KS10.431 Detaljplan för fastigheten Hjällsnäs 9:10 m fl, Gråbo Centrum i Lerums kommun Etapp 1, östra delen Genomförandebeskrivning Antagandehandling 2014-05-27
Genomförandebeskrivning En genomförandebeskrivning redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att genomföra en detaljplan. Den ska även redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de ska vidtas. Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Denna detaljplaneutställning för Gråbo centrum hanterar den östra delen av centrum. Syftet med hela detaljplanen, västra och östra delen, är utbyggnad av bostäder, verksamhetslokaler, bokaler (bostäder och/eller lokaler), förskola, idrottshall och ett nytt torg med plats för vattenkonst, avkoppling, lek, busshållplats, parkeringar mm. Utställning för den västra delen av Gråbo centrum kommer i ett senare skede. Lerums ska bli Sveriges ledande miljökommun 2025 och Gråbo ska gå i bräschen för detta arbete. Målet är höga krav på byggnadsmaterial, uppvärmning, dagvattenutformning, sociala mötesplatser mm. Organisatoriska frågor Inom " Detaljplan för fastigheten Hjällsnäs 9:10 m fl, Gråbo centrum i Lerums kommun, etapp 1, östra delen", upprättad av Lerums kommun, Sektor samhällsbyggnad ges rätt till att uppföra: ca 200 bostäder, verksamhetslokaler och bokaler, tillbyggnad av idrottshall, iordningsställande av allmän plats med gator, gc-vägar, torg, park och parkeringsplatser. Kommunen ska ansvara för den allmänna platsmarken samt vatten, avlopp och dagvatten. Tidplan Detaljplanearbetet sker med normalt planförfarande. Samråd 2:a kvartalet 2012 Utställning 2:a kvartalet 2013 Antagande: 3:e kvartalet 2014 Genomförandetid Planförslagets genomförandetid är 8 år från den dag planen vinner laga kraft. Innebörden av begreppet genomförandetid är att fastighetsägare inom planområdet har en garanterad rätt att bygga enligt planen under den angivna tiden. Efter genomförandetidens utgång gäller dock fortfarande planen tills den upphävs eller ersätts med en ny detaljplan. 2
Huvudmannaskap Lerums kommun är huvudman för allmän plats. Det innebär att Lerums kommun är ansvarig för utbyggnad av allmän plats samt svarar för drift och underhåll av denna. Kommunen är även ansvarig för vatten- och avloppsnät samt dagvattenhanteringen. Allmän platsmark Allmänt Allmän platsmark utgörs av lokalgator, gång-, rid- och cykelväg, torg, lekplats, aktivitetspark mm. Nya gemensamma ytor skapas där bilar, gående och cyklister ska kunna mötas. Dagvattnet hanteras i damm och "regnträdgårdar". Hjällsnäsparken, som redan har byggts, utgör tillsammans med en blivande lekplats väster om idrottshallen, viktiga sociala mötesplatser. Utbyggnad Kommunen ansvarar för utbyggnaden och kommer att sträva efter att använda miljövänliga material och utföra byggnationen så ekologiskt och hållbart för framtiden som möjligt. Parkering För att minimera antalet platser planeras samutnyttjande av parkeringsplatser i hela Lerums centrum. Det kan bli aktuellt med kort- och långtidsparkering. Kvartersmark Byggnation Fastighetsägare ansvarar för att byggnader och anläggningar uppförs inom kvartersmark. Radon och geoteknik Fastighetsägare ansvarar för radon- och geoteknikfrågor inom kvartersmark. Det finns ett geotekniskt PM som bifogas planhandlingarna. Uppvärmning Arbete pågår rörande hur bebyggelsen ska bli så energieffektiv som möjligt inom detaljplaneområdet. Avtal rörande energiförbrukning ska tecknas mellan berörda parter dvs kommunen, Lerums fjärrvärme och exploatörerna. De tillkommande fastigheterna ska anslutas till det befintliga fjärrvärmenätet enligt markanvisningstävlingen. Dagvatten Inom varje bostadstomt ska fastighetsägare se till att fördröjning av dagvatten sker så långt som möjligt. Flerfamiljshusen centralt i detaljplanen leder sitt dagvatten till den allmänna dagvattendammen. Hushållsavfall Sophantering sker på kvartersmark. Fastighetsägarna står för sophanteringen. 3
Underjordiska ledningar mm Underjordiska ledningar (u-ledningar) för vatten och avlopp, fjärrvärme, elektricitet mm säkras med servitut alternativt ledningsrätt inom kvartersmark. De flesta ledningar kommer dock att lokaliseras på allmän platsmark. Om ledningar behöver flyttas på kvartersmark är det exploatörens ansvar att flytta dessa, enligt markanvisningstävlingen. Telias ledningsrätt för tele 1441-337.1 flyttas till allmän plats, bl a Hjällsnäsvägen. Telia och kommunen ska träffa avtal om flyttningen. Exploatör svarar för de kostnader som är flytt från blivande kvartersmark och kommunen svarar för de kostnader som är flytt från allmän platsmark. Ledningsrätt för fjärrvärme påverkas. Alla ledningar kommer att lokaliseras på allmän plats. Lerums fjärrvärme står för fjärrvärmekostnader. Elförsörjning tillgodoses via ny transformatorstation, se markering i detaljplanekarta. Parkering För enfamiljshusen sker parkering på kvartersmark. Parkeringsplatserna för flerfamiljshusen är till största delen lokaliserade på kvartersmark. Ansvarsfrågan för parkeringsplatserna kommer från början att vara kommunens. Framledes kan det bli en fråga för boende, kommunen eller parkeringsbolag, beroende på lämplighet och/eller beslut. I angränsande befintlig detaljplan (B 22) finns möjlighet att utöka antal parkeringsplatser på kvartersmark då den medger parkering. Avtal med fasighetsägaren (Förbo) krävs dock. Fastighetsägare/ Fastighetsbildning Fastighetsägare m fl, upplåtelse, överlåtelse mm Fastighetsförteckning En fullständig förteckning över berörda fastighetsägare och rättighetshavare som berörs av detaljplanen bifogas planhandlingarna. Fastighetsägare inom planområdet: (En kommunal skola har varit lokaliserad i området). Det finns en kommunal idrottshall som ska byggas till och det finns en utbyggd kommunal aktivitetspark. Lerums kommun äger all mark genom köp av torget. Säljaren har upprättat avtal för del av fastigheterna Hjällsnäs 8:30 och 8:31, bl a torgområdet, av Fastighetsbolaget Gråbo centrum KB. Kommunstyrelsen har godkänt avtalet. Se berört område som är markerat med rött i bilaga. Servitut ska säkras för ledningar på torget. Kommunen är även ägare till Hjällsnäs 69:1 och Hjällsnäs 9:49. 4
Exploatörer inom detaljplaneområdet Rydlers Bygg AB (Rydlers) Fastighetsbolaget Gråbo centrum KB Lerums kommun som ägare till Hjällsnäs 69:1, Hjällsnäs 9:49 och del av fastigheterna Hjällsnäs 8:30 och Hjällsnäs 8:31. Markanvisningsavtal Peab, NCC med Varbergs stenfastigheter samt Rydlers Bygg vann kommunens markanvisningstävling. I och med tävlingen tecknades markanvisningsavtal mellan kommunen och exploatörerna 2011-06-22. Exploatörerna gavs rätt att få bebygga olika områden inom detaljplanen, men enligt detaljplanen och under förutsättning att planen vinner laga kraft. Peab och NCC och Varbergs stenfastigheter har nu avbrutit sitt sammarbete med Lerums kommun då de inte fick ekonomin att gå ihop. Vid antagande av detaljplanen finns Rydlers Bygg kvar som exploatör (rödmarkerad på nedanstående karta). Lerums kommun är i förhandling med nya exploatörer på resterande del av detaljplanen, Segerstadsplan och gamla skoltomen. 5
Planavtal Mellan Lerums kommun och Fastighetsbolaget Gråbo centrum KB fanns ett planavtal som reglerade kostnader mm under planprocessen. Detta planavtal har slutreglerats i samband med att kommunen köpt del av fastigheterna. Genomförandeavtal Inriktningen är att avtal tecknas i samband med antagande av planen. Avtalen innehåller bl a: -ekonomiskt ansvar för utbyggnaden -energi och gestaltning -överlåtelse av kvartersmark till exploatörerna -lantmäterifrågor, gemensamhetsanläggningar för parkering, fastighetsregleringar, avstyckningar mm Utbyggnadstakt inom planområdet har beräknats till 40 bostäder per år och att byggnationen ska starta närmast Mjörnbotorget. Fastighetsbildning Kommunen söker lantmäteriförrättning för bl a fastighetsreglering gällande del av Hjällsnäs 8:30 och 8:31 till Hjällsnäs 8:33. bildande av kvartersmark för bostäder bildande av kvartersmark för parkeringsplatser bildande av allmän platsfastighet bildande av gemensamhetsanläggning (ga) för längsgående parkeringsplatser i nordöstra kvarteret servitut och eller ledningsrätt inom u-områden bildande av servitut för befintliga ledningar på Hjällsnäs 8.30 bl a servitut för skärmtak på Hjällsnäs 8:30, se vidare planbestämmelserna på plankartan. flytt av ledningsrätt tele 1441-337.1 flytt av ledningsrätt för fjärrvärme alternativt lokalisering på allmän platsmark Ekonomiska frågor Allmänt Totalt bedöms intäkter och kostnader resultera i plus minus 0. I denna bedömning innefattas även etapp 2, västra delen av Gråbo C. I planprocessen kommer Etapp 2 senare. Försäljning av markanvisningstävlingsområdena I exploateringsavtal mellan kommunen och exploatörerna regleras kommunens 6
försäljningar och köpeskillingar mm för respektive områden. Exploatörerna betalar för byggklara kvarterstomter. Planavgift Kostnaderna för detaljplanen har betalats av kommunen. Ingen planavgift tas ut vid startbesked. Vid försäljning av exploateringstomterna kommer plankostnaderna att ingå. Konsekvenser för kommunen VA-anläggningsavgifter Kommunen kommer att erhålla anläggningsavgifter för de nya byggrätterna. Drift och underhåll Drift- och underhållskostnader för kommunen kommer att öka i planområdet i och med ökade allmänplatsutrymmen (gator, gång-och cykelvägar, torg) samt öppna och slutna dagvattensystem. Sophämtning Kostnader kommer att öka för sophämtningen i och med att 200 bostäder planeras. Rivning av Hjällsnässkolan Kommunens verksamhetslokaler (kvl) har rivit byggnaden och Gråbo-projektet (mark och projektenheten) står för kostnaderna om ca 2 miljoner kronor. Marknadsföring Avsikten är att alla exploatörer gemensamt ska driva marknadsföringsfrågorna. Det kommer att bli ökade kostnader för kommunen i och med kommunen är både exploatör och marknadsför pilot Gråbo. Idrottshall med lekplats Idrottshall kommer att uppföras inom planområdet, byggstart planerat till 2017. Utbyggnaden av idrottshallen och lekplats belastar kvl. För att idrottshallen skall få en utformning som stämmer överens med övrig bebyggelse är det viktigt att kvl är med i planeringen och arbetet med gestaltnings-programmet. Hjällsnäsparken Parken är tänkt att utvecklas allt eftersom behov finns. Har hittills belastat annat kostnadsställe inom kommunen. Rättsverkan Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska vara vägledande för genomförandet av detaljplanen. 7
SEKTOR SAMHÄLLSBYGGNAD Pierre Bolvede/Mark och projektchef 8