Flexibilitet och besittningsskydd

Transkript

1 Flexibilitet och besittningsskydd av Anders Victorin Anders Dahlquist-Sjöberg Rapport nr 15 KTHs Bostadsprojekt Stockholm 2003 Uppsats nr 23 ISSN TRITA-BFE-U23

2 1 INLEDNING FLEXIBILITET OCH BESITTNINGSSKYDD 4 2 FLEXIBILITET Det fria avtalsutrymmet Blandade avtal Parternas bundenhet Den hyresrättsliga bindningen till fastighetstillbehör Hyresgästens bundenhet en rättsteknisk fråga Sanktioner En definierad hyra Närmare om utformningen av hyresgästens förpliktelser Sammanfattning 24 3 BESITTNINGSSKYDD FÖR BOSTADSHYRESGÄSTEN Inledning Historik Sambandet mellan besittningsskydd och hyresreglering Besittningsskyddet grundläggande konstruktion idag Nordiska förhållanden Vilka möjligheter till alternativ utformning av besittningsskyddet kan tänkas? Inledning Frågan om ekonomisk kompensation till bostadshyresgästen Hyresgästen önskar endast korttidsboende Hyresgästen önskar ett långt hyreskontrakt med lång bindningstid för hyran Sammanfattning 45 4 STANDARDAVTAL Förutsättningar för standardavtal 48 2

3 4.2 Utformningen av standardavtal Närmare om från- och tillval Sammanfattning 52 5 HYRAN Inledning Hyresdifferentiering Jämförelseobjekt i allmännyttan Sammanfattning 61 6 BLOCKUTHYRNING M M Inledning Rättspraxis m m Hyresavtal? Bostad eller lokal? Hotellavtal m m Något om hur komplikationerna med företag som bostadshyresgäster kan undvikas Allmänt Blockuthyrning Företaget sluter som förstahandshyresgäst ett serviceavtal med en utomstående Hyresavtalet separeras från serviceavtalet Frågan om återbetalning enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 d jordabalken Sammanfattning 81 7 KOOPERATIV HYRESRÄTT Hyreslagens tillämplighet vid kooperativ hyresrätt Upplåtelse av lägenheter till hyresrättsförening i block Konklusioner 84 3

4 1 Inledning flexibilitet och besittningsskydd I vår projektbeskrivning för projektet 2.3 Flexibilitet och besittningsskydd alternativa former för hyreskontrakt anges bl.a. att det finns ett utbrett missnöje med regelsystemet för bostadshyresmarknaden. Problemen med regelverket bidrar till att bostadshyresmarknaden stagnerar och riskerar att marginaliseras. I de expanderande orterna ligger hotet i ombildning till bostadsrätt, i stagnerande regioner med fallande småhuspriser lämnar hyresgästerna lägenheterna för billiga småhus. Det krävs därför ändringar i hyressättningssystemet och i kontraktsformerna för att göra hyresrätten långsiktigt konkurrenskraftig som boendeform. Avsikten är att i förhållande till tidigare projekt gå vidare och diskutera regelsystem och kontraktsformer i det befintliga beståndet och olika tänkbara lösningar och övergångsbestämmelser som gör det möjligt att ta sig ifrån dagens situation till ett nytt system. Det anges vidare att en nyckelfråga är hur många av dagens problem som kan lösas genom att det utvecklas nya kontraktsformer på marknaden och hur mycket som kräver offentlig reglering. En intressant mellanform är att regelsystemet just avgränsar ett antal tillåtna standardkontrakt och att dessa alltså ger ramar för vad som är tillåtet för parterna. Syftet med projektet är därför att precisera ett antal olika alternativ avseende framtida regelsystem och kontraktsformer. Dessa skall också utvärderas i relation till vissa uppställda kriterier (se vidare nedan). Tanken är också att under projektets gång diskutera dessa alternativ med olika aktörer på marknaden. Bakom dessa högt ställda ambitioner för projektet ligger det faktum att diskussioner om förändringar av det hyresrättsliga systemet förs mellan hyresmarknadens parter. Framgången i dessa samtal undandrar sig f.n. vår bedömning. Samtidigt innebär detta att uppdraget är politiskt laddat det är främst fråga om motsättningar mellan parterna på bostadshyresmarknaden, men även fråga om motsättningar på det rikspolitiska planet. I detta läge har vi valt att ta försiktiga kliv. Vi har lagt tonvikten på tekniska frågor och problem, utan att tappa målsättningen ur sikte möjligheterna till förändringar i reglerna så att bostadshyra förblir ett attraktivt alternativ på bostadsmarknaden. 4

5 2 Flexibilitet Det traditionella hyresavtalet det hyresavtal som lagstiftaren uppenbarligen haft i åtanke är relativt stereotypt. Relationen mellan avtalets parter grundar sig uteslutande på det faktum att en part upplåter en lägenhet till den andra parten. Den traditionella bilden av ett hyresförhållande. Parternas förhållande är renodlat och består i princip enbart i upplåtelsen av lägenheten. Under senare tid har hyresmarknaden influerats av andra områden och det är möjligt att exempelvis dra paralleller med köp av personbilar. Bilen säljs i ett standardutförande med möjlighet till flertalet olika former och tillval för att svara mot den individuella köparens önskemål. Avtalet mellan parterna anpassas därvid utifrån utformningen av det enskilda rättsförhållandet. Detta gäller givetvis även priset för varan vilket kanske tom justeras utifrån en fastlagd prislista för de tillval som står till förfogande. Det finns således en öppenhet för de individuella behov som hyresgäster av olika slag kan tänkas besitta. Detta medför dock i sin tur att den traditionella bilden av hyresförhållandet ändras. Parternas förhållande är inte helt renodlat. Genom tillförandet av icke 5

6 traditionella element kommer den kontraktsmässiga kontaktytan mellan parterna att erhålla en annan struktur, vilket i ett hyresrättsligt perspektiv kan medföra diverse frågor. För att möjliggöra ett bemötande av dessa behov eller i vart fall ge parterna möjligheten till en mer individuellt utformad hyresbostad krävs en flexibel avtalsform där det finns möjlighet att både bygga på hyresförhållandet med olika former av tillval och samtidigt lyfta bort vissa delar för den som inte önskar erhålla dessa. 2.1 Det fria avtalsutrymmet Att utforma ett kontrakt som ger de möjligheter som eftersöks är i sig inte svårt, allt som egentligen krävs är eftertänksamhet och noggrannhet. Problemet ligger på en annat plan, nämligen när man ser till avtalets rättsliga effekter. Så länge ett avtal är tillhörande en rättslig omgivning som ger parterna frihet att bestämma hur deras individuella situation skall vara reglerad kommer även effekten bli den som parterna anger. Situationen blir dock en annan om det föreligger inskränkningar av det fria avtalsutrymmet genom tvingande lagreglering. Det avgörande är således vilken rättslig effekt det individuella avtalet erhåller utifrån sin egen typtillhörighet. Att en hyresrättslig tillhörighet kan antas medföra inskränkningar av det fria avtalsutrymmet är uppenbart med tanke på lagstiftningens karaktär (omfattningen av en sådan inskränkning skall behandlas senare). Den initiala frågan är utbredningen av det hyresrättsliga tillämpningsområdet. Enligt 12:1 JB skall det hyresrättsliga regelverket äga tillämpning för avtal genom vilket upplåts rätt att nyttja hus eller del av hus mot vederlag. Detaljerna i denna rättsliga definition av hyresbegreppet kan i sig själv ge upphov till problem då definitioner ibland kan vara en aning bristfälliga, detta skall dock inte behandlas här. 1 Vad som däremot skall behandlas är tillämpningsområdets omfattning. Hyreslagens tillämplighet är på grund av lagstiftningens tvingande karaktär inte något som parterna själva förfogar över. Dock måste det givetvis finnas en gränsdragning, eftersom de hyresrättsliga kriterierna medför att en rad situationer som inte kan betecknas som hyra, trots allt faller in under det hyresrättsliga regelverkets tillämplighet. Med andra ord så måste det finnas utrymme för att placera ett avtal som uppfyller de hyresrättsliga rekvisiten utanför det hyresrättsliga tillämpningsområdet. Frågan är inte obekant för rättstillämpningen. I ett fall från 1971 avseende upplåtelse av serveringsställen inom Solvalla behandlas frågan av Högsta domstolen. 2 Där fastslås att det hyresrättsliga tillämpningsområdet är strikt men inte absolut. Förekomsten av ett hyresrättsligt inslag behöver således inte medföra en direkt hyresrättslig tillämpning, under förutsättning att hyresinslaget ingår som en mindre beståndsdel i ett större övergripande sammanhang. Högsta domstolen uttrycker det så att hyresinslaget skall vara av klart underordnad betydelse för att den direkta tillämpligheten av de hyresrättsliga regleringarna skall bortfalla. 1 Se Dahlquist-Sjöberg, Kommersiella hyresavtal s. 77 f. 2 NJA 1971 s

7 Konklusionen av detta blir att ett hyresrättsligt inslag som regel medför en hyresrättlig tillhörighet även om det hyresrättsliga inslaget ingår i ett större sammanhang så länge inte det hyresrättsliga inslaget inte är av helt underordnad betydelse. Exempel på dylika fall är bolagsförhållanden där parternas relation vilar på en annan grund. En hyresrättslig tillhörighet medför dock inga direkta hinder mot att utforma ett avtal medelst ett system med tillval och frånval. Hindren är av indirekt natur då den hyresrättsliga tillhörigheten kan inverka på avtalets effekt i olika riktning. Bedömningen i NJA 1971 s. 129 kan vid en noggrannare analys av fallet synas vara utfört som en rimlighetsprövning. Detta innebär att en eventuell hyresrättslig tillhörighet prövas utifrån de effekter som detta kan medföra i det enskilda avtalsförhållandet. Utgångspunkten i ett antagande om att bedömningen ifråga genomförs på ett sådant sätt skänker tilltro till den förevarande utvecklingen. Uppbyggnaden av nya kontraktsformer bör därvid kunna ske utan allt för drastiska begränsningar så länge detta sker inom rimlighetens ramar. En del av den rimlighet som således krävs är att finna i de skydds mekanismer som finns inbyggda i det hyresrättsliga systemet. Således kan antas att kontraktsutformningen inte kan tillåtas ta sådana former att den inkräktar på det hyresrättsliga kärnområdet vad gäller hyresgästens skydd och grundläggande rättigheter Blandade avtal Enligt Högsta domstolen, (se också NJA 1978 s. 389) intar därmed hyresreglerna en s a s dominerande position i förhållande till andra avtal varmed en upplåtelse av hus eller del av hus kan ha kombinerats. Förklaringen står att söka i den skyddskaraktär som ett hyresavtal har. Högsta domstolens rättspraxis måste betecknas som sträng. De grundläggande principerna uttalas i det förstnämnda rättsfallet. Där säger Högsta domstolen följande: "Genom avtalet mellan parterna har sällskapet år Kerstin Bergendahl upplåtit hus eller del av hus till nyttjande mot vederlag. Avtalet inrymmes sålunda i och för sig under den i 3 kap. 1 nyttjanderättslagen [motsvarar nuvarande 12 kap. 1 jordabalken] givna beskrivningen på ett hyresavtal. Ett avtal, som innefattar en dylik upplåtelse, kan emellertid trots beskrivningens innehåll någon gång vara att hänföra till annat än hyra. Detta kan inträffa, när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, varigenom upplåtelsen skett, eller omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen." (Kursivering tillagd.) Rättsfallet gällde ett avtal varigenom Solvalla travsällskap arrenderade ut restaurangrörelsen vid Solvalla travbana och samtidigt upplät lokalen till Bergendahl. Högsta domstolen fann att ett hyresavtal förelåg. Visserligan, ansåg domstolen att det förelåg ett ömsesidigt beroende mellan parternas verksamheter som gjorde att de fanns behov av att smidigt vidtaga de förändringar i rättsförhållandet som påkallas av utvecklingens gång. Enligt domstolens mening hade de tvingande bestämmelserna om hyra i 7

8 nyttjanderättslagen och hyresregleringens bestämmelser "visserligen inte tillkommit med direkt tanke på fall av förevarande slag, men de är i allt väsentligt så utformade, att de medger en tillämpning som kan taga skälig hänsyn även till omständigheter av den speciella natur som parternas rättsförhållande uppvisar". I det senare nämnda rättsfallet kan Högsta domstolen sägas gå än längre. Fallet gällde ett avtal mellan Stockholms skoldirektion och en viss Anita Larsson, som skulle på i kontraktet angivna villkor tillhandahålla elever och personal vid Gullmarsplans vuxengymnasium mat och drycker i skolans matsal. Priserna för mat och dryck angavs i kontraktet. I kontraktet angavs därutöver bl a att skoldirektionen utan ersättning tillhandahöll lokaler med inredning ävensom vatten, värme och el. Högsta domstolen bedömde avtalet som ett hyresavtal. För majoriteten var tydligen den dominerande frågan om hur man skulle se på frågan att ersättning för lokalerna inte skulle utgå. Det ansågs emellertid att det faktum att serveringen skulle ske till i avtalet angivna priser fick anses som vederlag för upplåtelsen. Av intresse i sammanhanget är att ett justitieråd (Petrén) var skiljaktig och ville gilla revisionssekreterarens betänkande. I betänkandet framhölls bl a att det framstod som minst sagt tveksamt om den omständigheten att avtalet innehöll villkor om begränsningar i Anita Larssons handlingsfrihet i fråga om prissättningen, kan sägas innebära att upplåtelsen skett mot vederlag. Men revisionssekreteraren pekade vidare på att ingendera av parterna vid avtalets ingående uppfattat avtalet som ett hyresavtal. I betänkandet sägs vidare: "JB:s skyddsregler för lokalhyresgäst består främst i det indirekta besittningsskyddet, innebärande rätt för uppsagd hyresgäst att erhålla skadestånd. Härigenom avses att skydda hyresgästen mot att gå miste om det ofta betydande värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Utrymme för tillämpningen av dessa regler på avtalet mellan skoldirektionen och Anita Larsson föreligger knappast." Tydligtvis var Högsta domstolens övriga ledamöter inte imponerade av detta argument. I rättsfallet avgav vidare justitierådet Bengtsson ett särskilt yttrande, där han närmast prövar om hyreslagstiftningens olika regler kan tillämpas i ett rättsförhållande, sådant som det under prövning. Det ter ju sig t ex som svårt att i ett sådant rättsförhållande tillämpa reglerna om erhålla nedsättning av hyran, men Bengtsson menade att rätten att påkalla hyresnedsättning knappast framstår som någon oumbärlig del av hyreslagstiftningens system. Vid sidan av Högsta domstolen praxis finns ett antal mål från f d Bostadsdomstolen och Svea hovrätt, som i huvudsak kan sägas följa Högsta domstolens praxis. Det finns inte anledning att gå in på alla dessa fall i detta sammanhang. Tre fall med viss bäring på den aktuella tvisten bör dock lyftas fram. Det första fallet är RBD 22:92. Frågan i målet gällde närmast om hyresvärden gått med på att upplåtelseändamålet ändrats så att inte endast anställda, utan 8

9 också anhöriga till hyresgästen kunde hyra i andra hand. Bostadsdomstolen hade följande att säga i fallet: "Att [hyresvärden] accepterat att andra fick bo i lägenheten måste i första hand ses som ett medgivande för hyresgästen att tills vidare upplåta lägenheten i andra hand. Ett sådant medgivande kan när som helst återkallas. Det kan däremot inte anses visat att någon ändring av hyresavtalet kommit till stånd med hänsyn till den inskränkning en sådan överenskommelse medför i fråga om värdens möjligheter att i framtiden disponera lägenheten enligt egna önskemål... Bostadsdomstolen anser att beviskraven i denna del måste ställas högt med avseende på att upplåtelseändamålet ändrades så att inte endast anställda utan också anhöriga anhöriga till ägaren [kunde hyra i andra hand]." Det andra fallet är RH 1996:31. I det fallet hade Länsarbetsnämnden och fastighetsägaren kommit överens om hyra av några bostadslägenheter som dock enligt avtalet skulle användas som lokaler för kontorsändamål. Rent faktiskt kom de dock att användas som bostäder för Länsarbetsnämndens elever i AMS-utbildning. Hovrätten för Nedre Norrland fann att användningen måste innebära att bostadsinslaget var ringa i förhållande till lokalinslaget även efter det att lägenheterna med hyresvärdens medgivande kom att användas för annat ändamål än det avsedda. Fallet gällde närmast rätten till förtida uppsägning enligt 12:5 JB. I fallet hade hyresvärden lämnat ett medgivande till Länsarbetsnämden att använda lägenheterna som bostäder, dock med förbehåll om att kontraktet skulle gälla "oförändrat", något som enligt hovrätten innebar att avtalet inte förändrats till att avse bostadslägenhet. Vid sidan av dessa fall förtjänar också ett ytterligare fall att nämnas, nämligen RBD 5:93 där Bostadsdomstolen fäste avseende såväl vid att avtalet utformats som ett lokalhyresavtal som lägenhetens utformning. Dessa omständigheter leddet tillsammans till att kontraktet ansågs avse lokalhyra och inte bostadshyra (det var fråga om lägenheter för vård av handikappade personer). Resultatet av det här förda resonemanget är alltså att det föreligger en upplåtelse som inte är av endast underordnad betydelse i rättsförhållandet. Enligt resonemanget i NJA 1971 s. 129 återstår då att pröva om "omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen". 3 En sådan prövning kan sägas föreligga från Högsta domstolens sida utöver fallet NJA 1971 s. 129, nämligen i det ovan citerade fallet NJA 1978 s Det finns anledning att något uppehålla sig vid detta fall i relation till den aktuella tvisten. Det avtal som slutits mellan skoldirektionen och Anita Larsson var synnerligen otypiskt som hyresavtal, främst därför att Larsson inte betalade ersättning för lokalen och för att hennes verksamhet var hårt styrd av avtalet. I grunden var det fråga om ett uppdragsavtal. När justitierådet Bengtsson går igenom möjligheterna att tillämpa hyresrättsliga regler i det avtalsförhållandet kan man säga att han tillämpar rimlighetsregeln i rättsfallet NJA 1971 s Ytterligare fall redovisas i avsnitt 6.6 här nedan. 9

10 Han finner att såvitt framgår av handlingarna "synes vidare avtalets särdrag inte hindra att man med tillämpning av hyresreglerna i allmänhet kan komma till rimliga resultat i olika konfliktsituationer". Det faktum att de andra justitieråden inte säger något innebär dock inte att de inte har utfört en motsvarande prövning. Högsta domstolens resonemang kompletteras av ett rättsfall från Göta hovrätt (dom , T i tvist mellan Shell och Ulf Herlin Aktiebolag, prövningstillstånd i Högsta domstolen nekat). Fallet gäller hur man skall beräkna skadeståndet för obehörig uppsägning i lokalhyresförhållanden, när verksamheten drivs av hyresgästen på grund av ett franchisingarrangemang och där franchisinggivaren samtidigt är hyresvärd. Avtalsförhållandet mellan parterna var komplicerat och bestod av hyresavtal, samarbetsavtal, selectavtal (som reglerade butiken) och reflexavtal (som gällde biltvätten). De olika avtalen samverkade och bildade en enhet, bl.a. var hyresavtalet betingat av samarbetsavtalet. Uppsägningstiden var satt med hänsyn till hyreslagens regler. Av resonemanget i föregående avsnitt bör följa att i den mån hyra anses föreligga skadestånd för obehörig uppsägning skall utgå. Eljest förlorar Högsta domstolens insisterande på att hyresreglerna skall tillämpas på hela avtalsförhållandet sin mening. Problemet gäller emellertid närmast hur skadeståndet skall beräknas, särskilt som huvuddelen av bensinstationsbolagets vinst får sägas komma ur de till hyresavtalet knutna avtalen. I vart fall var hyrans storlek är obetydlig i jämförelse med försäljningen av driv- och smörjmedel. Samtidigt blir hyresmomentet allt viktigare i det att en ökande del av förtjänsten från bensinstationsrörelser kommer från försäljning av dagligvaror och andra livsmedel (läsk, godis, korv m.m.) Göta hovrätts resonemang i nyss nämnda dom följer delvis det sagda: Samarbetsavtalet reglerar uttömmande möjligheten för Herlin-bolaget att driva bensinstationsrörelse. Även om hyresavtalet inte vore kopplat till samarbetsavtalet utan hade fortsatt att gälla efter det att samarbetsavtalet bringats att upphöra, skulle Herlin-bolaget således inte ha kunnat fortsätta att bedriva bensinstationsrörelsen i de förhyrda lokalerna. Det är således inte på grund av att hyresavtalet har upphört som Herlin-bolaget må ha förorsakats rörelseförlust utan på grund av att samarbetsavtalet har sagts upp av Shell. Med hänsyn härtill och då Herlin-bolaget endast grundar sitt skadeståndsyrkande på jordabalkens bestämmelser om upplåtelse av lokaler kan käromålet, som tingsrätten också funnit, inte bifallas. Frågan om samarbets- och hyresavtalet skall ses som ett eller två avtal har vid detta förhållande ingen avgörande betydelse för utgången i saken. Enligt vår mening utgör dock Göta hovrätts uttalande i frågan en avsevärd förenkling i förhållande till de ovan citerade rättsfallen från Högsta domstolen, enligt vilka hela avtalsförhållandet skall ses som ett avtal under hyresreglerna. Hovrätten förklarar inte på vilket sätt fallet den har framför skiljer sig från dem som Högsta domstolen behandlat. Då har vi något större sympati för Motala tingsrätts sätt att argumentera i frågan (dom , T138-98): 10

11 Den förlust, för vilken herlinbolaget i målet yrkar ersättning, består i att herlinbolaget förhindrats att driva sin återförsäljarrörelse. Herlinbolagets rätt att driva denna rörelse hänför sig, som följer av det ovan nämnda, till herlinbolagets affärsmässiga samarbete med Shell, såsom detta regleras i samarbetsavtalet. De överväganden, som ligger bakom regleringen av hyresförhållanden i 12 kap jordabalken, har avseende på hyresgästs särskilda behov av skydd för en trygg besittning av bostäder och affärslokaler. Den ersättning som jämligt det av herlinbolaget åberopade stadgandet skall utgå vid obefogad uppsägning av lokal, skall således syfta till att återställa hyresgästen i den ekonomiska situation, som skulle ha förelegat, om hyresförhållandet bestått. Den särskilda regleringen av hyresförhållandet kan därvid icke tillämpas på sådant sätt, att besittningsskyddet därigenom utsträckes till att avse allsköns andra rättsförhållanden på delar av förmögenhetsrättens område, där full avtalsfrihet råder. Vad som skall undersökas, är således frågan, huruvida herlinbolaget i omstämt hänseende lidit någon förlust särskilt på grund av att hyresförhållandet upphört; herlinbolagets nuvarande situation skall jämföras med den situation herlinbolaget skulle ha befunnit sig i, om hyresförhållandet bestått. Som ovan anförts skulle herlinbolagets ställning i nu ifrågavarande hänseende icke påverkas härav; återförsäljarrörelsen skulle likafullt icke kunna bedrivas. Hyresförhållandet som sådant är allt för herlinbolaget onyttigt utan samarbetsavtalet och herlinbolagets intresse av fortsatt samarbete med Shell skyddas ej av hyreslagstiftningen. Hyresförhållandet som sådant saknar alltså förmögenhetsvärde för herlinbolaget. Tingsrättens uppfattning är tydligen att det inte kan komma på fråga att utsträcka besittningsskyddet till allsköns andra rättsförhållanden på delar av förmögenhetsrättens område, där full avtalsfrihet råder, ett på sitt sätt bestickande argument. Å andra sidan går tingsrätten för långt när de anser att hyresförhållandet som sådant saknar förmögenhetsvärde för herlinbolaget. I vart fall kan herlinbolaget räkna med ersättning från hyresvärden motsvarande minimiersättningen enligt 12 kap. 58 b 1 st. jordabalken. Det är inte lätt att ange vilken betydelse i sammanhanget som man skall fästa vid Göta hovrätts dom. Det faktum att prövningstillstånd nekades behöver nämligen inte alls betyda att Högsta domstolen skulle gillat resonemanget. Men rättsfallet avviker från vad som man normalt skulle anse följa av Högsta domstolens rättspraxis och tyder på en villighet från domstolarna att separera olika kontrakt som hyresvärden kan ha med hyresgästen vid sidan av själva hyresavtalet. Enligt vår mening är Göta hovrätts dom korrekt som tingsrätten uttrycker saken kan besittningsskyddet inte utsträckas till allsköns andra rättsförhållanden där avtalsfrihet råder. Vi väljer därmed att betrakta hovrättens dom som ett ganska starkt stöd för det resonemang som vi för i dessa frågor. 2.2 Parternas bundenhet Utgångspunkten för det fortsatta resonemanget är att det är möjligt att utforma hyresavtalet med tillval och frånval. Något som grundar sig på det faktum att 11

12 hyreslagstiftningen inte uppställer några direkta förbud i detta avseende. Emellertid återstår mycket innan det går att med säkerhet fastställa att det är möjligt att utforma ett hyresavtal på detta sätt med full rättslig verkan. En initial fråga är hur och i vilken omfattning som parterna blir bundna till ett avtal om tillval. För hyresvärdens del är det främst frågan om ett utbud av tillval medför en absolut bundenhet i ett hyresrättsligt sammanhang. I hyresavtalet kan hyresvärden åta sig olika serviceåtaganden. En del kan som skall diskuteras i det följande direkt sägas ingå i hyran, medan andra ligger utanför. Oavsett vilket kommer dessa åtaganden att vila på en avtalsrättslig grund, ett konstaterande som utgör ett första steg av betydelse. Detta innebär nämligen att hyresvärden måste äga möjlighet att frigöra sig från sina åtaganden i detta hänseende när hyrestiden löper ut med iakttagande av skälig uppsägningstid. En hyresvärd kan t.ex. inte anses vara skyldig att i all framtid tillhandahålla restaurangservice eller budservice till hyresgästerna. Detta följer av principen att ingen är skyldig att bedriva verksamhet mot sin vilja, annat än för en viss kontraktsperiod. Det motsatta kontraheringstvång utgör ett klart avsteg från den gällande grundprincipen och härför krävs klara förelägganden. Inom den hyresrättsliga sfären kan anses finnas dylika inslag, men som kommer att visas är den form av åtaganden som behandlas här inte något som bör vara föremål för ett sådant undantag. Hyreslagens krav på skäliga hyresvillkor kan alltså aldrig helt trumfa över den grundläggande principen om en näringsidkares rätt att efter skälig uppsägningstid vid kontraktstidens slut upphöra med speciella åtaganden. En näringsidkare bör inte behöva visa skäl för något sådant. Man kan här jämföra med arbetsrättsliga utgångspunkter. Det är faktum att det alltid är saklig grund för uppsägning om en arbetsgivare önskar lägga ned rörelsen. I hyresrättsliga sammanhang är diskussionen mera oklar Den hyresrättsliga bindningen till fastighetstillbehör Likväl står den grundläggande principen fast, något som syns klarast i partiella verksamhetsändringar. Primärt kan konstateras att om helt olika principer skulle gälla arbetsrättsligt, näringsrättsligt och hyresrättsligt skulle oacceptabla motsättningar uppstå i rättssystemet. Men det är tydligt att det finns vissa skillnader. Här skall framföras idén att det hyresrättsliga systemet är knutet till föreställningar om tillbehör till fastigheten och till lägenhetens fysiska utrustning och användbarhet, snarare än till tanken på hyresvärden som ett företag. Möjligheterna att nyttja sådan fysisk utrustning ter sig som primär och är svår att rubba. I första hand har detta att göra med lägenhetens centrala funktioner, utan vilka den skulle vara mer eller mindre oanvändbar. Men det ter sig som rimligt att utvidga resonemanget också till andra fysiska installationer, som alltså måste vidmakthållas. (Jfr SÖH 415/1995, där hyresvärdens begäran att lägenheterna inte längre skulle ha tillgång till hiss ansågs oskälig, trots att hyresvärden erbjudit ersättningslägenheter och att stå för flyttningskostnaderna, Holmqvist s. 452.) Annan service behandlas å andra sidan på samma sätt som för företag i allmänhet. Sedan 50-talet har t.ex. de s.k. vicevärdarna försvunnit och till viss del ersatts av jourföretag. 12

13 Central service värme, vatten och ibland el hör å andra sidan till åtaganden som följer med själva hyresavtalet och som knappast kan upphävas utan att det skulle ses som obilligt mot hyresgästen. När det gäller el kan man kanske säga att hyresvärden kan få ändra villkoren så att hyresgästen skall ha eget abonnemang. Däremot skulle det helt säkert inte accepteras om hyresvärden tog bort elledningarna eller lät bli att underhålla dem så att el inte kan levereras till lägenheterna. Detsamma gäller helt säkert teleledningar. Förmodligen måste man som nämnt se på andra serviceåtaganden som s.a.s. är kopplade mera fysiskt till fastigheten på samma sätt. Ett exempel kan vara ledningar för datatrafik, t.ex. bredband. Bedömning blir att man nog får se på sådant på samma sätt som teleledningar. Om hyresvärden inte längre vill tillhandahålla service i ledningarna måste han likväl öppna möjlighet för hyresgästerna att teckna egna abonnemang. Ibland kan något sådant te sig som tekniskt svårt. I sådana fall kan hyresvärden bli tvungen att teckna avtal med något företag som gör det möjligt att använda fastighetsnätet, t.ex. så att servrar och hubar fungerar. Däremot kan hyresvärden aldrig vara skyldig att fortsätta att erbjuda service som budservice, reception, städning, hälsovård och liknande. Enligt vår mening kan hyresvärden inte tvingas fortsätta med något sådant, förutsatt att hyresgästerna ges skälig uppsägningstid, som enligt principerna i rättsfallet NJA 1971 s. 129 är densamma som för hyresavtalet. Av detta följer att, även om en förutsättning för hyresavtalet har varit att särskild service skall ges, det aldrig kan vara oskäligt för en hyresvärd att på angivna villkor vägra att fortsätta med sådan service. Det kan m.a.o. aldrig vara oskäligt att erbjuda hyresgästerna ett alldeles vanligt hyresavtal, under förutsättning att hyran är acceptabel i förhållande till den nya servicenivån. Detta gäller också om hyresavtalet ingåtts under förutsättningar att viss service skall ges. Sådana förutsättningar kan inte vara bärande för en förlängning av hyresavtalet, även om, som skymtar i vissa rättsfall från Bostadsdomstolen, kan påverka skälighetsbedömningen Hyresgästens bundenhet en rättsteknisk fråga Motsvarande principer borde också gälla för hyresgästerna. Varför skulle en hyresgäst vara bunden att betala och ta emot service som han inte behöver i all framtid? Nu är emellertid saken mera tekniskt bestämd i denna del. Traditionellt så har reglerna avseende villkorsprövning varit utformade till hyresvärdens fördel. Detta pga. att prövningen genomfördes så som en oskälighetsprövning av de villkor som hyresvärden uppställt. Således var hyresgästen tvungen att acceptera dessa villkor så länge det inte var oskäliga enligt den hyresrättsliga prövningen. Sedan 1985 är lagstiftningen ändrad på denna punkt i syfte att jämställa parterna. Enligt den nya ordningen har hyresgästen lika stor möjlighet att försöka införa nya eller förändrade villkor i avtalet, under förutsättning att de inte är oskäliga med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Förändringen är således den att man övergått från det tidigare förfarandet med en oskälighetsbedömning till en skälighetsbedömning. 13

14 Det ursprungliga avtalet har genom den aktuella bedömningsformen kommit att erhålla ett företräde. Nya villkor som innebär en förändring av det ursprungliga avtalet är inte att bedöma som skäligt med mindre än att det föreligger särskilda skäl. 4 Den avgörande frågan är därmed om hyresvillkor av innebörd att hyresgästen skall betala för viss service som hyresvärden erbjuder skall anses som skäliga eller ej. Något klart uttalande eller direktiv finns inte på denna punkt. Däremot finns det praxis som kan vara av stor betydelse för att fastställa gällande rätt på området. Vi tar oss friheten att citera Bostadsdomstolens beslut i rättsfallet RBD 7:86 in extenso ett avgörande som avser bostadshyresgäster i ett servicehus, som är av stort intresse i denna fråga: Bostadsdomstolens bedömning. Som hyresnämnden funnit är inte ersättningen för kupongerna att anse som hyra. Prövningen av det omtvistade villkoret skall ske med tillämpning av stadgandet i 12 kap 48 tredje stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 januari Därav följer att villkor som hyresvärden uppställer avseende annat än hyran skall gälla om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Annat har inte gjorts gällande i målet än att hyresgästerna informerades om restaurangverksamheten och om sin skyldighet att lösa måltidskuponger (numera värdekuponger) innan de ingick hyresavtalen. Det omstridda hyresvillkoret kan inte anses oskäligt mot hyresgästerna med mindre det blir utrett att de förutsättningar under vilka hyresavtalet uttryckligen eller underförstått ingåtts brister. Mot att det omtvistade hyresvillkoret behålls i hyresavtalen har A och Ulla W åberopat att hyresgästerna inte har någon möjlighet att påverka miljön i matsalen, matpriser och kvalitet, att även andra än hyresgästerna i kollektivhuset har tillträde till matsalen och att hyresgästerna i kollektivhuset inte har särskilda platser reserverade för sig samt att maten är undermålig och inte så sällan slut när hyresgästerna i kollektivhuset kommer för att äta. Vad först gäller frågan om hyresgästernas inflytande så framgår av vad som har anförts förut att bolaget har upplåtit restauranglokalerna åt socialförvaltningen som i sin tur har träffat avtal med SARA om att det företaget skall driva restaurangen. Det kan uppenbarligen inte komma i fråga att hyresgästerna ges formell rätt att förhandla direkt med SARA om hur verksamheten skall bedrivas. De har att hålla sig till sin motpart i hyresförhållandet, bolaget. Bolaget är i sin tur bundet av förhandlingsordning med hyresgästföreningen, och rätten till förhandling tillkommer denna. Hyresgästerna har heller inte haft anledning utgå från att för kollektivhuset Rio i detta hänseende skulle tillämpas någon annan ordning än den som i övrigt normalt gäller inom bolagets område, dvs. att bolaget träffar avtal om förhandlingsordning med hyresgästföreningen. Av utredningen i målet framgår att hyresgästerna i kollektivhuset vid uthyrningen informerats om att matsalen hålls öppen även för bl. a hyresgästerna i servicehuset. Vad A och Ulla W anfört om att denna kategori m fl. får äta i restaurangen bör därför inte kunna medföra att villkoret om skyldighet att köpa måltidskuponger skall anses obilligt. Vad slutligen gäller kritiken mot den mat som serveras så framgår av utredningen att det bland hyresgästerna i vart fall tidigare har funnits ett utbrett missnöje med mathållningen i restaurangen. Frågan om vad som vid ett givet pris är god och näringsriktig mat låter sig emellertid inte entydigt besvaras; i mycket är det en fråga om tycke och smak. Utredningen ger också stöd för att SARA vid överläggningar med företrädare för hyresgästerna i stor utsträckning varit berett att tillmötesgå 4 SOU 1981:77 s

15 synpunkter på mathållningen som dessa har fört fram. Enligt bostadsdomstolens mening är det mot bolagets bestridande inte visat i målet att mathållningen är så undermålig att de förutsättningar under vilka hyresavtalet ingått brustit. Sammantaget finner bostadsdomstolen att förhållandena inte är sådana att det omtvistade villkoret kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller att det eljest är obilligt. A:s och Ulla W:s besvärstalan skall därför lämnas utan bifall. Slut Bostadsdomstolen lämnar besvären utan bifall. Innebörden i uttalandet att ersättningen för måltidskuponger inte skall utgöra hyra skall diskuteras i det följande. Bostadsdomstolen har att utgå från bestämmelserna om villkorsändring för bostadshyresgäster i deras lydelse före De var vid den tidpunkten utformade så att det var de av hyresvärden uppställda villkoren som skulle gälla i den mån de inte var oskäliga eller stred mot god sed i hyresförhållanden. Eftersom hyresgästerna före ingåendet av hyresavtalet informerats om skyldigheten att lösa måltidskuponger och att utomstående ägt tillträde till restaurangen m.m., ansågs inte det av hyresvärden uppställda villkoret att hyresgästerna också fortsättningsvis skulle lösa måltidskuponger var oskäligt. Domstolen beaktade också invändningar att hyresgästerna hade föga inflytande över serveringen och att maten var av dålig kvalitet, men avfärdade dessa. Ett annat rättsfall som understödjer denna linje är RBD 2:86 där hyresgästen begärt att en klausul i avtalet - enligt vilken hyresgästen ägde golvbeläggningen och själv svarade för underhållet av detta skulle tas bort. Hyresgästen erhöll gehör för sin önskan i hyresnämnden. Nämndens grund för detta var den hyresrättsliga underhållsskyldigheten som åvilar hyresvärden. Bostadsdomstolen kom dock fram till att villkoret inte var att betrakta som hyresvillkor och att det därför inte var möjligt att erhålla en förändring av dessa genom ett hyresrättsligt förfarande. Senare praxis visar en bedömningen varvid förändringen av det grundläggande avtalet enbart kan accepteras om ändringen i sig är skälig. Detta medför en något annan bedömning än den som avser det begärda villkorets skälighet i sig självt. Här tillkommer förutom bedömningen av villkorets skälighet en bedömning av förändringens rimlighet för motparten. Detta kan exemplifieras med ett avgörande där hyresgästen önskade bli befriad från förhyrning av en garageplats. Här tar hyresnämnden och hovrätten även hänsyn till villkorsförändringens effekter för hyresvärden. I fallet uttalas att en förändring av förevarande slag måste anses vara något som parterna har att räkna med, men på grund av det faktum att det vid tidpunkten fanns ett stort antal outhyrda garageplatser och att den yrkade villkorsändringen innebar att ytterligare en plats kom att friställas medförde avslag för hyresgästens önskan. 5 Bostadsdomstolen har även behandlat frågan avseende kopplingsvillkor till ett med hyresavtalet samtidigt upprättat serviceavtal. Hyresgästen fick här avslag på sitt yrkade om att kopplingsvillkoret skulle upphöra med hänvisning till kostnaden. 6 5 SÖH 92/ BD 251/

16 Sammantaget blir slutsatsen av resonemanget att det skall starka skäl till för att en hyresgäst skall kunna frigöra sig från sitt åtagande att betala för service, som han accepterat när hyresavtalet ingicks. 2.3 Sanktioner Det sagda bör även innebära att hyresgästens åtagande att betala för viss service kan sanktioneras med hjälp av hyreslagens sanktionssystem. I den mån åtagandena inte är att betrakta som hyra kan man dock inte använda reglerna om dröjsmål med hyresbetalning. Förverkandereglerna i 12:42 p. 8 JB är också litet svåra att använda (jfr t.ex. Holmqvist s. 272 f.). Men man kan likväl mena att det är fråga om förpliktelser som ligger så nära hyresbetalning att bestämmelsen skall kunna användas. Men att helt enkelt kräva in obetalda belopp genom inkasso är alltid möjligt. Dessutom kommer hyresgästens beteende att kunna betraktas som kontraktsbrott och kan leda till att förlängning kan vägras, dvs. hyresgästen får flytta utan ersättning. Det kan tilläggas att rättspraxis vad gäller bostadshyresförhållanden också ger hyresvärden rätt att installera nya tekniska anordningar och kräva att hyresgästen betalar för dem över hyran. Ett antal rättsfall gäller installation av kabel-tv, något som hyresgästerna inte kan motsätta sig. (Se bl.a. RH 39:89, RBD 9:88.) I ett vanligt hyresförhållande ingår ett antal tjänster i hyran och ses delvis som oupplösligt förknippade med upplåtelsen det kan vara frågan om portvaktstjänster, reparationstjänster, akutservice när hissen inte fungerar osv. Delvis kan det vara fråga om tjänster som inte helt naturligt ingår i upplåtelsen, men som ändå debiteras via hyran. Dit hör bl.a. kabel-tv. Utgångspunkten för bedömningen om en tjänst ingår i upplåtelsen är det faktum att hyresgästen redan på grundval av hyresavtalet har rätt till den. Är så inte fallet ingår tjänsten inte i hyran. Så resonerar Bostadsdomstolen i rättsfallet RBD 1:78. Fallet gällde situationen att hyresvärden hade sagt upp hyresgästerna och yrkat att villkoret i hyresavtalen att hyresgästerna i ett kollektivhus (familjehotell) skulle vara skyldiga att lösa matkuponger skulle upphöra, eftersom hyresvärden avsåg att lägga ned restaurangrörelsen. Bostadsdomstolen gör följande bedömning. I målet har upplysts att restaurangverksamheten i familjehotellet drevs i stiftelsens regi fram till den I oktober 1976, då verksamheten i sin avsedda och ursprungliga form upphörde, samt att restaurangservicen har tillhandahållits endast hyresgästerna i familjehotellet. Domstolen har att utgå från att måltider i restaurangen serverades bara dem som erlade betalning i form av måltidskuponger. Hyresgästerna hade således inte någon enbart på hyresförhållandena som sådana grundad rätt att bli serverade middagsmål i familjehotellets restaurang. Något sådant har inte heller gjorts gällande i målet. Rättsläget kan beskrivas så att hyresgästernas rätt att bli serverade mat i restaurangen och stiftelsens motsvarande skyldighet gentemot dem uppstått först i och med att stiftelsen tog emot förskottsbetalning i form av likvid för måltidskuponger. Domstolen kan därför inte biträda klagandenas uppfattning att redan hyresgästernas skyldighet att lösa visst antal middagskuponger skulle innebära en skyldighet för 16

17 stiftelsen som hyresvärd att tillhandahålla hyresgästerna den restaurangservice som det s.k. kupongtvånget förutsätter. Det är ostridigt i målet att en förutsättning för klagandenas hyresavtal var att stiftelsen som hyresvärd skulle tillhandahålla klagandena bl. a restaurangservice. Denna förutsättning kan mot bakgrund av vad som har anförts emellertid inte anses ha omfattat mera än att klagandena mot betalning skulle kunna inta vissa måltider i familjehotellets restaurang. Med hänsyn till vad som har anförts om innebörden och omfattningen av stiftelsens åtaganden beträffande restaurangservice kan enligt bostadsdomstolens mening frågan om stiftelsens bundenhet av sitt åtagande inte prövas som en sådan villkorstvist som avses i 12 kap 49 jordabalken. En annan sak är att, om en tillförsäkrad eller förutsatt förmån upphör, det kan få betydelse i hyresförhållandet exempelvis vid prövning av hyrans skälighet enligt 48 första stycket i förutnämnda kapitel. Som sådan villkorstvist som har nämnts förut bör däremot kunna prövas frågan om klagandenas hyresavtal också i fortsättningen skall innehålla bestämmelser om skyldighet för dem att lösa middagskuponger. Från de utgångspunkter som domstolen har redovisat i det föregående är det uppenbart att stiftelsens yrkande att hyresavtalen skall förlängas utan bestämmelser om kupongtvång inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller vara på annat sätt obilligt mot klagandena. Hyresvillkoren skall därför med ogillande av klagandenas förstahandsyrkande i bostadsdomstolen ändras på sätt som stiftelsen har yrkat. Resonemanget går ut på att hyresgästerna måste lösa kuponger i förskott och att de inte hade rätt till servering om de inte kunde överlämna en kupong som betalning för maten. Även om de enligt hyresavtalet var skyldiga att lösa ett visst antal kuponger varje månad räckte inte detta för att de skulle ha rätt till servering. Det fordrades att de faktiskt löst kuponger och kunde betala med sådana. Av detta drar också Bostadsdomstolen den i bostadshyressammanhang korrekta slutsatsen att innebörden och omfattningen av hyresvärdens serviceåtaganden inte kan prövas som en villkorstvist enligt (dåvarande 12:49) JB. Detta ligger i linje med begränsningen av hyresnämndernas kompetens de kan t.ex. inte pröva villkor som går utanför hyreslagstiftningens regler, såsom rätt att hyra ut i andra hand. Men tanken är att det inte är fråga om hyra och inte ens ett hyresvillkor som hyresnämnden kan pröva. Däremot kan kopplingen till hyresavtalet hyresgästens skyldighet att lösa kuponger prövas som en villkorstvist. Att hyresvärden ville upphöra med serveringen kunde därför inte prövas, men däremot skyldigheten att lösa kuponger för hyresgästerna. Den reflexionen kan kanske göras att Bostadsdomstolens dom är väl salomonisk. I den mån det skulle finnas att det vore obilligt för hyresgästerna att inte längre ha skyldighet att lösa kuponger måste väl något sådant innebära att hyresvärdens skyldighet att ordna matservering kvarstod. Enligt vår mening är det betydligt enklare att förklara utgången med hänvisningen till de huvudprinciper för sådan här service som talats om här ovan. Eftersom hyresvärden inte kunde åläggas fortsatt serveringsverksamhet var det självklart att det inte var obilligt att hyresgästernas skyldighet att lösa kuponger måste upphöra. Frågan är emellertid hur rättsfallet RBD 1:78 skall bedömas med hänsyn till olika serviceåtaganden som kan förekomma och varierande betalningsformer. Tydligt är att Bostadsdomstolen i RBD 1:78 fäster avseende vid att det är fråga om förskottsbetalning för matkupongerna. Enligt vår mening är det dock mera naturligt att det är fråga om en tjänst som hyresgästen utnyttjar och som han 17

18 betalar särskilt för. I den mån som hyresvärden utformar villkoren för sin service på så sätt att hyresgästen betalar varje gång han använder tjänsten, oavsett om betalningen tas ut i förskott, kontant vi leverans eller mot faktura bör det inte spela någon roll. Principerna i RBD 1:78 bör vara tillämpliga i alla fall. Frågan är om inte det räcker med att hyresgästen betalar för möjligheterna att utnyttja service. I rättsfallet var hyresgästerna skyldiga att lösa ett visst antal kuponger varje månad. För att få rätt till servering måste de överlämna en kupong. Är det då någon skillnad om man varje månad betalar en viss serviceavgift avseende vissa tjänster? Av formuleringarna i rättsfallet tycks så inte vara fallet. En indikation på att så bör vara fallet får vi av reglerna i 12:19 JB där principen att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet kommer till uttryck. De undantag som gäller träffar uppenbarligen inte den här typen av avgifter. De principer som uttalas i NJA 1986 s. 503 avser betalning av fastighetsskatt och liknande. Möjligen skulle ersättning av nu diskuterat slag kunna utgöra hyra om den reglerats i en förhandlingsöverenskommelse, men det finns ingen anledning att fullfölja det resonemanget här. Men även oavsett detta är det tydligt att ett arrangemang av nu diskuterat slag inte ger hyresgästen en enbart på hyresavtalet grundad rätt att få del av sådan service. I den mån hyresgästen har att betala vid leverans, t.ex. för budservice, får han finna sig att varorna inte lämnas ut, om han inte betalar. Även om hyresgästen har att betala mot faktura kan han inte påräkna fortsatt service om han inte betalar fakturan. Enligt vår mening är det uppenbart att hyresvärden, lika litet som något annat serviceföretag, behöver tillgripa hyreslagstiftningens regler om förverkande för att kunna vägra fortsatt service. Något sådant måste f.ö. innebära att hela hyresavtalet skulle förverkas. Om nämligen den aktuella tjänsten vore en del av hyresavtalet gäller principen om avtals odelbarhet. En partiell hävning eller uppsägning är enligt svensk rätt inte tillåten (i den mån det inte är frågan om villkorsändring enligt t.ex. hyreslagstiftningen). Den form av tillval och service som således inte grundar sig direkt på hyresavtalet eller inte heller utgör en del av den grundläggande hyresrättsliga kärnan, måste följaktligen vara att behandla på ett mer traditionellt kontraktsrättsligt sätt. Vilket innebär att det till viss del föreligger möjlighet för parterna att själva bestämma vilka sanktionsmekanismer som kan komma att aktualiseras i olika situationer. Exempelvis så erhålls betydligt större möjligheter till förutsägbarhet för hävning än om sanktioneringen skall ske inom ramen för det hyresrättsliga systemet. Det traditionella väsentlighetsrekvisitet 7 är uppbyggt utifrån den drabbade parten. Om således den parten anser kontraktsbrottet som varande väsentligt och den kontraktsbrytande parten samtidigt ägt vetskap om detta föreligger vanligtvis rätt till hävning. Detta innebär att om part i avtalet anger betydelsen av uppfyllelse av prestationen och denna uteblir, föreligger en mycket god förutsebarhet avseende hävningsmöjligheten. Inom det hyresrättsliga systemet är situationen en annan. Tillgripande av förverkande och uppsägning som sanktionsmedel är noggrant reglerat pga. hyresgästens skyddade ställning. 7 se 25 KöpL 18

19 Detta leder till en situation som behandlats ovan, nämligen att innebörden av en i avtalet medtagen reglering avseende en viss kontraktsbrottssituation inte erhåller den effekt som kan förväntas utanför den hyresrättsliga sektorn. Att part angivit uppfyllelse av en viss prestation som varande av yttersta vikt och kanske direkt avgörande för avtalets bestående erhåller därför inte en omedelbar inverkan på sanktionsmöjligheten. Förverkande förutsätter nämligen en objektiv bedömning i detta fall avseende huruvida den uteblivna uppfyllelsen är av synnerlig vikt för hyresvärden (12:42 p8 JB). Uppsägning är som sanktion lika begränsad i hyresrättsliga sammanhang. Förutsättningarna för hyresvärden att medelst uppsägning bringa ett bostadshyresförhållande till att upphöra förutsätter att den bakomliggande orsaken uppfyller de hyresrättsliga krav som föreligger avseende detta. Den viktigaste frågan är kanske i vilken utsträckning avtalsbrott avseende tillval och service kan ge hyresvärden rätt att nyttja de hyresrättsliga sanktionerna. Härvid är det således fråga om de fall där tillval och service grundar sig direkt på hyresavtalet och följaktligen ingår i hyran alternativt att service och tillval ligger utanför hyresavtalet men att det finns en koppling mellan dessa avtal. I det första fallet kommer ersättningen för tillval och service att utgå som hyra vilket innebär en klar fördel i sanktionsmässigt hänseende. (Vi bortser här ifrån den problematik som tidigare behandlats avseende möjligheten lägga på ersättning på hyran utifrån det hyresrättsliga systemet.) Eftersom erläggandet av hyran utgör en av de grundläggande förpliktelserna för hyresgästen, föreligger även en mycket utvecklad sanktionsapparat i detta avseende. Regleringen är mycket detaljrik och ger därmed en god förutsebarhet avseende möjligheterna att tillgripa förverkande som sanktion vid utebliven betalning. I praxis har hyresvärdens påslag för installerad kabel-tv bedömts utifrån dessa regler och givit stöd för förfarandet. En annan sak är om tillval och service är kopplat till hyresavtalet. Grunden för en hyresrättslig sanktion blir därmed själva kopplingsförbehållet, vilket medför att det exempelvis vid utebliven betalning inte blir fråga om att åberopa förverkande pga. utebliven betalning utan med hänvisning till den föreliggande kopplingen mellan hyresavtalet och avtalet om service och tillval. För att förverkande skall kunna ske förutsätts härvid att uppfyllelsen av den aktuella förpliktelsen är i objektivt hänseende av synnerlig vikt för hyresvärden. Eftersom detta inte är fråga om en normal väsentlighetsbedömning varvid parternas angivande av prestationens betydelse och motpartens vetskap om detta är avgörande är situationen mer delikat. Det krävs följaktligen en analys avseende den bedömning som sker i samband med förverkande pga. kopplingsvillkor. Bedömningen i samband med förverkande är en modell med en abstrakt väsentlighetsnivå. I de hyresrättsliga typfallen har således låtit utföra bedömningen av kontraktsbrottets betydelse rent abstrakt. Detta ger en rad rekvisit och frister vilka skall vara uppfyllda för att förverkande skall kunna ske. En förverkandetalan på grund av kontraktsbrott avseende ett kopplingsvillkor återfinns dock inte bland de typsituationer som lagstiftaren låtit bedöma rent abstrakt på förhand. Väsentligen skall därför bedömas individuellt, men rent objektivt. Bedömningens mål är att få ställa huruvida utebliven fullgörelse av 19

20 den särskilt reglerade förpliktelsen motsvarar de väsentlighetskrav som generellt föreligger avseende förverkande. Lagstiftaren hänvisar således till de övriga situationerna där det föreligger en abstrakt bedömning och anger att betydelsen av kontraktsbrott avseende särskilt reglerade förpliktelser måste vara av motsvarande betydelse för att förverkande skall kunna nyttjas som påföljd. Genom detta har det hyresrättsliga inslaget kommit att erhålla en framskjuten plats i förhållande till andra rättsförhållandet som är kopplade till hyresrätten. Hyresgästens rätt får inte rubbas på grund av kontraktsbrott som inte hyresrättsligt motiverar att så kan ske. I förlängningen kan detta tänkas innebära problem eftersom det hyresrättsliga systemet inte enbart innebär att det i vissa fall inte är möjligt att nyttja de hyresrättsliga sanktionerna, utan även medför begränsningar i vidare bemärkelse. Här syftar vi på det faktum att det hyresrättsliga systemet är uppbyggt i syfte att stärka och skydda hyresgästens ställning. Som en del av detta har uppställts en begränsning av hyresvärdens sanktionsmöjligheter så att inte hyresförhållandet skall kunna bringas till att upphöra mot hyresgästens vilja med mindre än att de hyresrättsliga skyddsmekanismerna träder in. Det vore således systemfrämmande att i samband med hyra låta hyresvärden nyttja ekonomiska sanktioner vid sidan av det hyresrättsliga systemet om detta kan leda till att hyresförhållandet bringas till att upphöra. Vad som här åsyftas är en situation där det till hyresförhållandet kopplats förpliktelser vilka hyresgästen inte kan frånsäga sig. Förverkande kan inte nyttjas som sanktionering av dessa kopplade förpliktelser, men likväl utgår ekonomiska sanktioner. Här kan tänkas att den ekonomiska belastningen till slut kan komma att bli så stor att hyresgästen finner det bäst att genom uppsägning komma bort från den till hyresavtalet kopplade förpliktelsen. Huruvida detta är acceptabelt bör avgöras utifrån samma rimlighetsavvägande som ligger till i linje med avgörandet i NJA 1971 s.129 samt bedömningen enligt 12:42 p8 JB. Följaktligen föreligger det en risk för att den begränsning som föreligger utifrån den hyresrättsliga tillhörigheten i vissa fall kan komma att inverka även på de separata sanktioner som nyttjas avseende de till hyresrätten kopplade rättsförhållandena. Kärnan i detta problem ligger i det faktum att det inte finns någon direkt gräns för hyran i förhållande till de kopplade rättsförhållandena mellan parterna. 2.4 En definierad hyra En stor del av den föreliggande utvecklingen inom hyresmarknaden är rättsligt sett inriktad på att försöka fastlägga gränserna mellan hyra och annan service och tillägg till hyresavtalet. Utvecklingens grund har förklarats ovan och ligger således i den bristande möjligheten för parterna att med förutsägbarhet fastställa förpliktelsernas omfattning i avtalet som uppkommer i och med avtalets hyresrättsliga tillhörighet. En tendens av detta slag måste givetvis betraktas som högst olycklig men bör samtidigt ge lagstiftaren en klar signal om att något behöver göras. En motreaktion kan givetvis vara att försöka förhindra dylika tendenser och betrakta dem som oönskade vilket hög grad är en politisk fråga. Här skall istället ett förslag på en lösning medelst små medel behandlas. 20

21 Den bostadshyresrättsliga sektorn måste betraktas som en konsumenträttslig sektor. Här återfinns de karaktäristiska dragen med en tvingande lagstiftning som generellt utgår från den ena partens svagare ställning. Reglerna har följaktligen utformats till skydd för den ena parten konsumenten/hyresgästen. En modell med möjlighet till individuella avvikelser kommer i konflikt med de hyresrättsliga reglerna bl a genom den hyresrättsliga utgångspunkten om lika hyra för lika lägenheten. Givetvis kan hävdas att den individuella standarden genom tillval och service innebär att jämförelseprövningen omöjliggörs. Men samtidigt är denna prövning utformad för att godkänna avvikelser mellan objekten. Detta framgår senast i justeringarna avseende hyresprövningen för lokaler, där lagstiftaren går in och sänker kraven på likvärdighet mellan prövningsobjekt och jämförelsematerial. 8 Motsvarande grundsyn återfinns även avseende bostäder. Följaktligen föreligger en risk för att en situation kan uppkomma där hyresgästen genom tillval erhåller något som faller inom området för lägenhetens standard och användbarhet, dvs. tillhörande det hyresrättsliga kärnområdet. Hur kommer nu tillvalet att påverka en eventuell hyresprövning? För det första så kommer ersättningen som utgår för tillvalet att betraktas som hyra. Den tillkommande avgiften utgör således ett tillägg på hyran, en hyreshöjning vilket inte får ske utan iakttagande av de hyresrättsliga reglerna. Därtill erhåller hyresgästen möjlighet att kräva prövning av hyran, varvid det skall ske en jämförelseprövning. Den intressanta frågan är då om hyresgästens tillval är av sådan art att den kan beaktas fullt ut i prövningsförfarandet. Framtagandet av jämförelsematerial tenderar nämligen att försöka gruppera lägenheterna något mer grovt för att på så sätt möjliggöra erhållandet av ett jämförelsematerial. Här finns följaktligen risk för att tillvalet faller bort innebärande att hyran som hyresgästen skäligen skall betala skall ligga i nivå med den hyra som utgår för andra likartade lägenheter utan det aktuella tillvalet. En annan sak är hyresgästens rätt till uppsägning, vilken samtidigt medför uppsägning av de nyttigheter som är kopplade till hyresrätten. 9 Ersättning för respektive tillval sätts troligtvis utifrån en antagen betalningsperiod något som i vissa fall således kan vara svårt med tanke på hyresgästens uppsägningsmöjlighet. Istället blir det fråga om att låta tillval kvarstå som del av lägenheten för att erhålla betalning från nästkommande hyresgäst. Ett förfarande som är framkallat av den hyresrättsliga modellen med lägenheter i olika hyresnivåer, men förfarandet i sig själv underbygger modellen. Hyresvärden kommer således att vara tvungen att anpassa sig och låta införa olika segment av lägenheter, inte anpassa det enskilda hyresförhållandet utifrån hyresgästens behov. En tredje punkt är den avseende lägenhetens standard och hyresvärdens underhållsansvar. Givetvis kan tillval och frånval komma att medföra problem utifrån reglerna om lägenhetens standard. Framför allt om lägenheten håller en standard som inte uppfyller vad som föranstaltas avseende lägsta godtagbara standard (18a ). En lägenhet som inte uppfyller dessa krav ger hyresgästen en 8 Se prop 2001/02:47 s.? 9 21

22 ovillkorlig rätt att kräva att ett upprustningsförläggande riktas mot hyresvärden. Detta är något som inte går att komma från med mindre än justeringar av lagstiftningen. Det blir vidare nödvändigt att överväga vissa justeringar avseende reglerna om lägenhetens skick vid tillträdet samt hyresvärdens underhållsskyldighet. Tillval och frånval inom den hyresrättsliga kärnan förutsätter under sådana förhållanden vissa justeringar av gällande lagstiftning. Men problematiken grundar sig på det faktum att tillval i dessa fall faller in under hyra. En mer radikal reform vore således att ge möjligheter till att ställa tillval utanför hyra, något som kan tyckas stå i strid med det övergripande skyddssyfte som upprätthålls av hyreslagstiftningen. Redan i dag är det möjligt för en konsument/hyresgäst att köpa/hyra ett kylskåp med rättssystemets skydd såsom konsument. Om Konsumenten/hyresgästen väljer att köpa/hyra detta kylskåp från hyresvärden medför det att det inträder ytterliggare en uppsättning skyddsregler. Frågan är om detta är något som konsumenten/hyresgästen är i behov av? Behovet kan anses föreligga om tillvalet kopplas till hyresrätten så att hyresgästens rätt till denna blir beroende av tillvalet. Men om de är mer indirekt kopplade till varandra återstår ingen orsak till detta. Den normala konsumentlagstiftningen måste anses uppfylla det behov som kan tänkas finnas avseende rättsligt skydd för konsumenter i förhållande till näringsidkare. För att möjliggöra ett särskiljande avseende tillval tillhörande den hyresrättsliga kärnan måste det tillföras möjligheter att fastställa innebörden av hyra. Detta sker lämpligast så att hyresbegreppets innehåll erhåller en form av definition så att det kan klargöras vilka moment som ingår i hyran och vilka som utgör separata tillval. Därmed kommer den standard och service som ligger inom ramen för hyresdefinitionen att ingå i ett grundutbud som utgöra hyra och kan därmed vara föremål för de hyresrättsliga prövningarna. Samtidigt är allt som hyresgästen erhåller från hyresvärden utöver detta tillval och kan därmed exempelvis inte påverka en hyresprövning, varken om tillvalet är att återfinna i prövningslägenheten eller i en jämförelselägenhet. En speciell fråga är hur hyra skall definieras. Det finns olika alternativ och då främst i form av lagstiftning samt kollektiva förhandlingsöverenskommelser. Fördelen med en lagstiftad definition är att det erhålls en absolut fast punkt avseende hyrans omfattning. Dock kan ett sådant förfarande riskera att bli allt för stereotypt och motarbeta själva tanken med en ökad flexibilitet. Kanske finns framförallt en risk för att en sådan definition kan bli allt för orörlig betraktat över en längre tid. Det andra alternativet är att tillämpa det redan befintliga systemet med kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Detta skulle innebära att de kollektiva förhandlingarna inte enbart omfattar villkoren och vederlaget utan skall även leda till ett fastställande av hyrans omfattning och innehåll. Därmed erhålls en god möjlighet till anpassning även av den hyresrättsliga grundplattformen, både utifrån lokala förhållanden tillika förändringar över tid. Sannolikt är en kombination av dessa båda modeller mest funktionell. Det är också den modellen som går att återfinns i SABO:s arbeten inom området på 22

23 senare tid. Här arbetar man med en modell innebärande en lagstiftad miniminivå i kombination med ett förhandlingsutrymme. Den del av parternas rättsförhållande som föreligger utöver detta ingår inte i hyra och därvid skall således inte de hyresrättsliga regelverket vara tillämpligt. En del av sanktionsproblematiken kvarstår dock om man eftersträvar möjligheten att nyttja hyresförhållandets upplösning som sanktion av tillval. Härvid blir man nämligen tvungen att hålla sig kvar inom det hyresrättsliga systemet. 2.5 Närmare om utformningen av hyresgästens förpliktelser Vi har ovan behandlat en rad olika aspekter avseende flexibla utformningar av hyresavtal och hyresförhållanden. Så långt kan konstateras att en viktig del för lösningen av den föreliggande problematiken är sanktionsfrågan. I en jämförelse med lokalhyressektorn kan vissa ytterligare slutsatser erhållas. För det första så framträder behovet av den hyresrättsliga sanktionsapparaten tydligare i samband med lokalhyra. Att hyresgästen underlåter att uppfylla sina förpliktelser om än det är en till hyresavtalet kopplad sidoförpliktelse kan ofta innebära att hyresvärden omöjligt kan låta hyresgästen fortsätta att nyttja lokalen. Detta med tanke på de följder som detta kan leda till. I moderna lokalhyresförhållande är samordning mellan de olika aktörerna en viktig del. En hyresgäst som inte följer överenskommelser avseende öppettider kan på grund av detta inte enbart bemötas med ekonomiska sanktioner. Svårigheten ligger i det faktum som redan tidigare avhandlats i detta arbete, nämligen att förutse möjligheten att nyttja förverkande som sanktion avseende de kopplade förpliktelserna. Kravet på synnerlig vikt medför att det åberopade kontraktsbrotten måste uppfylla en reell betydelse för hyresvärden i objektiv bemärkelse. Många kontraktsbrott bör isolerat vara av sådan art att det bör framstå som mycket osäkert huruvida kravet på synnerlig vikt är uppfyllt, främst med tanke på att det inte är den enskilda hyresvärdens subjektiva mening som är avgörande. Tar man härvid fasta på förpliktelsen betydelse för helheten, hur utebliven uppfyllelse påverkar både hyresvärden direkt och indirekt bör situationen förbättras. Den modell som nyttjas i samband med lokalhyra i centrumanläggningar ger ett klart incitament för att bedömningen skall ske med beaktande av helheten. Genom att till hyresavtalet koppla en förpliktelse för hyresgästen att vara medlem i och deltaga i en sammanslagning av hyresgästerna i den aktuella anläggningen har man lyckats öka förutsebarheten. Sammanslutningarna har oftast erhållit formen av företagareföreningar, vilka blir den part gentemot vilka hyresgästerna är har de aktuella förpliktelserna. Fullföljer inte hyresgästen sin prestationsskyldighet inträder en rätt för föreningen att utesluta medlemmen. Den sidoförpliktelse som hyresgästen har enligt hyresavtalet är att vara medlem i den aktuella föreningen under hyresförhållandets bestående, vilket motiveras utifrån det föreliggande behovet av samordning. En uteslutning aktualiserar således nyttjandet av förverkande som sanktion eftersom hyresgästen då bevisligen inte deltar i det nödvändiga samarbetet och därför uteslutits ur 23

24 föreningen och följaktligen inte uppfyller ett för hyresvärden avtalsvillkor av synnerlig vikt. Den bakomliggande orsaken till uteslutningen kommer på detta sätt att skjutas åt sidan i och med framhävandet av samordningsfunktionen. Det kan möjligen finnas utrymme för att försöka dra paralleller från lokalhyressektorn för att öka möjligheten att nyttja de hyresrättsliga sanktionerna för kopplade sidoförpliktelser i bostadshyresförhållanden. Klimatet är dock delvis ett annat utifrån det faktum att det nu är fråga om ett område som vilar på bostadssociala grunder till skillnad mot den mer ekonomiskt verksamhetsinriktade lokalhyressektorn. Grunden för den modell som föreligger inom lokalhyressektorn består i betydelsen av samordning. Motsvarande betydelse är knappast att finna i samband med bostadshyra. Inte heller framstå det som funktionellt att bygga upp sammanslutningar av hyresgäster på det angivna sättet. Detta blir att jämföra med hyresgästorganisationer och kan knappast tänkas komma att erhålla en sådan ställning att en uteslutning kan medföra förverkande av bostaden. 2.6 Sammanfattning Vad beträffar det fria avtalsutrymmet konstaterar vi att rättsläget f.n. är något flytande. Högsta domstolen har i ett par rättsfall från 70-talet uttalat att hyresregler skall tillämpas på ett blandat avtalsförhållande i dess helhet. Undantag gäller när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment eller omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen. Detta har följts av f.d. Bostadsdomstolen och Svea hovrätt i flera fall. Mot detta finns emellertid vid nyare rättspraxis från Göta hovrätt, som pekar i en delvis annan riktning. Den rättspraxis som finns från Svea hovrätt pekar på att service m.m. i samband med ett hyresavtal skall betraktas som hyra. Ersättningen får därmed utgå enligt skälighetsregler hyresvärden har rätt till ersättning för direkta kostnader, t.ex. för el, telefon och TV-abonnemang, medan t.ex. värdet av möbler m.m. får bedömas med hänsyn till värdet och förslitningen. Hyresvärden kan inte få särskild ersättning för sina förvaltningskostnader för service. Detta gäller under förutsättning att hyresgästen s.a.s. redan på grund av hyresavtalet har rätt till den aktuella servicen. Är det å andra sidan frågan om tjänster som hyresavtalet inte omedelbart ger rätt till ligger saken annorlunda till. Då kan ersättningen inte prövas enligt hyresrättsliga normer. Enligt vår bedömning kan hyresvärden genom uppsägning avbryta erbjudanden om servicem som inte är förknippad med lägenhetens skick. Detta ligger i hans affärsledningsrätt. För hyresgästen ligger emellertid saken antagligen annorlunda till. Hyresgästen kan inte genom en villkorsändring tvinga hyresvärden att upphöra med service, låt vara att det finns en viss osäkerhet som följer av att reglerna om villkorsändring ändrats för att göra hyresvärd och hyresgäst mera jämställda. Å andra sidan kan hyresgästen alltid utnyttja sin rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och flytta. Då blir han också fri från förpliktelserna avseende servicen. 24

25 Av detta följer att hyresgästens skyldighet att betala för viss service kan sanktioneras med hyresrättsliga medel. Vägran att betala kan leda till förverkande eller uppsägning med förlängningsvägran. Är det å andra sidan fråga om service som ligger utanför hyresförhållandet, men där det finns en koppling, kan det hyresrättsliga sanktionssystemet inte användas. Men det innebär att andra sanktioner kommer ifråga. Den som inte betalar, t.ex. för budservice, får ingen mera sådan service. Om hyresgästen börjar anlita annan budservice kan detta ge upphov till skadeståndsanspråk. Vi rekommenderar emellertid att det införs möjligheter att tillgripa det hyresrättsliga sanktionssystemet också i sådana fall. I fråga om till- och frånval av olika nyttigheter med avgifter eller fråndrag från hyran kommer detta att leda till att hyrorna för lägenheterna kommer att variera. Särskilt när det mera gäller lägenenhetens fysiska skick kan detta leda till svårigheter ur bruksvärderingssynpunkt. Vi rekommenderar därför att lagstiftningen inför ett begrepp normalhyra eller liknande, som anger hyran utan sådana till- eller frånval. Frågan hur värdet av till- eller frånvalen skall bestämmas är en annan fråga. För närvarande finns möjligheterna att de bestäms av hyresnämnden efter en skälighetsprövning eller att de bestäms efter en prislista framförhandlad med hyresgästföreningen (något som i och för sig inte utesluter en hyresnämndsprövning). Vi rekommenderar ett friare synsätt. När det gäller till- och frånval av olika tekniska detaljer, t.ex. frys, bör hyresgästen anses tillräckligt skyddad av konsumentlagstiftningen. F.ö. handlar hyresvärden i sådana fall under konkurrens från andra företag. Hyresvärden bör därför kunna erbjuda t.ex. tillval av olika tekniska detaljer eller service på marknadsmässiga villkor (och utan underhållsåtagande) och därvid ses som vilken leverantör som helst. I förlängningen innebär detta att endast normalhyran förhandlas fram och i övrigt fastställer hyresvärden listor, som hyresgästerna kan acceptera eller avslå. I normalfallet bör de alltid ha möjlighet att diskutera ett vanligt hyresavtal utan till- eller frånval, såsom för närvarande är fallet. 25

26 3 Besittningsskydd för bostadshyresgästen 3.1 Inledning I svenskt rättsmedvetande är bostadshyresgästens besittningsskydd grundmurat. Om detta skall förändras i något avseende fordras inte endast starka utan direkt övertygande skäl. Det är emellertid inte något sådant som är vårt syfte. Vi vill först undersöka besittningsskyddets närmare innebörd och utformning för att sedan diskutera om det finns anledning att nå fördelar för enskilda hyresgäster och hyresvärdar genom att ge det en annan eller varierad utformning. Detta kan t.ex. ske genom utökad avtalsfrihet eller genom att ge större möjligheter till besittningsskyddavstående på ett varierat slag. Eftersom frågorna är tekniskt och inte minst politiskt svåra finns det skäl att nalkas dem förutsättningslöst och med ett öppet sinne. Det gäller främst att analysera i vilka kontraktssituationer det kan finnas anledning att avvika från den ganska stela besittningsskyddsmodellen, något som vi återkommer till. Sverige avviker från många andra länder i det att besittningsskyddet för bostadshyresgäster tillmäts så stor vikt. Vi har inte anledning att gå närmare in på detta. Det är ett politiskt och kulturellt drag, som har samband med vår sociala och politiska historia. Vi kan kanske säga att i den politiska retoriken reformer av denna typ betraktas som segrar eller framsteg, från vilka det inte finns någon reträtt. En del författare, som Anna Christensen, gör frågan om besittningsskydd till en huvudfråga av närmast ideologisk natur. Christensens sätt att behandla frågorna i boken "Hemrätt i hyreshuset" är ett klart exempel på en sådan inställning. Målet, att skapa en "hemrätt", går egentligen väsentligt längre än rena besittningskyddsfrågor, men anger likväl färdriktningen. (Egentligen var Christensen som forskare mest intresserad av ideologiska frågor. Hennes inställning var att det var möjligt att använda rättsregler som indikatorer på politisk ideologi och politisk inställning. Om detta egentligen är en vetenskapligt framkomlig väg skall inte diskuteras i detta sammanhang.) 3.2 Historik Enligt vår mening finns det främst anledning att erinra om historien bakom hur besittningsskyddet kom att införas i svensk rätt. Inom parentes kan nämnas att det finns en viss parallell med anställningsskyddet. Anställningsskyddet introducerades egentligen med Saltsjöbadsavtalet 1938, men en radikalisering skedde under 1960-talet som ledde till anställningsskyddslagen Sedan dess ligger anställningsskyddet fast, men vissa uppmjukningar, särskilt i småföretagens intresse ägde rum under 1990-talet. Vi betraktar detta från vår utgångspunkt mera som en kuriositet, men det tyder i vart fall på ett större, bakomliggande politiskt sammanhang. Den första mera moderna hyreslagstiftningen, som kom till genom 1907 års reform (och som också avsåg arrende, tomträtt och servitut) innehöll inga direkta bestämmelser om besittningsskydd. Men det fanns likväl starka tendenser till att 26

27 tillvarata hyresgästens intressen. Först och främst finns anledning att erinra om de sakrättsliga reglerna års reform innebar att hyresgästen i princip var skyddad om fastigheten bytte ägare. Hyresavtalet gjorde därmed till en sakrätt enligt svensk rätt. (Se vidare om diskussionen och internationell påverkan Victorin i SvJT...) Vidare finns anledning att erinra om de särskilda reglerna för förverkande som innebär ett förhållandevis starkt skydd för hyresgästen, något som avvek och fortfarande avviker från de allmänna reglerna om hävning i avtalsförhållanden. Dessa skyddsformer har senare byggt på och kan sägas utgöra ett ganska väsentligt inslag i hyresgästens besittningsskydd i vidaste mening. Diskussionen om ett skydd mot obefogade uppsägningar från hyresvärdens sida kom emellertid snart igång. Hyresgäströrelsen gjorde sin entré på arenan. Första världskrigets s.k. hyresstegringslagar innehåll bestämmelser om skydd mot uppsägningar för att sanktionera reglerna om förbud mot hyreshöjningar. In på arenan trädde den socialdemokratiske professorn och riksdagsmannen Vilhelm Lundstedt, som i en utredning från 1922 föreslog införande av besittningsskydd för bostadshyrsgäster. Lundstedt förespråkade ett indirekt besittningsskydd, men tiden var kanske politiskt inte mogen för något sådant. 20- och 30-talen kom emellertid att bli bostadspolitiskt intressanta med flera parallella förlopp. Å ena sidan har vi början till en social bostadspolitik, å andra sidan har vi en politisk polarisering, där hyresgäströrelsen försökte nå framgång med arbetsmarknadsliknande stridsåtgärder. Vi så början till allmännyttiga bostadsföretag, vi fick 1939 en lagstiftning om medling i hyrestvister modellerad på den arbetsrättsliga medlingslagen. Det är på denna lagstiftning som den nuvarande lagen om hyres- och arrendenämnder fortfarande i viss mån bygger medling är och förblir ett viktigt inslag i hyresnämndernas verksamhet (även, efter konstruktivt tänkande hos vissa nämnder, i kollektiva tvister). År 1939 blev emellertid ett märkesår för hyreslagstiftningen också i andra hänseenden. Då infördes för första gången lagstiftning som gav bostadshyresgästerna besittningsskydd. Det var utformat som ett indirekt besittningsskydd, dvs. hyresgästerna gavs rätt till ersättning för flyttningskostnader m.m. vid obehörig uppsägning från hyresvärdens sida. Denna lagstiftning fick emellertid en endast kortvarig betydelse. Andra världskrigets utbrott ledde till ett sammanbrott av bostadsbyggandet alla resurser sattes in i försvarsansträngningarna; Sveriges försvarspolitiska läge var trots allt långt ifrån gott, något som hotade leda till akut bostadsbrist och därmed följande hyreshöjningar. Under beredskapstider kunde något sådant inte tolereras. Hyresregleringslagen från 1942 föreskrev direkt besittningsskydd i bostadshyresförhållanden (och även i lokalhyresförhållanden, något som dock förbigås här). Hyresregleringslagen var tekniskt sett en administrativ lagstiftning, inte en civilrättslig lagstiftning. I hyresförhållandet kunde parterna i och för sig avtala om vilka hyror som helst, men hyresvärden fick inte kräva avtala om högre hyror än dem som p.g.a. hyresregleringslagen föreskrevs genom beslut av hyresnämnderna eller Statens hyresråd. En höjning av den beslutade hyran påverkade inte direkt den avtalade hyran, medan en sänkning av den beslutade hyran fick direkt betydelse för den avtalade hyran. 27

28 Hyresregleringslagen bestämmelser om besittningsskydd påminner en del av de som är nu gällande: 7 Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal, äger hyresnämnden på framställning av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den befinnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obillig. Nämnden må ock, om hyresgästen samtycker därtill, förlänga hyresförhållandet mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sagts äger betinga sig, och på de villkor i övrigt som finnas skäliga. Som synes är bestämmelsen utformad mera som den nuvarande generalklausulen i 12 kap. 46 jordabalken. De särskilda besittningsbrytande grunder som omtalas i den bestämmelsen täcktes av hyresregleringslagens 7 och diskuteras i förarbeten och rättspraxis kontraktsbrott, rivning, ombyggnad, tjänstebostäder, bostadsrättslägenheter m.m. (Se vidare t.ex. Zetterberg, Hedfeldt, Hyresregleringslagen 2 uppl s. 88 ff.) Den särskilda lilla komplikationen att hyresnämnden kunde förklara uppsägningen ogiltig har inte bibehållits med nuvarande regler, utan nu gäller helt enkelt att hyresgästen har rätt till förlängning. Skillnaden är endast terminologisk. Liksom den nuvarande reglerna i hyreslagstiftningen gällde det under hyresregleringstiden att göra en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. För hyresgästen kunde t.ex. tala att det var svårt att skaffa annan bostad eller att han bott länge i lägenheten eller att familjen har barn. Med denna teknik betraktade man de omständigheter som idag utgör besittningsskyddsbrytande grunder som omständigheter att beakta i hyresvärdens intresse. Liksom nu fäste man också avseende vid sådana omständigheter som att hyresvärden erbjudit en godtagbar ersättningslägenhet. Vi kan alltså konstatera att mycket av den teknik och det betraktelsesätt som ligger bakom de nuvarande reglerna återfinns redan i hyresregleringslagen. Då skall genast sägas att detta i sin tur gick tillbaka till de reformer som genomfördes av hyreslagstiftningen Dessa grundades på samma teknik och resonemang, men här var det endast fråga om ett indirekt besittningsskydd. (Prop. 1939:166 s. 121 ff. Se även Christensen a.a. s. 38 ff.) Det finns när det gäller besittningsskyddets konstruktion alltså en röd tråd i svensk rätt som gått igenom mer än 60 år. I vissa hänseenden kan det spåras ännu längre, till första världskrigets hyresstegringslagar (jfr Christensen a.a. s. 25 ff.). Om man inte har detta klart för sig har man svårt att förstå varför besittningsskyddet i sin nuvarande utformning upplevs som så självklart av svenska bostadshyresgäster. 3.3 Sambandet mellan besittningsskydd och hyresreglering Det finns ett principiellt samband mellan hyresreglering och besittningsskydd. Detta kan sägas bestå i att besittningsskyddet innebär ett tvång för hyresvärden att fortsätta kontraktsförhållandet, oavsett om det är fråga om en direkt skyldighet eller om tvånget enbart är skadeståndssanktionerat, vilket i sin tur förutsätter att hyresvärden inte kan frigöra sig från detta tvång genom att kräva omrimliga hyror. Sambandet går även i andra riktningen också en stark hyresreglering kan kringgås om hyresvärden kan hota hyresgästen med 28

29 uppsägning om denne inte accepterar hyreskrav över vad som regleringen föreskriver. Det är osäkert i vad mån man lagt detta samband till utgångspunkt för reglerna om besittningsskydd. I första världskrigets hyresstegringslagar var nog hyresspärren det väsentliga och besittningsskyddet en bisak, men detta får bli en gissning. I 1939 års hyreslag innehöll inte några regler om hyrans storlek. Likväl måste under alla omständigheter man i en intresseavvägning som den regleringen förutsatte ha tagit hänsyn till hyran ett alltför högt hyreskrav måste uppfattas som oskäligt, och därmed får man in en enkel hyresreglering s.a.s. bakvägen. Detta anges också i förarbetena, där det angavs att en hyreshöjning större än vad som kan anses påkallat av en allmän höjning av hyresnivån var att se som oskälig (prop. 1939:166 s.===). I hyresregleringslagen var tanken förmodligen helt enkelt att en förväntad bostadsbrist krävde både hyresreglering och besittningsskydd (jfr Zetterberg, Hedfeldt a.a. s ===). Vid reformeringen av hyreslagstiftningen 1969 återkom lagstiftaren till frågan. Nu är det tydligt att det är besittningsskyddet som är det viktiga införandet av en hyresspärr betingades av behovet att trygga besittningsskyddet. I propositionen anges följande (prop. 1968:91 Bihang A s. 41): Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sambandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hindrar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på hyresmarknadens område blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att dra en gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vara avflyttningen inte kan påfordras med sakliga grunder. En sådan hyresspärr syftar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan ogrundad anledning drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att motverka att hyresvärden begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmåner som inte skulle stå honom till buds vid avtal med en nytillträdande hyresgäst. Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I besittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren utformad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte. 29

30 Här är inte platsen att i detalj granska frågan om hur hyresregleringen när det gäller hyressättningen förhåller sig till allmänna principer om kontraheringstvång. (Se vidare om detta bl.a. Victorin i SvJT 1976===). Det skall endast konstateras att 1975 års ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1974:150 s.===) innebar en radikal brytning med de principer som fördes fram några år tidigare. När de allmännyttiga bostadsföretagens hyror fick bilda utgångspunkt för hyressättningen över hela hyresmarknaden hade en helt annan form av hyresreglering införts, en hyresreglering som tog sin utgångspunkt i de allmännyttiga bostadsföretagens, delvis av statliga låneregler bestämda och genom hyresförhandlingar fastlagda, hyressättning. Slutpunkten kan sägas utgöras av de ändringar av hyresförhandlingslagen, som gjorde det möjligt att i hyresförhandlingar lägga fast hyrorna för hyreslägenheter där hyreskontrakt inte var träffade. Den fria sektor, förstagångsavtalen, som skulle styra hyressättningen enligt tankarna i 1968 års proposition, hade därmed också reglerats. 3.4 Besittningsskyddet grundläggande konstruktion idag I den senare debatten har den grundläggande konstruktionen av besittningsskyddsreglerna i hyreslagstiftningen knappast ifrågasatts. Ett undantag kan Anna Christensens bok Hemrätt i hyreshuset sägas vara. Konstruktionen med en kombination av (begränsade) förverkanderegler och regler om intresseavvägning i de fall då hyresvärden vägrar förlängning av hyresavtalet har mer eller mindre tagits som självklar. Dessa regler kan med viss förenkling beskrivas på följande sätt : Reglerna om besittningsskydd vid bostadshyra återfinnes i 12:45-52 jordabalken. Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, eventuellt på ändrade villkor. Utanför besittningsskyddet faller dock enligt 12:45 vissa hyresavtal(se vidare nedan). Det är i huvudsak fråga om kortfristiga upplåtelser. Däremot görs inte något undantag för andra kortfristiga upplåtelser. Besittningsskydd inträder alltså omedelbart oavsett hur kortfristig upplåtelsen är tänkt att vara. Om parternas avsikt är att upplåtelsen skall vara helt tillfällig är det något som får beaktas i själva förlängningstvisten. Det vanliga sättet att hantera sådana frågor är i stället att hyresgästen avstår från besittningsskydd med hyresnämndens medgivande (se vidare nedan). a) I 12:45 JB görs undantag för upplåtelse av bostadslägenheter i andra hand i dess helhet när hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två år i följd. Tanken med detta är att minska mängden ansökningar om avstående från besittningsskydd de flesta fall av andrahandsuthyrning vara inte längre än så, och vidare göra andrahandsuthyrning något mindre byråkratisk. Man bör observera att bestämmelsen också är tillämplig vid uthyrning i andra hand av bostadsrätt. b) Vidare görs undantag för möblerade rum eller lägenheter för fritidsändamål. Förutsättningen är att hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 9 månader i följd. Tanken med att undanta dylika kortvariga avtalsförhållanden är att det i de flesta fall ter sig mindre motiverat med besittningsskydd när det gäller möblerade rum eller 30

31 sommarstugor. Först när avtalsförhållandet varat en längre tid kan ett besittningsskydd vara befogat. c) Från besittningsskyddet undantas helt och hållet lägenhet som utgör en del av upplåtarens egen bostad. Detta undantag tar sikte på inneboende. Det faktum att upplåtelsen avser en del av den egna bostaden får anses motivera att den inneboende inte med rättsliga medel skall få förlänga hyresförhållandet. Här tar hyresvärdens eget intresse över. Regeln gäller också s.k. elastiska lägenheter med egen ingång, toalett o.s.v., som är avsedda att kunna hyras ut som självständig bostad eller införlivas med upplåtarens lägenhet. d) När hyresrätten är förverkad gäller självklart inte någon rätt till förlängning. 12:45 1 st. p. 3 JB med hänvisning till 12:47 anger dock vissa undantag från regeln som innebär att en medhyresgäst eller make eller sambo har rätt att få kontraktet överfört på sig om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom/henne som hyresgäst. e) En allmän förutsättning är givetvis att lägenheten finns kvar. Det kan ju hända att den hinner försvinna, t.ex. i samband med sanering. I princip är reglerna om besittningsskydd tvingande till hyresgästens förmån, liksom flertalet övriga hyresbestämmelser; en hyresgäst som befinner sig i ett desperat behov av bostad skall inte kunna förmås att skriva på ett kontrakt som berövar honom besittningsskyddet. Det finns emellertid ett viktigt undantag från detta. Under vissa villkor kan hyresgästen avstå från besittningsskyddet. En väsentlig synpunkt bakom detta har varit att uthyrningar skulle bli vanligare om hyresvärdarna kunde räkna med att under alla förhållanden kunna återta lägenheten. Ett fall är, som tidigare framhållits, rivningshus. Ett kanske vanligare fall är andrahandsuthyrning. En person som under viss tid inte behöver sin lägenhet kan vara benägen att hyra ut den i andra hand om han kan vara säker på att få tillbaka den utan alltför mycket krångel. I detta hänseende har man gjort det enklare för hyresvärden genom den i föregående avsnitt diskuterade regeln att besittningsskydd inte uppnås förrän hyresförhållandet varat i längre än två år. Hyresgästen skyddas på olika sätt mot missbruk av överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. För det första gäller enligt 12:45 2 st. något så ovanligt som ett särskilt formkrav för avståendet. Det skall ske skriftligt och i en särskild handling. Avståendet får alltså inte stå som en finstilt klausul i själva hyresavtalet, utan skall stå i en särskild handling, där andra villkor inte får upptas, för att man skall vara säker på att hyresgästen observerar den. För det andra fordras att avtalet godkänts av hyresnämnden om det ingås innan hyresförhållandet inletts. Därefter kan knappast hyresvärden förmå hyresgästen att avstå från besittningsskydd, även om parterna i och för sig kan träffa avtal om det, och när det gäller avstående från besittningsskydd som sker efter det att hyresförhållandet inletts fordras alltså inte hyresnämndens godkännande. Det kan tilläggas att den omständigheten att hyresnämnden godkänt avtalet inte hindrar att den kan prövas med stöd av 36 AvtL. Här kan inskjutas att det tidigare var osäkert om det var möjligt för hyresvärden att för en hyresgäst, som saknade besittningsskydd på grund av att han avstått från sitt besittningsskydd, kräva förnyat avstående av besittningsskydd som villkor för att förlänga 31

32 kontraktet. I så fall skulle enligt lagtextens ordalydelse något godkännande av hyresnämnden inte krävas. Enligt uttalanden i förarbetena vid 1993 års reform är detta dock inte möjligt. Om därför parterna i en andrahandsupplåtelse under de två första åren skulle avtala om avstående från besittningsskydd krävs hyresnämndens godkännande. För det tredje fordras att en make, som inte är part till hyresavtalet, godkänner avståendet. En förutsättning för att detta skall krävas är dock att maken har sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffas. Regeln är att se som ett komplement till äkta makes besittningsskydd. Enligt 12:45 2 st. skall också en sambo med rätt att överta hyreskontraktet godkänna avståendet. Mål som rör avstående från besittningsskydd kan inte överklagas från hyresnämnd och det finns därför inga prejudikat från senare tid. När ett avstående från besittningsskydd har skett, kan inte hyresvärden få frågan om förlängning prövad av hyresnämnden. Enligt de regler som gäller sedan 1 januari 1985 skall hyresvärden hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden. En sådan ansökan skall emellertid avvisas, RBD 19:86. Resultatet blir givetvis att hyresgästens begäran att få bo kvar inte prövas. Lagen ger inte några närmare anvisningar för hur prövningen skall gå till. Hyresnämnderna synes emellertid ha visat viss återhållsamhet. Godkännande ges bl.a. om det är tydligt att hyresgästen ändå inte skulle ha något skydd, värden har t ex hyrt ut lägenheten i ett hus som snart skall rivas (jfr nedan 4.5 om 12:46 p 3), eller det står klart att lägenheten bara är ledig under en begränsad tid. Man har också trots hyresgästens protester godkänt en överenskommelse som han träffat, när hans från början tillfälliga kontrakt förlängts; värden behövde trygga sin möjlighet att få bostad i sitt eget hus. Även om huvudregeln är att hyresgästen skall ha rätt att bo kvar i sin lägenhet, kan hans skydd i vissa fall brytas. Regler om detta finns i 12:46 jordabalken. Reglerna är så konstruerade att hyresgästen har en rätt att bo kvar om inte hans besittningsskydd bryts enligt någon av de grunder som finns angivna i 12:46. Principen är, som nämnt, att en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen skall ske. Här träder två begrepp i förgrunden, objektivt skäl och skyddsvärt intresse, som har att göra med vad som är relevanta skäl från båda parters sida. Det krävs skäl av viss kvalitet för att reglerna om intresseavvägning skall träda i funktion. Vidare innebär intresseavvägningen att man prövar skälens tyngd. Det är sålunda karakteristiskt att det krävs ett objektivt godtagbart skäl från hyresvärdens sida för att hyresgästen skall tvingas flytta. Om hyresgästen å sin sida har ett skyddsvärt intresse krävs dessutom att hyresvärdens skäl skall ha viss tyngd hans skäl måste väga tyngre än hyresgästens för att besittningsskyddet skall kunna brytas. I de fall som räknas upp i 12:46 anges vad som är relevant skäl för uppsägning från hyresvärdens sida; i själva verket är denna bestämmelse strukturerad efter detta, alltså efter vilken uppsägningsgrund som hyresvärden åberopar. Hyresvärden måste alltså åberopa en viss uppsägningsgrund i enlighet med strukturen i 12:46. Om den grund han åberopar är hänförlig till t.ex. tjänstebostad 32

33 kan de faktiska omständigheterna inte hänföras till någon annan grund (RBD 10:88). Den yttersta gränsen för vad som kan räknas som objektivt godtagbart skäl är därmed närmast att hänföra till den s.k. generalklausulen i p. 10. Enligt denna har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet om det (i annat fall än som anges i de tidigare punkterna) icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Tekniken som används i 12:46 innebär emellertid inte alltid att en intresseavvägning kommer till stånd. I några fall måste hyresgästen flytta oavsett hur starka skäl han har för att bo kvar. Detta gäller enligt p. 1 (förverkandefallet) och enligt p. 7 (det strängare fallet av personalbostad). För att en intresseavvägning skall komma till stånd krävs att såväl hyresvärd som hyresgäst har objektivt godtagbara skäl resp. skyddsvärt intresse. Om någondera av dem inte kan presentera sådana skäl vinner motparten. Om ingen av dem kan presentera sådana skäl kommer avtalet att förlängas i enlighet med formuleringen av 12:46 (RBD 18:83, 4:87). Frågan om vad som är objektivt godtagbart skäl diskuteras i rättsfallet RBD 36:79. BD citerar utförligt HLK där det anges att uppsägningar som är av chikanös karaktär eller eljest inte uppbärs av något som helst legitimt intresse (t.ex. diskriminering, hämndaktioner) inte bör leda till avflyttning och framhåller: Enligt bostadsdomstolens mening talar emellertid starka skäl för att ordet "saklig" med ändring av hittills tillämpat synsätt ges den betydelse som tillkommer ordet enligt allmänt vedertaget språkbruk och att begreppet sakligt skäl sålunda avgränsas så, att endast avflyttningsskäl av den arten som angetts i förarbetena...utesluter intresseavvägning...för att hyresvärdens önskan att tillgodose tredje mans intresse skall kunna tillmätas nämnvärd betydelse vid en intresseavvägning måste emellertid krävas att denna inte framstår blott som en önskan i största allmänhet att hjälpa tredje man utan är förenad med ett påtagligt intresse hos hyresvärden i just denna hans egenskap. Med den utformning BD givit uttrycket objektivt godtagbara skäl är det närmast fråga om ett skydd mot diskriminering, hämndaktioner och liknande. Detta innebär också att skäl som framstår som vaga och obestämda inte godtas i t.ex. RBD 4:87 godtogs inte som sakligt skälet att en planerad ombyggnad var så obestämd att ingen hållpunkt ens för ett antagande om när bolagets planer kunde realiseras fanns. Kravet på ett objektivt godtagbart skäl innebär därmed att svepskäl utesluts. Å andra sidan måste det skäl som hyresgästen åberopat för att bo kvar betraktas som skyddsvärt. Har hyresgästen över huvud taget inga bärande skäl för att bo kvar bör avtalet inte förlängas. Man kan kanske enklast säga att hyresgästens intresse skall hänföra sig till behovet av egen bostad för att vara relevant. Man kan i och för sig se kritiskt till det rättsläge som de här refererade reglerna anger. Man kan ställa frågan sålunda. Varför skall hyresgästen skyddas när han inte kan visa på något skyddsvärt intresse? Kritiken innebär att formuleringen av 12:46 går längre än lagens skyddssyfte. Det hade varit rationellare att i sådana fall låta äganderätten ta överhanden; detta hade också gynnat bostadslösa i förhållande till dem som inte har en lägenhet i förhållande till dem som har en 33

34 lägenhet, men som inte behöver den. Å andra sidan är frågan inte av större betydelse. Om hyresgästens intresse inte är skyddsvärt räcker det med svaga skäl från hyresvärdens sida. Intresseavvägningen är nu inte något som en gång för alla kan bestämmas med enkla regler. Den påverkas bl.a. av vilka utsikter som hyresgästen har att kunna lösa sin bostadsfråga om hyresförhållandet upphör. Råder det bostadsbrist på orten framstår detta som en väsentlig faktor i intresseavvägningen. En väsentlig fråga är också om hyresvärden har erbjudit en godtagbar ersättningslägenhet. Man kan emellertid inte helt bortse från det "ideella" intresset som hyresgästen har att bo kvar i sin ursprungliga miljö. Däremot spelar hyran för en ersättningslägenhet mindre roll. En hyresgäst anses skyldig att acceptera en ersättningslägenhet som till storlek och läge är godtagbar, men kan inte räkna med annat än att få acceptera en normal hyra. Någon rätt att kräva flyttningskostnader ersatta har inte hyresgästen, fast värden sagt upp honom i sitt eget intresse. Ett erbjudande från hyresvärden att betala flyttningskostnader kan dock beaktas inom ramen för intresseavvägningen. Denna intresseavvägning blir naturligtvis svår och rättsläget blir i det enskilda fallet ofta med nödvändighet osäkert. Praxis ger inte någon klar ledning, eftersom omständigheterna kan vara mycket skiftande. Här kan därför endast ges en allmän bild av rättsläget. Kontraktsbrott från hyresgästens sida är en grund för att bryta besittningsskyddet. Hyresgästen kan genom sitt kontraktsbrott ha förverkat hyresrätten, fast han inte sagts upp enligt förverkandereglerna (12:46 p. 1) eller han kan "i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas" (p. 2). I det senare fallet uppställer lagen alltså ett sorts väsentlighetskrav. Vilka bagatellartade förseelser som helst medför inte att skyddet bryts. Men å andra sidan behöver det inte vara frågan om så svåra kontraktsbrott som de som leder till hyresrättens förverkande. Principen kan sägas vara att det bara är den skötsamme hyresgästen som är berättigad till besittningsskydd. I en del fall när det gäller avtal på viss tid har man i praxis gått medelvägen så att hyresgästen visserligen fått sitta kvar, men hyrestiden för det fortsatta avtalet förkortas; sköter han sig inte under denna tid, mister han skyddet vid nästa uppsägning. En annan grupp av besittningsskyddsbrytande åtgärder kännetecknas av att hyresvärden skall vidta ändringar i fastigheten som hindrar hyresrättens utövande. Huset skall rivas (12:46 p. 3) eller undergå större ombyggnad (p. 4) eller lägenheten skall inte längre användas för bostadsändamål (p. 5). Sådana uppsägningsskäl är vanliga. Här tar man, som nämnt, hänsyn till fastighetsägarens önskemål att använda sin egendom på för honom lämpligaste sätt. Men en förutsättning är att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Också här sker alltså en intresseavvägning. När det t.ex. gäller ombyggnader uppställs kravet att ombyggnaden skall vara någorlunda aktuell. Om hyresvärdens planer är obestämda kan kanske intresset inte ens ses som sakligt. När det gäller ändrad användning kan det vara av betydelse att hyresvärden inte använder sig av detta enbart för att bli av med hyresgästen. 34

35 Läget på bostadsmarknaden blir av betydelse också i dessa fall. Råder det brist på lägenheter fordras i regel att hyresvärden erbjuder en ersättningslägenhet. Också när tillgången på bostäder är god kan ett sådant erbjudande spela en väsentlig roll. Ersättningslägenheten skall i huvudsak motsvara den tidigare lägenheten med avseende på läge, standard m.m. I vissa fall, t.ex. när hyresvärdens krav framstår som svaga, kan särskilt stora krav ställas på ersättningslägenheten. Om huset skall renoveras önskar hyresgästen ofta flytta tillbaka efter ombyggnadsarbetet, trots den högre hyra som brukar bli följden. Enligt 12:46 3 st. skall hyresgästen "om möjligt" beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Det är inte fråga om någon absolut rätt för honom, men det är en viktig omständighet för hyresnämnden att beakta. Reglerna om återflyttningsrätt i 12:46 3 st. är tänkta som ett komplement till besittningsskyddsreglerna och tar särskilt sikte på skyddet för boendemiljön. En hyresgäst som aldrig bott i en lägenhet har t.ex. inte någon återflyttningsrätt, om inte andra, särskilda bindningar finns. Liksom när det gäller ersättningslägenheter måste hyresvärdens erbjudande om återflyttning vara preciserat till viss lägenhet. Annars kan hyresgästen eller hyresnämnden inte ta ställning till erbjudandet. Om inte alltför stora ändringar gjorts i hyresgästens egen lägenhet bör återflyttningserbjudandet gälla denna. Det är möjligt att hyresvärden i flera fall kan slippa att ordna en ersättningslägenhet. Ett exempel är när hyresgästen redan då avtalet ingicks var beredd på att rivning eller ombyggnad skulle ske; han kan t.ex. ha godtagit en s.k. rivningsklausul. Ett annat exempel är när hyresgästens behov av bostad är begränsat, t.ex. när det rör sig om en fritidsbostad. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus samt bostadsrättslägenheter som innehas av en bostadsrättshavare är förknippade med ett svagare besittningsskydd. Här anses i regel hyresvärdens intresse väga över, i varje fall när han behöver lägenheten som egen bostad, eller om han avser att sälja den. Förutsättningen för att besittningsskyddet skall brytas i dessa fall är att "upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta" (p. 6 och 6 a). Om det sitter en hyresgäst i huset eller lägenheten, kan en försäljning för det mesta inte ske, i vart fall inte till ett tillfredsställande pris. Här tillkommer också att personliga motsättningar kan ha större betydelse än i vanliga hyreshus. Om emellertid en upplåtelse av ett enfamiljshus skett av annan än en enskild person, t.ex. som fritidsbostad eller som vanligt hyresobjekt (hyra av enfamiljshus, t.ex. radhus är ganska vanligt) och som ett led i en affärsmässigt bedriven rörelse, föreligger inte skäl att tillämpa p. 6, även om denna punkt formellt är tillämplig. I stället bör generalklausulen i p. 10 användas. Liksom vid andra fall av intresseavvägning måste hyresvärden ge hyresgästen skäligt rådrum för avflyttning (12:52). Hänsyn tas till bostadsförhållandena på orten, parternas behov av lägenheten och hyresgästens vetskap om att värden i framtiden kan behöva disponera lägenheten. Hyresförhållandets längd spelar också roll. Har det varit långvarigt kan det krävas att hyresvärden anvisar en ersättningslägenhet. Även hyresgästens ekonomiska möjligheter att lösa sin 35

36 bostadsfråga kan spela en viss roll. Är hyresavtalet förverkat är möjligheterna till uppskov obefintliga. En omdiskuterad grupp av uthyrningar beror enligt avtalet av hyresgästens anställning, s.k. kopplade avtal (12:46 p. 7 och 9). Inte bara vid typiska tjänstebostäder utan också annars är det vanligt att arbetsgivare upplåter bostad åt sina anställda med förbehållet att dessa kan sägas upp för avflyttning om anställningen upphör. Meningen är att en annan anställd skall överta lägenheten. Ibland framstår hyresavtalet närmast som ett led i anställningsavtalet mellan parterna, ibland sluts ett självständigt hyresavtal. Bl.a. på mindre orter, som domineras av en enda större arbetsgivare, kan flertalet anställda vara hyresgäster hos sin arbetsgivare. Också annars kan en företagare på detta sätt försöka ordna bostadsfrågan för sina anställda. I sådana fall kan det sägas vara en förutsättning för hyresavtalet att anställningen består. Lagen gör skillnad mellan två olika situationer, där hyresförhållandet beror av anställning. I 12:46 p. 7 behandlas sådan anställning i allmän tjänst som är förenade med bostadstvång, t.ex. vissa militära befattningar, skolvaktmästare m fl, vissa anställda inom lantbruket samt andra anställda som med nödvändighet måste disponera över lägenheten, t.ex. djurskötare på en lantgård eller fastighetsskötare med speciella bevakningsuppgifter. Om anställningen upphört föreligger inte rätt till förlängning i dessa fall. I p. 9 behandlas fallet att hyresförhållandet beror på annan anställning än det fall som nyss behandlats. Det är dels fråga om hyresförhållanden som gäller skötsel eller tillsyn av fastighet men där det inte är nödvändigt att den anställde bor i fastigheten, dels anställningar i allmänhet. Här skall en intresseavvägning göras, och om hyresförhållandet har varat mindre än tre år är presumtionen närmast att besittningsskyddet skall brytas. Men om hyresförhållandet varat längre än tre år, fordras att hyresvärden måste visa synnerliga skäl för att det skall upplösas. Meningen med denna regel är naturligtvis inte att ge de anställda ett starkare besittningsskydd än hyresgäster i allmänhet efter treårsgränsen, utan regeln om synnerliga skäl hänför sig till arbetsgivarens behov av lägenheten för verksamhetens behov m.m. Liksom en del andra bestämmelser i JB 12 är p. 7 och 9 kollektivavtalsdispositiva (12:67). De eljest till hyresgästens förmån tvingande bestämmelserna kan frångås om det sker i form av kollektivavtal som på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av ett förbund. I den 10:e och sista punkten av 12:46 föreskrivs att besittningsskyddet bryts när det "i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör". Skälet till att en så allmänt hållen bestämmelse intagits i lagen är att det knappast är möjligt att i lagen precisera alla de omständigheter som kan rymmas inom ramen för en intresseavvägning. Det ligger i linje med besittningsskyddsreglernas syfte att tillämpa bestämmelserna ganska restriktivt. Vid den intresseavvägning som skall ske mellan parternas intressen gäller att hyresvärdens intresse att disponera lägenheten måste väga tyngre än hyresgästens intresse att behålla den för att besittningsskyddet skall brytas. Om parternas intressen väger lika skall hyresavtalet förlängas. 36

37 Som nämnt fordras från hyresvärdens sida ett sakligt skäl för att han skall få förfoga över lägenheten. Personlig ovänskap mellan parterna är i de flesta fall inte nog. När det gäller flerfamiljshus får hyresvärden normalt finna sig i personliga motsättningar. Ett godtagbart skäl är däremot självklart att han har behov av lägenheten, t ex för att han själv eller någon annan person skall bo där. Hyresvärdens intresse att disponera över lägenheten för att ställa den till bostadsförmedlingens förfogande har ansetts väga relativt tungt, särskilt när det är fråga om ett led i saneringsverksamheten för ett allmännyttigt bostadsföretag, i vart fall om hyresgästens intresse framstått som mindre tungt. I vissa fall kan utomståendes intressen beaktas men de får anses väga relativt lätt. Ett sakligt skäl för avflyttning kan vara att hyresgästen förfarit svikligt vid lägenhetsbyte (s.k. skenbyte). BD ser strängt på sådana transaktioner och i många fall räcker sveket ensamt som grund för att vägra förlängning. Som sakligt räknas också skälet att hyresvärden har ett omfattande reparationsbehov för en viss lägenhet, men saknar medel att genomföra reparationerna. Som nämnt avser hyresgästens skyddsvärda intresse behovet av bostad för honom själv och för hans familj. Om hyresgästens behov av lägenheten är ringa kan skyddet brytas, t.ex. när det gäller en s.k. övernattningslägenhet. Även i ett sådant fall kan dock hyresrätten behållas om hyresgästen har behov av lägenheten som bostadskomplement. Ett annat fall är att hyresgästen har en lägenhet som är för stor för honom och värden kan erbjuda en annan lägenhet. I RBD 30:79 ansågs det inte obilligt mot en 80-årig hyresgäst som sedan flera år vistades på sjukhem och som inte kunde använda sin lägenhet annat än i mycket begränsad omfattning, att hyresförhållandet upphörde när hyresvärden, en kommun, behövde lägenheten för att kunna fullgöra sina förpliktelser mot andra pensionärer. Om hyresgästen behöver lägenheten endast för bytesändamål anses hans intresse inte skyddsvärt. Om hyresgästen inte behöver lägenheten för sig själv utan endast för anhöriga är likaså skyddet i regel obefintligt. När en lägenhet hyrts för ett barns räkning ansågs hänsyn böra tas till barnets intressen i förlängningstvisten. När en tvist uppkommer om förlängning av hyresavtalet gäller i huvudsak följande. Sedan hyresvärden sagt upp avtalet skall han senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnd. Sker inte detta är uppsägningen utan verkan såvida inte hyresgästen flyttat vid hyrestidens utgång (12:49 1 st.). Detta gäller också medhyresgästs rätt till eget avtal enligt 12:47 1 st. Så länge tvisten inte är slutligt avgjord har hyresgästen rätt att bo kvar (12:50). Förlorar hyresgästen tvisten har han i regel rätt till skäligt rådrum med avflyttningen (12:52). Om hyresvärden förlorar tvisten skall de gamla hyresvillkoren gälla ifall hyresvärden inte reservationsvis begärt ändring av dem (12:51). Hyresgästen har dock inga möjligheter att i sådant fall begära ändrade villkor (RBD 8:88). Rör det sig om en förlängningstvist som gäller makes eller sambos rätt till nytt avtal skall hyresvärden senast en månad efter det att hyresavtalet med den tidigare hyresgästen upphörde anmoda den förlängningsberättigade att flytta (12:49 2 st.). En sådan anmodan är utan verkan om hyresvärden inte inom en månad hänskjuter saken till hyresnämnden eller den som anmodats flytta ändå flyttat inom denna tid. 37

38 Reglerna måste betecknas som förmånliga för hyresgästen. Denne kan få till stånd en ganska lång tids förlängning genom att vägra flytta också i hopplösa fall. Det kan framhållas att vardera parten bär sina egna rättegångskostnader inte bara i hyresnämnden utan också i bostadsdomstolen (12:73). Hänvisningen till 18:6 rättegångsbalken ger dock ett visst utrymme för att kräva rättegångskostnader av en part som framför påstående eller invändning som han vet saknar fog. 3.5 Nordiska förhållanden Ungefär samma principer som i Sverige gäller för bostadshyra i de andra nordiska länderna. I Danmark finns en katalog över besittningsskyddsbrytande grunder som i hög grad påminner om de som gäller i Sverige (Detsamman kan sägas gälla för den katalog över förverkandegrunder som gäller i bostadshyra.) Besittningsskyddet baserar sig på en intressavvägning ungefär som i Sverige. En skillnad är att kontraktsbrottssituationen regleras i hävningsbestämmelserna. I Finland har en avreglering av bostadshyreslagstiftningen skett. Dock finns det direkta besittningsskyddet kvar, men har fått ett förenklat uttryck. En domstol skall på yrkande av hyresgästen förklara att en uppsägning från hyresvärdens sida är utan verkan i två fall, nämligen a) om hyreskravet är oskäligt eller b) om uppsägningen med beaktande av hyresgästens förhållanden annars anses oskälig och godtagbar orsak till orsak till uppsägningen saknas. Finns godtagbar orsak till uppsägningen mister dock hyresgästen besittningsskyddet. Intresseavvägningen kan därmed sägas vara hårdare mot hyresgästen i Finland än i Sverige. En speciell regel gör det möjligt för hyresgästen, när hyresvärden verkställer uppsägning på osakliga grunder, nämligen att avstå från det direkta besittningsskyddet och i stället kräva skadestånd av hyresvärden. Hyresgästen därmed rätt till skadestånd om hyresförhållandet upphör på grund av en uppsägning som inte kan anses överensstämma med god sed i hyresförhållanden. Hyresvärden skall då ersätta följande poster: Flyttningskostnader Kostnader för införskaffande av en ny lägenhet Reparations- och ändringsarbeten, som höjt lägenhetens hyresvärde, om hyresgästen haft rätt att utföra arbetena Ett belopp som motsvarar högst tre månaders hyra som gottgörelse för den olägenhet som bytet av lägenheten vållar Ersättning för reparationsarbeten som höjt lägenhetens hyresvärde, om det har avtalats att hyresgästen svarar för lägenhetens skick och underhåll. Informationen beträffande Island är bristfällig, men det framgår att lagstiftningen bygger på att hyresgästen har direkt besittningsskydd (optionsrätt) men att det finns flera undantag, besittningsskyddsbrytande grunder. 38

39 I Norge är rättslikheten med Sverige och Danmark stor. Den norska lagen arbetar med en huvudregel att en domstol kan ogiltigförklara en uppsägning om uppsägningen saknar saklig grund eller skulle ge orimliga resultat. Frågan om vad som är orimligt skall avgöras vid en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Detta påverkas av situationen på bostadsmarknaden (hur lätt är det för hyresgästen att finna en ny bostad, vilket behov har ägaren att få bostad i huset?) I norsk rätt har man numera ett antal preciserade grunder för besittningsskyddets brytande och en generalklausul, som i Danmark och Sverige. 3.6 Vilka möjligheter till alternativ utformning av besittningsskyddet kan tänkas? Inledning En diskussion av möjligheterna till alternativ utformning av besittningsskyddet har föga värde om den förs helt abstrakt. Det viktiga måste i stället vara vad man vill åstadkomma med förändringar i regelverket kring besittningsskyddet. Å andra sidan är sådana ställningstaganden knappast en uppgift för forskningen. Till detta kommer att besittningsskyddet har en så stark ställning i svenskt rättsmedvetande och politik att ett ifrågasättande eller förändring måste ske på mycket goda grunder. En särskild omständighet är att det är viktigt för hyresvärdarna att hyresrätten behåller en konkurrenskraftig ställning bland olika upplåtelseformer. Då är besittningsskyddet en viktig faktor i sammanhanget, särskilt som konkurrerande besittningssformer för bostäder kännetecknas av ett mycket starkt besittningsskydd. För småhus (och eventuellt kommande ägarlägenheter) får man väl anse att frågan inte ens är aktuell här finns inget kontrakt som behöver förlängas. För bostadsrätt är situationen likartad. Där kan bostadsrätten visserligen förverkas, men den gäller i princip utan begränsning i tiden. Innan vi tar itu med diskussionen bör det kanske framhållas att den utformning besittningsskyddet har, och som innebär en mycket stor smidighet, gör att det kan vara svårt att förutsäga om en förändring, åtminstone i enskilda fall, skulle innebära någon förändring. Ett exempel får illustrera detta antag att hyresvärden vill vägra förlängning för att han vill gynna en annan hyresgäst eller annan hyressökande, kanske av det skälet att denne är villig att betala mera i hyra än den sittande hyresgästen. För att lösa problemet erbjuder sig hyresvärden att betala den sittande hyresgästen viss kompensation, t.ex. flyttningskostnader plus en summa för att kompensera för mera ideell skada. Det torde vara helt klart att ett sådant erbjudande påverkar intressavvägningen mellan hyresvärd och hyresgäst, men det kan vara svårt att bedöma om det kan få sådan betydelse i ett enskilt fall att hyresvärdens intresse väger över. En annan faktor av betydelse för diskussionen är att besittningsskyddet i dagligt tal har en betydligt vidare innebörd än i mera lagteknisk mening. Från politiskt håll hörs ofta att höjda hyror innebär något negativt i besittningsskyddshänseende, eftersom det kan leda till att många hyresgäster anser sig inte ha råd att bo kvar deras besittningsskydd skulle därmed vara i 39

40 fara. Till besittningsskyddet kan kanske också i dagligt tal höra andra skyddsregler för hyresgästen, det kan t.ex. gälla rätten till villkorsändring eller rätten att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid när hyresgästen vill flytta. Förmodligen kan bytesrätten av samma skäl sägas tillhöra besittningsskyddsområdet. Exemplen kan göras många flera. Hur detta bör hanteras är mera osäkert, men enligt vår mening finns det skäl att fästa avseende vid helheten av hyresgästens rättsställning i förhållande till hyresvärden. Justeringar som påverkar hyresgästens rättsställning negativt upplevs säkert som att de påverkar hyresgästens besittningsskydd, direkt eller indirekt. Om man överväger förändringar måste man också ta hänsyn till hur de genomförs. Här skall endast peka på möjligheten att t.ex. helt avskaffa eljest tvingande bestämmelser, att införa avtalsfrihet på området, att föra in dem i villkorsprövningen, dvs. initial avtalsfrihet och därefter skälighetsprövning, eller att behandla dem som en typ av besittningsskyddsavstående, som kräver godkännande av hyresnämnden. Sammantaget innebär det senast sagda att diskussionen av härtill hörande frågor blir synnerligen komplex. De val som måste göras, också av mera teknisk art, blir med nödvändighet av politisk natur. Vi har emellertid valt att ta upp ett antal frågor, som kan vara av mera allmänt intresse för att diskutera tänkbara lösningar Frågan om ekonomisk kompensation till bostadshyresgästen Som antytts här ovan kan ett erbjudande från hyresvärdens sida att kompensera hyresgästen, t.ex. för flyttningskostnader, påverka intresseavvägningen i en förlängningstvist. Den ekonomiska kompensationen kan i en situation med god tillgång på bostäder säkert får stor betydelse har hyresvärden sakliga skäl för sin uppsägning kommer kompensationen att försvaga hyresgästens skyddsvärda intresse. De skäl han har att inte flytta består i en sådan situation främst av att flyttningen medför transaktionskostnader för honom. När dessa minskar, blir hans skyddsvärda intresse i motsvarande grad mindre. Om däremot bristen på bostäder är mera påtaglig, så att det är osäkert om hyresgästen kan finna en annan tillfredsställande bostad på orten, kan intresseavvägningen utfalla annorlunda. Som bostadsdomstolen upprepade gånger framhållit är besittningsskyddet i första hand ett skydd för bostaden och hemmet. Av ett sådant resonemang följer då att ersättningen skall vara tillräcklig för att försätta hyresgästen i ett läge då han kan förvärva en annan lägenhet eller bostad. Detta kan te sig problematiskt när det gäller bostadslägenheter p.g.a. reglerna i 12 kap. 65 jordabalken. Samtidigt är det tydligt att det kan bli mycket kostsamt för hyresvärden att ersätta kostnaderna för förvärv av eget hem eller bostadsrätt på den öppna marknaden. Här behöver å andra sidan resonemanget kvalificeras ekonomiskt. Den ersättning hyresvärden skulle behöva betala kan knappast behöva täcka hela hyresgästens investering något sådant skulle innebära ett berikande av hyresgästen. Det som behövs är ersättning så att merkostnaderna för ett förvärv av en annan bostad kompenseras. Enkelt kan detta uttryckas som skillnaden mellan de kapitaliserade 40

41 kostnaderna av att betala hyra och motsvarande kostnader för en upplåtelse t.ex. av bostadsrätt. Men har vi gått så långt har vi också skapat ett system för indirekt besittningsskydd för bostäder. I sammanhanget är det emellertid intressant att notera de finska lösningen på problemet. En bostadshyresgäst kan välja mellan att åberopa rätten att sitta kvar och rätten till skadestånd för den obehöriga uppsägningen. Det är emellertid svårt att införa sådana regler i det svenska systemet. Den viktigaste effekten skulle vara att hyresgästerna på orter utan bostadsbrist och resursstarka hushåll i övrigt fick ett förstärkt skydd mot särskilt obefogade uppsägningar från hyresvärdens sida. Vi kommer emellertid också nära det system för kompensation som förts fram av bl.a. Hans Lind. Linds idé är att, om en bostadssökande är villig att betala mera i hyra än den sittande hyresgästen, en tänkbar lösning kan vara att den sittande hyresgästen och hyresvärden upplöser sitt rättsförhållande mot en ersättning till hyresgästen som innebär att parterna s.a.s. delar på vinsten för hyresvärden. Det är inte vår uppgift att reda ut och diskutera Linds idé, men ett enkelt sätt att betrakta saken på är följande: En hyressökande som är villig att betala en särskilt hög hyra har förmodligen möjligheter att välja mellan olika boendeformer. Hans betalningsvilja lär bestämmas av boendekostnaderna på marknaderna för egnahem och bostadsrätter. När han vänder sig till en hyresvärd med ett bud kan det i så fall ske därför att en sådan person tror att han, eftersom marknaden är reglerad, skall komma något billigare undan. Det kan finna flera andra skäl vid sidan om detta, t.ex. att hyresrätt ger högre service än andra boendeformer. Om det senare är sant bör å andra sidan en sådan person vara villig att bjuda mer för hyreskontraktet, räknat som boendekostnader, än för andra boendeformer. Vi tror att detta problem kan tämligen enkelt analyseras i ekonomiska termer. Det som är viktigt i detta sammanhang är emellertid hur de nu nämnda övervägandena skall förhålla sig till regler om ersättning från hyresvärden till den sittande hyresgästen. Vi menar att en rimlig avvägning likväl bör vara att den sittande hyresgästen ges en ersättning, beräknat enligt vad som sagts här ovan, som är tillräcklig för att göra det möjligt för honom att byta boendeform. Teoretiskt kan man naturligtvis tänka sig att hyresgästen egentligen skulle tjäna på att byta t.ex. från hyresrätt till bostadsrätt, men att han inte har möjlighet att göra det därför att han inte har tillräckliga inkomster för att kunna få lån (något som naturligtvis ter sig som egendomligt varför skulle han då kunna få hyra, han borde lika litet ha råd att betala hyran som räntor på lånet?). I så fall kan situationen tämligen enkelt lösas genom att hyresvärden kompenserar honom med en borgensförbindelse, eller ett lån, så att hyresgästen kan betala "insatsen" i den nya boendeformen. (Samtidigt måste hyresvärden ges säkerhet mot att hyresgästen missköter sig i den nya boendeformen. Om det är fråga om ett lån är frågan enkel, men är det fråga om en borgensförbindelse blir det är en ganska komplicerad fråga, som inte tas upp här.) Sammanfattningsvis kan därför sägas att vi på grundval av dessa resonemang ser reella möjligheter att erbjuda kompensation till hyresgästen som ett alternativ till direkt besittningsskydd. 41

42 En sådan lösning får antas innebära slutet för hyresregleringen i form av bruksvärdehyra som en metod att hålla hyrorna nere i beståndet. Samtidigt innebär det att lägenheter var de än finns är tillgängliga för bostadssökande, men till marknadspris. Å andra sidan har systemet den obestridliga fördelen att det gör det möjligt för sittande hyresgäster att flytta till annan boendeform med i princip oförändrade boendekostnader. På ett sätt vore det en fördel om det kunde utformas så att det kunde användas också vid bostadshyra, något som borde vara svårt. Vår preliminära slutkommentar är ändå att ett sådant system kraftigt gynnar sittande hyresgäster, särskilt i attraktiva områden på bekostnad av bostadssökande. Men det är en svaghet som ett sådant system delar med det nuvarande systemet Hyresgästen önskar endast korttidsboende Det kanske kan tyckas ligga nära till hands att ett avtal om avstående från besittningsskydd skulle kunna godkännas i ett fall som det rubricerade. Om hyresgästen vet att han inte kommer att bo mer än en viss tid på orten eller avser att flytta till en annan lägenhet eller byta boendeform skulle han, genom att avstå från besittningsskydd, åtminstone teoretiskt sett, kunna förhandla sig fram till förmånligare hyresvillkor. Rätten till förlängning är en sorts belastning på kontraktet, och för detta måste hyresgästen betala, på samma sätt som han betalar för andra rättigheter som hyreslagstiftningen ger honom, direkt eller indirekt. Å andra sidan är det tveksamt hur stor vinsten för hyresgästen kan bli, eftersom ett korttidsboende med snar avflyttning typiskt sett är dyrbarare för hyresvärden. Avflyttning drar med sig transaktionskostnader och det kan också tillkomma kostnader för reparationer. Fullt så enkelt är det emellertid inte. Principen är nämligen den att ett avtal om besittningsskydd bör godkännas i första hand om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning. (Prop 1968:91 Bih. A s. 90.) Avtal om avstående från besittningsskydd som strider mot grunderna för besittningsskyddet enligt hyreslagstiftningen skall därför inte godkännas av hyresnämnden. Detta innebär i princip att man kan förutse att en besittningsskyddsbrytande grund kommer att föreligga åtminstone när hyresavtalet skall löpa ut. Sådana fall kan vara att huset skall rivas eller byggas om, att det är fråga om uthyrning av ett eget hem eller en bostadsrätt och ägaren antas behöva den som bostad eller att ägaren behöver bli av med hyresgästen för att han vill sälja den. Frågan är då hur man skall se på fallet att den besittningsskyddsbrytande grunden är att hyresgästen inte längre har behov av lägenheten. Något sådant är normalt betydligt svårare att överblicka, i varje fall om det är fråga om uthyrning för mer än några månader. Hyresgästen arbetsförhållanden eller hans familjeförhållanden kan ändra sig. Det kan bli angeläget för honom att få behålla lägenheten. Till detta kommer att en hyresnämnd kan ha svårt att bedöma hur besittningsskyddsavståendet i ett sådant fall kommit till är hyresgästens inställning genuin eller är det något han fått skriva på för att över huvud taget få hyra lägenheten? Att undantagslöst gå med på besittningsskyddsavstående i 42

43 sådana fall skulle också strida mot den mera hyrespolitiska grunden för att tillåta besittningsskyddsavstående över huvud taget, nämligen en strävan att lägenheter som är tillgängliga för korttidsuthyrning, men inte eljest, kommer ut på hyresmarknaden. Enligt vår mening talar övervägande skäl för att nuvarande regler inte tillåter besittningsskyddsavstående i det fall som nu diskuteras. Det är inte vår sak att bedöma om man bör utforma en regel som gör besittningsskyddsavstående av sådana skäl möjligt, men man kan förutse att risken för missbruk kan göra utformningen komplicerad. Men i de fall då omständigheterna kan klarläggas, t.ex. om hyresgästen redan har kontrakt för en annan bostad, men den inte kommer att vara tillgänglig förrän efter en viss tid, eller hyresgästens arbetsgivare kan intyga att placeringen på orten endast är tillfällig eller liknande skäl för besittningsskyddsavstående kan ges bör ett sådant avstående förmodligen vara möjligt också enligt nuvarande regler. Men, som antytts här ovan, är det väl tveksamt om det kan innebära några vinster för hyresgästen. Enligt vår mening kan man i och för sig lösa saken på ett annat sätt, ett sätt som också förekommer i praktiken. Det är fullt möjligt att i hyresavtalet skriva in en klausul, där det anges att uthyrningen avses bli tillfällig av skäl som här angivits. En sådan klausul skall beaktas vid intresseavvägningen mellan hyresvärd och hyresgäst i en förlängningstvist, på samma sätt som t.ex. en s.k. rivningsklausul. Frågan är emellertid vilken vikt en sådan klausul kan tillmätas, särskilt om hyresförhållandet vara längre än något år. Problemet består närmast i att det är svårt att inte tillmäta hyresgästens verkliga skäl vid uppsägningstillfället en korrekt tyngd. Varför skall hans besittningsskydd försvagas av hans tidigare planer, planer som inte längre är aktuella? Skillnaden i förhållande till fallet med rivningsklausulen är att rivningen är ett sakligt skäl för hyresvärden att säga upp innebörden är främst att hyresgästen inser att rivningen är nära förestående och accepterar att det inte blir någon ersättningslägenhet Hyresgästen önskar ett långt hyreskontrakt med lång bindningstid för hyran För en del hyresgäster kan det vara förmånligt att göra en uppgörelse med hyresvärden där de binder sig för en lång hyrestid och samtidigt fixerar hyran för hela hyresperioden. Som reglerna ser ut idag kan bostadshyresgästen inte göra något sådant han har alltid rätt att säga upp avtalet för avflyttning med tre månaders uppsägningstid (12 kap. 5 jordabalken om hyresgästen avlidit har dödsboet rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid). Vidare gäller enligt 12 kap. 54 och 55 c att hyresgästen har rätt att begära villkorsändring. Reglerna i 55 c är komplicerade, men innebär i största korthet att hyresgästen inte ens vid ett långtidsavtal kan vägras att hyresvillkoren justeras efter ett år. Löper hyresavtalet tills vidare, kan en justering ske redan efter tre månader, dock inte tätare än var 6:e månad. Dessutom fordrar ett sådant arrangemang att hyresavtalet saknar förhandlingsklausul och antagligen också att det över huvud taget inte omfattas av en förhandlingsordning. Frågan hur man skall se på ett sådant avtal är inte alldeles enkel. Den är också politiskt laddad. Reglerna är nu förmånliga för bostadshyresgästerna, men 43

44 hyresvärdarna har (naturligtvis) inte motsvarande möjligheter. Man kan säga att det p.g.a. reglernas konstruktion blir hyresvärdarna som bär den huvudsakliga kontraktuella risken vid ändrade förhållande på bostadshyresmarknaden. (Resonemanget är naturligtvis en smula verklighetsfrämmande, eftersom hyrorna bestäms i huvudsak genom kollektiva förhandlingar, men vi tillåter oss att bortse från detta.) Skulle hyrorna gå upp har hyresvärdarna inte rätt att begära justering av kontrakten, men om hyrorna går ned har hyresgästen en sådan rätt. Hyresvärden har absolut ingen rätt att bli av med hyresgästen under kontraktstiden, medan hyresgästen har rätt att lämna vilket långtidskontrakt som helst med tre månaders uppsägningstid. Skulle han ha betalt förskottshyra har han rätt att få tillbaka hyra som avser tid efter uppsägningstiden. I enlighet med vad som anförts här ovan har vi emellertid inte någon anledning att tro att hyresvärdarna i längden förlorar på detta. Resonemang som i grunden inriktar sig på engångskontrakt kan inte tillämpas på en stor massa kontrakt som löper parallellt och som är föremål för omförhandlingar och förlängning. I stället är det mera troligt att hyresgästerna som kollektiv får betala för detta hyrorna innehåller ett mått av försäkringspremie för de fall som aktualiseras. Den första frågan som vi väljer att diskutera är uppsägningsrätten avseende långtidsavtal. Här vill vi endast framhålla att ett långtidsavtal kan innebära en tung börda för en hyresgäst (också för lokalhyresgäster) om ändrade förhållanden inträder. Såväl för enskilda bostadshyresgäster som för företag som lokalhyresgäster är hyreskontraktet typiskt sett det största kontraktet man har (för enskilda överträffas det naturligtvis av anställningsavtalet och för företag oftast av de samlade lönekontot). Detta har varit välkänt under de sista 100 åren och flera lösningar har presenterats i syfte att minska hyresgästens risk (och samtidigt främja hans andra borgenärers intressen). För svensk rätts del var den första lösningen att efter tysk förebild införa en rätt till uthyrning av lägenheten i andra hand. Om hyresvärden utan skäl vägrade tillstånd eller inte gav besked inom en kortare tid hade hyresgästen rätt att säga upp avtalet med den legala uppsägningstiden (f.n. i de flesta fall 3 månader för bostadshyresgäster och 9 månader för lokalhyresgäster, 12 kap. 4 jordabalken). Regeln var kontraktmässigt nästan perfekt i det att hyresgästen kunde finna en annan hyresgäst och få inkomster från lägenheten, men stod risk för vinst och förlust i andrahandsuthyrningen, samtidigt som hyresvärden hela tiden kunde hålla förstahandshyresgästen ansvarig för hyrans betalning o.s.v. Oförstående politiker förändrade regeln i samband med 1939 års reform av hyreslagstiftning (prop. 1939:166) till att gälla en rätt till överlåtelse av hyresrätten. Den återfinns nu, med denna innebörd, i 12 kap st. jordabalken. Innebörden av förändringen är att, om hyresvärden givit sitt tillstånd till överlåtelsen, är hyresgästen fri från förpliktelser som uppstår efter överlåtelsen (12 kap st. jordabalken). Eller också kan han, som förut, säga upp hyresavtalet och därmed bli fri från sina förpliktelser. De nu diskuterade reglerna gäller för såväl lokaler som bostäder. De har betydande aktualitet för lokaler. För bostäder kommer de sällan till användning eftersom reglerna i 12 kap. 5 jordabalken är lättare att använda. Bostadshyresgästen behöver inte ens leta efter en överlåtelsepart, utan kan helt 44

45 enkelt säga upp lägenheten, när han inte längre behöver den. (Det kan kanske inte uteslutas att någon smart mäklare upptäckt möjligheten att använda överlåtelserätten och därmed möjligheten att tjäna en hacka åt hyresgästen och sig själv, när hyresgästen vill bli av med lägenheten, visserligen i strid med 12 kap. 65 jordabalken, men sådant sker ju dagligen.) Den tradition och den intresseavvägning som ligger i denna talar enligt vår mening med viss styrka mot att det skall vara möjligt för en hyresgäst att ovillkorligt binda sig vid ett långt hyreskontrakt. I den mån något sådant skall förekomma bör det finnas ganska utförliga regler som ger hyresgästen en utväg när "livets regler" så kräver. Naturligtvis bör överlåtelserätten bestå, men även i lägen där hyresgästen inte kan finna en överlåtelsepart bör han ha möjligheter att frigöra sig från kontraktet, när hans problem eljest skulle bli för stora, t.ex. vid sjukdom eller arbetslöshet. I sådana fall skulle nämligen hyresgästen riskera att inte kunna överlåta hyresrätten, därför att hyresvillkoren vid överlåtelsetillfället ter sig oförmånliga. Något sådant skulle kunna lösas genom att han betalar överlåtelseparten kompensation, men det har han kanske inte råd till. En annan möjlighet är andrahandsuthyrning, som gör att hyresgästerns kostnader minskar, som antytts här ovan. I och för sig kan man också tänka sig försäkringslösningar på problemet. Detta innebär emellertid stora problem, något som inte skall utvecklas vidare här. Däremot kan inte samma starka skäl för ett bibehållande av reglerna anföras när det gäller rätten till villkorsändring. Rätten till villkorsändring gör egentligen långa avtal på bostadshyresnmarknaden omöjliga när det gäller själva villkoren löper alla avtal på mellan 3 månader och 1 år. Samtidigt är reglerna haltande. Som antytts här ovan är det endast hyresgästen som drar fördelar av detta. I den mån man är intresserad av en ändring av dessa regler, eventuellt i kombination med andra ändringar, som att tillåta indexering eller andra variationer i hyran, såsom låg hyra under det första året följt av högre hyra under andra året, så måste reglerna om villkorsändring ses över. 3.7 Sammanfattning I en historisk exposé visar vi att reglerna om besittningsskydd för bostadshyresgästen har djupa rötter i svensk lagstiftning. De går tillbaka till tiden före och under andra världskriget och delvis än längre tillbaka. Undersökningen visar att det också råder ett principiellt samband mellan hyresreglering och besittningsskydd. Besittningsskyddet förutsätter ett viss mått av hyresreglering som skydd mot oskäliga hyreskrav. Vidare ger vi en redogörelse för hur besittningsskyddet är konstruerat idag och diskuterar frågan om avstående från besittningsskydd. Det visar sig bl.a. att besittningsskyddets styrka varierar för olika kategorier boende svagast är det för inneboende och andrahandshyresgäster, där besittningsskyddet ibland kan vara obefintlig, medan vissa grupper, t.ex. hyresgäster i egna hem har ett något starkare skydd. Starkast skydd åtnjuter hyresgäster i reguljärt hyresboende. Vi diskuterar också grundläggande frågor, som t.ex. sakligt skäl vid uppsägning och skyddsvärt intresse. 45

46 En undersökning av nordiska förhållanden visar på ganska stor rättslighet, med undantag för Finland, som har ett betydligt mera avreglerat system. Därefter går vi över till att diskutera möjligheterna till alternativ utformning av reglerna om besittningsskyddet. Vi framhåller särskilt att när man talar om besittningsskydd i dagligt tal menas ofta något betydligt vidare än är rätten till förlängning av hyresavtalet. Däri innefattas då hyressättningen, rätten till villkorsändring, rätten att lämna hyresavtalet när man inte behöver lägenheten och kanske också bytesrätten. Vi tacklar därefter tre huvudsakliga frågor. Den första frågan gäller om det nuvarande direkta besittningsskyddet kan ersättas med kompensation till hyresgästen, något som innebär införandet av ett indirekt besittningsskydd. Vi diskuterar främst hur något sådant skulle kunna gå till utan att det innebär en allvarlig försvagning av hyresgästens skydd. Vi pekar på möjligheten att ersättning skulle kunna utgå för merkostnader för förvärv av en annan bostad samt flyttningskostnader. Utan att ha gjort några beräkningar finner vi att något sådant skulle kunna bli mycket kostsamt för en hyresvärd där det råder starkt efterfrågetryck (medan det i motsvarande mån blir billigt där det råder ett överskott på bostäder, men där är besittningsskyddet redan svagt.) Vi diskuterar vidare Hans Linds idé att hyresvärden skulle kunna lösa ut en hyresgäst, när det kommer en bostadssökande, som är villig att betala mera. Vår slutsats är att vi faktiskt ser reella möjligheter att komma fram på dessa vägar, även om svårigheterna är stora. Men det innebär också slutet på hyresregleringen i form av bruksvärdeshyra. Den andra frågan gäller hyresgäster som endast önskar korttidsboende. Tanken är att hyresgäster som vill avstå från besittningsskyddet kan förhandla sig fram till förmånligare villkor, eftersom rätten till förlängning är en sorts belastning på kontraktet. Vi diskuterar hur de nuvarande reglerna om besittningsskyddsavstående förhåller sig till en sådan tanke. Övervägande skäl talar för att enbart önskemål om korttidsboende inte räcker som skäl för att en hyresnämnd skall gå med på besittningsskyddsavtående. Vi ställer oss emellertid tveksamma till den inledande tanken, eftersom korttidsboende typiskt sett är mera kostsamt för hyresvärden. Den möjligheten erbjuds dock att man in hyresavtalet anger att det är korttidsboende som önskas, något som förmodligen ges relevans i intresseavvägningen, i vart fall så länge som det faktiskt är fråga om ett kort hyresavtal. Den tredje frågan gäller hyresgäster som önskar ett långt hyreskontrakt med lång bindningstid för hyran. Här menar vi att det kan finnas utrymme för ett större arbitrage än vid korttidsboende. Ett långt hyresavtal ger hyresvärden trygghet och kostnadsbesparingar, som kan delas med hyresgästen. Här kommer man förmodligen på tvärs med hyresgästens intresse av att kunna flytta med kort uppsägningstid. Men å andra sidan kan saken kanske lösas genom att ge hyresgästen en rätt att hyra ut i andra hand för återstående kontraktstid. Å andra sidan kan det vara naturligt att om det blir möjligt med långa kontrakt utan möjlighet för hyresgästen att kliva det ändå bör finnas öppningar som gör det möjligt att lämna lägenheten i särskilt ömmande fall 46

47 (arbetslöshet, dödsfall m.m.). En ytterligare fråga som vi tar upp är om det bör vara möjligt att modifiera rätten till villkorsändring som f.n. gör det omöjligt för hyresvärden att överblicka mer än ett års hyra. Denna regel är ensidigt gällande till hyresgästens förmån. 47

48 4 Standardavtal 4.1 Förutsättningar för standardavtal Som antyds i projektbeskrivningen är standardavtal en möjligt lösning på problematiken med ett förändrat regelsystem. Tanken är att de stela och standardiserade lagreglerna skulle, för att möta marknadens krav på flexibilitet, ersättas av varierade standardavtal, som kan godtas, därför att de ger en balanserad lösning på parternas problem. Balansen kan garanteras på olika sätt. Ett sätt som förekommer i olika sammanhang är att avtalet förhandlats fram mellan organisationer som företräder de olika intressenterna i avtalsförhållandet. Ett annat sätt är att avtalet godkänts av någon lämplig myndighet, som har till uppgift att utöva tillsyn över området ifråga. Den senaste tanken är inte ny. Under tidigare perioder har standardavtal som godkänts av socialstyrelsen kommit till användning och ansett uttrycka god sed i hyresförhållanden. Redan här anmäler sig politiska problem. Det ter sig som helt naturligt att hyresgästföreningarna vill vara med och förhandla fram standardavtal av denna typ. Principen är delvis redan etablerad. Hyresgäststyrt lägenhets underhåll m.m. liksom andra avvikelser från det inre underhållsansvaret kräver uppgörelse med hyresgästföreningen. Å andra sidan förefaller det som om åtminstone vissa fastighetsägare inte vill gå med på ett långtgående inflytande från hyresgästföreningarna. De vill, kort och gott, utforma sina standardavtal själva. Det finns emellertid en insikt att metoden att låta fastighetsägarna själva medge sig långtgående avvikelser från eljest till hyresgästens fördel tvingande lagstiftning kan te sig utmanande. Därför har tanken att en sorts licensieringförfarande skall utformas. Detta kan ske på flera sätt, men en tanke har varit att hyresnämnderna skulle granska sådana standardavtal för att godkänna eller underkänna dem, alternativt att vissa hyresvärdar, som kan anses vara seriösa skulle beviljas en mera generell dispens att göra avvikelser från hyreslagens tvingande regelsystem. Systemet med att hyresnämnden granskar och godkänner avvikelser från eljest tvingande regler är heller ingen ny tanke. Så sker idag när det gäller blockuthyrning och i arrendeförhållanden kan också arrendenämnden godkänna avvikelser från eljest gällande regler, när det finns skäl för det. Enligt vår mening är detta inte ett område där man kan forska fram den bästa och lämpligaste lösningen. Frågan är i stället politisk. Därför kan vi endast peka på vilka möjligheter som finns att lösa problemet. Vi förmodar emellertid att utsikterna att få till stånd en lagändring starkt ökar om parterna på bostadshyresmarknaden är överens. Vi har vidare anledning att förmoda att, under förutsättning av att nuvarande regering sitter kvar efter valet den inte är benägen att genomföra reformer mot hyresgästföreningarnas vilja. Vi tror också att en eventuell borgerlig regering skulle göra samma bedömning, om inte mycket starka skäl kan anföras för en annan ståndpunkt, som t.ex. att hyresgäströrelsen vägrar att medverka till några som helst förändringar och sådana ses som angelägna att genomföra. 48

49 4.2 Utformningen av standardavtal Man kan tänka sig flera olika modeller för hur ett standardavtal skall kunna utformas. Valet mellan olika modeller är återigen en politisk fråga, där man kan se fördelar resp. nackdelar ur ett partsperspektiv. Vi nöjer oss därför återigen med att peka på olika möjligheter. En möjlighet är ett enda, centralt bestämt standardavtal, vartill de hyresvärdar som vill ansluta sig till ett system med differentierade förmåner för hyresgästerna hänvisas. Detta skulle alltså vara en sorts motsvarighet till de standardavtal som tidigare utformades av socialstyrelsen. I vårt fall skulle man kunna tänka sig att det t.ex. utformas av Boverket efter samråd med de olika partsorganisationerna. Vi utgår likväl från att inte vilken hyresvärd som helst skulle kunna använda det, utan att det behövs något mera en överenskommelse med hyresgästorganisationen eller ett tillstånd från hyresnämnden. En variant av detta är att öppna möjlighet för partsorganisationerna att förhandla fram centrala standardavtal, som hyresvärdarna under samma förutsättningar som angivits här ovan kan använda sig av i förhållande till hyresgästerna. En annan möjlighet är att hyresvärdarna utforma egna standardavtal, beroende på egna önskemål och förutsättningar, avtal som sedan får användas i förhållande till hyresgästerna under samma förutsättningar som angivits här ovan. Ur mera teknisk synvinkel är det sista alternativet att föredra. Syftet med de reformer som nu diskuteras är att göra hyresavtalet och hyresförhållandet mera attraktivt som boendeform. Om detta skall lyckas är det viktigt att man tar hänsyn till lokala förhållanden, till hur konkurrensen på boendemarknaden ser ut i det enskilda fallet. Det är också viktigt att möjligheter öppnas för hyresvärdarna att skapa egna profiler och att de därmed kan erbjuda hyresgästerna varierade villkor i boendet. Det är också möjligt att arbeta med flera olika typer av standardavtal. Med anledning av vad som sagts i det föregående kan vi t.ex. tänka oss ett avtal som gäller till- och frånval i hyresförhållandet, eventuellt kopplat till ett särskilt avtal som gäller service m.m. som ses som separat från hyresförhållandet. Vi kan också tänka oss ett standardavtal om korttidsboende och ett annat som gäller långt hyresförhållande, i det senare fallet eventuell kopplat till särskilda regler om hyressättningen indexering av hyran och liknande. Det verkar rimligt att anta att behovet av variation mellan hyresvärdar är störst när det gäller till- och frånval och annat serviceutbud, medan det borde vara ganska litet när det gäller lång- och korttidsavtal. Samtidigt finns en annan aspekt att väga in i bedömningen. När det gäller långoch korttidsavtal är det viktigt att sådana villkor verkar bestämmande för hela hyresförhållandet. Det innebär att de skall inarbetas i ett "vanligt" hyresavtal av den typ som idag förekommer som standardavtal. Men när det gäller till- och frånval och annat serviceutbud kan det finnas skäl att utforma sådana bestämmelser som ett separat avtal eller som ett tillägg till hyresavtalet. Det är nämligen inte säkert att hyresgäst och hyresvärd önskar att sådana avtal skall 49

50 inbegripas i hyresförhållandet på det sättet att de skall sägas upp med samma uppsägningstid, att en uppsägning skall innebära att hela hyresförhållandet sägs upp eller att de skall bli föremål för villkorsprövning som vilken bestämmelse som helst i hyresavtalet. Detta och andra frågor i samband med till- och frånval och annan service diskuteras i det följande. 4.3 Närmare om från- och tillval SABO-företagen och hyresgästföreningarna har ett starkt intresse av att utveckla ett system med frånval och tillval i hyreskontraktet. Vad detta skall omfatta är man också i huvudsak överens om, något som framgår av Boflex- resp. Valbar hyra-projekten. Man förefaller också vara överens om att tillval i princip utgör hyra, men att viss service och tjänster som hyresgästen debiteras för särskilt kan ligga utanför. Utöver de ovan citerade rättsfallen är rättsfallet RH 1997:93 att märka: För den förmån det får anses innebära att ha tillgång till viss service i anslutning till sitt boende erlägger hyresgästerna en månatlig avgift som debiteras dem tillsammans med hyran. Avgiften är obligatorisk för de boende i den bemärkelsen att den utkrävs oavsett om den enskilde hyresgästen har utnyttjat någon av de erbjudna tjänsterna eller inte; det är således inte fråga om betalning för de tjänster som faktiskt utnyttjas. Den service som erbjuds hyresgästerna har vidare ett naturligt samband med äldreboende. Vid nu angivna förhållanden finner hovrätten, i likhet med hyresnämnden, att den s.k. serviceavgiften är att anse som ersättning för upplåtelsen av de aktuella lägenheterna, dvs. hyra. Den omständigheten att det är kommunfullmäktige som har beslutat om avgiften ändrar inte den bedömningen. Hovrätten saknar anledning att frångå hyresnämndens bedömning att den sålunda sammanlagda hyran efter den begärda hyreshöjningen inte är att anse som skälig. Vi är kritiska till Svea hovrätts beslut i detta fall. Kritiken är emellertid inte principiell, utan gäller snarare lagstiftningens utformning. Det kan förvisso finnas skäl att betrakta en sådan månatlig avgift som hyra. Problemet ligger i hur skäligheten i det totala beloppet skall bedömas. Trots att processföringen i hyresnämnden var bristfällig bl a förklarades aldrig hur den månatliga serviceavgiften beräknats finns det likväl skäl att säga att en sådan ersättning skall bedömas separat, samtidigt som den "egentliga hyran", dvs. upplåtelsen av lägenheten med de nyttigheter som följer med detta skall vara föremål för vanlig bruksvärdeprövning. Som det nu är tvingas en hyresnämnd till skälighetsprövning av hyresbeloppet som helhet, alltså inräknat serviceavgiften. Risken är att om underlaget är bristfälligt skälighetsprövningen blir för enkel. Samtidigt löper hyresgästerna den uppenbarar risken att hyresvärden väljer att dra in på servicen om han inte kan få skälig ersättning för den. Å andra sidan har Svea hovrätt visat större flexibilitet i andra fall (Beslut , SÖH 394, Vetenskapsstaden) där en bättre redovisning har skett. Men den prövningen gäller också skäligheten av det totala hyresbeloppet där en skälighetsprövning görs av där ingående komponenter, något som sammanhänger med att bruksvärdeshyra inte får vara kostnadsbaserad. Detta hindrar naturligtvis inte hyresnämnden från att snegla på kostnaderna och priserna för jämförlig service på den öppna marknaden. 50

51 I projektet Valbar hyra, som dock SABO valde att inte anta, angavs t.ex. följande: Utgångspunkten är företagets normala utbud av service eller tjänster. Detta utbud har ett pris och det priset anges som normhyran. Från det normala utbudet kan man efter företagets erbjudande beställa frånval och tillval av tjänster i enlighet med det utbud som företaget presenterar. Det bör också vara möjligt att gå utanför en sådan tänkt lista i det enskilda fallet. De olika från- och tillvalen har ett pris. Hyresvärden presenterar alltså för hyresgästen vilket utbud av service- och tjänster bostadsföretaget tillhandahåller. Därvidlag skall framgå vad som ingår i normhyran och vilka till- och frånval som erbjuds, och vilka konsekvenser dessa val innebär. Därefter intervjuas hyresgästen om vilka behov och önskemål som finns. I enlighet med den överenskommelse som blir följden av denna dialog upprättas då ett unikt och personligt hyreskontrakt. Kontraktsvillkoren bör på endera partens initiativ kunna omprövas över tiden. De tjänster som efterfrågats men som ej kunnat erbjudas bör hanteras i särskild ordning information om sådan efterfrågan som ligger utanför vad respektive bostadsföretag erbjuder också är viktig information för hyresvärden. Det som varje hyresgäst har att ta ställning till kan t.ex. vara fråga om avstående från inre underhåll avseende målning och tapetsering, eget ansvar för reparationer av vitvaror, deltagande i yttre underhåll (trädgårdsskötsel, skötsel av trappuppgång, skötsel av parkeringsplats m.m.), deltagande i trappstädning, deltagande med tjänster i grannskapscentret (t.ex. värdskap någon kväll, öppna och stänga, delta i servering eller matlagning), tillval avseende viss utrustning (tvättmaskin, torktumlare, större frys, spis med keramikhäll o.d.), tillval avseende hemmet som arbetsplats (datakommunikation o.d.), tillval avseende hemservice (äldreboende), barnvänlighet, fritidsverksamhet och läxläsningshjälp, osv. De olika alternativen har en prislapp Företaget bestämmer själv över vad företagets normala servicenivå är. Likartade synpunkter framförs i skriften Utveckla hyresrätten Individuellt utformade hyresavtal, som får antas representera en mera officiell inställning från SABO. Där anges bl.a. att basen för dialogen mellan bostadsföretaget och hyresgästen är företagets grundutbud av produkter, service och tjänster. Detta grundutbud har ett grundpris som utgör hyra. Avvikelser från grundutbudet kan göras genom till- och frånval. Dessa avvikelser regleras i särskild överenskommelse. Enligt SABOs mening skall företagets grundutbud (hyran) bli föremål för kollektiva förhandlingar. Till- och frånval skall göras från en öppen lista, men formerna för detta behöver inte regleras på annat sätt än genom avtal med den enskilda hyresgästen. Hyresgästföreningarna tycks här inta attityden att prislistorna för produkter, service och tjänster skall bli föremål för kollektiva förhandlingar. De privata hyresvärdarna har å andra sidan inte visat något centralt uttryckt starkt intresse för modeller av denna karaktär. Man får anta att meningarna är delade bland de synnerligen heterogena företag som fastighetsägarna organiserar. En del företag har säkerligen intressen som liknar SABO-företagens, medan andra inte anser sig ha möjligheter att arbeta på ett sådant sätt. Till- och frånval är välkända företeelser på bostadshyresmarknaden. Så länge som villkoren är föremål för kollektiva förhandlingar kan säkerligen de flesta 51

52 fallen rymmas inom de nuvarande modellerna för hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll och liknande. Om så inte sker anser vi att de grundläggande principerna för hur hyran bestäms genom bruksvärdeprövning måste ändras skälighetsprövningen måste göras i flera steg, där skäligheten av värdet av tilloch frånval särskilt bedöms. Härvid bör bostadsföretagets värdering ha ett försteg. Bedömningen skall m.a.o. utgå från att värderingen är skälig och att hyresgästen måste visa att den är oskälig. Man måste särskilt ta i beaktande att hyresgästens val är frivilligt. Han har accepterat till- och frånval på angivna villkor. Både han och bostadsföretaget har med nuvarande system hela tiden möjlighet att avstå från sådana villkor och återgå till ett "normalt" hyresavtal. Att detta står i viss motsättning till vad som angivits här ovan (avsnitt 2.2.2) om hyresgästens bundenhet är vi helt medvetna om. Men avvägningen mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen bör medföra att, om hyresvärden skall kunna bestämma prissättning och även i vilken omfattning till- och frånval skall förekomma, hyresgästen bör ges möjligheter att ångra sitt val. En annan möjlighet är att ge hyresgästen tillgång till villkorsprövning. Nya problem uppstår emellertid i fall då hyresgästen gör extrema frånval. Han vill t.ex. hyra en helt naken lägenhet, som han själv inreder med garderober, skåp, sanitetsporslin och köksutrustning. Tapeter och golvbeläggning kan tillkomma. Man kan t.o.m. tänka sig fall då hyresgästen själv vill sätta in icke bärande väggar, radiatorer och innedörrar. Det är inte vår uppgift att uttala oss om det är meningsfullt för hyresvärdar att ge sig in på sådana uppgörelser. Men vi kan peka på några av komplikationerna av något sådant. Det är främst fråga om äganderätten för de föremål som hyresgästen tillför, som skapar komplikationer. I många fall får föremålen anses tillhöra hyresgästen. Om de får vara kvar kan de påverka hyressättningen. Mycket av problemen kan undvikas om hyresvärden löser föremålen när hyresgästen flyttar, men då kan frågan om vad som är ett skäligt pris bli komplicerad. 4.4 Sammanfattning Inledningsvis pekar vi på några olika modeller för hur standardavtal med avvikelser från eljest tvingande regler i hyreslagstiftningen skall komma till. Att hyresvärdarna ensamma skall ges en sådan möjlighet kan vara politiskt svårt. Däremot går det säkert bra att låta avtalen komma till genom förhandlingar med hyresgästföreningar. En annan möjlighet är att låta hyresnämnderna godkänna sådana avvikelser. En ytterligare möjlighet är att låta en myndighet utforma standardavtal, t.ex. Boverket. Frågan är emellertid politiskt laddad och det kan bli svårt att få en politisk majoritet för reformer som hyresgästsidan motsätter sig. I fråga om olika tänkbara modeller kan man tänka sig ett enda centralt bestämt standardavtal, som hyresvärdar, som önskar varierade förmåner för hyresgästerna kan ansluta sig. Det bästa vore emellertid om hyresvärdarna, beroende på egna förutsättningar och önskemål fick utforma egna standardavtal, kanske med medgivande av hyresnämnden. Då kan det också bli aktuellt med flera olika typer ett för till- och frånval, ett för särskild service, ett för korttidsboende och ett för långa hyresförhållanden. 52

53 När det särskilt gäller till- och frånval anser vi att SABOs modell där företagets grundutbud (hyran) blir föremål för förhandlingar, medan prissättningen av tilloch frånval är mera fri förefaller vara den bästa. Eftersom hyresgästens val förutsätts vara frivilligt kommer på sikt en balans att uppstå, så att båda parter uppfattar erbjudandena som skäliga. Den svenska lagstiftningen har ingen bra modell för extrema frånval, där hyresgästen utrustar hela lägenheten med dörrar, VVS och liknande. Vi har endast sett det som vår uppgift att visa på komplikationerna med något sådant. 53

54 5 Hyran 5.1 Inledning Enligt projektbeskrivningen skall vi här diskutera två huvudsakliga frågor, nämligen för det första att systemet skall tillåta en betydande hyresdifferentiering beroende på läget. Detta gäller både mikroläget, t ex våningsplan och utsikt och makroläget t ex i vilken stadsdel bostaden är belägen. För det andra skall vi diskutera hur hyressättningssystemet skall vara anpassat till förhållandet på olika delmarknader. Traditionellt har hyresregleringen handlat om att hålla nere hyran i attraktiva områden, men på de delar av hyresmarknaden som är monopoliserad bör ett hyresregleringssystem också möjliggöra att hyran där prövas. 5.2 Hyresdifferentiering Det finns ingenting i bruksvärdessystemet som omöjliggör en hyresdifferentiering med hänsyn till lägenhetens läge. I själva verket är meningen med bruksvärdehyran att den skall spegla hyresgästernas genomsnittliga värdering av lägenheterna i förhållande till varandra i ett läge där det råder huvudsaklig balans på bostadshyresmarknaden. Däremot har bruksvärdessystemet ingenting att säga om nivån på hyrorna, men än regeln att det allmännyttiga bostadsföretag skall vara prisledande, en regel som vi återkommer till i nästföljande avsnitt. Problemet ligger därmed i tillämpningen av bruksvärdesreglerna genom förhandlingar kan hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag bedriva en sorts hyrespolitik i syfte att påverka hyresdifferentieringen mellan bostäder med olika lägen och olika ålder. Att så sker, ofta med ganska egendomliga resultat, är väl känt sedan länge. (Se t.ex. undersökningar av Turner, som redovisas i Hyresrätt III, SOU 1977:??.) Denna hyrespolitik får sedan spridning över hela beståndet på orten på grund av de allmännyttiga bostadsföretagens prisledande ställning. Man får heller inte glömma bort att frågan om hyresdifferentiering mellan äldre och yngre objekt tidigare hade en betydligt mindre dignitet, eftersom lånesystemen kraftfullt medverkade till en utjämning. Mest uttalat var detta under paritetslånesystemets tid, medan räntelånesystemet hade en tydlig motsvarande uppläggning. De successivt minskade räntesubventionerna som åtnjöts för ett viss objekt medförde att kapitalkostnaderna var lägre för nya objekt än för äldre. När dessa subventioner togs bort kom frågan om allmännyttans kostnader i ett helt annat läge. Tendensen under senare tid har emellertid varit att såväl allmännyttiga bostadsföretag som hyresgästföreningar överger sådana försök att påverka hyresstrukturen. Det finns flera skäl till detta. Ett skäl är att den påverkar rörligheten på hyresbostadsmarknaden i negativ riktning. Den som har fått en hyreslägenhet med en hyra som ligger påtagligt under vad en vanlig hyresgäst egentligen skulle vara villig att betala för den, har naturligtvis endast svaga skäl 54

55 att lämna den. Vidare kan en sådan politik späda på tendensen att betala svart för hyresrätter och även främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. För hyresgästföreningarna tillkommer skälet att det kan vara svårt att motivera en omfördelning av hyrorna i allmännyttan, något som alltid kommer att missgynna vissa kategorier av hyresgäster, något som kan vara svårt att motivera. Om t.ex. syftet är att hålla hyrorna nere i vissa delar av en stad kommer hyresgästerna i andra delar att få betala detta. Motsvarande gäller förstås om syftet är att hålla hyrorna nere i det nyare beståndet. Då kommer hyresgästerna i det äldre beståndet att få betala detta. Eftersom allmännyttiga bostadsföretag i princip inte drivs i vinstsyfte kommer de totala hyrorna för ett företag i princip att motsvara självkostnaderna. Vi kan också konstatera att de allmännyttiga bostadsföretagen själva har haft svårt att anlägga ett betraktelsesätt som gör allvar av tankarna bakom bruksvärdessystemet. Den s.k. SABO-kurvan för hyresfördelning är i princip baserad på produktionskostnader för lägenheter av olika typer (se t.ex. Victorin, Kollektiv hyresrätt m. hänvisningar). Ibland har parterna tillgripit knep för att komma ur de låsningar som en sådan hyrespolitik har medfört. Det kanske vanligaste knepet har varit att hyresvärden bygger om lägenheterna och utrustar dem till nyproduktionsstandard. Med hyresgästföreningarna tysta eller explicita medgivande har detta fått tjäna som förevändning för hyreshöjningar som fört upp hyrorna till nyproduktionsnivå. Det har varit svårt för hyresnämnder om dess överinstanser (förr Bostadsdomstolen, numera Svea hovrätt) att ingripa mot sådan hyrespolitik. Till saken hör att dessa instanser har haft ett mycket snävt sätt att se på vilka lägenheter som kan jämföras med varandra inom ramen för bruksvärdessystemet, ett betraktelsesätt, som på lokalhyresmarknaden lett till kritik från lagstiftaren och även till lagändring. Vi utgår från att det på sikt kan bli ofrånkomligt att ta itu också med bostadshyresmarknaden på motsvarande sätt. En tendens till nytänkande finns emellertid tydligt i nyare rättspraxis, särskilt i det s.k. S:t Eriksfallet (RH 1990:90). Där hade Svea hovrätt följande att säga i frågan: Målet gäller väsentligen frågan om lägenheterna i Oxkärran skall bestämmas efter en direktjämförelse med de ostridigt i grova drag likvärdiga lägenheterna i Tegelpråmen eller om dessa jämförelselägenheter skall uteslutas på grund av inkorrekt hyressättning, som innebär att de är underprissatta. Även i det senare fallet skall prövas på vilket sätt och till vilka belopp hyran för prövningslägenheterna skall bestämmas. För bedömningen av frågan om hyran i Tegelpråmen är korrekt satt har det betydelse, inte bara på vilket sätt och på vilka grunder hyran fastställts, utan även hur bruksvärdessystemet motiverats och vilka vägledande uttalanden som gjorts i förarbetena till lagstiftningen. Av intresse är främst frågan vilka krav som har ställts eller som förutsatts gälla beträffande hyressättningen i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet med hänsyn till att detta getts en hyresledande ställning. Det s.k. bruksvärdessystemet infördes 1968 och anknöt då enligt huvudregeln till den rådande hyresnivån på bostadsmarknaden. Den nya lagstiftningen hade även 55

56 anknytning till det s.k. paritetslånesystemet, som syftade till en jämn fördelning av kapitalkostnaderna över tiden, men som redan några år senare avskaffades. Bruksvärdessystemet var ett försök att med rättsliga medel efterlikna de principer för hyressättning som skulle råda på en balanserad bostadsmarknad, med ett visst överskott på lägenheter och tillräcklig efterfrågan. Med en lägenhets bruksvärde avses vad den med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd ur konsumentens hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. En särskild skyddsregel ansågs emellertid nödvändig för de fall då det förelåg en mera påtaglig brist på hyreslägenheter. Bestämmelsen skulle motverka ett starkt tryck uppåt på hyrorna som kunde uppkomma i ett sådant läge. I prop. 1968:91 Bih. A (s. 50) pekar föredraganden på risken för att den hyresnivå som ger full kostnadstäckning skulle komma att överskridas i en sådan situation. Uttalandet ger närmast vid handen att skyddsregeln ansågs nödvändig för att förhindra att hyresvärdar i bristlägen tog ut hyror som översteg självkostnaden. Den kompletterande regeln för orter där det rådde påtaglig brist på hyreslägenheter innebar att hyran skulle prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget på orten för lägenheter i nybyggda bostadshus. Eftersom nyproduktionen dominerades av allmännyttiga bostadsföretag, som verkade utan vinstintresse, kom hyresnivåerna i bristorter att anpassas till dessa företags hyresnivå i nyproduktionen. Härigenom skulle oskäliga, av bostadsbristen betingade hyreshöjningar hindras. Vidare framhölls att hyresnivån i nyproduktionen i sin tur bestämdes förutom av bostadskreditstödet av produktionskostnaderna. Uttalandena bör tolkas så, att det var den faktiska kostnadsnivån i allmännyttans nyproduktion som avsågs, dvs. utan beaktande av eventuell fördelning av kostnaderna på äldre delar av lägenhetsbeståndet. Däremot ger inte 1968 års proposition stöd för att övervägandena avsåg kostnadstäckning av det enskilda projektet (se Palm, Wevle, Victorin: Konfliktlösningen, 1992 s. 94 f.). Genom 1974 års reform (prop. 1974:150) kom bruksvärdessystemet att påtagligt förändras. I propositionen framhölls visserligen inledningsvis (s. 470) att någon mera genomgripande ändring av bruksvärdesreglerna inte krävdes, men däremot vissa jämkningar för att skapa ytterligare garantier för att bruksvärdessystemet medförde skäliga hyresnivåer. De ovan citerade uttalandena om betydelsen av kostnaderna i nyproduktionen berördes inte. Den avgörande förändringen efter 1974 blev emellertid att allmännyttan, i orter där den var representerad, gavs en hyresledande ställning vid all bruksvärdesprövning. Därmed upphörde till stor del den anknytning till den allmänna hyresmarknaden som ursprungligen fanns. I 1974 års proposition framhölls dock samtidigt, som hyresnämnden påpekat, att det självfallet måste krävas att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt och representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet (s. 471). Att det är viktigt för tilltron till bruksvärdessystemet att principen om självkostnadstäckning upprätthålls har påpekats även i prop. 1983/84:137 (s. 75). I denna anges att hyrorna sätts så att de skall täcka företagens självkostnader för drift, kapital och underhåll, men att det inom hyresbeståndet förekommer en hyresutjämning som innebär, att en del av den erforderliga hyran för nya bostäder fördelas på hyrorna för lägenheterna i det äldre beståndet. I propositionen pekas bl.a. på problemet med att denna hyresutjämning medverkar till att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Någon ändring av bruksvärdessystemet skedde emellertid inte. Däremot erinrades om vikten av att tilltron till 56

57 bruksvärdessystemet bibehölls och om att det i sin tur är viktigt för tilltron till bruksvärdessystemet att principen om självkostnadstäckning upprätthålls (s. 75). Bestämmelsen i 12 kap. 55 jordabalken anger, att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga och att därvid främst skall beaktas lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Dessa företag skall i princip drivas utan vinstsyfte och deras hyressättning bygger på att självkostnaderna täcks. Bestämmelsen sätter en bestämd gräns för hyresnämndens fria bedömning av vilken hyra som är skälig och medför att de allmännyttiga bostadsföretagens interna hyresbeslut i avsevärd utsträckning blir styrande för vilken hyra andra bostadsföretag kan få ut och därmed för vilka ekonomiska möjligheter privata hyresvärdar har att starta eller fortsätta verksamhet på bostadshyresområdet. Bestämmelsens ordalydelse hindrar inte hyresnämnden eller hovrätten från att vid fastställande av skälig hyra bortse från underprissatta jämförelseobjekt. Frågan blir då om motiven till lagstiftningen medför annat. I motiven framhålls som en grundläggande förutsättning att de allmännyttiga företagens hyror är korrekta och att deras hyressättning bygger på principen om täckning för självkostnaden. Hur självkostnaden skall beräknas framgår emellertid inte närmare och någon allmängiltig definition står knappast att finna. Något uttalat stöd för att självkostnadshyran vid som i detta fall nybyggnad skall knytas till produktionskostnaden för det enskilda objektet återfinns inte. Däremot har i 1968 års proposition hänvisats till kostnadsnivån i nyproduktionen hos de allmännyttiga företagen. Den omständigheten, att det vid hyressättningen av nyproducerade lägenheter sker en viss övervältring av produktionskostnaden på andra delar av företagets lägenhetsbestånd, medför dock enligt gällande rätt inte utan vidare att lägenheterna inte får användas som jämförelsematerial. Utrymmet för en sådan utjämning får dock, enligt hovrättens mening, anses begränsat, inte minst under nuvarande förhållanden då det statliga stödet för bostadsproduktionen avvecklas och möjligheterna till hyresutjämning allmänt minskar. Att vid hyressättning av en nyproduktion hos ett allmännyttigt bostadsföretag utan vidare betrakta som självkostnad enbart vad bostadsföretaget väljer att hänföra till nyproduktionen, sedan den fördelat kostnaderna även på andra delar av sitt lägenhetsbestånd, framstår varken från allmänna utgångspunkter eller med hänsyn till motivuttalandena som förenligt med en korrekt hyressättning. Under alla förhållanden kräver som hyresnämnden framhåller upprätthållandet av tilltron till bruksvärdessystemet att det vid hyressättningen inte har gjorts några väsentliga avsteg från självkostnaden för det aktuella projektet. Annars skulle i många fall privata hyresvärdar utan möjlighet till kostnadsutjämning komma att diskrimineras och sakna möjlighet att bedöma de ekonomiska förutsättningarna för sin verksamhet. Sammanfattningsvis ger således bestämmelsen i 12 kap. 55 jordabalken, även enligt hovrättens mening, möjlighet att vid fastställande av skälig hyra utesluta jämförelselägenheter som är underprissatta. Hovrätten har då att pröva om så är fallet i fråga om Tegelpråmen. Frågan om hyran för Tegelpråmen bestämts på ett korrekt sätt Esbjörn O har i hovrätten berättat som i hyresnämnden. Han har även här framhållit att hyran för lägenheterna i Tegelpråmen, beräknad på vedertaget sätt och med normal avkastningsränta, i behörig ordning fastställts till kr per kvm och år. Han har tillagt bl.a. att inte heller denna nivå gav full 57

58 kostnadstäckning samt att den sänkning av hyresnivån till kr per kvm ly och år som han föreslog styrelsen för att få lugn i huset innebar en ytterligare årlig minskning av intäkterna med ca kr. Denna beräkning av självkostnadshyran stöds av vad de sakkunniga Stellan L och Jan K här anfört. Hyresgästerna har emellertid gjort gällande att hyressättningen är korrekt från fastighetsekonomiska utgångspunkter och att styrelsens beslut den 18 mars 1997 innebar ett återställande av hyresnivån från en omotiverat hög nivå. Till stöd härför har de i hovrätten som sakkunnig åberopat f.d. fastighetsrådet Bertil H. Av vad Esbjörn O här berättat och av protokollet från sammanträdet med Svenska Bostäders styrelse den 18 mars framgår att den beslutade sänkningen av årshyran till kr per kvm inte motiverades med en avvikande beräkning av möjligheterna till kostnadstäckning eller i övrigt av fastighetsekonomiska bedömningar. Den har i stället, som hyresnämnden anger, mera skett från bostadspolitiska ambitioner att hålla hyrorna för alla hyresgäster på rimliga nivåer. Styrelsen hänvisar bl.a. till att nyproduktionshyrorna på S:t Eriks sjukhusområde ligger på kr per kvm och år medan genomsnittshyran i de kommunala bostadsbolagen är drygt 700 kr per kvm ly. I anslutning härtill framhåller styrelsen i beslutet att det är oacceptabelt att Svenska Bostäder medverkar till att hyrorna i praktiken marknadsanpassas och att styrelsen därför fastställer att nyproduktionshyran för S:t Eriks sjukhusområde är högst kr per kvm ly. Redan vad som nu redovisats talar med styrka för att hyran i Tegelpråmen inte har bestämts på ett sådant sätt, att lägenheterna där bör tillåtas ingå som jämförelsematerial vid prövningen av hyrorna i Oxkärran. Vid bedömningen av om underprissättning skett bör även värderas de fastighetsekonomiska beräkningar som gjorts av, å ena sidan, Stellan L och Jan K och, å den andra, Bertil H. Om dessa kan sammanfattningsvis sägas följande. Någon helt säker uppgift om produktionskostnaden för Tegelpråmen har inte framkommit. Utredningen ger dock starkt stöd för att räkna med att kostnaden i vart fall inte understigit ca kr per kvm ly. I fråga om sättet att beräkna erforderlig hyra för att täcka självkostnaden skiljer sig Bertil H från de sakkunniga på hyresvärdssidan och Esbjörn O på i huvudsak följande sätt. Bertil H har utgått från de faktiska utgifterna under 1998 utan beaktande av den kostnadsökning i form av bl.a. bortfall av räntesubventioner och belastning med fastighetsskatt som inträder efter att antal år. Han har inte heller beaktat den ökning av underhållskostnaden som successivt inträder. Övriga sakkunniga, liksom VDstaben hos Svenska Bostäder, har i stället gjort vad som kallas en livscykelekonomisk kalkyl, beräknad på en period av 50 år, och därvid beaktat de bidrag och kostnader som kunnat förutses. De har sålunda beaktat bl.a. att de nuvarande räntesubventionerna upphör efter några år, att fastighetsskatt inträder efter de första tio åren och att underhållskostnaderna efter hand blir avsevärt högre än under de första åren. Beräkningssätten skiljer sig från varandra även i andra avseenden, t.ex. beträffande frågan om avskrivning och behandlingen i kalkylen av investeringsbidragen. Enligt hovrättens mening är en kostnadsberäkning av det slag som hyresvärden åberopar från fastighetsekonomiska utgångspunkter mer rättvisande än en ren utgiftskalkyl för ett av de första åren, när det gäller att bedöma vilken hyra en nyproduktion kräver för att bära sig. Även i övrigt anser sig hovrätten i huvudsakliga delar böra godta de beräkningar som gjorts på hyresvärdsidan. Vad som sålunda framkommit ger enligt hovrättens mening inte något stöd för att det, som hyresgästerna påstår, varit fråga om ett återställande av en opåkallat hög hyra. Övervägande skäl talar i stället för att hyresnivån kr per kvm och år 58

59 väsentligt avviker från vad som kan anses som rimliga självkostnader för Tegelpråmen och likvärdig produktion i motsvarande innerstadslägen. Med hänsyn till det sätt på vilket den nuvarande hyran för Tegelpråmen bestämts och med beaktande av att hyran väsentligt avviker från rimliga självkostnader för Tegelpråmen finner hovrätten, liksom hyresnämnden, att hyrorna i Tegelpråmen inte kan beaktas vid bedömningen av skäliga hyror för lägenheterna i Oxkärran. Inte heller bör då de ursprungliga hyrorna i Tegelpråmen få beaktas. Dessa hade redan upphört att gälla vid den tidpunkt från vilken hyressänkning i Oxkärran begärs. Härtill kommer att frågan vilka hyror som skall gälla för Tegelpråmen endast ankommer på Svenska Bostäder att avgöra och att andra hyresvärdar därför endast kan ha ett berättigat anspråk på att lägenheter vilkas hyra är inkorrekt bestämd utesluts vid bruksvärdesprövningen. Vi har tagit med Svea hovrätts resonemang i ett utförligt citat för att visa hur de rättsvårdande myndigheterna numera tänker i dessa frågor. Tydligt är att de inte är beredda att acceptera underprissättning som ett moment i hyrespolitik förd av de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästföreningarna. Konsekvensen blir då att sådana objekt inte accepteras som jämförelseobjekt när hyrorna i det privata beståndet skall fastställas. Men å andra sidan kommer man knappast åt hyressättningen i sådana hus i och för sig hyresvärden är ju bunden av förhandlingsöverenskommelsen och hyresgästerna lär väl inte klaga. Men resonemanget har sänt en sorts chockvåg ut i förhandlingssystemet och på sikt kommer det att medföra en förändrad hyressättning också för allmännyttan. Mot bakgrund av det sagda anser vi inte att några nya förslag behövs till hur man skall komma till rätta med de rådande problemen med prisdifferentiering på bostadshyresmarknaden. Det enda som egentligen krävs är att hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag lojalt tillämpar de tankar som ligger bakom bruksvärdessystemet. Att det i själva verket redan bör finnas metoder som gör att detta mera effektivt kan genomföras kommer diskussionen i följande avsnitt att försöka påvisa. 5.3 Jämförelseobjekt i allmännyttan Som nämndes i inledningen har vi att diskutera hur hyressättningssystemet skall vara anpassat till förhållandet på olika delmarknader. Traditionellt har hyresregleringen handlat om att hålla nere hyran i attraktiva områden, men på de delar av hyresmarknaden som är monopoliserad bör ett hyresregleringssystem också möjliggöra att hyran där prövas. Den tanke som finns i projektplanen på denna punkt innebär närmast att man bör skapa en metod som gör det möjligt för hyresgästerna att få till stånd en prövning av hyressättningen i allmännyttiga bostadsföretag, antingen detta sker genom att hyresgästerna begär prövning av förhandlingsöverenskommelsen i enlighet med hyresförhandlingslagens regler eller att de begär en bruksvärdeprövning i samband med en begäran om villkorsändring enligt reglerna i hyreslagstiftningen. Problemet ligger närmast i regeln att de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledande. Om en hyresgäst begär t.ex. villkorsändring med avseende på hyran 59

60 kommer han i princip att mötas av argumentet att hyran är korrekt satt, eftersom en bruksvärdejämförelse bör göras med hyrorna för hyresgästerna i samma hus. Hyresvärden kommer antagligen också att hänvisa till hyresförhandlingslagens regel att hyrorna för lika stora lägenheter i samma hus skall vara lika, om det inte finns skillnader emellan dem som föranleder skillnader i bruksvärdet. Den sista invändningen kan kanske lämnas därhän, eftersom reglerna i hyresförhandlingslagen på denna punkt endast har till syfte att förhindra att hyresgästföreningen diskriminerar mot icke-medlemmar. Men frånsett detta är det vanligt och förmodligen helt korrekt att en jämförelse i första hand sker med lägenheterna i det hus där den klagande hyresgästen bor. Hur man skall se på saken om en majoritet av hyresgästerna vill få till stånd en villkorsändring är kanske en annan sak och i så fall får förmodligen jämförelsen utsträckas också till andra objekt, men det skall vi inte gå närmare in på i detta sammanhang. Men som diskuterats i föregående avsnitt förutsätter reglerna om bruksvärdehyra att allmännyttans hyror satts på ett korrekt sätt för att allmännyttans lägenheter skall kunna få användas som jämförelseobjekt. Denna princip måste gäller också i en situation är en hyresgäst i allmännyttan vill få hyran ändrad. Visar det sig då att hyran för den aktuella lägenheten är för högt satt med hänsyn till att företaget och hyresgästföreningen bedrivit hyrespolitik t.ex. i syfte att hålla hyrorna nere i ett visst område eller för att hålla hyrorna i nyproduktionen nere måste detta få till konsekvens att en jämförelse med hyrorna i det hus där hyresgästen bor inte bör få ske. Egentligen medför detta att en jämförelse över huvud taget inte får ske med någon av lägenheterna i det allmännyttiga beståndet, i varje fall inte om hyressättningen får anses felaktig, på det sätt som anges i beslutet i S:t Eriksmålet. Där talar Svea hovrätt främst om övervältring av produktionskostnaderna i nyare bestånd, men motsvarande resonemang måste naturligtvis gälla om allmännyttan t.ex. förvärvat ett hus i en viss del av en ort och sedan väljer att ta ut lägre hyra än som motiverats av förvärvskostnaderna. På motsvarande sätt måste hyressättningen sägas vara felaktig om hyrorna i en viss del av orten inte ökar i samma takt som på andra delar av orten, när skillnaden inte kan motiveras av företagsekonomiska skäl. Om t.ex. de allmänna kostnaderna ökar för ett bostadsföretag så bör med vårt resonemang dessa kostnadsökningar fördelas på skäligt sätt över hela beståndet. I en del fall kan naturligtvis sådana skillnader motiveras på ett acceptabelt sätt, t.ex. om det finns svårigheter att hyra ut vissa delar av beståndet, något som tyder på att hyran ligger över marknadshyran i det området. Svea hovrätts resonemang innebär emellertid att en viss utjämning kan tolereras ur bruksvärdessynpunkt, så att allmännyttans lägenheter inte diskvalificeras på den grunden. Var gränsen går är svårt att uttala sig om. Det finns emellertid ett problem för enskilda hyresgäster att använda sig av resonemanget i S:t Eriksmålet, nämligen att få fram bevisning om hyressättningen i företaget och vad den bygger på. Rent generellt är bevisning alltid en svår fråga i bruksvärdemål och det är ingen slump att en regelrätt bruksvärdeprövning sällan sker, utan prövningen får oftast karaktär av en ren skälighetsbedömning, eller också kan det material parterna presterat användas 60

61 som bakgrundsmaterial. Här är emellertid svårigheterna än större, och hyresgästerna behöver tillgång till företagets interna underlag, kalkyler och annat material, t.ex. anteckningar av VD. Det är inte orimligt att förmoda att utgången i S:t Eriksmålet kunde ha blivit en annan om inte det hade varit för vittnesmålet av företagets förre VD. Frågan är vad som kan göras för att komma till rätta med problemet. Vi kan tänka oss flera alternativ, men den kanske mest tilltalande är att använda sig av en bevisbörderegel motsvarande vad som gäller i arbetsrättsliga mål om föreningsrättskränkning. Denna regel, som formulerats av Arbetsdomstolen och som har långa anor, går ut på att det räcker att den arbetstagare som påstår föreningsrättskränkning gör sannolikt att arbetsgivaren agerat utifrån föreningsrättskränkande motiv. Lyckas han med det övergår bevisbördan på arbetsgivaren som då har att exculpera sig, dvs. visa att han haft ett fullgott, acceptabelt motiv, annat än föreningsmotivet, för sitt handlingssätt. Men även om man kommer till rätta med bevisproblematiken på sätt som angivits här återstår likväl ett grundläggande problem, ett problem som skapats av själva bruksvärdessystemet, nämligen vilket som skall vara jämförelseobjektet och utgångspunkten för den bruksvärdering som skall ske. Man kan nämligen förmoda att den privata sektorn har anpassat sig till allmännyttans hyressättning korruptionen av systemet har alltså spritt sig och de privata hyresvärdarna har kunnat dra fördel av allmännyttans höga hyror i området. Den enskilde har därmed inget att vinna på en jämförelse med hyrorna i de privata lägenheterna. Möjligtvis kan man finna jämförelseobjekt utanför orten, men frågan är om man bör leta efter "lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden", som lagtexten anger. Det kan ju innefatta att man finner orter där likartad övervältring äger rum. Vi kan endast finna att hyresnämnderna i fall som dessa har att gå på en ren skälighetsprövning, en prövning som innebär att hyresnämnden söker efter den hyra som skulle gällt utan övervältringen. Möjligen skulle man behöva uttrycka detta i lagtext för att vara säker på att så sker. 5.4 Sammanfattning Vi tar i avsnittet upp två frågor. För det första bör hyressättningssystemet tillåta en betydande differentiering beroende på läget. Vi framhåller att bruksvärdessystemet som det är utformat idag tillåter en sådan differentiering och att den nuvarande hyressättningen där lägesfaktorn fått spela en mindre roll beror på att systemet av politiska skäl korrumperats. Hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag har alltså utnyttjat det faktum att allmännyttan har en prisledande roll i syfte att påverka hyressättningen, där en övervältring av kostnader och intäkter sker mellan olika bostadsområden i en ort. Det finns emellertid klara tecken på att denna politik nu är föremål för omprövning. Vi framhåller att särskild beslutet i det s.k. S:t Eriksfallet sänt chockvågor genom systemet. 61

62 För det andra kan resonemanget i det fallet användas mera generellt i fråga om jämförelseobjekt i allmännyttan. När hyressättningen i allmännyttan blivit förvrängd bör lägenheter med felaktig hyra inte användas som jämförelseobjekt. Och vidare bör enskilda hyresgäster kunna begära villkorsprövning med åberopande av samma resonemang som i S:t Eriksfallet. För att underlätta för hyresgästerna att göra detta föreslår vi ändrade regler om bevisbördan i sådana fall. Ett annat problem är att finna jämförelseobjekt. Vi anser att en ren skälighetsprövning i så fall bör inriktas på att rätta till felaktigheterna. 62

63 6 Blockuthyrning m m 6.1 Inledning I detta avsnitt skall frågor om blockuthyrning och liknande frågor diskuteras. Dessa frågor tas inte upp i projektplanen. Vi har emellertid funnit det angeläget att ta med också dessa, eftersom det är frågan om en delvis ny form av hyresboende och där frågor om flexibilitet och besittningsskydd m.m. också får stor aktualitet. 10 Detta är en del av allmänna problem som framför allt gäller företag som bostadshyresgäster. Först skall en del frågor kring en situation där formell blockuthyrning inte föreligger. Först skall frågan om företagets besittningsskydd diskuteras. Därefter skall diskuteras om företag som hyr lägenheter i första hand och som erbjuder viss service i förening med detta i förhållande till de företag som hyr i andra hand och som sedan (med eller utan formella hyresavtal) låter anställda, gäster m m bo i lägenheterna. Den första frågan gäller därmed om ett hyresavtal har uppstått. 6.2 Rättspraxis m m Att det råder en restriktiv inställning till företag som bostadshyresgäster märks först och främst i behandlingen av frågan om besittningsskydd för juridiska personer. Problemet gäller i första hand hur man skall se på frågan om en juridisk person har ett skyddsvärt intresse eller ej vid den intresseavvägning som sker mellan hyresgäst och hyresvärd. Anses hyresgästen sakna skyddsvärt intresse kommer intresseavvägningen att utfalla till hyresvärdens förmån, även om hyresvärden endast har ett svagt sakligt skäl att vägra förlängning av avtalet. I rättsfallet RBD 11:88 gällde frågan om hur man skulle se på det skyddsvärda intresset hos en juridisk person som bostadshyresgäst. Hyresvärden hade sagt upp avtalet, bl.a. för ombyggnad. I lägenheten bodde en av hyresgästen deltidsanställd person. BD fann att man vid intresseavvägningen även bör beakta den anställdes behov. Detta var den anställdes enda lägenhet och BD ansåg att hyresvärden hade behövt erbjuda en ersättningslägenhet för att uppsägningen inte skulle anses vara oskälig. Domstolen motiverade sitt ställningstagande på följande sätt: Enligt vanligt språkbruk kan en juridisk person inte sägas ha ett hem. Besittningsskyddsreglerna gör emellertid inte någon skillnad mellan om hyresgästen är en fysisk eller en juridisk person. Båda slagen av hyresgäster kan således under de i nyssnämnda paragraf angivna förutsättningarna få hyresavtalet förlängt. Frågan gäller närmast vilka omständigheter som skall beaktas och 10 Se till det följande Tore Ljungkvist, Blockuthyrning En möjlighet för hyresrätten, Stockholms Fastighetsägareförening, 2001, samt Cecilia Cederloo, Blockhuthyrning en möjlighet i hyreslagen, examensarbete 98, 2002, Institutionen för infrastruktur, avdelning för fastighetsvetenskap, KTH. 63

64 vilken tyngd som vid intresseavvägningen skall tillmätas den juridiska personens intresse av att bevara hyresförhållandet. Hithörande frågor har knappast alls berörts i förarbetena till gällande lagstiftning. Vissa uttalanden som där gjorts synes emellertid förutsätta att man, i de fall då det av hyresavtalet eller på annat sätt framgår att avsikten varit att tillgodose exempelvis en anställds behov av bostad, skall vid intresseavvägningen beakta även detta behov. Vissa överväganden som gjordes vid tillkomsten av reglerna om s k blockuthyrning har sålunda uppenbarligen sin utgångspunkt i att förstahandshyresgästen - även när denne är en juridisk person - har ett reellt besittningsskydd, vilket gäller till förmån för den som, enligt syftet med upplåtelsen, har sin bostad i lägenheten (prop 1983/84:137 s 111, jfr även SOU 1966:14 s 203). I RBD 1:90 hade ett aktiebolag efter konkurs lagt ner verksamheten. Det ansågs därför inte längre finnas något bostadsbehov och bolaget saknade därför skyddsvärt intresse. Intresset för den person som bodde i lägenheten kunde i det läget inte beaktas det fanns inte någon anknytning till verksamheten som kunde åberopas. När det dessutom befanns att lägenheten inte tjänade som bostad åt någon, ansågs skyddsvärt intresse helt saknas. Lägenheten tjänade nämligen som övernattningslägenhet åt flera personer på ett sätt som stod hotellverksamhet nära. Ett ytterligare exempel är rättsfallet RBD 1:81 där ett moderbolags intresse att tillhandahålla tjänstebostäder åt ett dotterbolag sågs som icke skyddsvärt. I RBD 22:92 gällde frågan närmast om hyresvärden gått med på att upplåtelseändamålet ändrades så att inte endast anställda, utan också anhöriga till ägaren kunde hyra i andra hand. Efter en komplicerad diskussion om bevisningen fann Bostadsdomstolen att någon ändring inte skett: Att [hyresvärden] accepterat att andra fick bo i lägenheten måste i första hand ses som ett medgivande för hyresgästen att tills vidare upplåta lägenheten i andra hand. Ett sådant medgivande kan när som helst återkallas. Det kan däremot inte anses visats att någon ändring av hyresavtalet kommit till stånd med hänsyn till den inskränkning en sådan överenskommelse medför i fråga om värdens möjligheter att i framtiden disponera lägenheten enligt egna önskemål Bostadsdomstolen anser att beviskraven i denna del måste ställas högt med avseende på att upplåtelseändamålet ändrades så att inte endast anställda utan också anhöriga till ägaren. Rättspraxis är emellertid inte entydig i dessa frågor. Ett annat sätt att se på saken är nämligen att det är naturligt att den juridiska personens behov av en uthyrningslägenhet beaktas i och för sig. Den hyresvärd som hyr ut till en juridisk person måste anses ha accepterat att en uthyrning sker i andra hand, och att det är för detta ändamål som uthyrningen sker. Den juridiska personen som sådan har inte något behov av boende, men kan ha behov av tillgång till lägenheter för närstående fysiska personer. Ett sådant behov är inte medelbart utan gäller den juridiska personen själv. I nyss citerade fall har man dock fäst störst avseende vid den fysiska personens behov och lagt detta till grund för intresseavvägningen. Den juridiska personens 64

65 besittningsskydd gentemot hyresvärden gäller till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten. I rättsfallet RBD 3:79 gällde däremot frågan om en studentstiftelse hade rätt till förlängning av förstahandskontrakt där lägenheterna uppläts i andra hand till studenter. Där ansågs stiftelsen ha behov av lägenheterna. Stiftelsens intresse vägde tyngre än fastighetsägarens. Ett annat fall som går i samma riktning är RBD 10:79. (Se även rättspraxis som Drangel hänvisar till i sin reservation i RBD 11:88.) Det är likväl att märka att man efter det sistnämnda fallet inte vart fall inte refererat något fall liknande RBD 3:79 (jfr nedan). I viss utsträckning har det alltså skett en praxisändring. Förklaringen ges i RBD 11:88. Domstolen har tagit fasta på vissa uttalanden som gjordes i samband med att blockuthyrning infördes: Vissa överväganden som gjordes vid tillkomsten av reglerna om s k blockuthyrning har sålunda uppenbarligen sin utgångspunkt i att förstahandshyresgästen även när denne är en juridisk person har ett reellt besittningsskydd, vilket gäller till förmån för den som, enligt syftet med upplåtelsen, har sin bostad i lägenheten (prop 1983/84:137 s 111, jfr även SOU 1966:14 s 203). Man kan ställa sig frågande till Bostadsdomstolens läsning av förarbetena. Uppenbarligen är blockuthyrning tillkommen bl.a. för att ge en god form för t.ex. studentbostadsstiftelsers förhyrning av s.k. insprängda lägenheter. Det skulle vara egendomligt om man då endast såg till den enskilde, för tillfället boende studentens bostadsbehov. Om ett blockuthyrningsavtal sägs upp bör väl det avgörande i förlängningsfrågan, där direkt besittningsskydd gäller, vara om t.ex. en studentbostadsstiftelse fortfarande har behov av lägenheterna för sin verksamhet, oavsett om en eller flera av dem tillfälligt inte är uthyrda, eller den student som för tillfället bebor en lägenhet är klar med sina studier och avser att flytta. Onekligen har Drangel (se ovan) rätt när han framhåller att uttrycken är vaga och inte betyder något lösryckta ur sitt sammanhang. I själva verket förefaller uttalandena gå i motsatt riktning, bl.a. eftersom hyresnämnden skall bedöma om det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning. Varför skulle inte detta seriösa behov vägas in i bedömningen om en förlängningstvist uppstår, särskilt som blockuthyraren givits ett direkt besittningsskydd? Också en läsning av SOU 1966:14 tycks leda till andra slutsatser än vad domstolen kommer fram till. Man kanske kan säga att det gäller att inte övertolka rättsfallet RBD 11:88 och dess efterföljare när allt kommer omkring säger rättsfallet inte mera än att man vid intresseavvägningen skall beakta även den fysiska personens behov av en bostad. Det som är tveksamt är om man skall lägga huvudsaklig vikt vid detta och i princip frånkänna den juridiska personen ett "eget" behov. Men enligt vår mening är innebörden i rättsfallet helt klar. Bostadsdomstolen har bestämt sig för att hålla fast vid den principiella utgångspunkten som gäller vid prövningen av förlängningstvister avseende bostadshyra, nämligen att hyresgästen måste ha ett skyddsvärt intresse och det kan endast avse behovet av ett hem. Därmed tar man avstånd från äldre rättspraxis och man tar också avstånd från de tankar som synbarligen ligger bakom införandet av regler om blockuthyrning. 65

66 Detta ställningstagande kommer tydligt fram i rättsläget när den fysiska personen saknar rätt till förlängning. Som Holmqvist framhåller i sin kommentar till hyreslagen, gäller att den juridiska personen saknar rätt till förlängning också i fall då den som bebor lägenheten saknar besittningsskydd gentemot honom. Enligt författarnas mening är detta ett alltför oflexibelt sätt att se saken. Givetvis måste den juridiska personens behov vägas in på sätt som gjorts i tidigare praxis och som också, såvitt man kan förstå, bekräftats i reglerna om blockuthyrning. Till detta kommer att det finns flera fall orefererade fall då en fysisk eller juridisk person, som hyrt ut i andra hand t.ex. till anställda ansetts ha ett skyddsvärt intresse (se t.ex. BD 101/1985 och 309/1990). Man kan då fråga sig hur man skall se på saken om hyresvärden avtalsvis givit den juridiska personen ett eget besittningsskydd. Skulle hyresnämnden kunna ta upp den saken och lägga den till grund för ett beslut i förlängningsärendet? Övervägande skäl talar mot något sådant. Detta skall dock inte diskuteras i det följande. Det kan ligga nära till hands att förmoda att avtal om bättre villkor än hyreslagens för hyresgästen skall accepteras utan större åthävor inom domstolssystemet. Hyreslagens princip är att reglerna är tvingande till hyresgästens förmån om inte annat anges. Om hyresgästen lyckas förhandla fram bättre villkor finns väl inte anledning att göra annat än applådera. Så tycks emellertid inte vara fallet enligt en serie rättsfall, där f.d. Bostadsdomstolen och dess efterföljare inom Svea hovrätt sätter upp process- och materiellträttsliga hinder. Problemen börjar i rättspraxis som en diskussion om hyresnämndernas kompetens. I rättsfallet RBD 3:81 hade en hyresnämnd lämnat tillstånd till överlåtelse av hyresrätt enligt 34 hyreslagen med hänsyn till en bestämmelse i hyreskontraktet som gav hyresgästen rätt att bl.a. överlåta lägenheten. Eftersom förutsättning för tillstånd enligt lagrummet saknades upphävdes nämndens beslut. Det hela hängde på att samboendet inte varit varaktigt i den mening som avses i 34. Bostadsdomstolen förklarar: En hyresnämnd kan lämna bostadshyresgäst tillstånd att överlåta sin hyresrätt bara under de förutsättningar som anges i det förut angivna lagrummet. I förevarande fall har hyresnämnden emellertid grundat sitt medgivande på den omständigheten att Maria F:s hyreskontrakt innehåller en bestämmelse som enligt nämndens mening gett henne och därmed hennes dödsbo rätt att överlåta hyresrätten. På grund av vad som anförts skall på talan av [hyresvärden] hyresnämndens beslut i tillståndsfrågan upphävas. Skulle tvist råda mellan parterna om kontraktsbestämmelsens rätta innebörd, får tvisten prövas i annan ordning. Dödsboets intresse av att behålla hyresrätten för att eventuellt efter en prövning av kontraktsbestämmelsens innebörd kunna överlåta den till [en anhörig] får anses väga över [hyresvärdens] i målet redovisade intresse av att få den omtvistade lägenheten friställd. Hyresförhållandet bör därför inte upplösas nu. [Hyresvärdens] talan i förlängningsfrågan skall då ogillas. 66

67 Rättsfallet måste betraktas som problematiskt. Det är frågan om en blandning av process- och materiellträttsliga utgångspunkter. Det kan i och för sig accepteras att Bostadsdomstolen når slutsatsen att det ligger utanför hyresnämndens kompetens att pröva innebörden i kontraktsbestämmelser, t.ex. om överlåtelserätt, något som kanske kan utläsas ur bestämmelserna i lagen om hyres- och arrendenämnder. Det är emellertid tydligt att Bostadsdomstolen inte själv vill gå in på en prövning av kontraktsbestämmelsens innebörd. Den ser dödsboets intresse att behålla hyresrätten, för att "eventuellt efter en rättslig prövning av kontraktsbestämmelsens innebörd" kunna överlåta den, som ett av flera moment i intresseavvägningen, men vill själv inte göra denna bedömning. Man kan hysa sympati för domstolens inställning. Ett annat ställningstagande hade varit oacceptabelt, eftersom det inneburit en bedömning av den kontraktuella rättigheten, något som kan innebära att man bortser från den eller tillmäter den en stark ställning. Ett sådant ställningstagande skulle kunna ses som att hyresnämnden tar upp rättigheten som en preliminärfråga (jfr nedan). I vilket fall som helst kan detta leda till problem vid bedömningen av omfattningen av beslutets rättskraft. Senare rättspraxis går längre, men undanröjer också en del av den eventuella tveksamhet som gäller det nyss citerade fallet. I RBD 1:87 gällde frågan om en i hyreskontraktet intagen klausul av innehåll bl.a. att hyresgästen får överlåta lägenheten till sina barn skulle tillmätas någon särskild betydelse. Klausulen gav hyresgästen rätt att överlåta kontraktet på något av sina båda barn om de var myndiga vid inflyttningen, samt dessutom hyra ut lägenheten i andra hand. Kontraktet hade ingåtts 1980 och hyresvärden ville bygga om huset och sade därför upp hyresgästen under Prövningen kom emellertid inte att gälla intresseavvägningen enligt ombyggnadsregeln i 12:46 JB, utan i stället frågan om det alls skulle bli någon intresseavvägning, beroende på om hyresgästens intresse var skyddsvärt eller ej. Bostadsdomstolen hade följande att säga i saken: Vid prövning av en tvist om förlängning av hyresavtal är hyresnämnderna och bostadsdomstolen hänvisade till att til lämpa de normer som lagstiftningen uppställer för en sådan prövning, dvs 12 kap 47 jordabalken. En klausul av den karaktär som åberopats i målet kan, i den del den innefattar förmåner som går utöver dem som lagstiftningen tillerkänner hyresgästen, därför inte tillmätas någon särskild betydelse. Avgörande för utgången i målet blir i stället vilket behov hyresgästen har av lägenheten. Bestämmelserna i 12 kap jordabalken om bostadshyresgästers besittningsskydd syftar till att trygga hyresgästens besittning till hemmet och bostaden. N har själv aldrig haft sin bostad i lägenheten. N:s intresse av att behålla hyresrätten enbart för att tillgodose sina barns bostadsbehov är inte skyddsvärt enligt besittningsskyddsbestämmelserna, jfr rättsfallet RBD 1983:18. Besvären kan därför ej vinna bifall. Ett senare rättsfall bekräftar rättsläget. I RH 1996:103 gällde frågan ramarna för en förlängningstalan enligt besittningsskyddsreglerna för bostadshyra. Hyresgästen som inte bodde permanent i lägenheten sades upp med åberopande av generalklausulen i 12:46 JB. Hyresgästen hade, utan att kunna leda detta i bevis, påstått att det förelåg ett löfte från hyresvärden att lägenheten skulle få överlåtas till en son, eller att lägenheten hyrts för sonens räkning. Svea hovrätt 67

68 konstaterade att den vid prövningen av förlängningstvisten var hänvisad till att tillämpa de normer som lagstiftaren uppställer för en sådan prövning. Ett sidoavtal med innebörd att en son i framtiden skulle ha rätt att hyra lägenheten innefattar en förmån som inte omfattas av det besittningsskydd som lagstiftaren tillerkänner hyresgästen och kan därför inte tillmätas någon särskild betydelse i målet. Såvitt man kan förstå menar Svea hovrätt med detta att domstolen inte alls beaktar den kontraktuella aspekten. Det finns flera skäl till varför denna rättsutveckling gör iakttagaren bekymrad. För det första kan man fråga efter konsekvensen av dessa resonemang i förhållande till vad som gäller i fråga om företags innehav av en bostadslägenhet. Här tycks ju såväl företagets behov, reellt eller kontraktuellt, som den fysiska personens behov beaktas, även om nyare rättspraxis pekar på att bortse från företagets behov. Däremot vägrar domstolarna att beakta en fysisk persons reella eller kontraktuella behov att tillgodose t.ex. sina barns intressen. Att beakta den boendes eller barnets behov tycks inte komma ifråga. För det andra måste man ställa frågan vilken skillnaden är emellan att beakta ett företags behov å ena sidan och att beakta en enskild individs kontraktuella rätt. Det ligger nämligen nära till hands att se beaktandet av företagets behov som en sorts kontraktuell rätt som gör utöver hyreslagens skyddsbestämmelser en sorts naturale negotii i situationen med ett företaget som bostadshyresgäst. I och med att hyresvärden accepterar ett företag som bostadshyresgäst kan han nämligen sägas ha accepterat att en andrahandsuthyrning sker, åtminstone till en företaget närstående fysisk person. Man kan också se saken så att hyresvärden erkänner den juridiska personens behov av en lägenhet utöver ett vanligt bostadsbehov. I den mån detta sker får man anse att företaget tillförsäkrats en förmån som går utöver lagens regler, enligt vilka andrahandsuthyrning i princip är otillåten. Man får dessutom förmoda att för det mesta de närmare villkoren regleras mer eller mindre explicit vem som skall vara andrahandshyresgäst, om flera personer skall få nyttja lägenheten, hur man skall förfara om en ny person skall vara andrahandshyresgäst o.s.v. I så fall är det fråga om tillstånd till andrahandsuthyrning och skillnaden mellan fall då en fysisk person genom avtal ges tillstånd att hyra ut i andra hand, t.ex. till sina barn, är svår att se. För det tredje tycks åtminstone de två senare rättsfallen komma i strid med en huvudprincip inom hyresrätten, nämligen att lagstiftningen som nämnt är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat anges. Det finns inte något som hindrar att hyresvärden går med på villkor som är förmånligare för hyresgästen än vad lagen stadgar. Och det måste självklart vara möjligt att komma överens om att hyresvärden inte får åberopa vissa skäl för att säga upp hyresgästen. Bostadsdomstolens och Svea hovrätts inställning innebär emellertid också för det fjärde att klausuler om bättre villkor tydligen förlorar all betydelse i förlängningstvister. Såvitt man kan förstå kommer hyresnämndens eller (numera) Svea hovrätts beslut i förlängningstvisten att vinna rättskraft. På begäran av hyresvärden kan också beslutet innefatta ett åläggande för hyresgästen att flytta vid den tidpunkt lägenheten skall lämnas. Beslutet är m.a.o. en exekutionstitel. Utgångspunkten är att kronofogdemyndighetens beslut gäller omedelbart och att verkställigheten fortgår, även om beslutet överklagas, 68

69 om inte något annat föreskrivs i utsökningsbalken eller domstol förordnar om inhibition (2:19 UB). Men enligt 3:21 2 st UB kan kronofogdemyndigheten pröva om hinder mot verkställighet föreligger. Beslutet i denna fråga kan överklagas till tingsrätt.numera tillämpas ärendelagen i dessa frågor. Enligt 26 2 st. ärendelagen gäller att en domstol som skall pröva ett överklagande får besluta att det överklagade beslutet tills vidare inte får verkställas och även i övrigt besluta tills vidare rörande saken. Den argumentation som skall föras inför kronofogdemyndigheten och i tingsrätten är inte okomplicerad. Det gäller att övertyga om att en senare dom i kontraktsfrågan kan komma att medföra att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut i förlängningsfrågan kommer att sättas åsido på grund av avtalet. Eftersom målet i tingsrätten handläggs enligt ärendelagen kan det inte kumuleras med den talan som förs på grund av den kontraktuella förpliktelsen. Talan måste därför gå ut på att verkställighet inte får ske förrän det andra målet slutligt avgjorts. Om en sådan argumentation inte vinner gehör kommer hyresgästen av avhysas. Lägenheten kommer att hyras ut till någon annan och det blir inte meningsfullt att diskutera någon rätt för hyresgästen att få tillbaka lägenheten. I stället leder en framgång i talan i kontraktstvisten endast till att hyresgästen kan få skadestånd. I det följande skall dessa ganska bekymmersamma frågor dock inte diskuteras. (Se vidare Victorin, Företag som bostadshyresgäster, SvJT s 000.) Vi kan emellertid konstatera att slutsatsen av det sagda är att ett företag som bostadshyresgäst har ett svagt skydd. Möjligvis med undantag för studentbostäder är företagets behov att bedöma endast med hänsyn till andrahandshyresgästernas, de fysiska personernas besittningsskydd eller skyddsbehov. Att försöka förstärka företagets besittningsskydd avtalsvägen är komplicerat och leder till processrättsliga komplikationer. 6.3 Hyresavtal? Enligt fast rättspraxis från Högsta domstolen, som diskuterats här ovan, som kanske klarast kommer till uttryck i rättsfallen NJA 1971 s 129 och 1978 s 389, intar hyresreglerna en s a s dominerande position i förhållande till andra avtal varmed en upplåtelse av hus eller del av hus kan ha kombinerats. Också fall från Svea hovrätt och bostadsdomstolen har redovisats. Ett ytterligare fall är RBD 1994:8. Fallet gällde boende enligt den s k ädelreformen, enligt vilken kommunerna tagit över ansvaret för äldreboendet. I det aktuella fallet hade boendet förenats med omfattande vård och service, dock att avgifterna för vården och servicen separerats från avgifterna för boendet. Frågan gällde om ett hyresavtal förelåg. F d Bostadsdomstolen hade följande att anföra i fallet: Enligt 12 kap. 1 första stycket jordabalken avses med hyresavtal "avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning". Jennie E:s och Eva L:s avtal inryms i och för sig under den givna definitionen av hyresavtal. Ett avtal som innefattar en sådan upplåtelse kan emellertid, trots beskrivningens innehåll, någon gång vara att hänföra till annat än hyra. Detta kan inträffa, när 69

70 upplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, genom vilket upplåtelsen har skett, eller när omständigheterna annars på sådant sätt avviker från vad som förekommer vid hyra, att avtalet rimligen inte kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen (jfr NJA 1971 s. 129). Hyreslagstiftningen tar sikte på vitt skilda bostadsupplåtelser, från möblerade rum i uthyrarens egen bostad till flerrumslägenheter i hyreshus. Delvis olika regler gäller för olika slags lägenheter. Hyresgästens rättigheter varierar även beroende på om det gäller upplåtelse av fastighetsägaren eller förhyrning i andra hand. Lagstiftningen är tillämplig på bl.a. studentlägenheter och andra s.k. kategoribostäder (se RBD 54:77 och 3:79). Såväl Jennie E som Eva L bor i eget rum vartill hör toalett. De har enligt gällande avtal ensamma dispositionsrätten till sitt rum. De erlägger avgift för sitt boende. Boendet är avsett att vara permanent och rummet är deras enda bostad. Jennie E och Eva L är visserligen i mycket hög grad beroende av den sjukvård som kommunen tillhandahåller. Rätten till egen bostad får emellertid anses ha sådan vikt, att den inte kan ses som något underordnat moment i rättsförhållandet till kommunen. Frågan blir då om omständigheterna i övrigt så skiljer sig från vad som förekommer vid hyra, att hyresbestämmelserna inte rimligen kan tillämpas. Avtalen mellan kommunen samt Jennie E och Eva L är utformade som sedvanliga hyreskontrakt avseende bostad, - "servicelägenhet" - till vilka fogats särskilda bestämmelser på sätt hyresnämnden redogjort för i sitt beslut. Hyreskontrakten som sådana utesluter inte en tillämpning av hyreslagens bestämmelser utan frågan är i stället om kommunens vårdansvar medför att dessa inte rimligen kan tillämpas på de aktuella förhållandena. Det behov av skydd för hyresgästen som fått motivera de tvingande bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och regleringen av åtskilliga andra frågor gör sig gällande även här. Genom dessa hindras således kommunen från att ta ut en hyra som inte är skälig. Kommunen kan vidare inte säga upp avtalen utan att det föreligger en upphörandegrund enligt samma kapitel. Jennie E och Eva L kan alltså inte utan en sådan grund tvingas att flytta från sina rum till andra rum. Att kommunen har det yttersta ansvaret för hyresgästerna som vårdtagare kan, enligt Bostadsdomstolens mening, inte hindra att hyresavtalen kan bringas att upphöra, om hyresgästerna t.ex. underlåter att betala hyran eller i annat fall allvarligt åsidosätter sina förpliktelser. Det går således att i alla väsentliga hänseenden tillämpa bestämmelserna i hyreslagstiftningen i fråga om Jennie E:s och Eva L:s boende på Ingsbergsgården (jfr NJA 1978 s. 389, särskilt justitierådet Bengtssons särskilda yttrande). I hyreslagstiftningen är förutsatt att bestämmelserna blir tillämpliga i olika grad beroende på uthyrningsobjektet och på upplåtelsens art. Den omständigheten att flera av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken saknar tillämpning i detta fall på grund av lägenheternas art och de särskilda villkoren för upplåtelserna utesluter således inte att upplåtelserna anses som hyra. Sammanfattningsvis finner Bostadsdomstolen att de ifrågavarande upplåtelserna omfattas av hyresbegreppet enligt 12 kap. 1 första stycket jordabalken och att det inte föreligger sådana omständigheter, att hyresbestämmelserna likväl inte skulle tillämpas på upplåtelserna. Slutligen skall rättsfallet RH 1999:10 nämnas. I detta fall görs en komplicerad bedömning av frågan om ett hyresavtal skulle föreligga i anslutning till det nyss citerade rättsfallet från Bostadsdomstolen när det var fråga om upplåtelse av dubbelrum vid Sabbatsbergs sjukhus med stöd av socialtjänstlagen. Svea Hovrätt har följande att säga: 70

71 I beslut RBD 1994:8 har bostadsdomstolen funnit att upplåtelse av ett rum med toalett i ett s.k. servicehus är att anse som hyra, trots att upplåtelsen har varit förenad med omfattande vård och service. I beslutet redogörs utförligt för hur man från hyresrättslig synpunkt skall se på det särskilda boendeformerna inom äldre- och handikappomsorgen. Börje M:s och Maud L:s boende avviker i flera viktiga hänseenden från vad som gäller vid hyra. Således föreligger varken ett skriftligt eller muntligt hyresavtal; ett avtal om upplåtelse i hyresrättslig mening kan knappast anses träffat genom att den boende eller den gode mannen och de anhöriga muntligen meddelats vad som gäller för boendet. Vidare delar såväl Börje M som Maud L sina rum med en annan. Ingen av dem har således ensam dispositionsrätt till rummet eller till ett på annat sätt avgränsat utrymme. Dessa förhållanden sammanhänger med att upplåtelsen i detta fall ingår som ett underordnat moment i vården av Börje M och Maud L. Hovrätten finner på grund av vad som nu sagts att upplåtelsen inte är att hänföra till hyra. I fallet tar alltså Svea hovrätt upp grundläggande rekvisit för att ett hyresavtal skall anses föreligga, nämligen att det föreligger ett avtal och att det är fråga om en exklusiv dispositionsrätt. Samtidigt får man konstatera att Bostadsdomstolen i det ledande rättsfallet RBD 1994:8 gör en bedömning i nära anslutning till rättsfallet NJA 1978 s 389. Även om Bostadsdomstolen fäster avseende vid att upplåtelsen avsåg permanentboende förefaller det likväl som om det avgörande varit att upplåtelsen givit hyresgästerna en exklusiv dispositionsrätt under den tid vården varade var lägenheten deras hem. Det faktum att vissa bestämmelser i hyreslagstiftningen knappast kunde tillämpas spelade i anslutning till Högsta domstolens praxis mindre roll. 6.4 Bostad eller lokal? Upplåtelserna kan i de fall vi diskuterar med hänsyn till sitt syfte inte betraktas som lokalhyra. Därmed är bestämmelserna i 12 kap 55 d avseende andrahandsuthyrning av bostadslägenheter att tillämpa, alldeles oavsett att de reglerna i första hand tar sikte på uthyrning till svaga grupper i samhället, som är beroende av andrahandshyresmarknaden. Detta framgår klart av rättsfallet RH 1996:107. Där förklarar Svea hovrätt följande: Det förhållandet att kommunens kontrakt med AB Familjebostäder avser hyra av lokal och inte bostad utesluter inte att 12 kap. 55 d jordabalken är tillämplig enligt sin ordalydelse, när kommunen i sin tur har upplåtit hyresobjektet som bostad. En sådan tolkning är också bäst förenlig med regleringens allmänna syfte. Såsom kommunen anfört har bestämmelsen i och för sig tillkommit för att förhindra att de som har svårt att få förstahandskontrakt tvingas acceptera en oskälig hyra för att få hyra en lägenhet i andra hand i ett läge med brist på bostadslägenheter. Även om så ej är fallet här är bestämmelsen dock utformad så att den är generellt tillämplig på andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter som inte avser fritidsändamål, och de i målet aktuella upplåtelserna är därför inte undantagna från bestämmelsens tillämpningsområde. Hyresnämnden har efter besiktning och en allmän skälighetsbedömning funnit att de utgående hyrorna är oskäliga och fastställt skäliga hyror. Vad som anförts här ger inte hovrätten anledning att göra en annan bedömning. Det förhållandet att kommunen må ha betalat samma belopp som de utgående hyrorna till AB Familjebostäder som lokalhyra är inte av beskaffenhet att inverka på bedömningen av vad som är skälig hyra för bostadslägenheter. 71

72 Här var det fråga om ett allmännyttigt bostadsföretag som hyrde ut till en kommun. Kommunen upplät i sin tur lägenheterna som bostäder till åldersdementa. Det finns emellertid ingenting i Svea hovrätts resonemang som skulle antyda att man skulle se annorlunda på saken om t.ex. kommunen hade hyrt ut lägenheterna till ett företag som har ansvar för åldringsvård, i varje fall så länge som det är fråga om självständigt boende för åldringarna (jfr RH 1999:10 m. hänv.). I det här fallet måste man anse att det är fråga om en bostad i vanlig mening för dem som nyttjar bostäderna, låt vara mera kortvarig. Här finns inte vård eller service i någon större utsträckning. Det finns anledning att återkomma till denna fråga. Vad som bör understrykas här är emellertid att det faktum att ett företag hyr en lägenhet för att använda den som bostad för en anställd inte betar uthyrningen från hyresvärden dess kvalitet av bostadshyra. Det finns inga omständigheter som medför att man skulle se det som en lokalhyra (jfr RH 1996:31). 6.5 Hotellavtal m m Frågan om hyreslagens tillämpning på hotellavtal har alltid tett sig som något gåtfull. Flera rättsfall, bl a NJA 1970 s 267 och RH 37:82, indikerar att hyreslagen inte är tillämplig när det är fråga om typiska hotellavtal, d v s upplåtelser som typiskt sett gäller för någon eller några nätter eller för en kortare semestervistelse. Å andra sidan finns uttalanden i förarbetena till hyreslagstiftningen som pekar på att korttidsavtal, även i förening med service, skall ses som hyresupplåtelser. Den som under några sommarveckor hyr ett rum i en villa eller lägenhet skall helt säker ses som hyresgäst, även om upplåtelsen kan vara förenad med byte av lakan, städning och t o m frukost. I tidigare rådande rättsläge, alltså fr o m 1968 års reform och några år framåt, var den sist refererade inställningen inte förenad med några särskilda problem. Besittningsskydd för bostadshyra uppnåddes inte förrän hyresförhållandet varat mer än 9 månader i sträck, och kom inte i fråga i den mån det gällde en del av upplåtarens egen bostad. Frågan om ett hyresavtal i ett rum för resande var förknippad med besittningsskydd och hur hyran i så fall skulle sättas var m a o i praktiken aldrig aktuell. Men senare lagstiftning (detaljerna förbigås här) har skärpt reglerna i de nämnda hänseendena, men utan att ta ställning till hur man skall se på de typiska hotellfallen. Samtidigt kan väl ingen med bästa vilja i världen tycka att en hyresgäst på Grand Hotel bör ha besittningsskydd och kunna begära att bruksvärdehyra skall gälla i hyresförhållandet. Än värre vore om hotellhyresgästen med stöd av reglerna i 12:55 d jordabalken skulle ha en obetingad rätt att kräva återbetalning av hyra som överstiger bruksvärdehyran. Ett sådant fall skulle ofta kunna föreligga, eftersom hotellhyresmarknaden nu är så inrättad att de som driver hotell är hyresgäster hos olika företag som specialiserat sig på att äga hotellfastigheter. Ett sådan företag är Pandox AB, som äger ett stort antal sådana fastigheter. Lagstiftaren har m a o genom sina reformer lämnat rättstillämpningen i sticket när det är fråga om hotellavtal. Problemet när det gäller reguljära hotell är emellertid inte så stort. Det typiska hotellhyresavtalet skiljer sig nämligen från ett 72

73 vanligt hyresavtal på ett sådant sätt att man, på ett sätt liknande det som Svea hovrätt gör i rättsfallet RH 1999:10, kan utgå från att avtalsförhållandet har sådana särdrag, att hyreslagstiftningen inte bör tillämpas. För det första är det knappast fråga om en exklusiv nyttjanderätt. Hotellägaren har tillträde till lägenheten och har rätt att bereda sig tillträde för att kontrollera förhållandena långt utöver vad som en hyresvärd har. Hotellägaren har också rätt att flytta hyresgästen till ett annat rum, om omständigheterna så påkallar. Vidare, och för det andra, har hyresvärden rätt att förhindra hotellhyresgästen från att ta in gäster över natten. En vanlig hyresvärd har ingen rätt i att lägga sig i hyresgästens privatliv på det sättet. Detta har samband med att hotellrummet debiteras per person och inte enbart efter lägenhetens storlek och standard, något som också har samband med den service som är kopplad till vistelsen. Slutligen är en hotellvistelse förknippad med särskilda villkor och service, som starkt avviker från vad som gäller i vanliga bostadshyresförhållanden. Det som hotellgästen betalar för är inte minst möjligheten att med kort varsel, oftast omedelbart, få tillgång till logi för natten. Men att hotellet skulle utgöra hans eller hennes hem, ens för en kortare period, är knappast tanken. Detta betraktelsesätt stämmer också överens med den avtalspraxis som gäller när det är fråga om upplåtelser av hotellfastigheter, nämligen att upplåtelse från fastighetsägaren till den bedriver hotellrörelsen ses som ett lokalhyresavtal, och inte som ett bostadshyresavtal. Om upplåtelse av hotellrum skulle vara bostadshyra vore detta inte möjligt, utan upplåtelsen skulle anses vara för bostadsändamål. Hur förhåller sig då detta betraktelsesätt till de tjänster som tillhandahålls företag som tillhandahåller lägenheter åt företag för att användas av deras anställda eller gäster? Enligt vår mening är skillnaderna mellan det typiska hotellavtalet och sådan företagsupplåtelser, som det här är frågan om, betydande. Visserligen är det, när det gäller företagslägenheter, typiskt sett fråga om ett tillfälligt boende, ett boende som är kopplat till den aktuella placeringen (kommenderingen) av den anställde. Men en sådan placering kan vara i ganska lång tid, ofta flera månader. Det är vidare ofta frågan om ett boende som i princip är permanent och som utgör den anställdes hem, även om avsikten är att han eller hon senare skall finna annat boende. Företagen är nämligen i behov av lägenheter för att kunna placera sina anställda mera permanent och inte enbart för att samla dem för utbildning eller liknande kortfristiga uppdrag. Därför är det ställt utom allt tvivel att i relationen företag anställd vi har att göra med ett ganska normalt hyresavtal. Här inställer sig emellertid det första problemet: vem är förstahandshyresgäst och vem är andrahandshyresgäst? De förutsättningar som givits resonemanget innebär att det är det anställande företaget som är andrahandshyresgäst. Den situationen kan naturligtvis tänkas att det uppstår ett hyresförhållande mellan förstahandshyresgästen och den anställde eller gästen, men det skall inte tas upp här. Resultatet av det här förda resonemanget är alltså att det föreligger en upplåtelse som inte är av endast underordnad betydelse i rättsförhållandet mellan dessa parter. Enligt resonemanget i NJA 1971 s. 129 återstår då att pröva om 73

74 "omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen". En sådan prövning kan sägas föreligga från Högsta domstolens sida utöver fallet NJA 1971 s. 129, nämligen i det ovan citerade fallet NJA 1978 s Det finns anledning att något uppehålla sig vid detta fall i relation till den aktuella tvisten. Det avtal som slutits mellan skoldirektionen och Anita Larsson var synnerligen otypiskt som hyresavtal, främst därför att Larsson inte betalade ersättning för lokalen och för att hennes verksamhet var hårt styrd av avtalet. I grunden var det fråga om ett uppdragsavtal. När justitierådet Bengtsson går igenom möjligheterna att tillämpa hyresrättsliga regler i det avtalsförhållandet kan man säga att han tillämpar rimlighetsregeln i rättsfallet NJA 1971 s Han finner att såvitt framgår av handlingarna "synes vidare avtalets särdrag inte hindra att man med tillämpning av hyresreglerna i allmänhet kan komma till rimliga resultat i olika konfliktsituationer". Det faktum att de andra justitieråden inte säger något innebär dock inte att de inte har utfört en motsvarande prövning. Om man överför det resonemanget på avtalsförhållandet som här diskuteras kommer man till samma resultat. Man kan t o m säga att det är enklare i detta fall. Ett problem i rättsfallet NJA 1978 s 389 var nämligen att någon nedsättning av hyran inte kunde ske, eftersom något ersättning inte betalades direkt till skoldirektionen. Bengtsson finner att detta inte bör vara något problem. I vårt här fallet är det säkert att ersättning utgår. Det faktum att viss del av ersättningen till förstahandshyresgästen får anses vara betalning för tjänster i övrigt är inte heller något problem i sammanhanget problemet möter hyresnämnder och domstolar ofta, bl a i rättsfall där upplåtelsen är kombinerad med vård och service i övrigt. (Jfr Holmqvist, Hyreslagen, En kommentar, 6 uppl s. 17.) 6.6 Något om hur komplikationerna med företag som bostadshyresgäster kan undvikas Allmänt Den föregående framställningen har visat att en enkel användning av andrahandsuthyrning när företag hyr för anställdas och gästers behov medför avsevärda komplikationer. I det följande skall diskuteras hur och i vilken utsträckning det går att komma till rätta med problemen. Det första metoden bygger på att förstahandshyresgästen använder sig av blockuthyrningsinstitutet. Syftet med upplåtelsen är nämligen att ge företaget möjligheter att bereda bostäder åt sina anställda och gäster, alltså ett fullt acceptabelt blockuthyrningsändamål. Det faktum att förstahandshyresgästen just är förstahandshyresgäst är i och för sig en liten komplikation, men det finns inget i lagstiftningen som säger att blockhyresvärden måste vara fastighetsägare. (Se särskilt Svea hovrätts beslut , beslut SÖH 11. Fallet gällde om tillstånd till blockuthyrning behövdes när en kommun var förstahandshyresgäst och således inte fastighetsägare. Så ansågs vara fallet. Fallet antyder emellertid att ett tillstånd från hyresnämnden kan bli svårt att få med tanke på att blockuthyrningen inte får äventyra hyresgästernas besittningsskydd.) Om blockuthyrning används kan avtalet i princip utformas som ett lokalhyresavtal. 74

75 Detta innebär bl a att sådana saker som hyresgästens rätt att säga upp avtalet i förtid, att begära villkorsprövning liksom även rätten till återbetalning enligt 12:55 d jordabalken kan avtalas bort. Detta skall diskuteras i det följande. Den andra metoden innebär helt enkelt att företaget blir förstahandshyresgäst för de aktuella lägenheterna och betalar hyra till fastighetsägaren, men sluter ett serviceavtal med det företag skall ge den service som är aktuell här. I detta kan ingå ett förvaltningsavtal som sätter serviceföretaget i förstahandshyresgästens ställe som hyresvärd i förhållande till anställda och gäster. Den tredje metoden innebär att hyresavtalet separeras från den service som förstahandshyresgästen ger. Parterna sluter m a o två avtal: ett hyresavtal och ett serviceavtal. Eftersom servicen debiteras separat kan andrahandshyresgästen inte redan på hyresavtalet grunda någon rätt till den. Ersättningen för service kan därmed inte betraktas som hyra och kan inte prövas av hyresnämnden. (Jfr RBD 1:78, 7:86, Holmqvist, Hyreslagen, en kommentar 6 uppl 2000 s 451 och 457.) Dock kan serviceavtalet kopplas till hyresavtalet, t ex så att det föreskrivs i hyresavtalet att hyresgästen är skyldig att erlägga avgifter för service. En sådan koppling kan i och för sig prövas av hyresnämnden, men det finns ingenting som säger att den skulle vara oskälig i sig Slutligen skall framhållas att i ett fall om återbetalning enligt 12:55 d jordabalken förstahandshyresgästen har rätt att i hyran inräkna viss ersättning för service som andrahandshyresgästen tillgodogjort sig. Det kan dock aldrig bli fråga om särskild ersättning för administrationskostnader. (Svea hovrätt beslut SÖH 394/2001, mål ÖH med hänvisning till viss annan rättspraxis.) Blockuthyrning Blockuthyrning infördes som ett nytt institut i hyreslagen genom 1984 års ändringar (se prop. 1983/84:137). Bakgrunden var att bl.a. SABO ansåg att det fanns behov av undantag från hyreslagens regler i fråga om underhållsskyldigheten när det var fråga om uthyrning av lägenheter, t.ex. till en studentorganisation, för uthyrning i andra hand. Anledningen var det större slitaget p.g.a. stor omsättning av hyresgäster. Av det skälet kunde det inre underhållet skötas av förstahandshyresgästen, ansåg SABO. Hyresrättsutredningen (SOU 1981:77) ansåg att frågan hade vidare porté och pekade på behov av avvikelser också när det gällde indexering av hyran, uppsägningstiden vid uppsägning från hyresgästens sida och ytterligare ett antal regler. Hyresrättsutredningen stannade för tanken att låta de tvingande reglerna för lokalhyresavtal bilda den yttre ramen inom vilka blockuthyrningsavtal kunde träffas. Dock lades de begränsningarna fast att i rättsförhållandet mellan fastighetsägaren och försthandshyresgästen rätten till förlängning inte fick förändras liksom grunderna för fastställandet av avtalsvillkor vid förlängning. andrahandshyresgästens ställning inte fick försämras. I avtalsförhållandet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen skulle däremot de tvingande reglerna för bostäder gälla. Dessutom krävdes att ett blockuthyrningsavtal med förbehåll av nyss angivet slag skulle godkännas av hyresnämnden om inte upplåtaren var staten eller en 75

76 kommun. Till följd av detta har bestämmelsen om blockuthyrning i 12 kap. 1 6 st. jordabalken numera följande lydelse: Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att avtalet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och heller inte avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund är hyresvärd. Avtalet om blockuthyrning behöver m.a.o. inte godkännas av hyresnämnden om någon avvikelse från hyreslagens tvingande bestämmelser om bostadshyra inte gjorts. I förarbetena (prop. 1983/84:137 s. 111) anges som exempel på frågor där avtal om avvikelser kan göras följande: Såväl för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen som mellan denne och andrahandshyresgästen gäller f.n. hyreslagens tvingande bestämmelser om bostadslägenheter. Emellertid torde många gånger förhållandena vid blockuthyrning vara sådana, att en vidare avtalsfrihet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är motiverad. Detta kan exempelvis gälla sådana frågor som underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningstid och villkorsändringar. I dessa och andra frågor kan parterna vara mera betjänta av att tillämpa de regler i hyreslagen som gäller för lokaler. Avtalsfriheten får emellertid inte utvidgas så långt, att den påverkar andrahandshyresgästernas rättsställning. Detta skulle kunna bli fallet om det direkta besittningsskyddet kunde avtalas bort vid blockuthyrning. Så länge förstahandshyresgästen vill bevara hyresförhållandet, tillgodoses andrahandshyresgästens intressen bäst av att ett direkt besittningsskydd gäller mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Det direkta besittningsskyddet för vidare med sig att bruksvärdereglerna gäller för hyressättningen. Möjligheten till blockuthyrning skulle kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle nämligen en fastighetsägare i avsikt att undandra sig de tvingande bestämmelserna i hyreslagen kunna upplåta samtliga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning För att motverka detta har i förevarande stycke intagits ett krav på hyresnämndsprövning. Hyresnämndens prövning skall främst avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exempelvis för att tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder. Olika genomgångar har gjorts av hur avtalsfriheten utnyttjats i praxis. Åtminstone när det gäller privata hyresvärdar finns avtal om avvikelser från reglerna för bostadshyra arkiverade hos hyresnämnden, eftersom sådana avtal skall bli föremål för godkännande. Det framgår av avtalen att de vanligaste frågorna som blivit föremål för reglering är följande: Vanliga hyresavtal för bostäder löper vanligtvis på obestämd tid. För blockhyresavtal är dock en längre, bestämd hyresperiod vanlig. Tre till fem år är vanliga, men det förekommer även perioder upp till 20 år. Skälet till detta är att parterna vill undvika att reglerna om 76

77 besittningsskydd och vanliga villkor för förlängning skall inträda alltför snabbt. En konsekvens av det nyss sagda är att parterna avtalar om att hyresgästen avstår från sin rätt att under hyrestiden begära villkorsprövning enligt reglerna i 12 kap. 54 jordabalken. Eljest skulle hyran snabbt kunna ändras till bruksvärdenivå, även vid långvariga hyresavtal. Något sådant skulle f.ö. svårligen kunna förenas med önskemålen om att blockuthyrningen skall kunna förenas med indexering av hyran. Det är vanligt att hyresnivån sätts högre än den normala bruksvärdehyran. Det förekommer också att parterna avtal om att hyran skall indexuppräknas. Parterna kan också avtala om längre uppsägningstid vid uppsägning från hyresgästens sida. Samtidigt har hyresgästens rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid avtalats bort. Reglerna om lägenhetens skick vid inflyttningen är stränga i bostadshyresförhållanden, medan de är mera liberala såvitt gäller lokaler. Detta brukar bli föremål för avtalsbehandling vid blockuthyrning. I praktiken leder detta till att förstahandshyresgästen kan bli tvungen att reparera lägenheterna för att kunna hyra ut dem i andra hand. Vidare kan underhållsskyldigheten under avtalstiden övertas av förstahandshyresgästen. Samtidigt leder detta till att reglerna om åtgärdsföreläggande m.m. inte kan åberopas av förstahandshyresgästen. Samtidigt kan reglerna om hyresgästens vårdnadsplikt enligt 24 hyreslagen utvidgas. Reglerna om hyresgästens rätt att utföra ändringar enligt 24 a kan också avtalas bort. Reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnader kan avtals bort i ett blockuthyrningsförhållande. Rätten till överlåtelse av hyresrätten, t.ex. vid byte, kan avtalas bort, låt vara att den rätten bör ha liten betydelse för juridiska personer som förstahandshyresgäster. Reglerna i 28 a hyreslagen om rätten för en borgensman att säga upp sitt borgensåtagande kan avtalas bort. Slutligen skall frågan om en förhandlingsordnings tillämplighet vid blockuthyrning observeras. En blockuthyrning måste förutsätta att förstahandshyresgästen inte är bunden av förhandlingsöverenskommelser som sluts med hyresgästföreningen. Avtalet bör därför inte omfattas av en förhandlingsordning och givetvis skall någon förhandlingsklausul inte finnas i avtalet. Denna fråga diskuteras dock inte i förarbetena. En mera gåtfull fråga är om avstående från besittningsskydd skall kunna beviljas vid blockuthyrningsavtal. Av de ovan citerade förarbetena förefaller framgå att det inte bör vara möjligt, av skäl som hänför sig till andrahandshyresgästernas intressen. Likväl har hyresnämnden i Stockholm vid flera olika tillfällen beviljat 77

78 avstående från besittningsskydd vid blockuthyrning, också i fall då hyrestiden varit ovanligt lång. I dessa fall har det varit fråga om blockuthyrning till företag, som använt lägenheterna som bostäder för anställda och gäster. Den väsentliga frågan måste vara att komma till klarhet i varför hyresnämnden gått med på sådana besittningsskyddsavståenden. Syftet med att avtala bort besittningsskyddet är från hyresvärdens sida att han vill undvika att en förlängning kommer till stånd, en förlängning där förstahandshyresgästen åtnjuter direkt besittningsskydd och samtidigt hyreslagstiftningens bestämmelser om villkor för sådan förlängning träder i kraft. Hyresvärden vill m.a.o. kunna kräva fortsatta villkor om avvikelse från reglerna för bostadshyra, eller också vill han kunna erbjuda lägenheterna till en annan hyresgäst, kanske en blockuthyrningsgäst. En ytterligare möjlighet är att hyresvärden kräver ett nytt blockuthyrningsavtal med förstahandshyresgästen och räknar med hyresnämndens godkännande av detta. Allt detta leder till ett komplicerat förhandlingsspel med delvis ovissa konsekvenser. Antag för det första att hyresvärden erbjuder förlängt blockhyresförhållande med fortsatta avvikelser från de tvingande reglerna för bostadshyra, men utan tillstånd av hyresnämnden. Detta är knappast en gångbar strategi från hyresvärdens sida. Förstahandshyresgästen kan nu begära villkorsändring enligt reglerna i 54 och 54 a hyreslagen. Om avtalet är långvarigt kan man förvänta sig att redan efter ett år villkoren kommer att gå tillbaka till de normala för bostadshyresförhållanden (bruksvärdehyra etc.). Om hyresvärden för det andra säger upp förstahandshyresgästen, som enligt avtalet saknar besittningsskydd, och erbjuder lägenheterna till en annan blockhyresgäst, måste han kunna påräkna ett nytt godkännande av hyresnämnden. Om något sådant kan påräknas måste betraktas som ovisst. Uppsägningen har nämligen lett till att andrahandshyresgästerna, av vilka somliga kanske haft ett skyddsvärt intresse att bo kvar, måst flytta. Ett sådant agerande framstår som oetiskt och stridande mot god sed i hyresförhållanden. Samtidigt måste man konstatera att det är ovisst om sådana faktorer kan tas med i beräkningen när hyresnämnden ger tillstånd till blockuthyrning. Besittningsskyddsavståendet har likväl en gång godkänts av hyresnämnden, något som måste tas på allvar. Detta får dock ställas mot det faktum att hyresnämndens beslut inte kan överklagas, den kan m.a.o. agera i viss mån skönsmässigt, något som de beviljade avvikelserna om avstående från besittningsskydd i viss mån visar. Lösningen att för det tredje försöka nå samförstånd med den ursprungligen förstahandshyresgästen och söka om ett nytt tillstånd för avvikande villkor för blockuthyrning framstår mot denna bakgrund som den bästa för fastighetsägaren. Men i en sådan förhandling har förstahandshyresgästen en god position i förhandlingarna om fastighetsägaren skall kunna fortsätta med sina lönsamma villkor för uthyrningen har han att hålla sig till honom, eftersom det inte är säkert att hyresnämnden godkänner ett blockuthyrningsavtal med en ny hyresgäst. Kanske hyresnämnden i Stockholm har sett saken så att besittningsskyddsavstående varit nödvändigt, eftersom blockuthyrningsavtalet eljest inte skulle kommit till stånd. Det måste framstå som klart att möjligheten för hyresvärden enligt det första alternativet här ovan att få till stånd en 78

79 förlängning med förstahandshyresgästen inte kan ha varit avgörande. Inte heller kan det tredje alternativet kunnat ses som attraktivt. Därför pekar allt på att hyresnämnden ansett att besittningsskyddsavståendet måste tas på allvar hyresvärden kan vägra förlängning och försöka hyra ut till en annan hyresgäst, som är villig att gå med på förmånligare villkor än de uppsagde hyresgästen. Det återstår likväl att förklara varför hyresnämnden, mot tämligen klara förarbetsuttalanden, beslutat om att godkänna besittningsskyddsavståendet. Om det som sagts här ovan håller streck, innebär det nämligen just att andrahandshyresgästernas besittningsskydd kan komma att äventyras. Hyresnämnden bör ha ansett att besittningsskyddsavståendet även av andra skäl varit korrekt. Det är i och för sig möjligt att hyresnämnden nöjt sig med att blockuthyrningen inte varit möjlig utan besittningsskyddsavstående, men det kan inte vara en förstahandshypotes. Det skulle nämligen innebära att hyresnämnden satt sig över vad som måste betraktas som huvudsynpunkter bakom reglerna om blockuthyrning. Utgångspunkten för att ett avtal om besittningsskyddsavstående skall godkännas är att hyresgästen av olika skäl saknar besittningsskydd. Så är oftast fallet när en juridisk person hyr bostäder. I sådana fall är det istället den fysiska personens, andrahandshyresgästens behov, som skall tillgodoräknas den juridiska personen i den intresseavvägning som följer vid en uppsägning enligt 46 hyreslagen. En sådan utgångspunkt är likväl paradoxal, eftersom det i blockuthyrningssammanhang är viktigt att tänka på just andrahandshyresgästernas ställning. Det föreligger alltså en konflikt mellan regler och principer i detta sammanhang. Likväl kan man betrakta konflikten som ganska liten just när det gäller företagslägenheter. Här gäller det ju företagets anställda och gäster oftast är det oftast fråga om tillfälligt boende, ett boende som man kan anta att företaget tar ansvar för. Detsamma kan antas gäller mera permanent boende som företaget tillhandahåller för viktiga och uppskattade anställda Företaget sluter som förstahandshyresgäst ett serviceavtal med en utomstående Detta fall erbjuder få hyresrättsliga komplikationer. Den service som skall bestås i samband med uthyrningen möbler, sänglinne, inköp m.m. bestås nu av en utomstående entreprenör. Ersättning för sådan service kan få erläggas särskilt av hyresgästen. I den mån han betalar till entreprenören är det svårt att anse att det skulle vara fråga om hyra. (Se RH 2000:5.) Om det är föreskrivet i hyresavtalet att ersättning skall utgå kan dock den kopplingen bli föremål för prövning i en villkorsändringstvist. I den mån ersättningen betalas till hyresvärden blir dock läget ett annat. Om ersättningen skall utgå oberoende av i vilken utsträckning hyresgästen begagnar sig av servicen kan den vara att bedöma som hyra. I rättsfallet RH 1997:93 sade Svea hovrätt bl.a. följande: För den förmån det får anses innebära att ha tillgång till viss service i anslutning till sitt boende erlägger hyresgästerna en månatlig avgift som debiteras dem 79

80 tillsammans med hyran. Avgiften är obligatorisk för de boende i den bemärkelsen att den utkrävs oavsett om den enskilde hyresgästen har utnyttjat någon av de erbjudna tjänsterna eller inte; det är således inte fråga om betalning för de tjänster som faktiskt utnyttjas. Den service som erbjuds hyresgästerna har vidare ett naturligt samband med äldreboende. Vid nu angivna förhållanden finner hovrätten, i likhet med hyresnämnden, att den s.k serviceavgiften är att anse som ersättning för upplåtelsen av de aktuella lägenheterna, dvs. hyra Hyresavtalet separeras från serviceavtalet Denna lösning har diskuterats på annat ställe i denna promemoria Frågan om återbetalning enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 d jordabalken Helt kort skall rubr. fråga observeras. I den mån som ett företag är andrahandshyresgäst i lägenheten, något som kan inträffa t.ex. om en entreprenör är förstahandshyresgäst, kan reglerna om återbetalning av för mycket erlagd hyra aktualiseras, något som också skett i flera uppmärksammade tvister. Naturligtvis kan också den enskilde andra- eller tredjehandshyresgästen göra något sådant gällande mot företaget, men det borde vara ovanligt på grund av anställningsförhållandet. F.ö. får man utgå från att en anställd betalar normal hyra, vilket innebär att företaget subventionerar en del av bostadskostnaderna. Frågan har aktualiserats i en tvist i mellansverige mellan ett företag och en entreprenör. Utgångspunkten i rättspraxis är i vart fall klar: bestämmelserna i den nu diskuterade bestämmelsen är generellt tillämpliga, något som framgår av rättsfallet RH 1996:107, citerat här ovan under 6.4 Vi menar emellertid att dessa regler knappast är skrivna med tanke på rättförhållanden mellan företag, särskilt när det är fråga om företagsboende. Reglerna har till syfte att skydda enskilda hyresgäster, som saknar besittningsskydd och därmed lätt kommer i underläge mot en hyresvärd i ett andrahandshyresförhållande, inte att skydda ett företag, som med öppna ögon går in i ett sådant förhållande och som har andra alternativ, t.ex. hotellboende för anställda och gäster. Detta antyds också av hyresnämnden i det nyss citerade fallet. Frågan är emellertid mera för lagstiftaren än för rättstillämpningen, som får anses ligga fast. Det kan tilläggas att det likväl kan finnas goda skäl att tillämpa reglerna om återbetalning, nämligen för att undvika att vanliga andrahandshyresgäster trängs undan av företag. Den person som vill hyra ut sin lägenhet i andra hand kommer nämligen att föredra att hyra ut till en person som inte kan kräva återbetalning av hyran. Det hela kompliceras ännu mera av att det finns en viss möjlighet att undgå problematiken, nämligen genom att använda sig av blockuthyrning (se ovan). 80

81 6.7 Sammanfattning Diskussionen inleds med frågan om en juridisk person kan ha besittningsskydd till en bostadslägenhet. Rättspraxis, som inte är entydig tyder på att så är fallet, men det grundas i så fall på den enskilde boendes behov av bostaden. Om denne saknar besittningsskydd saknar tydligen också den juridiska personen besittningsskydd. Problem uppstår också av processrättslig natur. Hyresnämnder och Svea hovrätt kan endast pröva besittningsskyddsfrågor enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken. Däremot kan de inte pröva avtal om besittningsskydd, alltså ett avtal varigenom hyresvärden givit företaget ett skydd som för en vanlig bostadshyresgäst. Tvister om sådana avtal får prövas i tingsrätt, varvid det är oklart hur man skall förfara med prövningen i hyresnämnden. Förmodligen kan man i vart fall få stopp på avhysningen hos kronofogden. Därefter övergår vi till en diskussion om avtal av denna karaktär över huvud taget skall ses som hyresavtal. Priciperna för detta har tidigare diskuterats i detta arbete men vi fullföljer den och kommer till slutsatsen att avtalen måste anses som hyresavtal. Nästa fråga gäller om en sådan upplåtelse avseende företag till förmån för anställda som boende skall anses vara gälla bostad eller lokal. Rättspraxis visar att de bör ses som bostäder i hyresrättslig mening. Vidare tar vi upp frågan om sådana avtal möjligen skulle kunna ses som hotellavtal. Vi för in tanken att ett hotellavtal inte avser vanligt hyresboende, eftersom nyttjanderätten inte är exklusiv. Specialla begränsningar råder också, t.ex. med tanke på rätten att ha gäster. Vi finner att det inte är fråga om något hotellavtal. Därefter övergår diskussionen till frågan om hur komplikationerna med avseende på företagslägenheter kan undvikas. Vi diskuterar först möjligheterna att använda blockuthyrning. Blockuthyrning innebär att det mellan hyresvärden och blockhyresgästen finns en omfattande avtalsfrihet. Däremot gäller hyreslagens vanliga regler i avtalsförhållandet mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen. Vi redovisar de vanligaste typerna av avvikelse från hyreslagstiftningen i blockuthyrningsavtal. Vi diskuterar också den egendomliga rättspraxis som utvecklats, framför allt i Stockholm där besittningsskyddsavstående beviljas för långa perioder med avseende på blockuthyrningsavtal. Samtidigt är avtalen långa och hyresgästen har oftast avtalet bort rätten till villkorsändring. Därefter övergår vi till att diskutera hur situationen ter sig om företaget som förstahandshyresgäst sluter ett serviceavtal med en utomstående. Vi avslutar med en diskussion om frågan om återbetalning enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 d jordabalken. Sammanfattningsvis finner vi att blockuthyrning utvecklats till ett smidigt instrument för att nå flexibilitet i hyresavtalet mellan en hyresvärd och ett företag, men att flexibilititen kanske utvecklats för långt. Samtidigt föreligger en risk att företag med stor betalningsvilja kan tränga ut vanliga bostadshyresgäster från bostadsmarknaden, särskilt i större städer. Vi sätter frågetecken till långa kontrakt med långa besittningsskyddsavståenden, men har i och för sig förståelse 81

82 för att detta kan vara nödvändigt för att blockuthyrningsavtal skall komma till stånd. 82

83 7 KOOPERATIV HYRESRÄTT Införandet av en ny form för nyttjanderätt till fast egendom kooperativ hyresrätt har också erhållits en öppning för fastighetsägare att erhålla marknadshyra även för bostadslägenheter. Vi skall här inte behandla regelverket avseende kooperativ hyresrätt i dess helhet, utan enbart belysa de delar som enligt vår mening kan medföra möjlighet till en annan hyresdebitering än vad som sker med grundval i bruksvärdesystemet. 7.1 Hyreslagens tillämplighet vid kooperativ hyresrätt En fråga som behandlas i prop 2001/02:62 är den avseende hyreslagens tillämplighet vid kooperativ hyresrätt. Frågan erhåller två perspektiv eftersom hyresrättsföreingen kan hyra lägenheter av en fastighetsägare tillika äga fastigheten själv. Vad gäller förhållandet mellan hyresrättsföreningen och dess medlemmar föreligger rätt stora avsteg från hyreslagens regler, bl.a. när det gäller frågan om vilken hyra som skall utgå. Hyresrättsföreningen har härvid rätt att själv avgöra viken hyra som skall debiteras medlemmarna/hyresgästerna. Hyreslagen skall dock gälla fullt ut i förhållandet mellan hyresrättsföreningen och fastighetsägaren. Bruksvärdehyran är således styrande för vilken ersättning som föreningen har att erlägga för upplåtelsen av lägenheterna. 7.2 Upplåtelse av lägenheter till hyresrättsförening i block Upplåtelsen av lägenheter till en hyresrättsförening skiljer sig dock från normala upplåtelser av bostadslägenheter, vilket föranlett en diskussion avseende möjligheten att nyttja andra regler avseende fördelning av ansvar för underhåll e.dyl. mellan fastighetsägaren och hyresrättsföreningen. Hyresrätten håller sig med ett instrument för dessa behov blockregeln vilken möjliggör avsteg från reglerna avseende bostadshyra, med en gräns i hyreslagens regler avseende lokaler. Reglerna medför att det i samband med en upplåtelse av förevarande slag går att nyttja de lokalhyresrättsliga regelverket även avseende bostadslägenheter. 83

84 Situationen med blockhyra innebär (som behandlats ovan) dock att fastighetsägaren upplåter ett antal bostadslägenheter till en hyresgäst för vidare upplåtelse till andrahandshyresgäster. I samband med den kooperativa hyresmodellen är dock avsikten den att slutanvändarna inte skall hamna i position av andrahandshyresgäst, varför detta också stadgas särskilt, för att därigenom undvika att särskilda regler för den typen av upplåtelser inte skall kunna inverka. För att möjliggöra en smidig fördelning mellan hyresrättsförening och fastighetsägare anses dock rimligt att upplåtelsen skall omfattas av bestämmelserna om blockhyra trots att det genom det särskilda stadgandet inte är fråga om en andrahandsupplåtelse från hyresrättsföreningens sida. 7.3 Konklusioner Innebörden av detta val från lagstiftarens sida innebär att det är möjligt för en fastighetsägare att upplåta bostadslägenheterna i en fastighet med marknadshyra. Orsaken är den att reglerna om blockuthyrning godkänner upplåtelser av bostadslägenheter på motsvarande villkor som för lokaler, innebärande att det kan utgå marknadshyra. Reglerna avseende kooperativ hyresrätt ger följaktligen fastighetsägaren nya möjligheter till en bättre avkastning. Mot bakgrund av argumenten avseende bristande avkastning i samband med uppförande av bostadshyreshus kan detta komma att erhålla stor betydelse. En fastighetsägare som uppför ett bostadshyreshus kan följaktligen erhålla ett högre arvode för upplåtelsen av lägenheterna om detta sker till en hyresrättsförening, i förhållande vad som kan tas ut direkt från en bostadshyresgäst. Hyresrättsföreningen är i sin tur inte begränsad av bruksvärdehyran i förhållande till sina hyresgäster/medlemmar. Reglerna avseende kooperativ har således kommit att utformas så att det härmed är öppet för marknadshyra även inom bostadshyressektorn. Det kan givetvis spekuleras i vad motivet till detta är, eller om det är ett olycksfall i arbetet. Vi nöjer oss emellertid med att konstatera att möjligheten härmed finns och att den troligtvis kommer att nyttjas på det av oss angivna sättet. 84

85 När den kooperativa hyresföreningen väl har tagits över av hyresgästerna har dessa emellertid en väg ut de kan sätta föreningen i konkurs och bo kvar som vanliga hyresgäster. Det kommer att medföra att fastighetsägaren kommer att få ett skadeståndsanspråk mot konkursboet som normalt bör medföra att hela föreningens egna kapital går förlorat. Om de kooperativa hyresgästerna har betalat en någorlunda stor insats kommer de emellertid att tveka inför att ta ett sådant steg, eftersom det innebär att insatsen kommer att gå förlorad. 85

86 KTHs forskningsprojekt Planering, byggande och förvaltning av bostäder under konkurrens sträcker sig över tiden Totalt består projektet av tretton delar med en total resursram på nio miljoner kronor. De största finansiärerna är Formas med 3,75 miljoner kronor, Sveriges Fastighetsägare med 2 miljoner och Sveriges Byggindustrier med 1,5 miljoner. Övriga finansiärer; Riksbyggen, HSB, SBC, SKB, Hyresgästernas Riksförbund, SABO, Förvaltnings AB Framtiden, AB Stångåstaden, AB Svenska Bostäder, Byggnads AB Mimer i Västerås, Förvaltaren Fastighets AB, Halmstads Fastighets AB, Lulebo AB, Mitthem AB, MKB Fastighets AB, Uppsalahem AB och Örebro Bostäder AB har bidragit med belopp mellan och kronor. Till projektet har funnits en programstyrelse med Bengt Wånggren, Sveriges Fastighetsägare (Ordförande) Lars Jagrén, Sveriges Byggindustrier Sven-Erik Delsenius, Formas Håkan Ohlson, Hyresgästernas Riksförbund Anders Sandberg, Lulebo AB Ulrika Francke, SBC Stellan Lundström, KTH (projektledare) 86