Årsredovisning för räkenskapsåret 2013
FASTIGHETS AB BRIGGEN (Org nr 556476-7688) Styrelsen avger följande årsredovisning. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Styrelsen och verkställande direktören får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari-31 december 2013.
Innehåll 4 Förvaltningsberättelse 8 Totalresultat för koncernen 9 Balansräkning koncernen 10 Förändringar av eget kapital koncernen 11 Kassaflödesanalys koncernen 12 Resultaträkning moderbolaget 13 Balansräkning moderbolaget 14 Förändringar av eget kapital moderbolaget 15 Kassaflödesanalys moderbolaget 16 Redovisningsprinciper och noter 30 Förslag till vinstdisposition 31 Revisionsberättelse 32 Fastighetsförteckning 38 Adresser och kontaktuppgifter
Förvaltningsberättelse Allmänt om verksamheten Fastighets AB Briggen är en av de största fastighetsägarna i Öresundsregionen. Briggen förvaltar och utvecklar arbetsoch mötesplatser i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn och sköter den dagliga servicen kopplad till arbetsplatserna åt närmare 590 kunder. Briggens övergripande mål är att skapa god lönsamhet och hög värdetillväxt genom en kundnära förvaltning och en marknadsinriktad förädling av fastighetsbeståndet. Öppenhet och nytänkande är viktiga delar i vår strävan att skapa kreativa miljöer för våra kunder och bidra till en positiv samhällsutveckling. Briggen ingår i Castellumkoncernen som är en av Sveriges största privata fastighetsägare. Castellum är noterad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Från och med 2013 har koncernen övergått till att redovisa enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa IFRIC, medan moderbolaget övergått till RFR 2. De huvudsakliga förändringarna är att koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde och att koncernbidrag redovisas enligt nya principer i enlighet med RFR 2. Effekterna på koncernens finansiella ställning och resultat sammanfattas i not 2. Bolaget har under januari 2014 bytt VD. Tage Christoffersson har tillträtt som tillförordnad VD. Fastighetsbestånd Vid räkenskapsårets utgång hade Briggen sammanlagt 117 (118) fastigheter med en total uthyrningsbar yta på 737 (726) tkvm. Fastighetsbeståndet värderas årligen internt och uppgick per den 31 december 2013 till 8 059 Mkr (7 758). Ett urval av de största fastigheterna värderas även externt och överensstämmelsen mellan intern och extern värdering är god. Intäkter och resultat Briggens hyresintäkter uppgick till 669 Mkr (621). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 83,5 procent (83,2). Resultatet före skatt 2013 uppgick till 256 Mkr (127). Årets resultat uppgick till 207 Mkr (251). Likviditet och kassaflöde Briggens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 8 Mkr (7). Kassaflöde från förvaltningen uppgick till 260 Mkr (248). Finansiering Briggens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 4 254 Mkr (4 300) motsvarande en belåningsgrad om 53 procent (56) av fastigheternas interna värdering. Finansieringen utgörs till övervägande delen av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för de interna lånen bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum AB:s genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2013 var räntan 3,50 procent (3,60). Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid och är baserade på Castellum AB:s långfristiga upplåning. Till säkerhet för lånen har Briggen ställt pant i fastigheter. Briggen har ett eget kapital om 3 144 Mkr (2 997). Investeringar och försäljningar Briggen har under 2013 avyttrat fastigheten Björnen 6 i Malmö. Briggen har inte förvärvat någon fastighet under 2013. Ny- till- och ombyggnation har skett med 339 (169) Mkr. Bl a har under 2013 Fullriggaren 4 Malmö och ombygganden till Migrationsverket i Malmö Sändaren 1 färdigställts, nytt 4
kontor för Bravida uppförts på Grusbacken 3 i Helsingborg samt byggandet av ett nytt höglager för Puma påbörjats på fastigheten Kulan 3 i Helsingborg. Kontraktsstrukturen Briggen har en god riskspridning på hyreskontrakten, förfallotiderna är väl fördelade över tiden med kunder spridda över flera branscher. Den största enskilda kunden svarar för 6,9 % av det totala kontraktsvärdet. Marknad och uthyrning Malmö har under 2013 haft en god efterfrågan på kontor, men präglas av större omflyttning bland hyresgäster än övriga marknader. Nyproduktionen av kontorslokaler har medfört ett ökat utbud, men hyresnivåerna är stabila. För lager- och industrilokaler bedöms såväl hyresnivåer som vakansläge vara stabila. Hyresmarknaden i Lund karaktäriseras alltjämt av att nyproduktion av kontor i kombination med omstruktureringar av näringslivet medfört att utbudet av kontorslokaler är större än efterfrågan. Nyproduktionen är dock i princip fullt uthyrd och vakanserna finns huvudsakligen i det äldre beståndet. I takt med att forskningsanläggningarna byggs och färdigställs förväntas marknaden för kontorslokaler förbättras. Helsingborg har en stabil hyresmarknad för kontor med oförändrade hyresnivåer och vakanser. Planerad och pågående nyproduktion kommer dock innebära ett visst ökat utbud av kontorslokaler. Orten har fortfarande en god efterfrågan på lager- och logistiklokaler, och både hyresnivåer och vakanser är stabila. I Köpenhamn har kontorshyresmarknaden varit stabil under 2013. I delmarknader utanför centrum kan emellertid en viss ökande efterfrågan kontstateras. Inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrad. För lagerlokaler är hyres- och vakansnivåerna stabila, dock är marknadsläget för äldre lagerlokaler fortfarande svårt. Hyresmarknaden för butiker i den svenska delen av regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av försiktighet p g a den svagare handel som rått under de senaste två åren. I Malmö har utbudet av handelsytor ökat kraftigt under det senaste året och marknaden har ännu inte stabiliserats. Briggen har en uttalad kvalitets- och servicestrategi och utvärderar kontinuerligt hur väl vi uppfyller dessa kvalitetsmål. Vi vill göra våra kunders vardag enklare genom att tillhandahålla lokaler med rätt förutsättningar för att stödja våra kunders verksamhet så att de kan fokusera på sina affärer och sina kunder. Varje år genomför vi en mätning, NKI, som mäter vad våra kunder anser vi är bra på och vad vi kan förbättra. Vi arbetar mycket aktivt med undersökningens resultat som underlag för att förbättra oss ytterligare. Briggens medarbetare fokuserar på mötet med våra kunder för att bättre förstå deras behov och för att anpassa vår service så att den möter efterfrågan. Arbetet med att förbättra kommunikationen med och informationen till våra kunder fortsätter. Hållbarhet En stor del av Sveriges och världens energiförbrukning, går åt till att bygga, värma, kyla och ventilera fastigheter. Det betyder att vi som fastighetsägare har ett stort och viktigt miljöuppdrag i att få ner energiförbrukningen. På Briggen konstaterar vi därför med glädje att vi levererar ett fint resultat vad avser den delen av hållbarhetsarbetet för 2013. I förhållande till 2012 har vi nämligen lyckats få ner våra fastigheters totala energianvändning med 8 procent per kvm och koldioxidutsläppen med 7 procent per kvm. Bakom de positiva siffrorna står framför allt våra nybyggda fastigheters mycket låga förbrukning samt avtalet om grön fjärrvärme med Öresundskraft i Helsingborg, vilket på ett ungefär halverar våra koldioxid-utsläpp där. Briggen har beslutat att alla nyproducerade byggnader och större ombyggnader ska miljöklassas med Miljöbyggnad och EU GreenBuilding. Ett miljömål under 2013 har varit att klassa sex byggnader enligt EU GreenBuilding. Två fastigheter godkändes och ytterligare tre var under process att godkännas. Under 2013 påbörjades tre Miljöbyggnadsprojekt, varav Miljöbyggnadscertifieringen av en ny lager- och industrifastighet åt Puma Nordic på Berga industriområde i Helsingborg var den första i sitt slag i Sverige. Andra viktiga hållbarhetsinsatser under 2013 Miljödiplomering av verksamheten Inlett samarbete med Transfer Syd, som är en ideell, opolitisk och oberoende organisation för kunskapsöverföring mellan näringsliv och skola. Fortsatt stöd åt Barncancerfonden. Stöd åt Faktum, en organisation som hjälper hemlösa och människor i socialt utanförskap. Fortsatt erbjuder vi praktik- och lärlingsplatser. Under 2013 hade vi två kundvärdslärlingar, två praktikanter från högskolan samt tre praktikanter från KY utbildningar. Dessutom erbjuder vi arbetsträning genom samarbete med arbetsförmedlingen. Våren 2013 byttes samtliga poolbilar till 100 % eldrivna bilar. 100% av vårt bestånd miljöinventerat, av dessa är 20 fastigheter inventerade på nytt under året. Från och med hösten 2013 erbjuder Briggen alla kunder en miljösmart, tidsbesparande och pålitlig e-fakturering. Under året har Briggen deltagit i olika nätverk och event som stärker vår roll som samhällsbyggare, exempelvis var Briggen i juni med och föreläste om gröna hyresavtal i en arena på Skånes Energiting 2013. Personal och organisation Briggen är indelat i fem marknadsområden, Malmö Norr, Malmö Söder, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Dessutom 5
finns det två funktioner som arbetar tvärs över de fyra marknadsområdena på den svenska sidan, uthyrning och projekt/ förvärv. Denna uppdelning gör att vi har tre fokusområden där det största och viktigaste är att ta hand om våra kunder och ge dem den service vi utlovat. Som stöd för verksamheten finns en ekonomi/administrativ avdelning samt en varumärkes/hållbarhetsgrupps som arbetar med kommunikation, miljö, CSR m m. Briggens värdeord är viktiga i våra medarbetares vardag och skall tjäna som stöd för deras agerande i mötet med våra kunder och leverantörer och andra intressenter, t ex kommuner. Våra värdeord är: Nytänkande Kompetenta Närvarande Ärliga Öppna Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Briggen undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffektiviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen och därefter upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa. Miljöriskerna i Briggens fastighetsbestånd bedöms som små. I samband med förvärv av fastigheter görs noggranna due diligence avseende juridik, ekonomi, teknik och miljö. Vid minsta indikation på miljörisk görs en noggrannare undersökning vilket kan leda till att Briggen avstår att genomföra förvärvet av en viss fastighet. Regelmässigt övertar Briggen inga miljörisker utan försäkrar sig genom garantier i förvärvsavtal mot eventuella dolda föroreningar. För att minska miljörisken vid nyproduktion samt vid större ombyggnader av fastigheter så väljer Briggen att certifiera byggnader enligt EU Green Building och Miljöbyggnad. Alla Briggens fastigheter är försäkrade till sina fulla värden. 6
7
Totalresultat för koncernen Belopp i tkr Not 2013 2012 Hyresintäkter 3 669 313 620 720 Driftskostnader -127 975-112 640 Underhåll -26 940-31 389 Tomträttsavgäld 4-3 788-3 104 Fastighetsskatt -42 002-32 516 Uthyrning och fastighetsadministration 5-53 585-47 396 Driftsöverskott 12 415 023 393 675 Centrala administrationskostnader 6, 12-7 370-7 441 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Finansiella intäkter 8 14 190 30 725 Finansiella kostnader 9-159 029-162 157 Förvaltningsresultat 262 814 254 802 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter 10-6 506-127 453 Resultat före skatt 256 308 127 349 Aktuell skatt 11-5 456-4 555 Uppskjuten skatt 11-43 983 128 233 Årets resultat 206 869 251 027 ÖVRIGT TOTALRESULTAT Poster som kommer omföras via årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 3 176-2 518 Årets totalresultat 210 045 248 509 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. 8
Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not 2013-12-31 2012-12-31 2012-01-01 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 13 8 059 330 7 757 988 7 303 474 Inventarier 14 8 498 3 876 2 936 Långfristig fordran 3 019 4 115 Summa anläggningstillgångar 8 067 828 7 764 833 7 310 525 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 7 353 3 564 5 890 Fordringar hos koncernföretag 312 682 439 622 876 432 Övriga fordringar 47 383 58 470 43 981 Skattefordringar 6 501 1 961 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 726 18 081 14 354 Kassa och bank 7 602 7 148 7 163 Summa omsättningstillgångar 396 746 533 386 949 781 SUMMA TILLGÅNGAR 8 464 574 8 298 269 8 260 306 EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 Övrigt tillskjutet kapital 795 924 795 924 795 924 Valutaomräkningsreserv 354-2 822-304 Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat 2 337 885 2 194 016 2 096 440 Summa eget kapital 3 144 163 2 997 118 2 902 060 SKULDER Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 17 843 676 799 710 944 498 Långfristiga räntebärande skulder 18 4 254 294 4 287 457 4 147 264 Summa långfristiga skulder 5 097 970 5 087 167 5 091 762 Kortfristiga skulder 18 Kortfristiga räntebärande skulder 13 000 20 000 Leverantörskulder 31 918 22 382 13 320 Skatteskulder 2 157 Övriga skulder 47 868 43 313 93 077 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 140 498 135 289 140 087 Summa kortfristiga skulder 222 441 213 984 266 484 Summa skulder 5 320 411 5 301 151 5 358 246 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 464 574 8 298 269 8 260 306 Ställda säkerheter 21 4 267 966 4 308 173 4 303 809 Ansvarsförbindelser 22 9
Förändringar av eget kapital koncernen Belopp i tkr Antal Övrigt Valutaom- Balanserande Summa Hänförligt till utestående Aktie- tillskjutet räknings- vinstmedel inkl. eget moderbolagets aktieägare aktier kapital kapital reserv årets resultat kapital Eget kapital 2012-01-01 100 000 10 000 795 924-304 2 096 440 2 902 060 Utdelning -107 000-107 000 Lämnat koncernbidrag -46 451-46 451 Årets resultat 251 027 251 027 Årets övrigt totalresultat -2 518-2 518 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 795 924-2 822 2 194 016 2 997 118 Utdelning -63 000-63 000 Årets resultat 206 869 206 869 Årets övrigt totalresultat 3 176 3 176 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 795 924 354 2 337 885 3 144 163 10
Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr 2013 2012 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Driftsöverskott 415 023 393 675 Centrala administrationskostnader -7 370-7 441 Återläggning av avskrivningar 2 217 1 044 Erhållen ränta 14 190 30 725 Betald ränta -159 029-162 157 Betald inkomstskatt -4 520-7 296 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet -751-499 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 259 760 248 051 Förändring av kortfristiga fordringar 148 484 370 874 Förändring av kortfristiga skulder -1 647-71 660 Kassaflöde från den löpande verksamheten 406 597 547 265 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i ny-, till och ombyggnationer -339 281-169 026 Förvärv fastigheter -416 222 Försäljning fastigheter 46 662 Övriga investeringar, netto -6 843-1 984 Kassaflöde från investeringsverksamheten -299 462-587 232 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder -45 206 144 365 Förändring av långfristiga fordringar 1 525 2 587 Utbetald utdelning -63 000-107 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 106 681 39 952 Årets kassaflöde 454-15 Likvida medel vid årets början 7 148 7 163 Likvida medel vid årets slut 7 602 7 148 11
Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr Not 2013 2012 Hyresintäkter 3 Uthyrning och fastighetsadministration 12-680 1 922 Driftsöverskott före avskrivningar -680 1 922 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 5-2 004-949 Bruttoresultat fastighetsförvaltning -2 684 973 Centrala administrationskostnader 6, 12-6 446-6 585 Rörelseresultat -9 130-5 612 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i koncernbolag 7 224 495 191 483 Finansiella intäkter 8 44 532 54 843 Finansiella kostnader 9-45 890-49 520 Summa resultat från finansiella poster 223 137 196 806 Resultat före skatt 214 007 191 194 Uppskjuten skatt 11-8 202-11 560 Årets resultat 205 805 179 634 12
Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Inventarier 14 7 742 3 187 Summa materiella anläggningstillgångar 7 742 3 187 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 741 914 737 450 Uppskjuten skattefordran 17 7 285 15 487 Summa finansiella anläggningstillgångar 749 199 752 937 Summa anläggningstillgångar 756 941 756 124 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 108 228 37 446 Övriga kortfristiga fordringar 344 192 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 813 1 237 Summa kortfristiga fordringar 109 385 38 875 Kassa och bank 2 110 Summa omsättningstillgångar 109 387 38 985 SUMMA TILLGÅNGAR 866 328 795 109 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 Reservfond 2 000 2 000 Summa bundet eget kapital 12 000 12 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 289 555 172 921 Årets resultat 205 805 179 634 Summa fritt eget kapital 495 360 352 555 Summa eget kapital 507 360 364 555 SKULDER 18 Räntebärande skulder koncern 18 353 045 423 135 Leverantörskulder 159 940 Skatteskulder 127 51 Övriga kortfristiga skulder 1 854 2 192 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 3 783 4 236 Summa skulder 358 968 430 554 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 866 328 795 109 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 21 Inga Inga Ansvarsförbindelser 22 Inga 2 364 13
Förändring av eget kapital moderbolaget Antal ute- Aktie- Reserv- Balanserat Summa eget Belopp i tkr stående aktier kapital fond resultat kapital Eget kapital 2011-12-13 100 000 10 000 2 000 316 771 328 771 Utdelning -107 000-107 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 179 634 179 634 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 2 000 352 555 364 555 Utdelning -63 000-63 000 Årets resultat 205 805 205 805 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 2 000 495 360 507 360 14
Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr 2013 2012 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Driftsöverskott -2 683 973 Centrala administrationskostnader -6 446-6 585 Återläggning av avskrivningar 2 004 949 Erhållen ränta 44 531 54 843 Betald ränta -45 890-49 521 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -8 484 659 Förändring av kortfristiga fordringar -70 510 136 697 Förändring av kortfristiga skulder -1 495-55 903 Kassaflöde från den löpande verksamheten -80 489 81 453 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i dotterbolag -9 954-142 985 Försäljning av dotterbolag 29 235 Övriga investeringar, netto -6 560-1 596 Kassaflöde från investeringsverksamheten 12 721-144 581 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder -70 090 27 733 Erhållet koncernbidrag 47 750 32 500 Lämnade koncernbidrag -50 000 Erhållna utdelningar 153 000 160 000 Utbetald utdelning -63 000-107 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 67 660 63 233 Årets kassaflöde -108 105 Likvida medel vid årets början 110 5 Likvida medel vid årets slut 2 110 15
Redovisningsprinciper och noter NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Ägarförhållanden Fastighets AB Briggen är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Bytet av redovisningsprincip till IFRS innebär att koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar via resultatet. Uppskjuten skatt på tidigare gjorda tillgångsförvärv har räknats om till tillgångsförvärv redovisade enligt IFRS. Effekten av omräkningarna redovisas i eget kapital. Jämförelsetalen har räknats om och upplysningar om effekterna av bytet av redovisningsprinciper lämnas i not 2. Bytet av redovisningsprincip innebär inga övriga väsentliga effekter på koncernens redovisning. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 13 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksamheten omräknas till svenska kronor genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i 16
hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste årsredovisning med justering för nedlagda investeringar efter senaste årsredovisning. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och i Danmark 25%, och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. 17
Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 13. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tilllägg för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. 18
Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tilllämpa samma IFRS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avskrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskifte, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, IAS 39 p. 2. 19
NOT 2 EFFEKT AV NYA REDOVISNINGSPRINCIPER Bytet av redovisningsprincip till IFRS har påverkat värderingen av fastigheter och uppskjuten skatt samt redovisningen av koncernbidrag i moderbolaget, där belopp framgår av not 15. Effekterna av de nya principerna på finansiell ställning och resultat redovisas nedan. KONCERN MODERBOLAG 2012 2012 Avstämning årets resultat Resultat enligt tidigare redovisningsprinciper 201 764 155 682 Återföring av avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 77 190 Årets värdeförändringar i förvaltningsfastigheter -127 453 Redovisning av koncernbidrag enligt ny princip 32 500 Förändring i uppskjuten skatteskuld hänförligt till ovanstående poster 99 526-8 548 Årets resultat enligt nya redovisningsprinciper 251 027 179 634 KONCERN MODERBOLAG 2012-12-31 2012-01-01 2012-12-31 2011-12-31 Avstämning eget kapital Eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper 1 387 709 1 341 870 246 523 210 739 Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde 2 050 943 2 113 328 Redovisning av koncernbidrag enligt ny princip 118 032 118 032 Omvärdering av uppskjuten skatteskuld -441 537-553 139 Övriga justeringar 3 1 Eget kapital enligt nya redovisningsprinciper 2 997 118 2 902 060 364 555 328 771 KONCERN 2012-12-31 2012-01-01 Avstämning förvaltningsfastigheter Utgående balans enligt tidigare redovisningsprinciper 5 707 045 5 190 146 Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde 2 050 943 2 113 328 Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 7 757 988 7 303 474 KONCERN 2012-12-31 2012-01-01 Avstämning uppskjuten skatt Utgående balans enligt tidigare redovisningsprinciper 358 173 391 359 Omvärdering av uppskjuten skatteskuld 441 537 553 139 Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 799 710 944 498 Byte av redovisingsprincip har inte påverkat kassaflödesanalysen. KONCERN MODERBOLAG NOT 3 HYRESINTÄKTER 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 648 910 609 345 Avtalade hyresintäkter mellan år 2-5 1 249 279 1 201 285 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 265 324 251 129 Summa avtalade hyresintäkter 2 163 513 2 061 759 Hyresintäkter per geografiskt segment Hyresintäkter Sverige 2 022 352 1 895 688 Hyresintäkter Danmark 141 161 166 071 2 163 513 2 061 759 Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativ minimiuppräkning med fast procentsats. Avtalen löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för cirka 6,9% av koncernens totala hyresintäkter. 20
KONCERN MODERBOLAG NOT 4 TOMTRÄTTSAVGÄLD 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år 1 3 966 3 933 Avtalade tomträttsavgälder mellan 2-5 år 15 862 15 863 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 51 924 55 895 Summa avtalade tomträttsavgälder 71 752 75 691 NOT 5 AVSKRIVNINGAR, NEDSKRIVNINGAR KONCERN MODERBOLAG OCH UTRANGERINGAR 2013 2012 2013 2012 Inventarier -2 217-1 044-2 004-949 Summa avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar -2 217-1 044-2 004-949 NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna utgör 4 640 tkr (4 844) ersättningar till anställda. KONCERN MODERBOLAG 2013 2012 2013 2012 Ersättning till revisorer - KPMG Revisionsuppdrag 406 362 314 281 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 36 36 Skatterådgivning 195 291 195 210 Övriga tjänster 103 72 103 57 Total ersättning till revisorer 704 761 612 584 MODERBOLAG NOT 7 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 2013 2012 Erhållna koncernbidrag 47 750 32 500 Utdelningar 153 000 160 000 Realisationsresultat försäljning andelar 29 085 Nedskrivning andelar -5 340-1 017 Summa finansiella intäkter 224 495 191 483 KONCERN MODERBOLAG NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter 807 1 106 1 332 Ränteintäkter koncernföretag 13 383 29 619 44 531 54 411 Summa finansiella intäkter 14 190 30 725 44 532 54 843 21
KONCERN MODERBOLAG NOT 9 FINANSIELLA KOSTNADER 2013 2012 2013 2012 Räntekostnader 26 812 31 396 8 23 Räntekostnader koncernföretag 131 934 130 068 45 848 48 976 Övriga finansiella kostnader 283 693 34 521 Summa finansiella kostnader 159 029 162 157 45 890 49 520 NOT 10 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick till totalt -6 506 tkr (-127 453) och kan fördelas på 10 411 tkr hänförligt till förvärv och projektvinster, -20 794 tkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 3 877 tkr hänförligt till försäljning av en fastighet. Försäljningspris netto uppgick till 46 662 tkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 2 820 tkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 49 482 tkr, översteg senaste värdering om 42 785 tkr med 6 697 tkr. NOT 11 INKOMSTSKATT Inkomstskatt för svenska aktiebolag är 22%. För danska aktieselskaber är skatten 25%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i det fall det finns redovisad intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. KONCERN MODERBOLAG 2013 2012 2013 2012 Avstämning mellan inkomstskatt baserad på gällande skattesats och redovisad inkomstskatt Redovisat resultat före skatt 256 308 127 349 214 008 191 194 Skatt enligt gällande skattesats, 22% -56 388-47 086 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% -33 493-50 285 Skattemässig effekt avseende övriga skattemässiga justeringar 550 656-1 175-328 försäljning aktier i dotterbolag 6 399 6 399 erhållen utdelning 33 660 42 080 ändrad skattesats 156 515-3 027 Redovisad inkomstskatt -49 439 123 678-8 202-11 560 22
KONCERN MODERBOLAG NOT 12 PERSONAL OCH STYRELSE 2013 2012 2013 2012 Medeltalet anställda Kvinnor 21 19 9 9 varav Sverige 20 19 9 9 varav Danmark 1 Män 36 27 3 3 varav Sverige 35 26 3 3 varav Danmark 1 1 Totalt 57 46 12 12 Löner och ersättningar VD 1 859 2 019 1 859 2 019 varav tantiem och bonus 492 716 492 716 Övriga anställda 23 812 21 577 5 677 6 032 Summa löner och ersättningar 25 671 23 596 7 536 8 051 Sociala kostnader VD 1 278 1 388 1 278 1 388 varav pensionskostnader 535 584 535 584 Övriga anställda 10 898 8 966 2 786 2 545 varav pensionskostnader 2 890 2 203 808 568 Summa sociala kostnader 12 176 10 354 4 064 3 933 Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Antalet styrelseledamöter under året uppgick till 3, varav 1 kvinna. Företagsledning Till verkställande direktören har under året utgått fast och rörlig ersättning med 1 859 tkr samt förmåner med 114 tkr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pensionsplan, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 30% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålls från annan anställning. Antalet ledande befattningshavare i bolaget uppgår till 6 (8) varav 4 (3) kvinnor och 2 (5) män. 23
KONCERN NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 2013-12-31 2012-12-31 Specifikation årets förändring Ingående balans 7 757 988 7 303 474 Ny-, till- och ombyggnationer 339 281 169 026 varav aktiverad ränta 5 040 6 889 Förvärv 25 428 208 Försäljningar -42 785 Värdeförändring -10 383-127 453 Valutakursomräkning 15 204-15 267 Utgående balans 8 059 330 7 757 988 Av bolagets verkliga värde avser 7 593 928 tkr (7 322 948) Sverige och 465 401 tkr (435 041) Danmark. Taxeringsvärden Mark 1 178 681 825 861 Byggnad 3 989 571 3 359 731 5 168 252 4 185 592 Fastighetsvärdering Koncernen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per bokslutsdagen internt värderat samtliga fastigheter, motsvarande nivå 3 i värderingshierarkin. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har delar av beståndet värderat externt. Skillnaden mellan de interna och externa värderingarna har historiskt varit små. Antagande om kassaflöde Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Antagande om avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av bedömd realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur och används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer bolaget genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Genomsnittlig värderingsyield för bolagets fastighetsbestånd, exkl. projekt och byggrätter, har utifrån dessa förutsättningar beräknats till 7,0% (7,3%). 24