Olsbacka 11:18, Fjärran Höjderområdet

Transkript

1 PLANBESKRIVNING Antagen av BMN: Dnr: 11BMN100 Laga kraft: Handläggare: Sari Svedjeholm Olsbacka 11:18, Fjärran Höjderområdet Detaljplan för friskvårdsanläggning Gävle kommun, Gävleborgs län SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE Samhällsbyggnad Gävle, Fysisk planering, Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tel (vx) Fax

2 Dnr: 11BMN100 Sid 2 (10) PLANBESKRIVNING Planens syfte och huvuddrag Fastighetsägaren till Olsbacka 11:18, Gavlefastigheter Gävle kommun AB, har inkommit med en begäran om att upprätta detaljplan. Planen ska möjliggöra en utbyggnad av badanläggningen vid Fjärran Höjder enligt det förslag som anges i upprättat planprogram. Programmet antogs av kommunfullmäktige 2004 och redovisar på dels utvecklingsmöjligheter för anläggningen med bad, rehabilitering, spa, pensionat men även hur friluftsområdet ska bevaras. Detaljplanen omfattar området som utgör badanläggningen med byggnader och utomhusytor. Förenligt med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken Riksintressen Detaljplanen omfattas inte av några riksintressen. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormerna bedöms inte påverkas. Dagens halter är låga men kan komma att öka något. Trots detta kommer halterna även fortsättningsvis vara låga. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger inom stadsdelen Olsbacka och omfattar badanläggningen med tillhörande ytor för deras utomhusverksamhet, bollplan och parkeringar. Areal Planområdets totala areal är ca sex hektar. Markägoförhållanden Berörda fastigheter inom planområdet är Olsbacka 11:18 som ägs av Gavlefastigheter Gävle kommun AB och Olsbacka 11:1 som ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Översiktsplan Gävle stad, 2009, är planområdet utpekat för utveckling till ett aktivitetsområde och centralt sportcenter.

3 Dnr: 11BMN100 Sid 3 (10) Program för detaljplan Ett program för detaljplan för Fjärran Höjderområdet finns framtaget och ligger till grund för detaljplanen. Kommunfullmäktige har godkänt programmet den 29 november Programmet har utrett möjligheterna att utveckla området runt Fjärran Höjderbadet för rehabilitering, rekreation och förebyggande hälsovård samt att utveckla befintliga bad- och motionsdelar. Huvudbyggnaden föreslås byggas till och förlängas åt nordväst och sydväst. Buss- och bilangöring och parkeringarna vid och i anslutning till Lantmäterigatan behöver även ses över. Fjärran Höjderskogen är ett viktigt rekreations- och friluftsområde och föreslås bevaras. Bollplanen öster om badhuset föreslås utvecklas. Detaljplaner För området gäller en detaljplan fastställd Aktuellt planområde är planlagt för friluftsbad, park och gatumark. Vision 2025 Enligt Vision 2025 ska utbudet av fritidsupplevelser utvecklas vilket detaljplanen anses bidra med vid ett genomförande. Miljökonsekvensbeskrivning Miljöpåverkan bedöms inte bli så betydande att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Detaljplanens konsekvenser beskrivs längre fram i handlingen. Förutsättningar och förändringar Natur Planområdet ligger i anslutning till Fjärran Höjderskogen som är en stadsdelsskog med höga värden genom sin storlek, läge och artrikedom. Inom planområdet är merparten av ytorna anlagda men i den södra delen finns ett värdefullt lövbryn. Där växer främst asp med förekomst av flera grova hålaspar som är värdefulla boplatser för ett flertal olika fågelarter. På plankartan har det angivits att träden ska bevaras. Även träden i den träddunge som står i den västra delen av planområdet ska bevaras. De ger en fin inramning mot väster och upplevs vara en del av Fjärran Höjderskogen. Vid badhusets entré växer en grupp ståtliga tallar som är karaktäristiska för området, dessa ligger utanför planområdet. Badhuset är uppförd på mark som tidigare utgjorde åkermark och består främst av sand/lera liksom de lägre delarna där bollplanen och parkeringen finns.

4 Dnr: 11BMN100 Sid 4 (10) Landskapsbild Fjärran Höjderskogen är ett element som sticker upp i Gävles flacka stadslandskap. Badhusbyggnaden ligger på en höjdrygg och dominerar stadsbilden med sin stora byggnadsvolym. Det öppna landskapsrummet bakom huvudbyggnaden har en tydlig avgränsning mot skogen. Även på framsidan av byggnaden finns ett tydligt öppet landskapsrum som gränsar mot bostäder och parkering. Det är viktigt att det öppna landskaprummet bakom huvudbyggnaden, som inbjuder till utblickar från flera håll, inte byggs igen. Historik och bebyggelseutveckling Fjärran Höjderområdet har ursprungligen tillhört Valbo socken. Marken bestod av skog, hagmark, åker och ängar och brukades av Olsbackas intilliggande gårdar. Området är idag till största delen omgivet av bostadsbebyggelse, förutom mot norr där Lantmäteriverket är beläget. Där Lantmäteriverket idag ligger byggde Erik Boberg 1873 en porslinsfabrik, Bobergs Fajans. Den revs 1968 och 1973 byggdes Lantmäteriverket. Bostadsbebyggelsen kring området började växa fram på 1940-talet. Den var småskalig och landskapsanpassad. Området hade fram till 1941 legat utanför stadsplanelagt område. I generalplanen från 1952 finns planer på ett friluftsbad i området som skulle vara omgiven av ett grönområde. Öster om badsjön planerades idrottsplaner. En parkkontakt mellan skogarna i Skogmur och i Fjärran Höjderområdet betonades. Bollplaner och löparbana genomfördes Planerna på bad återkom i generalplanen från Förslaget var simbassäng kombinerad med träningsplan och tennisbanor. Ett tennistält sattes upp 1969 och ett utomhusbad med tre bassänger invigdes I anslutning till utomhusbadet uppfördes Fjärran Höjderbadet Befintlig bebyggelse Fjärran Höjderbadet består av en stor byggnadsvolym med viss variation i fönster- och takpartier. Byggnaden är uppförd i huvudsak gul puts med partier i rött tegel och med grått tak. Den norra byggnadsdelen är uppförd i en våning och entrédelen i två våningar. En souterrängvåning finns mellan entrédelen och den södra delen. Den södra delen innehåller simbassäng med hopptorn och har utvändigt en byggnadshöjd av två våningar. Bebyggelsen i omgivningen består i öster av fristående villor uppförda i två våningar. I norr angränsar planområdet mot Gävle Domstolar och flerfamiljshus i två våningar vid Bobergsplan.

5 Dnr: 11BMN100 Sid 5 (10) Ny bebyggelse Nya byggnader får uppföras söder respektive nordväst om huvudbyggnaden. Syftet med placeringarna är att det öppna landskapsrummet mot väster ska fortsätta vara öppet. Byggnaderna tillåts inte en högre totalhöjd än den nuvarande huvudbyggnadens högsta höjd, med undantag av tornbyggnad för rutschbanor. Byggnaderna kan sammanbyggas men kan även vara separata byggnadsdelar. Utformningsmässigt är det viktigt att de nya byggnadsdelarna samspelar väl med befintlig byggnad för att ge en god arkitektonisk helhetsbild. Mot Bobergsplan får den nya byggnaden uppföras i två våningar med en tredje indragen våning. Det förutsätter att den befintliga garage/förrådsbyggnaden rivs. Byggnaderna i anslutning till Bobergsplan är mellan en till tre våningar och därför är det lämpligt att hålla byggnadsvolymen i samma skala som befintlig bebyggelse. Den nya byggnaden utgör även en fond till infarten till Bobergsplan vilket gör att utformningen av den fasaden är viktig för helhetsintrycket av stadsrummet. På den västra sidan av badhuset, mot utomhusbassängerna, kan en tillbyggnad som möjliggör utbyggnad med rutschbanor tillåtas. Detaljplanen anger friskvårdsanläggning för kvartersmarken. Med det avses att byggnaderna får inrymma funktioner för bad, idrott, friskvård, rehabilitering, skönhetsvård, spa, pensionat och restaurang/servering. Större bollhall med läktare är inte lämplig i området p.g.a. den trafikalstring som det kan innebära i samband med evenemang. Friytor/Rekreation Bollplanen som ligger mellan badhuset och bostäderna längs Drejargatan används främst av Solängsskolan och av boende i området. Med årens lopp har den öppna ytan minskats genom att bl.a. en parkering anlagts i anslutning till bollplanen. Ytan avses även fortsättningsvis vara kvar och användas för idrottsverksamhet. Gator och trafik En trafikutredning har upprättats 2010 med syfte att utreda hur trafiken till och från området påverkas vid en utbyggnad av badanläggningen. I utredningen gjordes ställningstagandet att utbyggnaden innebar bl.a. ett större gym, rehabavdelning, restaurang, övernattning/hotell samt en större simhall med högre läktarkapacitet. Även ett alternativ med ny bollhall med läktare utreddes. Bollhallen är inte aktuellt i nuläget och behöver inte beaktas vid framtida åtgärder av gatumiljön. Utredningen resulterade i att man lokaliserade brister i den befintliga trafikmiljön samt påtalade de problem som kan förväntas uppstå i samband med en

6 Dnr: 11BMN100 Sid 6 (10) utveckling av badanläggningen. Detaljplanen hanterar inte trafiken till och från planområdet då detta behöver utredas för ett större område. Under våren 2012 har en ny trafikutredning med åtgärdsplan upprättats. Syftet är att peka på vilka åtgärder som krävs för att erhålla en enhetlig parkeringssituation, minska efterfrågan på parkering, skapa en överflyttning från bil till gång, cykel och kollektivtrafik samt hur trafiksäkerheten kan förbättras. De trafiksäkerhetshöjande åtgärder som föreslagits i utredningen och även i planprogrammet kan genomföras inom gällande detaljplaner. Infart med bil till området sker dels från Bergsgatan via Bobergsplan och från Parkvägen via Lantmäterigatan. Utredningen fastslår att framkomligheten behöver förbättras och trafiksäkerheten höjas för oskyddade trafikanter i korsningen vid Parkvägen/Lantmäterigatan. Parkeringar finns dels vid Lantmäterigatan men även vid bollplanen inom planområdet. I trafikutredningen framkommer det att fler parkeringar inte behöver anordnas för badet och dess utveckling om inte en bollhall byggs, vilket heller inte är aktuellt. Det ställningstagandet bygger på ett samnyttjande av parkeringarna längs Lantmäterigatan. Planförslaget möjliggör ett tillskott på 118 parkeringsplatser inom planområdet. Utöver bilparkeringar behöver även behovet av cykelparkeringar ses över. I anslutning till entréer ska det finnas parkeringar för cykel. Parkeringsnormen för cykelparkeringsplatser bör vara 0,3-0,4 per samtida besökare, enligt kommunens cykelplan. Flertalet gång- och cykelvägar finns till området där vissa partier behöver ses över för att höja trafiksäkerheten. Kollektivtrafik med hållplats finns vid Bergsgatan, avståndet dit är ca 400 m från badhusets entré. Hållplats finns även på Skogmursvägen men därifrån finns i dagsläget ingen gen väg för fotgängare att ta sig till anläggningen. Teknisk försörjning Planområdet har utbyggd teknisk försörjning och tillkommande bebyggelse kan anslutas till va-ledningsnätet, opto, el och fjärrvärme. Det finns däremot ingen kapacitet för att släppa på mer dagvatten i befintliga dagvattenledningar. Det måste således omhändertas och fördröjas inom planområdet. En utredning har tagits fram som redovisar möjliga lösningar. Den omfattar två redovisade förslag. Ur plansynpunkt är att föredra alternativ 2. Ytor för perkolationsmagasin för takvatten från den södra, nya byggnaden flyttas till västra sidan av byggnaden för att kunna flytta hela byggnaden mer mot öster och ändå få plats med angöring och parkeringsytor nära entréerna. I detaljplanen

7 Dnr: 11BMN100 Sid 7 (10) avsätts de ytor som enligt utredningens alternativ 2 bedöms vara nödvändiga för hanteringen. I anslutning till det befintliga garaget/förrådet, i planområdets norra del, står en telemast. Den kommer inte att kunna vara kvar i befintligt läge då en ny byggrätt föreslås invid den. Konsekvenser Stadsbild Stadsbilden påverkas främst för de omgivande bostadshusen. Byggnadshöjden på tillkommande byggnadsdelar är begränsade till badhusets högsta nockhöjd med undantag för tornbyggnad avsedd för rutschbanor. Den kommer att sticka upp över badhuset. Byggnadernas placering och beroende på om de byggs samman kan skapa ett avgränsat rum från väster sett. Den nya byggnaden i planområdets norra del kan bidra till en vackrare stadsbild då nuvarande fond till Bobergsplan utgörs av garageportar till en förrådsbyggnad. Barn Detaljplanen möjliggör en utveckling av befintlig anläggning vilket kan vara positivt för barn och ungdomar. Bollplanen blir kvar och kan fortsätta nyttjas av elever på Solängsskolan och av boende i närområdet. Trafiksäkerhet Samhällsbyggnad Gävle kommer att göra en utredning av bl.a. trafikmiljön i angränsning till planområdet. I den utredningen kommer trafiksäkerheten studeras och åtgärder föreslås. Tillgänglighet Det finns möjlighet att ta sig till området med både bil, buss och cykel. Anslutande cykelvägar till området är många och från olika håll. För att tillgängligheten med buss ska anses vara god är målet att det ska finnas en hållplats inom 200 m. I detta fall är avståndet till hållplats närmare 400 m. Jämlikhet En utveckling av badanläggningen till att omfatta mer verksamheter för idrott och friskvård vänder sig till både män och kvinnor.

8 Dnr: 11BMN100 Sid 8 (10) Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av Gavlefastigheter Gävle kommun AB. Detaljplanen innebär att vissa fastighetsbildningsåtgärder behöver genomföras. Den del av planområdet som regleras för allmänt ändamål, natur, ska överföras till en kommunägd fastighet. Den del i planområdets norra del som är utpekad för parkering och angöring ska överföras till Olsbacka 11:18 genom fastighetsreglering. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida.

9 Dnr: 11BMN100 Sid 9 (10) Olsbacka 11:18 Fastighet ägd av Gavlefastigheter Gävle kommun AB. Fastigheten avstår markområde betecknad NATUR på plankartan, ca 2400 m². Fastigheten tillförs mark för parkeringsändamål och angöringsyta i planområdet norra del. Servitut för gc-väg, x på plankartan, ska bildas och kommer belasta fastigheten. Ledningsrätt för nätstation, u 1 på plankartan, till förmån för Gävle Energi AB ska tillskapas. Olsbacka 11:1 Kommunägd fastighet. Fatigheten avstår mark som regleras som kvartersmark. Fastigheten tillförs mark betecknad NATUR på plankartan. För gc-vägen, x på plankartan, ska ett servitut bildas till förmån för fastigheten. Ekonomiska genomförandefrågor Detaljplanens genomförande av nya byggnader och iordningsställande av parkeringar, dagvattenhantering m.m. ska bekostas av exploatören. Den mark som på plankartan är utlagd som allmän platsmark (NATUR) har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren begär detta, enligt plan- och bygglagen. Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Dagvattenutredning har genomförts. Inga övriga utredningar bedöms i nuläget vara nödvändiga. Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och beräknas antas under fjärde kvartalet Preliminär tidsplan: Samråd maj 2012 Granskning juni-augusti 2012 Antagande september/oktober 2012 Genomförandetid Detaljplanen har en genomförandetid på 5 år.

10 Dnr: 11BMN100 Sid 10 (10) Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark. Avtal Avtal om marköverlåtelse ska upprättas mellan exploatören och Samhällsbyggnad Gävle för de fastighetsregleringar som föreslås i detaljplanen efter att planen vunnit laga kraft. Gavlefastigheter Gävle kommun AB och exploatören har för avsikt att teckna ett nyttjanderättsavtal gällande idrottsytan till förmån för Solängskolan. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän inom Samhällsbyggnad Gävle har medverkat och granskat detaljplanens handlingar: Kristin Johansson, Arkitekt Karin Linjer, Lantmätare Maria Lind, Kommunekolog Madelene Håkansson, Trafikplanerare Wivi-Ann Ågren, Landskapsarkitekt Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Sari Svedjeholm Planingenjör