Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2015-06-23 201 Utredning av förutsättningar för inköp av fastigheten Långaveka 2:10, Morups Tånge fyr. KS 2014-174, KS 2014-380 KS Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen besluta 1 Godkänna föreslagen tjänsteskrivelse till Fortifikationsverket avseende ansökan om företrädesrätt till förvärv av fastigheten Långaveka 2:10. 2 Godkänna kultur- och fritidsnämndens utredning om hur fastigheten Långaveka 2:10 kan nyttjas om den övergår i kommunal ägo. 3 Godkänna att stadsbyggnadskontoret fortsätter dialog och förhandling med Fortifikationsverket avseende förvärv av Långaveka 2:10. Beslutsunderlag Tjänsteskrivelse från mark- och exploateringsenheten, stadsbyggnadskontoret 2015-06-04 Tjänsteskrivelse från kultur- och fritidsnämnden 2015-05-21 Protokollsutdrag från kultur- och fritidsnämnden 2014-06-02 35 Protokollsutdrag från kommunfullmäktige 2014-12-16 237 Protokollsutdrag från kommunstyrelsens arbetsutskott 2015-01-20 2 Värdeutlåtande NAI Swefa 2015-03-19 Sammanfattning av ärendet Fortifikationsverket efterfrågade i oktober 2014 s besked om kommunen önskar nyttja sin företrädesrätt till markförvärv då Fortifikationsverket (FORTV) avser att avyttra fastigheten Långaveka 2:10. Kommunen svarade i november att kommunen önskar utnyttja företrädesrätten och begärde samtidigt uppskov med att utveckla och förtydliga motiven. Under våren har en marknadsvärdering av fastigheten tagits fram genom FORTV försorg. Värderingen redovisar ett bedömt marknadsvärde om 1 500 000 kronor. FORTV och kommunen har under våren haft en löpande dialog i ärendet. FORTV har även muntligen förlängt uppskovet. Stadsbyggnadskontoret har nu tillsammans med kultur- och fritidsförvaltningen utvecklat motiven till utnyttjande av företrädesrätten och sammanfattat detta i ett förslag till kompletterande svar till FORTV. 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2015-06-23 Forts. 201 Parallellt med dialogen med FORTV har kultur- och fritidsnämnden utrett hur fastigheten kan användas om fastigheten övergår i kommunal ägo. Utredningen visar på nyttjande med utgångspunkt från tre områden 1. Port in till området 2. Ett omistligt kustnära kulturarv 3. Information om fyren och fyrverksamhet Ekonomi Ett förvärv av fastigheten Långaveka 2:10 kommer att påverka kommunens ekonomi både vad det gäller förvärvskostnaden men även framtida driftskostnader. Den värdering som nu har tagits fram utgör ett underlag för en fortsatt dialog med FORTV. Vid protokollet Marie Pettersson Protokollet justerat 2015-06-25 och anslaget 2015-06-26. Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Stadsbyggnadskontoret 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Tjänsteskrivelse Datum 2015-06-04 Er ref: Dnr 4407/2014 Vår ref: Dnr 2014/380 Kommunstyrelseförvaltningen Stadsbyggnadskontoret Marie-Louise Svensson 0346-88 50 18 Fortifikationsverket Johan Rådberg 631 89 Eskilstuna Ansökan om företrädesrätt till markförvärv avseende Fortifikationsverkets fastighet Falkenberg Långaveka 2:10 Bakgrund Fortifikationsverket efterfrågade i oktober 2014 s besked om kommunen önskar nyttja sin företrädesrätt till markförvärv då Fortifikationsverket (FORTV) avser att avyttra fastigheten Långaveka 2:10. Kommunen svarade i november att kommunen önskar utnyttja företrädesrätten och begärde samtidigt uppskov med att utveckla och förtydliga motiven. Under våren har en marknadsvärdering av fastigheten tagits fram genom FORTV försorg. Värderingen redovisar ett bedömt marknadsvärde om 1 500 000 kronor. FORTV och kommunen har under våren haft en löpande dialog i ärendet. FORTV har även muntligen förlängt uppskovet. Motiv till utnyttjande av företrädesrätt Kommunens översiktsplan, som vann laga kraft 2014-06-27, pekar ut Glommen som en av kommunens serviceorter. Glommen är den tätort som ligger i nära anslutning till den aktuella fastigheten. En utveckling av Glommen-området beskrivs som särskilt viktigt för utvecklingen av hela delområdet Kusten. I översiktsplanen, ÖP 2.0, betonas att I tätare miljöer blir de offentliga rummen allt viktigare. De ska generellt utformas med en skala som ger attraktiva, trygga och upplevelserika platser och stråk med plats för rekreation och grönska. Det är i detta sammanhang som kommunens ansökan om företrädesrätt skall ses. Vidare beskriver översiktsplanen i avsnittet Kusten ett antal viktiga landskapskilar som är betydelsefulla att bevara och hållas allmäntillgängliga. Fyren med dess omgivande mark ligger i en sådan landskapskil varför det är av vikt att området är tillgängligt för allmänheten och inte privatiseras samt att kommunen förvärvar fastigheten. Området kring Morups-Tånge är även upptaget som miljö 24 i Kulturmiljöprogram för, antaget av kommunfullmäktige 2012-11-27. I inledningen till miljöbeskrivningen fastslås att Den välbevarade fyrplatsbebyggelsen, det kännetecknande flacka, betade kulturlandskapet med stengärdsgårdar, torp och gårdsbebyggelse utgör ett omisskännligt karaktärslandskap och ett omistligt kustnära kulturarv. Fyrbyggnaden är dessutom en av få fyrar som är lätt tillgänglig för besökare. 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
De på fastigheten befintliga byggnaderna och hela markområdet är från kommunens sida avsedda att hållas tillgängliga för allmänheten och utgör en betydande förbättring för möjligheterna att utnyttja det kringliggande området för friluftsliv. Området är av stort allmänt intresse med sina fågellokaler, unika växtlighet och den kulturhistoriskt intressanta fyrbyggnaden. Genom att utveckla de befintliga mindre byggnaderna, skapas en naturlig samlingsplats i naturreservatet, som en träffpunkt med möjlighet att ordna enklare förtäring och presentera området för allmänheten. Fastigheten blir på detta sätt en naturlig port in till ett stort friluftsområde, med betydelse både för närboende och för turistnäringen. Falkenbergs museum arbetar för närvarande med en ny kulturhistorisk basutställning, baserad på verkliga miljöer i kommunen. Morups-Tånge fyr och området kring den kan vara en god miljö för att presentera näringsgrenar med anknytning till hav och fiske. Fyrbyggnaden kan fortfarande hållas tillgänglig för allmänheten via avtal med Morups- Tånge fyrsällskap. Sammanfattningsvis ansöker om att utnyttja sin företrädesrätt till förvärv av fastigheten Långaveka 2:10. Marie-Louise Svensson Mark- och exploateringschef Stadsbyggnadskontoret Bilagor: Översiktsplanen se länk http://www.falkenberg.se/1/samhalle---trafik/oversiktsplan/oversiktsplan- 2.0.html#.VYE6D6Nvncs Protokollsutdrag beslut om godkännande i kommunstyrelsen 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utlåtande Datum 2015-05-21 Er ref: 2014-174 Vår ref: 2015/17 Kultur- och fritidsförvaltningen Biblioteks- och kulturarvsavdelningen Peter Gerhardson Kultur och fritidsnämnden Tjänsteskrivelse - Utredning om nyttjande av fastigheten Långaveka 2:10, Morups-Tånge fyr. Kommunstyrelsen uppdrog 2015-01-20 till kultur- och fritidsnämnden att utreda vad fastigheten Långaveka 2:10 (Morups-Tånge fyr) kan nyttjas till, om den övergår i kommunal ägo. kommer från Fortifikationsverket att begära förhandsbesked om fastigheten Långaveka 2:10. Den önskade företrädesrätten till att förvärva fastigheten motiveras med samhällsbyggnadsändamål. Kommunens nyttjande av fastigheten, vid en eventuell företrädesrätt måste därför ansluta till de huvudargument som används i begäran om förhandsbesked. 1. Port till området De på fastigheten befintliga byggnaderna och hela markområdet är avsedda att hållas tillgängliga för allmänheten och kommer att utgöra en betydande förbättring av möjligheterna att utnyttja det kringliggande området för friluftsliv. Området är av stort allmänt intresse med sina fågellokaler, unika växtlighet och den kulturhistoriskt intressanta fyrbyggnaden. Genom att utveckla de befintliga mindre byggnaderna, skapas en naturlig samlingsplats i naturreservatet, som en träffpunkt med möjlighet att ordna enklare förtäring och presentera området för allmänheten. Fastigheten blir på detta sätt en naturlig port in till ett stort friluftsområde, med betydelse både för närboende och för turistnäringen. En ökad marknadsföring av området kan göras av turistbyrån och kulturavdelningen gemensamt. 2. Ett omistligt kustnära kulturarv Morups-Tånge fyr och området kring den är en god miljö för att presentera näringsgrenar med anknytning till hav och fiske, som en del i museets nya kulturhistoriska basutställning. Även skolan kan, med den renoverade större byggnaden, bättre utnyttja området för undervisning och friluftsaktiviteter. Byggnaderna i området är dock inte lämpliga för mer permanent verksamhet, som museiutställningar. 3. Information om fyren och fyrverksamhet Fyrbyggnaden kan hållas tillgänglig för allmänheten via ett visningsavtal mellan Morups-Tånge fyrsällskap och ägaren till fyren. Fyrsällskapet kan erbjudas ett ickeexklusivt nyttjande av byggnaderna på fastigheten. 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Underhåll av markområdet Fastigheten utgör skötselområde 2 inom naturreservatet Morups-Tånge och beskrivs som gräsmark kring fyrplatsen, med gles plantering av tall m.m. Fyrplatsen skall behållas i befintligt skick och planteringen bevaras till gagn för fågellivet. Skötsel av området inskränker sig till att hålla befintliga stigar framkomliga. Underhåll av byggnaderna De tre byggnaderna på fastigheten är i olika skick, men alla är i behov av renovering. I ett första skede föreslås att den större av byggnaderna försiktigt renoveras. Inga genomgripande renoveringar kan göras på byggnader inom naturskyddsområdet. Det är inte heller intressant att ha en för hög komfortnivå, byggnaderna skall i första hand användas tillfälligt i samband med besök i fyren eller vid fågellokalen. De båda mindre byggnaderna kan renoveras efterhand som behov uppstår och ekonomin tillåter. För samtliga byggnader kan renoveringarna ske i samarbete med ideella föreningar som har verksamhet i området. En insats i renoveringsarbetet ger inte något företräde till att använda byggnaderna, utan de skall vara tillgängliga för alla besökare. Peter Gerhardson Biblioteks- och kulturarvschef 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Kultur- och fritidsnämnden 2015-06-02 35 Utredning om nyttjande av fastigheten Långaveka 2:10, Morups- Tånge fyr. Dnr 2015/17 Kultur- och fritidsnämndens beslut Kultur- och fritidsnämnden föreslår kommunstyrelsen besluta 1 anta tjänsteskrivelse 2015-05-21 som sitt svar på uppdrag från Kommunstyrelsens arbetsutskott Beslutsunderlag Uppdrag från Kommunstyrelsens arbetsutskott 2015-01-20, 2 Tjänsteskrivelse 2015-05-21 Sammanfattning Kommunstyrelsens arbetsutskott gav 2015-01-21 Kultur- och fritidsnämnden i uppdrag att utreda vad fastigheten vid Morups-Tånge fyr kan nyttjas till om den övergår i kommunal ägo. Ekonomi Beslut om inköp av fastigheten vid Morups-Tånge fyr har ännu inte fattats. Därmed finns inte heller beslut om vem som skall ansvara för driften av verksamhet på fastigheten. För närvarande finns inget utrymme inom Kultur- och fritidsnämndens budget för några åtaganden i samband med Morups-Tånge fyr. Övervägande kommer från Fortifikationsverket att begära förhandsbesked om fastigheten Långaveka 2:10. Den önskade företrädesrätten till att förvärva fastigheten motiveras med samhällsbyggnadsändamål. Kommunens nyttjande av fastigheten, vid en eventuell företrädesrätt måste därför ansluta till de huvudargument som används i begäran om förhandsbesked. Redovisningen pekar på tre huvudområden: 1. Port till området 2. Ett omistligt kustnära kulturarv 3. Information om fyren och fyrverksamhet Expedieras till: Kommunstyrelsen 1 (1)
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunfullmäktige i Falkenberg 2014-12-16 237 Utredning av förutsättningar för inköp av fastigheten Långaveka 2:10, Morups Tånge. (KS 285) KS 2014-174 Beslut Kommunfullmäktige beslutar enligt kommunstyrelsens förslag. Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta 1 Godkänna kultur- och fritidsnämndens utredning om Morups Tånge. Beslutsunderlag Motion från Lars Tellin (MP) 2013-11-12, KS 2013-398 Protokollsutdrag från kommunfullmäktige 2014-03-25 50 Utredning från kultur- och fritidsnämnden 2014-09-16 Skrivelse från Fortifikationsverket 2014-10-06 Tjänsteskrivelse från mark- och exploateringsenheten, stadsbyggnadskontoret 2014-11-19 Sammanfattning av ärendet Till följd av en motion från Lars Tellin (MP) gav kommunfullmäktige den 25 mars 2014 kultur- och fritidsnämnden i uppdrag att översiktligt utreda ekonomi, turism, miljö, kulturhistoria samt lämpliga ägarformer för området runt fyren Morups Tånge. Utredningen skulle ligga som grund för kommande ställningstaganden i ärendet. Kultur- och fritidsnämnden har i en utredning studerat området utifrån ekonomi, turism, miljö och kulturhistoria. I korthet lyfter utredningen fram att naturreservatet Morups Tånge är en viktig lokal för fåglar och att det ligger inom ett större område av riksintresse för naturvård. Fyren har ett stort kulturhistoriskt värde och att hålla fyren tillgänglig för allmänheten är viktigt. Ur turistsynpunkt lockar både fågellivet och fyren besökare till området och det finns möjligheter och från vissa håll även önskemål om fler aktiviteter som kan locka besökare till området. Fyren och fastigheten som fyren står på tillhör idag staten. Fortifikationsverket äger fastigheten och kultur- och fritidsnämnden förklarar i sin utredning att Falkenbergs kommun kan få möjlighet att nyttja sin företrädesrätt till fastigheten förutsatt att egendomen kan komma att behövas för samhällsbyggnadsändamål. Försäljning av fastigheten ska göras till marknadsvärde, men en bedömning av marknadsvärdet är svår att göra eftersom det beror på vad fastigheten kan användas till. Möjligheten att bygga på 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunfullmäktige i Falkenberg 2014-12-16 Forts 237 fastigheten begränsas av strandskydd och reservatsföreskrifter och det är enligt nämnden tveksamt vad befintliga byggnader kan användas till. Dessutom bör ägarförhållandena för fyrbyggnaden tas hänsyn till. Fyrbyggnaden ägs idag av Sjöfartsverket och de har fortsatt intresse av att förfoga över den. Nämnden föreslog i utredningen att ett förhandsbesked borde begäras från Fortifikationsverket samt att en värdering av fastigheten skulle beställas. I en skrivelse från oktober förklarade Fortifikationsverket att de avser avyttra fastigheten Långaveka 2:10 eftersom de inte ser någon anledning till att de ska stå kvar som ägare i och med att Försvarsmakten inte längre driver verksamhet på fastigheten. I skrivelsen önskar de besked om avser nyttja sin företrädesrätt till markförvärv av fastigheten. Stadsbyggnadskontoret uttrycker i sin skrivelse till Fortifikationsverket, i enlighet med kultur- och fritidsnämndens utredning, att fastigheten Långaveka 2:10 bedöms vara av stort intresse för kommunen och att kommunen önskar utnyttja företrädesrätten till markförvärv av fastigheten. Dock önskar stadsbyggnadskontoret mer tid för att utveckla och förtydliga motiven till varför kommunen önskar utnyttja företrädesrätten och begär uppskov till den 27 februari för att kunna göra detta. Fortifikationsverket har i samtal med kommunen meddelat att de kommer att beställa en värdering av fastigheten vilket är anledningen till att kommunen avvaktar med att beställa en värdering. Ekonomi Ett förvärv av fastigheten Långaveka 2:10 kommer att påverka kommunens ekonomi både vad det gäller förvärvskostnaden men även framtida driftskostnader. Den värdering som Fortifikationsverket ska beställa kommer att klargöra förvärvskostnaden för fastigheten samt utgöra ett underlag för en fortsatt dialog med Fortifikationsverket. Övervägande Kultur- och fritidsnämnden lyfter fram i sin utredning att kommunen först och främst borde begära ett förhandsbesked från Fortifikationsverket samt beställa en värdering av fastigheten. I och med att Fortifikationsverket självmant har vänt sig till kommunen med en förfrågan och dessutom tagit på sig att beställa en värdering av fastigheten så är kulturoch fritidsnämndens förslag redan under arbete. Före det att en värdering är genomförd bör inget beslut tas om kommunen bör köpa fastigheten eller inte. För det fortsatta arbetet är det däremot önskvärt att kommunstyrelsen godkänner att arbetet med att undersöka förutsättningar för köp av fastigheten Långaveka 2:10 forsätter. 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunfullmäktige i Falkenberg 2014-12-16 Forts 237 Det bör i den fortsatta diskussionen med Fortifikationsverket även utredas hur fyrbyggnaden kan vara kvar i Sjöfartsverkets ägo. Yrkanden Jan Berge (MP), Per Johansson (C), Per Sjövall (V), Bengt Hackberg (V), Christina Johansson (S) yrkar bifall till kommunstyrelsens förslag. Vid protokollet Oskar Åhrén Protokollet justerat 2014-12-18 och anslaget 2014-12-19. Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Kultur- och fritidsnämnden Stadsbyggnadskontoret 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2015-01-20 2 Information om Morups Tånge. KS 2014-174 Beslut Arbetsutskottet beslutar 1 Ge Kultur- och fritidsnämnden i uppdrag att utreda vad fastigheten kan nyttjas till om den övergår i kommunal ägo. Sammanfattning av ärendet Marie-Louise Svensson, mark- och exploateringschef, informerar om Fortifikationsverkets och Sjöfartsverkets eventuella försäljning av fyren i Morups Tånge. Vid protokollet Oskar Åhrén Protokollet justerat 2015-01-22 och anslaget 2015-01-23. Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Kultur- och fritidsnämnden Stadsbyggnadskontoret 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Fastigheten Falkenberg Långaveka 2:10 Morups Tånge Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 2 (6) Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Falkenberg Långaveka 2:10. Morups Tånge. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Fortifikationsverket genom Johan Rådberg. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Fortifikationsverket (org.nr202100-4607). 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma marknadsvärdet för värderingsobjektet. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag i samband med överlåtelse. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars månad 2015. 1.6 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/ fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Särskilda villkor Fyrtornet tillhör enligt uppgift Sjöfartsverket. Enligt uppdragsgivarens värderingsförutsättningar ingår fyren i värderingsobjektet. Vid en eventuell försäljning kommer ett driftsavtal att tecknas med förvärvaren. Detaljer kring detta är ännu ej klarlagt. Utöver den belastande upplåtelsen och sedvanligt underhåll enligt 3 kap PBL förutsätts en förvärvare ej drabbas av kostnader för själva fyrdriften. 1.8 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2015-01-23 av Sven Jungland. Vid besiktning deltog Johan Rådberg som representant för fastighetsägaren. Vid besiktning har ett urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studeras översiktligt. Vid besiktningstillfället var fyrtorn och värn ej tillgängligt. Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 3 (6) Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Fastighetstaxeringsregistret Naturvårdsbestämmelser Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägare/uppdragsgivare: Inhämtade tekniska uppgifter från besiktning Muntliga kontakter: Stadsbyggnadskontoret i 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Fastigheten är belägen vid Morups Tånge vid Glommen i, se kartor bilaga 3. Avstånd till Falkenberg cirka en mil och Göteborg tolv mil. Omgivningen utgörs huvudsakligen av naturreservat med parkering, enstaka småhus och lantbruk samt samhället Glommen. Viss kommersiell service finns i Glommen, dock främst sommartid. 2.2 Mark Värderingsobjektet har en tomtareal om 13 848 kvadratmeter. Marken är bebyggd med fyrtorn, mindre baracker och ett värn. Den obebyggda delen av tomten utgörs främst av plan strandäng, vinpinad låg tall vegetation och mindre grusväg. Strandnära läge. Avståndet från byggnaderna till vattnet är cirka 150 meter. Värderingsobjektet saknar enligt uppgift vatten- och avloppsanläggningar. 2.3 Byggnadsbeskrivning Fyren som ägs av Sjöfartsverket är ursprungligen byggd 1842-1843 samt renoverad 1952 och 1975. Tornet är uppfört i sten och är cirka 28 meter hög. Fyren automatiserades och avbemannades under 1960-talet. Ej besiktigat invändigt. Fyren är i drift och visas för allmänheten av intresseföreningen Morups Tånge Fyrsällskap. I anslutning till fyren finns tre mindre barack/förrådsbyggnader. Ursprungligt byggår är oklart, sannolikt från 1940-talet. Personalbaracken omfattar cirka 69 kvadratmeter byggnadsarea (BYA). Stomme och fasad i trä på torpargrund, sadeltak belagt med papp samt kopplade två-glasfönster. Inrymmer hall, allrum, tre sovhytter/rum samt pentry med elspis och kyl/frys. Uppvärmning med lösa el-radiatorer. Enkel standard och underhållsbehov. Fasad i söder i dåligt skick. Byggnaden nyttjas av Garnisonsföreningen främst sommartid för fritids/turistboende. Förråd om cirka 19 kvadratmeter BYA. Stomme och fasad i trä på grund av natursten/betongplatta samt sadeltak belagt med plåt. Enkel standard. Förråd om cirka 25 kvadratmeter BYA. Betongstomme med träfasad på betongplatta samt sadeltak belagt med plåt. Enkel standard. Del av takplåt har lossnat vid januaristormen 2015. Dessutom finns ett betongvärn under jord (kulle) samt ett traditionellt utedass. Ej besiktigade invändigt. Vid besiktningen noteras att byggnaderna är av enkel standard och att underhållet varit begränsat under längre tid. Vid kontakt med fastighetsägaren/ uppdragsgivaren har inga kända miljöbelastningar framkommit i värderingsobjektet. Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 4 (6) Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 2.4 Rättsliga förhållanden Systematisk fastighetsrättslig utredning ej utförd. I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut, ledningsrätter mm Inteckningar Taxeringsuppgifter PLANFÖRHÅLLANDE MM Värderingsobjektet omfattas av ej av detaljplan och utgör enligt uppgift från uppdragsgivaren ej byggnadsminne. Värderingsobjektet ingår in naturreservat Morups tånge bildat redan 1946. Reservatet syftar till att bevara och skydda havstrandängarna samt fågellokal. Enligt reservatföreskrifter får nybebyggelse, schaktning, grävning etc ej utföras. Området är även skyddat enligt Natura 2000. Enligt uppgift från ligger värderingsobjektet inom strandskyddsområde (300 meter). Värderingsobjektet har vid allmän fastighetstaxering 2013 taxerats som industrienhet med värde < 1 000kr (typkod 499). 3 Fastighetsmarknaden 3.1 Objektets marknadsförutsättningar Det aktuella värderingsobjektet har ett attraktivt strandnära läge vid Hallands kusten. Det omfattar en vacker och kulturhistoriskt intressant fyrbyggnad samt komplementbyggnader dock med begränsade användningsmöjligheter. Värdet av mark och byggnader är helt avhängigt av tillåten markanvändning. Med anledning av det kommunalt planmonopol, lovplikt, strandskydd och reservatsbestämmelser kan man inte förutsätta någon alternativ användning förrän ett tillstånd eller dispens föreligger. Innan dess är det enbart förväntningar, vilka bör värderas och bedömas som sådana. Marknadsintresset för all kustnära mark är dock stort. Även för mark där förutsättningarna för ändrad markanvändning är begränsad finns inte sällan förväntningar och spekulation för en framtida alternativ användning. För fyrtornet som enskilt objekt bedöms värdet vara begränsat. Men med tillhörande mark och komplementbyggnader samt framförallt det attraktiva läget finns en marknad. Skick och standard bedöms som ordinärt med visst underhållsbehov. Kring möjligheterna att nyttja värderingsobjektet för alternativ användning kan man enbart spekulera. En enklare småskalig verksamhet kopplad till reservatet, fyren och ortens kulturhistoria kan möjligen vara ett alternativ. Café och vandrahemsverksamhet bedrivs exempelvis på Nidingen och Hållö. En användning som bostad är mer svårbedömd. I båda fallen måste vatten- och avloppsfrågorna kunna lösas på ett tillfredställande och tillåtet sätt. En privatisering bedöms ej sannolikt utan området kommer rimligen att även fortsättningsvis vara publikt och allemansrättsligt tillgängligt. Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 5 (6) Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 Med anledning av reservatsbestämmelser, strandskydd, fyrdrift samt myndigheternas restriktiva hållning och ett stort allmän intresse bedöms möjligheterna för alternativ användning vara mycket begränsade och osäkerheten stor. Värderingsobjektets läge och unika typ och karaktär torde, trots omfattande begränsningar i användandet, attrahera vid en försäljning av objektet på den öppna marknaden. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker normalt genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. I detta fall bedöms avkastningsmetoden ej tillämpbar. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard, omfattning och övriga värderingsförutsättningar. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. Svårigheten kan vara att för specialfastigheter eller udda anläggningar hitta jämförbara överlåtelser. 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod Antalet lagfarna överlåtelser av liknande objekt är mycket begränsat. Omsättningen av liknande objekt är i princip obefintligt. Med anledning av begränsat jämförelsematerial görs sökning även inom ett större geografiskt område. Då specialfastigheter som fyrbyggnader, försvarsanläggningar och andra allmänna byggnader normalt saknar taxeringsuppgifter är den offentliga fastighetsinformationen begränsad. Fortifikationsverket har under senare år sålt ett antal fastigheter med strand och strandära lägen längs vår kust. Utanför Karlskrona såldes Hasslö 5:74 för 1 040 000 kronor. Fastigheten omfattar 2 300 kvadratmeter med strandläge, strandskydd samt bebyggt med plomberat värn. I Österåker såldes Gårdsvik 2:11 för 1 500 000 kronor. Fastigheten omfattar 9 520 kvadratmeter med strandläge, strandskydd och var obebyggd vid försäljningstillfället. I Göteborgs skärgård har Amhult 32:1 sålts för cirka 3 300 000 kronor. Objektet omfattar ett par öar om 9,4 hektar med plomberade värn, strandskydd samt även 58 hektar vattenområde. Av översiktsplanen framgår utredningsområde för vindkraft. På Donsö har Donsö 1:116 mfl sålts för 3 225 000 kronor. Objektet omfattar cirka 5,3 hektar med mindre stuga, strandskydd samt även 25 hektar vattenområde. Dessutom finns ett par noteringar av små obebyggda objekt med strandskydd inom intervallet 70 000-380 000 kronor. Vid Getteröns naturreservat i Varberg har Naturvårdsverket 2012 förvärvat Trönningenäs 1:45 för 1 950 000 kronor. Fastigheten omfattar cirka 35 hektar och ingår i reservatet och Natura 2000-område. Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 6 (6) Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 Några försäljningar av fyrar har ej lyckats återfinnas av undertecknad. Bland försäljningar av udda liknande objekt kan nämnas några försäljningar av fd vattentorn och silosbyggnader. Försäljningarna noteras inom intervallet 300 000-1 000 000 kronor. Objekten ligger i tätort. Den högsta noteringen avser vattentornet i Guldheden i Göteborg och den senaste avser ett äldre vattentorn i Vänersborg som sålts för 500 000 kronor. Gemensamt för dessa fastigheter är att de har mycket liten tomtareal. Någon säker slutsats kan ej dras med ledning av jämförelsematerialet. Värderingen måste därför ske på erfarenhetsmässiga grunder och ses som ett indikativt marknadsvärde. RESULTAT Ortsprismetoden bedöms indikera ett marknadsvärde kring 1 000 000-2 000 000 kronor. 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden cirka 1 000 000-2 000 000 kronor Observera att med anledning av värderingsobjektets typ, läge och övriga värderingsförutsättningar är osäkerheten i värderingen större än normalt. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Falkenberg Långaveka 2:10 vid värdetidpunkten mars månad 2014 till: 1 500 000 kronor Enmiljon femhundratusenkronor Vänersborg 2015-03-19 Sven Jungland Civilingenjör/av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 Bilaga 1 Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 Bilaga 1 Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
2015-03-19 Bilaga 1 Ordernummer: 153868 Fastighetsbeteckning: Falkenberg Långaveka 2:10 Svefa AB, Sundsgatan 16, 462 33 Vänersborg, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm