I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Uppdrag 2018072 Astern 13 Piltgränd 7 Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Villabesiktningar i Stockholm AB Box 142, 134 23 Gustavsberg Telefon: 0704-65 90 90 Organisationsnummer: 556899-3488 F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING Granskning av tillhandahållna handlingar samt information Från uppdragsgivaren SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UNDERSÖKNING SID 8 BILAGA I: BILAGA II: BILAGA III: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Liten byggordbok Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING OBJEKT Fastighetsbeteckning: Astern 13 Adress: Piltgränd 7 Postnummer och Ort: Kommun: Fastighetsägare: 163 54, Spånga Stockholm Olof Herman Hölzgen Beställare Dödsbo efter Olof Herman Hölzgen Beställningsnummer: 2018072 Besiktningsman: José Escobar Telefon: 070-465 90 90 Epost: jose@villabesiktningar.se Besiktningsdag: Närvarande: Besiktningens genomförande och omfattning: Tommy Hölzgen Björn Stark Den 18 juni 2018 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställs senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden. 1
BESIKTNING Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren Tillhandahållna Handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fastigheten: Besiktningsprotokoll av sotaren avseende täthetskontroll av skorsten, 180613 Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Dödsbo, begränsad med information, baserat på kvitton med mera Avlopp och vattenservis har byts ut till gatan, 1984 Nästan alla element har byts ut, 1986 och 1997 Ny servis och ledning in, 3 fas, 25 Amper 1981 El har dragits om 1982 Fönster är från 80 talet Taket lades om och farstukvist byggdes cirka 1987 Källaren renoverades 1995 Yttertrappa från 1997 Balkongdörr, 1998 Dränering kring grund gjordes om cirka 2005, detaljer kring utförandet eller hur djup dräneringsledningar sitter är okänd. Dräneringsslangar finns vid gavlar och mynnar ut i trädgården Extra mur har gjutits en bit utanför huset för att motverka markfukt vid snösmältning eller kraftig regn. Betonggolv i källaren har en "tätare" cement, synliga fuktfläckar finns. Avloppsstos finns nergrävd i sockel under handfat i källarens trapphall Okänd om golvbrunn i förråd under verandan är kopplad till avlopp. Toalett och tvättstuga renoverades cirka 2005 Badrum samt toalett/dusch kan vara från 2006 Panel på fasaden lagts om "precis som det var innan", utan luftspalt Skorsten i sovrum är otät, bör åtgärdas Elcentral saknar gruppförteckning Eluttag i förråd under verandan är inte aktiv. 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Väderlek Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas Cirka 18 grader, mulet Byggnadsbeskrivning Huvudbyggnad i Astern 13 Byggnadsår 1909 Fastighetstyp Villa i 1,5 våning med källare Mark Berg Grund Betongsula, Grundmur av granit Bjälklag Träbjälklag Stomme Trästomme, Plankstomme Fasad Stående panel, Liggande panel Fönster Kopplade öppningsbara bågar (1+1) Yttertak Betongpannor Ventilation Självdrag Värmesystem Vattenburna radiatorer, Bergvärme 3
NOTERINGAR 2.1 Utvändigt 2.1.1 Mark - Allmän marklutning från väst till öst Rensbrunn för dränering kunde inte konstateras. 2.1.2 Grund - -- 2.1.3 Fasad Panel -- 2.1.4 Ytterdörr - -- 2.1.5 Fönster Fönsterbleck Överbleck Fönsterbleck saknar uppvikt gavel på norrsidan, och är väldigt lågt på övriga äldre fönsterbleck Överbleck saknas i mindre fönster vid gavlar, sidovindar. 2.1.6 Stuprör Längdskarv Längdskarv mot fasad, sydväst 2.1.7 Hängränna Krokar För långt avstånd mellan krokar under östra hängrännor. 2.1.8 Tak Takkupa Huvudtak Papp ej uppvikt mot vindskiva, trekantlist saknas Luftspalt under takkupan saknar öppning mot takfot Underbeslag saknas kring avloppsventilation 4
2.2 Invändigt 2.2.1 Allmän - Äldre hus, Golvlutningar förekommer Sovrum i övervåning saknar friskluftventiler 2.2.2 Källarvåning Trapphall Missfärgningar på golv Förråd, under verandan -- Lekrum Förråd Badrum WC Fuktfläckar i betonggolv nära östra grundmur och i golvvinkel under södra fönster Rör för vattenledning i golvvinkel mot grundmur noterades Äldre golvbrunn Avvikande montering av klämring och förhöjningsring av olika märken i dusch Avvikande fogning och kantskada i kakelplatta i nedre del av duschvägg Nyansskillnad på betonggolv kring duschplatsen Skada i gipsskiva under element Utreglad vägg mot grundmur med ventilationsgaller noterades Utreglad panel mot grundmur noterades 2.2.3 Entréplan Entréhall Veranda Trappräcke saknas Sprucken fönsterruta på norrsidan Vardagsrum -- Sovrum 1 -- WC/Dusch Kök Skada i brunnsmanschett, direkt över klämring Bakfall på golv utanför dusch Rörgenomföringar i golv Dubbla ventiler noterades i taket Ej tät i botten av skåp under diskho Läckageskydd saknas under kyl/frys 5
2.2.5 Övervåning Hall -- Sidovind 1, sydost -- Sovrum 2 -- Sovrum 3 -- Sidovind 2, sydväst -- Sovrum 4 -- Balkong Lågt räcke 2.2.6 Vinden Nockvind Svarta och vita missfärgningar av mikrobiell karaktär på underlagstak. Avrinningsmärke i rör för avloppsventilation, bakom murstock 6
RISKANALYS Källare Betonggolv i källare kan förväntas vara fuktig samt grundmur av granitsten kan inte förväntas vara helt tät. Träkonstruktioner som är i kontakt med fuktig betong i källaren bör betraktas som en riskkonstruktion, särskild när en del av den ligger under marknivå. Markfukt under huset kan transporterats genom till exempel betongsulan i förråd under verandan, där syllpapp inte kunde konstateras vid stickkontroll. En förhöjning av fuktigheten kan drabba organiskt material eller övriga träkonstruktioner såsom utreglade väggar i badrum, toalett och vid trappan. Fukttransport genom grunden innebär risk för fuktrelaterade skador i källaren. Dusch/WC Skada i brunnsmanschett i innebär risk för fuktintrång bakom tätskikt. Bakfall och rörgenomföringar i golv är ett avsteg från branschstandard. Risk för mögel och fuktrelaterade skador finns i wc/dusch i entréplan Ventilation Bristande ventilation i övre sovrum innebär en fuktbelastning som bör vädras bort. Vid övertryck kan konvektivt luftläckage genom det gamla vindsbjälklaget förväntas. En tilläggsisolerad vind bidrar till en kallare klimat, med större risk för kondensbildning. I ett äldre hus med en gammal vind innebär bristande ventilation risk för mögel och fuktskador som resultat i kalla delar av konstruktionen, bland annat i nock och sidovind. 7
FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. -- Stockholm José Escobar Besiktningsman SBR 8
BILAGA I
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring m uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor, Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, tätning rökkanaler), Nytt undertak - invändigt Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) Plåt Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 20 år 35 år 35 år 35 år 25 år 40 år 40 år 35 år 35 år 50 år 40 år 10 år Ej Byte 25 år 40 år 35 år 10 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 25 år 20 år 15 år 20 år 15 år 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 20 år 8 år 5 år 15 år 20 år