Riktlinjer för individuell information om kostnader vid marknadsföring av styckebyggda småhus

Transkript

1 Dnr 97/K2300 KOVFS 1998:6 Riktlinjer för individuell information om kostnader vid marknadsföring av styckebyggda småhus Konsumentverket utfärdar enligt sin instruktion (1995:868) dessa riktlinjer. De ansluter till bestämmelserna i marknadsföringslagen (1995:450). Riktlinjerna innehåller de krav som Konsumentverket finner väsentliga från konsumentsynpunkt. De har utarbetats efter överläggningar med Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund. Om ett företag vidtar en åtgärd som inte följer riktlinjerna har Konsumentverket möjlighet att ingripa. Normalt sker detta genom att verket under hand kontaktar företaget. Verket räknar med att överenskommelse i de flesta fall kan uppnås genom sådan kontakt. I annat fall kan Konsumentombudsmannen (KO) låta domstol pröva åtgärden eller själv utfärda ett informationseller förbudsföreläggande för företagets godkännande. 1. Omfattning Dessa riktlinjer skall tillämpas av näringsidkare som för egen eller annans räkning marknadsför styckebyggda småhus till viss enskild konsument. Riktlinjerna omfattar inte marknadsföring som avser enbart arbeten. Riktlinjerna omfattar inte heller marknadsföring av material för enbart sidobyggnad, t ex garage eller förråd, eller enbart viss del av byggnad, t ex källare. 2. Information Information skall lämnas till konsument i form av individuellt anpassad kalkyl enligt avsnitt 3 och 4. Kalkylen skall vara skriftlig och upprättad med noggrannhet och omsorg. Information i form av en läshjälp skall lämnas i anslutning till kalkylerna i enlighet med avsnitt 5. Kalkyler, kalkylkontroll och läshjälp bör utformas i överensstämmelse med exempel i bilagorna Tillhandahålande av kalkyl 3.1 Produktionskostnadskalkyl Kalkyl som visar produktionskostnaden för uppförande av småhuset skall tillhandahållas konsumenten i god tid innan avtal sluts. Kalkyl behöver inte tillhandahållas - om konsumenten inte lämnar för upprättande av kalkyl nödvändiga upplysningar om sådana förhållanden som inte på annat sätt borde vara kända för eller rimligen kan bedömas av näringsidkaren eller den som skall upprätta kalkylen - om konsumenten uttryckligen förklarat sig avstå från kalkyl Om kalkyl inte kan tillhandahållas på grund av att konsumenten inte lämnat erforderliga upplysningar skall konsumenten upplysas om vilka uppgifter som saknas. Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 3

2 3.1.3 Innan avtal sluts skall ny kalkyl tillhandahållas varje gång konsumenten begär ändrad standard, utförande eller omfattning och dessa ändringar sammantagna för konsumenten i inte oväsentlig utsträckning påverkar kalkylen. Kalkylerna bör numreras i den ordning de upprättas Innan avtal sluts skall konsumenten upplysas om att ändringar av standard, utförande eller omfattning efter det att avtal slutits kan medföra ändring av produktionskostnaden Om konsumenten begär ändring som avses i efter det att avtal slutits bör ny kalkyl upprättas och tillhandahållas konsumenten. Kalkylerna bör numreras i den ordning de upprättas Näringsidkaren bör i samband med att slutlig order ges till fabriken om att tillverka huset, eller i de fall sådan order inte förekommer, i god tid före avtalad leveranstidpunkt, medverka till att tillhandahållen kalkyl kontrolleras. Kontrollen bör dokumenteras skriftligen i överensstämmelse med exempel i bilaga Finansierings- och boendekostnadskalkyl Kalkyl som visar finansieringssätt och boendekostnad skall tillhandahållas i god tid innan avtal sluts. Kalkyl behöver inte tillhandahållas - om konsumenten inte lämnar för upprättande av kalkyl nödvändiga upplysningar om sådana förhållanden som inte på annat sätt borde vara kända för eller rimligen kan bedömas av näringsidkaren eller den som skall upprätta kalkylen - om konsumenten uttryckligen förklarat sig avstå från kalkyl Om kalkyl inte kan tillhandahållas på grund av att konsumenten inte lämnat erforderliga upplysningar, skall konsumenten upplysas om vilka uppgifter som saknas Innan avtal sluts skall ny kalkyl tillhandahållas - varje gång ändring av produktionskostnadskalkyl från konsumentsynpunkt i inte oväsentlig utsträckning påverkar finansieringen eller boendekostnaden - när förutsättningarna för tidigare kalkyl ändrats så att finansieringen eller boendekostnaden väsentligt påverkas. Kalkylerna bör numreras i den ordning de upprättas Innan avtal sluts skall konsumenten upplysas om att ändringar av standard, utförande eller omfattning efter det att avtal slutits kan medföra ändring av finansieringen och boendekostnaden Om ändring som avses i inträffar efter det att avtal slutits bör ny finansierings- och boendekostnadskalkyl upprättas och tillhandahållas konsumenten. Kalkylerna bör numreras i den ordning de upprättas Näringsidkaren bör i samband med att slutlig order ges till fabriken om att tillverka huset, eller i de fall sådan order inte förekommer, i god tid före avtalad leveranstidpunkt, medverka till att tillhandahållen kalkyl kontrolleras Finansieringskalkyl skall grundas på produktionskostnadskalkyl utförd enligt dessa riktlinjer. Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 4

3 3.2.8 Boendekostnadskalkyl skall grundas på finansieringskalkyl utförd enligt dessa riktlinjer Vid marknadsföring av material och arbeten för fritidshus behöver finansierings- och boendekostnadskalkyl tillhandahållas endast om näringsidkaren medverkar till finansieringen av köpet antingen genom lån till konsumenten eller genom att förmedla lån till konsumenten från annan kreditgivare. 4. Kalkylernas innehåll 4.1 Produktionskostnadskalkyl I kalkylen skall anges vilket objekt kalkylen avser Kalkyl skall utgå från den standard och det utförande som vid det aktuella kalkyltillfället angetts av konsumenten. Om inga särskilda önskemål i dessa avseenden framställs skall kalkylen avse en standard som är normal med hänsyn till utgångsstandard för materialleveransen enligt leveransbeskrivning I kalkyl skall anges vilka kostnader som hänför sig till - näringsidkarens åtagande, - skriftligt anbud från eller avtal med annan än näringsidkaren, - vilka kostnader som framkommit på annat sätt, t ex genom uppgifter från konsumenten samt - vilka kostnader som grundar sig på näringsidkarens egna beräkningar och uppskattningar Kostnaderna skall anges inklusive mervärdesskatt. Hänsyn skall härvid tas till sådan eventuell ändring av skattesats som är känd vid kalkyltillfället Kalkyl skall avse totalkostnaden för det aktuella objektet när arbetena med detta antas vara avslutade. I de fall kalkylen avser hus för permanent boende och konsumenten särskilt angett att uppförandet av byggnaden/byggnaderna samt övriga arbeten skall ombesörjas i huvudsak genom egen arbetsinsats får dock totalkostnaden beräknas som om färdigställande skulle komma att ske med anlitande av utomstående entreprenörer tre månader efter antagen tidpunkt för leverans eller, i förekommande fall, första delleverans Produktionskostnadskalkyl skall innehålla följande delposter med undantag för i och angivna fall. 1. Köpeskilling för tomt 2. Fastighetsbildning mm 3. Anslutningsavgift VA 4. Anslutningsavgift el och fjärrvärme 5. Övrig tomtkostnad 6. Schakt, pålning, sprängning 7. Grovplanering 8. Finplanering 9. Utvändiga VA-arbeten 10. Övrig exploateringskostnad 11. Hus / materialsats 12. Sidobyggnad 13. Tillkommande och avgående material 14. Grundläggning 15. Montering 16. Övriga byggnadsarbeten Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 5

4 17. Värme / Sanitetsinstallation 18. Ventilation 19. Elinstallation 20. Målning och tapetsering 21. Golvbeläggning 22. Övriga byggnadskostnader 23. Lagfartskostnad 24. Pantbrev och gravationsbevis 25. Bygglov, byggsamråd, utsättning mm 26. Garanti- och försäkringskostnad 27. Besiktningar, byggkontroll 28. Konsultkostnader 29. Räntor under byggtiden, brutto 30. Skattereduktion för räntor under byggtiden 31. Övrig byggherrekostnad 32. Uppräkning med hänsyn till byggtidpunkt Om punkterna 6-19 i helt eller delvis innefattas i säljares eller entreprenörs åtagande, behöver dessa punkter inte särskilt specificeras utan får summeras, t ex vid leverans av s k volymhus eller då samma entreprenör svarar för dessa åtaganden I de fall produktionskostnadskalkyl avser fritidshus och konsumenten särskilt angett att uppförandet av byggnaden/byggnaderna samt övriga arbeten skall ombesörjas i huvudsak genom egen arbetsinsats skall kalkylen innnehålla följande delposter: - Hus/materialsats - Tillkommande och avgående material - Bygglov, byggsamråd, utsättning mm - Anslutningsavgift för el och i förekommande fall för VA - Inteckningskostnader - Tomt- och lagfartskostnader. Om konsumenten vid kalkyltillfället innehar tomt för den avsedda byggnaden behöver tomt- och lagfartskostnader inte anges. Kalkyl skall ange kostnaderna vid den avsedda tidpunkten för leverans av hus/materialsats I produktionskostnadskalkyl som upprättas på begäran av konsument för att användas av denne vid en preliminär bedömning av erbjudanden från olika näringsidkare, får kostnaderna för schakt och grund anges med utgångspunkt från att marken är av god bärighet och att sprängningsarbeten inte behövs, om inte annat uppges av konsumenten eller uppenbarligen borde vara känt för näringsidkaren eller den som upprättar kalkyl. Näringsidkaren eller den som upprättar kalkyl skall upplysa konsumenten om det särskilda osäkerhetsmoment som finns i kalkylen vad avser kostnader för schakt och grund, samt i vilken utsträckning uppgifter om tomtens beskaffenhet bör införskaffas och hur detta kan ske I produktionskostnadskalkyl enligt 4.1.6, som upprättas för att tjäna som slutligt underlag, skall kostnaden för schakt och grund anges med utgångspunkt i de upplysningar om markens beskaffenhet som konsumenten tillhandahållit eller som uppenbarligen borde vara kända för näringsidkaren eller den som upprättar kalkyl. Om upplysningar om markens beskaffenhet ger skäl för näringsidkaren att befara att markförhållandena kommer att medföra onormalt höga grundläggningskostnader, skall Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 6

5 konsumenten underrättas om detta och rekommenderas att låta utföra en noggrann markundersökning. Underrättelsen bör ske skriftligen. 4.2 Finansieringskalkyl I kalkylen skall anges vilket objekt kalkylen avser och vilken produktionskostnad som ligger till underlag för den. Den del av produktionskostnaden som är en uppskattning gjord av näringsidkaren skall anges särskilt I kalkyl skall i förekommande fall redovisas beräknat bidragsunderlag, garantiunderlag, pantvärde, taxeringsvärde och andra faktorer som ligger till grund för beräkningen av skatter, subventioner, lånebelopp, ränta, amortering, egen kontantinsats, egen arbetsinsats och liknande. Amorteringsbelopp, räntebelopp och eventuella statliga subventioner skall beräknas för varje år, tre år framåt med beaktande av samtliga kända omständigheter som kan anses normala i branschen vid tidpunkten för kalkylens upprättande I de fall lånevillkoren inte är kända vid kalkylens upprättande skall anges de villkor, som med beaktande av samtliga kända omständigheter kan anses normala i branschen Vid angivande av egen arbetsinsats skall i förekommande fall separat anges ett uppskattat värde av konsumentens eget arbete, varvid konsumenten skall ha erhållit upplysningar om arbetets omfattning och karaktär. Uppskattning av konsumentens egen arbetsinsats skall göras med försiktighet. Om den egna arbetsinsatsen uppskattas till ett värde överstigande ett halvt basbelopp skall omfattningen av de aktuella arbetsmomenten specificeras skriftligen. 4.3 Boendekostnadskalkyl I kalkyl skall anges vilket objekt och vilka tidsperioder som kalkylen avser Kalkyl för hus för permanent boende a. Kalkyl skall innehålla följande specifikationer: - den årliga räntekostnaden för varje lån - den årliga amorteringen för varje lån - skatteeffekterna för konsumenten - tomträttsavgäld i de fall sådan är aktuell - fastighetsskatt - uppvärmnings- och varmvattenkostnader - övriga driftskostnader exklusive underhåll - kostnad för egen kontantinsats om den särskilt har uppgetts av konsumenten. b. Övriga driftskostnader exklusive underhåll skall omfatta: - renhållnings- och sotningskostnader - kostnader för villaförsäkring exkl lösöre - kostnader för del i samfällighet, vägförening och tomtägarförening - vattenkostnader - kostnad för hushållsel. c. Vid beräkning av skatteeffekt skall de poster som beräkningen innehåller särskilt anges. Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 7

6 d. Kalkylen skall innehålla sammanställning av kapital- och driftskostnader samt amorteringar liksom uppgift om total boendekostnad per år och månad. Kapitalkostnader, amorteringaroch den totala boendekostnaden skall anges för en tidsperiod om tre år. e. Om lån är amorteringsfria viss tid skall kalkylen innehålla uppgift om den kostnad som tillkommer när amorteringen av lånet/lånen inleds Kalkyl för fritidshus a. I de fall som avser leverans av material för fritidshus där näringsidkaren medverkar till finansieringen skall kalkylen innehålla följande specifikationer: - den årliga räntekostnaden för varje lån - den årliga amorteringen för varje lån - skatteeffekterna för konsumenten. Kalkylen skall även innehålla sammanställning av räntekostnader och amorteringar liksom uppgift om den totala utgift konsumenten kommer att ha per år och månad sedan hänsyn tagits till skatteeffekterna för konsumenten. b. Om lån är amorteringsfria viss tid skall kalkylen innehålla uppgift om den kostnad som tillkommer när amortering av lånet/lånen inleds. c. I de fall som avses i a bör konsumenten skriftligen eller på annat sätt uppmärksammas på att andra kostnader som normalt är knutna till fastigheten kan förekomma i den utsträckning som framgår av a och b. 5. Särskild information 5.1 Läshjälp Till kalkylerna skall skriftlig information bifogas i form av en läshjälp. Informationen skall behandla allrnänna förutsättningar för kalkylernas upprättande, vissa kalkylposter i enlighet med , samt sådana förhållanden som är av väsentlig betydelse för konsumenten vid förvärv av styckebyggt småhus. Näringsidkaren eller den som upprättar kalkylen skall informera konsumenten om syftet med och innehållet i läshjälpen. Läshjälpen bör utformas i enlighet med bilaga Produktionskostnadskalkyl Särskild information om punkt 3, 6, 13, 26, 28 och 29 samt information om uppskattningar gjorda av säljaren skall lämnas i anslutning till kalkylerna. 5.3 Finansieringskalkyl Särskild information om ränta, amortering, eventuella statliga subventioner och egen arbetsinsats skall lämnas i anslutning till kalkylerna. 5.4 Boendekostnadskalkyl Särskild information om skatteeffekt och driftskostnader skall lämnas i anslutning till kalkylerna. Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 8

7 6. Iakttagande av riktlinjerna Ansvaret för att dessa riktlinjer följs åvilar den näringsidkare som vidtar marknadsföringsåtgärd samt anställd hos sådan näringsidkare eller annan som handlar på näringsidkarens vägnar. Här specificeras bilaga 1-4 Dessa riktlinjer träder i kraft den 1 april Konsumentverkets riktlinjer KOVFS 1978:4 upphör då att gälla. AXEL EDLING Ann-Mari Rydell Riktlinjer för kalkyl KOVFS 1998:6 Sid 9

8 PRODUKTIONSKOSTNADSKALKYL Säljare, företag Kalkylen utförd av Köpare Kalkylen följer Konsumentverkets riktlinjer Datum Kalkyl nr Fastighet Kommun Säljarens Annat skriftligt Köparens Säljarens Anm, specifikation åtagande anbud/ avtal uppgift uppskattning Köpeskilling för tomt Fastighetsbildning mm Anslutningsavgift VA Anslutningsavgift el, fjärrvärme Övrig tomtkostnad Summa tomt och avgifter Schakt, pålning, sprängning Grovplanering Finplanering Utvändiga VA-arbeten Övrig exploateringskostnad Summa exploateringskostnad Hus, materialsats Sidobyggnad Tillkommande och avgående material Grundläggning Montering Övriga byggnadsarbeten Värme- och sanitetsinstallation Ventilation Elinstallation Målning och tapetsering Golvbeläggning Övriga byggnadskostnader Summa byggnadskostnad Lagfartskostnad Pantbrev, gravationsbevis Bygglov, byggsamråd, utsättning mm Garanti- och försäkringskostnad Besiktningar, byggkontroll Konsultkostnader Räntor under byggtiden, brutto Skattereduktion för räntor under byggtiden Övrig byggherrekostnad Summa byggherrekostnad Uppräkning med hänsyn till byggtidpunkt SUMMA PRODUKTIONSKOSTNAD

9 FINANSIERINGS- OCH BOENDEKOSTNADSKALKYL Säljare, företag Kalkylen utförd av Köpare Kalkylen följer Konsumentverkets riktlinjer Datum Kalkyl nr Fastighet Kommun Hustyp Grund, fasad mm Leveransadress Uppvärmning mm Sidobyggnad, övrigt Beräknad första lev. Beräknat färdigställande Underlag för kalkylen Produktionskostnad Därav säljarens åtagande annat skriftl. anbud/ avtal köparens uppgift säljarens uppskattning Bidragsunderlag Garantiunderlag Pantvärde Antagen subventionsränta Antaget taxeringsvärde Antagen årlig ökning av driftskostnad Finansieringskalkyl Ränta Amortering, Kapitalkostnad år 1 Långivare Belopp % lånetyp Ränta Amortering Kontantinsats Eget arbete Summa = produktionskostnad Boendekostnadskalkyl Summa kapitalkostnad första året Kalkylen bygger på förhållanden, som är kända vid kalkyltillfället. Räntor, skatter, bidrag och annat kan komma att ändras. Uppgifterna om kommande år visar enbart den utveckling som är känd i dagens regler. Räkna med marginal för oväntade förändringar. Se vidare i läshjälpen till kalkylen! Kapitalkostnader Ränteutgifter Kommentar År 1 År 2 År 3 Räntebidrag procent av subventionsräntan år 1 Amortering (= eget sparande) Driftskostnader Uppvärmning, el, varmvatten Renhållning, sotning Vatten och avlopp Tomträttsavgäld Försäkring, samfällighet mm Fastighetsskatt Boendeutgift brutto, kr/år Skattereduktion procent Boendekostnad netto kr/år Månadskostnad brutto = betalning varje månad Månadskostnad netto efter skatt

10 KALKYLKONTROLL Kalkylen följer Konsumentverkets riktlinjer Säljare, företag Kalkylen utförd av Köpare Kommun Köpeskilling för tomt Fastighetsbildning mm Anslutningsavgift VA Anslutningsavgift el, fjärrvärme Övrig tomtkostnad Summa tomt och avgifter Schakt, pålning, sprängning Grovplanering Finplanering Utvändiga VA-arbeten Övrig exploateringskostnad Summa exploateringskostnad Hus, materialsats Sidobyggnad Tillkommande och avgående material Grundläggning Montering Övriga byggnadsarbeten Värme- och sanitetsinstallation Ventilation Elinstallation Målning och tapetsering Golvbeläggning Övriga byggnadskostnader Summa byggnadskostnad Lagfartskostnad Pantbrev, gravationsbevis Bygglov, byggsamråd, utsättning mm Garanti- och försäkringskostnad Besiktningar, byggkontroll Konsultkostnader Räntor under byggtiden, brutto Skattereduktion för räntor under byggtiden Övrigt Summa byggherrekostnad Uppräkning med hänsyn till byggtidpunkt SUMMA PRODUKTIONSKOSTNAD Datum Senaste kalkyl nr Fastighet Kalkylkontroll Säljarens Annat skriftligt Köparens Säljarens Bindande åtagande anbud/ avtal uppgift uppskattning avtal / anbud Ej avtal

11 LÄSHJÄLP TILL KALKYLERNA Du har fått en kostnadsuppskattning som omfattar tre delar: produktions-, finansierings- och boendekostnadskalkyl. Kalkylerna innehåller en del moment som du bör vara särskilt uppmärksam på. Kalkylen är utarbetad enligt riktlinjer från Konsumentverket. Riktlinjerna beskriver säljarens skyldighet att tillhandahålla kalkyl i marknadsföringen av småhus och vad kalkylen ska redovisa. VEM BYGGER OCH VEM ANSVARAR Flera olika företag medverkar ofta för att huset ska bli färdigt: husfabrikant, byggentreprenörer, hantverkare m fl. Ansvarsfördelningen varierar från husköp till husköp. Det är viktigt att du känner till hur ansvaret fördelar sig mellan de olika företagen i just ditt fall. Olika begrepp förekommer för att beskriva ansvarsfördelning och färdigställandegrad, t ex totalentreprenad, nyckelfärdigt, målningsförberett mm. Vad begreppen innebär kan variera från fall till fall. Därför är enbart ett sådant ord inte tillräcklig beskrivning. Du har rätt att få utförlig information av den som upprättar din kalkyl om vad säljaren åtar sig och vad som förväntas av dig själv och av andra som ska medverka i bygget. Även ett totalt åtagande att bygga ett hus har sina gränser. För att undvika missförstånd är det värdefullt att gränserna för åtagandet blir klarlagda på ett tidigt stadium. En motpart ett kontrakt Ibland åtar sig ett företag, oftast en husfabrikant, att gentemot konsumenten svara för allt material och allt arbete som behövs för att få ett färdigt hus inklusive byggadministration, myndighetskontakter mm. Då har du bara ett kontrakt och en motpart. Arbetarna som bygger ditt hus kan vara anställda av husfabrikanten eller komma från andra företag, som husfabrikanten i sin tur anlitat. Ett liknande avtal kan också skrivas med en byggmästare, som i sin tur köper materialsatsen från husfabrikanten. Om inget annat är avtalat utför husfabrikanten erforderliga ritningar och konstruktioner och ansvarar för att dessa följer gällande lagar och byggregler. Två kontrakt En annan variant är att husfabrikanten svarar för materialleveransen och en byggmästare åtar sig att svara för alla arbeten med egen personal eller genom att i sin tur handla upp arbetena hos andra företag. Det är ofta en byggmästare, som husfabrikanten har regelbunden kontakt med och som därför känner till byggsystemet. Alternativt kontaktar du en byggentreprenör, som dels förmedlar ett köp mellan dig och en husfabrikant och dels svarar för uppförandet av huset. I bägge fallen får du skriva två avtal, ett med entreprenören och ett med husfabrikanten. Flera kontrakt En tredje variant är att du köper byggmaterialet i form av en husbyggsats av en husfabrikant och de olika arbetena (grundläggning, bygg, el, m m) av andra företag. Du får då ett kontrakt med husfabrikanten, ett med grundläggaren, ett med VVS-firman osv. Ofta sköter husförsäljaren om att alla kontrakten blir upprättade, men det är du som är köpare och ska underteckna dem. De olika arbetena och leveranserna ska samordnas så att byggprocessen kan fortgå utan komplikationer. Eftersom bygget blir en arbets- plats ska varje inblandad arbetsgivare ansvara för arbetsmiljöfrågor och någon ska svara för samordningen av dessa frågor. Om du anlitar någon som inte har en firma med F- skattesedel kan du bli betraktad som arbetsgivare med ansvar för arbetsmiljö, skatteinbetalning osv. "Lösvirkeshus" Det kan också hända att ingen husfabrikant är inblandad i ditt bygge att du bygger ett s k lösvirkeshus. Även i det fallet kan ansvaret överlåtas till en eller flera. Ritningar och konstruktioner, materialval, materialleveranser, byggnadsarbeten, installationer, målning osv samt samordning och kontroll av de olika arbetena kan skötas av ett eller flera olika företag eller delvis av dig själv. Också i detta fall är det viktigt att se till att ansvarsfördelningen klarläggs i skrift genom tydliga och utförliga kontrakt. Oavsett hur ansvaret fördelar sig svarar varje företag för eventuella fel eller förseningar i sin del av det hela, men inte för fel m m som orsakats av ett annat företag eller av dig själv, t ex försening på grund av bristande samordning m m. Krav på konsumentskydd Om bygget ska ske med statlig bostadsbyggnadssubvention (räntebidrag) och statlig kreditgaranti ställs vissa krav på konsumentskydd. Kopior av avtal och intyg om garantier mm ska följa med ansökan om räntebidrag, vilket i sin tur kräver att alla kontrakt är i ordning när bygget startar. Avtalen ska vara tillfredsställande från konsumentsynpunkt, vilket innebär att de ska vara skrivna i enlighet med vissa standardavtal, som branschen och Konsumentverket utarbetat. Att huset blir färdigställt enligt avtal ska vara säkerställt genom betryggande produktionsgaranti eller på annat godtagbart sätt. Det ska finnas ett betryggande åtagande att avhjälpa väsentliga skador på huset på grund av fel och brister i konstruktion, utförande eller material inom tio år från färdigställandet (ansvarsutfästelse). KALKYLEN GÄLLER DAGENS FÖRHÅLLANDEN Kalkylerna utgår från förutsättningar som är kända då man upprättar dem. En del förutsättningar kan ändras både innan bygget startar och medan du bygger huset. När den första kalkylen görs är kanske inte ansvarsfördelningen beslutad i detalj. Produktionskostnadskalkylen ska dock bygga på realistiska antaganden om vad du och olika inblandade parter ska ansvara för. Om du senare beslutar om annan ansvarsfördelning kommer det att påverka kalkylen. Kalkylen förutsätter att arbetena sker efter avtal med ett angivet fast pris. Det går också att träffa avtal utan att göra upp om priset i förväg, s k löpande räkning. I praktiken blir detta oftast dyrare än vid avtal om fast pris. Ändrade förhållanden ny kalkyl Du gör kanske tillval och utbyten i förhållande till standardutförandet av huset. Vidare kan statsmakter och kommunala myndigheter besluta om ändrade tekniska krav, moms och avgifter. Allt sådant kan påverka totalkostnaden och därmed din boendekostnad. Läshjälpen följer Konsumentverkets riktlinjer

12 Räntan är den största posten i boendekostnadskalkylen och dess storlek bestäms av marknaden, vanligen först den dag lånet betalas ut. Om du väljer lån med rörlig ränta förändras den löpande. Förutsättningarna för finansieringsoch boendekostnadskalkylen kan också förändras genom t ex politiska beslut om fastighetsskatt, ränteavdrag eller subventioner. Om det inträffar något före avtalet som har betydelse för utfallet av kalkylerna, ska säljaren enligt riktlinjerna ge dig en ny produktionskostnadskalkyl. Samma sak gäller för finansierings- och boendekostnadskalkylerna. Husförsäljaren kan i regel ge sådan information även om händelserna inträffar efter avtal. PRODUKTIONSKOSTNADSKALKYLEN Denna kalkyl ska ge en uppfattning om hur mycket husbygget kostar totalt. Kostnaderna för allt arbete som behövs för att huset ska bli klart ska ingå i denna. Kalkylen är uppdelad i ett antal delposter, som normalt förekommer vid ett småhusbygge för att säkerställa att ingenting har hoppats över eller glömts bort. I kalkylen finns fyra kolumner för att visa vem som ansvarar för varje delpost: 1. säljarens åtagande 2. annat skriftligt avtal/anbud 3. köparens uppgift 4. säljarens uppskattning. Kolumnen säljarens uppskattning ska visa kostnaderna för sådant arbete som säljaren inte åtagit sig att göra och som det inte heller finns annan bindande uppgift om. Dessa poster är därför mindre säkra än posterna i övriga kolumner. Säljaren kan inte bestämma en annan entreprenörs priser och uppskattningarna är därför inte bindande för säljaren. Kalkylen blir mer tillförlitlig allteftersom du får bindande anbud från dem som ska utföra de olika arbetena. Delposter Kalkylen innehåller ett stort antal delposter, som representerar de leveranser och arbeten som behövs för att färdigställa huset. Om ett företag svarar för flera av dessa delposter kanske inte kostnaden för de olika delarna kan redovisas separat, utan de redovisas i en gemensam post. Om t ex golvbeläggning ingår i övriga byggnadsarbeten står det "ingår i övriga byggnadsarbeten" på raden för golvbeläggning. Eftersom uppdelningen kan vara olika för olika husleverantörer är det inte meningsfullt att jämföra kalkyler från konkurrerande företag delpost för delpost. Det kan t ex hända att markförhållandena på tomten inte är kända i första skedet och att kostnaden för grundläggning därför måste ändras. Kostnaden för grundläggning beräknas i så fall utifrån normal markbärighet. Du kan göra en markundersökning för att gardera dig mot oförutsedda kostnader för t ex sprängning och pålning. Eget arbete Produktionskostnadskalkylen ska också ta upp det uppskattade värdet av arbeten som du tänker göra själv. Det sammanlagda värdet av egna arbeten ska då också framgå som en särskild post i finansieringskalkylen som om du betalar en del av bygget med pengar och en del med eget arbete. Den uppskattningen bör vara realistisk med hänsyn till hur mycket du hinner göra och hur effektivt du arbetar. Det kan påverka tidplanen för bygget. Om tidplanen för din egen insats är alltför optimistisk kan det bli extrakostnader för att olika entreprenörers arbete också fördröjs och räntekostnaderna under byggtiden ökar. För att det inte ska bli några missförstånd föreskriver riktlinjerna för kalkylen att säljaren ska lämna en skriftlig specifikation av de arbeten som du åtagit dig att utföra själv om det handlar om mer omfattande arbeten. KALKYLKONTROLL När alla tillstånd, lån mm är klara görs en slutlig order till husfabriken att tillverkningen kan börja. I samband därmed, eller om ingen sådan slutlig order görs i god tid före avtalad leveranstidpunkt bör den som tillhandahållit kalkylen medverka till att kalkylen kontrolleras. Kalkylkontrollen kan vara uppställd på samma sätt som produktionskostnadskalkylen, men vid denna tidpunkt bör bindande avtal eller anbud finnas för alla poster i kalkylen eller åtminstone för de större och avgörande delarna. Denna slutliga kalkyl är ett bra hjälpmedel att stämma av ekonomin under byggtiden. Om det skett något genom dina egna beslut eller andra förändringar, som inte stämmer med den uppgjorda kalkylen har du då möjlighet att i tid vidta de åtgärder som behövs, som att välja billigare utföranden e d. KALKYL FÖR FINANSIERING OCH BOENDEKOSTNADER Finansieringskalkylen är en uppställning av vilka lån som du beräknas behöva ta och hur stor del du betalar kontant eller beräknar utföra som eget arbete. Boendekostnadskalkylen är beräknad för tre år framåt för att visa hur kända förändringar av bostadssubventioner, amorteringar och annat påverkar boendekostnaden. Finansieringen och boendekostnaden beräknas på regler och förutsättningar som gäller den dag man upprättar kalkylen och det sker i ett tidigt skede av byggprocessen. Men det kan ta från en månad till ett år att få huset färdigt och under den tiden kan räntor, avgifter, skatter och subventioner förändras. Denna del av kalkylen bör du gå igenom med banken, som i regel frågar efter den i samband med att du söker lån. Till posten driftskostnader kommer kostnader för reparation och underhåll. Underhållskostnaderna är inte medräknade i kalkylen, därför att de är låga i början. En framtida beredskap behövs dock för underhåll, reparationer, utbyten och förbättringar. Kostnaden kan variera beroende på vars och ens ambitioner. TÄNK IGENOM, FRÅGA, JÄMFÖR Att bygga ett hus är en mycket stor och långsiktig affär. Planera därför byggprocessen i lugn och ro. Ta god tid på dig. Kontakta gärna några olika företag och utvärdera deras förslag till ekonomiska, tekniska och juridiska lösningar! Har du frågor eller känner dig osäker över något kan du fråga säljaren, husfabrikanten, den bank du har kontakt med eller konsumentvägledaren i din kommun. Läshjälpen följer Konsumentverkets riktlinjer