 909a6a46-e0c7-90ec-e040-ed8f66444c3f Distriktskod 212090 038 Allmän+Taxering 2017-06-26 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2017-06-21 Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6570674.4 661407.5 BOTKYRKA Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 7 706 kvm 7 706 kvm Sida 1 av 3 2017-06-26
Metria FastighetSök - Botkyrka Klövern 14 Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 556718-3990 1/1 2007-05-10 20487 Kartago Botkyrka Fastigheter AB C/O Kartago A/S Mosehöjvej 17, Dk2920 Charlottenlund Inskrivet ägarnamn: Aktiebolaget Grundstenen 11436 Köp (även transportköp): 2007-01-31 Köpeskilling: 22.500.000 SEK, avser hela fastigheten. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 2 Totalt belopp: 32.000.000 SEK Nr Belopp Status Inskrivningsdag Akt 1 Innehavare: D-2015-00515803:1 Lmn Finance Limited 6th Floor Pinnacle 2 Eastpoint Business Park Dublin 3 0 Irland 27.000.000 SEK 2 5.000.000 SEK Innehavare: D-2015-00515803:2 Lmn Finance Limited 6th Floor Pinnacle 2 Eastpoint Business Park Dublin 3 0 Irland Rättigheter Skriftligt pantbrev Skriftligt pantbrev 2007-05-10 20494 2007-10-17 48654 Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Avlopp Last Ledningsrätt Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Detaljplan: Klövern 6, 12-15 m.m. Populärnamn: Klövern Ändamål: Kyrka 1999-05-27 Laga kraft: 1999-06-25 Genomf. start: 1999-06-26 Genomf. slut: 2010-12-31 0127-92/6.1 0127-P99/0527 0127 54-25 Detaljplan: Klövern 13 m m Ändamål: Kyrka 2003-11-11 Laga kraft: 2003-12-09 Genomf. start: 2003-12-10 Genomf. slut: 2010-12-31 0127-P03/1111 0127 54-26U Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Ytvattenskydd: Östra mälaren 2008-11-25 Laga kraft: 2008-11-25 0125-P08/1125 Objektnum 2026890 01LST 5210-2001-65713 Sida 2 av 3 2017-06-26
Metria FastighetSök - Botkyrka Klövern 14 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, lokaler (325) 166605-2 Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2016 Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde 21.487.000 SEK 17.400.000 SEK 4.087.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 556718-3990 Kartago Botkyrka Fastigheter AB adress saknas Värderingsenhet lokalmark 143337046. Taxeringsvärde 4.087.000 SEK Byggrätt ovan mark 3 716 kvm 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Riktvärdeområde 0127318 Riktvärde byggrätt 1.100 SEK/kvm Värderingsenhet lokaler 143336046. Taxeringsvärde 17.400.000 SEK Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1986 Lokalyta 3 097 kvm Hyra 3.918.000 SEK/år Tillbyggnadsår 1998 Under byggnad Nej Värdeår 1987 Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Botkyrka Klövern GA:1 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning 1986-01-28 Fastighetsreglering 1992-02-20 Fastighetsreglering Anläggningsåtgärd 2005-04-18 Tekniska åtgärder Nybyggnadskarta Ursprung Botkyrka Klövern 6 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: 0771-63 63 63 0127-85/50 0127-92/6 0127-04/1 0127K-1986:1556-A3 Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av 3 2017-06-26