5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Bara 4, Birkavägen 11, Djursholms-Ekeby, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Johan och Malin Åneman Uppdragsgivare Johan Åneman Närvarande vid besiktningen Johan Åneman, större del av besiktningstiden Malin Åneman Per Lundman, del av besiktningstiden Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Måndag 2017-10-30 / 2017 0222 Väderlek Ca 2 º C, solsken Byggnaden 2-plans villa med källare uppförd 1936. Tillbyggnader från 2003. Övriga byggnader Garage Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Krypgrund, grundsulor Grundmurar Betong, slaggplattor, granit ( bedömt ) Bjälklag Trä Stomme Trä Fasad Puts Yttertak Betongpannor, plåt Uppvärmning Bergvärme Ventilation Självdrag, ( mekanisk )
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Det finns troligtvis inga elledningar av äldre typ i byggnaden och det föreligger inga problem med elsystemet. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Kondens kan förekomma på någon fönsterruta. Korttidsmätning av radon har utförts år 1999. Medelvärde av radon uppskattas till 100 125 Bq/m3 enligt protokoll daterat 1999-10-29. De två öppna spisarnas rökgångar är provtryckta utan anmärkning år 2000. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis ( f d garagenedfart ) mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. Det är viktigt att hålla rent i dagvattenbrunn utanför hobbyrummet. Hussockel m m - Sockeln är av granit eller puts. Det noterades några mindre sprickförekomster och sprickor i entrétrappor vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner. Betongkonstruktioner som ansluter till byggnaden ( entrétrappor ) innebär risk för fuktsugning till angränsande konstruktionsdelar. Trapporna är taktäckta vilket reducerar fuktbelastningen
7 Fasad - Fasaden består av puts och har endast stickprovskontrollerats. Fasaden på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift från föregående ägare renoverad år 1997. Fasaden på tillbyggnaderna kan vara utförd med tunnputs på mineralull och med avsaknad av luftspalt i väggkonstruktionen ( enstegstätad putsfasad ). Se riskanalys. Det noterades en del sprickförekomster och delvis bomputs. Renovering av noterade brister bör kalkyleras. Vattentrycket från utvändig vattenutkastare är enligt uppgift något lågt och den ena är enligt uppgift defekt. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren är till större del kopplade tvåglas. Fönstren är delvis treglas ( tvåglas isolerglasruta med en kopplad båge / ruta ) eller treglas isolerglas från tillbyggnadsåret. Två altandörrar är utförda med treglas isolerglas. Delvis målnings- och kittningsbehov av äldre fönster och dörrar.
8 Yttertak - Takbeklädnaden består av betongpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har på grund av brant taklutning och avsaknad av taksteg på taket endast besiktigats på några ställen. Taket är enligt uppgift från föregående ägare omlagt med nya betongpannor år 1993. Underlagspapp och läkt är äldre och byttes ej ut i samband med takomläggningen. Normal livslängd för liknande takkonstruktioner bedömes till 40-50 år. På del av taket är nockbrädan för hög och det är en glipa mellan nockpannor och nedanförliggande takpannerad vilket orsakat mindre fuktgenomslag på råspont på vinden. Åtgärdsbehov. Omläggning av underlagspapp och läkt bör kalkyleras / utföras på grund av ålder. Mossa på taket bör borstas bort. Anslutningsplåt och rör från f d expansionskärl är bristfälligt utförda och bör byggas bort. Det noterades en del färgflagning och rost på plåtdetaljer. Mindre fogskador finns på skorstenen. Målning av takfot och delar av vindskivor bör utföras. Mindre takläckage har enligt uppgift inträffat ca år 2010. Skadan är åtgärdad. På tillbyggnader består takbeklädnaden av falsad plåt. Inga speciella noteringar. Garage - Byggnaden har ej besiktigats.
9 INVÄNDIGT Krypgrund Allmänt - Grundläggningen är för den ena tillbyggnaden krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador ( fukt mögel- och rötskador ) i bjälklag och anslutande konstruktionsdelar. Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t.ex. misslukter som kan spridas upp till ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t.ex. när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det skall vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material ( trä m.m.). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund, bl.a. via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar eller installation av avfuktare. Lucka till krypgrunden var täckt av fastbyggd altantrappa och krypgrunden har ej kunnat besiktigas. Besiktning av krypgrunden ingår i köparens undersökningsplikt.
10 Källare Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet i ursprunglig byggnadsdel bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanliga i dessa konstruktioner. - Betonggolvet är delvis ( förråd och hobbyrum ) påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Grundmurar bedömes ej vara omisolerade / omdränerade under senare år. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. - Grundmurar är delvis ( hobbyrum ) påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. - Vattenservisen ( vattenledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara äldre. Avloppsservisen ( avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är enligt uppgift relinad ca år 2012. Svale - Klinkergolv i utrymmet.
11 Matkällare - Jordfelsbrytare finns i utrymmet. Utrymmet under källartrappan är förbyggt och ej åtkomligt. Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Tvättmaskinen är enligt uppgift från ca år 2011. Torktumlaren är tillverkad år 2010. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Pannrum - Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump och separat varmvattenberedare ) är enligt uppgift från år 2016. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn som saknar rensplugg. Förråd - Elcentral finns i utrymmet. Hobbyrum ( f d garage ) - Enligt uppgift är funktionen av lampan utanför ytterdörren oklar. Klinkergolv i mindre del av utrymmet. Bottenvåning Vindfång - Marmorgolv i utrymmet. Hall / kapprum Wc-rum - Utrymmet är utfört med målade på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat ca år 2012. Frånluftsventil saknas. Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt nu gällande normer.
12 Köksentré Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2009. Öppen spis finns i utrymmet. Kyl och frys är enligt uppgift från år 2014. Diskmaskinen är enligt uppgift från år 2015. Det rekommenderas att förse skåpsbotten i underskåp under diskbänken med ett läckageskydd. Fläkten är en kolfilterfläkt. Arbetsrum Matsal Vardagsrum - Borttagen vägg mellan matsal och vardagsrum har enligt uppgift ersatts med en bärande balk i tak. TV-rum
13 Övervåning Allrum Badrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2003. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under sjöstensplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen går det ej att okulärt konstatera förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes, förutom att begränsad mängd vatten blir stående på golv i anslutning till golvbrunnen, vara acceptabel i plats för badkaret. Nytt badkar skall enligt uppgift installeras. Frånluftsventil saknas. Fönster finns. Det finns rörgenomföringar i golv vilket kan innebära inskränkning i byggnadens hem- och villaförsäkring. Sovrum 1
14 Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2003 Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen går det ej att okulärt konstatera förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i den med duschvägg avdelade duschplatsen. På grund av aktuell avloppsmodell går kopp vid golvnivå för tvättställsavloppet ej att lyfta upp. Det finns rörgenomföringar i golv bredvid tvättställsavloppet. vilket kan innebära inskränkning i byggnadens hem- och villaförsäkring. Utrymmet är mekaniskt frånluftsventilerat via kanalfläkt på vinden.. Sovrum 2 - Utrymmet uppvärms via ett eloljeelement. Passage Sovrum 3 Sovrum 4
15 Vind - Vindsbjälklagets isolering består av torv. Det noterades förhöjd fuktindikation på råspont i anslutning till nock vid gavel mot norr. Det noterades torra fuktfläckar på råspont i takfallen på några ställen. Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. En fönsterruta är sprucken. Taket på tillbyggnaderna är utförda med en parallelltakskonstruktion vilket innebär att yttertak och innertak är parallella utan vindsutrymme. Övrigt invändigt - Det noterades delvis vissa lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre hus.
16 RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i källare är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Invändigt isolerade grundmurar i källare är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under krypgrund. - Fasaden på tillbyggnader kan vara utförd med tunnputs på mineralull och med avsaknad av luftspalt i väggkonstruktionen ( enstegstätad putsfasad ). Denna typ av konstruktion kan innebära risk för uppkomst av fuktrelaterade skador. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2017-10-31 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling