Byggherrekostnader. - En analys. Institutionen för Infrastruktur Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr: 191 Byggherrekostnader - En analys Författare: Maria Remnås Stefan Norrman Handledare: Hans Lind, Docent, KTH Sten Andersson, Verksamhetsutvecklare, Skanska Nya Hem Magnus Petersson, Fastighetsekonom, Skanska Nya Hem Stockholm

2 Förord Det här examensarbetet har utförts vid institutionen för infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Studien har genomförts i samarbete med Skanska Nya Hem, region Stockholm. Examensarbetet på börjades i september Ett stort tack riktas till Skanska Nya Hem, region Stockholm, som hjälpt till med att tillhandahålla oss med en arbetsplats, material och mycket värdefull handledning. Ett stort tack skall även riktas till vår handledare på KTH Hans Lind, som genom stort engagemang tillhandahållit oss med mycket viktig handledning. Vi vill även tacka de intervjuade företagen för visat intresse och hjälpsamhet att svara på frågorna vi ställt. 2

3 Sammanfattning Titel: Författare: Institution: Examensarbete nr: Handledare: Språk: Byggherrekostnader - en analys Maria Remnås Stefan Norrman Institutionen för Infrastruktur, Avdelningen för Bygg och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Hans Lind, Docent, Kungliga Tekniska Högskolan Stockholm Sten Andersson, Verksamhetsutvecklare, Skanska Nya Hem Magnus Petersson, Fastighetsekonom, Skanska Nya Hem Svenska Produktionskostnaderna vid byggnation av bostäder har de senaste åren varit hett debatterade. Debatten har inte berört området byggherrekostnader i någon större utsträckning utan har koncentrerats på produktionskostnaderna. Det här är något som gäller t.ex. i det senaste betänkandet (SOU 2002:115) av byggkommissionen. Betänkandet benämner endast kort problematiken med markpriser och kommunala engångsavgifter. Det man kan konstatera är att Stockholms bostadsmarknad inte är i balans. Dagens situation har bl.a. orsakat de höga markpriserna i regionen. Markpriserna har under de senaste åren marknadsanpassats och därmed ökat kraftigt. En metod för lägre initiala kostnader vid byggnation av hyresrätter är att upplåta marken med tomträtt. Åsikterna om byggherrarnas insatts under detaljplaneprocessen går isär då kommunerna menar att byggherrarna i de flesta fall endast är rådgivande, medan man kan konstatera att byggherrarna har blivit mer involverade i planprocessen efter fastighetskrisen. För att åstadkomma kortare planprocesser bör det bli svårare att överklaga detaljplanen, vilket både byggherrar och kommuner är ense om. Exploateringsavtal är vanligt för reglering mellan kommunerna och byggherrarna om vem som skall göra vad i en exploatering. I exploateringsavtalet går det inte enligt kommunerna att förhandla om anslutningsavgifterna pga. att dessa följer en fast taxa. För att räkna fram användbara nyckeltal rörande byggherrekostnader bör man ha en klar och tydlig definition av byggherrekostnader, vilket minimerar risken för feltolkningar. Om nyckeltalen skall användas till benchmarking mellan företag bör en standardisering av definitionen ske. För att uppnå lägre byggherrekostnader krävs det en mängd åtgärder från både byggherrarnas och kommunernas sida. En början kan vara att alla inblandade parter pratar samma språk och jobbar mot samma mål. 3

4 Abstract Title: Authors: Department: Report number: Supervisor: Language: Developer costs - an analysis Maria Remnås Stefan Norrman Department of Infrastructure, Division of Building and Real Estate Economics Royal Institute of Technology, Stockholm, Sweden Hans Lind, Associate professor Royal Institute of Technology Sten Andersson, Developingmanager, Skanska Nya Hem Magnus Petersson, Real Estate Economist, Skanska Nya Hem Swedish The production cost in housing construction has been highly debated the last few years. The discussion has not been focusing on the developers costs in housing constructing, instead the focus have been on the production costs of the building. This is the case in the last report SOU 2002:115, issued by the building commission. This report just mentions the problems with land price and municipal setup cost, but very briefly. One thing we can certify; the residential market in Stockholm is not in balance. The situation today has for example caused the high land prices in the region. The land price have adapted to the market during the last few years. One method to lower the initial cost is to buy the land as a site-leasehold. There are disagreements about the developers contribution in the planning process. The local authority says that the developers are just consultants in most cases. While one thing is for sure and that is that the developers have been more involved in the planning process the last 10 years. To establish shorter planning process it s necessary to make it harder to appeal against land use plans and this is something that both the developer and the local authority agree on. Agreements of exploitation is common when regulating the responsibility of the local authority and the developer when facing issues like who should do what when a new area are developed. In the agreements of exploitation there is no space for negotiation when talking about the municipal fee according to the local authority since the price is fixed. To calculate and get the right performance indicators for different types of developers costs it s good to have a clear and well-defined definition of developer costs as this will minimize the risk of misunderstandings. If performance indicators will be used for benchmarking a definition must be standardized. To get a lower developer cost it is necessary to take measures from both the developer and from the local authority. A good start could be that the different involved parties start to talk the same language and start to work towards the same goal. 4

5 Innehållsförteckning SAMMANFATTNING...3 ABSTRACT...4 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING BAKGRUND & SYFTE PROBLEM METOD AVGRÄNSNINGAR VAD ÄR BYGGHERREKOSTNADER? BYGGHERREKOSTNADER BYGGKOSTNADSDELEGATIONENS DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER Produktionskostnader JURIDISK DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER SABO OCH BOVERKETS DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER Produktionskostnaderna STATISTISKA CENTRALBYRÅNS DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER Produktionskostnader JÄMFÖRELSER MELLAN OLIKA FÖRETAG/INSTUTITIONERS DEFINITIONER ANALYS METODBESKRIVNING AV INTERVJUSERIERNA BYGGHERRARNAS SYN PÅ BYGGHERREKOSTNADER M.M BYGGHERREN BYGGHERREKOSTNADER KOMMUNALA AVGIFTER MARKPRISER NYCKELTAL SLUTFRÅGOR ANALYS KOMMUNERNAS SYN PÅ B YGGHERREKOSTNADER M.M ALLMÄNNA FRÅGOR DEFINITIONSFRÅGOR PRISSÄTTNING AV MARK VID FÖRSÄLJNING AVGIFTER FÖR GATOR OCH GEMENSAMMA YTOR ANSLUTNINGSAVGIFTER ÖVRIGA FRÅGOR SLUTFRÅGOR ANALYS ANALYS AV BYGGHERREKOSTNADER I PROJEKT ALLMÄNT OM NYCKELTAL ALLMÄNT OM ANALYSEN BYGGHERRE- OCH FASTIGHETSKOSTNADER Planläggning och projektering av exploateringsanläggningar Fastighetsbildning och stadsingenjörsarbeten Bygg- och finplaneringsprojektering Räntor, avgifter och besiktningar Byggherre och totalentreprenörsadministration MARKNADSFÖRING OCH FÖRSÄLJNING Trycksaker, Annonser, Film & Foto Mediautrymme, Distribution

6 6.4.3 Försäljningsaktiviteter Tillval ANALYS SLUTSATS...69 KÄLLFÖRTECKNING...71 BILAGA 1 ÖVRIGT BL. A. KOMMUNALA AVGIFTER...72 BILAGA 2, PRESENTATION AV DE INTERVJUADE FÖRETAGEN...77 BILAGA 3, BILAGA 4, INTERVJUFRÅGOR BYGGHERRAR...83 INTERVJUFRÅGOR KOMMUNER

7 1. Inledning Kapitlet skall ge en övergripande bild av uppsatsens disposition och metodbeskrivning. 1.1 Bakgrund & Syfte Under de senaste åren har debatten kring nyproduktionen av bostäder präglats av diskussioner kring höga produktionskostnader. År 2000 kom Byggkostandsdelegationen ut med ett betänkande där de belyser produktionskostnaderna. I betänkandet och i många andra studier har man endast undersökt själva produktionskostnaderna och inte nämnvärt berört byggherrekostnaderna. Ett led i att sänka de höga produktionskostnaderna är att även analysera byggherrekostnaderna. Den totala produktionskostnaden kan delas in i olika kostnadsposter som är direkt kopplade till byggprocessen och en aktörs beteende. Indelningen kan generellt delas upp i byggherrekostnader, byggkostnader och markkostnader. Dessa kostnadsposter delas därefter oftast upp i mer ingående kostnadsrubriker. Kostnadsrubrikernas indelning och innehåll skiljer sig avsevärt mellan olika aktörer. Det som saknas är en form av standardisering av begreppet byggherrekostnader och dess indelning. Syftet med vårt examensarbete är främst att analysera begreppet byggherrekostnad och dess närliggande kostnader samt reda ut vilka kostnadsposter som ingår vid nyproduktion av bostäder. För att få fram en objektiv bild av begreppet har vi intervjuat ett flertal privata byggherrar och kommunala tjänstemän om deras syn på begreppen och de närliggande kostnader samt om det finns skiljaktigheter mellan de inblandade aktörerna. Vi kommer även att undersöka om det på något sätt är möjligt att sänka dessa kostnader. Genom en analys av byggherrekostnader i projekt har vi försökt ta fram rekommenderade sätt att beräkna nyckeltal på för benchmarking mellan projekt. Examensarbetet vänder sig till en målgrupp som har kunskaper om byggprocessen vilket gör att vi inte förklarar alla begrepp. 1.2 Problem Med arbetet vill vi framför allt belysa de problem som finns med byggherrekostnaderna och dess närliggande kostnader på markanden. Finns det någon standardisering av begreppet byggherrekostnader eller finns det någon definition som är mer lämplig? Kan byggherrekostnaderna och dess närliggande kostnader bli lägre? Finns det några meningsskiljaktigheter mellan byggherrarnas och kommunernas syn på byggherrekostnaderna och dess närliggande kostnader? Vilka typer av nyckeltal är lämpliga att arbeta med vid benchmarking? 7

8 1.3 Metod Uppsatsen är indelad i tre delar: Litteraturstudie med definitioner. Intervjuserie med privata byggherrar och kommunala tjänstemän. Analys av byggherrekostnader i projekt. Uppsatsen inleds med en litteraturstudie där vi kartlägger de olika definitionerna för begreppet byggherrekostnader och dess närliggande kostnader. Litteraturen har inhämtats från bibliotek, artiklar och från Internet. För att skapa en objektiv och enhetlig bild av vad marknaden menar med byggherrekostnader har vi genomfört en intervjuserie med både byggherrar och kommuner. Utifrån de två intervjuserierna har vi slutligen tagit fram likheter och skillnader mellan parterna för att belysa de frågor som vi vill ha svar på. Vi drar även paralleller till litteraturstudiens definitioner och de kommunala avgifterna, som beskrivs i bilaga 1. Vi har analyserat 26 stycken nyproducerade bostadsprojekt och utifrån projektens arbetsböcker kartlagt nyckeltal. De projekt vi analyserat har genomförts av Skanska Nya Hem och är belägna i Sverige. På grund av detta har vi inte namngivit projekten eller dess geografiska läge. 1.4 Avgränsningar För att avgränsa ämnet har vi utgått från begreppet byggherrekostnader. Men vid analys av intervjuserien och projekten visade det sig att aktörerna ser olika på begreppet och därför har vi även tagit med vissa kringliggande kostnader. Följande avgränsningar har vi begränsat oss till: Nyproducerade bostadsprojekt. Byggherrar och kommuner i Stockholmsområdet. 8

9 2 Vad är byggherrekostnader? 2.1 Byggherrekostnader Av den totala projektkostnaden för bostadsbyggande består en betydande del av byggherrekostnader. Begreppet byggherrekostnad används och definieras i litteraturen på ett flertal olika sätt. Begreppet skiljer sig beroende på från vilket företag eller institution vi hittat definitionen. Uppdelning av produktionskostnader i komponenter bygger på tanken att fördela ansvar för varför kostnaderna utvecklas på ett visst sätt. Kostnadsposterna som ingår i begreppet är ofta hopslagna till summerande stora poster. Vilket kan leda till olika tolkningar av postens sanna betydelse. Det förekommer även att man delat upp byggherrekostnader i mindre delrubriker som t.ex tomtkostnader där anslutningsavgifter m.m. ingår. 2.2 Byggkostnadsdelegationens definition av byggherrekostnader En av våra studerade definitioner har Byggkostnadsdelegationen utfört i utredningen SOU 2000:44 1. Byggkostnadsdelegationen var tillsatt av regeringen för att långsiktigt sänka produktions- och förvaltningskostnader för bostäder och därmed ge lägre boendekostnader. I betänkandet SOU 2000:44 har de ifrågasatt om vissa poster verkligen bör inkluderas i byggherrekostnaden eller om de kan utgöra en egen kategori. SOU 2000:44 Byggkostnadsdelegationen Byggherrekostnader, exkl skatter och avgifter Projektledning Byggledning (inkl andel av allmän administration) Byggkontroll och andra kontroller Slutbevis (exkl. själva avgiften dvs. egna arbetet med) Försäkring Servitut Bygglov Pantbrev Lagfart Ränte- och kreditivkostnader Två exempel som de nämner är projekterings- och markkostnader. Eftersom projekteringskostnaderna i större eller mindre grad kan utföras av entreprenören föreslås de därför utgöra en egen kategori. Detsamma gäller mark, som ibland utgör en del av byggherrekostnaden, men i det här fallet bör posten inte inkluderas, pga att man vill ha en tydligare bild av begreppet Produktionskostnader Begreppet produktionskostnader är det som täcker alla kostnader fram till inflyttningsklart hus. Definitionen i byggkostnadsdeligationens SOU 2000:44 är en detaljerad definition där de valt att lägga projekteringskostnader som en egen kategori. Anledningen till att de delat upp denna post är pga. att entreprenören kan i större eller mindre grad utföra projekteringen själv. Vid uppställningen av kostnadsposterna delade byggkostnadsdelegationen upp så att varje kostnad var relaterad till en aktör. De tittade även på vilka kostnader som är påverkningsbara och icke påverkningsbara. Tanken var att skilja avgifterna, momsen, markpriset och entreprenadkostnaden från byggherrekostnader. 1 Se SOU 2000:44 bilaga 2 9

10 Byggkostnadsdelegationen föreslår att produktionskostnaden skall delas upp i komponenter som byggherrekostnader, byggandeavgifter, tomtkostnad, utrednings- och projekteringskostnader samt byggnadskostnader. Följande komponenter föreslås: Byggherrekostnader Projektering Byggledning (inkl andel av allmän administration) Byggkontroll och andra kontroller Slutbevis (exkl själva avgifter, dvs egna arbetet med) Försäkringar Fastighetsbildning Servitut Bygglov Pantbrev Lagfart (exkl själva avgiften, dvs egna arbetet med) Byggandeavgifter Lagfart Pantbrev Fastighetsbildning Gatumarksersättning Bygglov o.d. Anslutningsavgifter Tomtkostnader (kan helt eller delvis ersättas av en tomträttsavgäld) Råmark (markkostnad) Rivning av befintlig bebyggelse, evakuering Sanering av mark Utrednings- och projekteringkostnader Utredningskostnader rör t.ex geotekniska förhållanden Miljökonsekvensbeskrivning, feasibility studies o.d 2.3 Juridisk definition av byggherrekostnader Juridiskt har man även definierat byggherrekostnader för beräkning av statligt räntebidrag 2. Denna definition är mycket allomfattande och har få men stora kostnadsposter. Vad som inkluderas i posterna kan tolkas på olika sätt. Lagboken, bidragsunderlag för statligt stöd förordning 1991:1931 Byggherrekostnader: Projektledning Bygglov Byggadministration Pantbrev Mervärdeskatt Låneräntor under byggnadstiden (Vintermerkostnader) 2 se 10

11 2.4 SABO och Boverkets definition av byggherrekostnader Sabo och Boverkets byggkostnadsforum 3 har med sina definitioner försökt ändra synen på byggherrekostnader, så att kostnadsposterna delats upp i flera rubriker. Deras definitioner är mycket tydliga och detaljerade. SABO är en branschorganisation för allmännyttiga bostadsföretag. Boverket är däremot en nationell myndighet för samhällsplanering, stadsutveckling, byggande och boende. De arbetar på uppdrag av riksdagen och regering för att människor ska få möjlighet till ett bra vardagsliv i ett hållbart samhälle. Indelningarna har arbetats fram av Byggkostnadsforum, som är en arbetsgrupp inom Boverket. Anledningen till att de delat upp kostnaderna under stora kostnadsrubriker är för att skapa en struktur och ordning. Under rubriken allmänna byggherrekostnader ligger de kostnader som byggherren ensam förfogar över dvs de kostnader som är direkt kopplat till byggherrens agerade och ansvar. Med vissa undantag för en del poster som byggherren inte kan påverka t.ex Pantbrev. SABO & Boverket Allmänna byggherrekostnader Byggadministration (projektledning mm) Bygglov, bygganmälan, utsättning och dyl. Nybyggnadskarta Byggfelsförsäkring Övriga försäkringar (ej i entreprenad) Marknadsföring, bofakta och dyl. Pantbrev och/eller kommunal borgen. Oförutsedda kostnader Evakueringskostnader (vid ändring) Konstnärlig utsmyckning Övrigt Produktionskostnaderna Vi tar endast upp de kostnadsrubriker som vi anser är relevanta i diskussionen om byggherrekostnader. Några av kostnadsrubrikerna: Kostnadsrubriker 7 Tomtkostnader 8 Avgifter 9 Entreprenader 10 Konsulter 11 Allmänna byggherrekostnader 12 Finansiella kostnader 13 Mervärdesskatt 2 Avgifter Anslutningsavgifter, VA Engångsavgifter, EL Anslutningsavgift, kabel-tv/bredband Anslutningsavgift, fjärrvärme/naturgas Trafik- eller parkeringsanläggning. Övriga avgifter 1 Tomtkostnad Köpeskilling för råmark/tomt Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart. Fastighetsbildningskostnader Lagfartskostnader Plankostnader Kostnader för gator, vägar, VA o.d.. utanför tomtmark. Övriga tomtkostnader, t.ex rivning 4 Konsulter Arkitekt Konstruktion och geoteknik Värme, ventilation, sanitet Elinstallationer och hiss Styr- och övervakning Markarbeten Kvalitetsansvarig enligt PBL m m Sakkunnigutlåtanden och bestyrkanden Besiktningar (utöver egenkontroll) Låne- och bidragshandlingar Övriga konsultkostnader 3 se & 11

12 Då Byggkostnadsforum ställt upp dessa poster har de gått på kostnadernas speciella karaktär. Med den här uppdelningen anser byggkostnadsforum att man kan skapa en struktur på kostnaderna. 2.5 Statistiska centralbyråns definition av byggherrekostnader Statistiska centralbyråns(scb) 4 definition är tagen från en enkätstudie om nybyggnadskostnader för bostäder. Kostnadsstatistiken för nybyggda bostadshus började framställas år Statistiken skall ge underlag för att belysa kostnader och kostnadsutveckling samt teknisk utformning för nyproduktion av bostäder med statligt stöd och därmed utvärdera den förda bostadspolitiken. Enkäten skickas ut till byggherren med frågor om huset/husen och om kostnaderna. SCB;s nybyggnadskostnadsenkät grundade sig på och ersatte blanketten för statligt stöd vid nyproduktion av bostäder. Blanketten för statligt stöd var mycket specifik och användes som mall vid framtagningen av den nya enkäten. Denna blankett för statligt stöd har i sin tur sitt ursprung från Boverkets definition av byggherrekostnader. Uppdelningen av kostnadsposterna är relativt specifika och detaljerade. Men trots denna uppdelning finns det ingen exakt förklaring över vilka kostnader som kan inkluderas i varje kostnadspost Produktionskostnader SCB har delat upp kostnaderna i olika huvudrubriker: Tomtkostnader(1), anslutningsavgifter(2), byggherrekostnader och byggnadskostnader. Några av kostnadsrubrikerna innefattar följande kostnadsposter: (1) Tomtkostnader Köpeskilling för råmark/tomt Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart Kostnader för fastighetsbildning, lagfart, detaljplan, geologiska utredningar. Kommunala avgifter (trafik-, parkeringsanläggningar m.m) Kostnader för gator, vägar och va utanför kvartersmark. Övriga kostnader, t.ex rivningskostnader Statistiska centralbyråns (SCB) blankettutgivning för nybyggnadskostnader exkl mervärdesskatt Byggherrekostnader: Kostnader för projektering Administration Byggledning Kontroll Besiktning Bygglov Utsättning Garanti Försäkring Försäljningskostnader m.m. Pantbrevskostnader Räntekostnader under byggtiden inkl. kreditivavgift och ev. tomträttsavgäld under byggtiden. (2) Anslutningsavgifter Anslutningsavgift för VA Anslutningsavgift för EL Anslutningsavgift för kabel-tv Anslutningsavgift för fjärrvärme/naturgas

13 2.6 TNC:s definition av byggherrekostnader En annan av våra studerade definitioner har TNC 5 tagit fram. TNC är ett terminologicentrum för terminologi och fackspråk. För att skapa en bra definition, som innehåller de viktigaste kännetecknen för begreppet och avgränsar begreppet mot närliggande begrepp, använder TNC sig av arbetsgrupper. Arbetsgrupperna består av bl.a. personer från teknik, konsult och statliga myndigheter. Dessa personer utarbetar tillsammans en omfångsrik definition av begreppet. Då det gäller begreppet byggherrekostnader har Svenska byggtermgruppen utarbetat definitionen i samarbete med bl.a. KTH;s Hans Lind. TNC:s definition är den som följer: Kostnad för de aktiviteter som byggherren genomför i egen regi oberoende av entreprenadform, exklusive skatter och avgifter. Denna definition kan tyckas ge en relativt klar bild av vad byggherrekostnader är, men vid jämförelse med de andra definitionerna ser man att skillnaderna är väsentliga Definitionen består av kostnadsposter som är väldigt allomfattande där det är svårt att veta vad som ingår i de olika kostnadsposterna. Till skillnad från vissa andra definitioner innehåller inte TNC:s definition kostnadsrubriker som pantbrev, försäkring och slutbevis. Eventuellt kan dessa tre poster vara inkluderade i de andra kostnadsrubrikerna. Eftersom definitionen är allomfattande och innehåller få kostnadsposter är det svårt att tolka vad kostnadsposterna innehåller. TNC Byggherrekostnader: Projektledning Byggledning Byggkontroll Eget arbete Bygglov Lagfart Ränte- och kreditivkostnader

14 2.7 Jämförelser mellan olika företag/instutitioners definitioner Nedanstående matris visar översiktligt vilka faktorer de olika företagen/instutitionerna har valt att ingå i byggherrekostnader. Kostnadsrubrikerna är direkt tagna från företagens/instutitionernas definitioner. Det vi vill visa med matrisen är att det finns en splittrad bild av benämningarna på kostnadsrubrikerna. Projektledning Byggledning Byggledning (inkl andel av allmän administration) Byggadministration (projektledning m.m.) Byggadministration Administration Försäljningskostnader Projektering Byggkontroll Byggkontroll & andra kontroller Kontroll Eget arbete Slutbevis (exkl själva avgiften dvs. egna arbetet med) Besiktning Bygglov Bygglov, bygganmälan, utsättning o.d. Försäkring Övriga försäkringar ( ej i entreprenad) Byggfelsförsäkring Utsättning Pantbrev Pantbrev &/ eller kommunala borgen Lagfart Garanti Mervärdesskatt Marknadsföring, Bofakta o.d. Fgh-bildning Servitut Ränte- & kreditivkostnader Räntekostnader under byggtiden inkl. kreditivavg. och eventuella tomträttsavgälder under byggtiden. Låneräntor under byggnadstiden Nybyggnadskarta Oförutsedda kostnader Evakueringskostnader (vid ändring) Konstnärlig utsmyckning Övrigt TNC Statistiska centralbyrån SCB Byggkostnads delega - tionen Boverket Lagboken bidragsunderlag för statligt stöd SABO 14

15 2.8 Analys Efter en grundlig litteraturstudie kan man konstatera att det inte är skrivet särskilt mycket om begreppet byggherrekostnader och dess poster. Av de fem olika definitionerna kan man se ett visst mönster. Alla har mark/tomtförvärvskostnaderna som en särskilld kostnadsrubrik utöver byggherrekostnader. Även fast det i de flesta fall är byggherren som köper upp marken hamnar denna kostnad utanför byggherrekostnader. Varför? En orsak kan vara att man vill strukturera upp kostnaderna i mer specifika rubriker och på detta sätt underlätta och förbättra framtida erfarenhetsvärden. Att använda en rubrik som innehåller många olika kostnader kan leda till förvirring då man budgeterar och gör sammanställningar för projektet. Det som skiljer definitionerna åt är att vissa är väldigt allomfattande och har kostnadsrubriker med underrubriker som är väldigt ospecifika och kan tolkas olika. Om man i framtiden skall ha möjlighet att jämföra olika företags projekt eller egna projekt inom företaget måste man mycket noggrannt detaljredovisa alla kostnader. Vid närmare studie av tabellen på sida 11 där alla definitioners kostnadsposter framgår, ser man att många av kostnadsposterna måste ha samma betydelse men att de benämns olika. Man har följaktligen komprimerat kostnadsposterna. I vissa fall används ordet dylikt. Vad menas egentligen med dylikt? Är det kostnader som i särskilda fall kan stoppas in i olika poster? Att man inte har något gemensamt namn på posterna leder till att det inte skapas förståelse om vad som ingår i definitionen. Det man kan fråga sig är om en noggrann standardisering av begreppet skulle kunna förhindra misstolkningar. Det som krävs av denna standardisering är att den är detaljerad och skapar en struktur bland alla kostnader som uppstår i ett projekt. En standardisering behövs eventuellt inte för att skapa klarhet inom företaget utan snarare för att man skall ha möjlighet att jämföra olika företags projekt och eventuellt skapa en diskussion om hur man kan minska kostnaderna. Att få fram jämförbara nyckeltal kan möjligtvis skapa en diskussion på marknaden. Vid ovanstående analys uppstår frågan om det verkligen är nödvändigt att som företag kunna jämföra sig med andra sk bechmarking. Vid all övrig industriell verksamhet har det visat sig att benchmarking har förbättrat produktionen och nedbringat kostnader samt förbättrat kvalitén. Det är viktigt att vidga blicken och jämföra sig med andra. Av de definitioner vi hittat är spridningen av noggrannhet och struktur väldigt stor. I TNC:s och den juridiska definitionen är kostnadsposternas uppdelning väldigt vida och allomfattande. Till skillnad från vissa andra definitioner innehåller inte TNC:s definition kostnadsposter som pantbrev, försäkring och slutbevis. Däremot kan man inte i den juridiska definitionen urskilja vart kostnaderna, lagfart och byggkontroll m.m. är inräknade. Eventuellt kan båda definitionernas poster vara inkluderade i de andra kostnadsrubrikerna eller placerade i någon annan kostnadspost. Eftersom definitionerna är allomfattande och innehåller få kostnadsposter är det svårt att tolka vad kostnadsposterna innehåller. Byggkostnadsdelegationens, SABO:s och Boverkets kostnadsuppställningar är till skillnad från de andra uppställningarna mycket tydliga och detaljerade. Bakom deras indelning ligger 15

16 en genomtänkt struktur där man försökt att undvika eventuella misstolkningar av kostnadsposternas innehåll. För att skapa struktur och ordning har man delat upp kostnaderna under stora kostnadsrubriker. Det som skiljer dessa uppställningar är hur de har fördelat kostnadsposterna. Byggkostnadsdelegationen använder sig av en uppställning där varje kostnad är relaterad till en aktör. Medan SABO och Boverket har en uppställning där man under rubriken allmänna byggherrekostnader lagt de kostnader som byggherren ensam förfogar över. I SCB:s definition finns det många likheter mellan SABO:s, Boverkets och byggkostnadsdelegationens definitioner. Det som skiljer är framförallt att vissa benämningar namnges olika och att man i vissa fall tar bort eller klumpar ihop en del poster. 16

17 3. Metodbeskrivning av intervjuserierna Syftet med intervjuerna är att skapa en objektiv och tydligare bild av begreppet byggherrekostnader. För att åstadkomma detta har vi genomfört ett flertal intervjuer med byggherrar och kommunala tjänstemän aktiva inom Stockholm området. Vårt mål med intervjuserien är att analysera marknadens syn på byggherrekostnader och försöka ta reda på om företag och kommuner ser olika på begreppet beroende på hur deras affärsstrategier ser ut. För att få en objektiv analys har vi vänt oss till flera byggherrar och kommuner, aktiva inom Stockholmsområdet. De frågor vi ställt till byggherrar respektive de kommunala tjänstemännen har framförallt framtagits av oss själva men även i samarbete med våra handledare på Skanska Nya Hem. Det vi utgått från har varit våra egna uppfattningar och det som vi läst i litteraturen. I intervjuserien med byggherrarna har vi analyserat svaren på frågorna och tagit fram olikheter respektive likheter mellan aktörerna. Vi har även dragit paralleller till de definitioner och den fakta som vi tagit fram från litteraturen. För att avrunda kapitlet har vi en analys där vi tar upp de mest intressanta aspekterna. I redovisningen av intervjusvaren och analysen har vi inte pekat ut något specifikt företag eller kommun utan svaren redovisas anonymt. I bilaga 2 har vi beskrivit de företag som vi intervjuat och därmed hjälpt oss att få en inblick inom området byggherrekostnader. Beskrivningen av företagen består av hur deras verksamhet ser ut, vilken roll företaget har i projekt och en beskrivning av företagets roll som byggherre i projekt samt i vilket skede de lämnar ett projekt. Till skillnad från företagen har vi inte beskrivit kommunerna då vi anser att dessa är mer välkända. I slutet av kapitlet avrundas serien med en analys av de kommunala tjänstemännens svar. Kommunerna har inte pekats ut på något sätt och precis som med företagen har vi bara nämnt vilka kommuner vi intervjuat, men ej vilka som sagt vad. I bilaga 1 har vi en kort beskrivning om de kommunala avgifterna. En del av intervjufrågorna har slagits ihop eller tagits bort pga. svaren och vissa frågor är likartade. I slutet av uppsatsen har vi en sammanfattande slutsats där vi analyserar och jämför företagens och kommunernas intervjusvar. Finns det några likheter eller olikheter mellan dessa aktörer? Varje fråga behandlas och svaren jämförs mellan de intervjuade. För att se de exakta frågorna vi ställt till byggherrarna och de kommunala tjänstemännen hänvisar vi till bilaga 3 och 4. 17

18 4 Byggherrarnas syn på byggherrekostnader m.m. YTA Markköp Tomträtt Utredning Program Projektering Konstruktion Handlingar Anbudsberedning Anbud Produktionsberedning Produktion Produktionsuppföljning Försäljning Färdigt projekt Förvaltning Överlämnar till egen förening Bosparare & medlemmar Figur 1: Egen konstruktion Produktbestämning Produktframställning Produktanvändning Vi har intervjuat tretton byggherrar i tolv företag. Företagen är aktiva i Stockholmsregion och genomför nyproduktioner, med ett företag som undantag. Företagens verksamhetsområden kan skiljas åt sinsemellan. Vissa är genuina byggföretag som bygger och säljer en färdigställd produkt till en bostadsrättsförening. Medan andra företag bygger och därefter eventuellt sköter förvaltningen av byggnaden åt antingen medlemmarna/bosparare i företagets förening eller till bostadsrättsföreningen. Vi har även intervjuat ett kommunalägt företag som inte utför nyproduktion av bostäder utan endast renoveringar. Vi har valt dessa företag för att få ett mångsidigt och brett underlag. Genom att jämföra de olika företagens verksamhetsområden och svar, kan vi eventuellt finna förklaringar till varför begreppet byggherrekostnad är så ovisst och olika. I figur 1 har vi försökt att översiktligt strukturera upp de olika företagens verksamhetsområden i byggprocessen. I skedet, färdigt projekt skiljs vissa företags verksamheter. Vissa säljer bostäderna medan andra överlämnar till en egen förening. Därefter avrundas processen med en långsiktig förvaltning. 4.1 Byggherren Hur definierar Ni begreppet byggherre? Byggherrarnas definitioner: Antal: "Byggherren är den som uppför eller låter uppföra en byggnad för egen eller någon 1 annans räkning." 5 "Byggherren är den som har det totala och högsta ansvaret. Byggherren skall se till 2 att lagar och förordningar uppfylls, men även de formella." 4 3 "Byggherren är den som låter bygga åt sig. Den som ytterst beställer något." 4 Vid jämförelse av byggherrarnas definitioner av begreppet finns det skillnader, men dessa är marginella. Det finns tre olika definitioner på begreppet. Det som skiljer definitionerna åt är att vissa byggherrar har valt att betona byggherrens ansvar och inte enbart att han/hon är den som låter uppföra eller bygga något. Många av aktörerna kallar inte sig själva för byggherrar utan för byggherreombud. Byggherren eller beställaren är i dessa fall en bostadsrättsförening som startas i ett tidigt 18

19 skede av projektet. Att man väljer att utesluta ansvar i två av de tre definitionerna beror på att man vill undvika ansvar i byggprocessen. Då bostadsrättsföreningen är byggherren åtar de sig även det ansvar som följer med rollen. Några byggherrar har poängterat att definitionen mer är en branschfråga och inte en företagsfråga. Det man menar är att begreppet skiljer sig mellan de olika entreprenadformerna. Byggherrens roll kan tydas på många olika sätt och få olika dimensioner beroende på val av entreprenadform. Att byggherren har en nyckelroll i byggprocessen är något som många byggherrar poängterat. När man står i begrepp att bygga ett objekt gäller det att kunna kostnadsstyra projektet i varje led för att åstadkomma rätt produkt samt hålla produktionskostnaderna nere. Då man som byggherre visar svagheter, som osäkerhet och ovisshet om objektet är det lätt att missförstånd uppstår och produkten blir undermåligt definierad. En skicklig byggherre åstadkommer i ett tidigt skede ett detaljerat program, där målsättningarna med projektet finns klart och entydigt definierade. I litteraturstudien använde vi oss av TNC:s definition av byggherre: Den som för egen räkning utför eller låter utföra mark-, byggnads-, rivnings- eller anläggningsarbete. Egna reflektioner. Vid jämförelse mellan byggherrarnas och TNC:s syn på begreppet finns vissa skillnader. Det som kan utgöra skiljaktigheter är vad som ingår i de olika definitionerna. Definitionerna är vida och täcker stora områden. 4.2 Byggherrekostnader Hur definierar Ni begreppet byggherrekostnader? Kan Ni schematiskt beskriva vilken typ av kostnader som Ni anser vara byggherrekostnader? Generellt har vi uppfattat att det finns ett ansenligt intresse för ämnet och de flesta företagen forskar själva inom området. Av de definitioner vi samlat in från byggherrarna finns det inga direkta samband mellan företagens uppställningar och deras verksamhet. En del företag har valt att dela upp definitionerna mycket detaljerat, medan andra företag har det mesta samlat under posten byggherrekostnader. Utifrån de kostnadsuppställningar vi fått av byggherrarna har vi kommit fram till att de uppställningar som skiljer sig mest är kostnadsposterna här bredvid. I kostnadsuppställning 1 har man valt att skilja på byggherrekostnaderna, avgifter samt tomtkostnader. De företag som använder sig av Kostnadsuppställning 1 Allmänna byggherrekostnader Avgifter (kommunala) Konsultkostnader Tomtkostnader (markförvärv) Moms Kostnadsuppställning 2 Övriga byggherrekostnader Förstudier / Projektutveckling Tomt,- & exploateringskostnader Räntekostnader Kostnadsuppställning 3 Försäljning Förstudie Program & projektutformning Bygg,- & finplaneringsprojektering Räntor, avgifter och besiktning Byggherre,- & entreprenad adm. 19

20 denna kostnadsuppställning har påpekat att den fungerar bra på olika projekt. Det man tänkt på är att urskilja de kostnader som i de flesta fall varierar och eventuellt går att påverka. Dessa byggherrar har även påpekat att företaget har en snarlik uppställning som SABO och Boverkets. En stor del av företagen inkluderar markförvärv och kommunala avgifter i byggherrekostnaden. I kostnadsuppställning 2 ingår markförvärv i byggherrekostnadsposten. Däremot har man i kostnadsuppställning 3 valt att utesluta markförvärvskostnaden och istället ingår avgiftskostnader i byggherrekostnadsposten. Egna reflektioner:i kostnadsuppställning 1 har man i företaget oftast haft ett realistiskt och fungerande tankesätt bakom uppdelningen. Men vilken uppställning företagen använder beror på vilken verksamhet de har. Vi anser att kostandsuppställning 1 är mycket bra eftersom man kan använda denna uppställning i flera olika projekt vilket innebär att man kan få fram bra nyckeltal. Kostnadsuppställning 1 har bra möjligheter till benchmarking. Några byggherrar har haft en kostnadspost benämnd Konstnärlig utsmyckning. Anledningen till att denna post existerar är att man kan få bidrag för denna kostnad. I litteraturstudien skriver vi om SCB;s blankett för nybyggnadskostnader, där denna post finns under bidragsdelen. Hur har Ni kommit fram till denna indelning? Ligger någon djupare analys som grund? Byggherrarnas svar: Antal: Definitionen skapad utifrån erfarenhet och rutin. Indelningen är naturlig och följer projektets olika faser. 9 Det är den totala produktionskostnaden som är av betydelse. Oviktigt att kategorisera byggherrekostnaderna. 2 Indelningen grundar sig på studier inom diverse branschverk och gamla statliga låneregler. 2 De byggherrar som har svarat att indelningen på byggherrekostnader grundar sig på erfarenhet och rutin samt att det är en naturlig indelning som följer projektets olika faser, är olika till verksamhet och storlek. Dessa företag har på ett övergripande sätt överblickat hela verksamheten och dess faser, från ett projekts början vid köp av mark eller tomträtt till färdigställt projekt. Därefter har större delen av företagen granskat vilka kostnader som belastar produktionen och vilka kostnader som hamnar på entreprenören. Slutligen har de resterande kostnaderna samlats under kostnadsrubriken byggherrekostnader. Av erfarenhet och rutin har en definition vuxit fram och skapats. Ett fåtal av byggherrarna har även poängterat att indelningen är skapad för att kunna jämföra olika kostnader i olika projekt. Indelningen varierar beroende på projektets utformning, men med hjälp av analys från tidigare projekt inom företaget har man kommit fram till en indelning som till grunden är jämförbar med andra projekt, snarlikt en mall. Två av byggherrarna som intervjuats har svarat att byggherrekostnaderna är oväsentliga. Det är summan av alla kostnader som är av intresse. Man skulle kunna dela upp kostnaderna i rubrikerna produktionskostnader och övriga kostnader. Men i slutet kommer dessa kostnader att resultera i summan av alla kostnader. Gemensamt för dessa två företag är att man internt 20

21 inom koncernen utför och bygger egna projekt. Dessa överlämnar ett nyckelfärdigt projekt direkt till slutkonsumenten. Man kan sammanfattningsvis säga att allt arbete sker inom koncernen och man behöver ej specificera kostnadernas indelning. Att man som företag grundar sin definition på studier från diverse branschverk och statliga låneregler är naturligt. Man kan på detta sätt utan större svårighet använda underlaget vid ansökningar till staten samt jämföra andra företags kostnader. Egna reflektioner är att alla svaren indikerar på att man som företag noggrannt tagit fram just sin egen definitionsindelning. Samtliga byggherrar verkar ha rutin på sin indelning inom företaget. Om man önskar, att i framtiden ha möjlighet att jämföra olika företags projektkostnader måste man vidga blicken och ena begreppen så att de blir jämförbara. Vid ovanstående påstående uppstår frågan om det verkligen är nödvändigt som företag att kunna jämföra sig med andra sk benchmarking eller är detta enbart till för media. Vid all övrig industriell verksamhet har det visat sig att benchmarking har förbättrat produktion och nedbringat kostnader samt förbättrat kvalitén. Det är alltid nyttigt och viktigt att kunna jämföra sig med andra. Skiljer sig kostnadsposternas uppdelning mellan projekten? Byggherrarnas svar: Antal JA 8 NEJ 2 I stort sett inte. Men det varierar. 3 De byggherrar som har svarat ja på frågan stödjer eller förklarar detta svar på olika sätt. Några av byggherrarna säger att kostnadsposternas uppdelning skiljer sig väldigt mycket beroende på projektens utformning och vilken entreprenadform man väljer. Men det blir dock oftast samma slutkostnad på projekten. Har man en delad entreprenad innebär det flera kostnadsposter och ett ökat engagemang för byggherren samt leder till ökade byggherrekostnader. Detta kan i sin tur leda till lägre entreprenadkostnader pga. konkurrensutsatta upphandlingar. Om man istället väljer en totalentreprenad läggs en stor del av kostnaderna på entreprenören och därmed minskar byggherrens ansvar och engagemang. Det har även påpekats att uppdelningen är beroende av i vilket skede man kommer in i projektet, vem som sköter konteringen, vilken ambition man har med projektet samt vilka resurser företaget har. Två av byggherrarna har svarat nej till att kostnadsposternas uppdelning skiljs åt mellan projekten. Detta pga. att de har väl definierade gränser mellan byggherrekostnader och entreprenadkostnader. Ett av företagen använder sig endast av totalentreprenader vid projekt. Om projekten använder sig av samma mall så blir det lättare att göra uppföljningar och ta fram erfarenhetsvärden. För att få så lite variation som möjligt i uppställningen och bra flyt i arbetet måste man ha bra kalkyler och en genomtänkt definition, som inte påverkas mellan projekten. 21

22 Ett företag använder sig av en definition där konsult-, kommun/avgifter- och statliga kostnader utesluts från byggherrekostnaderna. Vilket är förklaringen till att det förekommer små variationer mellan projekten. Detta företags definition är mycket lik Sabos och Boverkets uppställning av kostnadsposterna. Det Sabo och Boverket tänkte på vid uppställningen var att ta bort de kostnader som varierar och påverkas av olika faktorer i byggprocessen. I de företag där det endast sker en liten variation mellan projekten stödjer byggherrarna detta bl.a. med att de genomför produktionen i egen regi och behöver på så sätt inte ta hänsyn till någon annan. En annan förklaring är att man måste ha en definition som är anpassad till att det finns annorlunda projekt med andra förutsättningar och kostnader. Några av byggherrarna har i den här frågan gått in på den totala produktionskostnaden i byggandet och diskuterat dess uppdelning. Det som generellt stämmer mellan alla projekten är hur stor del av kostnaderna som hänförs till byggherrekostnadsdelen. Om man i byggherrekostnaderna inkluderar markförvärv och kommunala avgifter samt tar med den stora kostnadsposten moms, får man att denna del utgör 40% av den totala produktionskostnaden. Den totala produktionskostnaden delas upp i: Byggkostnader 60% Byggherrekostnader 40% 40% Produktionskostnader MOMS 19% 19% 21% 11% 24% Figur 2; källa SCB, BI 41% 60% 11% 7% 8% 5% 13% Byggherrens kostnader* inkl markförvärv och kommunala avgifter *Projektering, kontroll, besiktning, garanti, försäkring, kreditivränta 21% Byggkostnader Entreprenadkostnad Transport 8% Maskiner 5% Omkostnader 6% MATERIAL Tjänstemän UE-hantverkare TBM m fl (Byggnadsarbetare) Egna reflektioner. Om man använder sig av en väl definierad och entydig definition, som används i alla projekt inom företaget, kan man skapa goda förutsättningar för ett projekt i det tidiga skedet. Detta kan i sin tur leda till att erfarenhetsvärden från tidigare projekt kan användas. Genom att använda en standardiserad definition inom företagen skapar man förutsättningar för benchmarking, som i sin tur leder till jämförbarhet mellan projekten. Sabos och Boverkets modell har använts och tillämpats av ett företag. Eftersom denna byggherre svarat att modellen kan användas som standard vid olika projekt anser vi att denna modell eventuellt kan utgöra en standardisering för alla företagen. 22

23 Upprättar Ni budgetar i ett tidigt skede för byggherrekostnader? Hur detaljerade är dessa budgetar? Byggherrarnas svar: Antal JA 13 Samtliga företag upprättar budgetar i ett tidigt skede för byggherrekostnader. Företagen uppför en förkalkyl/överslagskalkyl för hela projektet där byggherrekostnaderna är en viktig del. Kalkylerna blir mer specificerade och detaljerade ju längre projektet fortlöper. I det tidiga skedet dvs. förkalkylen använder man sig av erfarenhetsvärden och ju längre mot slutet man kommer desto mer detaljerade värden får man. Många av byggherrarna anser att en tidig budget är en grundförutsättning för hela projektet. På frågan hur detaljerade budgetarna är svarade en person att en kalkyl inte blir bättre än det underlag som man kalkylerar på. Detta svar beskriver väldigt tydligt att det i ett tidigt skede inte finns så många faktiska kostnader att gå på. Gör Ni löpande uppföljningar av budgeten under projektets gång? Vilka typer av uppföljningar utför Ni under projektets gång? Byggherrarnas svar på antal uppföljningar: Antal Varje kvartal dvs. var 3:e månad 6 Varje tertial dvs. var 4:e månad 2 Varje kvartal och månadsvis 1 Varje tertial och månadsvis 1 Månadsvis 2 Var 20:e hus 1 Gemensamt för all byggherrarna är att de upprättar budgetar och gör uppföljningar för att kunna följa projektens olika faser. Alla byggherrarna gör någon form av löpande uppföljning av projekten. Man kan säga att man har olika avstamp i processen. Under den första tiden då man har mark och skall ta fram en efterfrågad produkt är kalkylen väldigt översiktlig och man använder sig av erfarenhetsvärden. Då man kommer in i själva genomförandefasen och pengarna börjar rulla, det är då man väldigt noggrannt fördelar kostnaderna och gör uppföljningar. För att skapa en bra start på ett projekt med värden som är så nära marknadens faktiska kostnader som möjligt måste man använda sig av erfarenhetsvärden från tidigare projekt. De byggherrar som svarat att de gör uppföljning varje kvartal eller tertial är generellt stora företag med stora och många projekt på gång. De byggherrar som svarat att de utför tätare uppföljningar t.ex. varje månad, är majoriteten mindre företag och säger att de vill ha total kontroll på projektet och dess kostnader samt att se hur likviditeten i projekten ändras. Ett undantag är den byggherren som svarat att de gör uppföljning var 20:e hus. Företaget är ett mindre företag med egen regi och bygger oftast småhus. 23

24 Egna reflektioner. Det är aldrig fel att följa ett projekt fullt ut. Att ha kontroll är också ett sätt att ta sitt byggherreansvar på allvar och säkerhetsställa att allt fungerar både ekonomiskt och tekniskt. Då man använder sig av totalentreprenad lämnar man oftast över detta ansvar till entreprenören som får fria händer inom de kostnad- och kvalitétsramar som avtalats med byggherren. Det man som byggherre gör är att uppföra ett entreprenadavtal där man klart och tydligt skriver vad som gäller för entreprenaden. Det som inträffar utöver avtalet tex. ökade kostnader är på entreprenörens ansvar. Byggherren har total kontroll på den totala kostnaden för entreprenaden men inte för de rullande kostnaderna som entreprenören drar på sig. Tänker Ni på byggherrekostnaderna då Ni väljer entreprenadform? Byggherrarnas svar: Antal JA 4 NEJ 8 Egna produktionsresurser 1 Det som ligger till grund för byggherrarnas svar på denna fråga är hur de har ställt upp och kalkylerar byggherrekostnaderna. Vissa av byggherrarna utesluter projektering-, konsult- och tomtkostnader ur byggherrekostnaderna och får på detta sätt en annan syn än de byggherrar som inkluderar vissa eller alla av dessa kostnadsposter i byggherrekostnaderna. De byggherrar som svarat ja på att de tänker på byggherrekostnader då de väljer entreprenadform har olika motiveringar till svaren. Det som har poängterats är att man vid val av entreprenadform bör tänka på riskfördelningen. Då man väljer delad entreprenad tar man en stor risk kontra totalentreprenad då man tar en mindre riskfördelning. Två av byggherrarna har sagt att de använder enbart totalentreprenad pga. att de inte behöver ha all kompetens inom företaget utan kan utnyttja entreprenörens kunskaper. Företaget tittar mer på helhetskostnaderna vid val av entreprenadform och inte byggherrekostnaderna, som en isolerad post. Detta skiljer sig från vad en annan byggherre anser. De påstår att man vid delad entreprenad kan få större och mer specificerade kunskaper i processen En annan byggherre har svarat att de tänker på byggherrekostnader då de väljer entreprenadform. Men att de inte tror helhjärtat på totalentreprenaden pga. att man som byggherre kan föra över en del av konsultkostnaderna till entreprenören och på det här sättet få missvisande byggherrekostnader. Totalentreprenaden ger utrymme till att man kan felkontera vissa kostnader på entreprenören. Större delen av byggherrarna har valt att svara nej på denna fråga. Två byggherrar stödjer detta svar med att säga att det inte är byggherrekostnaderna som man tänker på vid val av entreprenadform utan snarare att man tänker på det allmänna marknadsläget. Man kan säga att kostnaderna påverkas mer av konjunkturen än valet av entreprenadform. I en lågkonjunktur kan man få lägre kostnader genom att välja en totalentreprenad. Men i en högkonjunktur kan man nästan bli tvungen att välja en utförande entreprenad för att över huvudtaget få tag på en entreprenör, som är villig att ställa upp i projekt. En byggherre har svarat att den bristfälliga konkurrens som idag finns på byggmarknaden har lett till att man övervägt att byta entreprenadform från utförande-, eller totalentreprenad till delad entreprenad. Vid tidigare projekt har man handlat upp jobb av sina konkurrenter och priserna har varit höga. Det negativa med delad entreprenad är att det krävs mer resurser än vid totalentreprenad. 24

25 Då man endast använder sig av totalentreprenad eller då man internt sköter hela processen i alla projekt behöver man inte enligt tre av byggherrarna tänka på byggherrekostnaderna. Egna reflektioner. Att det idag är liten konkurrens på byggmarknaden är något som är ett problem. Om man vill få lägre kostnader bör det finnas en marknad med många aktörer på. Hur påverkas byggherrekostnaderna av Ert val? Ett mindre antal av byggherrarna har svarat att byggherrekostnaderna minskar vid totalentreprenad men ökar vid utförande entreprenad pga. kan lägga konsultkostnaderna på entreprenören. Då man väljer totalentreprenad chansar man på att entreprenören kan utföra konsultdelen bättre än en själv. Ett annat svar som framkommit är att då man väljer delad entreprenad blir byggherrekostnaderna höga men då man väljer totalentreprenad blir de ännu högre. Byggherrekostnaderna påverkas även av konjunkturläget. Se resonemanget ovan. Är det någon speciell byggherrekostnad som varierar mer än någon annan? Byggherrarnas svar: Antal JA 9 NEJ 2 Varierar inte så mycket 2 Precis som i många av de tidigare frågorna är byggherrarnas svar väldigt beroende på deras definition och kostnadsuppställning på byggherrekostnader. Beroende på om de inkluderar t.ex tomtkostnader i byggherrekostnaden kan svaren bli olika. Största delen av byggherrarna som svarat ja på att byggherrekostnaderna varierar har sagt att det är mark/tomtkostnaden som svänger mest mellan projekten. Vissa av dessa företag har inte mark/tomtkostnaden inkluderad i byggherrekostnaderna men poängterar att denna kostnad är väldigt varierande. Andra kostnader som kan variera mellan projekt är försäljning,- arkitekt,- kapital- och projektledningskostnader. En av byggherrarna har även sagt att anslutningsavgifterna är en stor kostnadspost men inte så varierande i dagsläget. De två byggherrarna som svarat nej på denna fråga har sagt att markpriskostnaden och kommunala avgifterna varierar mycket men att de inte har dessa kostnader inkluderade i byggherrekostnaderna. En av de två byggherrarna som svarat att byggherrekostnaderna inte varierar så mycket mellan projekten använder sig av en kostnadsuppställning som är väldigt lik Sabos och Boverkets dvs. att man uteslutigt de kostnader som varierar och beror på byggherrens agerande. Dessa två byggherrar har poängterat att det som kan variera är projektets byggtid, projektering och räntedelen. 25