BRF GRÄNGEN INFO OM FÖNSTER

BRF GRÄNGEN INFO OM FÖNSTER

FÖNSTERBYTE I FÖRENINGEN - BAKGRUND Våra fönster är från byggår (1947). Fönstrens kvalitet var bättre på den tiden, men även 70 år är lång tid. Underhållet har även varit varierande mellan olika lägenheter. Vissa åtgärder har även utförts mindre lämpligt. Den OVK (Obligatorisk VentilationsKontroll) som nyligen genomförts påvisade stora problem med tilluft i lägenheterna. De allra sämsta lägenheterna har blivit åtgärdade genom att en extra tilluftsventil har monterats, men en åtgärd för samtliga lägenheter måste senast 2021 ha genomförts. Till följd av ökad trafik har även buller blivit ett problem. Nuvarande fönster har en väldigt begränsad bullerdämpning. Den lösning med ett extra fönster på Årstavägen och Åmänningevägen har i många fall försvunnit, samt att de dessutom har en skadlig inverkan på fönstren då de bidrar till kondens. Genom att byta till bättre isolerande fönster kommer vi som en extra bonus även att kunna sänka föreningens höga kostnader för uppvärmning, med en bibehållen temperatur i lägenheterna. Besparingar som istället kan användas till amortering.

STYRELSENS FÖRARBETE Styrelsens fönstergrupp har haft kontakt med föreningar som genomfört motsvarande åtgärder, till exempel Brf Siljan. De har gett bra tips och bland annat uttryckte att det var ett stort misstag att inte byta hela fönstret, då det nu leder till vissa funktionella problem. Brf Kantarellen på Lidingö genomför just nu ett fönsterbyte och är i många avseenden väldigt lik vår förening. De har valt nästan exakt samma lösning som styrelsen rekommenderar. De har flera positiva erfarenheter med avsevärt förbättrat inomhusklimat, mindre buller och energibesparingar genom att de kan sänka temperaturen i värmesystemet utan att det påverkar temperaturen i lägenheterna. Som ett led i arbetet har styrelsen tagit in extern hjälp med statusbesiktning av föreningens fönster. Ett antal lägenheter undersöktes i februari, med fönster i olika väderstreck och på olika våningsplan. Resultatet av denna undersökning beskrivs på följande efterföljande bilder.

STATUSBESIKTNING UTFÖRD FEBRUARI 2018 Fönster i badrum med horisontell fönsterbräda. Fuktpåverkad båge i nederkanter. Horisontella fönsterbrädan håller kvar vatten mot karm. Felaktigt med tilluftsventil i yttervägg i badrum. Extra ruta monterad på insida båge. Fönstret har ingen ventilation mellan bågarna, glaskombinationen har ett dåligt u-värde och detta leder till kraftig kondensbildning mellan glasen. Det leder i sin tur till följdskador på virke osv.

STATUSBESIKTNING UTFÖRD FEBRUARI 2018 Rak enkel genomföring med öppning rakt ut, vanlig gammal tilluftsventil men hög värme på radiator och kall luft ute som ej förvärms skapar även här kondens. Detta skapar långvariga fuktskador. Tätlister är platta, bågpaketet hänger kraftigt, virke är kraftigt ansatt av långvarig fukt och bågarna har ingen ventilering mellan sig.

STATUSBESIKTNING UTFÖRD FEBRUARI 2018 Glas utan energibesparingsfunktion kombinerat med oventilerat mellan bågarna skapar kraftig kondens mellan glasen och skadar virket. Otäta fönster utan ventilering eller energimotstånd skapar fuktig miljö, här är virket angripet, färgen flagar samt konstant fukt bidrar till påväxt av mögelsporer.

STATUSBESIKTNING UTFÖRD FEBRUARI 2018 En plåtbeklädnad skall skydda mot direktregn/vind samt uv-strålar men det måste vara luftat så att det ventileras och torkas ut. Denna mjukfog i nederkant håller fukt kvar och påskyndar slitageförloppet. Kraftigt slitage för alla delar, för mycket och felaktigt målat, färg släpper virke exponeras och skadas.

Ett fönster måste underhållas både avseende sina material men även för funktionen, dvs. att kunna öppna fönster, att kunna putsa rutornas alla sidor, att kunna låsa ordentligt samt att kunna hantera persienner. Ett fönster kan hanteras och renoveras på flera olika sätt: Enbart målningsrenovering och hantering av virke Byte av bågar i olika omfattningar Insticksmontage av helt nya fönster på befintlig karm Byte av hela fönstret mot nya inkl karm. I detta fall anser den anlitade konsulten att slitageförloppet samt åldern på våra fönster motiverar ett helt fönsterbyte. Detta motiveras med att det är ett så pass omfattande renoveringsbehov för samtliga ingående delar och att frekvensen rötskador och den mängd lager färg som har applicerats under årens lopp, skulle generera en väldigt hög kostnad för mantimmar för att reglera/byta ut skadade delar och för att skrapa och slipa allt virke trärent. Dessutom skulle all befintlig aluminiumbeklädnad behöva tas bort och den lämpar sig ej att återmontera.

STYRELSENS KRITERIER Ekonomi Att vara långsiktiga i bedömningen av alternativen avseende investerings- och underhållskostnader. Buller Att ge sänkta bullernivåer i lägenheterna från externt buller, typ trafik. Ventilation Att ge en förbättrad tilluft för bättre ventilation. Standardhöjande Att vi kan göra något som innebär att boendekomforten förbättras. Energi En viktig del i att skapa en långsiktigt god ekonomi och bidra till att minska vår förbrukning av energi. Utseende Områdets utseende skall bevaras. Fönstren ska se likadana ut som innan.

STYRELSENS KRAV PÅ LÖSNINGEN För att bevara områdes utseende skall alla fönster ha samma externa dimensioner och samma utseende som innan (inklusive balkongdörrar). Ett förbättrat inbrottsskydd för fönster/balkongdörrar där nedre delen av fönster är lägre än 3m ovan mark eller vid källartrappor med räcke. En bullerskyddad ventilationslösning skall ingå (springventil eller liknande). Möjlighet att öppna fönster på både vanligt sätt och med tippning (en så kallad Drehkipp lösning) på de fönster där det är lämpligt. Se bild nedan. Vita persienner skall ingå. Badrumsfönster skall vara väl insynsskyddade och designade för att hantera badrumsmiljön.

FÖRENINGENS EKONOMI

SUMMERING AV INFO 2018-05-02 Stämman beslutade att följa styrelsens rekommendation att genomföra ett komplett fönsterbyte, där alla ingående delar (fönster, bågar och karmar) byts ut. Detta gäller fönster i samtliga lägenheter (inklusive balkongdörrar), i källargångar och i trapphus (dock ej dörr och fönster på entréplan i porten). Fönstrens utseende ska bibehållas, med avseende på storlekar och färg, men i modernt skick. I nuläget finns ingen detaljerad kostnad för arbetet, men en uppskattning är att det handlar om ca 25 miljoner kronor. Detta innebär en ökad belåning i föreningen. Med den goda ekonomi föreningen har är detta inte ett problem. En bedömning är att avgiften kan komma att höjas med 2-3-4% under en 2-3-4 års period för att hantera den ökade kostnaden för räntor och amorteringar till följd av fönsterbytet. Det kommer alltså inte att bli en stor höjning direkt vid årsskiftet. Ett byte kommer att ta 1-2 dagar i anspråk per lägenhet. Den totala tiden för arbetet är i nuläget inte klarlagd. Start för bytet kan förhoppningsvis ske redan under sen höst 2018.