Rekordbilligt boende. Nordea Research, 08 October 2015

Transkript

1 Rekordbilligt boende Nordea Research, 08 October 2015 Andreas Wallström Racet på svensk bostadsmarknad fortsätter. Bostadspriserna stiger i stora delar av landet med markanta uppgångar i nära nog alla städer. Priset för en genomsnittlig lägenhet i centrala Stockholm är nu kronor per kvadratmeter, vilket motsvarar drygt 5 miljoner för två rum och kök. Svindlande belopp. Har vi passerat rimlighetens gräns? Brister det nu? Låt oss ta ett djupt andetag och titta närmare på själva boendekostnaden. Vad kostar egentligen en 2:a innan för tullarna? Inte mycket visar det sig. Faktum är att det nog aldrig varit billigare att bo i Stockholm. För att illustrera detta gör vi kalkylen för ett exempel-hushåll som köper en 2:a på knappt 60 kvadratmeter till nuvarande marknadspris. [1] Boendekostnaderna för detta hushåll utgör idag knappt 14 procent av dess disponibla inkomster. Trots kraftigt stigande priser lägger hushållet mindre på boendekostnader än vad man gjort någon gång under de senaste 20 åren. Den sjunkande boendekostnaden förklaras såklart av de allt lägre boräntorna. Om dagens låga räntor består tycks det finnas utrymme för fortsatta prisuppgångar. Exempelvis skulle en prisuppgång på 50 procent, vilket är

2 den ökningstakt vi noterat under de senaste tre åren, leda till att boendekostnaden för vårt hushåll endast stiger till den nivå som rådde 1995.[2] Men 1995 var boendekostnaderna höga i ett historiskt perspektiv, och möjligen även högre än vad hushållen på längre sikt önskar hålla. Vårt hushåll har antagits kunna låna till 2 procent ränta, vilket motsvarar nuvarande genomsnittsränta i hela bostadsstocken. En fördubbling av räntan leder till märkbart stigande boendekostnader. [2] Boendekostnaderna för hushållet stiger till 22 procent av dess disponibla inkomster, vilket är högre än 1995 års nivå. Med en prisuppgång på 50 procent och en fördubblad ränta, stiger boendekostnaden till hela 31 procent av inkomsterna.[3] Om vi därtill lägger amorteringsutgifter så blir boendeutgiften 49 procent av inkomsterna. Det är avsevärt mycket mer än det historiska snittet och även betydligt högre än de 32 procent av inkomsterna som vad ett genomsnittligt hushåll som bor i hyresrätt lägger ut.[4] Exemplet visar att en kombination av markant stigande priser och räntor blir mycket kännbart. Ett sådant scenario med betydande prisuppgångar och stigande räntor ter sig därför osannolik. Makro stödjer bild av räntekänsliga hushåll Under de senaste 20 åren har variationer i boräntan förklarat en stor del av förändringen i huspriserna.[5] Vår skattade modell fångar på det stora hela utvecklingen av huspriserna under perioden väl, även om avvikelserna för enskilda perioder har varit stora. Modellen ger stöd för fortsatta prisuppångar men indikerar också att ökningstakten kommer att dämpas något framöver. Prediktionerna i basscenariot baseras på ett antagande om att den rörliga boräntan stiger måttligt. Den rörliga boräntan väntas stiga från dagens nivå på strax under 2 procent till 2,3 procent vid slutet av 2016 för att därefter ligga still till slutet av I ett alternativ scenario antas boräntorna dubbleras jämfört med i basscenariot, vilket innebär att boräntan stiger gradvis till 5 procent i slutet av perioden. Som väntat bromsar då ökningstakten i huspriserna in mer.

3 Fundamentala faktorer ger fortsatt stöd Tidigare prognoser pekade på en tydlig inbromsning i ökningstakten av befolkningen i åldersgruppen år, som typiskt sett efterfrågar mer boende. SCB:s befolkningsprognos från i våras indikerar att befolkning kommer fortsätta att öka i ungefär samma takt som under de senaste åren. Det är en tydligt upprevidering jämfört med den tidigare prognosen som pekade mot en stabilisering. Den nya befolkningsprognosen ger stöd för att efterfrågan på boende kommer att stiga även framöver. Mot bakgrund av den senaste tidens flyktingströmmar är det ingen vågad gissning att också denna prognos måste justeras upp. Samtidigt stiger nu bostadsinvesteringarna snabbt. På sikt innebär det att utbudet av bostäder ökar, vilket torde dämpa prisuppgången på bostäder. Däremot dämpar det

4 inte nödvändigtvis hushållens kredittillväxt i någon nämnvärd utsträckning eftersom de som ska flytta in i bostadsrätterna också lär behöva låna. Av alla påbörjade nybyggnationer under första halvåret 2015 utgjorde dock omkring hälften hyresrätter. Utvecklingen av bostadsinvesteringarna blir viktig. Erfarenheterna från andra länder är tydlig: I nära nog samtliga fall ha större bostadsprisfall föregått av kraftigt stigande bostadsinvesteringar. Den politiska handlingsförlamningen På den makro-finansiella stabilitetsfronten väntas intet nytt. Det finns åtminstone tre skäl till att kommande amorteringskrav inte kommer att ha någon större inverkan på bostadspriser och kredittillväxt under kommande år. För det första har hushållen redan ökat amorteringarna markant under de senaste åren, vilket innebär att det för många inte kommer att bli bindande. För det andra så kommer kravet endast att gälla nya lån, vilket endast får ett långsamt genomslag i ekonomin. För det tredje, så påverkar inte amorteringarna själva boendekostnaden. Det är dock en öppen fråga om hushållen skiljer på kostnad och utgift. (För mer detaljer kring amorteringskravet, läs gärna vår kommentar på detta Amortisation a cult in the making, från 7 september.) En justering av ränteavdragen har potentiellt en stor effekt på bostadspriserna. Om ränteavdraget slopades skulle bostadspriserna behöva falla med 30 procent för att behålla boendekostnaden oförändrad. Men om hushållen redan idag har tagit höjd för risken av slopande ränteavdrag, eller högre räntor i allmänhet, så bör effekten på bostadspriserna bli mindre. Vi räknar dessutom endast med en gradvis avtrappning av ränteavdragen från och med I övrigt räknar vi inte med några andra åtgärder vidtas för att bromsa utvecklingen på bostadsmarknaden. Sammanfattande kommentar Mycket talar för att bostadspriserna fortsätter att stiga framöver, trots den senaste tidens stora prisuppgångar och dagens till synes höga nivåer. Den främsta orsaken till detta är att boräntorna, vilka historiskt har varit samvarierat väl med bostadspriserna, förväntas förbli låga även framöver.

5 Hushållens svällande balansräkningar leder såklart till en ökad räntekänslighet. Och för varje år som går med stigande priser, närmar vi oss oundvikligen det år då priserna kommer att falla. Men det är alltjämt svårt att se vad som ska utlösa en prisnedgång. Svensk bostadsmarknad har genom åren visat på stor motståndskraft, både mot stora börsfall (IKTkraschen) och kraftiga konjunkturnedgångar (finanskrisen 2008/2009). För en större prisnedgång krävs sannolikt en markerad uppgång i hushållens finansieringskostnader, dvs. räntan, som inte följs av en lika stor uppgång i inkomsterna. En sådan ränteuppgång ser mig veterligen ingen prognosmakare nu framför sig. Tvärtom ger dämpade globala inflations- och tillväxttrender stöd för låga räntor länge än. Samtidigt kan det vara värt att påminna om Stefan Ingves uttalande från 2011: Räntan 2015 kan vara allt mellan 0 och 7 procent. Så här i efterhand har det visat sig att han, och alla andra ska sägas, hade fel. Precis som flertalet då underskattade prognososäkerheten kan det inte uteslutas att vi nu gör samma misstag [1] I vårt typiska hushåll lever två individer. Den ena har en månadslön som motsvarar genomsnittet för en tjänsteman i privat sektor ( kr år 2014) och den andra har en lön som motsvarare genomsnittet i statlig sektor ( kr år 2014). För åren 1995 och 2005 har motsvarande löner tagits fram. Hushållet köper en genomsnittlig lägenhet, dvs. en 2:a på 59 kvadratmeter, och belånar 85 % av lägenhetens värde. Hushållet antas ha eget kapital motsvarande 15 %. [2] Notera att vi här antagit att hushållets ekonomiska förutsättningar i övrigt, såsom löner, hålls oförändrade. [3] Återigen under det ganska restriktiva antagandet att inkomsterna är oförändrade. [4] SCB (HEK). [5] Vi har skattat en modell där de årliga husprisökningarna förklaras av den rörliga boräntan (med lag) och skillnaden

6 mellan Stibor och räntan på statsskuldsväxlar. Den senare förmodas fånga allmän osäkerhet/eller bankers benägenhet att låna ut. Vi har testat med andra oberoende variabler (inkomster, arbetslöshet, konsumentförtroende och OMX) men dessa blir inte signifikanta. Vi har även gjort skattningar för lägenhetspriser med liknande resultat. Modellen är skattad för perioden 1996kv kv2.

7 Disclaimer and legal disclosures Disclaimer Origin of the publication or report This publication or report originates from: Nordea Bank AB (publ), Nordea Bank Danmark A/S, Nordea Bank Finland Plc and Nordea Bank Norge ASA (together the Group Companies or Nordea Group ) acting through their unit Nordea Markets. The Group Companies are supervised by the Financial Supervisory Authority of their respective home countries. Content of the publication or report This publication or report has been prepared solely by Nordea Markets. Opinions or suggestions from Nordea Markets may deviate from recommendations or opinions presented by other departments or companies in the Nordea Group. The reason may typically be the result of differing time horizons, methodologies, contexts or other factors. Opinions and price targets are based on one or more methods of valuation, for instance cash flow analysis, use of multiples, behavioural technical analyses of underlying market movements in combination with considerations of the market situation and the time horizon. Key assumptions of forecasts, price targets and projections in research cited or reproduced appear in the research material from the named sources. The date of publication appears from the research material cited or reproduced. Opinions and estimates may be updated in subsequent versions of the publication or report, provided that the relevant company/issuer is treated anew in such later versions of the publication or report. Validity of the publication or report All opinions and estimates in this publication or report are, regardless of source, given in good faith, and may only be valid as of the stated date of this publication or report and are subject to change without notice. No individual investment or tax advice The publication or report is intended only to provide general and preliminary information to investors and shall not be construed as the basis for any investment decision. This publication or report has been prepared by Nordea Markets as general information for private use of investors to whom the publication or report has been distributed, but it is not intended as a personal recommendation of particular financial instruments or strategies and thus it does not provide individually tailored investment advice, and does not take into account the individual investor s particular financial situation, existing holdings or liabilities, investment knowledge and experience, investment objective and horizon or risk profile and preferences. The investor must particularly ensure the suitability of an investment as regards his/her financial and fiscal situation and investment objectives. The investor bears the risk of losses in connection with an investment. Before acting on any information in this publication or report, it is recommendable to consult one s financial advisor. The information contained in this publication or report does not constitute advice on the tax consequences of making any particular investment decision. Each investor shall make his/her own appraisal of the tax and other financial merits of his/her investment. Sources This publication or report may be based on or contain information, such as opinions, recommendations, estimates, price targets and valuations which emanate from: Nordea Markets analysts or representatives, Publicly available information, Information from other units of the Group Companies or other companies in the Nordea Group, or Other named sources. To the extent this publication or report is based on or contain information emanating from other sources ( Other Sources ) than Nordea Markets ( External Information ), Nordea Markets has deemed the Other Sources to be reliable but neither the companies in the Nordea Group, others associated or affiliated with said companies nor any other person, do guarantee the accuracy, adequacy or completeness of the External Information. The perception of opinions or recommendations such as Buy or Sell or similar expressions may vary and the definition is therefore shown in the research material or on the website of each named source. Limitation of liability Nordea Group or other associated and affiliated companies assume no liability as regards to any investment, divestment or retention decision taken by the investor on the basis of this publication or report. In no event will entities of the Nordea Group or other associated and affiliated companies be liable for direct, indirect or incidental, special or consequential damages resulting from the information in this publication or report. Risk information The risk of investing in certain financial instruments, including those mentioned in this document, is generally high, as their market value is exposed to a lot of different factors such as the operational and financial conditions of the relevant company, growth prospects, change in interest rates, the economic and political environment, foreign exchange rates, shifts in market sentiments etc. Where an investment or security is denominated in a different currency to the investor s currency of reference, changes in rates of exchange may have an adverse effect on the value, price or income of or from that investment to the investor. Past performance is not a guide to future performance. Estimates of future performance are based on assumptions that may not be realized. When investing in individual shares, the investor may lose all or part of the investments. Conflicts of interest Companies in the Nordea Group, affiliates or staff of companies in the Nordea Group, may perform services for, solicit business from, hold long or short positions in, or otherwise be interested in the investments (including derivatives) of any company mentioned in the publication or report. To limit possible conflicts of interest and counter the abuse of inside knowledge, the analysts of Nordea Markets are subject to internal rules on sound ethical conduct, the management of inside information, handling of unpublished research material, contact with other units of the Group Companies and personal account dealing. The internal rules have been prepared in accordance with applicable legislation and relevant industry standards. The object of the internal rules is for example to ensure that no analyst will abuse or cause others to abuse confidential information. It is the policy of Nordea Markets that no link exists between revenues from capital markets activities and individual analyst remuneration. The Group Companies are members of national stockbrokers associations in each of the countries in which the Group Companies have their head offices. Internal rules have been developed in accordance with recommendations issued by the stockbrokers associations. This material has been prepared following the Nordea Conflict of Interest Policy, which may be viewed at Important disclosures of interests regarding this research material are available at: Distribution restriction The securities referred to in this publication of report may not be eligible for sale in some jurisdictions. This research report is not intended for, and must not be distributed to private customers in Great Britain or the US. This research report is intended only for, and may be distributed only to, accredited investors, expert investors or institutional investors in Singapore who may contact Nordea Bank, Singapore Branch of 3 Anson Road, #22-01, Springleaf Tower, Singapore This publication or report may be distributed by Nordea Bank Luxembourg S.A., 562 rue de Neudorf, L-2015 Luxembourg which is subject to the supervision of the Commission de Surveillance du Secteur Financier. This publication or report may be distributed by Nordea Bank, Singapore Branch, which is subject to the supervision of the Monetary Authority of Singapore. This publication or report may not be mechanically duplicated, photocopied or otherwise reproduced, in full or in part, under applicable copyright laws.