Förvaltningsberättelse för BRF Träklotsen 2 för 2012

Transkript

1 Förvaltningsberättelse för BRF Träklotsen 2 för 2012 BRF Träklotsen är belägen på en friköpt tomt, med ett medeltida kulturminnesmärke som närmsta granne och med Sollentuna Centrum och station inom bekvämt gångavstånd. Fastigheten Träklotsen 2 byggdes såsom hyresfastighet med inflyttning Efter två tidigare försök lyckades BRF Träklotsen den 22/12-06 slutligen förvärva fastigheten i sin helhet. Ännu ett år av fortsatt utveckling för vår förening De under år 2011 inledda förhandlingarna med Förskolan Klossen, gick till slut efter mycken möda i lås och nu har vi ett avtal som löper till halvårskiftet Slutrenoveringen av våra trapphus är genomförd och förskolan har fått en modern golvläggning med uppvik i stället för träsocklar. Hela fastigheten har fått energisnåla vattenkranar och omläggning av grovsopshanteringen har gjorts. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Sollentuna Träklotsen 2, Sofielundsvägen 7-17, Sollentuna Kommun Adress och säte för BRF Träklotsen 2 Sofielundsvägen 7, SOLLENTUNA Församling Sollentuna Ursprung / Avskild mark Tureberg 29: 21 / Träklotsen 10 Taxeringsgrund Typkod 321, hyreshusenhet, bostäder och lokaler Taxeringsvärde bostäder, byggnad : - Taxeringsvärde bostäder, tomt : - Taxeringsvärde lokaler, byggnad : - Taxeringsvärde lokaler, tomt : - Tomtens areal 4 214,6 kvm Koordinater X: Y: Planbestämmelser Stadsplan Tors Backe, Nytorp, Tureberg Akt 0163-NR 332 Befintlig bebyggelse bedöms stå i överensstämmelse med gällande plan Vatten/Avlopp Ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät Servitut Förmån: Officialservitut: Brandväg Akt: 0163-F5653-A4.1 Förmån. Officialservitut: Gång- och cykelväg Akt 0163-F5518-A3.1 Last: Officialservitut: Va Akt: 0163-F5518-A3.2 Last Ledningsrätt: Vatten och avlopp Akt: 0163-F5518-A3.3 Gemensamhetsanlläggningar Inga dylika inskrivna

2 BYGGNAD Fastigheten är bebyggd med två bostadshus sammanbyggda i källare samt med ett tak. I källarplan finns parkeringsplatser, tvättstuga, förråd samt tekniska utrymmen. På bottenplan finns lägenheter i den södra byggnaden samt lokaler i den norra byggnaden. På plan 1-3 finns lägenheter och vindsutrymmet är inrett med etage från det övre lägenhetsplanet. Lägenheterna nås via 5 stycken trappuppgångar från gården. I varje trappuppgång finns en hiss. Uthyrningsbar area Bostäder kvm Lokal/er 425 kvm Summa totalt kvm Byggnadsår 1991 Bostadslägenheter 49 st Lokaler 1 st Grundläggning Murar till berg (bedömd) Källarytterväggar Betong (bedömda) Stomme Bjälklag (bedömd) Yttertak Fasader Fönster Balkonger Entréer, trapphus Hiss Sophantering Uppvärmning Ventilation Betong (bedömd) Bjälklag över källare: Betong Mellanbjälklag: Betong Vindsbjälklag: Trä Sadeltak med takbeläggning av betongtakpannor, takkuporna har plåt Tegel 3-glas isolerglas med karmar och bågar av trä Balkongplattor av betong Räcken i metall Trapp- och golvbeläggning i sten och linoleum väggar och tak är målade. Av Lantmäteriet avgivna lgh-nummer är anslagna i entréskåpen Alla trapphus är försedda med brandsläckare Hiss finns i varje trappuppgång, 5 stycken, alla hydraulhissar för 8 personer / 630 kg För bostadsdelen - en byggnad på gården samt wellpapp och el-hantering och ett grovsoprum på garageplanet För lokaldelen - en byggnad på tomten som vetter mot norr Vattenburen värme från fjärrvärmecentral Mekanisk frånluftsventilation i bostäder och mekanisk till- och frånluftsventilation i lokalen, garage och tvättstuga OVK Obligatoriska ventilationskontroller genomförs enligt plan i samtliga utrymmen med mekanisk ventilation. Energideklaration är utfärdad och radonmätning är genomförd.

3 Lånebild BRF Träklotsen 2 har tre låneengagemang med SEB, Sundbyberg samt två Ränteswaps-arrangemang med Nordea, Kista Arrangemanget med Nordea är i nuläget med Europakrisen i fokus och med låga räntor som en följd icke optimalt men kan dessvärre inte utan kapitalförluster hävas. Går räntorna upp fr.o.m. år 2014 som Stefan Ingves på Riksbanken förutspår, blir det å andra sidan ett vinstgivande scenario för BRF Träklotsen. Då mattläggningen blev ett måste i och med det nya förskoleavtalet, förhandlade vi oss fram till ytterligare amorteringsfrihet hos SEB för alla de tre första kvartalen under år 2012 utan någon som helst kostnad för att skapa likviditet för denna åtgärd. Från och med fjärde kvartalet år 2012 amorterar vi med : - per kalenderår Lånebild Lånebelopp Räntesats Förfallodatum : - 2, 56 % 28/ : - 2, 91 % 28/ : - 3, 24 % 28/12-15 Totalt : - Vägd genomsnittsränta 2,89 Belopp Nordea betalar Träklotsen 2 per 31/12-12 Swap-arrangemang Träklotsen betalar Nordea Kostnad med rådande rörliga ränta per : - 1,594 %* 3, 60 % fast 2,006 % : - 1,594 %* 4, 32 % fast 2,726 % Kommentar * Den rörliga räntan sjönk från 2,635 % per 30/3-12, till1,594 % per 31/12-12 Konton BRF Träklotsen 2 har två inlåningskonton hos SEB Sundbyberg, samt ett på Nordea dels för att förskolan föredrar att betala via postgiro och dels för att möta dragningarna på ränteswapparna. Samarbetet med Nordea lokalt i Sollentuna är nu avslutat. Ställning per den 31/12-12 Företagskonto SEB : - Enkla Sparkonto SEB 1.979: - Affärskonto Nordea : - Summa likvida medel : - Föreningen äger 4 hyreslägenheter om sammanlagt 281,4 kvm vilket med årets snittpris per kvm om : - innebär en dold tillgång om 8,114 miljoner.

4 Förhandlingar med Förskolan Klossen Förhandlingarna med Förskolan Klossen blev mycket, mycket långdragna, men roddes till slut i hamn. Det nya avtalet löper fram till halvårsskiftet 2018, vilket styrelsen finner optimalt då Sollentuna Kommun beräknar att all byggnation och infrastruktur i Centrala Tureberg ska vara slutförd då. Detta gör att BRF Träklotsen 2 under hösten 2017 kan planera inför framtiden för dessa lokaler på en helt mogen marknad med klart högre fastighetspriser - fortsatt lokaluthyrning, omvandling till hyreslägenheter eller omvandling till bostadsrätter Värme, vatten, el och ventilation I vår jakt på kostnadsbesparingar diskuterade vi med Sollentuna Energi och AlfaLaval vad som mer kunde göras och resonemangen utrönade i att vi i Nyhetsbrev i januari tillfrågade de boende hur många som själva installerat snålspolande kranar. Endast tre lägenheter hade helt eller delvis gjort detta. Styrelsen beslöt då installera nya kranar i samtliga lägenheter samt förskolan. Offerter togs in och Turebergs Rör inkom med ett intressant anbud. Föreningen tog materialkostnaden medan brf:ägarna via ROT-avdrag tog arbetskostnaden. De som redan installerat moderna kranar själva ersattes för materialkostnaden enligt den mängdrabatt föreningen åtnjöt från Turebergs Rör. Vidare har föreningen på initiativ av boende, justerat öppningstiden för garageporten samt sänkt temperaturen några grader i garaget OVK i förskolan - Ett fortsatt problem Efter att Förskolan Klossen rest en avskiljande vägg, har vi haft problem med frånluften i deras lokaler. Sotaren installerade ett extra styrdon, men detta har visat sig vara otillräckligt om vi inte samtidigt tar ut maximum av vårt fläktsystem, något som dels ökar elförbrukningen markant och förkortar livslängden för aggregatet samt genom de vibrationer som uppstår vid maxfart, stör intilliggande lägenheter. Styrelsen tog under året in offerter, men hittills har vi inte funnit en acceptabel lösning Trapphusen Den renovering av trapphusen som inleddes år 2008 är nu helt genomförd. Alla övre plan har fått svarta klinkrar och entréplanen har fått blanka ljusbruna stensocklar som harmonierar med entréernas färgsättning. Förutom att allt ser trevligare ut, har vi nu minimerat brandrisken då allt trämaterial nu är avlägsnat Grovsopshanteringen Styrelsen har uppmärksammat att grovsoprummet till stor del har använts för byggskräp i samband med lägenhetsrenoveringar och sålunda till största delen använts av ett fåtal boenden. Ur rättviseperspektiv tog styrelsen beslut om att de som använder grovsoprummet hädanefter får bekosta tömningarna. I samband med detta byttes låskolv och de som önskar nyttja grovsoprummet framöver debiteras med 200: - i öppningsavgift och sedan 200: - ytterligare per tillkommande kubikmeter. Betalningsdisciplinen inom föreningen är fortsatt god, och med fortsatt låg ränta gör vi nu inga ränteförluster. Under året avhölls sammanlagt 4 protokollförda styrelsesammanträden, nämligen 27/1,11/3, 3/6 samt 26/8. Vidare har styrelsen enligt våra stadgar haft e-postkontakt minst en gång i veckan under hela året, där ett flertal mindre beslut tagits.

5 Under året genomfördes den sedvanliga boendeenkäten. Alla boende, inkluderande de fyra hyresgästerna hölls som vanligt löpande informerade genom våra nyhetsbrev samt via anslag i entréskåpen. Under år 2012 utgick summa fem Nyhetsbrev. BRF Träklotsen har också sedvanligt avhållit en vårdag och en höstdag och marschallerna tändes som vanligt på Lucia, Julafton och Nyårsafton. Per 31/ hade BRF Träklotsen 2 följande organisation för styrelsearbete samt all övrig drift av fastigheten Styrelse Dick Fraser Ordförande Upphandling, in - och utbetalningar Ted Blomberg Ledamot - Garagefrågor Agneta Fraser Ledamot Jenie Ström Ledamot Katja Tsychkova Ledamot Ewa Torsfeldt Suppleant Valberedning Thomas Måhl Sammankallande Zarina Kabir - Ledamot Björn Karlsson Ledamot Driftsfunktioner Bokföring och Redovisning Sifferkontroll AB Fastighetsskötsel Stockholms Fastighetsägare Lokalvård och klottersanering Cronkleven Övriga avtal Trädgård MK Trädgårdsskötsel Snöröjning och byggentreprenad Snickjobb Jourassistans Securitas Hisstillsyn Kone Hissar Hissbesiktning - Dekra Hushållssopor RenoNorden Grovsopor Cronkleven Övrig sophantering Ragnsells Revisor Michael Cristensson Auktoriserad revisor Fastigheten är ansluten till Istappsjouren och är helförsäkrad hos Nordeuropa Fastigheten har avtal med Comhem för bredband och TV Fastigheten har rabattavtal med Blå Huset och Edsvikens Måleri Föreningens huvudbank är SEB, Sundbyberg Föreningens uppgifter Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att inom föreningens fastighet upplåta BRF: lägenheter utan tidsbegränsning samt förvalta och sköta de hyreslägenheter som finns inom fastigheten så länge som denna boendeform kvarstår i skrivande stund 4 stycken. BRF Träklotsen 2:s framtida hyressättning för dessa bostäder, kommer att följa de centrala avtal som vid varje tillfälle nås mellan Hyresgästföreningen och Sollentunahem vad gäller bästa

6 centrumläge i Tureberg oavsett standardförbättringar. Vidare har föreningen som uppgift att verka för maximalt utnyttjande av garaget, god ekonomisk drift av lokalerna med bästa möjliga avkastning för medlemmarna som mål. Fastighetens förvaltning BRF Träklotsen 2 driver föreningen i egen regi för detaljer v.g. se ovan Under året avyttrades sex lägenheter och kvadratmeterspriset steg från : - år 2011, till : års boendeenkät påvisade att medlemmarna nu var minst nöjda med entreprenörernas sophantering. Mest nöjd var man ånyo med läget, styrelsen och föreningens ekonomi. Sollentuna, 9 maj 2013 Styrelsen gm Ordföranden Dick Fraser