Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena

Transkript

1 Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: Agneta Möller Stadskontoret Stadskontoret

2 Innehållsförteckning Bakgrund uppdrag... 3 Upplägg av utredningen... 3 Områdets roll i staden... 4 Ägarförhållanden i hamnområdet... 4 Verksamheterna i hamnområdena... 5 Vakansläget... 6 Möte med fastighetsägare och verksamheter... 6 Möjligheter på befintliga detaljplaner... 7 Utredningsområdet i den nya översiktsplanen, ÖP Förslag till åtgärder avseende kommunens möjligheter... 8 Sammanfattning... 9 Fortsatt process Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 2

3 Bakgrund uppdrag Ärendet har sin bakgrund i en motion till KF av Stefan Lindhe (m) och Håkan Fäldt (m) om att brist på mark för vissa typer av lokaliseringar noteras i samband med förfrågningar, där man föreslog att en modern etableringspolicy skulle tas fram i samråd med berörda aktörer samt att en fysisk inventering skulle göras av olika områden där marken för näringsliv antas kunna nyttjas bättre. Beslutet i kommunfullmäktige blev: att uppdra åt kommunstyrelsen att tillsammans med tekniska nämnden och stadsbyggnadsnämnden göra en fysisk inventering över möjligheter till lokalisering inom hamnområdena i samarbete med de större fastighetsägarna/verksamhetsutövarna (handl 7). Upplägg av utredningen Uppdraget har tolkats som att peka på möjligheterna att på ett strukturerat sätt utnyttja marken mer effektivt och därmed ge möjlighet till fler arbetstillfällen i hamnområdena, i första hand på kortare sikt, men även med utblick på längre sikt. En utgångspunkt har varit att utbudet av mark för näringslivet måste vara varierat och tillräckligt stort för att inte hämma stadens tillväxtmöjligheter. Mot bakgrund av inriktningen i förslaget till ÖP2012, att staden i huvudsak ska växa inåt genom omvandling och förtätning, är en viktig uppgift att studera möjligheterna till förnyelse och förtätning i befintliga verksamhetsområden. Det geografiska området utredningen har koncentrerats till är Mellersta hamnen (området kring Lodgatan), Östra hamnen samt nordöstra delen av Norra hamnen. Utgångspunkten är att eventuella förändringar i dessa områden skulle kunna leda till ökad attraktivitet och investeringsbenägenhet i det totala hamnområdet. Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 3

4 Arbetet med inventering av området har skett genom att ta fram förteckningar över fastighetsägare och större verksamheter samt undersöka vakansläget i området. Vidare har vi tagit fram underlag kring vilka möjligheter som finns på befintliga planer samt gått igenom riktlinjer som förs fram i ÖP 2012 avseende möjliga framtida satsningar på infrastruktur i närområdet. Ett möte i dialogform med representanter för de större fastighetsägarna och verksamheterna har hållits för att lyssna av deras framtidsplaner och synpunkter. Mellersta och Östra hamnen, i riktning mot Norra hamnen. Områdets roll i staden Huvuddelen av området rymmer större logistik- och produktionsenheter. Branschstrukturen och hantering av varor har ändrats i stor utsträckning sedan området uppfördes. Genomgående gäller att åtskilliga av fastigheterna är relativt ålderstigna och inte rationella för de behov som modern logistikverksamhet kräver. Rationella logistikanläggningar kräver byggnader som är konstruerade på tämligen annorlunda sätt än de anläggningar som finns i området. Här finns betydande begränsningar utifrån nya premisser om lagerhantering och logistik vad gäller lagringshöjd, in- och utlastning, transporter etc. I dagsläget motsvarar totalt sett inte efterfrågan på lokaler i området de lediga ytorna och vakansgraden är hög. Ägarförhållanden i hamnområdet Ägarförteckningen över fastigheterna i de beskrivna områdena visar att ca 60 % av marken är privatägd. Ca 5 % är helt i kommunal ägo. Återstående ca 35 % ägs också av kommunen, men är upplåtna med tomrätt. I praktiken innebär detta att kommunen saknar rådighet över marken för Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 4

5 den period tomträttsavtal finns. Tomträttsinnehavaren disponerar fastigheten som om han äger den, med förbehållet att inriktningen på verksamheten överensstämmer med tomträttsavtalet. Ingångna tomträttsavtal kan utöver gällande detaljplan innebära ytterligare begränsningar för förändrad verksamhet. De markområden som ägs av kommunen är belägna längs Lodgatan samt i Norra Hamnen (Eggegrund 12, Eggegrund 15, Malören 2) samt ytterligare en fastighet Värmet 16 som ägs av Malmö Hamn. De ytmässigt största och flesta antalet fastigheter ägs av ett begränsat antal fastighetsbolag som hyr ut lokalerna till olika verksamheter. Hälften av den totala ytan eller med ett annat mått, 38 av total 116 fastigheter (30 %) ägs av 8 aktörer. Några exempel är Wihlborgs, Briggen, Svea Real, Klövern, Leif Andersson Företagshus samt norska NLI Eiendomsinvest vars fastigheter förvaltas av Newsec. Ett flertal av fastigheterna med tomträtt disponeras av företag som driver sina egna verksamheter på respektive fastighet, ibland kompletterat med uthyrning till ytterligare några mindre verksamheter. Sambandet mellan ytan på fastigheten och antalet arbetstillfällen visar att verksamhetsägda, mindre fastigheter har ett högre antal arbetstillfällen än de mer extensiva enheterna där det bedrivs transport och transportnära tjänster samt lager. Kommunens rådighet att på egen hand kunna genomföra förändringar i områdena är av ovan nämnda skäl oerhört begränsad. Verksamheterna i hamnområdena Största branscher både avseende absoluta antalet företag samt antalet anställda är Partihandel (88) och Vägtransporter och godstrafik samt övriga stödtjänster till transport (81). De största företagen med 200 eller fler anställda finns inom transportbranschen. Fyra av sammanlagt sex finns i Östra Hamnen. 43 företag har 50 eller fler anställda. De dominerande branscherna i den storleken är partihandel, vägtransporter och distribution och är verksamma i Östra Hamnen eller runt Spillepengen. Andra betydande branscher är Postbefordran, Elinstallation och Bygg, Hamngodshantering samt Avfallshantering Antalet arbetstillfällen i fastigheter belägna längs kajerna är lågt här finns främst stora lager med få arbetstillfällen Några kontorsfastigheter har relativt många arbetstillfällen, bl a Svea Reals hus De fastigheter som Malmö stad äger domineras av den s k Återbruksdepån samt magasinet Tutti Frutti på Lodgatan (ingår i CMP:s nyttjanderättsavtal) och har väldigt få arbetstillfällen. Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 5

6 Posten brevterminal, Borrgatan. Nordöstra delen av hamnområdet. Vakansläget Under de senaste åren har antalet vakanser i hamnområdena varit tämligen stora, både på kontorssidan och för lager/industri. I dagsläget utannonseras tre mindre kontorshotell, ett 20-tal kontorslokaler på kvm samt ett 20-tal lagerbyggnader på kvm i varierande standard på Objektvision, som är den största siten för lediga lokaler. Möte med fastighetsägare och verksamheter Några utgångspunkter för mötet var att informera oss om och undersöka till exempel fastighetsägarnas/verksamheternas Syn på områdets karaktär Syn på fastigheterna i området Framtidsplaner Förändringsvilja Mognadsgrad i affärsidéerna Önskvärda förändringar/åtgärder Utöver CMP som disponerar en stor del av hamnområdet representerar deltagarrna de absolut största fastighetsägarna i det geografiska området hamnen Mellersta hamnen (området kring Lodgatan), Östra hamnen samt nordöstra delen av Norra hamnen. Deltagarna representerade Fastighets AB Briggen, Leif Andersson Företagshus, Klövern, Svea Real och Wihlborgs. Deras respektive fastigheter är belägna på olika ställen i området, förutom Klövern som endast har en fastighet, Kullen 1, omfattande kvm. Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 6

7 Fastighetsbolagen har intressen både av att hitta nya hyresgäster till den/de egna fastigheterna och till att området i stort utvecklas. Fastighetsägarna påtalar att åtskilliga av fastigheterna är relativt ålderstigna och inte rationella för de behov som modern logistikverksamhet kräver. Kostnaden för att bygga nytt på jungfruelig mark i annat läge bedöms som avsevärt lägre jämfört med att omvandla en befintlig icke ändamålsenlig fastighet. De omvandlingsmöjligheter till främst mer kontorsyta som detaljplanerna medger, huvudsakligen komplement av administrativa ytor inom mer industribetonade verksamheter, känner man väl till. Möjligheter på befintliga detaljplaner Stora delar av hamnen har i detaljplaner beteckningen Hj/HJ vilket betyder industri- och hamnverksamhet. Det verkar inte finnas någon flexibilitet i begreppet vilket innebär små möjligheter att etablera annat än just industri- eller hamnverksamheter. Kontor tillhörande industrin ryms inom begreppet, men övriga ändamål så som service till enskilda ryms inte och kräver troligtvis planändringar. De industriområden som pekas ut i alla planer fram till och med Pl 1608 från 1984 upptar mestadelen av hamnområdet och kan tolkas på samma sätt kom en ny handbok för detaljplaner med nya bestämmelser. Där anges att kontor tillhörande industrin begränsas till att uppta mindre än hälften av den byggda ytan. Hur högt man får bygga skiljer sig mellan olika delar av olika planer och kommer inte redogöras för här. Däremot gäller samma regler för byggnadsläge i alla planer fram till och med Pl 1608 från Därefter skiljer sig begränsningarna mellan de olika planerna. Därmed kan alla industriområden tolkas lika fram till och med Pl Utredningsområdet i den nya översiktsplanen, ÖP 2012 Malmös näringslivsstruktur har förändrats genom omvandlingen från industristad till kunskapsoch evenemangsstad. Ett mer diversifierat näringsliv som är mindre sårbart för förändringar i omvärlden har växt fram. Delar av tillverkningsindustrin har ersatts med en mångfald olika verksamheter och nu arbetar endast 8 % av Malmös sysselsatta med tillverkning vilket kan jämföras med 15 % för hela Sverige. Mer än hälften arbetar med handel, företagstjänster, vård, omsorg och sociala tjänster. Utredningsområdets brist på vitalitet kan ses som ett tecken på dessa strukturella förändringar. I ÖP2012 är hela det geografiska området Mellersta hamnen (området kring Lodgatan), Östra hamnen samt nordöstra delen av Norra hamnen utpekat som särskilt verksamhetsområde. Verksamheter som ger störningar eller risk och inte kan lokaliseras tillsammans med bostäder hänvisas till dessa särskilda verksamhetsområden. Översiktsplanen pekar också på att centralt belägna, existerande verksamhetsområden ska bibehållas och värnas för att säkerställa tillgång till billiga lokaler för olika typer av småföretag som är viktiga för utvecklingen av stadens näringsliv. De norra delarna av utredningsområdet ingår i de delar av Malmös hamn som utpekats som riksintresse för hamnverksamhet, vilka så långt möjligt ska prioriteras för verksamheter med Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 7

8 behov av närhet till sjöfart. På längre sikt bör dock den södra delen av Frihamnsområdet komma ifråga för omvandling till blandad stad. För särskilda verksamhetsområden och Malmö hamn pekar ÖP2012 bl a ut följande riktlinjer: Särskilda verksamhetsområden ska i första hand tillgodose markbehov för verksamheter som är störande eller farliga för omgivningen, eller av andra skäl inte kan infogas i den blandade staden. Till särskilda verksamhetsområden lokaliseras tillverkningsindustri, grossistverksamheter, stora lager, omgivningsstörande småindustri, verkstäder, energiproduktion samt andra ytkrävande verksamheter. Viss handel med sällanköpsvaror som riktar sig till privata kunder och försäljning till företag kan, beroende på typ, lokaliseras till verksamhetsområden. Bostäder och detaljhandel ska inte lokaliseras till särskilda verksamhetsområden. Särskilda verksamhetsområden kan i viss omfattning tillgodose markbehov för verksamheter som var för sig skulle kunna inrymmas i blandad stadsbebyggelse men som kan vinna på att samlokaliseras med andra verksamheter. Hög yteffektivitet ska eftersträvas, till exempel genom att stora markparkeringar undviks och impedimentytor minimeras. Särskilda verksamhetsområden ska ha en tät, grön och attraktiv stadsmiljö. Möjligheter till ny-, till- och ombyggnad ska tas tillvara genom att kompletterande bebyggelse och nya verksamheter passas in i existerande strukturer. Vid nybyggnation eller ändring av verksamhet inom uppmärksamhetsavståndet (150 meter) till farliga verksamheter ska behov av riskhänsyn bedömas genom tidigt samråd med räddningstjänsten och vid behov miljöförvaltningen. Vid omvandling av tidigare industrimark ska markundersökningar ske så att områden med miljö- och hälsovådliga rester kan saneras. Förslag till åtgärder avseende kommunens möjligheter Från kommunens och de enskilda förvaltningarnas sida kan man i arbetet med förfrågningar/ ärenden framöver ha i beaktande ett antal tänkbara arbetssätt och åtgärder: En omvandling av området i stort samt av enskilda fastigheter måste ske i samverkan mellan fastighetsägare och kommun. En utbyggd företagslots kan med fördel användas för att erbjuda en organisatorisk plattform. Här kan utökad företagsservice i plan-, tillstånds-, mark- och skötselfrågor inom området koordineras. Vid komplexa förfrågningar som rör utveckling och förnyelse av det aktuella hamnområdet kan man för varje ärende sätta samman en grupp med s k back office-specialister från aktuella förvaltningar för att göra arbetet smidigare och underlätta anpassningen. På så sätt blir också samtliga förfrågningar/ärenden av detta slag som kommer in till kommunen (oavsett ingången) efterhand systematiskt loggade och kan följas och hanteras på ett rationellt och effektivt sätt. Kommunen kan i samband med omförhandlingar av tomträttsavtal bli en mer aktiv fastighetsägare och informera fastighetsägare om olika möjligheter. Genom att visa engagemang och intresse för verksamhetsutövarna kan man ta initiativ till att stimulera förnyelse och/eller bredare verksamhet inom aktuell fastighet eller flytt om en aktör planerar att minska eller öka sin verksamhet. Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 8

9 Via malmobusiness.com tillhandahåller kommunen aktuella register över vakanta lokaler och erbjuder fastighetsägare möjligheter att annonsera egna lediga lokaler. En utökad marknadsföring av denna site kan ytterligare bidra till att marknaden får kännedom om de möjligheter till lokalisering som erbjuds, se Ökat deltagande och engagemang från berörda förvaltningar i det befintliga nätverket Hamnens företagsgrupp för att utveckla dialogen mellan aktörerna i hamnområdet och kommunen. Bangården, Stockholmsvägen i nedre kant av bilden. Sammanfattning Förutsättningarna som beskrivs enligt ovan medger mycket begränsade möjligheter för kommunen att på egen hand kunna omvandla området och härigenom påverka möjligheter till lokaliseringar av olika slag. En omvandling av området i stort samt av enskilda fastigheter måste ske i samverkan mellan fastighetsägare och kommun. Stora delar av hamnen har i detaljplaner beteckningen Hj/HJ vilket betyder industri- och hamnverksamhet. Andra etableringar eller omvandling av fastigheter till annat ändamål behöver detaljplaneändring, som bekostas av respektive fastighetsägare. Ägarförteckningar över fastigheterna i de beskrivna områdena visar att ca 60 % av marken är privatägd. Ca 5 % är helt i kommunal ägo. Återstående ca 35 % ägs också av kommunen, men är upplåtet med tomträtt. Kommunen har således mycket begränsad rådighet över den absoluta majoriteten av fastigheterna i det studerade området. Ingångna tomträttsavtal kan utöver gällande detaljplan innebära ytterligare begränsningar för förändrad verksamhet. Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 9

10 Kommunen kan dock agera mer aktivt som fastighetsägare i samband med att tomträttsavtal ska förnyas. Branschstrukturen och hanteringen av varor och gods av olika slag har ändrats i stor utsträckning sedan området uppfördes. Genomgående gäller att åtskilliga av fastigheterna är relativt ålderstigna och inte rationella för framförallt de behov som modern logistikverksamhet kräver. Efterfrågan på logistiklokaler matchas inte av de lediga lokaler som finns i det inventerade området. Fortsatt process Att stadsbyggnadsnämnden, tekniska nämnden och kommunstyrelsen tar innehållet och informationen i denna utredning till sig för vidare ställningstagande till förslagen i respektive facknämnd. Innehållet kan ligga till grund för ett mer systematiskt arbete med utveckling av området framöver, dels avseende samordning mellan berörda förvaltningar och dels i samverkan med framtida intressenter. Bilagor: Fastighetsförteckning Möjligheter på befintliga planer Lediga lokaler inom hamnområdet Noteringar från möte med fastighetsföretagen i hamnområdet Utredning över fysiska möjligheter till lokalisering inom hamnområdena 10