Årsredovisning 2000 Columna Fastigheter AB. Årsredovisning2000 Columna Fastigheter AB

Transkript

1 Årsredovisning 2000 Columna Fastigheter AB Årsredovisning2000 Columna Fastigheter AB

2 INNEHÅLL, BOLAGSSTÄMMA Innehåll Innehåll, Bolagsstämma 2 År 2000 i sammandrag 3 Vd har ordet 4 Organisation och verksamhet 6 Slagsta strand 7 European Real Estate 8 Realia AB 10 Finansiell ställning 11 Aktiekapital och ägarförhållanden 12 Förvaltningsberättelse 14 Bolagsstämma Columna Fastigheter ABs (publ) ordinarie bolagsstämma hålls måndagen den 14 maj 2001, kl i Näringslivets Hus, Industrisalen, Storgatan 19 i Stockholm. Ekonomisk information Ordinarie bolagsstämma 14/ Delårsrapport januari-mars / Halvårsrapport januari-juni / Delårsrapport januari-september / Bokslutskommuniké 2001 Feb 2002 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Bokslutskommentarer 21 Revisionsberättelse 27 Styrelse, vd och revisorer 28 Definitioner 30 Flerårsöversikt 31 Fastighetsförteckning 32 Omslagsbild 2 av Ulf Hinders. (Bilden är beskuren.)

3 VIKTIGA HÄNDELSER 2000 År 2000 i sammandrag Planer på att bilda nya affärsområden inom IT-verksamhet offentliggjordes i februari. Förvärv av 13,8 miljoner aktier i Drax Holding AB motsvarande 5 procent av kapitalet 2 april. Offentligt bud på SBI-noterade IT-bolaget Drax Holding 3 april. Intressebolaget Criterion Properties Plc avyttrades 5 april. Försäljning av 2,6 miljoner B-aktier (före sammanläggning) i Realia 5 april motsvarande 3,5 procent av kapitalet. Budet på Drax Holding dras tillbaka 9 maj. Slagsta Strand köpcentrum invigs 19 oktober. Planerna på ny IT-verksamhet skrinlades 23 oktober. Årets resultat -134,6 (120,5) Mkr. European Real Estate, Manhattan Center (i mitten av bilden), ligger centralt i ett av Bryssels mest attraktiva områden. 3

4 VD HAR ORDET Vd har ordet Kent Gravesen, verkställande direktör blev ett turbulent år. Uttalanden om den nya ekonomin och de effekter denna skulle få på företagandet och samhället i stort stod som spön i backen. Det gick inte att öppna en dagstidning eller veckotidskrift utan att överskrifter om denna nya tid lyste emot läsaren. De flesta människor påverkades direkt eller indirekt och en konsekvens var att aktiekurserna för de bolag som definierades som en viktig del av denna nya vackra framtid skenade i väg. De flesta förstod inte så mycket bara att det gällde att inte bli kvarlämnad på perrongen när tåget gick! Så småningom framgick att visst hade vi fått tillgång till några nya tekniker, men den gamla ekonomins krav på större intäkter än kostnader gällde trots allt fortfarande. Konsekvensen blev bland annat att vi nu upplever en av tidernas största och längsta börsnedgångar. IT-satsning Columna Fastigheter och dess aktieägare skonades inte från ett aktivt deltagande i denna process. Under början av året offentliggjordes planer på att etablera ett antal utvecklingsföretag inom IT- och Internetverksamhet som ett nytt självständigt affärsområde. Aktiekursen rusade i väg och omsättningen nådde miljoner Columna-aktier under februari månad, vilket motsvarade bolagets totala antal aktier. Detta följdes i månadsskiftet mars/april av ett beslut om att helt övergå till att bli ett IT-bolag. Därför förvärvades aktier i IT-koncernen Drax Holding kontant samt lades ett bud på resterande aktier i Drax med Columna-aktier som betalning. Columnas fastighetstillgångar skulle avyttras. En dryg månad senare konstaterades att budet på Drax Holding inte gick att fullfölja, varför erbjudandet drogs tillbaka. Den totala IT-investeringen blev på cirka 150 Mkr. Som så många andra satsningar i den branschen vid denna tidpunkt har nästan hela beloppet nu ett år senare förlorats när börskursen avläses. Columnas förlust är varken unik eller särskilt stor i förhållande till många andra som gick in i IT-branschen, men inte desto mindre mycket trist. Cirka 20 procent av bolagets eget kapital förlorades i denna satsning. I augusti beslutade en till stora delar ny styrelse att Columna skulle fortsätta med fastigheter. Senare har i samförstånd med de större ägarna beslutats att en särskild granskning skall göras av förvärvet av aktierna i Drax. Denna granskning förväntas framläggas vid bolagsstämman i maj. Fastighetsrörelsen Under året har utvecklingen av fastigheterna i Botkyrka kommun fortsatt. En del av fastigheterna byggdes om till ett nytt stort köpcentrum Slagsta Strand, som invigdes i oktober. Diskussionerna med företrädare för kommunen har fortsatt kring utvecklingen av området på och kring våra fastigheter. Olika förslag finns för byggnad av en ny stadsdel med både bostäder och arbetsplatser. Det är alltid spännande och utmanande att vara delaktig i att skapa en helt ny stadsdel. I Bryssel har utvecklingen av Manhattan Center fortsatt och i dag är hela kontorsdelen uthyrd. En del av de nedersta våningarna är fortfarande inte färdigställda, då vi inte hittat de rätta hyresgästerna än. En viss förhoppning finns att vi har löst även denna del innan utgången av detta året. Realia har fortsatt sin positiva utveckling och utvisar ett allt bättre resultat och kassaflöde. Förhoppningen är att bolagets aktiekurs så småningom på ett 4

5 VD HAR ORDET Invigningen av Slagsta Strand köpcentrum, oktober bättre sätt skall avspegla den substans som finns i bolaget. Columnas andel av det i England börsnoterade fastighetsbolaget Criterion Properties plc, såldes i april 2000 med en förlust på 8 Mkr som resultat. Efter årets utgång har den största fastigheten i Oceanview, där Columna äger 30 procent, sålts för cirka 300 Mkr, vilket innebar en vinst på cirka 15 Mkr för Columnas del. Framtiden Som nytillträdd vd har jag naturligtvis gjort analyser och överväganden kring bolagets verksamhet. Det är helt klart att vi på sikt måste koncentrera verksamheten geografiskt, då vi inte är tillräckligt stora för att vara på alla de marknader vi finns på i dag. Härutöver har jag redan i olika sammanhang deklarerat att fastighetsbolag som inte är mycket koncentrerade i sitt bestånd antingen geografiskt eller beståndsmässigt inte har mycket att göra på Börsen om börsvärdet är litet. I dag bedömer jag att denna beloppsgräns är minst 4 5 miljarder kronor, kanske även något högre. Detta på grund av att intresset från de institutionella investerarna både svenska, men i synnerhet utländska är näst intill obefintligt om bolagen är för små. Med detta synsätt måste Columna så småningom hitta någon eller några att gå ihop med, då effektivitet i fastighetsförvaltning eller projektutveckling inte kan uppnås med den affärsvolym som kan åstadkommas med det egna kapital vi har. Många aktieägare med många olika åsikter kan göra det svårt att åstadkomma ett sådant samgående. Det var därför inte oväsentligt att Cellfabriken mot slutet av året erbjöd Columnas aktieägare att byta sina Columna-aktier mot aktier i Cellfabriken av våra aktieägare gjorde detta, vilket innebär att antalet kvarvarande aktieägare uppgår till knappt Cellfabriken blev härigenom den största ägaren kapitalmässigt i Columna, även efter att mer än en tredjedel av deras aktier blivit avyttrade. Till bolagsstämman i Columna föreslår styrelsen en sammanläggning av aktier. Genom en sådan åtgärd utökas möjligheten att kunna bli delaktig i en eller annan form av strukturaffär. Jag hoppas för bolaget och dess aktieägares bästa att vi går in i en lugnare och stabilare tid. Kent Gravesen Verkställande direktör 5

6 ORGANISATION OCH VERKSAMHET Organisation och verksamhet Columna Fastigheter AB Slagsta Strand KB 100% European Real Estate AB 100% Realia AB 25,8% Oceanview Investments vof 30% Manhattan Center bvba 50% Affärsidé Columna Fastigheters affärsidé är att på den svenska fastighetsmarknaden, förvärva och utveckla fastigheter och fastighetsbolag. Som en konsekvens av detta ska det utländska fastighetsbeståndet på sikt avyttras. Målsättning med verksamheten Columna Fastigheters övergripande målsättning är att maximera aktieägarnas värdetillväxt. Vidare skall: Columna Fastigheter uppnå en real avkastning som långsiktigt överstiger den långa statsobligationsräntan med minst fem procentenheter. Den justerade soliditeten överstiga 25 procent. Utdelningspolicy Styrelsen anser att bolagets nuvarande ägarstruktur, med cirka aktieägare, varav övervägande delen i kronor räknat mycket små, lägger hinder för att föra en offensiv utdelningspolitik. En utdelning till aktieägarna skulle vara förenad med mycket stora administrativa kostnader. Det är styrelsens mål att snarast tillförsäkra våra aktieägare om en konkurrenskraftig utdelningsnivå. Därför undersöker styrelsen för närvarande olika tillvägagångssätt att minska antalet aktieägare. Struktur och organisation bestod vid årsskiftet, förutom av moderbolaget, av de två helägda rörelsedrivande dotterföretagen Slagsta Strand KB och European Real Estate AB med dotterföretag. I koncernen ingår även intresseföretagen Realia AB, Manhattan Center bvba och Oceanview Investments vof. I European Real Estate finns dels helägda utländska fastigheter, dels delägda utländska fastighetsbolag som förvaltas och administreras av Columna Fastigheter. Slagsta Strand äger den svenska fastigheten Botvidsgymnasiet 4-5, samt närbelägna byggrätter i Botkyrka kommun. I intresseföretaget Realia deltar Columna Fastigheter som aktiv ägare via styrelserepresentation. 6

7 SLAGSTA STRAND Slagsta Strand Slagsta Strand KB 100% Columna Fastigheter AB Oceanview Investments vof 30% European Real Estate AB 100% Manhattan Center bvba 50% Realia AB 25,8% Slagsta Strand i sammandrag Nyckeltal, tkr Hyresintäkter Driftnetto Koncernmässigt bokfört värde fastigheter 31/ Fastighetslån 31/ Fastighetsarea, kvm Columna Fastigheters svenska fastigheter ägs av det helägda dotterföretaget Slagsta Strand KB. Slagsta Strand äger fastigheterna Botvidsgymnasiet 4-5. Fastigheten ligger vid E4/E20 i Botkyrka kommun mellan centrala Stockholm och Södertälje och omfattar en uthyrningsbar area om kvm. En större ombyggnad påbörjades i augusti 1999 där delar av fastigheten omvandlats från gymnasieskola till en stormarknad i två plan omfattande kvm butiker. Fram till årsskiftet har 180 Mkr investerats i köpcentrat. Den totala investeringen inklusive hyresgästanpassningar beräknas bli 220 Mkr. Vid invigningen av köpcentrat Slagsta Strand den 19 oktober 2000 var köpcentrumdelen fullt uthyrd. Större hyresgäster är Willys (dagligvaruhandel), Lindex, OnOff, Barnens Hus, Spl, Team Sportia, Axelssons, Skokanonen och Dressman. Hyresavtalet med Willys som omfattar kvm innebär att köpcentrat därigenom inrymmer en av de största renodlade dagligvarubutikerna i Storstockholmsområdet. I fastighetens övriga delar finns två våningar utbildningslokaler där kommunen bedriver vuxenutbildning i bland annat Komvux regi. Hyreskontraktet sträcker sig fram till Våning sex och sju, som för närvarande är vakanta, kommer att hyresgästanpassas när hyreskontrakt tecknats. I anslutning till Slagsta Strand köpcentrum finns byggrätter omfattande kvm. I samverkan med kommunen planläggs en utveckling av området till en attraktiv stadsdel där fördelarna med närheten till Mälaren kommer att tillvaratas. Utöver befintliga kvm byggrätter kan därigenom ytterligare kvm byggrätter komma att skapas. 7

8 EUROPEAN REAL ESTATE European Real Estate Slagsta Strand KB 100% Columna Fastigheter AB Oceanview Investments vof 30% European Real Estate AB 100% Manhattan Center bvba 50% European Real Estate i sammandrag Realia AB 25,8% Nyckeltal, tkr Hyresintäkter Driftnetto Koncernmässigt bokfört värde fastigheter 31/ Fastighetslån 31/ Fastighetsarea, kvm 1) ) Inklusive andel av intresseföretagens fastigheter. I European Real Estate-koncernen finns det utländska fastighetsbeståndet samlat. Columna Fastigheter äger via det helägda dotterföretaget European Real Estate AB dels ett fastighetsbestånd i Bryssel, dels andelar i det belgiska fastighetsbolaget Manhattan Center bvba (50 procent) samt i det holländska fastighetsbolaget Oceanview Investment vof (30 procent). Manhattan Center och Oceanview redovisas som intresseföretag i European Real Estate. Helägda fastigheter Fastighetsbeståndet i Bryssel omfattade vid årsskiftet kvm fördelat på nio fastigheter, huvudsakligen kontorsfastigheter, varav merparten är belägna i centrala Bryssel. Under året har en mindre fastighet i Bryssel omfattande kvm avyttrats. Manhattan Center i sammandrag Resultaträkningar, MBEF Hyresintäkter Driftnetto Resultat efter finansnetto Balansräkningar, MBEF Bokfört värde fastigheter Eget kapital Balansomslutning Fastighetsarea, kvm Oceanview i sammandrag Resultaträkningar, MNLG Hyresintäkter 6 13 Driftnetto 4 10 Resultat efter finansnetto -2 1 Balansräkningar, MNLG Bokfört värde fastigheter Eget kapital Balansomslutning Fastighetsarea, kvm Valutakurser se sid 21. Intresseföretag Manhattan Center Andelen i det belgiska fastighetsbolaget Manhattan Center bvba förvärvades Förvärvet gjordes tillsammans med den amerikanska fastighetsfonden Apollo Real Estate Investment Fund II som äger resterande 50 procent av bolaget. Fastighetsbeståndet omfattar kvm varav bolagets ägarandel av fastigheten Manhattan Center utgör kvm. Fastigheten Manhattan Center är attraktivt och centralt belägen vid Bryssels inre ringväg, mindre än 400 meter från järnvägsstationen Gare du Nord. Fastigheten ligger intill rue Neuve som är den viktigaste shoppinggatan i Bryssel. Det finns en tunnel- 8

9 EUROPEAN REAL ESTATE European Real Estate, Rue Montoyer, Bryssel. banestation inne i Manhattan Center, vilket innebär att en stor del av de människor som har sina arbetsplatser i Espace Nord dagligen passerar fastigheten. Espace Nord-området är hemvist för ett flertal större kontorshyresgäster inklusive statliga och kommunala institutioner. Under första halvåret 1998 påbörjades en omfattande upprustning av fastigheten Manhattan Center. Kontorsdelen är moderniserad och hyresgästanpassad. Entrén är ombyggd och är nu en av Bryssels största med tredubbel takhöjd, balustrader och vattenfall. Hissar och entréer på varje våningsplan är renoverade. Fasaden har gjorts om i tre våningars höjd och hela husfasaden är rengjord. Fastighetens tre parkeringsvåningar är färdigställda. Kontorsdelen som omfattar kvm fördelat på 24 våningar är efter renoveringen fullt uthyrd varav 15 våningar till Belgiens största försäkringsbolag AG 1824, två våningar till telefonbolaget Proximus och en våning till Sheraton. Varje våningsplan omfattar kvm. Renoveringsarbeten pågår i de nedersta våningarna som beräknas att användas för t ex butiker och gym/hälsoklubb. Under året har MBEF 604 investerats i fastigheten. Oceanview Oceanview Investments vof är ett holländskt fastighetsföretag. I slutet av 1998 träffades ett samarbetsavtal med det amerikanska fondförvaltarföretaget Oaktree Capital Management LLC avseende fastighetsförvärv och som en följd av detta bildades Oceanview. Ägarandelen uppgår till 30 procent och resterande 70 procent ägs av Oaktree. European Real Estate sköter förvaltning och utveckling av fastigheterna. Oceanview äger tre fastigheter omfattande kvm. Två fastigheter ligger i centrala Rotterdam ( kvm) och den tredje ligger i den tyska staden Hamm kvm. Fastigheterna i Rotterdam är kontorsfastigheter medan fastigheten i Hamm till övervägande del är ett parkeringshus. I januari 2000 avyttrades en fastighet i Rotterdam omfattande kvm med en reavinst om 2,4 Mkr. Ett hälftenägt bolag som tidigare konsoliderats i Oceanview-koncernen redovisas nu i bokslutet istället som ett intresseföretag, vilket bl a innebär att hyresintäkter och kostnader från den av bolaget ägda fastigheten redovisas netto. Som en följd av försäljningar och ändrade redovisningsprinciper har Oceanview-koncernens hyresintäkter och driftnetto sjunkit jämfört med föregående år. I februari 2001 sålde intresseföretaget Oceanview sin största kvarvarande fastighet för cirka 300 Mkr. Försäljningen innebär en vinst för Columna Fastigheters del på cirka 15 Mkr. Kvarvarande två fastigheter bedöms ha ett marknadsvärde som för Columna Fastigheters del understiger bokfört värde med knappt motsvarande belopp. I samband med försäljningen framkom att det föreligger olika uppfattningar mellan Columna Fastigheter och den andra delägaren i Oceanview om innehållet i en av Columna Fastigheter ställd garanti till förmån för den andra delägaren. Om garantin tolkas till Columna Fastigheters nackdel bedömer styrelsen att kostnaden idag skulle uppgå till cirka 30 Mkr. Inget belopp har reserverats för detta i bokslutet för år

10 REALIA AB Realia AB Columna Fastigheter AB Slagsta Strand KB 100% European Real Estate AB 100% Realia AB 25,8% Oceanview Investments vof 30% Manhattan Center bvba 50% Realia i sammandrag Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter Driftnetto Resultat avyttring fastigheter Årets vinst Balansräkningar, Mkr Bokfört värde fastigheter Eget kapital Konvertibla vinstandelsbevis Fastighetslån Balansomslutning Nyckeltal Soliditet, procent Kassaflöde, Mkr Eget kapital per aktie, kr Vinst per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr Fastighetsarea, kvm Columna Fastigheter är huvudaktieägare i fastighetsbolaget Realia som är noterat på Stockholm Fondbörs O-lista. Columna Fastigheters ägarandel uppgick vid årsskiftet till 25,8 (32,3) procent av kapitalet och till 47,4 (45,6) procent av rösterna. Realias affärsidé är att förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter inom regioner med tillväxtpotential och på långsiktigt stabila orter. Fastighetsbeståndet innehåller 50,5 (45) procent lokaler och 49,5 (55) procent bostäder. Den uthyr- Realia, S:t Lars, Lund. Området omfattar kvm markyta och cirka kvm uthyrningsbar yta. ningsbara arean uppgår till ( ) kvm. De huvudsakliga verksamhetsorterna är Stor- Stockholm, Lund/Malmö, Norrköping, Gävle, Sundsvall och Karlstad. Under 2000 förvärvades fastigheter för 315 (1 777) Mkr. Förvärven gjordes i Storstockholm och Sundsvall och omfattade kvm. Totalt avyttrades 20 fastigheter med en uthyrningsbar area på , vilket medförde en reavinst på 118 Mkr. Realia har under 2000 genomfört en apportemission som tillfört bolaget 36 Mkr. Columna Fastigheter äger konvertibla vinstandelsbevis i Realia med ett nominellt värde om 290,8 Mkr. Ägarandelen i Realia skulle efter konvertering av de konvertibla vinstandelsbevisen till B-aktier uppgå till 57,3 procent av rösterna och 44,4 procent av kapitalet. Vid konvertering till A-aktier skulle ägarandelen uppgå till 82,1 procent av rösterna och 42,0 procent av kapitalet. 10

11 FINANSIELL STÄLLNING Finansiell ställning Kapitalstruktur Columna Fastigheters målsättning är att den justerade soliditeten skall uppgå till minst 25 procent. Per den 31 december 2000 uppgick den synliga soliditeten till 42,5 (53,4) procent. Fastigheternas belåningsgrad uppgick till 76 (76) procent av bokfört värde. Valutaexponering De helägda fastigheterna är belägna i Sverige och Belgien. Samtliga fastighetsförvärv har finansierats i respektive lands lokala valuta. Förvärven av utländska intresseföretag har ej lånefinansierats. Nedan visas hur låneportföljen är uppdelad per valuta. Kapitalstruktur Mkr Andel, % Eget kapital 629,1 42,5 Räntebärande skulder 773,4 52,3 Icke räntebärande skulder och avsättningar 76,4 5,2 Bolagets likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick till 26,6 (126,5) Mkr. Lånestruktur Columna Fastigheters räntebärande skulder uppgick per 31 december 2000 till 773,4 Mkr, en ökning från föregående år med 162,5 Mkr. Av den totala upplåningen avsåg 56,5 Mkr konvertibla skuldebrev med ett nominellt värde om 62,8 Mkr. Columna Fastigheters räntebärande upplåning består av en blandning av lån med kort och lång räntebindningstid. Den genomsnittliga bindningstiden uppgick till 2,5 år och den genomsnittliga räntan uppgick till 5,5 (5,3) procent. Lånestruktur Räntebindningstid Låne- Andel av Genomsnittlig till och med belopp, Mkr lån, % låneränta,% ) 406,1 52,5 4, ,9 11,1 5, ,4 36,4 5,9 Totalt 773,4 100,0 5,3 1) Enbart rörliga lån ej överstigande 3 månaders bindningstid För rörliga lån om 214 Mkr finns avtal om räntetak (cap) på 6 procent som löper fram till år Räntebärande skulder per valuta Mkr Andel, % SEK 547,9 71 BEF 225,5 29 Totalt 773,4 100 Känslighetsanalys Columna Fastigheters resultat påverkas av utvecklingen av det helägda fastighetsinnehavet, bl a hyresnivåer, vakansgrad, driftkostnader, och av resultatutvecklingen i intresseföretagen samt av utvecklingen av bolagets finansiella verksamhet. I följande tabell åskådliggörs hur helårsresultatet påverkas vid förändringar av värdet på vissa nyckelfaktorer. Känslighetsanalys Förändring Resultateffekt ± ± Mkr Hyresnivå5% 3,2 Vakansgrad 1% 0,9 Driftkostnader 5% 0,9 Genomsnittlig låneränta 1 procentenhet 7,7 Resultatförändring i Realia 5 Mkr 1,3 Resultatförändring i Manhattan Center 5 Mkr 2,5 Resultatförändring i Oceanview 5 Mkr 1,5 Resultatandelarna från Manhattan Center och Oceanview påverkas även av valutakursförändringar. Beräknat på ovanstående resultatförändringar från intresseföretagen, så medför en tioprocentig valutaförändring en resultatpåverkan om ± 0,25 Mkr från Manhattan Center respektive ± 0,15 Mkr från Oceanview. Värdering av fastighetsbeståndet Externa värderingar som utförts i slutet av året utvisar att fastighetsbeståndet har ett bedömt marknadsvärde som marginellt överstiger bokfört värde. 11

12 AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Aktiekapital och ägarförhållanden Aktiekapital Aktiekapitalet i Columna Fastigheter uppgår till 97,5 Mkr fördelat på aktier av serie A och aktier av serie B, envar aktie på nominellt 0,10 kronor. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Columna Fastigheters tillgångar och vinst. Aktie av serie A ger rätt till en (1) röst och aktie av serie B ger rätt till en tiondels (1/10) röst. Utestående konvertibla skuldebrev I Columna Fastigheter finns utestående konvertibla skuldebrev till ett nominellt belopp om cirka 62,8 Mkr till 5 procents ränta, vilka senast i september 2007 kan konverteras till B-aktier (konverteringskurs 1,35 kr). Vid konvertering skulle aktiekapitalet öka med cirka 4,6 Mkr. Aktiens notering Aktien noteras på OM Stockholmsbörsens O-lista. Notering innebär bl a att Columna Fastigheter följer börsens regler om information och de regler i övrigt som gäller för aktiemarknadsbolag. De större dagstidningarna noterar kursen på aktien i sina tabeller. Aktiekursen kan också följas på Columna Fastigheters hemsida Den rapporterade omsättningen under 2000 har varit drygt 2 miljarder aktier, vilket motsvarar cirka 200 procent av antalet aktier som fanns registrerade under Sedan i april 2000 ligger bolaget under observation av OM Stockholmsbörsen. Aktiekapitalets utveckling Aktiekapitalet i Columna Fastigheter har under året utvecklats enligt nedan. Förändring Totalt Registrerings- av antal Nominellt Antal aktier Totalt antal aktiekapital, dag Transaktion aktier värde A B aktier Mkr Vid årets början 0, , Konvertering 1) , ,5 1) Avser konvertering av konvertibla skuldebrev. Största aktieägare per Procent av A-aktier B-aktier Totalt Röster Aktier Philip Edner ,5 3,6 Controlco BV ,3 2,2 Claes Hedberg ,3 1,6 Peter Nilsson ,5 1,0 Cellfabriken ,3 11,0 Thomas Hopkins, med bolag ,9 10,4 Weland Värdepapper AB ,2 3,9 Förvaltnings AB Enen ,7 1,2 Mats Ivarsson ,4 0,7 Karl Blomquist ,4 0,6 Övriga aktieägare ,6 63, ,0 100,0 12

13 AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Aktier och röster per Aktieslag Antal % Röster % A-aktier , ,5 B-aktier , ,5 Totalt , ,0 Kursutveckling för Columna Fastigheter, från 1 januari 2000 till 15 mars 2001 Kr 1,8 1,5 1,2 Aktiernas fördelning per I % av antal I % av antal Storleksklass Antal ägare aktieägare aktier ,1 2, ,2 7, ,0 14, ,0 17, ,7 58,3 Totalt ,00 100,00 0,9 0,6 0,3 J F M A M J J A S O N D J F M B-aktie SX Fastighet & Bygg SX Generalindex Delphi Economics Antal omsatta Columna Fastigheter-aktier per månad från 1 januari 1996 till 28 februari 2001 Milj B-aktie Delphi Economics Kursutveckling för Columna Fastigheter, från 1 januari 1996 till 28 februari 2001 Kr 2,7 2,4 2,1 1,8 1,5 1,2 0,9 0,6 0, B-aktie SX Fastighet & Bygg SX Generalindex Delphi Economics 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Columna Fastigheter AB (publ) , avger följande redogörelse för räkenskapsåret Ägarförhållanden Antalet aktieägare i Columna Fastigheter AB uppgick per till aktieägare vilket var en ökning med aktieägare sedan förra årsskiftet. Efter balansdagen har antalet aktieägare minskat kraftigt som en följd av Cellfabrikens offentliga erbjudande och uppgick per 30 mars till Den 23 mars offentliggjordes att Columna Fastigheters tidigare huvudägare Controlco BV, ett bolag kontrollerat av Rolf L. Nordström, avyttrat 60 miljoner A-aktier i Columna Fastigheter vilket motsvarade 35,2 procent av röstetalet och 6,2 procent av aktiekapitalet. Aktierna ägs på balansdagen av Philip Edner, Claes Hedberg och Peter Nilsson. Controlco BVs innehav efter avyttringen motsvarar 12,3 procent av röstetalet och 2,2 procent av aktiekapitalet. Verksamhet Columna Fastigheter äger och förvaltar fastigheter. Fastighetsbeståndet som huvudsakligen innehåller kommersiella fastigheter är geografiskt koncentrerat till Storstockholm, centrala Bryssel och centrala Rotterdam. I koncernen har under året rörelse bedrivits i, förutom moderbolaget, de helägda dotterföretagen Slagsta Strand KB, och European Real Estate AB med dotterföretag. Realia AB, Manhattan Center bvba och Oceanview Investments vof är fastighetsförvaltande intresseföretag. Realia (noterat på OM Stockholmsbörsen), som äger svenska förvaltningsfastigheter, har sitt största fastighetsinnehav i Storstockholm. Manhattan Centers fastigheter är koncentrerade till Bryssel och Oceanviews fastigheter ligger främst i Holland och där koncentrerat till Rotterdam. Den 2 april tillkännagav styrelsen att Columna Fastigheter skulle byta verksamhetsinriktning till ITrelaterad verksamhet. Den 23 oktober tillkännagav styrelsen att Columna Fastigheter skulle återgå till den tidigare huvudinriktningen att förvalta och utveckla fastigheter. Intäkter och resultat Hyresintäkterna uppgick till 63,9 (74,0). Minskningen av hyresintäkter och driftnetto i förhållande till föregående år kan i stort hänföras till ombyggnad av delar av den svenska fastigheten till köpcentrat Slagsta Strand. Årets resultat uppgick till -134,6 (120,5) Mkr, vilket motsvarar -13,8 (12,4) öre per aktie. Resultatförändringen beror huvudsakligen på nedskrivning av aktierna i Drax Holding -136,7 Mkr, förluster vid avyttringar av andelar i intressebolag -25,7 Mkr (se nedan Andelar i intresseföretag), att vinster vid försäljning av aktier ingick med 42,8 Mkr i förra årets resultat samt att resultatet i Slagsta Strand köpcentrum försämrades som en följd av den pågående ombyggnationen. Columna Fastigheters andel av de företagsanknutna medlen hos SPP uppgick till 6,9 Mkr varav 5,0 Mkr har redovisats som intäkt i årets resultat. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till -2,6 (50,8) Mkr motsvarande -0,3 (5,2) öre per aktie. Finansiella poster Finansiella poster uppgick till -146,5 (50,1) Mkr. Nedskrivning av aktier ingår häri med -138,2 (-) Mkr och valutakursförändringar ingår med 12,0 (17,7) Mkr. Finansiell ställning, finansiering och likviditet Eget kapital uppgick till 629,1 (763,9) Mkr och eget kapital per aktie uppgick till 65 (78) öre. Soliditeten uppgick till 43 (53) procent. Räntebärande skulder ökade till 773,4 (610,9) Mkr. Av dessa avser 50 Mkr förfallen skuld för köp av Drax-aktier. Den genomsnittliga upplåningsräntan vid årets slut uppgick till 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 5,5 (5,3) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 2,5 år. Likvida medel vid årets slut uppgick till 26,7 (126,5) Mkr. För finansiering av färdigställandet av Slagsta Strand köpcentrum har under 2001 upptagits lån om 22 Mkr. Fastighetsbeståndet Columna Fastigheters helägda fastighetsbestånd omfattar cirka kvm i Sverige och cirka kvm i Belgien. Fastigheternas bokförda värde uppgick till 871,9 Mkr. Externa värderingar som utförts i slutet av året utvisar att fastighetsbeståndet har ett bedömt marknadsvärde som marginellt överstiger bokfört värde. Årets investeringar i fastigheter uppgick till 192 Mkr. Huvudsakligen avser det fastigheten i Botkyrka kommun där delar av fastigheten omvandlats från gymnasieskola till köpcentrat Slagsta Strand omfattande drygt kvm. Vid invigningen den 19 oktober var köpcentrumdelen fullt uthyrt. Större hyresgäster är Willys som har dagligvaruhandel, Lindex, OnOff, Barnens Hus, Spl, Team Sportia, Axelssons, Skokanonen och Dressman. Andelar i intresseföretag Den 5 april avyttrades 2,6 miljoner B-aktier i Realia (före omvänd split) till en köpeskilling om 20,5 Mkr. Försäljningen medförde en koncernmässig förlust om 6,6 Mkr och en vinst i moderbolaget om 0,8 Mkr. Samma dag avyttrades samtliga aktier i intresseföretaget Criterion Properties till Controlco BV till en köpeskilling om 34,6 Mkr, vilket översteg aktuell börskurs. Försäljningen medförde en koncernmässig förlust om 7,6 Mkr och en vinst i moderbolaget om 1,1 Mkr. Den 15 april förvärvades i enlighet med ett tidigare avtal A-aktier i Realia AB i utbyte mot B-aktier i Realia AB. Bytet medförde en koncernmässig förlust om 5,0 Mkr. Realias apportemission till Alfa Laval i september medförde, som en konsekvens av intressebolagsredovisningen, en koncernmässig förlust hos Columna Fastigheter om 6,4 Mkr. Övriga aktieinnehav Drax Holding. Styrelsen beslöt den 2 april dels att lägga ett offentligt bud till samtliga aktieägare i det SBI(MGM)-noterade venture capitalbolaget Drax Holding AB, dels att förvärva 13,6 miljoner aktier i Drax Holding motsvarande cirka 6 procent av kapitalet i målbolaget. Köpeskillingen uppgick till 147,6 Mkr. Detta pris motsvarade den genomsnittliga kursen under tio börsdagar före förvärvet, men var 16 procent lägre än genomsnittskursen under de senaste två månaderna före förvärvet. Priset understeg värdet på det offentliga erbjudandet till övriga aktieägare i Drax med 25 procent. Motivet för förvärvet uppgavs vara att stärka marknadens tilltro till det samtidigt presenterade budet. Drax Holdings aktieägare erbjöds 17 nyemitterade B-aktier i Columna Fastigheter för 1 aktie i Drax Holding. Den 9 maj beslutade styrelsen att dra tillbaka budet på Drax Holding AB efter det att huvudägarna i Columna Fastigheter AB meddelat att de ej längre stödde förslaget om ett bud på Drax Holding. Drax Holding genomförde i november en nyemission som tillförde bolaget cirka 60 Mkr med företrädesrätt för aktieägarna i Drax Holding. Columna Fastigheter utnyttjade sin företrädesrätt och förvärvade 4,5 miljoner aktier till en kurs om 1 krona per aktie. Börsutvecklingen för Drax Holding har, som för andra bolag i IT-sektorn, varit starkt negativ. Mot bakgrund av den negativa utvecklingen har beslut tagits om att skriva ned Drax-aktierna med 136,7 Mkr till 15,4 Mkr, vilket motsvarar börsvärdet på aktierna på balansdagen. Styrelsen har efter samråd med de största aktieägarna beslutat att en särskild granskning skall göras av förvärvet av aktierna i Drax Holding. 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Film ViaNet.com. I februari offentliggjordes planer på att etablera ett antal utvecklingsföretag för verksamheter i tillväxtbranscherna inom IT och Internetverksamhet som ett nytt självständigt affärsområde, där Columna Fastigheters samarbetspartners i första hand skulle bli delägare i bolagen genom apportemissioner, varefter Columna Fastigheters aktieägare genom teckningsrätter skulle erbjudas att teckna aktier i de nybildade bolagen. Den 23 oktober tillkännagav styrelsen att Columna Fastigheter skulle återgå till den tidigare huvudinriktning att förvalta och utveckla fastigheter. Den option att teckna 5 procent av aktierna i Film Via Net.com som förvärvades den 6 juli, har därför ej utnyttjats. Köpeskillingen för optionen som uppgick till 1,5 Mkr är nedskriven till 0 kronor. Styrelsens sammansättning och verkställande direktörer Under tiden 1 januari 31 mars 2000 bestod styrelsen av Rolf L. Nordström (styrelseordförande), Rolf Johansson, Roland Källenfors, Lars Peder Mattiasson, Claus Stenbaeck, Nils G Åsling och Anders Lövgren. Verkställande direktör under denna period var Anders Lövgren. På ordinarie bolagsstämman den 31 mars 2000 nyvaldes Krister Hanner, Jan C Johansson, Göran Westling, Aubrey Glaser och omvaldes Claus H Stenbaek till styrelseledamöter. Krister Hanner, Jan C Johansson och Göran Westling var då även styrelsemedlemmar i Drax Holding AB. Aubrey Glaser var sedan tidigare verkställande direktör för det helägda dotterföretaget European Real Estate. På det konstituerande styrelsemötet den 2 april 2000 utsågs Krister Hanner till ordförande i styrelsen och Christer Bergquist till verkställande direktör. Den 14 augusti hölls extra bolagsstämma och då nyvaldes Björn Edgren, Claes Hedberg, Kjell Sjöström och verkställande direktören Christer Bergquist till styrelseledamöter samt valdes Peter Nilsson till suppleant. Göran Westling avgick ur styrelsen den 24 oktober. Christer Bergquist lämnade sin befattning som verkställande direktör vid årsskiftet 2000/2001. Kent Gravesen tillträdde då som verkställande direktör i bolaget. Styrelsens arbete Under verksamhetsåret 2000 hölls 17 styrelsemöten. Styrelsen har inga underkommittéer. Framtida utveckling Utvecklingsarbetet i fastigheterna Botvidsgymnasiet 4-5 ( Slagsta Strand) i Botkyrka och Manhattan Center i Bryssel beräknas fortsätta under år Resultatdispositioner s ansamlade förlust uppgick per balansdagen till -52,0 Mkr. Moderbolagets disponibla vinstmedel uppgår enligt balansräkningen till 132,8 Mkr. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen överföres i ny räkning, och att någon utdelning således ej lämnas. Händelser efter rapportperiodens utgång I februari sålde intresseföretaget Oceanview sin största kvarvarande fastighet för cirka 300 Mkr. Försäljningen innebär en vinst för Columna Fastigheters del på cirka 15 Mkr. Kvarvarande två fastigheter bedöms ha ett marknadsvärde som för Columna Fastigheters del understiger bokfört värde med knappt motsvarande belopp. I samband med försäljningen framkom att det föreligger olika uppfattningar mellan Columna Fastigheter och den andra delägaren i Oceanview om innehållet i en av Columna Fastigheter ställd garanti till förmån för den andra delägaren. Om garantin tolkas till Columna Fastigheters nackdel bedömer styrelsen att kostnaden idag skulle uppgå till cirka 30 Mkr. Inget belopp har reserverats för detta i bokslutet för år

17 RESULTATRÄKNING Resultaträkning Moderbolaget Mkr Not Hyresintäkter 1 63,9 74,0 - - Övriga förvaltningsintäkter 5,9 4,1 - - Driftkostnader -12,9-6,4 - - Underhållskostnader -1,4-3,3 - - Fastighetsskatt -4,4-3,2- - Driftnetto 51,1 65,20,0 0,0 Avskrivningar 2-8,4-6,3 - - Bruttoresultat 42,7 58,9 0,0 0,0 Administrations- och försäljningskostnader -43,8-31,4-25,7-17,6 Resultat från försäljning av dotterföretag Resultat från försäljning av fastigheter 4, Nedskrivning av aktier i dotterföretag ,7 - Övriga rörelseintäkter 3 6,1 2,5 14,5 28,4 Övriga rörelsekostnader -0, Resultat från andelar i intresseföretag 29,3 47,2 - - Resultat från avyttring andelar i intresseföretag -25,7-6,8 - - Rörelseresultat 11,9 70,4-64,9 10,8 Finansiella poster Utdelning från dotterföretag Resultat från andelar i intresseföretag - - 9,27,1 Resultat från avyttring andelar i intresseföretag - - 1,9 - Nedskrivning av omsättningstillgångar 4-138, ,2- Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 31,8 88,1 45,5 99,4 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter 6-40,1-38,0-13,3-23,6 Summa finansiella poster -146,5 50,1-94,9 82,9 Resultat före skatt -134,6 120,5-159,8 93,7 Skatt ÅRETS RESULTAT -134,6 120,5-159,8 93,7 17

18 BALANSRÄKNING Balansräkning Moderbolaget TILLGÅNGAR, Mkr Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 871,4 668,7 - - Pågående ombyggnader 0,5 18,8 - - Inventarier 9 2,0 1,9 0,4 0,6 Summa materiella anläggningstillgångar 873,9 689,4 0,4 0,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag ,1 200,6 Fordringar hos koncernföretag ,0 327,4 Andelar i intresseföretag ,7 322,6 164,6 217,7 Fordringar hos intresseföretag 13 90,264,2 11,1 9,1 Konvertibla vinstandelsbevis hos intresseföretag ,7 158,7 290,3 290,3 Övriga långfristiga fordringar 8,1 7,8 - - Summa finansiella anläggningstillgångar 519,7 553,3 900,1 1045,1 Summa anläggningstillgångar 1 393, ,7 900, ,7 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 4,0 2,9 0,1 - Fordringar hos koncernföretag ,0 - Fordringar hos intresseföretag - 30,7 - - Övriga fordringar 18,0 0,9 0,4 0,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 21,2 26,7 7,1 3,3 Summa kortfristiga fordringar 43,2 61,2 32,6 3,8 Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar 16 15,4 0,0 15,4 - Summa kortfristiga placeringar 15,4 0,0 15,4 - Kassa och bank 26,7 126,5 5,2 26,6 Summa omsättningstillgångar 85,3 187,7 53,2 30,4 SUMMA TILLGÅNGAR 1 478, ,4 953, ,1 18

19 BALANSRÄKNING Balansräkning Moderbolaget EGET KAPITAL OCH SKULDER, Mkr Not EGET KAPITAL 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 97,5 97,4 97,5 97,4 Övriga bundna reserver 583,6 573,4 507,2506,1 Summa bundet eget kapital 681,1 670,8 604,7 603,5 Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat 82,6-27,4 292,6 198,9 Årets resultat -134,6 120,5-159,8 93,7 Fritt kapital -52,0 93,1 132,8 292,6 Summa eget kapital 629,1 763,9 737,5 896,1 Avsättningar Latent skatt 11,9 13,1 - - Summa avsättningar 11,9 13,1 - - SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut ,9 554,3 30,0 30,0 Skulder till koncernföretag - - 2,9 83,6 Övriga långfristiga skulder 19 56,5 56,6 56,5 56,7 Summa långfristiga skulder 723,4 610,9 89,4 170,3 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 44,5 11,5 0,4 1,2 Skulder till koncernföretag ,2- Skulder till intresseföretag - 5,4 - - Övriga skulder 50,9 1,250,1 0,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 19,1 24,4 8,1 8,3 Summa kortfristiga skulder 114,5 42,5 126,8 9,7 Summa skulder 837,9 653,4 216,2 180,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 478,9 1430,4 953, ,1 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER 21 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 684,7 524,3 - - Aktier och konvertibla vinstandelsbevis 106,0-141,1 - Summa ställda säkerheter 790,7 524,3 141,1 - Ansvarsförbindelser Borgensåtaganden till förmån för koncernföretag 1) ,4 293,6 Borgensåtagande till förmån för intresseföretag 2) 17,9 17,4 - - Summa ansvarsförbindelser 17,9 17,4 440,4 293,6 1) Dessutom lämnades i samband med försäljningen under 1995 av det amerikanska dotterbolaget Fermenta Animal Helth sedvanliga garantier. Efter den i februari 1997 träffade principöverenskommelsen, kvarstår endast ansvar för skatter, miljö och hälsa. Dessa garantier reduceras successivt och löper ut Bolaget avyttrade 1990 SDS Enterprises Inc i USA och lämnade för USA sedvanliga miljö- och produktgarantier. Det är styrelsens bedömning att risken är liten för att Columna Fastigheter kommer att åsamkas kostnader av väsentlig betydelse i anledning av dessa. 2) Dessutom har Columna Fastigheter tillsammans med Apollo Fund II garanterat gentemot kreditgivarna att utföra vissa renoveringsåtgärder i Manhattan Center-byggnaden samt lämnat garanti för de första 12 kvartalens räntebetalningar på lånet i Manhattan Center-bolaget. Medel motsvarande budgeterat renoveringsbehov och 30 MBEF för att täcka delar av räntebetalningar, 19 har överförts till lika delar från Columna Fastigheter och Apollo Fund II.

20 KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalys Moderbolaget Mkr LÖPANDE VERKSAMHET Resultat efter finansiella poster 1) -134,6 120,5-159,8 93,7 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. 133,2-69,7 157,6-34,9 Betald skatt -1, Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -2,6 50,8-2,2 58,8 KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 19,9 55,9-124,0 140,0 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 21,4-7,5 117,1 1,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 38,7 99,2-9,1 200,0 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av dotterföretag 2) - 21,3 - - Förvärv av materiella anläggningstillgångar 3) -192,1-96,7-0,1 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 13,9 25,6 - - Förvärv av finansiella tillgångar -23,1-63,8-2,0-177,3 Försäljning av finansiella tillgångar - 91,3 70,5 42,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -201,3-22,3 68,5-134,4 FINANSIERINGSVERKSAMHET Upptagna lån 105,4 87,0 - - Amortering av låneskulder -42,1-72,2-80,8-58,6 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 63,3 14,8-80,8-58,6 Årets kassaflöde -99,3 91,7-21,4 7,0 Likvida medel vid årets början 126,5 38,3 26,6 19,6 Kursdifferens i likvida medel -0,5-3,5 - - Likvida medel vid årets slut 4) 26,7 126,5 5,2 26,6 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS 1) Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen utdelning 9,211,1 9,211,1 Erhållen ränta 11,8 12,4 10,2 12,2 Erlagd ränta -40,1-30,6-8,9-6,7 2) Förvärv av dotterföretag och andra affärsenheter Förvärvade tillgångar och skulder Kortfristiga fordringar - 3,0 - - Kortfristiga skulder - -24, ,3 - - Utbetald köpeskilling ,0 - - Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten - 150,3 - - Påverkan på likvida medel - 21, ) Förvärv av materiella anläggningstillgångar Årets fastighetsinvesteringar brutto uppgår till 192 Mkr 4) Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 26,7 126,5 5,2 26,6 20

21 BOKSLUTSKOMMENTARER Bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper De redovisningsprinciper som tillämpats överensstämmer med Årsredovisningslagen samt rekommendationer och uttalanden från Redovisningsrådet. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp med vilka de bedöms inflyta. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka Columna Fastigheter AB direkt eller indirekt äger mer än 50 procent av röstvärdet. Koncernredovisningen har upprättats enligt Redovisningsrådets rekommendation 1:96. Förvärv av bolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Denna metod innebär att dotterföretags eget kapital vid förvärvstillfället, inklusive kapitaldel i obeskattade reserver, elimineras i sin helhet. Följaktligen ingår endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten i koncernens eget kapital. Resultat från sålda koncernföretag ingår i koncernens resultat fram till tidpunkten för avyttringen. Utländska dotterföretagens bokslut omräknas till SEK enligt dagskursmetoden. Latent skatt beaktas inte om kvittningsbara underskottsavdrag finns. Redovisning av intressebolag Kapitalandelsmetoden tillämpas för redovisning av intresseföretag. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar enligt plan. Nedlagda kostnader vid ny-, till- och ombyggnad av fastigheter redovisas som pågående arbeten i fastigheter till dess att de tas i drift. I nedlagda kostnader inkluderas samtliga direkta kostnader hänförliga till respektive projekt samt ränteutgifter under byggnadstiden. Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknade ekonomiska livslängder. Byggnader skrivs av med 1 procent per år och maskiner och inventarier med procent per år. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländska valutor har upptagits till balansdagens valutakurser. Valutor Genomsnittlig kurs Balansdagskurs Valuta NLG 3,83 4,00 4,023,89 BEF 0,21 0,22 0,22 0,21 GBP - 13,37-13,79 21

22 BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 1 HYRESINTÄKTER PER GEOGRAFISK MARKNAD NOT 5 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE POSTER Moderbolag Sverige 36,8 46,4 - - Belgien 27,1 20,8 - - Nederländerna - 6,8 - - Summa 63,9 74,0 - - NOT 2 AVSKRIVNINGAR Moderbolaget Utdelning andra företag - 4,0-4,0 Vinst försäljning värdepapper - 45,9-45,9 Ränteintäkter från koncernföretag ,3 17,8 Ränteintäkter från konvertibla vinstandelsbevis 10,0 7,8 10,0 7,8 Övriga ränteintäkter 9,8 12,7 1,8 6,2 Valutakursvinster 12,0 17,7 11,4 17,7 31,8 88,1 45,5 99,4 Moderbolag Byggnader 8,4 6,3 - - Totalt avskrivningar 8,4 6,3 - - Därutöver ingår bland administrations- och marknadsföringskostnader avskrivningar på inventarier med 0,4 (0,3) Mkr i och 0,2 (0,2) Mkr i Moderbolaget. NOT 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Moderbolag Resultat från andelar i kommanditbolag - - 7,3 25,0 Överskottsmedel SPP 4,8-4,8 - Fakturering koncernföretag - - 1,6 1,6 Övrigt 1,3 2,5 0,8 1,8 6,1 2,5 14,5 28,4 NOT 4 NEDSKRIVNING AV OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR NOT 6 ÖVRIGA RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE POSTER Moderbolaget Förlust försäljning aktier - -3,1 - -3,1 Räntekostnader koncern ,3-4,8 Övriga räntekostnader -40,1-33,2-9,0-6,7 Valutakursförluster - -1,7 - -9,0-40,1-38,0-13,3-23,6 NOT 7 SKATT Moderbolaget Betald skatt -1, Latent skatt 1, Moderbolaget Nedskrivning av aktier i Drax Holding AB -136, ,7 - Nedskrivning av option i FilmviaNet.com AB -1,5 - -1, , ,2-22

23 BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 8 BYGGNADER OCH MARK NOT 9 INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 803,5 697,5 Nyanskaffningar 1) 205,4 145,3 Förvärv av dotterföretag - 111,5 Avyttringar och utrangeringar -9,2-115,0 Omräkningsdifferenser 17,9-35,8 Vid årets utgång 1 017,6 803,5 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets ingång -134,8-116,2 Förvärv av dotterföretag - -22,0 Avyttringar och utrangeringar 0,1 3,1 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -8,4-6,9 Omräkningsdifferenser -3,1 7,2 Vid årets utgång -146,2-134,8 Planenligt restvärde vid årets utgång 871,4 668,7 1) I nyanskaffningar 2000 ingår 18,8 Mkr avseende projektkostnader från 1999 som föregående år redovisades under rubriken Pågående ombyggnader. Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 3,0 1,3 1,5 1,2 Nyanskaffningar 0,7 1,7-0,5 Avyttringar och utrangeringar -0,6-0,6-0,2 Omräkningsdifferenser 0, ,2 3,0 0,9 1,5 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets ingång -1,1-0,8-0,9-0,7 Avyttringar och utrangeringar 0,6-0,6 - Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -0,7-0,3-0,2-0,2-1,1-0,9 Planenligt restvärde vid årets slut 2,0 1,9 0,4 0,6 Taxeringsvärde byggnad 3,4 2,7 Taxeringsvärde mark 8,6 5,0 NOT 10 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 200,6 175,5 Inköp - 0,1 Aktieägartillskott 0,9 - Resultat och uttag netto från kommanditbolag 7,3 25,0 Nedskrivning av aktier -53,7 - Bokfört värde vid årets slut 155,1 200,6 Specificering av moderbolagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag Dotterföretag/ Org nr / Säte /Dotterdotterföretag / Säte Antal andelar Andel i % Bokfört värde Fastighetsförvaltningsbolaget Botvid AB & Co KB, , Stockholm ,5 European Real Estate AB, , Stockolm ,1 Alpha Swed BV, Amsterdam - Reedvale Holding BV, Amsterdam - Hyrstallet KB, , Stockholm ,1 Kungskatten 35 AB, , Stockholm 1) ,2 Fermenta AB, , Stockholm 1) ,0 Columna Förvaltning AB, , Stockholm 1) ,1 Columna Invest AB, , Stockholm 1) ,1 Columna Capital AB, , Stockholm 1) ,1 1) Vilande bolag 155,1 23

24 BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 11 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång ,4 179,7 Tillkommande fordringar ,7 Reglerade fordringar ,4 - Bokför värde vid årets slut ,0 327,4 NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början enligt fastställd balansräkning 322,6 249,5 217,7 177,9 Tillkommande andelar 13,6 39,8 13,4 39,8 Försäljningar -86, ,5 - Utdelningar -8,3-7,1 - - Effekt av nyemissioner -6,4-6,8 - - Årets andel i intresseföretagets resultat 28,1 47,2 - - Årets valutakurs- och omräkningsdifferenser -0,6 - - Bokfört värde vid årets slut 262,7 322,6 164,6 217,7 Spec av moderbolagets och koncernens inehav av andelar i intresseföretag Andelar Kapitalan- / antal delens värde Bokfört värde Intresseföretag/org nr./säte i % i koncernen hos modern Börsvärde Direkt ägda Realia Fastighets AB, Stockholm 25,8 239,6 164,6 179,8 239,6 164,6 179,8 Indirekt ägda Manhattan Center bvba 307 Bryssel, Belgien 50,0 5,5 - - Oceanview Investments v o f Amsterdam, Nederländerna 30,0 17, ,7 164,6 179,8 NOT 13 FORDRINGAR HOS INTRESSEFÖRETAG Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 64,250,0 9,1 14,8 Tillkommande fordringar 26,6 19,9 2,6 - Reglerade fordringar -0,6-5,7-0,6-5,7 Bokfört värde vid årets slut 90,2 64,2 11,1 9,1 24