Tentamen: Fastighetsbildning

Transkript

1 Fastighetsvetenskap Johan Benjaminsson, Svante Nilsson Fastighetsbildning, VFTF10, vt 2013 Tentamen: Fastighetsbildning Datum: torsdag den 30 maj 2013 Tid: kl 8-13 Sal: MA09 D-F Tentamen består av fyra frågor. Varje fråga ger högst den poäng som anges vid respektive fråga. Tentamen kan ge maximalt 75 poäng. Till tentamenspoängen adderas sedan bonuspoängen från duggan. För godkänt på tentamen krävs minst 38 poäng (tentamenspoäng och duggapoäng tillsammans). Slutbetyget i kursen är en sammanvägning av tentamen och projekt. Tillåtna hjälpmedel är lagtext och miniräknare. Skriv kort, tydligt och gärna i punktform. Separata ark för varje fråga. Skriv endast på en sida av varje ark. Skriv ditt nummer på varje ark. Vi kommer förbi salen ca kl 09:30 och 11:30 för att besvara eventuella frågor. Lycka till! Johan och Svante

2 1. Gränser (17 poäng) Ni arbetar på en lantmäterimyndighet och får en dag ett telefonsamtal från fastighetsägaren Ofelia Olofsson som har frågor om gränser för sin fastighet Oshyveln 1. Fastigheten bildades vid en ägostyckning år 1925 och fastighetsägaren har inte hittat lyckats hitta några gränsmarkeringar på marken. I sommar ska Ofelia bygga en kortare mur mellan hennes fastighet och gatan och hon är nu mycket mån om att muren hamnar på rätt sidan gränsen. Hon beklagar sig om en gränstvist hon har med grannen Olof Olerius som är ägare till fastigheten Osthyveln 5. En midsommarnatt för tre år sedan tog Ofelia, och hennes sambo, Olof på bar gärning när han drog upp båda gränsrören och därför sprang tjutande därifrån. Ofelia känner till att de är straffbart att ta bort gränsmarkeringar men är inte ute efter att bråka. Istället vill hon hitta en lösning och få gränsrören återutsatta. Osthyveln 2 Osthyveln 5 Osthyveln 6 Osthyveln 7 Osthyveln 1 Osthyveln 3 Cheddarvägen a. Förklara vilka möjligheter det finns att få den södra gränsen utvisad och den norra gränsen återutsatt med gränsrör. Var noga med att beskriv hur varje process går till och vad som krävs för att varje åtgärd ska kunna genomföras. Rangordna till sist åtgärderna utifrån hur kostsamma de troligen kommer bli för sakägaren. (13 poäng) Äganderättsutredning och legalisering b. Förklara syftet med äganderättsutredning och vad den leder till. (2 poäng) c. Förklara syftet med legalisering och vad den leder till. (2 poäng)

3 2. Klyvning (24 poäng) Knutskog 1:4 i Växjö kommun ägs tillsammans av tre syskon, Olle, Pelle och Lisa. Alla tre äger 1/3 var. Då syskonen inte längre av flera olika skäl vill äga fastigheten med samägande har de bestämt sig för att klyva fastigheten. De vill dela upp fastigheten i tre delar A, B och C. A är 4 ha stor och där finns en bostadsbyggnad samt ekonomibyggnader belägna. Utöver tomten finns betesmark och åkermark. B och C är vardera 22 ha stora och består till stora delar av produktiv skogsmark. Boniteten i området är 9. Åt väster (vid A) gränsar fastigheten till allmän väg. Syskonen är överens om att fastigheten ska delas upp i lotterna A, B och C, men de har olika uppfattning vem som ska ha vilken lott. De är också överens om att de tre lotterna har lika högt ekonomiskt värde samt att rätt till vägen (orangea strecken på fastigheten) ska tryggas vid klyvningen. De röda strecken med tillhörande pilar illustrerar tänkt indelning. Knutskog 1:4 har egen brunn i anslutning till bostadshuset och en infiltrationsanläggning för avloppet ute i åkern. Byggnadsnämnden i Växjö kommun har vid samråd inte haft någon erinran mot klyvningen. Knutskog 1:4 berörs inte av några allmänna intressen. Knutskog 1:4 har inga andelar i några samfälligheter. a. Kan klyvningen genomföras? Gör en fullstädning prövning av berörda paragrafer (dvs stanna inte din prövning om du finner att något villkor inte är uppfyllt). Motivera din prövning väl, gärna i punktform. Du ska inte ta hänsyn till vem som i så fall kommer få vilken lott! (21 poäng) Förutsätt nu att klyvningen i a-uppgiften gick att genomföra. Olle och Pelle yrkar båda två i första hand att få A-lotten medan de i andra hand vill ha B-lotten. Lisa yrkar att hon vill ha B-lotten. b. Förklara hur man skulle gå tillväga för att avgöra vilket syskon som skulle få vilken lott. (3 poäng)

4 3. Vägservitut (19 poäng) Du arbetar på en lantmäterimyndighet någonstans i landet sedan ett par år tillbaka. En av dina kollegor, Kalle, trivs du väldigt bra att arbeta ihop med och ni har under de senaste åren hjälpt varandra med olika förrättningar. Ett tydligt exempel på att ni fungerar bra ihop är att Kalle alltid tar med dig på sina lantmäterisammanträden som protokollförare och du gör självklart likadant med dina. Ni är oskiljaktiga, som piff och puff ungefär. Dagen efter ni varit på ett lantmäterisammanträde i förrättning M123, en av Kalles förrättningar, berättar han att han sagt upp sig och arbetar idag sin sista dag. Inte nog med att du förlorat din parhäst, han ber dig också avsluta förrättningen som du just skrivit klart protokollet till. Ärendet är mycket tvistigt och på sammanträdet hade en del yrkande inkommit. Byggnadsnämnden har vid samråd inte haft någon erinran mot fastighetsbildningen. a) Bemöt var och ett av yrkandena från ansökan och sammanträdet, om möjligt med lagstöd, och gör en fullständig prövning av berörda paragrafer (dvs stanna inte din prövning om du finner att något villkor inte är uppfyllt). Motivera din prövning väl, gärna i punktform och svara till sist på om servitutet går att bilda. Du ska inte pröva och behandla ersättningsfrågan. (16 poäng) Precis innan du ska gå för dagen kommer Kalle lite halvt springande och berättar att Lars Svensson advokat har skickat en mail med en del frågor gällande ersättningen. Då Fortifikationsverket använt vägen utan någon formell rätt vill bl a Lars Svensson ha ersättning för produktiv skogsmark. Ombudet har också synpunkter på att Kalle inte skrivit vilka ersättningsregler som är tillämpliga i protokollet utan bara skrivit att han gick igenom dem. b) Förklara vilka ersättningsregler som är tillämpliga för vägservitutet och vad som Lars Svensson kan förvänta sig att få ersättning för. (3 poäng) Bilagor: Bilaga Kartbilaga till ansökan Bilaga Sammanträdesprotokoll Bilaga 3.1 och Fastighetsregisterutdrag på Önnarp 1:13 och 7:3

5 4 IAN-modellen (15 poäng) a. Vad står förkortningen IAN för? (1 poäng) b. Vilka är de tre huvudkomponenterna i IAN-modellen, och hur förhåller de sig till varandra? (4 poäng) Beräkning enligt IAN-modellen. Hjälptabeller för årsräntors kapitaliseringsfaktor samt diskonteringsfaktorn finns i bilaga 4.1 Förutsättningar Årlig skada Återstående innehavstid 20 år M vid värdetidpunkt och om 20 år: 10 * kr = kr. Kalkylränta 4 % c. Vad blir den totala ersättningen om man räknar utifrån IAN-modellen? Ange hur du kommer fram till ditt svar. (5 poäng) IAN-modellen används för att beräkna expropriationsersättning antingen direkt utifrån expropriationslagen eller utifrån annan lagstiftning som hänvisar till expropriationslagen. Det finns fler vedertagna modeller för att beräkna sådan expropriationsersättning. d. Vilka är de två vanligaste ersättningsmodellerna vid intrång i jord- och skogsbruksmark? (2 poäng) Tvångsvis fastighetsreglering av marksamfällighet, som inte används för sitt ändamål, till tomtmark (utanför detaljplan) är ett annat fall då ersättning ska beräknas. e. Hur ska ersättningen beräknas i ovanstående fastighetsregleringsfall? Ange lagrum. (3 poäng)

6 Fastighet Beteckning Senaste ändringen Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen Hässleholm Önnarp 7:3 Församling Röke Socken: Röke Adress Önnarpsvägen Skånes fagerhult Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Läge, karta Område N, E (SWEREF 99 TM) N, E (SWEREF ) Registerkarta Hässleholm Hässleholm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Svensson, Lars Rolsberga Höör Gåva: Anteckningar och avtalsrättigheter Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 4 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK Rättigheter Redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Uppgiftsår Lantbruksenhet, obebyggd (110) 2012 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde SEK Taxerad ägare Andel Juridisk form Ägandetyp /1 Fysisk person Lagfart Svensson, Lars Rolsberga Höör Andel i gemensamhetsanläggning och samfälligheter Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Gemensamhetsanläggningar Hässleholm Håle ga:1 Hässleholm Killeröd ga:4 Skattetal Skattetal Skattetyp 25/128 Mantal Bilaga 3.1

7 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Sammanläggning Anläggningsåtgärd Anläggningsåtgärd Ursprung Hässleholm Önnarp 1:16, 7:1

8 Fastighet Beteckning Senaste ändringen Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen Hässleholm Önnarp 1:13 Församling Röke Socken: Röke Adress Önnarpsvägen 24, Skånes fagerhult Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Läge, karta Område N, E (SWEREF 99 TM) N, E (SWEREF ) Registerkarta Hässleholm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Svensson, Lars Rolsberga Höör Gåva: Anteckningar och avtalsrättigheter Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 4 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK Rättigheter Redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Uppgiftsår Lantbruksenhet, bebyggd (120) 2012 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde SEK Taxerad ägare Andel Juridisk form Ägandetyp /1 Fysisk person Lagfart Svensson, Lars Rolsberga Höör Andel i gemensamhetsanläggning och samfälligheter Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Gemensamhetsanläggningar Hässleholm Håle ga:1 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning FÖR-261 Anläggningsåtgärd Ursprung Hässleholm Önnarp 1:3 Bilaga 3.2

9 Bilaga 3.3

10 Bilaga 3.4 L A N T M Ä T E R I E T Sida 1 (3) Aktbilaga PR1 Protokoll Ärendenummer M123 Förrättningslantmätare Ärende Anläggningsåtgärd berörande Önnarp 7:2, 1:13 och 7:3 Kommun: Båstad Län: Skåne Handläggning Med sammanträde på plats i fält vid den aktuella vägen. Sökande och sakägare Fastigheter, andel, ägande Ägare Anmärkning Önnarp 7:2, lagfaren ägare Fortifikationsverket Närvarande genom Leif-Göran Ståleker SÖKANDE Önnarp 7:3 och Önnarp 1:13, lagfaren ägare Lars Svensson Närvarande tillsammans med ombudet Rikard Fransson Kallelse, delgivning Kallelse, aktbilaga 3. Kallelse har skett med ordinär delgivning enligt sakägarförteckningen ovan. Yrkande Se ansökan aktbilaga A1 och yrkanden aktbilaga YR1. På sammanträdet inkom följande yrkanden från Lars Svenssons ombud: Att det inte finns någon båtnad och att förrättningen därmed ställs in. Att det i servitutet ska regleras vilket skick vägen ska ha. Att Klitte hålls skadeslös från eventuellt framtida saneringsansvar. Att vinterväghållningen inte ska vara kopplad till Fortifikationsverkets behov utan vara farbar året runt. Att alla eventuella extra kostnader för förbättringar av vägen ska läggas på Fortifikationsverket.

11 LANTMÄTERIET Sida 2 Aktbilaga PR1 Redogörelse Förrättningslantmätaren (flm) öppnar sammanträdet och går igenom ansökan. Ägaren till 7:2 har ansökt om att få servitut att använda och underhålla befintlig väg på Önnarp 7:3 ( Önnarp 1:13) fram till någon av de två gemensamhetsanläggningar som fastigheten är delägare i. I första hand yrkar ägarna till Önnarp 7:2 att få servitut på den södra vägen (se röd sträcka) och i andra hand på den norra vägen (se blå strecka). Fortifikationsverket har under 30 års tid använt den södra vägen dagligen men när Önnarp 7:2 avstyckades 1993 gavs ingen formell rätt att använda vägen. De har ingen formell rätt att använda den norra vägen heller men har under samma tidsperiod använt vägen någon gång i veckan för att patrullera stängslet runt fastigheten. Den norra vägen är en enkel skogbilväg med två spår i marken och den södra är en väl anlagd grusväg. Flm fortsätter med att ange berörd lagtext och vilka ersättningsregler som är tillämpliga. Rikard Fransson anför hans klient Lars Svenssons ståndpunkter. Det finns en djup motsättning i sig mycket beroende på hur de har upplevt bemötandet från Fortifikationsverket under den tid då Fortifikationsverket försökt få till ett avtalsservitut. Svensson är emot att servitut beviljas på hans fastighet. Försvarsmakten bedriver en så omfattande verksamhet på Önnarp 7:2 och det finns också en oro hos Svensson att verksamheten på fastigheten utökas. Fransson anför vidare att det finns ett beviljat bygglov för bostadshus nere vid infarten vid Önnarp 1:24 på andra sidan vägen som ingår i Håle ga:1 (se karta). Den omfattande trafiken som inte är normal för en skogsfastighet kommer vara störande och utgöra men såsom buller och extra slitage på vägen. Svensson nyttjar vägen som en normal skogsfastighet. Fransson yrkar att det inte finns någon båtnad och att förrättningen därmed ställs in. Följande yrkas utifrån det fall att servitut beviljas. Det ska då regleras i vilket skick vägen ska vara, det är lätt att se att det är en helt annan standard på vägen inne på Önnarp 7:2. Väganläggningen kan även vara besmittad med förorenat material vid anläggandet som kan åsamka Svensson skada om sanering krävs i framtiden. Yrkande inkom om att det säkerställs att Svensson ska hållas skadeslös från det. Fransson menar att all annans nyttjande av vägen är behäftad med ett värde eller en värdeminskning för Svenssons fastighet. De är öppna för att föra en diskussion med Fortifikationsverket men säger att priset är högre idag än när diskussionerna inleddes.

12 LANTMÄTERIET Sida 3 Aktbilaga PR1 Flm frågar parterna om de inte vill yrka på en gemensamhetsanläggning istället. Fransson vill inte att det bildas en gemensamhetsanläggning då hans klient inte använder vägen och inte är i behov av den. Fortifikationsverket kan tänka sig en gemensamhetsanläggning om Svensson är intresserad av det men annars kvarstår deras yrkande om servitut. Diskussionen återgår till att behandla servitutsfrågan. Något beloppsbaserat krav från Fransson inkommer inte då de först vill höra Fortifikationsverkets erbjudande. Fortifikationsverket är inte intresserad av att komma överens om ersättningen (förutsatt att servitut beviljas) istället vill de att flm beräknar den. Fransson menar att Fortifikationsverkets tidigare erbjudande vid avtalsförhandlingarna var att ingen ersättning skulle utgå alls. Den person som tidigare förhandlat för Fortifikationsverket har gått i pension så Ståleker kan inte bemöta påståendet. Fransson kommer att inkomma med ett skriftligt yrkande gällande ersättningen för bildandet av servitutet. Fransson yrkar på att vinterväghållningen inte ska vara kopplad till Fortifikationsverkets behov utan vara farbar året runt. Fransson yrkar på att alla eventuella extra kostnader för förbättringar av vägen ska läggas på Fortifikationsverket. Fransson anför också att det även ska beaktas att nya fastigheter för bostadsändamål kan komma att avstyckas i framtiden vid korsningen. En sista diskussion uppstår hur gammal vägen är i sin nuvarande form vilket Svensso inte anser sig veta. Efter att flm frågat om något mer ska föras till protokollet avslutar han sammanträdet med att förklara förrättningens fortsättning. Vid protokollet: Kalle Karlsson

13 Bilaga 4.1