Planförutsättningar bostäder vid Elisefarm

Transkript

1 1 Planförutsättningar bostäder vid Elisefarm o Bakgrund Byggnadsnämnden i Hörby kommun meddelade 15 oktober 2015 positivt planbesked för fastigheten Norrto 8:2 för att möjliggöra att delar av fastigheten kan användas för bostadsbebyggelse. Kommunstyrelsen i Höörs kommun beslutade 14 augusti 2018 att lämna positivt planbesked för en bostads exploatering på fastigheten fastigheten Fogdarp 9:27. De två kommunerna avser att inleda planarbetet med ett gemensamt planprogram som beskriver förutsättningar och allmänna intressen tillsammans med utgångspunkter och mål för planläggningen. Hållbarhets persektiv från de båda kommunernas översiktsplaner ska också inarbetas. Elisefarms skisser för bostadsexploateringen innebär en större samlad bostadsexploatering tvärs över kommungränsen. Skisserna bygger också på att infrastrukturen ordnas gemensamt över kommungränsen. Elisefarms vision för området bygger på trädgårdsstadens formspråk. Det innebär att husen är placerade nära gatorna för att skapa tydliga gaturum. Tomterna är små och vänder sig mot gemensamma gröningar. Konceptet bygger på att området genomförs som flerbostadshus, radhus, parhus och gruppbyggda småhus. Däremot ryms inte fribyggartomter i trädgårdsstadens struktur. I anslutning till befintlig restaurang och konferensanläggning skissar Elisefarm även på äldrevårdsboende, skola och förskola. Olika siffror har nämnts för antal bostäder, som mest uppåt 900. Hela fastigheterna omfattas av detaljplan för Elisefarms golfbana som togs fram i samarbete mellan Eslövs, Höörs och Hörby kommuner. Merparten av planområdet reglerar golfbana som inte får bebyggas. Avgränsade delar är reglerade för klubbhus, konferensanläggning, restaurang och service. Golfbanan är inte utbyggd i sin helhet enligt detaljplanen. Nu aktuellt exploateringsförslag påverkar inte planområdet i Eslövs kommun. Kommungräns Ortofoto över golfbanan år Kommungränsen syns i svagt grått på fotot. Credits n

2 2 Vägledning i översiktsplanerna Översiktsplan för Höörs kommun Lämplig markanvändning enligt markanvändningskartan Markanvändnings kartan anger fastigheten Fogdarp 9:27 som besöksnäringsområde. Den generella vägledningen för besöksnäringsområden säger att förutsättningarna att utveckla besöksnäringen ska väga tungt vid eventuella förändrings anspråk i anslutning till anläggningen. Fastigheten Fogdarp 9:27 ligger i den del av kommunen som beskrivs i översiktsplanens avsnitt Byar i utveckling/södra Ringsjöorten (avsnitt U3.4). Kommunen har konstaterat att befolkning och service inte är lika tydligt koncentrerad här som norr om Ring sjön. Därför behandlas Södra Ringsjöorten som en helhet där den lokala service som finns delas mellan Snogeröd, Gudmuntorp, Rolsberga, Fogdarp, Fogdarps station och Gamla Bo (figur 5). Den utspridda strukturen gör att det inte finns tydliga argument för att säga att någon plats i denna kommundel är särskilt lämplig för tätortsutveckling och bostadsutbyggnad. I stället har kommunen inventerat förutsättningarna att komplettera befintliga bebyggelsegrupper. Föreslagen bostadsexploatering vid Elisefarm skulle innebära ytterligare en tätort i Södra Ringsjöorten. Utvecklingsstrategin om tätortsutveckling och bostadsutbyggnad I översiktsplanens utvecklinsstrategi lyfter kommunen fram strukturer och ställningstaganden som är särskilt viktiga för en hållbar utveckling. Det är här Höörs kommun beskriver hur tätortsutveckling och bostadsutbyggnad bör ske långsiktigt och sätter kommunen i ett regionalt perspektiv. Utvecklingsstrategin har tre övergripande inriktningar: Bostäder för alla, om ett mer varierat bostadsbestånd och fler boendeformer och om målet att det ska byggas 50 bostäder/år. Höör som kärna i det flerkärniga Skåne, om att förtäta kärnan med bostäder för att stärka kollektivtrafik och serviceutbud. Utbyggnad i lägen med god kollektivtrafik, om att prioritera stationsnära utbyggnad och låta merparten av bostadsutbyggnaden ske i Höör, kommunens kärna. Utvecklingsstrategin konkretiseras i fyra teman, som utgör grunden både för övergripande strategier och för mer detaljerade ställningstaganden i resten av översiktsplanen. Temana är: Småstad i storstadsregion, där kommunen bland annat visar lämpliga bostadsområden. Byar i utveckling, där kommunen tar ställning för att utveckla och stärka befintliga livs miljöer. Tillgänglig natur med höga kvaliteter, där kommunen presenterar strategier för natur- och kulturvärden, friluftsliv och besöksnäring med naturen som bas. Hållbara transporter, där kommunen visar hur transportnoder för kollektivtrafik och cykelvägar blir centrala delar i ett smidigt vardagsliv och en trygg trafikmiljö. Plats för skolor och särskilda boenden Översiktsplanen innehåller ett särskilt avsnitt om plats för kommunal service i småstaden Höör. Här finns vägledning för lokaliseringen av nya lokaler. Den är avsedd i första hand för verksamheten som kommunen avser driva i egen regi, men resonemangen och argumenten är lika relevanta om verksamheten drivs privat: Skolor och fritidshem ska lokaliseras så att det är lätt och trafiksäkert för eleverna att ta sig dit.... Både skolor och förskolor bör lokaliseras så att föräldrar och barn har mjlighet att cykla när de lämnar sina barn. Särskilt boende bör placeras så att det är lätt för anställda och anhöriga att ta sig dit.

3 3 Teckenförklaring Kommungräns Målpunkter "Á Järnvägsstation Busshållplats!1( Kyrka!(2 Skola F-6!3( Handel!4( Gatukök XY H O!5(!6( Restaurang Brandvärn, byggnader för brandstation!( 7 Naturreservat Rövarkulan, Skåneleden!8(!9( Förskola Fotbollsplan!1(0 Gröning med lekplats!1(1 Fågeltorn 12 Gröning med fotbollsplan!( 1 3 Naturreservat Pinedalen Landsbygd Befintlig bebyggelsegrupp Ny bebyggelsegrupp O!5(![^ Besöksnäringsområde Jord- och skogsbruk Naturområde Befintligt naturområde Vattenområde Sjö Transportsystem Befintligt cykelvägnät Planerad cykelväg O!8 (! 10 (! 9 ( (!11 XY!12( Korsningsåtgärd Natur och rekreation XY Angöringspunkt![^ Större besöksmål H Badplats!! Skåneleden!5 (!!!!! Planerad vandringsled Å/bäck!13( O!(1!# ( "Á!4(! 3 (! 6 (!7( m Markanvändningskarta för Sörda Ringsjöorten ur förslag till översiktsplan för Höörs kommu. Kartan visar även målpunkter och service.

4 4 Utanför Höörs tätort ligger fokus på att utveckla befintliga verksamheter och modernisera lokalerna. Det har inte bedömts finnas underlag för etablering av ytterligare enheter på landsbygden, särskilt med tanke på att Barn- och utbildningssektorns tydliga inriktning att samla verksamheterna i större enheter. Översiktsplan för Hörby kommun Elisefarm är inte utpekat som utbyggnads/utvecklingsområde. Området ligger utanför område för samlad bebyggelse. Fastigheten ingår i stället i Slättbygden: Karaktäriseras av ett öppet landskap med breda vyer och långa siktlinjer Jordbruket är den dominerande näringsverksamheten Majoriteten av befolkningen har utgjorts av jordbrukande familjer, trenden går dock mot en större andel boende som pendlar till arbete i någon av de närliggande tätorterna eller städerna. Utveckling av bostäder på slättbygden: Kommunens målsättning är att öka de mindre orternas attraktivitet för nyinflyttning en förutsättning för att upprätthålla befintlig service, kollektivtrafik och en levande landsbygd En begränsad efterfrågan på tomter försvårar planeringen för utbyggnad av orterna i slättbygden Förtätningar och utbyggnad ska ske med omsorg i enlighet med generella riktlinjer för nybyggnation. Generella riktlinjer för nybyggnation, byarna och omlandet är bland annat att vid nyetablering bör anslutning ske till kommunalt VA-nät eller VA-frågor ska lösas på långsiktigt hållbart sätt Generella riktlinjer för nybyggnation, särskilt för slättbygden, är att stor hänsyn ska tas till befintlig jordbruksverksamhet, jordbrukets villkor och intressen bör sättas främst, samt att bostäder ska uppföras på tidigare nyttjade tomtplatser eller i anslutning till befintlig samlad bebyggelse. Övriga mål och utvecklingsstrategi Översiktsplanen vilar på en samhällsbyggnadsvision Vårt Hörby en nära och naturskön kommun med unika livsmiljöer driven av kreativitet, gemenskap och framtidstro som ska vara vägledande i allt från riktlinjer till genomförande inom all stadsbyggnad framöver. Översiktsplanens utvecklingsstrategi lyfter det Flerkärniga Hörby, med Hörby tätort som tillväxtmotor och en flerkärnig struktur där tätorten och omlandet är ömsesidigt beroende av varandra och bidrar till en utveckling där hela kommunen kan växa. Visionen vilar på en struktur illustrerad som sex kugghjul där vart och ett symboliserar en funktion eller ett temaområde (figur nästa sida): Hörby, den lokala tillväxtmotorn Kärnorna byarna och omlandet Det aktiva företagslivet Hållbara, attraktiva kommunikationer och infrastruktur Upplevelsen av Ringsjön och den unika varierande naturen Kommunens liv och innehåll. För att helheten ska fungera och utvecklingen drivas på framåt krävs att delarna driver på varandra mot gemensamma mål.

5 5 Slutsatser inför arbetet med planprogram och detaljplaner Exploateringen saknar stöd i kommunernas översiktsplaner. En viktig uppgift för planprogrammet blir därför att beskriva hur exploateringen kan bidra till en hållbar utveckling. Det handlar både om att sätta den nya tätorten i ett regionalt sammanhang och att titta närmare på hur den lokala skalan kan utformas. Höörs kommun har genom översiktsplanen tagit ställning för nio hållbarhetsperspektiv som ska följas upp i samband med nya detaljplaner (Översiktsplan för Höörs kommun, U1.4, U6.3 och U6.4). Dessa perspektiv behöver integreras i arbetet med plan programmet för att ge en bred konsekvensanalys och integrering av hållbarhetsfrågor. Hållbarhets perspektiven är: Befolknings tillväxt, Integrerad kommun, Samspel och möten, Enkelt vardagsliv som främjar folkhälsa, Identitet, Miljöanpassat transportsystem, Hänsyn till hav, sjöar och vattendrag, Hushållning med mark- och vattenresurser samt Skydd av natur-, kultur- och rekreations värden. Från Hörby kommuns översiktsplan är ställningstagandena till kärnorna, byarna och omlandet viktiga utgångspunkter för planprogrammet: För att utveckla och bibehålla en levande landsbygd i förändring ska kvaliteter som historiskt kulturlandskap, böljande fält och levande byar lyftas fram. Genom att utveckla det unika på varje ort och inom varje område kan tillväxt, service, företagande och turism främjas. Bra byskolor, tillgång till dagligvaruaffär och god kollektivtrafik är de viktigaste servicefunktionerna för en levande landsbygd. Samhällsbyggnadsvisionen enligt översiktsplan för Hörby kommun

6 6 Eftersom exploateringen inte är förenlig med översiktsplanen ska planarbetet efter planprogrammet bedrivas med utökat förfarande (PBL 5 kap 7 ). Övriga planförutsättningar Förutsättningar och allmänna intressen enligt 2 kap PBL behöver granskas och analyseras mer noggrannt under planarbetet, men några förutsättningar kan lyftas fram redan nu. VA-infrastruktur Vatten- och avloppsförsörjningen är en central fråga att lösa vid all typ av exploatering. För en exploatering av den här storleken blir frågan extra viktig, eftersom det har stor inverkan på projektets ekonomi och även på det befintliga VA-systemet. Elisefarm ligger utanför verksamhetsområde för VA och har inte heller någon närliggande VAinfrastruktur att ansluta till. Tidigare utredningar (2009) har gjorts för att jämföra olika alternativ till anslutning av vatten och avlopp, med skillnaden att de nya skisserna gäller en mycker större exploatering än vad som tidigare studerats. För den här exploateringen behöver VA-frågan studeras i ett nytt perspektiv och hur försörjningen av VA-tjänsterna vatten, spillvatten och dagvatten ska ordnas måste lösas i ett tidigt skede. Vatten För att ansluta det planerade Elisefarm-området till befintligt vattenledningsnät har effekterna studerats i en vattennätsmodell. Alternativen att ansluta området mot Lyby eller mot Osbyholm har jämförts. Om området ansluts mot Lyby behöver cirka m befintlig vattenledning mot Hörby bytas ut mot större dimension, vid Osbyholm krävs det en omläggning av cirka 5200 m befintlig ledning. Att ordna en lokal vattenförsörjning för Elisefarm är en mer osäker väg framåt, eftersom det då kommer att krävas ny vattentäkt, med vattendom och vattenskyddsområde. Slutsatsen är att området bör anslutas mot befintligt ledningsnät i Lyby. Spillvatten Inga ledningar som ligger åt Elisefarms håll kan ta emot spillvatten från den planerade exploateringen och Mittskåne Vatten ser därför att en anslutning direkt till Lyby reningsverk är det enda alternativet om inte ett separat reningsverk ska anläggas (kartfigur på nästa sida). Eftersom vatten bör anslutas mot Lyby är det lämpligt att även spillvatten gör det och att separat reningsverk inte anläggs. Dagvatten Dagvatten behöver tas omhand, fördröjas och avledas inom planområdet. En dagvattenutredning får visa hur dagvatten bäst bör omhändertas. VA-ekonomi Det finns ingen noggrann kostnadsberäkning för vad VA-utbyggnaden kommer att kosta. Avståndet fågelvägen mellan Elisefarm och Lyby är ca 5200 m och kostnaden för ledningsförläggningen kan uppskattas till cirka kr/m. Den totala kostnaden för överföringsledningarna inklusive omläggning av befintlig ledning kan uppskattas ligga runt miljoner kr. Till det kommer kostnaden för det interna ledningsnätet inom området. Uppskattningen är mycket grov och Mittskåne Vatten råder därför exploatören att i ett tidigt skede göra en mer noggrann kostnadsuppskattning för vad VA beräknas kosta för att kunna ta med det i kalkylen över projektet. All exploatering ska bära sina egna kostnader och så även detta projekt. Exploatören står för ledningsförläggningen, som ska anläggas enligt av Mittskåne Vatten framtagen standard. För det aktuella projektet innebär det att exploatören anlägger och bekostar internt ledningsnät samt överföringsledningar, inklusive pumpstationer och tryckstegringsstationer, från Elisefarm till Lyby, samt att projektet bekostar den omläggning av befintlig vattenledning i Lyby mot Hörby.

7 7 VA-försörjningen för området kan ordnas antingen genom att en samfällighet äger hela ledningsnätet med en förbindelsepunkt vid Lyby, eller att Mittskåne Vatten tar över ledningsnätet. Även om det är en samfällighet som äger ledningsnätet måste ledningarna anläggas enligt Mittskåne Vattens standard, för att möjliggöra ett eventuellt övertagande i framtiden. Om Mittskåne Vattens tar över ledningsnätet efter anläggandet kan tomterna säljas med inkluderad VAanläggningsavgift. För fastighetsköparen tillkommer sedan en så kallad lägenhetsavgift som Mittskåne Vatten debiterar i samband med bygglovsansökan. Angående frågan hur VA-systemet ska lösas mellan kommunerna när det finns bostäder inom samma område men inom två olika kommuner, så kan en överenskommelse fattas mellan Hörby och Höörs kommun för hur brukningsavgiften ska debiteras de fastigheter som ligger i Höörs kommun, men som får sin VA-försörjning via Hörby kommuns VA-anläggning. Det finns andra liknande lösningar kommunerna emellan i dagsläget. Gator och trafik Förslaget innebär att området ansluts till statlig väg precis i anslutning till pendlarparkering och motorvägshållplats vid E22 (kartfigur nedan). Hörby kommun har haft en första kontakt med Trafikverket om detta, men det är oklart hur de ser på projektet och vilka trafiktekniska krav de kommer att ställa. Gång- och cykelväg finns inte i området mer än en kort sträcka på väg 1121 och Höörs kommuns cykelplanen redovisar cykelväg utmed väg 17 och väg 13 men de ligger inte särskilt prioriterat så de kan inte räknas in att byggas i närtid. Kollektivtrafik Delar av den tänkta exploateringen får nära till motorvägshållplatsen vid E22 med expressbuss mot Lund och Malmö respektive Hörby och Kristianstad. Från samma hållplats går även regionbuss 474 mellan Eslöv och Hörby, med hållplats i bland annat Snogeröd. o Credits not available. 0,5 0 0,5 1 1,5 2 [km] Översiktskarta för teknisk infrastruktur. Blå oval markerar Elisefarms befintliga golfbana och tänkt exploateringsområde. Röd cirkel är Lyby reningsverk, ca 5 km från planområdet. Svart pil markerar tänkt väganslutning till övergripande vägnät.

8 8 Kostnader för exploatering och drift En svårighet för projektet är att det krävs stora initiala investeringar samtidigt som utbyggnaden förväntas pågå under lång tid och de första etapperna kanske inte omfattar mer än hus. Utöver VA-ledningar behövs även en huvudgata genom hela området innan etapp 1, längst i öster, kan påbörjas. Det är dock inte bara för exploatören som projektet innebär kostnader långt innan området är fullt utbyggt. För de båda berörda kommunerna kommer full driftskostnad redan från det att de första husen byggs, eftersom huvudgatan behöver ha kommunalt huvudmannaskap. Ungefär halva gatan och driften är skissad i Höörs kommun. En utbyggnad med start längst in innebär samtidigt att det kan dröja många år innan det blir aktuellt med exploatering i Höörs kommun, särskilt med tanke på hur många bostäder det totalt kommer att röra sig om. Konsekvensen är att vi riskerar att stå med gatuutbyggnad och driftskostnader i Höörs kommun, trots att alla som nyttjar gatan bor i Hörby kommun. Möjligheterna att hitta rimliga lösningar för hur kostnader ska fördelas både i exploaterings- och driftsskede kommer att vara helt avgörande för att projektet ska kunna genomföras. Dessa frågor behöver därför lyftas principiellt i samband med att huvuddragen för planarbetet utarbetas. Skyddad natur Eventuella trädrader, stenmurar och vatten mm i området kan omfattas av det generella biotopskyddet enligt 7 kap 11 miljöbalken (MB). Inom ett biotopskyddsområde får man inte bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd som kan skada naturmiljön. Om det finns särskilda skäl, får dispens från förbudet ges i det enskilda fallet. Ofta är det möjligt att hantera eventuella konflikter mellan biotopskydd och exploatering genom att anpassa planen till biotoperna. Det generella strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strand linjen vid sjöar och vattendrag enligt miljöbalken 7 kap MB. Även anlagda dammar och våtmarker med vattenspegel omfattas, enligt länsstyrelsens tillsynsvägledning, och preliminärt bedöms därför att de dammar som anlagts för golfbanan är strandskyddade. Inom ett strandskyddsområde får inte nya byggnader uppföras. Särskilda skäl för dispens/ upphävande finns i 7 kap 18 c MB. De senaste årens praxis från bland annat Arenastaden i Solna innebär en sträng tillämpning av de särskilda skälen, och kommunerna bedömer därför att det med nuvarande lagstiftning inte finnas särskilda skäl för att upphäva strandskydd för föreslagen exploatering genom detaljplan. Fornlämningar I samband med framtagande av detaljplan för golfbana genomfördes en arkeologisk utredning i två etapper: arkivgenomgång och översiktlig fältinventering (etapp 1) samt detaljerad ytfyndsinventering inom utvalda delytor (etapp 2). Det förefaller inte finnas någon uppenbar konflikt mellan resultatet av denna utredning och nu aktuella skisser på exploatering. Exploatering av jordbruksmark Den mark som Elisefarm vill exploatera har jordbruksklass 7 och bedöms vara brukningsvärd enligt 3 kap 4 MB. Det innebär att den får tas i anspråk bebyggelse eller anläggningar endast om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och detta behov inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt genom att annan mark tas i anspråk. Kommunernas översikts planer är vägledande både i fråga om vad som är väsentliga samhällsintressen och vilken mark som är lämplig att ta i anspråk för bebyggelse. I Översiktsplan för Höörs kommun är det utvecklingsstrategin som definierar de väsentliga samhällsintressena, alltså Bostäder för alla, Höör som kärna i det flerkärniga Skåne samt Utbyggnad i lägen med

9 9 god kollektivtrafik. Mer konkret handlar det om Småstad i storstadsregion, Byar i utveckling, Tillgänglig natur med höga kvaliteter samt Hållbara transporter. I översiktsplan 2030 för Hörby kommun är det kugghjulen i det flerkärniga Hörby som tillsammans med ställningstaganden för att utveckla en levande landsbygd och unika orter som beskriver de väsentliga samhällsintressena. Hörby kommun har också ett mer konkret ställningstagande: Ianspråktagande av jordbruksmark för planläggning och nybyggnation av bostäder och verksamheter bör undvikas om inte satta riktlinjer i översiktsplanen följs eller särskilt motiv finns som motivering. Kommunens ställningstagande är att bördig mark i första hand ska reserveras för kommande generationer. Det faktum att marken vid Elisefarm tekniskt sett är tagen ur jordbruksproduktion (muntlig uppgift från Elisefarm) bedöms inte ha någon betydelse i förhållande till miljöbalkens hushållningsregler (3 kap). Inte heller det faktum att det finns en detaljplan som tillåter att golfbana anläggs på marken. Riksintressen E22 är av riksintresse för kommunikationer enligt 3 kap 8 MB. Det innebär att vägen ska skyddas mot åtgärder som kan påtagligt försvåra utnyttjandet av den. Detta kommer sannolikt att påverka detaljer kring projektet, men vilka aspekter av väganläggningen som blir aktuella att studera behöver diskuteras med Trafikverket och länsstyrelsen. Kommunala program Gårdsmiljön vid Elisefarm ingår i Höörs kommuns kulturmiljöinventering från 1998 och bedöms vara en värdefull kulturmiljö. Det bedöms dock inte finnas någon uppenbar konflikt mellan exploateringsförslaget och de utpekade värdena. Fastigheten ingår inte i område som pekats ut genom naturvårdsprogram i någon av kommunerna. Tillgång till offentlig och kommersiell service Platsen har restaurang och golfbana men saknar grundläggande servicefunktioner i form av dagligvaruhandel och vårdcentral mm. Dessa funktioner finns i Hörby tätort, ca 8-10 km från planområdet. Det är möjligt att i en detaljplan tillåta förskola och skola i området, men erfarenheter från andra håll visar att det är svårt att driva små enheter med ett begränsat elevunderlag. Övrigt Övriga förutsättningar att belysa närmare genom planarbetet är bland annat: Buller från E22 Dagvattenfördröjning och rinnvägar vid skyfall Miljökvalitetsnormer för vatten