Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt i ljuset av det senaste förslaget om bostadsrättsregister

Transkript

1 Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt i ljuset av det senaste förslaget om bostadsrättsregister Examensarbete med praktik Fastighetsrätt, 30 högskolepoäng Författare: Maria Bramfeldt Handledare: Docent Margareta Brattström HT 2007

2 1 Inledning Bakgrund Syfte Avgränsning Metod Disposition Bostadsrätt Historik Bostadsrättens konstruktion Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt Pantsättning av bostadsrätt Panträtt och sakrättsligt moment Denuntiation Denuntiation till bostadsrättsföreningen Överlåtelse av bostadsrätt Bakgrund Medlemskapsprövning Problematik Tre utredningar SOU 1998: Projektgruppens rapport Ds 2007: Ändring av det sakrättsliga momentet Bakgrund NJA 1994 s Konsekvenser av förslaget i Ds 2007:

3 6 Förmånsrätt Bakgrund Felaktiga lägenhetsförteckningar Generell panträtt Bakgrund Ny kredit ny pantsättning Den amerikanska modellen Inaktuella panträtter Andelspantsättning av bostadsrätt Bakgrund UB 8 kap Förslag på förändringar Medlemskapsprövning Registerhållarens ansvar Bakgrund Personuppgifter Övriga uppgifter Avslutning Käll- och litteraturförteckning

4 1 Inledning 1.1 Bakgrund En bostadsrättshavare har ett flertal rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Bland dessa finns rätten att förfoga över bostadsrätten. Till ett sådant förfogande räknas en rätt att sälja bostadsrätten och även en rätt att pantsätta den. Genom den på senare år stadiga prisökningen på bostadsrätter har det blivit mer regel än undantag att en förvärvare av en bostadsrätt lånar pengar för att kunna genomföra köpet. I många fall sker belåningen med säkerhet i den bostadsrätt köpet avser. 1 Även i andra fall kan det vara av intresse att utnyttja bostadsrätten som pantobjekt. Vid köp av exempelvis en bil kan bostadsrätten utgöra en säkerhet för det lån som upptas för köpet. 2 Med de höga värden bostadsrätter i dagsläget betingar finns således ett stort intresse och behov av att låna pengar med bostadsrätten som pantobjekt. Att så är fallet bekräftas av statistiska uppgifter. Antalet bostadsrättslägenheter i Sverige antogs i slutet av år 2006 uppgå till mellan och lägenheter. Vid samma tidpunkt fanns det knappt registrerade bostadsrättsföreningar. Av alla bostadsrättslägenheter i landet uppskattas att hälften är pantsatta. I storstadsregionerna rör det sig troligtvis om en större andel än så. De bostadsrätter som numera säljs är också till stor del pantsatta. 3 Vidare ökade utlåningen till bostadsrätter med 21 procent under år 2006 jämfört med utlåningen till småhus som ökade 11 procent. I slutet av året uppgick bostadsinstitutens totala utlåningssumma i landet till 1670 miljarder kronor, vilket är 400 miljarder mer än den svenska statsskulden. 4 Bolånen representerar således höga värden i dagens samhälle och utlåning till bostadsrätter är den bolåneform som ökar mest. Det stora intresset av att använda bostadsrätter som pantobjekt medför att den reglering som gäller på området bör vara utformad på ett betryggande sätt. Även det förhållandet att bostadsrätter betingar höga priser vid överlåtelser kräver en lagstiftning som leder till att försäljning av bostadsrätter sker i en betryggande ordning. 1 Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s A.a. s Ds 2007:12 s Svenska Bankföreningen, pressmeddelande 14/

5 1.2 Syfte Syftet med följande uppsats är att analysera några av de problem som uppkommer i samband med pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. Den huvudfråga som skall utredas är huruvida de uppkomna problemen avhjälps genom det i Ds 2007:12 presenterade förslaget på ett bostadsrättsregister. Därvid skall beaktas om förslaget är utformat på ett tillfredsställande sätt. Om granskningen visar att så ej är fallet och en utveckling av förslaget krävs, skall det undersökas hur en sådan utveckling bör utformas. 1.3 Avgränsning Såsom uppsatsens titel visar har en avgränsning gjorts till de problematiska förhållanden som uppkommer kring pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt och hur de lösts i Ds 2007:12. I utredningen i Ds 2007:12 har en mängd frågor granskats. För att kunna skapa en uppsats med ett överblickbart innehåll har en avgränsning varit nödvändig. Koncentrationen har legat på de områden som enligt min mening är av störst betydelse för en granskning av pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. Ett sådant betydelsefullt område har dock inte kunnat beredas plats i uppsatsen. Frågan behandlar huruvida en inteckningsmodell skulle kunna användas i fråga om bostadsrätter istället för den i Ds 2007:12 presenterade pantsättningsmodellen. Jag har emellertid valt att inte genomföra en utredning kring frågan. Motiveringen därtill är att en sådan granskning skulle behöva vara mycket utförlig och noggrann för att ge ett bra resultat, vilket troligtvis skulle ha tagit hela uppsatsen i anspråk. Då min avsikt är att utföra granskningar på flera olika områden har frågan om inteckningsmodellens vara eller icke vara avgränsats bort. 1.4 Metod I uppsatsen används en rättsvetenskaplig metod. En analys görs framförallt av förarbeten, utredningar och doktrin. Eftersom uppsatsen behandlar ett ämne som fortfarande är på utredningsstadiet har den doktrin som använts varit inriktad på systemet i gällande rätt. Litteraturen har därvid i stor utsträckning bidragit till en 5

6 grundläggande förståelse för problematiken på området. Utgångspunkten för analysen har tagits i utredningen i Ds 2007: Disposition Uppsatsen disponeras på följande sätt. I kapitel två ges en historisk översikt av den lagstiftning som gällt på bostadsrättsområdet fram till dagens reglering och även en genomgång av bostadsrättens konstruktion. Vidare, i kapitel tre, redogörs för gällande rätt avseende pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. I ett därpå följande kapitel presenteras de tre utredningar som utförts angående införandet av ett nytt bostadsrättsregister. Därefter genomförs i kapitel fem till tio analyser och utvärderingar av valda delar av utredningen i Ds 2007:12. I kapitel fem granskas konsekvenserna av en ändring av det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätter. Det efterkommande kapitlet berör frågan om ordningen för förmånsrätt vid pantsättning av bostadsrätter. Kapitel sju består av en analys av dagens problematik med inaktuella panträtter och hur problemen löses i Ds 2007:12. I kapitel åtta och nio granskas frågor kring andelspantsättning av bostadsrätter respektive den medlemskapsprövning bostadsrättsföreningarna utför. Vidare granskas i nästkommande kapitel hur det ansvar bör utformas som skall åvila den myndighet, vilken skall förvalta det i Ds 2007:12 föreslagna bostadsrättsregistret. Slutligen ges i kapitel elva en övergripande reflektion över den genomförda granskningen i uppsatsen. 6

7 2 Bostadsrätt 2.1 Historik Den första speciallagstiftningen för bostadsrätter var den år 1930 inrättade lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar. Lagen var ett resultat av en betydande ökning av nybildade bostadsföreningar som med tiden betingat allt stigande ekonomiska värden. Det främsta syftet med 1930 års lag var att trygga föreningsmedlemmarnas rätt till sitt boende och att hindra att olämpliga bostadsföreningar bildades. 5 Under de därefter följande 40 åren, innan en ny bostadsrättslag trädde ikraft, genomgick bostadsmarknaden och samhället i övrigt stora sociala och ekonomiska förändringar. 6 Som följd därav krävdes en mer moderniserad lag för bostadsrätter vilket också infördes i lag (1971:479) om bostadsrätter. I lagens förarbeten poängterades att grunddragen i 1930 års lag fortfarande var ändamålsenliga och skulle behållas. Det framhölls särskilt det betydelsefulla i att den äldre lagen givit väsentligt utrymme åt bostadsrättsföreningarna att själva ordna sin verksamhet på ett ändamålsenligt sätt. För att trygga bostadsrättshavarna underströks även att det är av stor vikt att de tillförsäkras god insyn i föreningens angelägenheter. 7 Efter införandet av 1971 års bostadsrättslag skedde ytterligare förändringar på bostadsmarknaden och den stora ökningen av antalet bostadsrätter i landet krävde ännu en förnyelse av bestämmelserna. Som konsekvens av denna utveckling infördes den numera gällande lag (1991:614) om bostadsrätter (BrL). 2.2 Bostadsrättens konstruktion En bostadsrätt är enligt BrL 1 kap 4 en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot ersättning utan begränsning i tiden. Det är endast bostadsrättsföreningar som får upplåta en sådan nyttjanderätt. En bostadsrättsförening är enligt BrL 1 kap 1 en ekonomisk förening där stämman utgör föreningens beslutande organ och styrelsen dess verkställande organ. 8 Vidare framkommer i BrL 1 kap 3 att en upplåtelse av en 5 Prop 1971:12, s Prop 1971:12, s Prop 1971:12, s Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 46 f. 7

8 lägenhet med bostadsrätt endast får ske till medlem i föreningen. Vad som utgör en bostadsrätt är således medlemmens rätt i föreningen på grund av upplåtelsen. 9 Begreppet upplåtelse av bostadsrätt innefattar endast den upplåtelse som sker från bostadsrättsföreningen till medlemmen. Uttrycket upplåtelse skall således inte sammanblandas med överlåtelse eller övergång av bostadsrätt. Med överlåtelse av bostadsrätt menas köp eller byte av densamma. Övergång omfattar förutom köp och byte även familjerättsliga fång, såsom bodelning, associationsrättsliga fång och återgång av bostadsrätten till föreningen. 10 När bostadsrätten har upplåtits från föreningen till en medlem är avsikten att bostadsrätten fritt skall kunna omsättas. Bostadsrättshavaren är fri att sälja bostadsrätten och den kan också övergå genom exempelvis arv, gåva och bodelning. Dessutom har bostadsrättshavaren möjlighet att pantsätta bostadsrätten vilket innebär att medlemmens ekonomiska rätt i föreningen på grund av upplåtelsen pantsätts Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s A. a. s A. a. s

9 3 Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt 3.1 Pantsättning av bostadsrätt Panträtt och sakrättsligt moment Traditionellt sett är panträtt den centrala sakrätten i det svenska rättssystemet. För att använda Håstads definition av panträttsbegreppet innebär en panträtt att någon (pantsättaren) i samband med kreditgivning ställer viss egendom till en borgenärs (panthavares) förfogande för att denne, om skulden inte betalas i tid, skall kunna sälja panten för att täcka skulden. 12 Många författare har lämnat olika förklaringar till begreppet panträtt men det som förenar dem i deras definitioner är två huvudsakliga moment. Det ena momentet är att panträtten ger panthavaren en särskild möjlighet att uppfylla sitt krav gentemot pantsättaren genom realisation. Möjligheten behöver inte förutsätta några kontakter med offentliga myndigheter. Det andra momentet är att panträtten ger panthavaren en gentemot tredje man principiellt skyddad rätt till panten. 13 För att giltig pansättning av viss egendom skall uppkomma krävs att ett så kallat sakrättsligt moment inträder. Bostadsrätt utgör lös egendom 14 och av sedvana har det för sådan egendom krävts tradition för att pantsättning av egendomen skall vara giltig. Med tradition menas vanligen att egendomen går över från en persons besittning till en annan persons besittning. 15 Tradition som sakrättsligt moment passar väl in på vissa fall av lös egendom men sämre in på andra. När det gäller bostäder är ett besittningsavstående från pantsättarens sida inte särskilt lämpligt. Den som lånar pengar med bostaden som säkerhet bör också få bo kvar där, en annan ordning skulle i princip utesluta möjligheterna till en sådan typ av pantsättning. Det slag av panträtt där pantsättaren har bibehållen besittning till egendomen brukar benämnas hypotekarisk panträtt. 16 Det är denna form av panträtt som förekommer i bostadsrättssammanhang. Under lång tid pågick diskussioner kring det sakrättsliga momentet för pantsättning av bostadsrätter. I 1930 års lag föreskrevs att det sakrättsliga momentet skulle bestå av 12 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s Fast egendom definieras i JB 1 och 2 kap. Allt som inte är fast egendom är lös egendom. 15 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s Jensen, Panträtt i fast egendom, s. 22 f. 9

10 ett överlämnande av ett bostadsrättsbevis. Det var dock oklart vilken rättslig grund ett överlämnande av ett sådant bevis hade och om det överhuvudtaget var ett rättsligt krav att lämna över ett sådant vid pantsättningen. 17 Då oklarheterna var stora kring verkan av bostadsrättsbevisen och deras funktion behövdes en annan ordning för pantsättning av bostadsrätter. Parallellt med bostadsrättsbevisen skedde således en gradvis övergång till denuntiation som sakrättsligt moment. Med 1971 års bostadsrättslag infördes en plikt för bostadsrättsföreningen att anteckna alla denuntiationer om pantsättning i föreningens lägenhetsförteckning. Det var dock först genom Högsta domstolens avgörande i NJA 1971 s. 66 som denuntiation fastslogs som sakrättsligt moment vid köp av bostadsrätter. 18 Då domstolen kommit fram till detta resultat avseende överlåtelse av bostadsrätter stod det klart att denuntiation skulle gälla som sakrättsligt moment även vid pantsättning av dessa. Stöd härför går att finna i lag (1936:81) om skuldebrev (SkbrL) 10 där det framkommer att vad i lagen sägs om överlåtelse av skuldebrev också gäller i fråga om pantsättning av sådan handling. Den allmänna motiveringen för införandet av denuntiation som sakrättsligt moment för överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt var att denuntiationen uppnår samma syfte som traditionen. Ändamålet med tradition är att den faktiska möjligheten att förfoga över den aktuella egendomen överflyttas från överlåtaren till förvärvaren. Ett rådighetsavskärande uppnås genom åtgärden. Dessa syften uppfylls även genom denuntiationsförfarandet. Vidare medför denuntiation att ett visst publicitetssyfte uppnås. Ett utomstående vittne finns till pantsättningen eftersom bostadsrättsföreningen får ett uttryckligt meddelande om att pantförskrivning skett Denuntiation Genom SkbrL 31 infördes en denuntiationsregel för enkla skuldebrev. Enligt bestämmelsens första stycke blir en överlåtelse av ett enkelt skuldebrev inte gällande mot överlåtarens borgenärer med mindre gäldenären underrättas om åtgärden av överlåtaren eller den till vilken överlåtelsen skett. Av lagrummets andra stycke framgår att om skuldebrevet är överlåtet till flera, gäller tidigare överlåtelse framför senare. Den senare överlåtelsen har dock företräde om den innan den tidigare överlåtelsen meddelats 17 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s A. a. s Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s. 456 ff. 10

11 gäldenären och den senare förvärvaren var i god tro om den tidigare överlåtelsen. Det kan utifrån stadgandet konstateras att det ena fallet där denuntiationen är av betydelse är när skydd mot pantsättarens utomstående borgenärer vill uppnås, det så kallade borgenärsskyddet. Det andra fallet är det ibland benämnda omsättningsskyddet, när det är fråga om konkurrens med andra som har panträtt i egendomen. 20 Denuntiationsregeln i SkbrL 31 1 och 2 st är enligt ordalydelsen endast direkt tillämplig på enkla skuldebrev. I motiven till bestämmelsen framkommer dock att lagrummet var avsett att tillämpas analogt på kontraktsfordringar, muntliga fordringar och liknande. 21 Den analoga tillämpningen av lagrummet har emellertid utsträckts till ytterligare områden. Att så blev fallet är resultatet av att det avseende flera typer av lös egendom inte finns några bestämmelser kring vad som krävs för en sakrättsligt giltig pantsättning. 22 Utvecklingen som skedde i fråga om bostadsrätter i NJA 1971 s. 66 var således att se som en naturlig följd av avsaknaden av sakrättsliga regler för pantsättning i då gällande bostadsrättslag. Denuntiation tillämpas alltsedan detta avgörande som sakrättsligt moment vid pantsättning av bostadsrätter Denuntiation till bostadsrättsföreningen Pantsättning av en bostadsrätt går till så att panthavaren och bostadsrättshavaren upprättar ett pantavtal, vilket kan ske muntligen eller skriftligen. Därefter underrättar (denuntierar) panthavaren bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Genom den sistnämnda åtgärden fullbordas pantavtalet. 23 Föreningen skall sedan anteckna pantsättningen i dess lägenhetsförteckning. En skyldighet för föreningen att föra en lägenhetsförteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt stadgas i BrL 9 kap 8. Detta är en sanktionerad skyldighet för föreningen. Om ett lägenhetsregister inte förs eller innehåller felaktiga uppgifter kan föreningen dömas till böter i enlighet med BrL 10 kap 3 6 p. Vidare stadgas i BrL 9 kap 10 vissa uppgifter som förteckningen skall innehålla. I paragrafens andra stycke framkommer att om föreningen underrättas om att en bostadsrätt pantsatts eller om någon uppgift ändras i förteckningen, skall sådan information genast antecknas däri. 20 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s Prop 1936:2, s. 43 ff. 22 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 16 f. 11

12 Viktigt att påpeka är att anteckningen i lägenhetsregistret inte i sig har någon grundläggande juridisk effekt; det är genom denuntiation till föreningen som panträtten blir giltig. 24 Om denuntiationsmodellen skall fungera på ett tillfredställande sätt krävs dock att alla nödvändiga uppgifter antecknas i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. 3.2 Överlåtelse av bostadsrätt Bakgrund Som tidigare nämnts grundas reglerna i BrL på tanken att när väl bostadsrättsföreningen upplåtit bostadsrätten skall den inte återgå till föreningen, utan lägenheten skall fritt kunna överlåtas på bostadsmarknaden. Avsikten är vidare att om bostadsrättshavaren inte längre har någon avsikt att nyttja lägenheten skall den överlåtas, om den inte exempelvis övergår genom bodelning. Att bostadsrätten i princip är fritt överlåtbar är en följd av att den representerar ett förmögenhetsvärde. Bostadsrättshavaren står ensam risken för förlust, men har också möjlighet till vinst, vid en överlåtelse. 25 Att en bostadsrätt är pantsatt är inte något hinder mot att den överlåts. Pantsättningen består vid försäljning men den nya bostadsrättshavaren är inte personligen betalningsansvarig för den fordran som är kopplad till pantobjektet. Det är endast vid en överenskommelse med borgenären som förvärvaren kan överta lånen och därmed bli betalningsansvarig härför. 26 Om en bostadsrätt säljs utan att förvärvaren informeras om att det finns en panträtt i bostadsrätten kan det få konsekvenser för förvärvaren. Om säljaren försummar att betala av de lån som bostadsrätten pantsatts för kan dennes borgenärer kräva att bostadsrätten försäljs exekutivt. Förvärvaren av bostadsrätten kan därigenom förlora sin bostad. 27 Den person som förvärvar en bostadsrätt utan vetskap om att den är pantsatt kan dock rikta skadeståndsanspråk mot både föreningen och säljaren Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s A. a. s NJA 1994 s Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s

13 3.2.2 Medlemskapsprövning En bostadsrättsförening är enligt BrL 1 kap 1 en ekonomisk förening. I ekonomiska föreningar skall en så kallad öppenhetsprincip gälla. Principen innebär att en person som ansöker om medlemskap i stort sett inte skall kunna stängas ute. När det gäller bostadsrättsföreningar skall denna princip hållas i åtanke men den kan inte göras lika framträdande här som i andra ekonomiska föreningar. Anledningen är att en bostadsrättsförening har ett bestämt antal lägenheter och därmed måste antalet medlemmar begränsas. Vid upplåtelse av bostadsrätt blir således föreningens möjligheter stora att välja sina medlemmar. Föreningen har däremot inte lika stor handlingsfrihet vid övergång av bostadsrätter. Här gäller i högre grad den öppenhetsprincip som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet. 29 Enligt BrL 6 kap 5 är en överlåtelse av bostadsrätt ogiltig om den som bostadsrätten övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Stagandet innebär att en överlåtelse alltid sker under förbehåll att föreningen godtar förvärvaren som medlem. Medlemskap i bostadsrättsföreningen krävs för att förvärvaren skall ha möjlighet att utöva bostadsrätten. Om köpet blev giltigt trots att förvärvaren nekats medlemskap skulle förvärvaren följaktligen hamna i en problematisk situation. Överlåtaren är alltjämt bostadsrättshavare fram till föreningens antagande av förvärvaren som medlem. 30 Avseende förfarandet vid antagandet av en ny medlem i föreningen gäller följande. I enlighet med BrL 2 kap 1 skall frågan om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgöras av föreningens styrelse. Styrelsen skall vid prövningen iaktta de villkor som gäller för medlemskap i föreningens stadgar och de bestämmelser som finns i BrL 2 kap. Vid övergång av bostadsrätt stadgas i BrL 2 kap 3 att den som en bostadsrätt övergått till inte får vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som förskrivs i stadgarna uppfylls och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Begränsningar för vad som får inskrivas som villkor i en förenings stadgar avseende medlemskap återfinns i BrL 2 kap 2. Där stadgas bland annat förbud mot villkor som innebär att visst medborgarskap eller en viss förmögenhet krävs för medlemskap. Vid bedömningen av om föreningen skäligen bör godta förvärvaren som medlem blir det främst aktuellt att beakta dennes förmåga att fullgöra 29 Julius, Nilsson, Uggla, Bostadsrättslagen Ombildningslagen Omregistreringslagen, s. 40 f. 30 A. a. s

14 sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Även förvärvarens personliga egenskaper kan beaktas. Medlemskap får dock endast vägras om det finns objektiva skäl härför Problematik Genom den nuvarande ordningen för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt har vissa problem uppkommit. Uppmärksamhet har bland annat fästs vid de osäkerheter som föreligger kring hur en denuntiation till föreningen skall utformas för att ge sakrättslig verkan. Vidare har problem uppstått i samband med föreningens mottagande av underrättelsen och den därpå följande skyldigheten att anteckna de erhållna uppgifterna i lägenhetsförteckningen. 32 Vissa föreningar glömmer att anteckna att en underrättelse mottagits om en pantsättning av en bostadsrätt i föreningens hus. Dessutom har det inträffat att föreningen fört in fel datum för underrättelsens mottagande i lägenhetsförteckningen. Dessa omständigheter har lett till en önskan om en ändring av det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätter. 33 Ytterligare oklarheter som har samband med denuntiationsförfarandet är hur förmånsrättsordningen i bostadsrätten skall bestämmas. Det är exempelvis osäkert vilken av panthavarna som har bästa rätt i den pantsatta bostadsrätten om denna blir föremål för utmätning. 34 Slutligen har bostadsrättsföreningarnas medlemskapsprövning inte ansetts fungera på ett tillfredställande sätt. Kritikerna menar att prövningen vid antagandet av nya medlemmar i vissa fall drar ut på tiden, vilket leder till att de parter som är inblandade i en överlåtelse av bostadsrätt kan hamna i besvärliga situationer Julius, Nilsson, Uggla, Bostadsrättslagen Ombildningslagen Omregistreringslagen, s. 48 f. 32 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 16 f. 33 Ds 2007:12, s. 21 f. 34 SOU 1998:80, s SOU 1998:80, s

15 4 Tre utredningar 4.1 SOU 1998:80 Som påtalats ovan finns ett antal brister i ordningen för överlåtelser och pantsättning av bostadsrätter i gällande rätt. På grund därav beslutade regeringen i december 1996 att tillsätta en utredning för att granska ett antal frågor på området. I uppdraget ingick även att lämna ett förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Utredningen avslutades i juni 1998 då ett delbetänkande benämnt Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) inlämnades till regeringskansliet. Bland Bostadsrättsutredningens förslag fanns att bostadsrättsinteckningar skulle införas för bostadsrätter. Jämförelser kan härvid göras med den inteckningsordning som idag gäller för fast egendom. Prövning av förvärv och pantsättning av bostadsrätter skulle enligt förslaget ske av en myndighet. Vidare förordades att det sakrättsliga momentet vid överlåtelse av bostadsrätt borde utgöras av överlåtelseavtalet. Vid pantsättning skulle dock sakrättsligt skydd uppkomma genom registrering. Utredaren föreslog att ett bostadsrättsregister skulle inrättas där alla bostadsrätter i landet skulle ingå. 36 Trots att utredningen ansågs heltäckande och väl genomarbetad antogs inte de däri föreslagna förändringarna med motiveringen att de var onödigt ingripande. Utredningen ansågs i för stor utsträckning kretsa kring frågan om överlåtelse av bostadsrätt och hur detta system kunde förbättras. Kritiker hävdade dock att det inte är överlåtelser av bostadsrätter som medför problem, utan att det istället är gällande ordning för pantsättning av bostadsrätter som behöver förbättras. 37 Då förslaget innebar ansenliga förändringar för både överlåtelse och pantsättning skulle det även bli alltför kostsamt att genomföra Ds 2007:12, s. 153 ff. 37 Ds 2007:12, s Ds 2007:12, s

16 4.2 Projektgruppens rapport En tid efter att delbetänkandet i SOU 1998:80 lagts fram bildades en projektgrupp med representanter från några av de största bostadsrättsföreningarna (HSB, SBC och Riksbyggen) och Svenska Bankföreningen. De lämnade år 2003 en rapport till Justitiedepartementet. I rapporten framförde Projektgruppen sitt förslag till förbättringar av ordningen för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätter. Även här ansågs förbättringar kunna ske genom införandet av ett bostadsrättsregister. Enligt utredaren i Ds 2007:12 ansågs Projektgruppens förslag vara genomgripande, dock inte heltäckande. 39 Rapporten innehöll förslag som uppfattades som komplicerade att genomföra. Några av dessa medförde att kraven ökade på bostadsrättsföreningarna vad avsåg registrering av olika uppgifter. Som exempel föreslog Projektgruppen att denuntiation till föreningen fortfarande skulle utgöra det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätter. Denuntiationen skulle dock ske i skriftlig form. Förhoppningen från Projektgruppens sida var att förslaget skulle bidra till att en proposition lades fram i riksdagen under året Så skedde emellertid inte Ds 2007:12 År 2006 lämnade regeringen ytterligare ett utredningsuppdrag 41 vilket var kopplat till de två ovan nämnda förslagen som lämnats till regeringskansliet. Uppdraget gick ut på att komplettera Projektgruppens rapport och därefter jämföra detta med Bostadsrättsutredningens förslag. En avvägning skulle göras mellan de olika förslagens för- och nackdelar. I uppdraget ingick dock inte att föreslå några författningsändringar. Utredningen lades fram den 2 april 2007 och däri framkommer utredarens åsikt att varken Projektgruppens eller Bostadsrättsutredningens förslag hade sådana fördelar att de borde genomföras. Istället kom utredaren med ett nytt tredje förslag, vilket tagit fasta på bra delar från de båda föregående utredningarna. 42 Även i det tredje förlaget anses det nödvändigt att ett bostadsrättsregister införs. En ändring av det sakrättsliga momentet skall därtill ske. Syftet med ett bostadsrättsregister skall vara att stärka bostadsrätterna som kreditobjekt och även förbättra ordningen för 39 Ds 2007:12 s Ds 2007:12, s. 29 f. 41 Ju2006//319/P. 42 Ds 2007:12, s

17 överlåtelse av bostadsrätt. Utredaren anser att dagens modell för pantsättning i stora delar bör behållas men ändras på de områden där problem uppkommit. 43 Det är det tredje förslaget som presenteras Ds 2007:12 som skall analyseras närmare i härpå följande kapitel. 43 Ds 2007:12, s. 143 ff. 17

18 5 Ändring av det sakrättsliga momentet 5.1 Bakgrund Såsom beskrivits i kapitel tre fullbordas pantsättning av en bostadsrätt i dagsläget genom att panthavaren eller pantsättaren underrättar bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Den ändring som föreslagits i Ds 2007:12 är att fullbordan av pantsättningen istället skall ske genom registrering av panträtten i ett bostadsrättsregister. Förändringen anses som nödvändig eftersom denuntiationsförfarandet lett till en rad problem, bland annat i fråga om underrättelsens innehåll. Viss osäkerhet föreligger kring hur denuntiationen skall utformas för att det klart skall framgå att en pantsättning är gjord. 44 För att närmare illustrera betydelsen av denuntiationens form vid pantförskrivning av bostadsrätter skall ett rättsfall som berör problematiken återges nedan. 5.2 NJA 1994 s. 668 År 1986 förvärvade Kerstin F en bostadsrättslägenhet. Sedan lån upptagits av Hans F i Svensk Fastighetskredit AB (SFK) pantförskrev Kerstin F bostadsrätten som säkerhet för lånet. Den 19 juni 1986 bekräftade bostadsrättsföreningen att den mottagit underrättelse om pantförskrivningen. Bostadsrätten såldes sedan till ett förvaltningsbolag. Vid överlåtelsen ansökte förvaltningsbolaget hos SFK om ett övertagande av Hans F:s lån. Ansökan beviljades av SFK. I samband med övertagandet undertecknades ett skuldebrev vilket redovisade de villkor som gällde för lånet. Föreningen underrättades om pantförskrivningen av SFK den 3 november Förvaltningsbolaget hade dessförinnan även tagit nya lån hos Finans AB Nyckeln (Nyckeln) med bostadsrätten som säkerhet. Den 1 augusti 1989 bekräftade föreningen denuntiationen av denna pantförskrivning. Efter att förvaltningsbolaget hamnat i obestånd utmättes bostadsrätten och såldes på exekutiv auktion. Kronofogdemyndigheten fördelade de vid försäljningen influtna medlen så att de i sin helhet tillföll SFK. Beslutet överklagades av Nyckeln. 44 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s

19 Tvisten i målet gällde huruvida den av SFK ursprungligen gjorda pantförskrivningen skulle kvarstå efter överlåtelsen av lånet till förvaltningsbolaget. I HD:s domskäl underströks att i den denuntiation som SFK gjort till föreningen den 3 november 1989 lämnades inga närmare uppgifter om lånet. Meddelandet var ägnat att inge föreningen den uppfattningen att det var fråga om en ny pantförskrivning, inte om ett övertagande. Domstolen framhöll att det är angeläget att en underrättelse om pantsättning utformas så att det inte råder någon tvekan om dess innebörd. Starka krav på tydlighet ligger framförallt i kreditgivarens intresse. I målet kunde föreningen inte med säkerhet veta om det var fråga om en ny pantförskrivning eller endast fråga om ett övertagande av den ursprungliga panförskrivningen. På grund av innehållet i de handlingar SFK lämnat till föreningen hade den dock mer fog för att anse att det var fråga om en ny pantsättning. Någon skyldighet fanns inte för föreningen att närmare undersöka vilken innebörd denuntiationen hade, utan kreditgivaren fick stå för konsekvenserna av den otydliga underrättelsen. På grund av den otydliga denuntiationen till bostadsrättsföreningen, vilken inte uppfattade pantförskrivningen som ett övertagande utan som en ny sådan, ansågs SFK:s ursprungliga panträtt ha gått förlorad. Till följd därav förlorade SFK anspråket på de medel som influtit vid den exekutiva försäljningen av bostadsrätten. De influtna medlen tillföll i sin helhet Nyckeln. Fallet vittnar om svårigheterna kring utformningen av denuntiationen och vad en otydlig underrättelse kan medföra för panthavaren. Avgörandet visar på att även erfarna kreditgivare kan ha vissa svårigheter att utforma denuntiationer tillräckligt tydliga. Föreningen hade i fallet ingen skyldighet att undersöka denuntiationens innebörd när innehållet däri framstod som oklart. De något osäkra kraven på denuntiationers innehåll innebär en brist i det nuvarande systemet för pantsättning av bostadsrätter. 5.3 Konsekvenser av förslaget i Ds 2007:12 Följden av förslaget i Ds 2007:12 är att en bostadsrättsförening inte längre kommer att vara delaktig i pantsättningen av de bostadsrätter som finns i föreningens hus. Förfarandet med underrättelser till föreningen upphör. Med det följer även att de fall där föreningar på ett felaktigt sätt hanterar underrättelser om pantförskrivning, och därmed påverkar panträtten, kommer att försvinna. En övergång från denuntiation till 19

20 registrering som sakrättsligt moment innebär således lösningar på många av de problem som uppstått genom denuntistionsförfarandet. Frågan är emellertid om en sådan övergång kan få några negativa konsekvenser för bostadsrättsföreningarna. En bostadsrättsförenings verksamhet grundas på en föreningstanke. 45 I BrL 1 kap 1 framkommer att en bostadsrättsförening har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Det centrala i en bostadsrättsförening är förekomsten av ett ömsesidigt bindande rättsförhållande mellan föreningen och dess medlemmar. 46 träffande beskrivning av föreningar i stort har givits av professor emeritus Carl Hemström. Han menar att en förening är en sammanslutning av individer och/eller särskilt tillskapade rättssubjekt för samverkan i formaliserad ordning. 47 Genom förslaget på ett ändrat sakrättsligt moment för pantsättning av bostadsrätter försvinner föreningens delaktighet i pantsättningsförfarandet. Därmed skulle kunna hävdas att det samspel som föreligger mellan medlem och förening försvagas. Delar av föreningstanken skulle kunna komma att undermineras genom att bostadsrättsföreningarna utesluts från delaktighet i dessa ekonomiska spörsmål. Pantsättningen blir endast en angelägenhet mellan bostadsrättshavaren och kreditgivaren. Det kan även hävdas att bostadsrättsföreningen förlorar den översikt över pantsättningarna som det nuvarande systemet medför. De nu nämnda omständigheterna skulle kunna innebära att en ändring av det sakrättsliga momentet får negativa följder för bostadsrättsföreningarna. Avseende den försvagade föreningstanken kan konstateras att föreningen enligt min mening inte har något egentligt intresse av att medverka vid pantsättning av en bostadsrätt i föreningens hus. Föreningen kan inte på något sätt vägra en pantsättning, utan skall endast ta emot underrättelser om pantsättningarna och notera dessa i lägenhetsförteckningen. Har kreditgivaren beslutat att låna ut pengar med en bostadsrätt som säkerhet kan föreningen inte motsäga sig detta. Jag finner därmed att argumentet om den försvagade föreningstanken inte är hållbart. En samverkan mellan medlem och förening vid pantsättning av bostadsrätt kan svårligen krävas för att föreningstanken skall uppfyllas. Vad gäller den minskade överblicken över pantsättningsläget kan noteras att föreningen enligt förslaget i Ds 2007:12 kommer att ha direkt tillgång till ett framtida 45 Ds 2007:12, s Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s Hemström, Organisationernas rättsliga ställning, Om ekonomiska och ideella föreningar, s. 46. En 20