Wallenstam DELÅRSRAPPORT 1 januar i 30 juni 2010 Hyresintäkterna för perioden ökar med drygt 5 % till 711 Mkr (674). Periodens resultat efter skatt uppgår till 784 Mkr (100). Vinst per aktie uppgår till 13 kr (2). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 1 063 Mkr (-8) och på derivat instrument till -166 Mkr (-17). Investeringar i fastigheter uppgår till 885 Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till 371 Mkr (1 195). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 174 Mkr (290). Substansvärde per aktie ökar till 205 kr (188). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Under 2010 har fastighetsmarknaden förbättrats påtagligt, vilket lett till justerade avkastningskrav med 0,25 % på i princip samtliga fastigheter. Det innebär att värdenedgången 2008 och 2009 nu har återhämtats. Även vår löpande verksamhet utvecklas positivt. Vi har dessutom genomfört flera fastighetsaffärer som bidrar positivt och har ökat vårt realiserade resultat till 310 Mkr. Vi fortsätter vår offensiva satsning på nybyggnation och har nu 400 lägenheter i produktion. Under året räknar vi med att starta produktionen av ytterligare 490 lägenheter i region Stockholm och Göteborg. koncernens utveckling i sammandrag 3 månader 6 månader Rullande 12 månader Helår april-juni jan-juni juli-juni 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2009 Hyresintäkter, Mkr 359 339 711 674 1 393 1 301 1 356 Förvaltningsresultat, Mkr 101 100 158 175 329 285 346 Resultat efter skatt, Mkr 745 68 784 100 1 173 271 489 Totalresultat, Mkr 746 166 858 194 1 295 21 631 Investeringar, Mkr 501 238 1 059 940 2 340 1 538 2 222 Resultat per aktie, kr 13 1 13 2 20 5 8
INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 30 juni 2010 3 Rapport över totalresultat, koncernen 9 Rapport över finansiell ställning, koncernen 10 Rapport över segment 11 Rapport över kassaflöde, koncernen 12 Moderbolagets resultat- och balansräkning 13 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal - Flerårsöversikt och kvartalsöversikt 17 Detta är Wallenstam 18 Definitioner 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2009 sidan 74. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 11 augusti 2010 klockan 08:00 (CET). Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt www.wallenstam.se. För information om Wallenstams värderingsmodell: www.wallenstam.se/fastighetsvardering 2 WALLENSTAM
delårsrapport 1 januari 30 juni 2010 VD kommenterar kvartalet Viktiga händelser för Wallenstam under andra kvartalet 2010 är att: Fastighetsvärdena ökar. En påtagligt förbättrad fastighetsmarknad har medfört justerade avkastningskrav med 0,25 % och vi märker en ökad efterfrågan på fastigheter. Vårt realiserade resultat, som visar resultatet av vår löpande verksamhet, ökar som en effekt av genomförda fastighetsaffärer. Vi har tecknat avtal med Haninge kommun om köp av mark mitt i Haninge centrum för produktion av 190 hyreslägenheter med planerad byggstart i augusti/september 2010. En kommersiell fastighet har förvärvats i centrala Gårda i Göteborg, precis intill en annan fastighet som vi äger i området. Vi ser en god utvecklingspotential i förvärvet. Vi har under kvartalet dessutom sålt tre bostadsfastigheter, varav två till bostadsrättsföreningar. Samtliga försäljningar har genomförts till priser över värdering. I början av maj påbörjade vi byggnationen av 73 lägenheter i Älta, Nacka kommun. Ett första steg i våra ambitioner att påverka utvecklingen av Älta. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 784 Mkr (100) och resultat per aktie till 13 kr (2), detta främst som en effekt av positiv värdeförändring på förvaltningsfastigheter. Resultatet har påverkats av värdeförändringar på derivatinstrument om -166 Mkr, vilket främst är en effekt av avslutad säkringsredovisning samt förändrat ränteläge. Totalresultatet ökar till 858 Mkr (194). Den resultateffekt som redovisas bland finansiella poster, som uppkom p g a avslutad säkringsredovisning, får ingen effekt på totalresultatet då den redovisningsmässigt möts av en återföring under övrigt totalresultat med motsvarande belopp. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till 711 Mkr (674). Av hyresintäkterna utgörs 400 Mkr (376) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 309 Mkr (295) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av föregående års förvärv, färdigställda projekt och hyreshöjningar i befintligt bestånd. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. Uthyrningsgraden avseende yta för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår till 96 % och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 98 %. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet bedöms som fortsatt god. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 270 Mkr (239). Ökningen är en effekt av dels större fastighetsbestånd, dels ökade kostnader i samband med den onormalt snöiga och kalla vintern. Driftnettot för perioden uppgår till 441 Mkr (435). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 94 Mkr (77) och består i huvudsak av ökade personalkostnader med anledning av fler anställda. Sedan föregående år har 16 personer nyanställts främst inom Wallenstams nya kundservice och inom Wallenstam NaturEnergi. Därutöver har de administrativa kostnaderna belastats med 1 Mkr (0) avseende Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en total kostnad om 86 Mkr för bolaget. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto 1 063 Mkr (-8), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 153 Mkr (15). Ökningen är främst en effekt av en påtagligt stabilare marknad som motiverar sänkta avkastningskrav. Wallenstam har därför sänkt avkastningskraven med 0,25 % i flera områden. Därutöver har en effekt av högre driftnetton och realiserade värdeförändringar i samband med försäljningar av fastigheter och bostadsrättsprojekt resulterat i positiva värdeförändringar. Mkr Avkastningsförändring 946 Kapitalisering av driftnettoförändring 111 Framtida investeringsbehov -147 Realiserade värdeförändringar 153 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 063 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 14 Mkr (17). Finansiella kostnader uppgår till 218 Mkr (211). På boksluts dagen uppgick genomsnittsräntan till 3,73 % (3,87). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. WALLENSTAM 3
Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde som redovisas över resultaträkningen. Värdeförändring av derivaten uppgår till -166 Mkr (-17), varav 101 Mkr är en effekt av avslutad säkringsredovisning, motsvarande belopp har återförts från fond i eget kapital. Orealiserad värdeförändring på finansiella derivatinstrument uppgår till -169 Mkr (-19). Realiserad värdeförändring utgör 3 Mkr (2). FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Helsingborg 5% skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad på 266 Mkr (38). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Bolagsförsäljningar, avdrag, skattemässiga avskrivningar och nyttjande av underskottsavdrag gör att i princip ingen faktisk skattebetalning uppstår på resultatet. Stockholm 42% Göteborg 53% ANDRA kvartalet 2010 Under andra kvartalet uppgick hyresintäkterna till 359 Mkr (339). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbestånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 117 Mkr (108), främst med anledning av ett större fastighetsbestånd. Driftnettot ökade till 242 Mkr (231). Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre. Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 966 Mkr (3). Ökningen är främst en effekt av sänkta avkastningskrav till följd av en påtagligt stabilare fastighetsmarknad, högre driftnetton och realiserade värdeförändringar i samband med försäljningar av fastigheter och bostadsrättsprojekt. Värdeförändringar i eloch räntederivat har främst påverkats av förändrat ränteläge och uppgår till -21 Mkr (-8). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kontor och butiker om totalt 1 234 000 kvm i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka 11 000 lägenheter som utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Under perioden har hyresförhandlingarna för Wallestams bostadsfastigheter blivit klara. Förhandlingarna har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 1,68 % i region Stockholm, 1,15 % i region Göteborg och 2,45 % i Helsingborg. Vilket på årsbasis beräknas tillföra cirka 9 Mkr i ökade hyror. Efterfrågan på bostadsrätter är stabil både i Göteborg och Stockholm. När det gäller ombildningar av bostadsfastig- LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 59% * Total uthyrningsbar yta är 1 233 743 kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildn. 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Innerstad 41% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan 15 336 Göteborgs Kommun 14 797 Mölnlycke Health Care AB 13 684 SF Bio AB 13 355 Landsarkivet i Göteborg 11 000 SCA Hygiene Products AB 7 600 Göteborgs Universitet 7 522 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Härryda Kommun 5 597 Summa 101 446 Total kommersiell yta är cirka 490 000 kvm. 4 WALLENSTAM
heter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hyresgäster, hittills i år har fyra fastigheter sålts till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Samtliga till priser över värdering. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva närområden. Uthyrningsgraden är stabil och uppgår till 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler under första kvartalet till cirka 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Under året har Wallenstam hyrt ut cirka 11 900 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, nettouthyrningen uppgår till 420 kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. I kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger det en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Under första halvåret 2010 genomfördes fastighetstransaktioner i Sverige till ett värde om cirka 46 miljarder kronor (15,8) enligt JLL. Generellt präglas perioden av en stark utveckling där även affärernas storlek ökat markant. 40 procent av den totala andelen transaktioner som genomfördes i Sverige under första halvåret 2010 genomfördes i storstadsregionerna. Investeringar Fastigheter Under perioden har 885 Mkr (1 932) investerats i fastigheter, varav förvärv uppgår till 371 Mkr (1 195) och ny- och ombyggnation till 514 Mkr (737). I mars tillträddes drygt 450 lägenheter och några mindre butiksytor i Sollentuna Centrum. Och i början av juni förvärvades en kommersiell fastighet i Gårda, Göteborg, precis intill fastigheter som ägs av Wallenstam sedan tidigare. De större pågående nyproduktionsprojekten för Wallenstam är Kungsholmsporten och Strandparken i Stockholmsområdet och Stärtered i Partille utanför Göteborg. Under året planeras dessutom byggstart för ytterligare 490 lägenheter i Stockholm, Haninge, Göteborg och Mölnlycke. VIND- och vattenkraft Hittills i år har 174 Mkr (290) investerats i vind- och vattenkraft. Enligt plan beräknas 13 vindkraftverk byggas och driftsättas under året. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till drygt 70 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 70 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till 12 528 Mkr (12 185). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (53). Av den totala låneportföljen har 53 % en ränte- FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR 2 000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 10 % 21% 2006 Värdering 2007 13 % 2008 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 60% 2006 47% 2007 Anskaffningskostnad 41% 2008 * Hittills har ingen nyproduktion färdigställts under 2010. vind- & Vattenkraft 2010 I drift 7 % 2009 Försäljningspris 34% 2009 Värdering * 2010 23 % 2010 effekt, MW 12 vindkraftverk i 8 parker 17,4 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 18,1 Under byggnation effekt, MW Lyngby 3 2,0 Middagsberget 6,0 Rålanda 2 4,0 Rätans Digerberget 11,5 Stentjärnåsen 10,0 Vettåsen 20,0 Summa 53,5 Kommande projekt effekt, MW 19 vindkraftverk 38 WALLENSTAM 5
bindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 1 035 Mkr (1 117). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,73 % (3,87). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 30 juni till 9 037 Mkr (8 454), vilket motsvarar 157 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 757 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 999 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 756 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 205 kr per aktie (188). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 145 Mkr (138), varav hyresintäkterna utgör 35 Mkr (35). Resultat efter skatt uppgår till 760 Mkr (520). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 800 Mkr (490). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 19 Mkr (29). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 6 154 Mkr (6 048). Av övriga tillgångar utgörs 3 630 Mkr (9 590) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sid 53 och framåt. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 4 187 3,67* 33,42 >3 mån <= 1år 1 708 3,48 13,63 >1 år <= 2 år 1 048 4,22 8,36 >2 år <= 3 år 1 540 3,96 12,29 >3 år <= 4 år 875 3,81 6,98 >4 år <= 5 år 420 3,85 3,35 >5 år <= 6 år 600 3,38 4,79 >6 år <= 7 år 820 4,01 6,55 >7 år 1 330 3,48 10,62 Summa 12 528 3,73 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 1,66 %. 3,73 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 21 958 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 38 kr/aktie. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder, dessa ligger i attraktiva lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www. wallenstam.se/fastighetsvardering. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Räntenivåerna på korträntorna är fortfarande låg. Lik- 6 WALLENSTAM
viditeten i marknaden fungerar normalt igen med undantag för att priset på risk har stigit och Wallenstam bedömer att det kommer att vara fortsatt högt under året. Osäkerheten kring finanspolitiska åtstramningar är fortsatt svåranalyserad. Wallenstam antar ett scenario att Riksbanken kommer med ytterligare räntehöjningar under hösten 2010. Räntehöjningar uppfattas ofta som negativt men brukar vara ett tecken att det går bättre för Sverige, ökade räntekostnader brukar i allmänhet kunna kompenseras med högre hyresintäkter. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar aktivt både med ränte- och kapitalbindning för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Kapitalbindningstiden bedöms efter prissättning samt refinansieringsrisken allmänt på kapitalmarknaden och för Wallenstam i synnerhet. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 1 473 Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Skatteverkets beslut har överklagats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkommande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i balansräkningen. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Sedan årsskiftet har Stockholmsbörsens OMXSPI ökat med 4,5 % och Stockholms SX4040 fastighetsindex med 2,6 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 131,50 kr (128,75). Börsvärdet uppgick per den 30 juni till 7 759 Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie beräknas till 205 kr (188). Eget kapital per aktie beräknas till 157 kr (145). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2010 har 665 204 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 128,83 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts. Årsstämma 2010 Vid årsstämma i Wallenstam AB (publ), den 28 april 2010 behandlades bland annat följande ärenden: Årsstämma fastställde bokslutet för 2009 och beslutade om ansvarsfrihet för styrelse och vd. Vidare beslutades att utdelningen blir 3,25 kr/aktie (3,00) enligt styrelsens förslag. Stämman omvalde Christer Villard såsom styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Anders Berntsson, Ulrica Jansson Messing och Erik Åsbrink. Utöver det valdes Agneta Wallenstam in som ny ledamot i styrelsen. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med totalt 1.200.000 kronor, varav 600.000 kronor till styrelsens ordförande, 225.000 kronor till vice ordförande och 125.000 kronor vardera till övriga ledamöter. Stämman omvalde sittande revisor Sven-Arne Gårdh och valde Anna Gullmarstrand som ny revisorssuppleant för tiden intill slutet av årsstämman 2014. Båda vid Ernst & Young AB. Stämman omvalde Christer Villard och Hans Wallenstam som ledamöter och Dick Brenner som ordförande i valberedningen. Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt styrelsens förslag Stämman beslutade om ändring av bolagsordningens 9: För att snarast praktiskt möjligt kunna implementera de mer kostnadseffektiva regler för kallelse till bolagsstämma som kan komma att träda ikraft i anledning av förslag om ändring av aktiebolagslagens (2005:551) regler om kallelse till bolagsstämma, beslutades att första stycket 9 utgår samt att andra stycket erhåller följande, ändrade lydelse: Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Postoch Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. WALLENSTAM 7
Att kallelse har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet och Göteborgs Posten. Stämmans beslut och verkställigheten därav är villkorad av att en ändring av sättet för kallelse till bolagsstämma enligt aktiebolagslagen träder i kraft. Styrelsen bemyndigandes av årsstämman att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq OMX Stockholm av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Årsstämman bemyndigade även styrelsen att längst intill tiden för nästa årsstämma och vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Styrelsen ska äga rätt att med eller utan företrädesrätt för aktieägarna fatta beslut om överlåtelse av egna aktier på annat sätt än på Nasdaq OMX Stockholm. Efter rapportperiodens utgång I juli förvärvades en av Göteborgs paradfastigheter, Kungsportsavenyen 1. En kommersiell fastighet som totalt omfattar 4 100 kvm. Utöver det förvärvades under samma månad även en central bostadsfastighet på 6 300 kvadratmeter på centralt belägna Sten Sturegatan 34-36 i Göteborg. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 11 augusti 2010 Christer Villard Styrelseordförande Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Agneta Wallenstam Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseleledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör 8 WALLENSTAM
rapport över totalresultat, Koncernen 2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan-juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Hyresintäkter 711 674 359 339 1 393 1 356 Driftkostnader -270-239 -117-108 -502-471 Förvaltnings- och administrationskostnader -94-77 -52-39 -177-161 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 9 1 7 2 26 18 Värdeförändring fastigheter 1 063-8 966 3 1 466 394 Rörelseresultat 1 420 350 1 163 196 2 206 1 136 Finansiella intäkter 14 17 8 12 31 33 Finansiella kostnader -218-211 -107-112 -433-426 Värdeförändring derivatinstrument -166-17 -21-8 -235-86 Resultat före skatt (Not 1) 1 051 138 1 042 89 1 569 657 Skatt -266-38 -297-21 -397-168 Resultat efter skatt 784 100 745 68 1 173 489 Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 101 67 0 113 186 152 Värdejustering aktier -2 60 0 21-21 42 Omräkningsdifferens 1 0 1 0 1 0 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -26-33 0-35 -43-51 Totalresultat 858 194 746 166 1 295 631 Fördelning av periodens resultat Hänförligt till minoritetsintressen -0 - -0 - -0 - Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 784 100 745 68 1 173 489 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 13 2 13 1 20 8 not 1. fördelning av resultat 2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juni-juli jan-dec Hyresintäkter 711 674 359 339 1 393 1 356 Driftkostnader -270-239 -117-108 -502-471 Driftnetto 441 435 242 231 891 885 Förvaltnings- och administrationskostnader -83-67 -45-32 -155-139 Finansnetto -200-193 -95-99 -407-400 Förvaltningsresultat 158 175 101 100 329 346 Försäljningsresultat bostäder 7 5 7 4 19 17 Försäljningsresultat fastigheter 153 15 103 10 172 34 Administrationskostnader -11-11 -7-7 -23-22 Resultat från transaktioner 149 9 104 8 169 28 Övriga intäkter och kostnader 2-4 -0-3 7 1 Realiserat resultat 310 180 205 105 505 375 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 910-23 863-7 1 294 361 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -169-19 -26-9 -229-79 Resultat från värdeförändringar 741-42 837-16 1 064 282 Resultat före skatt 1 051 138 1 042 89 1 569 657 WALLENSTAM 9
rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr 2010-06-30 2009-06-30 2009-12-31 Tillgångar Fastigheter 21 958 19 489 20 728 Vind- och vattenkraftverk 907 503 695 Materiella anläggningstillgångar 53 52 50 Finansiella anläggningstillgångar 391 591 417 Finansiella derivatinstrument 7 35 16 Omsättningstillgångar 830 820 948 Summa tillgångar 24 147 21 490 22 854 Eget kapital och skulder Eget kapital 9 037 8 046 8 454 Uppskjuten skatt 1 757 1 231 1 379 Räntebärande skulder 12 528 11 459 12 185 Finansiella derivatinstrument 340 309 283 Ej räntebärande skulder 485 445 553 Summa eget kapital och skulder 24 147 21 490 22 854 Minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 0 0 rapport över förändring eget kapital, koncernen aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital 2009-01-01 118 357-217 7 770 8 028 Totalresultat - - 142 489 631 Utdelning - - - -176-176 Återköp egna aktier - - - -31-31 Utgående eget kapital 2009-12-31 118 357-73 8 051 8 454 Totalresultat - - 73 784 857 Utdelning -188-188 Återköp egna aktier - - - -86-86 Utgående eget kapital 2010-06-30 118 357 0 8 562 9 037 10 WALLENSTAM
Rapport över segment /affärsområde i sammandrag Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt 2010 2010 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2009 Mkr jan juni jan juni jan-juni jan-juni jan juni jan juni jan juni jan-juni jan-juni jan juni Resultaträkning Hyresintäkter 400 309 3-1 711 376 295 2-0 674 Driftkostnader -179-86 -5 - -270-152 -83-4 - -239 Driftnetto 221 223-2 -1 441 224 213-2 -0 435 Förvaltnings- och administrationskostnader -52-32 -61 61-83 -45-28 -44 50-67 Finansnetto -43-107 -50 - -200-53 -103-37 - -193 Förvaltningsresultat 127 84-113 60 158 127 82-83 50 175 Försäljningsresultat bostäder 7 - - - 7 5 - - - 5 Försäljningsresultat fastigheter 153 - - - 153 15-0 - - 15 Administrationskostnader -9-2 0 - -11-8 -3-0 - -11 Resultat från transaktioner 152-2 0-149 12-3 -0-9 Övriga intäkter och -kostnader 0-63 -60 2 0-0 46-50 -4 Realiserat resultat 278 82-50 - 310 138 79-37 - 180 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 660 234 16-910 193-207 -9 - -23 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument - - -169 - -169 - - -19 - -19 Resultat från värdeförändringar 660 234-153 - 741 193-207 -28 - -42 Resultat före skatt 938 316-203 - 1 051 332-128 -65-138 Balansräkning Fastigheter 13 113 8 292 552-21 958 11 719 7 150 620-19 489 Ofördelade tillgångar - - - - 2 189 - - - 2 001 Summa tillgångar - 24 147 21 490 Lån 7 423 3 750 1 355-12 528 6 904 3 567 988-11 459 Ofördelade skulder - - - - 2 582 - - - 1 985 Summa skulder - 15 110 13 444 WALLENSTAM 11
rapport över kassaflöde, koncernen 2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Rörelseresultat 1 420 350 1 162 196 2 205 1 136 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande -1 046 69-966 9-1 453-339 Erhållna räntor 13 14-8 13 20 20 Betalda räntor -221-212 -107-105 -426-417 Betald skatt - - - - -0-0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 166 221 83 113 346 400 Förändring av rörelsekapital -73 42-48 -29-14 101 Kassaflöde från den löpande verksamheten 93 263 35 84 333 501 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -895-847 -409-207 -1 982-1 934 Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar -183-95 -108-31 -382-294 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 856 248 436 190 1 136 528 Kassaflöde från investeringsverksamhet -222-695 -81-48 -1 229-1 700 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 712 1 107 623 317 1 519 1 915 Amortering långfristiga skulder -286-9 -158-6 -369-92 Utbetald utdelning -189-176 -189-176 -189-176 Återköp egna aktier -86 - -48 - -117-31 Investering av finansiella anläggningstillgångar -171-466 -57-291 -218-513 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 66 359-69 223 516 -- Kassaflöde från finansieringsverksamheten 47 815 171-87 850 1 620 Förändring av likvida medel -82 385 125-50 -45 422 Kassa, bank vid periodens början 717 295 510 730 680 295 Periodens kassaflöde -82 385 125-50 -45 422 Kassa, bank vid periodens slut 635 680 635 680 635 717 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 400 400 400 400 400 Disponibel likviditet 1 035 1 080 1 035 1 080 1 035 1 117 12 WALLENSTAM
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET 2010 2009 2009 Mkr jan juni jan-juni jan-dec Intäkter 145 138 278 Kostnader -129-119 -246 Finansnetto 832 515 537 Resultat före skatt 848 533 570 Skatt -88-13 -25 Resultat efter skatt 760 520 545 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr 2010-06-30 2009-06-30 2009-12-31 Fastigheter 821 812 813 Andelar i koncernföretag 1 718 2 454 1 297 Övriga tillgångar 11 061 8 098 10 115 Kassa och bank 72 129 152 Summa tillgångar 13 672 11 493 12 377 Eget kapital 3 766 3 348 3 280 Räntebärande skulder 6 154 5 359 6 048 Räntebärande skulder till koncernföretag 3 630 2 677 2 934 Övriga skulder 122 109 115 Summa eget kapital och skulder 13 672 11 493 12 377 Ställda säkerheter 6 154 5 567 5 762 Ansvarsförbindelser 6 411 4 266 4 318 WALLENSTAM 13
fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per 2010-06-30 industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 456 474 15 624 13 463 8 934 7 421 12 176 514 092 42 % Göteborg 199 627 223 428 69 214 79 257 29 961 54 700 656 187 53 % Helsingborg 52 331 2 921 4 119 1 483 95 2 515 63 464 5 % Totalt 708 432 241 973 86 796 89 674 37 477 69 391 1 233 743 57 % 20 % 7 % 7 % 3% 6 % nyproduktion pågående nyproduktion Beräknas Fastighetsbeteckning kvm Antal / lgh färdigställt planerad nyproduktion 2010 Fastighetsbeteckning antal / lgh Göteborg Stärtered 3 600 59 Q4 2010 Stockholm Kungsholmsporten 18 900 267 2011 Södra Strandparken 4 300 73 Q3 2011 Summa 26 800 399 Göteborg Kvillebäcken 100 Mölnlycke C 100 Stockholm Barlasten 42 Haninge 190 Riddaren 61 Summa 493 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari 2010 20 728 1 216 922 + Förvärv 371 36 115 + Byggnationer 514 - - Försäljningar -565-19 294 + Orealiserad värdeförändring netto 910 Fastighetsbestånd 30 juni 2010 21 958 1 233 743 kvm avkastningskrav Avkastnings- Fastighetstyp Ort krav, % Bostäder Göteborg 3,25-6,5 Bostäder Stockholm 3,25-6,0 Bostäder Helsingborg 3,25-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,7 14 WALLENSTAM
Fastighetsförsäljningar under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929/1930 365 10 375 Hälsokällan 6 Odengatan 35/Tulegatan 33 1950/1998 2 367 1 084 17 3 468 Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985 Göteborg Olskroken 11:9 Övre Olskroksgatan 20 1928/1979 985 129 1 114 Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E/ Viktoriagatan 19-23 1972/1995 7 694 457 160 21 2 069 1 951 12 352 Totalt 13 263 590 1 244 38 2 069 2 090 19 294 fastighetsförvärv under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Traktören 5 Malmvägen 18-24 1971 25 670 435 3 363 3 151 32 619 Göteborg Gårda 18:22 Drakegatan 5 1989 3 420 76 3 496 Totalt 25 670 3 855 3 363 76 3 151 36 115 WALLENSTAM 15
Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2006-2010 180 160 140 120 100 80 B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate KR 250 225 200 175 150 125 100 75 60 40 2006 2007 2008 2009 2010 NASDAQ OMX 50 25 0 2006 2007 2008 2009 Substansvärde per aktie Börskurs 2010 Aktieägarinnehav 2010-06-30 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 7 090 000 21,76 58,32 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson med bolag 3 484 000 5,91 3,15 Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09 Bengt Norman med bolag 2 300 000 3,90 2,08 AMF - Försäkring och fonder 1 728 000 2,93 1,56 Familjen U Wallenstam 1 517 190 2,57 1,37 Familjen Brandström med bolag 1 164 800 1,97 1,05 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 020 783 1,73 0,92 Christian Wallenstam 915 000 1,55 0,83 Övriga ägare 25 570 740 43,35 23,08 Totalt 5 750 000 51 875 013 Återköpta egna aktier 1 374 987 2,33 1,24 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 57 625 013 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 32 procent av kapitalet och cirka 23 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av kapitalet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB 16 WALLENSTAM
NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008 2008 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni Hyresintäkter, Mkr 711 352 1 356 1 011 674 335 1 250 937 623 Driftnetto, Mkr 441 199 885 676 435 204 810 622 411 Överskottsgrad, % 62 57 65 67 65 61 65 66 66 Förvaltningsresultat, Mkr 158 57 346 277 175 75 241 214 132 Realiserat resultat, Mkr 310 105 375 291 180 75 292 260 158 Resultat efter skatt, Mkr 784 39 489 122 100 32 368 76 198 Totalresultat, Mkr 858 112 631 266 194 28 80 3 253 Räntabilitet på eget kapital, % 14 6 6 5 3 4 5 6 10 Räntabilitet på totalt kapital, % 9 5 5 2 1 1 2 4 6 Fastigheternas värde, Mkr 21 958 21 002 20 728 19 753 19 489 19 459 18 881 18 762 19 115 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 5 5 4 4 4 4 4 Fastigheternas totalavkastning, % 10 6 6 4 2 3 3 4 6 Belåningsgrad, % 52 53 53 53 53 52 51 50 49 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 1,7 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,73 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 4,42 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 29 30 29 31 32 30 30 24 25 Soliditet, % 37 37 37 38 37 38 40 40 41 Eget kapital, Mkr 9 037 8 528 8 454 8 118 8 046 8 055 8 028 7 951 8 239 Börsvärde, Mkr 7 759 8 142 7 596 6 534 4 691 4 027 3 983 5 363 6 479 Antal kvm (tusental) 1 234 1 244 1 217 1 199 1 183 1 191 1 141 1 142 1 148 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 98 98 Antal anställda 174 168 163 163 158 158 159 160 160 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 13,3 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 3,3 Totalresultat, kr 14,5 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 0,1 4,3 P/E tal, ggr 6,5 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 8,1 Kassaflöde, kr -1,4-3,5 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 1,3 Eget kapital, kr 157 147 145 139 137 138 137 136 140 Substansvärde, kr 205 191 188 179 177 177 176 178 184 Börskurs, kr 131,50 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 104,50 Börskurs i % av eget kapital 84 94 89 80 58 49 49 64 75 Börskurs i % av substansvärde 64 72 68 62 45 39 38 49 57 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 57 625 58 000 58 290 58 548 58 548 58 548 58 548 58 548 58 919 Antal aktier i tusental, genomsnitt 57 989 58 153 58 461 58 548 58 621 58 831 58 919 59 031 59 155 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. kvartalsöversikt 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008 2008 april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr 359 352 345 337 339 335 313 314 313 Förvaltningsresultat, Mkr 101 57 69 102 100 75 27 82 79 Räntabilitet på eget kapital, % 14 6 6 5 3 4 5 6 9 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 5 5 4 4 4 4 4 Soliditet, % 37 37 37 38 37 38 40 40 41 Resultat efter skatt per aktie, kr 13 1 6 0 1 1 5-2 2 Kassaflöde per aktie, kr 2,1-3,5 0,3 0,3-0,8 7,4 2,8-0,1-0,1 Substansvärde per aktie, kr 205 191 188 179 177 177 176 178 184 Börskurs i % av substansvärde 64 72 68 62 45 39 38 49 57 Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. WALLENSTAM 17
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklade fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam uthyrningsbara yta som uppgår till 1 234 000 kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2012 vara helt självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 22 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 8 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 174 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Delårsrapport III 10 november 2010 Bokslutskommuniké 2010 23 februari 2011 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM
Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. WALLENSTAM 19
20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se