Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Pressmeddelande 2003-08-07 Delårsrapport januari-juni 2003 Resultat efter finansiella poster ökade till 463 Mkr (418) Vinst per aktie efter skatt steg till 5,37 kr (4,75) Oförändrad vakansgrad Wihlborgs resultat efter finansiella poster ökade med 11% till 463 Mkr (418). Vinst per aktie efter skatt steg till 5,37 kr (4,75). I resultatet ingår vinster från fastighetsförsäljningar med 285 Mkr (225). Wihlborgs utveckling har under det andra kvartalet varit stabil med oförändrad vakansgrad och ett gott resultat från fastighetsförsäljningar, kommenterar Erik Paulsson, VD, Wihlborgs Fastigheter AB. Intresset för investeringar i fastigheter, inte minst bostadsfastigheter, är fortsatt stort. Det första halvåret har vi sålt 36 bostadsfastigheter varav nio till nybildade bostadsrättsföreningar, fortsätter Erik Paulsson. Bilaga: Delårsrapport januari-juni 2003 För ytterligare information: Erik Paulsson, VD, tel 08-555 148 18, 0733-87 18 18 Olle Knaust, vvd, tel 08-555 148 10, 0733-87 18 10 Mats Berg, Informationschef, tel 08-555 148 20, 0733-87 18 20 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med fastigheter till ett bokfört värde av 19,3 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet, som är koncentrerat till Stockholms- och Öresundsregionerna, har ett hyresvärde på helårsbasis uppgående till 2,1 miljarder kronor och en uthyrningsbar yta på 1,9 miljoner kvadratmeter. Bolaget har kontor i Stockholm, Malmö, Köpenhamn och Helsingborg. Wihlborgsaktien är noterad på Attract40 på Stockholmsbörsen.
Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Delårsrapport januari juni 2003 Resultat efter finansiella poster ökade till 463 Mkr (418) Vinst per aktie efter skatt steg till 5,37 kr (4,75) Oförändrad vakansgrad Resultat Resultatet efter finansiella poster ökade till 463 Mkr (418) 1). Vinst per aktie efter skatt 2) steg till 5,37 kr (4,75). Hyresintäkterna minskade till 1 030 Mkr (1 174) och driftsöverskottet före avskrivningar minskade till 632 Mkr (707) till följd av reduktion av fastighetsbeståndet. Rörelseresultatet uppgick till 807 Mkr (816), inklusive resultat från fastighetsförsäljningar med 285 Mkr (225). Finansnettot uppgick till -344 Mkr (-398), varav utdelning på aktier i Drott AB (publ) 35 Mkr (-). Verksamhet och strategi Wihlborgs är ett av Sveriges största fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund. Bolaget ska på ett effektivt sätt förvalta befintliga fastighetsbestånd och utveckla lönsamma fastighetsprojekt. Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom främst försäljning, därefter köp och förädling av fastigheter. Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler och bostäder med hyresvärde om 2,1 miljarder kr, uthyrningsbar yta om 1,9 miljoner kvm och ett bokfört värde, inklusive projektfastigheter, på 19,3 miljarder kr. Hyresvärde och uthyrningsgrad Av hyresvärdet 3) finns 61 % i Stockholmsregionen, 37 % i Öresundsregionen och 2 % på övriga orter. 68 % avser kontor/butik, 19 % industri/lager/hotell, 11 % bostäder och 2 % övrigt. Uthyrningsgraden uppgår till 93 %, varav Stockholmsregionen 94 % och Öresundsregionen 92 %. Hyresmarknaden för kommersiella lokaler Aktiviteten är relativt hög på lokalhyresmarknaden i Stockholmsregionen med god efterfrågan på moderna lokaler där ytorna kan utnyttjas effektivt. Den försvagade konjunkturen har medfört minskad efterfrågan på främst mindre effektiva lokaler i sämre lägen, med lägre hyresnivåer för dessa som följd. I Öresundsregionen är marknaden fortsatt stabil med i huvudsak oförändrade hyresnivåer. Den samlade vakansgraden för Wihlborgs fastighetsbestånd var vid utgången av det andra kvartalet oförändrad jämfört med det föregående kvartalet. Hyresmarknaden för bostäder Efterfrågan på bostäder fortsätter att vara mycket stor och i stort sett samtliga lägenheter i Wihlborgs bestånd, såväl i Stockholms- som i Öresundsregionen, är uthyrda. Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden är fortsatt stark med ett stort intresse för fastighetsrelaterade affärer från såväl svenska som utländska investerare. Intresset för bostadsrättsombildningar är oförändrat gott. Wihlborgs har under det första halvåret sålt nio fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar i Stockholm och i Malmö. 1) Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för perioden jan-juni 2002, och för balansposter per 2002-12-31. 2) För definitioner se sid 10. 2
3) Avser hyresvärde på helårsbasis, vilket definieras som utgående hyra per 2003-06-30 på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor. 3
Hyreskontraktens löptider (kommersiella lokaler) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2003 2004 2005 2006 2007 >2007 Den genomsnittliga kontraktstiden för kommersiella lokaler, viktad efter hyresvärde, uppgår till 38 månader. Totalt kontraktsvärde uppgår till ca 1,6 miljarder kr. Fastighetsbestånd per 2003-06-30 Region 1) Yta, Kvm Bokfört värde, Mkr 2) Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr 3) Ekon. uthyrnings - grad, % Hyresintäkter, Mkr 4) Driftsöverskott, Mkr 4) Stockholm 190 972 063 12 476 1 246 94 589 361 Öresund 201 890 186 6 429 754 92 352 223 Totalt 391 1 862 249 18 905 2 000 93 941 584 1) Wihlborgs har 8 fastigheter med totalt hyresvärde om 46 Mkr utanför huvudmarknaderna Stockholm och Öresund. Dessa fastigheter redovisas ej i denna tabell. 2) I bokfört värde ingår obebyggd mark och projektfastigheter till ett värde av 243 Mkr. 3) Hyresvärde definieras som utgående hyra per 2003-06-30 på helårsbasis med tillägg för bedömd hyra på helårsbasis för vakanta ytor. 4) Hyresintäkter och driftsöverskott avser perioden 2003-01-01 2003-06-30 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 2003-06-30. Investeringar Investeringar om totalt 801 Mkr (625) i befintliga fastigheter och projekt avsåg mark, ny-, till- och ombyggnader. 537 Mkr investerades i Stockholmsregionen och 264 Mkr i Öresundsregionen. I Stockholmsregionen ingick Ladugårdsgärdet (OM-huset) med 251 Mkr, Klara Zenit med 108 Mkr och Järla Sjö med 67 Mkr. I Öresundsregionen ingick projekt i Västra Hamnen i Malmö med 153 Mkr. Fastighetsförvärv 3 fastigheter förvärvades för 203 Mkr (247). (Se även förteckning sid 9). Fastighetsförsäljningar 56 fastigheter avyttrades för 1 857 Mkr (2 159) med en vinst om 285 Mkr (225). (Se även förteckning sid 9-10.) 4
Projektportfölj per 2003-06-30 Kommun Fastighetsbeteckning Fastighetstyp Beräknad inflyttning Kontor Nacka 2003-2004 Järla Sjö, etapp2 1) OMhuset 2) Kontor Stockholm Q4 2003 Teliahuset Kontor Malmö Q2 2004 Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsgrad, % Bokfört värde 2003-06-30, Mkr 4) Tillkommande bygginvestering, Mkr Total investering, Mkr Ber årshyra, Mkr 15 000 50 230 90 320 30 34 000 100 433 181 614 75 13 500 100 66 224 290 24 Övriga 243-243 - projekt och mark 3) Summa 62 500 972 495 1 467 129 1) Gjuteriet är under produktion. Ättiksfabriken har ej påbörjats. 2) Förvärv av fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48 för 236 Mkr ingår ej. 3) I Hammarby Sjöstad äger Wihlborgs kontors- och industrifastigheter. Området är under utveckling och en planprocess pågår. 4) Wihlborgs projektportfölj uppgår till totalt 1 208 Mkr. Kassaflöde och finansiell ställning Wihlborgs egna kapital uppgick till 6 083 Mkr (6 182) och soliditeten till 27,1 % (27,3). Resultatet gav ett likviditetstillskott om 484 Mkr (526). Efter minskning av rörelsekapitalet med 459 Mkr, främst till följd av att fordringar för genomförda försäljningar realiserades, gav den löpande verksamheten en likviditetsökning om 943 Mkr (-933). Investeringar och förvärv, inklusive köp av aktier i Drott AB (publ), översteg fastighetsförsäljningarna med 139 Mkr (1 131). Sammantaget gav rörelsen en likviditetsökning om 804 Mkr (198). Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick till 882 Mkr (764). Lånestruktur per 2003-06-30 Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % 2003 4 098 4,73 29 2004 3 043 5,60 21 2005 2 398 6,05 17 2006 1 189 6,63 8 2007 1 482 5,76 10 2008 1 499 5,43 11 >2008 500 6,76 4 Checkräkning 12 5,00 0 Totalt 14 221 5,55 100 De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 14 221 Mkr (14 738) med en medelränta om 5,55 % (5,61). I den totala lånevolymen per 30 juni ingår lånebelopp för pågående projekt med 1 161 Mkr, vars räntor om 31 Mkr aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 30 juni till 25 månader (20). Av den totala mängden lån med kort ränta, 6 488 Mkr, är 3 090 Mkr förlängda med hjälp av ränteswappar med löptider om tre månader till sju år, medan 400 Mkr täcks av räntetak på 4%. Av ränteswapparna förfaller 700 Mkr under 2003. De lån som förfaller under 2003 har en genomsnittlig räntebindningstid på 106 dagar. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften uppgick till 6,1 år (3,5). 5
Moderbolaget Hyresintäkterna under första halvåret uppgick till 62 Mkr (94) och resultat efter finansiella poster till 165 Mkr (-43). Nettoinvesteringarna i fastigheter, aktier och andelar uppgick till 667 Mkr (-102). Återköp av egna aktier Under perioden januari-juni återköptes 720 400 aktier till en snittkurs om 70,50 kr per aktie. De förvärvade aktierna motsvarar 1,2 procent av det totala antalet aktier. Utdelning av Klövernaktier Enligt bolagsstämmobeslut delades 10 283 881 B-aktier i Klövern AB (publ) ut till Wihlborgs aktieägare den 10 april 2003. Wihlborgs äger därefter 1 727 135 B-aktier i Klövern, motsvarande 4,2 procent av kapitalet och 2,7 procent av rösterna. Aktieutdelning i Drott AB (publ) Den 16 april 2003 erhölls 35 Mkr i utdelning på Wihlborgs aktieinnehav i Drott AB (publ). Personal Vid periodens slut uppgick det totala antalet anställda till 148 (164). Minskningen är en följd av fastighetsförsäljningar och effektivisering av administrativa funktioner. Redovisningsprinciper Wihlborgs redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt uttalanden från dess Akutgrupp. Händelser efter rapportperiodens utgång Uppflaggning för 10,0 procent av rösterna i Drott AB (publ) Den 2 juli 2003 förvärvade Wihlborgs 350 000 B-aktier i Drott AB (publ), vilket medförde en ökning av innehavet till 9 436 500 B-aktier motsvarande 10,6 procent av kapitalet och 10,0 procent av rösterna. Wihlborgs aktieinnehav i Drott har förvärvats till en snittkurs om ca 95 kr per aktie. Nyemission i Connecta AB (publ) Den 21 juli 2003 förvärvade Wihlborgs i samband med nyemission i Connecta AB (publ) 2 307 692 aktier för 7,5 Mkr. Ekonomisk rapportering 2003 Delårsrapport januari-september 30 oktober 2003 Bokslutskommuniké för helåret 2003 5 februari 2004 Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Malmö den 7 augusti 2003 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Erik Paulsson Verkställande direktör 6
Koncernens resultaträkningar (Mkr) Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Rullande 2003 2002 2003 2002 2002 12-mån Hyresintäkter 515 584 1 030 1 174 2 282 2 138 Fastighetskostnader -190-228 -398-467 -870-801 Driftsöverskott 325 356 632 707 1 412 1 337 Avskrivningar -43-47 -85-95 -184-174 Bruttoresultat 282 309 547 612 1 228 1 163 Central administration -13-9 -25-21 -49-53 Resultat fastighetsförsäljningar 163 180 285 225 606 666 Rörelseresultat 432 480 807 816 1 785 1 776 Ränteintäkter och erhållna utdelningar 50 5 57 9 39 87 Räntebidrag - 1 1 2 3 2 Räntekostnader -211-209 -402-409 -817-810 Resultat efter finansiella poster 271 277 463 418 1 010 1 055 Aktuell skatt -3-34 -3-50 -54-7 Uppskjuten skatt -73-45 -127-68 23-36 Resultat efter skatt 195 198 333 300 979 1 012 Minoritetens andel - -1 - -3-8 -5 Nettoresultat 195 197 333 297 971 1 007 Vinst per aktie före utspädningseffekt, kr 3,16 3,16 5,37 4,76 15,55 16,16 Vinst per aktie efter utspädningseffekt, kr 3,16 3,15 5,37 4,75 15,55 16,17 Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekt, miljoner 61,7 62,4 61,7 62,4 62,4 61,7 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekt, miljoner 61,7 62,5 61,7 62,5 62,4 61,7 Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, miljoner 61,9 62,4 62,1 62,4 62,4 62,3 Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, miljoner 61,9 62,5 62,1 62,5 62,4 62,3 För tiden efter december 2002, då teckningsoption II löpt ut, finns inga utspädningseffekter att beakta vid beräkning av vinst per aktie och andra aktierelaterade nyckeltal. 7
Koncernens balansräkningar (Mkr) 2003-06-30 2002-06-30 2002-12-31 Tillgångar Fastigheter 19 285 20 696 19 940 Övriga materiella anläggningstillgångar 15 18 17 Finansiella anläggningstillgångar 1 629 531 924 Omsättningstillgångar 892 1 775 996 Likvida medel 625 511 780 Summa tillgångar 22 446 23 531 22 657 Eget kapital och skulder Eget kapital 6 083 5 513 6 182 Minoritetsintresse - 24 - Avsättningar 895 1 055 781 Räntebärande skulder 14 221 16 024 14 738 Ej räntebärande skulder 1 247 915 956 Summa eget kapital och skulder 22 446 23 531 22 657 Redogörelse över förändring eget kapital 2003-06-30 2002-06-30 2002-12-31 Ingående balans rapportperioden 6 182 5 478 5 478 Kontantutdelning till aktieägarna -278-250 -250 Utdelning Klövern-aktier till aktieägarna -102 - - Återköp egna aktier -51 - - Omräkningsdifferenser -1-12 -17 Nettoresultat 333 297 971 Utgående balans rapportperioden 6 083 5 513 6 182 8
Koncernens kassaflödesanalyser (Mkr) Jan-juni 2003 Jan-juni 2002 Jan-dec 2002 Rörelseresultat exkl avskrivningar 895 914 1 974 Betalt finansnetto -336-363 -742 Betald inkomstskatt -75-25 -137 Förändring övrigt rörelsekapital 459-1 459-528 Kassaflöde från den löpande 943-933 567 verksamheten Investeringar och förvärv av fastigheter -1 004-872 -2 317 Bokfört värde sålda fastigheter 1 571 1 934 4 059 Övriga investeringar (netto) -706 69-325 Kassaflöde från -139 1 131 1 417 investeringsverksamheten Summa kassaflöden från rörelsen 804 198 1 984 Kontantutdelning -278-250 -250 Extrautdelning av Klövernaktier -102 - - Återköp egna aktier -51 - - Förändring räntebärande skulder -515 301-1 003 Förändring avsättningar, minoritetsandelar mm -13 56-157 Kassaflöde från -959 107-1 410 finansieringsverksamheten Förändring likvida medel -155 305 574 Likvida medel vid periodens början 780 206 206 Likvida medel vid periodens slut 625 511 780 9
Koncernens nyckeltal 2003-06-30 2002-06-30 2002-12-31 Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,4 7,7 8,7 Avkastning på eget kapital, % 10,9 10,8 16,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 2,2 Soliditet, % 27,1 23,5 27,3 Vinst per aktie, kr 5,37 4,75 15,55 Kassaflöde per aktie, kr 8,83 7,46 18,34 Synligt eget kapital per aktie, kr 98,58 88,25 99,03 Nyckeltal för vinst per aktie samt uppgifter om antalet aktier redovisas direkt i anslutning till resultaträkningen på sid 6. Aktieägare i Wihlborgs Fastigheter AB per 2003-06-30 Antal aktier Andel av kapital och röster, % Investment AB Öresund 7 751 200 12,4 Erik Paulsson 3 082 248 4,9 AMF Pension 2 795 000 4,5 Sten K Johnson 2 158 840 3,5 Robur Fonder 2 143 684 3,4 HQ Fonder 1 981 838 3,2 Skandia 1 615 051 2,6 Andra AP-fonden 1 243 859 2,0 SEB Fonder 1 209 996 1,9 Mats Qviberg 1 200 343 1,9 Utländska aktieägare 13 160 805 21,1 Övriga 24 080 950 38,6 Totalt 62 423 814 100 Den 30 juni uppgick antalet aktieägare till 26 674. Andelen aktier ägda av utländska aktieägare har ökat med 4,5 procentenheter från 16,6 procent till 21,1 procent sedan föregående kvartal. 10
11
Förteckning över fastighetsförvärv och försäljningar januari-juni 2003 Fastighetsförvärv kvartal 2 Fastighet Region Kommun Yta, kvm Kategori Katsan 1 Stockholm Stockholm 5 093 Kontor Linjalen 1 Stockholm Täby 1 757 Lager/kontor Plåtförädlingen 9 Öresund Helsingborg 7 351 Lager/kontor Totalt fastighetsförvärv januari-mars 2003 14 201 Fastighetsförsäljningar kvartal 1 Fastighet Region Kommun Yta, kvm Kategori Östbanegade 117-133 Öresund Köpenhamn 28 954 Kontor Bybjergvej 5 Öresund Helsingör 7 672 Ind/lager Bybjergvej 13 Öresund Helsingör 1 256 Ind/lager Maribo 1 Öresund Malmö 4 038 Bostad Malmen 13 Öresund Malmö 4 781 Bostad Eskilstorp 14:105 Öresund Vellinge 1 363 Ind/lager Arlöv 19:142 Öresund Burlöv - Mark Totalt fastighetsförsäljningar januari-mars 2003 48 064 Fastighetsförsäljningar kvartal 2 Fastighet Region Kommun Yta, kvm Dörrhaken 1 (BRF) Stockholm Stockholm 11 755 Bostad Askim 1 (BRF) Öresund Malmö 1 242 Bostad Dimman 12 Öresund Malmö 23 047 Bostad Duvan 25 Öresund Malmö 4 215 Bostad Kategori Concordia 27 Öresund Malmö 4 857 Bostad/butik Hising 6 (BRF) Öresund Malmö 2 345 Bostad Svante 5 Öresund Malmö - Byggrätt Svante 8 Öresund Malmö 802 Bost/kont Svante 17 Öresund Malmö 2 589 Bostad Svante 19 Öresund Malmö 1 061 Bost/kont Svante 20 Öresund Malmö 543 Kontor Svante 24 Öresund Malmö 2 702 Bost/kont Russinet 1 Stockholm Stockholm 1 594 Bostad Peppardosan 1 Stockholm Stockholm 801 Bostad Peppardosan 2 Stockholm Stockholm 1 597 Bostad Muskotblomman 1 Stockholm Stockholm 836 Bostad Muskotblomman 2 Stockholm Stockholm 803 Bostad Korinten 1 Stockholm Stockholm 807 Bostad Krakmandeln 1 Stockholm Stockholm 1 189 Bostad Kardemumman 1 Stockholm Stockholm 1 769 Bostad Kardemumman 2 Stockholm Stockholm 960 Bostad Kardemumman 3 Stockholm Stockholm 1 653 Bostad Kardemumman 4 Stockholm Stockholm 1 180 Bostad 12
Kardemumman 5 Stockholm Stockholm 1 166 Bostad Fastighetsförsäljningar kvartal 2 Fastighet Region Kommun Yta, kvm Bittermandeln 1 Stockholm Stockholm 1 101 Bostad Kaffebalen 1 Stockholm Stockholm 7 457 Bostad Hårnätet 1 (BRF) Stockholm Stockholm 3 597 Bostad Nackspegeln 1 (BRF) Stockholm Stockholm 12 852 Bostad Solfjädern 1 (BRF) Stockholm Stockholm 11 353 Bostad Brynjan 13 Stockholm Södertälje 936 Kont Mandarinen 66 Stockholm Täby 460 Övrigt Skeppsbryggan 11 Öresund Helsingborg 634 Butik Berga 6:547 Stockholm Österåker - Mark Brantholmen 1 Stockholm Stockholm 13 785 Bostad Brantholmen 2 Stockholm Stockholm 13 450 Bostad Fågelholmen 1, 2 Stockholm Stockholm 6 153 Bostad Fågelholmen 3 Stockholm Stockholm 463 Bostad Sicklaön 145:16, 145:18, 145:21-23 Stockholm Nacka - Projekt Banken 1,15 Öresund Lund 3 787 Butik Kannan 13 Öresund Lund 217 Kontor Reval 4 (BRF) Öresund Malmö 1 172 Bostad Ingelstad 3 (BRF) Öresund Malmö 1 418 Bostad Inland 2 (BRF) Öresund Malmö 2 116 Bostad Lundåkra 12:10, del av Öresund Landskrona - Mark Totalt fastighetsförsäljningar april-juni 2003 150 464 Kategori Definitioner Beräkning av nyckeltal per aktie Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital har beräknats utifrån vägda genomsnitt. För nyckeltal per aktie har utspädningseffekten för utgivna teckningsoptioner beaktats. Sysselsatt kapital Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital. Avkastning på eget kapital Resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i relation till balansomslutningen. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt ökat med av- och nedskrivningar samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal aktier. 13
Synligt eget kapital per aktie Eget kapital och minoritetsintresse enligt balansräkningen i relation till antal aktier vid periodens slut. 14