Hyresintäkterna uppgick till 76,5 MSEK (67,0 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 14,5 MSEK (12,4 MSEK).

Årsredovisning 2011

Innehåll 1. Året i korthet 2. 2011 ännu ett bra år 3. Verksamhetsöversikt 6. Historik 8. Intervju: Erling Pålsson 11. Styrelse och revisor 14. Fastighetscertifiering 14. Fastighetsförteckning 18. Husaren 5 20. Fersen 10 22. Jörgen Kock 1 26. Förvaltningsberättelse 29. Resultaträkningar 30. Balansräkningar 32. Kassaflödesanalyser 33. Redovisnings- och värderingsprinciper 34. Noter 42. Revisionsberättelse 44. Nyckeltal och definitioner

Året i korthet Hyresintäkterna uppgick till 76,5 MSEK (67,0 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 14,5 MSEK (12,4 MSEK). Nyuthyrd lokalyta uppgick till 3.625 kvm (3.889 kvm) med ett kontraktsvärde på 6,9 MSEK (6,3 MSEK). Uppsagda lokaler uppgick till 2.022 kvm (1.125 kvm) med en årshyra på 4,0 MSEK (2,5 MSEK). Vakansgraden uppgick per 31 december 2011 till cirka 1,5% (3,5%). Investeringar i till- och ombyggnader uppgick till 39,8 MSEK (17,1 MSEK). Soliditeten uppgick per 31 december 2011 till 24,0% (23,0%). Styrelsen kommer att föreslå årsstämman utdelning med 3 kr per aktie motsvarande 3,1 MSEK. Nyckeltal 2011 2010 Hyresintäkter, TSEK 76.506 67.044 Driftsnetto, TSEK 52.369 41.600 Resultat efter finansiella poster, TSEK 14.467 12.370 Fastigheternas bokförda värden, TSEK 815.673 791.160 Soliditet, % 24,0 23,0 Överskottsgrad 68,5% 62,1% Vakansgrad ytor 1,5% 3,5% Vinst per aktie, SEK 11,50 8,87 Årsstämman äger rum 14 juni 2012 klockan 17.00 hos Nyströms Gastronomi, Norra Vallgatan 66, Malmö. 1

2011 ännu ett bra år Verksamhetsöversikt 2011 blev ännu ett framgångsrikt år för Fastighets AB Malmö City. Intäkterna ökade med 14 % till 76,5 MSEK och driftnettot ökade med 25 % till 51 MSEK. Malmö City har fortsatt investera i de olika fastigheterna. Totalt investerades cirka 40 MSEK. I fastigheten Gamen 15 har på vinden byggts fyra bostadslägenheter samtidigt som hissar och garage har renoverats. I fastigheten Oscar 4 pågår ombyggnad och renovering av våningarna fem till och med åtta till moderna kontor. Inflyttning kommer att ske under våren 2012. I kvarter Sqvalperup 12 har ombyggnad skett av större delen av fastigheten till moderna kontor. Malmö City äger tolv fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde på 816 MSEK motsvarande 12 100 kr per kvm. Omsättning och resultat Malmö Citys omsättning ökade till 76 MSEK. Resultatet före skatt ökade till 14,5 MSEK. Snitthyran i samtliga fastigheter uppgår till cirka 1 100 kr per kvm. Malmös fastighetsmarknad Fastighetsmarknaden var under 2011 stabil i Malmö med viss osäkerhet i slutet på året. Antalet transaktioner minskade jämfört med tidigare år. Malmö City varken avyttrade eller förvärvade någon fastighet under 2011. Malmö City förvärvade dock ett vilande bolag under året, Malmö Cityfastigheter AB, org.nr. 556682-6839. Malmös lokalmarknad Malmö City ägde per 31 december 2011 tolv fastigheter innehållande totalt 67 500 kvm, varav cirka 8 000 kvm utgör bostäder, resten är butiker, kontor och övriga ytor. Efterfrågan på lokaler var god och vi hyrde ut totalt 3 625 kvm med ett kontraktsvärde på 6,9 MSEK. Uppsagda lokaler uppgick till 2 022 kvm vilket motsvarar 3 % av den totala ytan. Vakansgraden uppgick den 31 december 2011 till 1,5 %. Genomsnittshyran vid uthyrning 2011 uppgick till cirka 1 900 kr per kvm. Fastighetsförvaltning Malmö City har under 2011 fortsatt att underhålla och göra förbättringar i de olika fastigheterna. Ex. Kv. Jörgen Kock 1 Iordningställande av gård med bland annat nya planteringar. Kv. Fersen 10 Ombyggnad av kontorslokal till Veolia Transport. Kv. Norsen 16 Ombyggnad av kontorslokal till Humana AB. Kv. Sqvalperup Ombyggnad av kontorslokaler till bland annat SJR, Netset AB, Talarforum och Aviolinx. Malmö City har under 2011 ytterligare ökat servicen till våra hyresgäster med bland annat daglig närvaro i samtliga fastigheter. Utveckling Malmö City har fortsatt samarbetet med Malmö Högskola, Citysamverkan och Fastighetsägarna Syd. När det gäller Citysamverkan är det viktigt att stärka konkurrenskraften i centrala Malmö med hänsyn till nya externa köpcentrum som etableras och byggs om. Malmö i maj 2012 Malmö City s affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Fastighetsbeståndets åldersstruktur, kvm Fördelning / Yta Uthyrningsbar yta, kvm 30000 25000 20000 15000 10000 5000 KVM 2016-2023 0 1910 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 900 800 700 600 500 400 300 200 100 TKR Bostadshyresavtal 2015 P-platser och övrigt 2014 2012 2013 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 35 30 25 20 15 10 5 % % Övrigt Kontor 2006 2007 2008 2009 2010 2011 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10000 0 15 000 12 000 9 000 6 000 3 000 KVM TKR TKR 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hyreskontraktets löptider Vakansgrad, % Hyresintäkter, tkr 2006 2007 2008 2009 2010 Fastigheternas bokförda värde, tkr Synlig soliditet, % Resultat före skatt, tkr Bostäder Butiker 2011 Reidar Peters Styrelseordförande Thomas Berggren Verkställande Direktör 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2 3

Välkommen till Malmö. Nycklarna ligger under mattan. Fastighets AB Malmö City har hjärtat i hjärtat av Malmö. Det har alltid varit en av grundidéerna bakom företaget, att bygga verksamheten på ett fastighetsbestånd i den innersta kärnan av staden. Dels för att förvalta en bit av Malmös arv, dels för att vi är övertygade om att centrums attraktionskraft bara kommer att växa i takt med att Malmö och regionen som helhet växer. Så behöver du ny lokal? Prata med någon som har lokalsinne. 4 5

Historik Tio företrädare för Malmös näringsliv, alla med en stark tro på Malmös framtid, lade grunden för Fastighets AB Malmö City våren 2002. Tio år senare innehar bolaget tolv fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde på cirka 800 MSEK. 2002 Fastighets AB Malmö City bilades den 16 maj 2002 av Reidar Peters, Sten K Johnson, Sven Palmlund, Per Lindblad, Per Robert Bachrach, Erling Pålsson, Olof Andersson, Lennart Nilsson, Håkan Roos och Thomas Berggren. Det egna kapitalet vid starten uppgick till 14,5 MSEK och under bolagets första år förvärvades fastigheten Husaren 5 till en köpeskilling av 13,5 MSEK. 2003 Under det andra verksamhetsåret förvärvades fastigheten Husaren 9 till en köpeskilling av 93 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes och ökade det egna kapitalet med ca 10 MSEK. 2004 Detta år fortsatte bolagets expansion genom förvärvandet av tre fastigheter. Gamen 15 förvärvades till en köpeskilling av 52 MSEK och fastigheten Jörgen Kock 1+2 förvärvades för ca 50 MSEK. Under året skedde också två nyemissioner som totalt ökade det egna kapitalet med 26,5 MSEK. Samtidigt utökades styrelsen med ledamoten Olof Andersson. 2005 Fastigheten Söderport 9 förvärvades till en köpeskilling av 40 MSEK, samtidigt som en nyemission på 30 MSEK genomfördes. Fastighets AB Malmö City flyttade också sitt kontor till fastigheten Husaren 5 med adress Husargatan 3. 2006 Detta år förvärvades inga fastigheter, men antalet hyresgäster ökade till 115. 2007 Under året förvärvades fastigheten Nils 21 till en köpeskilling av 190 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes på 30 MSEK. År 2007 fyllde Fastighets AB Malmö City fem år vilket firades med invigning av den ombyggda fastigheten Jörgen Kock 1. 2008 Fastigheten Fersen 10 förvärvades med tillträde den 1 februari 2009. Under året utökas också styrelsen med ledamoten Peter Svensson. 2009 Fastigheterna Oscar 4 och Norsen 16 förvärvades till en sammanlagd köpeskilling av ca 104 MSEK. 2010 Under året förvärvades fastigheten Sqvalperup 12 för 170 MSEK. I samband med köpet genomfördes en nyemission på 30 MSEK. Lennart Nilsson utsågs också till ny ordinarie styrelseledamot. 2011 Inga nya fastigheter förvärvades men större ombyggnader genomfördes i fastigheterna Gamen 15, Oscar 4 och Sqvalperup 12. Sammanlagt investerades ca 40 MSEK. 6 7

ERLING PÅLSSON GER SIN SYN PÅ FASTIGHETS AB MALMÖ CITY En av de roligaste investeringar jag har gjort. Erling Pålsson är en av eldsjälarna som var med och startade Fastighets AB Malmö City. Det var han och Reidar Peters som träffades tidigt och sammanförde ett antal personer som idag är nyckelpersoner i bolaget. Bekvämt tillbakalutad bakom skrivbordet på Sydtotalkontoret, är det inte utan att stoltheten syns i ögonen. Jodå, jag har varit med från begynnelsen för tio år sedan. Tidigt utformade vi idén om ett långsiktigt ägande med lokalt fokus i Malmös innerstad och därifrån har byggt upp ett bolag som idag är väldigt attraktivt och många är intresserade av. Men hittills är det inte en enda av ägarna som har visat något som helst intresse för att sälja av bolaget. Och för min egen del skulle jag se det som ett nederlag om vi gjorde det. Vad var tanken som låg bakom att ni startade Fastighets AB Malmö City? Just då, för tio år sedan, ägdes Wihlborgs av Fabege så det fanns inget renodlat malmöitiskt fastighetsbolag. Så då såg vi det som intressant att bygga något från grunden, framför allt med personer i ägarbilden som är engagerade i olika malmöbaserade verksamheter och som har ett hjärta för staden. Vi ville också förändra fastighetsstrukturen, så tillvida att vi bestämde oss för att jobba betydligt mer med varje fastighet än vad de flesta andra gör idag. Det ser vi ett stort värde i, dels ekonomiskt och dels för alla hyresgäster. Vi har väldigt låg omsättning av hyresgäster och låga vakansgrader, och det tror jag är just för att vi anstränger JAG HAR SETT AUSTRALIENSISKA FONDER SOM ÄGER FASTIGHETER I MALMÖ VAR FINNS HJÄRTAT BAKOM DET? oss för att skapa en trivsel och förnyelse som kommer hyresgästerna till gagn och gör att de känner sig nöjda. Just detta har man nog haft lite för dåligt fokus på i andra större fastighetsbolag, där stora fonder har ett majoritetsägande och sitter på avstånd och inte har lika stor förståelse för verksamheten och lika stort hjärta för Malmö. Jag har sett australiensiska fonder som äger fastigheter i Malmö var finns hjärtat bakom det? Det blir bara en ekonomisk placering, rätt och slätt. Så ert kundorienterade sätt att göra saker går att översätta till ren affärsmässig långsiktighet? Ja, det är dyrt att byta hyresgäster, därför är det viktigt att se till andra faktorer än bara ren avkastning på investerade pengar. Ändå är det inte många som gör det. Vi ser att flexibilitet och att tillfredställa hyresgästens behov har varit avgörande för vår framgång. Till exempel om en hyresgäst behöver minska sina hyreskostnader i lågkonjunktur, då ser vi över om vi kan flytta dem inom vårt fastighetsbestånd, minska lokalytan eller hitta någon annan lösning. Och på det sättet har vi fått mycket långvariga och nöjda hyresgäster som i sin tur hjälper oss när det behövs, till exempel med att hitta nya hyresgäster. Hur ser du på framtiden som ett fastighetsbolag med utpräglad Malmöprofil? När vi startade 2002 hade Malmös tillväxt börjat, men fortfarande var de bästa åren att vänta. 2003 och 2004 tog allt fart på allvar och de sista fyra-fem åren har utvecklingen varit explosionsartad. Tänk bara hur Malmö såg ut för tio-tolv år sedan. Idag har flera nya områden tillkommit i Malmö, som Dockan till exempel. Det är knappt man känner igen sig i det nya stadsbilden som har vuxit fram. Och framtiden känns hur spännande som helst. Jag tror till exempel att Malmö och Lund i stort sett kommer att ha vuxit samman till en stad om tjugo-trettio år. I Lund har två av världens största forskningsprojekt dragit igång, MaxLab och ESS. Båda är mycket större än folk kanske tror och till det ska läggas nya Medicon Village. När dessa projekt får fortsätta utvecklas och människor sätts i rörelse och får jobba friare, så släpper det loss nya krafter som kommer att betyda många nya framgångsrika företag och fortsatt tillväxt. Ny initiativkraft drar annat till sig, producerande enheter m.m. Och på det viset ger det ena det andra. Vad betyder den här utvecklingen för ett fastighetsbolag som Fastighets AB Malmö City? Det kan bara ge möjligheter, även om vårt affärsområde är Malmös stadskärna. De kan bygga hur mycket de vill utanför Malmö det gamla centrat i staden kommer bara att bli starkare av det. En gammal stadskärna är alltid Forts på nästa sida 8 9

ERLING PÅLSSON GER SIN SYN PÅ FASTIGHETS AB MALMÖ CITY hjärtat i en stad. Och jag tror bestämt att de som säger att centrum hotas när staden växer har helt fel. Jag tror inte alls på det. Allt det kulturella sitter ju här i stadens hjärta. Att shoppa i stan är något helt annat än att gå på Emporia. DE KAN BYGGA HUR MYCKET DE VILL UTANFÖR MALMÖ, DET GAMLA CENTRAT I STADEN KOMMER BARA ATT BLI STARKARE AV DET. När du väl har varit där fem-sex gånger så är det inte så spännande längre. Och då vinner centrum i längden. betyder bättre affärer för oss. Nyttjandegraden blir högre, ytorna blir mer effektiviserade och samtidigt får vi en positiv image och en annan relation till hyresgästerna. Vi är närmare våra hyresgäster än de stora bolagen, som i många fall inte ens har koll på vem deras hyresgäster är. Speciellt när det handlar om de stora fondägda fastighetsbolagen. Men sen handlar det också om själva kärntanken i Fastighets AB Malmö City, med en långsiktigare syn på ägandet, att vi uteslutande håller oss i Malmös innersta stadskärna. Och den tanken består, tillsammans med kunskap, vilja och engagemang som nu också går i arv i ägarbilden genom att ett par av ägarnas barn har köpt in sig. Innebär det att ni fortsätter att satsa för en vidare expansion av Fastighets AB Malmö City? Hur stor roll spelar det att utveckla Fastighets AB Malmö Citys varumärke och att bli mer synlig? Ja, det skulle jag tro. Men det handlar hela tiden om vilken tillgång man har på kapital. Är kapitalet på plats tror jag inte att bolaget har en övre gräns. Vi satte en målsättning när vi drog igång, att vi skulle nå ett fastighetsbestånd om en miljard. Där är vi i stort sett nu, så det är dags att sätta nya målsättningar och se framtiden an. Hur ser du på era konkurrenter och branschen generellt? Det är som i alla branscher ömsom vin, ömsom vatten. Många bolag fokuserar för mycket på kortsiktig avkastning och har kanske glömt underhåll och andra faktorer. En hel del fastighetsbolag blir starkt kritiserade i media. Och det med all rätt. Med vårt sätt att arbeta inom Fastighets AB Malmö City har vi helt klart hittat en egen nisch som blivit mycket framgångsrik. Och att vi står ut ur mängden är nog mycket tack vare hur andra väljer att sköta sina affärer. Ska man sticka ut hakan, så kan man väl säga att det är för mycket ekonomer inblandade i fastigheter. Man räknar för mycket och glömmer att det är saker som handgripligen måste göras och skötas på fastigheterna för att göra hyresgästerna nöjda. Man har svårt att se vad de vinner i långa loppet, om vi stoppar in en miljon här, vad får vi ut där? Och många har inte ens själva idén att satsa den där miljonen. Är det så klokt att nöja sig med 7 % avkastning på en fastighet, när en miljon i investeringar kan innebära uppåt 10 % avkastning? I många fall är det bättre att förädla sitt bestånd än att köpa ännu en fastighet. Som du ser det, vad är det som gör Fastighets AB Malmö City så speciellt? Just det jag nämnde, att förädla fastigheterna och leverera ett större värde. Det ger nöjdare hyresgäster och Det är viktigt. Mina erfarenheter med Sydtotal gör att jag tror på synlighet och att bli förknippad med rätt sammanhang. Det är därför vi på Sydtotal hela tiden har varit engagerade i idrott och sponsorskap. Även om vår verksamhet inte är en angelägenhet för gemene man är det viktigt att visa engagemang. På samma sätt är det betydelsefullt att Fastighets AB Malmö City syns på den arena där vi verkar och att vi blir förknippade med den kvalitet vi står för. Om du blickar framåt på året som kommer, vad är det för förväntningar du har på 2012? Mina förväntningar och förhoppningar är att vi köper ytterligare ett par fastigheter under året. Och framför allt är det viktigt att bibehålla den fantastiska utveckling och förädlingsgrad som vi har haft. Att vi håller kvar vid vårt koncept, att vi inte bara tänker volym, volym, volym, utan ger hyresgästen ett större värde och det där lilla extra. Hur känner du rent personligen inför ditt engagemang i Fastighets AB Malmö City, brinner du fortfarande lika mycket? Absolut! Det här är en av de roligaste investeringar jag har gjort. Mycket tack vare de goda arbetsrelationerna med Thomas Berggren och hela ägargruppen. Det här är verkligen ett sant nöje. Dessutom ger Fastighets AB Malmö City oss tillfälle att prova ny teknisk utveckling, som till exempel energieffektivisering, scanning för bättre utnyttjande av fastighetsytor och mycket mer. Och de här bitarna är sånt jag brinner för och tycker är spännande att testa nya tekniska idéer. Det har vi stor glädje av i vår förvaltning och gör oss till ett ännu bättre fastighetsbolag. Styrelse och revisor Reidar Peters Född 1939, ledamot och ordförande i styrelsen sedan 2002. Verkställande direktör i RP Management AB. Tidigare auktoriserad revisor. Erling Pålsson Född 1949, ledamot i styrelsen sedan 2002. Koncernchef i Sydtotal AB, Styrelseledamot i Sydtotal AB, Pålsson Teknik & Fastigheter AB, Stadionintressenter AB, SIFAB och Malmö FF. Lennart Nilsson Född 1941, ledamot av styrelsen sedan 2010. Tidigare koncernchef i Cardo AB. VD i Crafoordska Stiftelsen. Styrelseordförande i Erik Philip-Sörensen Stiftelse. Styrelseledamot i Albert Påhlssons Stiftelse, Canadian Oil och Kalmar Läns Pensionskapitalförvaltning AB. Peter Svensson Född 1952, ledamot i styrelsen sedan 2008. Verkställande direktör Midway Holding AB Malmö. Styrelseordförande i Sensys Traffic AB. Thomas Berggren verkställande direktör Född 1948, ledamot i styrelsen och verkställande direktör sedan 2002. Styrelseordförande i Centrum för Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola och Lunds Tekniska Högskola samt styrelseledamot i Malmö Citysamverkan och Fastighetsägarna Syd. Revisor TORBJÖRN SVENSSON, auktoriserad revisor, Deloitte AB. Revisor sedan 2002. 10 11

Förra året flyttade tre av våra hyresgäster till något av våra andra hus. Det är sällan våra hyresgäster lämnar oss. Vi ser det som ett kvitto på att våra ansträngningar för att hålla dem nöjda verkligen lönar sig. Bland annat har vi inrättat ett hyresgästråd för att ta in viktiga synpunkter från alla. Och tack vare att vi är en mindre aktör kan vi ha en mer personlig relation till hyresgästerna. De flesta av dem är faktiskt inte bara hyresgäster längre, de har blivit vänner. Det kan sägas hur många gånger som helst, kundnytta är verkligen affärsnytta. 12 13

Fastigheter med särskild certifiering Projekt Fastighetscertifiering är ett samarbete mellan Fastighetsägarna Syd, Hyresgästföreningen och Malmö Stad. Fastighets AB Malmö City är en av initiativtagarna. Syftet med certifieringen är att hyresgästerna ska veta att de bor i en fastighet som förvaltas enligt gällande lagstiftning och de rekommendationer som finns. Fastighetsägarens fördelar ligger i lägre försäkringspremier, bättre finansieringsvillkor och högre fastighetsvärden. Fastighets AB Malmö City har hittills hunnit få fastigheterna Husaren 5 och Nils 21 certifierade. 1 Fastighetsförteckning 4 3 11 9 12 8 2 7 Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt Taxeringsvärde (Uthyrningsbara ytor kvm 2011-12-31) 6 1 2 3 Husaren 5 Husarg. 3 1936 / 1991 277 1 315 1 592 112 909 Husaren 5 Östra Tullg. 1,3 Ö Promenaden 3 1957 / 1999 4 395 1930 3 684 3 461 13 470 Jörgen Kock 1 Norra Vallg. 66 Västerg. 1 1929 / 1976 333 1 712 69 2 114 38 400 5 4 Jörgen Kock 2 Norra Vallg. 68 1938 624 81 705 10 031 5 Gamen 15 Ö Kanalg. 6 Storg. 15 1981/2011 208 4 173 740 5 121 49 600 10 6 Söderport 9 G. Adolfs Torg 47 1910 / 1985 297 1 876 91 2 264 32 600 7 Nils 21 Drottningg. 1 Ö. Förstadsg. 34 Fredriksbergsg. 7 1965 / 1975 3 615 8 208 11 200 6 797 29 820 133 400 8 Fersen 10 Prostg. 2 N Vallg. 34 1929 / 1992 1 023 163 1 186 11 504 9 Oscar 4 Stortorget 23 1935/2011 465 882 1 347 21 400 10 Norsen 16 Föreningsg.15 1989 1 134 2 442 25 3 601 45 600 11 12 Sqvalperup 12 Norra Vallg. 60 Kanslig. 1 Adelg. 9-11 1929/2011 133 5 890 217 6 240 101 610 Totalt 8 218 12 777 34 815 11 644 67 454 557 054 14 15

Vi är inte som alla andra. För det är nog inte du heller. Somliga kallar oss udda. Inte oss emot. På Fastighets AB Malmö City har vi ett eget sätt att göra saker. Med sann kärlek till Malmö och en långsiktig syn på vårt förvaltande av några av stadens mest karaktärsfulla fastigheter, har vi ett personligare sätt att se på saker och utnyttja våra smådriftsfördelar. Vi är övertygade om att individuella lösningar för varje hus och varje hyresgäst är bättre, än att tvinga in alla under ett stort koncept. Så kalla oss udda om du vill. Hellre det än stelbent. 16 17

ÖSTRA TULLGATAN 1 3 Husaren 5 2 Kvarteret har fått sitt namn av att Kronprinsens husarregemente låg här från mitten av 1700-talet fram till 1927. Husar var benämning på en lätt kavallerist beväpnad med sabel och pistol. Under den här tiden behövde Västeuropa ett lättrörligt rytteri vid anfall och med de ungerska husarerna som förebild fick då även Sverige ett husarregemente. Strax efter att husarerna flyttat från området omvandlades ridhuset på Drottningtorget till saluhall för att sedan under många år bli vagnsmuseum. Husargatan drogs rakt igenom kasernkvarteret, som alltså delades i kvarteren Dragonen och Husaren. Det enda som finns kvar av fastigheterna idag är en stallbyggnad som är en del av fastigheten på Husargatan 3. Huset med de veckade taken byggdes 1958 för Amerikanska Motorimporten, Motorami, som sålt och servat bilar här sedan 1918. Arkitekt var Lennart Bergström. Det var hans första egna byggnation efter att ha arbetat hos Ralph Erskine, som inspirerat arkitekturen med sina vågformer över entréerna och det välvda taket. Huset är fram till idag moderniserat flera gånger om men har behållit sin karaktäristiska utformning. Motorami var bara en av många aktörer inom bilbranschen som huserade längs Östra Tullgatan och gatorna runtomkring. Från 1930-talet och framåt låg här förutom Motorami som representerade Ford, Opel, Pontiac, Overland, Willys Knight, Falcon och Whippet, även Frode Lund, Autoropa, Hedbergs Bil, Philipssons Bil och Förenade Bil, som var den sista att lämna området då de stängde sin bilhall i city 2006. Precis vid Motoramihuset ligger Schougens bro. Den hette från början Östra Infartsbron och var sedan hundratals år infarten från upplandet. Utanför kanalen som var den dåtida stadsgränsen låg under 1800-talet små husruckel där fattigt folk fick hyra en säng i trånga, dragiga och hälsovådliga utrymmen. Här frodades ohyra och sjukdomar. Ofta förfasas vi över att så många hus revs på 50- och 60-talet, men då glömmer vi varför. Det var mörka lägenheter utan bad och toaletter som var väldigt nedgångna och helt enkelt var mogna för sanering. Problemet är snarare vad som kom istället. Det var ju inte alla hus som blev så genomtänkta som Motoramihuset. Fastighetsaktiebolaget Malmö City förvärvade fastigheten 2002. Hela huset har successivt renoverats och en butiksdel har byggts till i gatuplan där Larsson & Lange nu har sin frisörsverksamhet. Under 2012 kommer vi att bygga sex radhus på vår innergård. Radhusen är cirka 100 kvm och är i två plan. Samtidigt kommer en ny trädgård att anläggas. 18 19

NORRA VALLGATAN 34 Fersen 10 8 På hörnet Norra Vallgatan och Prostgatan byggde järnhandlare Anders Svensson 1876 ett hyreshus med fantastisk utsikt över järnvägen och Öresund. På den tiden kunde man se sundet från fastighetens balkong. Hela området på andra sidan av Norra Vallgatan är utfyllnad, här låg en gång Malmös medeltida fästningsmur och utanför fanns bara en långgrund strand. Då det på 1880-talet blev dags för Anders Svensson att pensionera sig, sålde han fastigheten till herrarna Harald Wiens och Bertil Sederholm. De slog ihop den med granntomten och byggde ett storslaget palats mot Östergatan. Källarutrymmet under hela den sammanslagna fastigheten kom nu att inrymma stora ekfat med cognac, punsch och vin. Här blomstrade Wiens, Sederholm & Co med försäljning av vin och sprit till strax före Första världskriget då all handel med alkoholhaltiga drycker förstatligades. I bottenvåningen flyttade Pressbyrån in 1913. Företaget hade startats 1899 som en avdelning av Svenska Telegrambyrån för att sälja tidskrifter och tidningar. Här blev man kvar fram till 1953. Huset blev kvar i familjen Wiens ägo fram till 2000-talet, då de två sammanlänkade fastigheterna delades i två. Norra Vallgatan-Prostgatan förvärvades av Malmö City 2008. Under 2011 har fastighetens trappuppgång återställts i ursprungligt skick och blivit en av Malmös vackraste trappuppgångar där båda entrépartierna har bytts ut mot tidsenliga portar i trä. 20 21

NORRA VALLGATAN 66 Jörgen Kock 1 3 Fastigheten Jörgen Kock 1 är en av Malmös äldsta fastigheter. Vissa delar kan dateras så långt tillbaka som 1463, då det refereras i ett dokument till myntmästare Dringenbergs hus. Malmö var då Danmarks andra största stad och under en period präglades alla danska mynt här. Dringenbergska gården ligger vid stråket Östergatan-Adelgatan-Västergatan som var Malmös äldsta och förnämsta gata. Det var här alla de stora handelsgårdarna låg fram till slutet av 1800-talet. Kvartersnamnet Jörgen Kock påminner om Dringenbergs efterträdare som stadens myntmästare. Den Dringenbergska familjen ägde huset fram till början av 1600-talet. Därefter blev Skåne svenskt 1658 och nästa ägare i dokumentationen över fastigheten var tullmästare Johan Poppelman. Man vet en hel del om huset under denna tid då en grannkonflikt ledde till en mängd juridiska handlingar. 1721 köper assessorn Johan Laurell hela gården. Under 1700-talet var fastigheten spinnhus under flera decennier. Ett spinnhus var helt enkelt ett kvinnofängelse. Här satt prostituerade och lösdrivare och spann garn därav namnet. Det var tänkt som en förbättrings- och straffanstalt, men det var nog få som fick ett bättre liv efter att ha suttit här några år. Spinnhus som institution fanns kvar ända fram till 1825. Malmö stad blev ny ägare och bland hyresgästerna fanns Rikets ständer, som använde källaren till den stora kassakistans förvaring. Så började Sveriges Riksbank sin verksamhet i Malmö. Husets status var helt klart på väg uppåt igen och 1827 blev det skola och läroverk. Det var Malmö Latinskola som flyttade från sina trånga medeltida lokaler vid S:t Petri kyrka. Här tragglade Malmös välbärgade unga latin ända fram till 1879 då skolperioden tog slut på grund av trångboddhet. I slutet av 1800-talet dyker ett annat känt Malmö-namn upp Fritz Kramer då familjen Kramer flyttar in i huset och delar av huset ingår i hotellrörelsen. Så förblev det fram till 1938 då fastigheten köptes av Försäkringsbolaget Malmö, som 1949 uppgick i Försäkrings AB Skåne och senare blev Skandia Försäkringar. 1963 genomfördes en större renovering och det var då huset fick sin karaktäristiska gula rappade fasad. Fastighetsaktiebolaget Malmö City förvärvade fastigheten 2004. Fastigheten har renoverats exteriört under 2010-2011 och nu pågår renovering i olika lokaler. Gården har återställts i ursprungligt skick och det gamla garaget har byggts om till en restaurang. I källaren finns en vinkällare och en champagnebar. 22 23

Sätter man människor främst är det viktigt att vara en jäkel på teknik. Vi brinner för teknisk utveckling, helt enkelt för det betyder att vi kan utvinna större värden ur varje fastighet, vilket kommer alla till gagn. Till exempel har vi tagit fram en scanningmetod med mätsonder som gör att vi kan utnyttja varje kvadratmeter i varje hus optimalt. Vårt utvecklingsarbete har också lett till större energibesparing, mer effektiv uppvärmning och ventilation, förbättrade IT-lösningar, högre säkerhet och långsiktigt hållbar upprustning. Kalla det framsteg för en bättre framtid. 24 25

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Fastighetsaktiebolaget Malmö City med organisationsnummer 556628-5762 får härmed lämna redovisning för förvaltningen under räkenskapsåret 2011. Affärsidé och verksamhetsform Fastighets AB Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Fastigheterna kan innehålla såväl lokaler som bostäder. En hög servicenivå ingår också i Malmö Citys affärsidé. Verksamheten bedrivs förutom i moderbolaget i de helägda dotterbolagen Dringenberg AB, Malmö City Två AB, Malmö City Tre AB, Malmö City Fyra AB, Malmö City Fem AB, Malmö City Sju AB, Malmö City Åtta AB, Malmö City Nio AB, Malmö City Tio AB samt Malmö Cityfastigheter AB. Fastighetsbeståndet Fastighets AB Malmö City ägde per 31 december 2011 tolv centralt belägna fastigheter i Malmö innerstad. Åtta av fastigheterna ligger inom fem minuter från en citytunnelstation. Den sammanlagda ytan uppgår till 67 454 kvm varav 8 218 kvm utgör bostäder, 12 777 kvm utgör butiker och restauranger, 34 815 kvm utgör kontor och 11 644 kvm utgör övriga ytor. I Kv. Gamen 15 har vinden inrätts till fyra nya bostadslägenheter. I Kv. Oscar 4 har våningarna fem, sex, sju och åtta byggts om till moderna kontorslokaler. I Kv. Sqvalperup har påbörjats en ombyggnad av fastigheten till moderna ändamålsenliga kontorslokaler. Totalt investerade Malmö City cirka 40 MSEK i fastigheterna under 2011. Fastighetsförvaltning Hyresintäkterna uppgick under 2011 till 76,5 MSEK vilket innebär en ökning med 14 %. Per 31 december 2011 är cirka 900 kvm outhyrda vilket innebär att vakansgraden räknat på ytan uppgår till cirka 1,5 %. Under 2011 har 3 625 kvm (3 889 kvm) hyrts ut med ett hyresvärde på 6,9 MSEK (6,3 MSEK). Genomsnittshyran vid uthyrning var under 2011 cirka 1 900 kr per kvm (1 620 kr per kvm). Under 2011 har sex hyresgäster sagt upp sig med en yta på 2 022 kvm (1 125 kvm) med ett hyresvärde på 4,0 MSEK (2,5 MSEK). Ekonomisk förvaltning sköts sedan den 1 januari 2005 för samtliga fastigheter av Fastighets AB Frontnine, Malmö. Personal Fastighets AB Malmö City har under 2011 haft fyra anställda, tre män och en kvinna. Av de anställda är tre personer administrativ personal och en är fastighetsskötare. I sex fastigheter sköts fastighetsskötseln av Lars Hansson i Skåne AB. Aktier Antal aktier uppgår till 1 035 196 st. Aktiens kvotvärde värde uppgår till 100 kronor per aktie. Fastighetsförvärv Under 2011 förvärvade Malmö City ingen fastighet, och man sålde inte heller någon fastighet. Malmö City förvärvade dock ett vilande bolag under året, Malmö Cityfastigheter AB, Org.nr. 556682-6839 (not 11). Finansiering och Likviditet Malmö Citys externa finansiering består till 100 % av lån med rörlig ränta. Under 2005 tecknades ett avtal om räntetak på 4 % fram till år 2012 avseende skulden på 50 MSEK. Under 2007 tecknades två avtal om räntetak och räntegolv på totalt 100 MSEK fram till 2014. Räntetaket uppgick till 5 resp 6 % och räntegolvet till 3,25 resp 3,5 %. Under 2009 tecknades ett avtal om räntetak och räntegolv på totalt 75 MSEK fram till 2013. Räntetak uppgick till 3.5 % och räntegolv på 3.0 %. Under 2009 tecknades ett swapavtal på totalt 75 MSEK till år 2019 och räntan uppgick till 3.53 % och under 2011 tecknades ett swapavtal på totalt 100 MSEK till år 2021 och räntan uppgick till 3.65 %. Total räntekostnad för Fastighets AB Malmö City under 2011 uppgick till 22,4 MSEK (13,8 MSEK). Under året har moderbolaget löst ett av sina lån och istället upptagit en checkräkningskredit. Den totala checkkrediten i koncernen uppgår till 14,5 MSEK, och utnyttjad checkkredit per 2011-12-31 uppgår till 1,1 MSEK. Styrelsens arbete Vid ordinarie årsstämman 2011 avböjde Per Lindblad omval. Styrelsens arvode har under 2011 sammantaget uppgått till 150 000 kr och styrelsen har under 2011 haft åtta ordinarie styrelsemöten (enligt styrelsens arbetsordning skall styrelsen sammanträda minst fyra gånger per år). Styrelseledamöterna i Malmö City har en bred erfarenhet inte bara inom fastighetsområden utan även från finansieringsverksamhet och industri. Reidar Peters har varit ordförande och Peter Svensson har varit vice ordförande. Malmö City har en valberedning som består av bolagets tre största aktieägare per den 30 november varje år. Styrelsens ordförande skall alltid ingå i valberedningen. Styrelsen har bestått av följande ledamöter: Reidar Peters, född 1939, ledamot sedan 2002. Erling Pålsson, född 1949, ledamot sedan 2002. Peter Svensson, född 1952, ledamot sedan 2008. Lennart Nilsson, född 1941, ledamot sedan 2010. Thomas Berggren, född 1948, ledamot sedan 2002 och verkställande direktör i Fastighets AB Malmö City sedan 2002. Hyreskontraktens löptider per 2011-12-31 Lokalhyresavtal Antal avtal Uthyrbar yta (kvm) Kontrakterad hyra (tkr) Andel 2012 103 9 969 13 877 17% 2013 36 11 975 21 286 26% 2014 18 3 136 5 670 7% 2015 18 9 665 14 099 17% 2016-2023 15 12 858 15 653 19% Vakant 0 2 786 0 0% Totala lokalhyresavtal 190 50 389 70 585 86% Bostadshyresavtal 107 8 010 8 796 11% P-platser och övrigt 0 9 400 2 444 3% Totalt 297 67 799 81 825 100% Flerårsöversikt, koncernen 2011 2010 2009 2008 Omsättning 76 506 67 044 60 426 50 871 Resultat efter finansiella poster 14 467 12 370 12 120 6 112 Balansomslutning 832 726 827 125 636 204 521 740 Fastigheternas bokförda värden 815 673 791 160 616 943 495 896 Soliditet 24% 23% 24% 26% Händelser efter balansdagen Malmö City har vid värde tidpunkten mars 2012 låtit göra en extern värdering av samtliga fastigheter, där de individuella marknadsvärdena har bedömts. Värderingar har utförts av Malmö Bryggan Fastighetsekonomi AB. Det totalt fastighetsbeståndet har värderats till intervallet 950 miljoner 1 100 miljoner. Moderbolagets resultat Resultatet i bolaget före skatt uppgick till -3 676 KSEK (-1 604 KSEK). Bolagets likvida medel uppgick per 31 december 2011 till 0.9 MSEK (1,8 MSEK) och soliditeten till cirka 42% (41%). Förslag till vinstdisposition Koncernen Fritt eget kapital i koncernen uppgår till 65.778 KSEK varav årets resultat uppgår till 11.901 KSEK. Ingen avsättning till bundna fonder är nödvändigt. Moderbolaget Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel i moderbolaget utgör: Balanserade vinstmedel 39 821 057 Erhållet koncernbidrag 3 900 000 Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag -1 025 700 Årets vinst -2 843 470 Summa 39 851 887 Koncernbidrag har erhållits av det helägda dotterbolaget Malmö City Fem AB, org.nr. 556717-8263. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare (3 kr/aktie) 3 105 588 I ny räkning balanseras 36 746 299 Summa 39 851 887 Styrelsen och den verkställande direktören anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. kr kr 26 27

7 Nils 21 Östra Förstadsgatan 34 Resultaträkningar Koncernen Moderbolaget KKR Not 2011 2010 2011 2010 Rörelsens intäkter Hyresintäkter 76 506 67 044 15 342 14 972 Övriga intäkter 5 500 1 833 0 125 Summa intäkter 82 006 68 877 15 342 15 097 Rörelsens kostnader Förvaltnings- och driftskostnader 1, 2-30 084-29 526-7 271-6 083 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 5-15 301-13 199-2 404-2 953 Rörelseresultat 36 621 26 152 5 667 6 061 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 264 35 17 23 Räntekostnader -22 418-13 817-9 360-7 688 Resultat efter finansiella poster 14 467 12 370-3 676-1 604 Överavskrivning 10 Resultat före skatt 14 467 12 370-3 676-1 604 Skatt 3-2 566-3 193 833 433 Årets resultat 11 901 9 177-2 843-1 171 Vinst per aktie, SEK 11,50 8,87 Antal aktier 1 035 196 1 035 196 28 29

Balansräkningar Balansräkningar Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget KKR Not 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR KKR Not 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Anläggningstillgångar Eget kapital 7 Materiella anläggningstillgångar 4, 5 Byggnader 590 267 583 520 85 732 86 355 Mark 179 061 178 944 21 231 21 231 Hyresgästanpassningar 16 206 17 584 2 932 3 861 Maskiner och inventarier 17 590 9 083 1 706 1 477 Pågående nybyggnad 12 549 2 029 2 267 541 Summa materiella anläggningstillgångar 815 673 791 160 113 868 113 465 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 6 214 297 214 222 Uppskjuten skattefordran 3 6 051 3 829 166 18 Summa finansiella anläggningstillgångar 6 051 3 829 214 463 214 240 Summa anläggningstillgångar 821 724 794 989 328 331 327 705 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran dotterbolag 41 940 58 133 Skattefordran 6 324 1 603 690 690 Övriga fordringar 2 152 1 309 308 326 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 368 1 730 971 1 281 Kassa och bank 12 1 158 27 494 853 1 791 Summa omsättningstillgångar 11 002 32 136 44 762 62 221 SUMMA TILLGÅNGAR 832 726 827 125 373 093 389 926 Bundet eget kapital Aktiekapital 103 520 103 520 103 520 103 520 Bundna reserver/reservfond 30 517 30 517 13 652 13 652 Fritt eget kapital Överkursfond 35 726 35 726 Balanserade vinstmedel 53 877 47 286 6 969 7 854 Årets resultat 11 901 9 177-2 843-1 171 Summa eget kapital 199 815 190 500 157 024 159 581 Obeskattade reserver 10 Ack. överavskrivningar 0 0 128 128 Avsättningar Uppskjuten skatt 3 36 257 30 841 3 202 2 861 Övrig avsättning 3 667 9 167 Summa avsättningar 39 924 40 008 3 202 2 861 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 559 629 570 599 129 351 198 040 Övriga långfristiga skulder 124 114 46 35 Summa långfristiga skulder 559 753 570 713 129 397 198 075 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 1 764 0 6 705 0 Leverantörsskulder 7 437 5 821 738 1 363 Skuld dotterbolag 70 780 23 803 Övriga skulder 751 1 048 109 83 Skulder till ägare 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 23 282 19 035 5 010 4 032 Summa kortfristiga skulder 33 234 25 904 83 342 29 281 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 832 726 827 125 373 093 389 926 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 586 260 524 550 129 800 129 800 Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga 30 31

Kassaflödesanalyser Koncernen Moderbolaget KKR Not 2011 2010 2011 2010 Redovisnings- och värderingsprinciper Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 14 467 12 370-3 676-1 604 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar 5 15 301 13 199 2 404 2 953 Övriga poster -5 500-1 829 Betald skatt 3 632-1 702 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 24 900 22 038-1 272 1 349 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Minskning (+) / ökning (-) av kortfristiga fordringar -5 202 1 180 16 521-10 663 Minskning (-) / ökning (+) av kortfristiga skulder 7 326 6 495 54 061 15 833 Kassaflöde från den löpande verksamheten 27 024 29 713 69 310 6 519 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 6-159 238-75 -102 040 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 5-39 813-17 178-2 808-2 170 Kassaflöde från investeringsverksamheten -39 813-176 416-2 883-104 210 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 137 718 67 630 Amortering lån -10 960-68 678 Nyemission 7 30 000 30 000 Utdelning 7-2 587-2 213-2 587-2 213 Erhållet/Lämnat koncernbidrag 7 3 900 1 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -13 547 165 505-67 365 96 917 Årets kassaflöde -26 336 18 802-938 -774 Likvida medel vid årets början 27 494 8 692 1 791 2 565 Likvida medel vid årets slut 1 158 27 494 853 1 791 Årsredovisningen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och allmänna råd och rekommendationer från Bokföringsnämnden och Far. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de bolag som direkt eller indirekt innehas till mer än 50 % av röstvärdet. Koncernen tillämpar förvärvsmetoden i koncernredovisningen. Bolag som förvärvats under året ingår i koncernredovisningen fr.o.m. förvärvstidpunkten. Årets förvärv har betraktats som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen Malmö City Två AB, Malmö City Tre AB, Malmö City Fyra AB, Malmö City Fem AB, Malmö City Sju AB, Malmö City Åtta AB, Malmö City Nio AB, Malmö City Tio AB, Dringenberg AB och Malmö Cityfastigheter AB. Intäktsredovisning Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Värdering av fordringar och skulder Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nominella belopp. Fordringar och skulder i utländsk valuta Bolaget har inga fordringar och skulder i utländsk valuta. i balansräkningen på egen rad då de utgör en väsentlig del av balansomslutningen. Byggnader skrivs av enligt plan med 1 % årligen. Planenlig avskrivning av byggnader påbörjas från den ekonomiska tillträdelsedagen. Maskiner och inventarier är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Maskiner och inventarier skrivs av enligt plan med 7 % 20 % årligen. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och bokförda avskrivningar på maskiner och inventarier är redovisade som bokslutsdisposition. Nedskrivningar Bedömning om nedskrivning erfordras avseende anläggningstillgångar görs vid varje bokslutstillfälle. Inkomstskatter Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar, med undantag för ovan tillgångsförvärv, och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Koncernbidrag Bolaget har redovisat koncernbidrag i enlighet med, det nu tillbakadragna, uttalandet från Rådet för finansiell rapportering (UFR 2), innebärande att koncernbidraget redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats och erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt. Redovisning av fastigheter Samtliga färdigställda fastigheter i bolaget klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. Vid ombyggnationer kostnadsförs den del av investeringen som kan anses utgöra underhåll. Kostnader för större hyresgästanpassningar periodiseras över hyreskontraktens löptider. Hyresgästanpassningarna redovisas Pensioner Alla pensionsutfästelser har övertagits av försäkringsbolag. Lånekostnader I moderbolaget och i de enskilda dotterföretagens redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultatet för det år till vilket de hänför sig, tillämpats. Definition av likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och banktillgodohavanden. 32 33

Noter Not 1 Personal Not 3 Skatt på årets resultat Moderbolaget har anställd VD. Personalkostnaderna avseende ersättningar till VD under 2011 är följande: Lön 1 120 kkr (1 044), pensionskostnader 261 kkr (249) samt sociala avgifter 352 kkr (328). VD:s anställningsavtal innehåller en ömsesidig uppsägning om 7 månader. Under året har moderbolaget även haft ytterligare tre (tre) personer anställda, två män (två män) och en kvinna (en kvinna), i form av administrativ personal och fastighetsskötare. Personalkostnaderna för dem har varit följande: Lön 1 148 kkr (639), pensionskostnader 51 kkr (39) samt sociala avgifter 382 kkr (197). Koncernen Moderbolaget KKR 2011 2010 2011 2010 Skatt Aktuell skatt -97-1 702 Skatt hänförlig till tidigare års taxeringar 729 Skatteeffekt på erhållet/lämnat koncernbidrag 1 026 395 Uppskjuten skatt -3 198-1 491-193 38 Summa skatt -2 566-3 193 833 433 Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 Styrelseledamöter andra personer i företagets ledning inkl VD Män Styrelseledamöter 4 5 4 5 andra personer i företagets ledning inkl VD 1 1 1 1 Totalt 5 6 5 6 Not 2 Arvode och kostnadsersättningar till revisorerna KKR 2011 2010 2011 2010 Deloitte AB Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget Revisionsuppdrag 283 268 47 46 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning 119 80 21 14 Övriga tjänster 84 93 48 10 Summa 486 441 116 70 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag avses övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. Skatterådgivning avser alla skatterelaterade tjänster så som bistånd vid skatteberäkning, bistånd vid upprättande av deklaration, skatterelaterad rådgivning i samband med förvärv och andra transaktioner samt konsultationer gällande moms, punktskatter och personalfrågor. Allt annat avser övriga tjänster. Årets uppskjutna skatteintäkt-/kostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -6 085-1 166-341 Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader 665 594 20 Uppskjuten skatteintäkt avseende underskottsavdrag 2 835 172 148 18 Uppskjuten skattekostnad avseende utnyttjat underskottsavdrag -613-1 091 Summa uppskjutna skatteintäkter/kostnader -3 198-1 491-193 38 Nominell skatt (26.3%) på resultatet före skatt -3 804-3 253 967 421 Skatteeffekter justeringsposter Övriga ej avdragsgilla/ej skattepliktiga kostnader/intäkter 25 8 3 10 Övriga poster 1 213 52-137 2 Summa skatter -2 566-3 193 833 433 Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar. KKR 2011 2010 2011 2010 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag 6 051 3 829 166 18 Totalt 6 051 3 829 166 18 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget Övervärde fastigheter 19 058 19 611 Obeskattade reserver 350 330 Övriga temporära skillnader 16 849 10 900 3 202 2 861 Totalt 36 257 30 841 3 202 2 861 Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag har redovisats med motiveringen att de kommer att kunna utnyttjas inom en nära framtid. Beräknade skattemässiga underskottsavdrag per 2011-12-31 uppgår till 23,0 MSEK (14,5 MSEK). 34 35

Not 4 Fastighetsförteckning, koncernen Not 5 Materiella anläggningstillgångar Fastighets- Adress Byggår/ Uthyrningsbara Ytor Kvm Taxeringsbeteckning Ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt värde Husaren 5 Husargatan 3 1936/1991 277 1 315 1 592 112 909 Husaren 5 Östra Tullgatan 1, 3 Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Ö Promenaden 3 1957/1999 4 395 1 930 3 684 3 461 13 470 - Västergatan 1 1929/1976 333 1 712 69 2 114 38 400 Jörgen Kock 2 N Vallgatan 68 1938 624 81 705 10 031 Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Söderport 9 Storgatan 15 1981/2011 208 4 173 740 5 121 49 600 Gustav Adolfs Nils 21 Drottninggatan 1 Torg 47 1910/1985 297 1 876 91 2 264 32 600 Ö Förstadsgatan 34 Fersen 10 Prostgatan 2 Fredriksbergsgatan 7 1965/1975 3 615 8 208 11 200 6 797 29 820 133 400 N Vallgatan 34 1929/1922 1 023 163 1 186 11 504 Oscar 4 Stortorget 25 1935 465 882 1 347 21 400 Norsen 16 Föreningsgatan 15 1989 1 134 2 442 25 3 601 45 600 Sqvalperup 12 Norra Vallgatan 60 1929 133 5 890 217 6 240 101 610 Kansligatan 1 Adelgatan 9-11 Koncernen Byggnader Mark Hyresgäst- Maskiner och Pågående Totalt anpassningar inventarier nybyggnad Ingående anskaffningsvärde 613 807 178 944 41 005 12 039 2 029 847 824 Omklassificering Årets anskaffningar 12 865 117 6 264 10 049 10 520 39 815 Utgående anskaffningsvärde 626 672 179 061 47 269 22 088 12 549 887 639 Ingående ackumulerade avskrivningar 30 288 0 23 421 2 956 0 56 665 Årets avskrivning 6 117 7 642 1 542 15 301 Utgående ackumulerade avskrivningar 36 405 0 31 063 4 498 0 71 966 Utgående planenligt restvärde 590 267 179 061 16 206 17 590 12 549 815 673 Moderbolaget Byggnader Mark Hyresgäst- Maskiner och Pågående Totalt anpassningar inventarier nybyggnad Ingående anskaffningsvärde 93 373 21 231 11 615 2 636 542 129 397 Omklassificering 0 Årets anskaffningar 315 344 422 1 725 2 806 Utgående anskaffningsvärde 93 688 21 231 11 959 3 058 2 267 132 203 Ingående ackumulerade avskrivningar 7 018 0 7 754 1 159 0 15 931 Årets avskrivning 938 1 273 193 2 404 Utgående ackumulerade avskrivningar 7 956 0 9 027 1 352 0 18 335 Utgående planenligt restvärde 85 732 21 231 2 932 1 706 2 267 113 868 Totalt 8 218 12 777 34 815 11 644 67 454 557 054 36 37

Not 6 Aktier i dotterbolag Not 7 Eget kapital Koncernen Antal aktier Kapitalandel Eget kapital Resultat Bokfört värde Malmö City Två AB, 556332-6320 Säte Malmö kommun 1 000 100 % 3 806 2 680 125 Dringenberg AB, 556592-9014 Säte Malmö kommun 15 000 100 % 17 087 659 16 536 Malmö City Tre AB, 556683-4650 Säte Malmö kommun 1 000 100 % 11 331 667 21 598 Malmö City Fyra AB, 556683-4676 Säte Malmö kommun 850 85 % 3 070-57 312 Malmö City Fem AB, 556717-8263 Säte Malmö kommun 1 000 100% 9 599 3 731 2 800 Malmö City Sju AB, 556766-9550 Säte Malmö kommun 1 000 100% 1 130 136 10 650 Malmö City Åtta AB, 556660-1786 Säte Malmö kommun 1 000 100% 2 454 230 27 220 Malmö City Nio AB, 556705-5099 Säte Malmö kommun 1 000 100% 3 779 1 534 32 941 Malmö City Tio AB, 556675-2399 Säte Malmö kommun 1 000 100% 5 958 1 346 102 040 Malmö Cityfastigheter AB, 556682-6839 Säte Malmö kommun 1 000 100% 73 2 75 Totalt 214 297 Resterande 15 % av aktierna i Malmö City Fyra AB ägs av Malmö City Två AB. Koncernen Aktie- Bundna Fria reserver Årets resultat Totalt kapital reserver Ingående balans 2011-01-01 103 520 30 517 47 287 9 177 190 501 Omföring av föregående årets resultat 9 177-9 177 Utdelning -2 587-2 587 Förskjutning fritt/bundet kapital Årets resultat 11 901 11 901 Utgående balans 2011-12-31 103 520 30 517 53 877 11 901 199 815 Moderbolaget Aktie- Reserv- Överkurs- Balanserat Årets resultat Totalt kapital fond fond resultat Ingående balans 2011-01-01 103 520 13 652 35 726 7 853-1 171 159 580 Omföring av föregående årets resultat -1 171 1 171 Utdelning -2 587-2 587 Erhållet koncernbidrag 3 900 3 900 Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag -1 026-1 026 Årets resultat -2 843-2 843 Utgående balans 2011-12-31 103 520 13 652 35 726 6 969-2 843 157 024 Aktiekapitalet består av 2011-12-31 2010-12-31 A-aktier 1 035 196 1 035 196 Totalt 1 035 196 1 035 196 Aktiernas kvotvärde uppgår till 100 kr. 38 39