RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING

Transkript

1 L A N T M Ä T E R I V E R K E T PM BESTÅNDSMETODEN Till Användare av Beståndsmetoden Dnr /194 RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING 1 VÄRDERINGSMETOD Riktlinjerna avser värdering enligt Beståndsmetoden (BM) och har upprättats av Lantmäteriverket. Riktlinjerna är avsedda att ge stöd åt den enskilde värderaren och bidra till enhetlighet vid tillämpningen av BM-win (i programversion 3.1.2). 2 UTGÅNGSPUNKTER Virkespriser 2004/2005 Riktlinjerna baseras på gällande virkesprislistor december Sågtimmerpriserna har sedan senaste upplagan av riktlinjer ( med Dnr /172) redovisat mycket måttliga förändringar, vilket också innebär en fortsättning av den utveckling som gällde under förutvarande år (jan 2003 jan 2004). Lokala variationer har förekommit med såväl uppgångar som nedgångar. Sett för hela landet i nominella termer är tendenserna enbart tydliga vad beträffar barrmassaveden där en ökning på ca 8 procent kunnat noteras. Prisnivån för timmer har efter en toppnivå omkring 1997 generellt sjunkit och befinner sig realt, i likhet med föregående år, på ungefär samma nivå som På massavedsidan har den negativa prisutvecklingen för landet i stort varit ännu mer tydlig, och sedan toppåret 1995/96 har massavedspriset, trots den senaste ökningen, realt sett minskat med ca en tredjedel från dåvarande prisnivå, något mer för löv och något mindre för barr. Generellt föreligger variationer i prisutveckling med avseende på olika landsdelar, sortiment, kvaliteter och dimensioner. Där garantipriser förekommer kan de slutliga priserna komma att justeras. Den enskilde värderaren måste själv beakta eventuella förändringar av virkespriserna, eftersom sådana snabbt kan ske under året. LANTMÄTERIVERKET FASTIGHETSBILDNING FASTIGHETSUPPDRAG GÄVLE BESÖK: LANTMÄTERIGATAN 2 TEL. VÄXEL: FAX:

2 LANTMÄTERIVERKET En jämförelse med föregående säsongs grundpriser kan ge en ofullständig bild av prisutvecklingen. Förändringar av tillägg, avdrag, inmätningsbestämmelser (mindre justeringar) etc. måste beaktas särskilt. Enligt Danske Bank har t.ex. den under hösten höga efterfrågan på framför allt grantimmer inte haft någon tydlig inverkan på själva prislistorna utan har i stället inneburit kraftigt ökade rotpostpriser och diverse pristillägg på ordinarie timmerpriser. Därefter tycks en försämring skett på marknaden för sågad gran, med fallande priser och en likaledes försämrad lönsamhet som följd. Den stora stormfällningen i södra Sverige strax efter nyåret 2005 förväntas att få stora konsekvenser även för prisnivåerna för timmer och massaved, i synnerhet sett på kort sikt. I skrivande stund är det dock inte möjligt att närmare överblicka omfattningen av denna omedelbara prisförändring. Vi överlämnar därför till den enskilde värderaren att själv bedöma utvecklingen inom sitt verksamhetsområde. Drivnings- och skogsvårdskostnader Grunden för drivnings- och skogsvårdskostnaderna utgörs av rapporten Skogsbrukets kostnader våren 2003 (LMV-rapport 2003:2). Rapporten har tagits fram för att stödja och ge underlag vid skogsvärdering med Beståndsmetoden, och har till stora delar samma upplägg som den tidigare utgåvan från Uppdelat på tre regioner, södra, mellersta och norra Sverige, behandlas kostnader för skogsbruk. Huggnings- och terrängtransportkostnaderna i rapporten har för vissa företag hämtats direkt från s.k. bortsättningsunderlag vilka tjänar som utgångspunkt vid beräkning av drivningskostnader. För andra företag är kostnadsuppgifterna i högre grad erfarenhetsbaserade. Totalt 11 stycken skogsägarföreningar och företag har bidragit med material till rapporten. Information om indirekta avverkningskostnader, skogsvårdskostnader och allmänna omkostnader har hämtats från bl.a. ovan nämnda skogsägarföreningar och företag, Lantmäteriverket (intern statistik) samt från Skogsstyrelsens analysenhet. För fastigheter i Götaland som drabbats av stormen kan det vara skäligt att öka såväl huggnings- som terrängtransportkostnaden i förhållande till den nivå som ovan nämnda rapport rekommenderar. I vilken omfattning detta bör ske får bedömas utifrån förutsättning-

3 LANTMÄTERIVERKET arna i varje enskilt fall, således beroende på vilka merkostnader som krävs för att avverka den stormfällda skogen samt i vilken mån längre och dyrare terrängtransporter än i normalfallet är nödvändiga. Fastighetspriserna Fastighetspriserna har, liksom virkespriserna, svängt kraftigt under de senaste åren. Efter att genomsnittspriset för skogsdominerade fastigheter enligt Lantmäteriets marknadsundersökningar stadigt ökat under ett flertal år fram till år 2000, vände därefter utvecklingen nedåt. Under de senaste två åren har dock prisnivån återigen vänt uppåt, och uppvisar i nominella termer den högsta nivån hittills. Följsamheten mellan fastighetspriser och virkespriser har historiskt varit god, men under senare delen av 1990-talet började kurvorna peka åt olika håll. Medan virkespriserna gick ner fortsatte samtidigt priserna på skogsfastigheter att stiga. Denna trend tycks nu ha brutits och för närvarande förefaller återigen en viss följsamhet råda mellan fastighets- och virkespriserna. Det finns dock en tendens till att den senaste prissvängningen nedåt inte varit lika markerad för fastigheterna som för rundvirket, medan den nuvarande fastighetsprisuppgången tycks vara kraftigare än motsvarande prisökning för rundvirket. Det bör dock poängteras att detta gäller för landet i sin helhet, vid en regional uppdelning kan skillnaderna även i dessa fall vara betydande. Vad beträffar den framtida utvecklingen och effekterna av stormen i södra Sverige är det naturligtvis svårt att göra några säkra uttalanden också när det gäller fastighetspriserna. Vår bedömning i nuläget är att det finns risk för att det kan bli en viss, mer tillfällig nedgång i prisnivån i de påverkade delarna av landet, åtminstone i de fall det förekommer en större andel avverkningsmogen skog som är planerad att ingå i de finansieringsavverkningar vilka genomförs i samband med köpet. I synnerhet rotpostmarknaden torde i princip upphöra som försäljningsform under en tid framåt. En ytterligare faktor som bör få en viss betydelse för prisnivån, om än inte direkt efter genomförandet, är slopandet av arvs- och gåvoskatten. Ett ökat utbud av fastigheter kan därmed förväntas, innebärande en viss prispress främst i de norra delarna av landet bl.a. beroende på den lägre efterfrågan som råder där.

4 LANTMÄTERIVERKET PROGNOSTAL FÖR VIRKESPRISER OCH KOSTNADER Särskilda omräkningstal, s.k. prognostal, används för att korrigera aktuella bruttopriser och kostnader till en framtida, bedömd nivå. Virkespriser Prognostalen avseende den förväntade virkesprisutvecklingen (år 4 och framåt, se tabell 1 i bilaga 1) är konstruerade utifrån antagandet att såväl virkes- som fastighetspriserna över en längre period realt sett kommer att hålla sig på en nivå där viss hänsyn tagits till konjunktursvängningarna, dvs. nivån är till viss del konjunkturutjämnad. En virkesprisnivå som i nuläget ligger under den realt långsiktigt förväntade innebär således prognostal som överstiger 100 procent och vice versa. Lantmäteriverket genomför årligen uppföljningar med hjälp av ett representativt urval av landets virkesprislistor. Denna långsiktiga uppföljning av virkesprisutvecklingen utgör, tillsammans med information hämtad från olika aktörer och kännare av marknaden, grunden för de prognostal som här presenteras. Observera att prognostalen gäller för de virkespriser som anges i tabell 2 (gällande priser i december 2004). Vid eventuella ändringar av virkespriserna bör därför prognostalen justeras så att prognospriserna i tabell 3 bibehålls i stort sett oförändrade. Som nämnts ovan förutsätts att stormfällningen kommer att innebära en prispress nedåt för rundvirket, i första hand i de södra delarna av landet. Denna prispåverkan kan förväntas bestå under de båda första avverkningsperioderna, dvs. till och med år 3. Under mer normala förhållanden då en stabil virkesmarknad råder sätts lämpligen prognostalen för samtliga sortiment till 100 år 0 respektive år 1-3. Avverkningarna i dessa båda perioder beräknas således enligt aktuella priser och kostnader. Detta bygger på antagandet att skogsfastighetsköp, och de i samband med köpet planerade finansieringsavverkningarna som i praktiken kan komma att genomföras en tid efter att köpet genomförts, värderas med utgångspunkt i dagens kända virkespriser. Vid nu gällande omständigheter, under antagandet om en kraftig virkesprissänkning t.ex. fram till och med år 3 och att prisnivån därefter återgår till den mer normala, kan det vara lämpligt att beakta de tillfälliga sänkningarna genom prognostal som motsvarar prisnivån i förhållande till den ordinarie nivån hösten En tillfällig nedgång till exempelvis 60 procent av prisnivån hösten 2004 motsvarar såle-

5 LANTMÄTERIVERKET des prognostal lika med 0,60 under de två inledande perioderna (till och med år 3). På detta sätt blir det enklare att beakta även den långsiktiga, mer normala prisnivån i prognostalen än om istället nya prislistor i detta läge skulle införas i Beståndsmetoden innehållande väsentligt sänkta virkespriser. Vår bedömning av prognostalen på längre sikt (från och med år 4) redovisas i tabell 1 i bilaga 1, motsvarande en svag prisökning i jämförelse med nivån hösten Det är dock viktigt att framhålla att årets bedömning, i synnerhet inom de drabbade områdena i Götaland, innebär en ökad osäkerhet på grund av turbulensen på virkesmarknaden och att erfarenheter saknas av liknande stora stormfällningar i landet. Det finns marknadsexperter som studerat exempel i närliggande länder där prisnivån inte kommit att återgå till den ursprungliga efter en större stormfällning. Samtidigt förekommer flertal argument vilka förutsäger att den lokala bristen på rundvirke i de aktuella området kommer att medföra väsentligt ökade prisnivåer i jämförelse med den som rådde före stormen. En annan tänkbar åtgärd för att beakta den minskade efterfrågan på lokalt virke i mellersta och eventuellt också i norra Sverige beroende på införsel av stormavverkat virke söderifrån, är att styra över till år 2 alternativt också till nästkommande perioder hela eller delar av de volymer som i normalfallet skulle avverkats år 0, dvs. omedelbart. Under förutsättning att ransoneringsmodulen används så rekommenderas att i denna utnyttja Eget alt., och där ange en mindre areal alternativt ingen areal alls år noll för att istället öka på arealen i de kommande perioderna. Kostnader I rapporten Skogsbrukets kostnader våren 2003 (LMV-rapport 2003:2) konstateras bl.a. att de direkta drivningskostnaderna nominellt ökat svagt under de närmast föregående åren. Detta motsvarar en relativt oförändrad nivå sett i reala termer. Kostnadsökningarna har till stor del hållits tillbaka genom fortsatt rationalisering och teknisk utveckling. Kostnadsnivån för drivning bedöms fortsättningsvis ligga på en nivå som är genomsnittlig sett över den senaste 10-årsperioden. Det finns skäl att anta att fortsatta rationaliseringar där nya tekniksprång inte bör uteslutas kommer att motverkas av faktorer som ökade lönekostnader (bl.a. finns det en risk för brist på skogliga entreprenörer) och dyrare drivmedel m.m. På skogsvårdssidan har inte några större in-

6 LANTMÄTERIVERKET novationer fått något praktiskt genomslag under senare tid, varför en framtida utveckling här kan förväntas. Röjningsbehovet är påtagligt och utan genomgripande åtgärder är många oröjda bestånd på väg att övergå i förstagallringsbestånd, vilka blir dyra att ta hand om. Denna utveckling kan förväntas tvinga fram fortsatta åtgärder för att hålla nere kostnadsutvecklingen och därmed upprätthålla en rimlig lönsamhetsnivå inom skogsbruket. Prognostal på 100 rekommenderas därför för period år 0 och framåt, vilket innebär att såväl avverkningar som skogsvård beräknas enligt aktuella kostnader. Ökade huggnings- och terrängtransportkostnader på grund av stormen kan i förekommande fall behöva beaktas, förutom i den första perioden (år noll), också ytterligare en eller flera perioder framåt. I likhet med virkespriserna är en rekommenderad åtgärd att de ursprungligt angivna kostnadsnivåerna (t.ex. enligt rapporten ovan) bibehålles i respektive tabell, medan hänsyn tas till höjningarna genom att sätta prognostalen till erforderliga nivåer över 100 i de aktuella perioderna. 4 DIREKTA DRIVNINGSKOSTNADER Drivningskostnader erhålls från 2003 års kostnadsutredning. Praktiskt taget all slutavverkning och gallring sker idag i form av mekaniserad avverkning. Rapporten har därför inriktats helt och hållet mot helmekaniserade drivningsystem. 5 INDIREKTA DRIVNINGSKOSTNADER Nivån på de indirekta drivningskostnaderna bör relateras till den mekaniseringsgrad som uttrycks med de direkta drivningskostnaderna och till avverkningsvolymen. Normala indirekta avverkningskostnader för landet som helhet ligger på i storleksordningen 5-15 kr/m 3 fub (normalvärde 10 kr). 6 SKOGSVÅRDSKOSTNADER Även skogsvårdskostnader finns att tillgå i ovan nämnda kostnadsutredning. Kulturkostnaden varierar kraftigt för olika landsdelar. Från en genomsnittskostnad på 6750 kr/ha i norra Sverige ökar kostnaden till

7 LANTMÄTERIVERKET kr/ha i mellersta Sverige för att slutligen vara kr/ha i södra Sverige. Andelen självföryngring ökade från slutet av 1980-talet, men har från mitten av 1990-talet vänt neråt samtidigt som den planterade arealen återigen ökat. Under de allra senaste åren har dock möjligen andelen självföryngring återigen ökat på bekostnad av den planterade arealen. Självföryngring bör anges endast på marker där sådana metoder bedöms kunna användas med tillfredsställande biologiskt resultat. Detta för att skogsmarken skall belastas med relevanta föryngringskostnader. En genomsnittlig kostnad för självföryngring ligger på ca 3100 kr/ha. Kostnaden för röjning varierar beroende på röjningens svårighetsgrad. En genomsnittlig röjningskostnad ligger på omkring 2300 kr/ha. 7 ALLMÄNNA OMKOSTNADER I tabell 4 anges ett medeltal för de allmänna omkostnaderna i respektive område samt ett intervall inom vilket kostnaderna kan tänkas variera. Även dessa kostnader är hämtade från LMV-rapport 2003:2. Exempelvis bör hög intensitet i skogsbruket och god bonitet medföra att de allmänna omkostnaderna hamnar i den övre delen av det angivna intervallet. På objekt där den motsatta situationen råder, t.ex. låg bonitet eller hög andel ungskog, bör kostnaderna istället justeras nedåt. Se tabell 4 i bilaga 1. De allmänna omkostnaderna kan i Beståndsmetoden inte varieras med tiden eller kopplas till avverkningsintensiteten. Den som önskar en koppling till avverkad kvantitet kan välja att lägga kostnaderna under indirekta drivningskostnader istället för de allmänna omkostnaderna. 8 DISKONTERINGSPROCENT Rekommenderad diskonteringsmodell är den glidande med två diskonteringsfaktorer, 3,2 och 4,0 procent samt åldersjustering (i diskonteringsmodellen) 100, för nuvärdesberäkningen. Den lägre procenten tillämpas för bestånden vid omloppstidens början och den högre gäller vid lägsta tillåtna föryngringsålder enligt skogsvårdslagen. Däremellan är det ett rätlinjigt förhållande från det lägre upp till det övre värdet. För respektive bestånd avläses en diskonteringsfaktor beroende av relativ beståndsålder, t.ex. ett bestånd

8 LANTMÄTERIVERKET som har nått halva omloppstiden, enligt lägsta tillåtna föryngringsålder, erhåller 3,6 procent. Denna procent behålls hela generationen ut för beståndet. Med hjälp av den s.k. åldersjusteringen avgörs när den andra diskonteringsfaktorn (4,0 procent) nås. Vid värden på åldersjusteringen under 100 nås den andra diskonteringsfaktorn vid en lägre beståndsålder än lägsta tillåtna föryngringsålder och tvärtom vid högre än 100 (flackare lutning på linjen). Kommande generationer diskonteras alltid till den första räntefaktorn i modellen, i detta fall 3,2 procent. Glidande diskontering har fördelen att den kan användas för att stabilisera avkastningsvärdenivån mellan fastigheter med varierande andel ungskog. Diskonteringsmodellen ger möjlighet till en mera nyanserad värdering genom att ungskog och gallringsskog kan ges ett lägre avkastningskrav och därmed en bättre anpassning till rådande marknadsvärden. De värderare som istället föredrar den fasta diskonteringsmodellen med en diskonteringsfaktor, rekommenderas att använda 3,4 procent, vilket ungefärligen motsvarar den glidande vid en jämn åldersklassfördelning på fastigheten. En lägre diskonteringsfaktor kan dock vara lämplig i vissa fall, t ex för objekt med hög andel ungskog. Det bör poängteras att vid de nu rekommenderade diskonteringsfaktorerna (och även vid lägre procentsatser - jämför resonemanget nedan) kan en generell anpassning av omloppstiderna i värderingsförutsättningarna (VF) utföras så att dessa ger upphov till ett fördelaktigt ekonomiskt utfall i förhållande till uppsatt räntekrav och markens produktionsförmåga. Justeringen av omloppstiden kan förslagsvis föras in i fält "Slutavv. ålder (just %) på VF, med nivåer i storleksordningen procent (den lägre procentsatsen används vid låga boniteter). Det finns också sammanhang där det kan vara motiverat att den enskilde värderaren använder sig av diskonteringsfaktorer vilka genomgående avviker från de ovan rekommenderade. Köpare lägger t.ex. i ökad omfattning vikt på andra nyttor än de rent monetära och är också beredda att betala för dessa. En sådan parameter som i princip regelmässigt har en prishöjande påverkan är närheten till tätort. Om dessutom efterfrågetrycket är stort på grund av allmänt hög befolkningstäthet i den aktuella regionen (t.ex. Mälardalen och delar av Götaland) tenderar marknadsvärdet att väsentligt överstiga beräknade avkastningsvärden enligt de diskonteringsprocentsnivåer som rekommenderats ovan. Annorlunda formulerat kan ett sådant för-

9 LANTMÄTERIVERKET hållningssätt sägas innebära att köparna ställer ett relativt sett lägre avkastningskrav på sitt investerade kapital än där avsikten i första hand är att erhålla en skälig ekonomisk avkastning. Dessa avvikelser kan i Beståndsmetoden hanteras genom att i värderingarna utgå från en lägre diskonteringsprocent. Sådana anpassningar kan ses som ett led i att tillvarata den enskilde värderarens specifika marknadskunnande. Den enskilda värderaren har möjlighet att själv fastställa den diskonteringsränta som motsvarar ett marknadsanpassat lokalt avkastningskrav. En förutsättning är dock att denne har tillgång till några representativa fastighetsköp. Med utgångspunkt i dessa fastigheter samt korrekta indata, är det möjligt att pröva vilken ränta som med hjälp av Beståndsmetoden genererar värden som stämmer väl in med de aktuella prisnivåerna. Denna diskonteringsränta kan sedan användas för att genomföra andra värderingar inom den aktuella regionen. På grundval av Beståndsmetoden och dess förmåga att beakta olika typer av skogar, samt naturligtvis även inkluderande värderarens kännedom om inverkan av andra fastighetsspecifika parametrar, bör således differentierade och väl anpassade värdenivåer kunna uppnås. Denna avstämning görs exempelvis för en säsong i taget. Av stor vikt är att värderaren är konsekvent i sitt val av diskonteringsprocent och inte låter denna variera mellan enskilda fastighetsvärderingar. Diskonteringsprocent vs prognostal och pristillägg/avdrag Det är väsentligt att betona att valet av diskonteringsprocent hänger nära samman med vilka antaganden som görs beträffande såväl prognostal som pristillägg och avdrag i syfte att beakta framtida virkespriser och drivningskostnader. Förändringar av såväl diskonteringsprocent som prognostal och pristillägg/avdrag innebär var för sig men också tillsammans en påverkan på det slutligt beräknade avkastningsvärdet. Som framgår av avsnitt 3 ovan utgör prognostalen i Beståndsmetoden en utmärkt möjlighet att korrigera t.ex. för större eller mindre avvikelser under de inledande perioderna i förhållande till den mer långsiktiga utvecklingen beträffande virkespriser och drivningskostnader. För att göra långsiktiga bedömningar har man ofta inte några säkra underlag. Det kan då vara mindre kontroversiellt att anta att framtida priser och kostnader fortgår att i reala mått hålla sig på ungefär nuvarande nivåer utan alltför stora avvikelser, dvs. utan att

10 LANTMÄTERIVERKET t.ex. använda sig av större generella pristillägg eller avdrag. Förslagsvis beaktas exempelvis höga virkespriser i form av en gynnsam rotpostmarknad för de inledande finansieringsavverkningarna genom att väsentligt höja prognostalen för virkespriserna under de två närmast kommande perioderna, för att under perioderna därefter återgå till prognostal relativt nära 100. Användandet av höga och samtidigt generella pristillägg kommer istället att innebära en påverkan under samtliga kommande omloppstider, vilket i praktiken ofta kan anses vara ett mindre välgrundat antagande. En höjning av prognostalen motsvarande inledande höga rotpostpriser kan även vara ett sätt att möta höga marknadsvärden, istället för ytterligare sänka diskonteringsräntan med någon eller några tiondelar. 9 ANDRA TRÄDSLAG Vad beträffar övriga trädslag som förekommer i BM gäller följande prognostal för ek och bok. Dessa har baserats på kontakter med organisationer som hanterar denna typ av timmer. Således rekommenderas prognostal på ca 100 för ek fr.o.m. år 4. En viss fortsatt osäkerhet råder beträffande den framtida efterfrågan på svensk ekråvara i förhållande till utländsk sådan. Med hänsyn tagen också till transportkostnaderna kan dock Sverige i detta sammanhang ha vissa kostnadsfördelar. Vidare har en stabilisering och omstrukturering skett inom den lövförbrukande industrin. Sammantaget kan därför en viss optimism skönjas. Boktimret belastas för närvarande av den negativa utvecklingen och trenderna på möbelsidan. Trots detta kan ändå en viss framtidstro avseende efterfrågan anas sett på lite längre sikt, inkluderande möjligheterna till framtida export t.ex. till Kina. Ett prognostal för bok på ca 105 fr.o.m. år 4 anses därför vara tilllämpligt. För Lantmäteriverket Anders Bogghed Gunnar Rutegård

11 LANTMÄTERIVERKET TABELL 1 Bilaga 1 Prognostal för virkespriser 2002/2003, år 4- Län eller länsdel Skogsägarföre- Timmer Massaved ningens område tall gran tall gran björk Y, ZJ 1, AC, BD Norrskog W, X, ZH 2 Mellanskog AB, C, D, I, T, U Mellanskog O, S Mellanskog E, F, G, H, K, L, Södra Skogsägarna M, N 1 ZJ = landskapet Jämtland 2 ZH = landskapet Härjedalen

12 LANTMÄTERIVERKET TABELL 2 Bilaga 1 Bruttopriser för vilka prognostalen gäller, kr per enhet Län eller Måttenhet Timmer 20-21,9 cm Massaved länsdel tall gran tall gran björk Y, ZJ, AC, BD m 3 to m 3 fub W, X, ZH m 3 to m 3 fub AB, C, D, I, m 3 to T, U m 3 fub O, S m 3 to m 3 fub E, F, G, H, K, m 3 to L, M, N m 3 fub

13 LANTMÄTERIVERKET TABELL 3 Bilaga 1 Prognospriser år 4-, kr per enhet Län eller Måttenhet Timmer 20-21,9 cm Massaved länsdel tall gran tall gran björk Y, ZJ, AC, BD m 3 to m 3 fub W, X, ZH m 3 to m 3 fub AB, C, D, I, m 3 to T, U m 3 fub O, S m 3 to m 3 fub E, F, G, H, K, m 3 to L, M, N m 3 fub TABELL 4 Allmänna omkostnader Län Kr/ha, år Z, AC, BD 35 ± 20 I, W, X, Y 55 ± 25 Övriga län 65 ± 30