HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 PERIODEN I SAMMANDRAG Fortsatt stark hyresmarknad för kommersiella lokaler i Stockholm. Periodens hyresintäkter ökade till 72,9 miljoner kronor (47,1 motsvarande period föregående år) med ett driftnetto på 48,2 miljoner kronor (26,6). Bolagets aktieägare tillförs 201,5 miljoner i pågående aktieinlösenprogram. För verksamhetsåret 1999 beräknas Humlegårdens intäkter öka med 60 procent till 150 miljoner kronor (93,8) med en vinst före skatt, exkl resultat från fastighetsförsäljningar, uppgående till drygt 30 miljoner kronor (9,1). Utvecklingsprojekt och fastighetsförvärv bidrar till betydande intäktsökning kommande år. Efterfrågan på kommersiella lokaler är stark i centrala Stockholm. Utbudet av lokaler är fortfarande begränsat och hyresnivåerna fortsätter att stiga. Under första halvåret 1999 bedöms den allmänna hyresnivån ha ökat ytterligare 10 procent, vilket är lika mycket som den årliga ökningen under hela 1997 och 1998. INTÄKTER OCH RESULTAT Periodens hyresintäkter uppgår till 72,9 miljoner kronor (47,1) och fastigheternas driftnetto till 48,2 miljoner (26,6). Intäktsökningen beror på nyförvärv samt genomförda fastighetsutvecklingsprojekt som successivt bidrar med ökande hyror. Periodens resultat före skatt uppgår till 15,9 miljoner kronor (10,4). Resultatet från den löpande verksamheten har förbättrats med 12,9 miljoner kronor, då fjolårsresultatet inkluderade realisationsvinst vid fastighetsförsäljningar med 7,4 miljoner. INVESTERINGAR Humlegårdens investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 255,6 miljoner kronor (-34,1) och avser pågående ombyggnader i fastigheterna vid Engelbrektsplan 1 och Kungsstensgatan 45 / Drottninggatan 118 i Stockholm samt förvärv av återstående andelar i Getingen 11 på Sveavägen 163, Stockholm, som därmed ägs till 100 procent av Humlegården. MARKNADSVÄRDE Humlegårdens samlade fastighetsinnehav värderades vid årsskiftet 1998/99 av Ljungquist Fastighetsvärdering. Justerat för därefter gjorda investeringar kan marknadsvärdet vid rapportperiodens slut beräknas till 2.265 miljoner kronor, vilket överstiger fastigheternas bokförda värde med 637 miljoner (637 vid årsskiftet). Värderingen vid årsskiftet baseras på ett genomsnittligt direktavkastningskrav på 6,2 procent. SUBSTANSVÄRDE Koncernens egna kapital med tillägg för övervärde i fastigheter uppgick den 30 juni 1999 till 1.227 miljoner kronor (1.233 vid årsskiftet), motsvarande 83 kronor (83) per aktie. C:\WINDOWS\TEMP\delårsfax.doc
2 (5) FINANSIERING Humlegårdens skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 926,4 miljoner kronor. Av skulderna svarar lån i belgiska franc för motsvarande 134,7 miljoner kronor, vilka upptagits för att finansiera fastighetsinnehavet i Bryssel. Den genomsnittliga räntebindningstiden var vid rapportperiodens slut 2,3 år. Räntebindning Mkr Andel, % Ränta 99-06-30,% Rörlig 29,3 3 3,77 1999 152,3 16 3,35 2000 110,8 12 3,97 2001 214,9 23 5,11 2002 180,0 20 4,45 2003 104,1 11 5,46 2004-135,0 15 4,36 Summa 926,4 100 4,44 MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgår till 17,8 miljoner kronor (0,4). Resultatet efter finansnetto är 0,4 miljoner kronor (-5,3). INLÖSEN AV AKTIER Vid extra bolagsstämma den 22 juni 1999 beslutades om nedsättning av Humlegårdens aktiekapital genom inlösen av totalt 2.427.491 aktier. Efter att inlösen verkställts kommer antalet aktier uppgå till 12.376.114, varav 1.740.567 aktier av serie A och 10.635.547 aktier av serie B. Genom åtgärden får Humlegårdens aktieägare direkt del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur. Totalt kommer 201,5 miljoner kronor att överföras till aktieägarna genom inlösen. Utbetalning av inlösenbeloppet ombesörjs av VPC och beräknas ske omkring den 6 oktober 1999. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Humlegården har i juli träffat överenskommelse med Gyllenforsen Fastigheter KB som ägs av KP Pension & Försäkring om förvärv av fastigheten Österbotten 18, Birger Jarlsgatan 27, Stockholm för 158 miljoner kronor. Birger Jarlsgatan 27 är en attraktiv förvaltningsfastighet av hög kvalitet med en uthyrbar yta på 4.198 kvm. Fastigheten är belägen i direkt anslutning till Birger Jarlsgatan 25 som Humlegården också äger och där ett omfattande ombyggnadsprojekt f n genomförs. Humlegården har samtidigt kommit överens med Gyllenforsen om försäljning av fastigheterna Vingråen 33 på Tegnérlunden 3, Stockholm, Deucalion 10 på Västerlånggatan 72, Stockholm samt Anten 6 på Eddagatan 4 8 Malmö för sammanlagt 115 miljoner kronor. Vidare har en mindre projektfastighet i Bryssel, Rue de Duc 22, avyttrats till en lokal investerare för 1,4 miljoner kronor. Ovanstående transaktioner kommer innebära en realisationsvinst på ca 18 miljoner kronor för Humlegården. PROGNOS 1999 Med nuvarande fastighetsinnehav beräknas Humlegårdens hyresintäkter för verksamhetsåret 1999 öka till 150 miljoner kronor (93,8). Vinsten före skatt, exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, beräknas uppgå till drygt 30 miljoner kronor (9,1).
3 (5) UTSIKTER Humlegården arbetar kontinuerligt med fastighetsutvecklingsprojekt för att skapa attraktiva lokaler med högt hyresvärde. Utvecklingsprojekten har hittills också bidragit till en betydande värdetillväxt. Perioden från den initiala investeringen fram tills dess att lokalerna är ombyggda och genererar är i normala fall mellan ett och två år. Det medför en viss eftersläpning av intäkterna i förhållande till investeringarna. För Humlegården beräknas hyresintäkterna successivt komma att öka till ca 210 miljoner på årsbasis fram till slutet av år 2001. Beräkningen baseras på nuvarande fastighetsinnehav med tillägg för planerade investeringar på ca 275 miljoner kronor. KOMMANDE RAPPORTER Delårsrapport januari - september 1999 27 oktober 1999 Bokslutskommuniké 1999 23 februari 2000 RESULTATRÄKNING Mkr 6 mån 6 mån helår Hyresintäkter 72,9 47,1 93,8 Övriga intäkter 0,2 0,2 0,5 Nettoomsättning 73,1 47,3 94,3 Reparation och underhåll - 4,3-3,6-7,8 Driftkostnader - 9,6-9,1-15,6 Tomträttsavgälder - 1,8-0,6-1,1 Fastighetsskatt - 4,9-4,0-7,0 Uthyrning och fastighetsadministration - 4,3-3,4-5,8 Driftnetto 48,2 26,6 57,0 Avskrivningar - 7,9-6,1-12,2 Bruttoresultat 40,3 20,5 44,8 Central administration - 6,8-6,6-10,7 Resultat fastighetsförsäljningar - 7,4 5,5 Fissionskostnader - - - 4,2 Rörelseresultat 33,5 21,3 35,4 Finansiella intäkter 0,4 0,3 1,3 Finansiella kostnader - 18,0-11,2-22,1 Resultat före skatt 15,9 10,4 14,6 Skatt - 4,5-2,9-11,0 Periodens resultat 11,4 7,5 3,6
4 (5) BALANSRÄKNING Mkr 1999-06-30 1998-06-30 1998-12-31 TILLGÅNGAR Fastigheter 1.627,6 1.118,5 1.382,7 Övriga anläggningstillgångar 8,2 8,4 61,7 Omsättningstillgångar 42,9 41,3 35,9 Likvida medel 2,3 3,2 0,4 Summa tillgångar 1.681,0 1.171,4 1.480,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 589,9 607,1 596,1 Avsättningar 73,1 53,0 43,1 Skulder till kreditinstitut 926,4 314,5 755,6 Övriga skulder 91,6 196,8 85,9 Summa skulder och eget kapital 1.681,0 1.171,4 1.480,7 KASSAFLÖDESANALYS Mkr 6 mån 6 mån helår Rörelseresultat exkl. avskrivningar och fastighetsförsäljningar 41,4 20,0 42,0 Finansnetto - 17,6-10,9-20,8 Skatt - 4,5-2,9-16,7 Kassaflöde före förändring rörelsekapital och investeringar 19,3 6,2 4,5 Förändring rörelsekapital - 1,4 95,5-12,0 Kassaflöde före investeringar 17,9 101,7-7,5 Investeringar, fastigheter netto - 255,6 34,1-215,5 Investeringar, övrigt netto 53,5 20,7-44,9 Kassaflöde efter investeringar -184,2 156,5-267,9 Förändringar långfristiga fordringar - - 11,2 Förändring långfristiga skulder och avsättningar 200,9-131,9 278,5 Utdelning - 14,8-22,2-22,2 Förändring likvida medel 1,9 2,4-0,4
5 (5) NYCKELTAL 6 mån 6 mån helår Hyresintäkter, Mkr 71,7 47,1 93,8 Driftnetto, Mkr 48,2 26,6 57,0 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 2.265 1.621 2.020 Övervärde fastigheter, Mkr 637 502 637 Eget kapital per aktie, kr 40 41 40 Substansvärde per aktie, kr 83 75 83 Soliditet, % 35 52 40 Justerad soliditet (exkl latent skatt), % 53 66 58 Justerad soliditet (inkl latent skatt), % 45 58 50 Vinst per aktie, kr 0,80 0,50 0,25 Antal aktier, miljoner 14,8 14,8 14,8 Stockholm den 25 augusti 1999 Humlegården Fastigheter AB (publ) Olle Nordström Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej blivit föremål för granskning av bolagets revisorer