Examensarbete. C-uppsats inom fastighetsvetenskap. Helsingborg En delad stad -Påverkar hyressättningen bostadssegregationen?

Transkript

1 Examensarbete. C-uppsats inom fastighetsvetenskap Helsingborg En delad stad -Påverkar hyressättningen bostadssegregationen? Victor Bengtsson VT 2009

2 Kultur och samhälle Datum: Urbana studier Fastighetsvetenskap hp Examensarbete Helsingborg En delad stad Påverkar hyressättningen bostadssegregationen? C-uppsats av Victor Bengtsson, fastighetsmäklarprogrammet 180 hp, Malmö Högskola

3 Förord Denna C-uppsats utgör den avslutande kursen på det treåriga Fastighetsmäklarprogrammet vid Malmö Högskola. Arbetet är en kandidatuppsats och motsvarar 15 högskolepoäng i ämnet fastighetsvetenskap. Det har varit en intressant skrivprocess då ämnesvalet är självvalt och då Helsingborg är en förtjusande stad. Jag har blivit mer insatt i olika områden i Helsingborg och har en förståelse hur bostadsmarknaden ser ut. Det finns flera tidigare studier som behandlar bostadssegregation och hyresskillnaden, men Helsingborg är sparsamt behandlat. Jag vill tacka min handledare Katarina Nylund för hennes frågvishet som fick mig att tänka om flera gånger så att jag hamnade på rätt spår i mitt vetenskapliga skrivande. Jag vill även tacka all personal på Helsingborgs stadsbibliotek som har varit hjälpsam i mitt sökande av litteratur. 20 maj 2009 Victor Bengtsson

4 Sammanfattning Syftet med uppsatsen är att undersöka hur de socioekonomiska skillnaderna och hyresnivån i fyra stadsdelar i Helsingborg påverkar bostadssegregationen. I den här uppsatsen har det använts datamaterial bestående av registerdata som är hämtat ursprungligen från Helsingborgs stads statistikdatabas samt hyresnivåer från det kommunala bostadsföretaget Helsingborgshem. Med hjälp av olika teorier har insikts fått i hur olika hyressättningssystem påverkar bostadssegregationen, och hur bostadssegregation kan uppkomma av andra faktorer som val av bostadsområde och hustyp. Undersökningen grundar sig på en socioekonomisk segregationsanalys där statistiska variabler som arbetslöshet, försörjningsstöd, medelinkomst, förvärvsarbetande får ett indextal för att se att resurserna skiljer sig mellan stadsdelarna. Vidare undersöks om hyresnivåerna i de fyra stadsdelarna skiljer sig. Detta görs för att få reda på om hyresnivåerna i de olika stadsdelarna har någon påverkan på bostadssegregationen. Resultatet av undersökningen är att de finns en tydlig skillnad mellan hur resurserna skiljer sig mellan stadsdelarna. Områden med liten eller ingen representation av hyresrätter har en högre inkomstprofil medan områden med dominans av hyresrätter bebos av hushåll med inkomster långt under medelvärdet i Helsingborg. Invandrarhushåll är överrepresenterade i stadsdelar där arbetslösheten är som högst, vilket innebär att dessa hushåll också är ekonomiskt svagare. Trots att det finns en hyresreglering är bostadssegregationen tydlig. Hyresnivåerna mellan de olika stadsdelarna är i princip desamma, medan medelinkomsten skiljer sig mellan de fyra stadsdelarna. Resurserna varierar naturligtvis mellan olika individer och befolkningsgrupper, men hyresnivåerna förstärker dessa skillnader. I utsatta områden fungerar inte hyressättningen som en förstärkande resurs och kompenserar inte för invånarnas svaga individuella socioekonomiska resurser, medan det omvända gäller för socioekonomisk resursstarka områden. Dagens hyressättning i Helsingborg påverkar därför bostadssegregationen.

5 Helsingborg A divided city Affect the level of rent the segregation of living? Abstract The purpose of this essay is to analyse if the difference between socioeconomic status and the level for rent in four district of Helsingborg affects the segregation of living. In this essay has data material been used which has been gathered from Helsingborg statistic database and level for rent from the municipal housing company Helsingborgshem. With the help of different theories have insight gained how different rent systems affect the segregation of living, and how the segregation of living can occur by other factors like choice of district and type of house. The investigation is based on a socioeconomic segregation analysis, where statistic variables like unemployment, social support, average income, gainful employers gets an index number to see how the resources stand out from the different four districts of the city. Furthermore investigations of the different rent levels in the four chosen districts are conducted in order to see if the level of rent in the four districts has any affect on the segregation of living. The result of the investigation is that there is a clear difference between how the resources differ between the four districts. Housing areas with a small share of rented flats has a higher income profile, while housing areas with a large amount of rented flats are inhabited by household with incomes that lies beneath average income in Helsingborg. The immigrants households are overrepresented, where the number of unemployment is high, that makes also those households economic weaker. Despite rent regulations, the segregation of living is clear. The level of rent in the different districts of the city is the same, while the income is different. The socioeconomic status varies between various individuals and section of the population, but the rent level increase these differences. In exposed areas doesn t the rent levels work as an increased resource and doesn t compensate for the populations weak individual socioeconomic resources, while the right opposite happens to areas which are rich of socioeconomic resources. Contemporary rent systems in Helsingborg therefore seem to affect the segregation of living.

6 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Tidigare studier Syfte Frågeställningar Disposition Metod Avgränsningar Metod Källkritik Målgrupp Teori Hyressättningssystem Bruksvärdesystemet Allmännyttiga bostadsföretag För- och nackdelar med bruksvärdesystemet Marknadshyror För- och nackdelar med marknadshyror Hyresreglering Uttalande från Hyresgästföreningen Bostadssegregation Begreppet bostadssegregation Bostadssegregationens uppkomst Empiri Helsingborg Dalhem Bebyggelse Dalhems utformning Service, handel, arbetsplatser Råå Bebyggelse... 29

7 4.3.2 Råås utformning Service, handel & arbetsplatser Söder Bebyggelse Söders utformning Service, handel, arbetsplatser Tågaborg Bebyggelse Tågarborgs utformning Service, handel & arbetsplatser Helsingborgshem Genomsnittlig hyresnivå Socioekonomisk segregationsanalys Arbetslöshet Försörjningsstöd Förvärvsinkomst Förvärvsarbetande Socioekonomisk segregationsanalys Sammanställning Hyresnivåer i jämförelse med medelinkomst Analys Slutsats Reflektioner Källförteckning Bilaga 1 Helsingborgshems lägenhetsbestånd Bilaga 2 Karta över de fyra stadsdelarna... 55

8 1. Inledning I detta inledande kapitlet byggs det upp en bild av studiens bakgrund, tidigare studier inom ämnet, syfte och frågeställningar. Kapitlet avslutas med ett avsnitt om uppsatsens disposition. 1.1 Bakgrund Önskemålen om hur man vill bo skiljer sig från person till person och var i livet man befinner sig. När det pratas om bostadssegregation syftar många enbart på invandrarnas önskan att bosätta sig i områden där människor med samma etniska bakgrund redan bosatt sig 1. Idag finns en insikt om att en viktig bidragande orsak är att resurserna är ojämnt fördelade 2. Människor väljer inte fritt var de ska bosätta sig, utan valet styrs ofta av tillgången på ekonomiska resurser. Det förekommer segregation i flera svenska städer, ändå hävdas ofta i debatter att segregationen är mindre där det finns allmännyttiga bostadsföretag 3. I dagens bostadspolitik debatteras ofta om bruksvärdet ska finnas kvar i sin nuvarande form eller om det helt ska övergå till marknadshyror 4. Lagen om hyror som vi använder oss av idag är ifrån Om det nu förekommer segregation i flera städer, borde man inte förändra hyressystemet? Frågan är om skillnader i arbetslöshet, inkomster m.m. mellan de olika bostadsområdena har någon påverkan var man bosätter sig? 1 Boverket, 2007, Vad är integration och vad är segregation?, Boverket, hämtad Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Larsson, Kalle, Motion till riksdagen 2007/08:C381, Sveriges Riksdag, hämtad Federley, Fredrick, Franke,Ulrik, , Det är dags att införa marknadshyror nu, Expressen Debatt, hämtad Svensk författningssamling, , Hyresförhandlingslag (1978:304), Sveriges Riksdag, hämtad

9 1.2 Tidigare studier Det finns en hel del tidigare studier inom både bostadssegregation och hyressättningssystem. Dock har ingen studie gjorts där dessa två faktorer kopplas samman och analyseras för Helsingborg. I Helsingborgs stad har studien Perspektiv Helsingborg kartlagt befolkningen i alla Helsingborgs 42 stadsdelar med hjälp av statistik. Studien visar befolkningsförändringen i de olika stadsdelarna, var det har byggts mest, var olika segment av befolkningen bor m.m. Den studien beskriver hur situationen ser ut år 2008 men analyserar inte de bakomliggande faktorerna; varför det ser ut som det gör. Redan år 2001 gjordes en segregationsanalys på Helsingborg av Marianne Toreblad på Kommunstyrelsens förvaltning. 6 Segregationsanalysen var ett första försök med hjälp av statistik beskriva hur olika delar av Helsingborg såg ut och hur resurserna var fördelade. Toreblad använde sig av ett mått som grundades på ett antal olika socioekonomiska variabler, hämtade från Statistiska Centralbyråns statistik från år Hon använde sig av variabler för åldersgruppen år, som visade andel förvärvsarbetande, eftergymnasial utbildning, medelinkomst, andel arbetslösa, andel med försörjningsstöd (tidigare kallat socialbidrag) och ohälsotal. I Marianne Toreblads segregationsanalys har hon använt sig av statistik från alla stadsdelar och kringliggande tätorter som tillhör kommunen (42st). Statistikområdena har rankats efter resultatet för varje variabel. Där rang 1 var det högsta och 42 det lägsta. När det gäller variablerna ohälsotal, arbetslösa och socialbidrag är låg ranking positivt. I variablerna medelinkomst, eftergymnasial utbildning och förvärvsarbetande är hög ranking däremot något positivt. Alla rangvärdena för varje statistikområde har summerats till ett index som visar hur resurserna skiljer sig åt. Indexet beräknas på följande sätt: Summan av medelinkomst (rang) + eftergymnasial utbildning (rang) + förvärvsarbetande (rang) - ohälsotal (rang)- arbetslösa (rang) socialbidrag (rang) dividerat med 6 Bland tidigare publikationer som presenterar områdesbeskrivningar för Helsingborgs statistikområden, kan nämnas den första områdesbeskrivningen, som publicerades 1983 och utvecklade ett nytt sätt att enkelt och överskådligt få en överblick över olika delar av Helsingborg. År 2002 publicerades Helsingborgs sociala atlas, där sociala förhållanden 6 Toreblad, Marianne, , Det pratas och skrivs mycket om att Helsingborg är en segregerad stad. Är det en myt?, Helsingborgs Kommunstyrelse, hämtad

10 presenterades med hjälp av statistik på kartor, det var Marianne Toreblad som låg bakom arbetet. År 2005 gav Marianne Toreblad ut publikationen Områdesbilder som beskriver statistikområdenas socioekonomiska status genom områdesbilder. Syftet var att se om de tidigare variablerna hade förändrats mellan år 1998 och 2003 i relation till utvecklingen i Helsingborg som helhet Syfte Syftet med uppsatsen är att undersöka hur de socioekonomiska skillnaderna ser ut i fyra stadsdelar i Helsingborg för att senare jämföra det med hyresnivåerna i dessa stadsdelar. Detta görs för att se om hyresnivåerna har någon påverkan på bostadssegregationen i Helsingborg. Denna uppsats fokuserar på socioekonomisk bostadssegregation och analyserar hyressättningens betydelse för utvecklingen av bostadssegregationen. Den socioekonomiska segregationen visar på vilka inkomstskillnader det finns mellan olika områden och dess invånare. Ett sätt att beskriva hur de ekonomiska resurserna fördelas över en stad är med hjälp av en socioekonomisk segregationsanalys. De fyra stadsdelarna kommer att rankas efter socioekonomiska resurser som i sin tur jämförs med hyresnivåerna i de utvalda stadsdelarna. För stadsplaneringen i Helsingborg kan det vara viktigt att veta vilka områden som är socioekonomiskt svaga och på vilket sätt de är det för att kunna sätta in rätta åtgärder. En välplanerad stadsdel kan på ett flertal sätt locka olika sorters människor, men även en stadsdel med gamla anor kan dra till sig ett visst segment av befolkningen. Bostadssegregation brukar beskrivas på olika geografiska nivåer som kommuner, stadsdelar, bostadsområden etc. För att beskriva förhållandena i Helsingborg används här en geografisk indelning i stadsdelar. 1.4 Frågeställningar Tre frågeställningar har tagits fram som ska besvaras med hjälp av den undersökning och fakta som behandlas i uppsatsen. Dessa är: Hur ser den socioekonomiska fördelningen ut mellan de fyra stadsdelarna? 7 Marianne Toreblad, , Områdesbilder Helsingborg, Helsingborgs Kommunstyrelse, df, hämtad

11 Skiljer sig hyresnivån mellan de fyra stadsdelarna? Kan hyresnivån vara en segregationsfaktor? 1.5 Disposition Kapitel 1 - I det inledande kapitlet presenteras en kort bakgrundbeskrivning som syftar till att ge läsaren en viss förförståelse om ämnet. I kapitlet presenteras även tidigare studier samt arbetets syfte, och frågeställning. Kapitel 2 - I det andra kapitlet presenteras avgränsningar, datainsamlingsmetod, källkritik samt målgrupp. Kapitel 3 - I det tredje kapitlet presenteras uppsatsens teoretiska utgångspunkter. Kapitlet inleds med en beskrivning av olika hyressättningssystem som följs av en definition av bostadssegregation och bakgrund till det. Kapitel 4 - I det fjärde kapitlet presenteras det som utgör det empiriska materialet. Kapitlet inleds med en beskrivning av Helsingborg som stad. Detta följs av en beskrivning av de fyra utvalda stadsdelarna. Därefter kommer en kort beskrivning av det allmännyttiga bostadsföretaget Helsingborgshem som följs av hyresnivåer i de olika stadsdelarna. Kapitlet avslutas med en socioekonomisk segregationsanalys. Kapitel 5 - I det femte kapitlet presenteras den analys som gjorts med utgångspunkt i teoriavsnittet och det empiriska materialet. Kapitel 6 - I det sjätte kapitlet redogörs för de slutsatser som har dragits efter genomförd analys. Presentationen sker med utgångspunkt i arbetets frågeställning. Kapitel 7 - I det sjunde och avslutande kapitlet presenteras författarens egna reflektioner och tankar som uppkommit under arbetets gång samt förslag på framtida forskningar. 11

12 2. Metod I metodkapitlet beskrivs de avgränsningar som tagits i uppsatsen samt vilken metod som använts och hur det vetenskapliga skrivandet har gått till. Källkritik visar vad författaren har ställt sig kritisk till vad gäller data och metod. Målgrupp beskriver vem uppsatsen riktar sig till. 2.1 Avgränsningar Uppsatsen berör Helsingborgs stadsområde. En geografisk avgränsning har gjorts pga. stadsdelarnas särpräglade karaktär. Anledningen till att uppsatsen inte behandlar alla stadsdelar i Helsingborg är att en viss stadsdel representerar intilliggande stadsdelar. De stadsdelar som kommer behandlas är: Råå, Tågaborg, Söder, Dalhem (se bilaga 2). Stadsdelarna som valts ut skiljer sig från varandra då Söder är en gammal stadsdel som ligger centralt och har storskalig bebyggelse och kännetecknas som en av de mest invandrartätaste stadsdelarna i Helsingborg. Dalhem som ligger i utkanten av Helsingborg är ett miljonprogramområde som även har storskalig bebyggelse och ett högre antal invandrare än flera andra stadsdelar i Helsingborg. Råå ligger i utkanten av staden alldeles intill havet och har främst en befolkning med svenskt ursprung. Tågaborg har flera olika upplåtelseformer och är centralt beläget med en tydlig svensk befolkningssammansättning. Då de olika stadsdelarna skiljer sig i bebyggelse, befolkningssammansättning, geografisk placering i staden m.m. så kan det vara intressant att se om hyresnivån har någon påverkan varför befolkningen i varje stadsdel bor där de gör. Det jämförs inte hur det har sett ut tidigare år utan hur det ser ut just nu när den här undersökningen görs. Egenskaper som berör fastigheten kan vara väl viktig i valet av bostad och bostadsområde och kan visa sig i hyresnivån. Dock kommer det inte behandlas i den här uppsatsen då undersökningen ser till allmänt för hela stadsdelen och inte för ett specifikt bostadsområde inom stadsdelen. Undersökningen tar inte heller hänsyn till ålder, kön, religion, kultur, då den statistiska bearbetningen skulle förenklas för läsaren. Det innebär att en invandrare är oavsett dennes kultur, religion någon som inte kommer från Sverige. Det finns olika sorters segregation och alla kommer inte tas upp i den här uppsatsen då bostadssegregationen ska beskrivas där den socioekonomiska segregationen kommer att vara i fokus. När det rör sig om 12

13 data om Tågaborg i segregationsanalysen är den baserad på data från södra Tågaborg då delområdesstatistiken är uppdelad i norr och söder för just Tågaborg. Detta val gjordes då hyreshusen är lokaliserade främst i den södra delen av Tågaborg. Helsingborgshem har hyresrätter i alla de behandlade stadsdelarna, varför jag ansåg att det kunde visa på en skillnad inom hyressättningen inom ett bolag. 2.2 Metod Arbetet med uppsatsen började men en litteraturstudie över Helsingborgs bostadsområden. Därefter specificerades de begrepp och teorier som skulle användas i studien. Allt eftersom jag förstod problemet bättre, och hur det hängde samman samlades mer material in och fler teorier blev relevanta. Teori som inhämtades beskriver olika hyressättningssystem och deras för- och nackdelar. För att kunna beskriva vad bostadssegregation är, insamlades även teorier om det. Helsingborgs stadsbibliotek har en sektion enbart med böcker om Helsingborg. För att få en förståelse av hur staden och dess stadsdelar är uppbyggda både vad gäller bostäder och befolkning har jag läst böcker om historia, arkitektur, samhällsvetenskap, sociologi. Även publikationer från stadsbyggnadsförvaltningen som översiktplaner och bevarandeprogram har varit till hjälp när det skrivits om de olika områdena. Litteratur om Helsingborgs bostadsområden är knapp, dock finns det några tidigare rapporter om segregation i andra städer som har fungerats som inspiration. För att bygga upp empirin stod valet mellan om kvantitativ eller kvalitativ metod är den mest lämpade för det som ska undersökas? Kvalitativa metoder där det kunde ha gjorts intervjuer kunde ha varit ett alternativ, men de hade krävt mer tid för att få ett bra material att analysera och eftersom det sen tidigare finns liknande studier inom samma område valde jag att använda mig av dom. Dessutom kan intervjuer få olika resultat beroende på vem man frågar, då det finns många olika åsikter om vad som är ett segregat bostadsområde. När frågeställningen kräver statistikbearbetning av mätbara data är kvantitativ metod mest lämplig. Därmed föll valet på en kvantitativ metod. I empiridelen beskrivs stadens historia och de fyra bostadsområden som har behandlats. Detta för att ge en bild av stadens utveckling och framväxt så att även en utomstående som aldrig varit i Helsingborg ska kunna skapa sig en mental bild. Undersökningen kräver en del datainsamling när man använder sig av kvantitativ metod. Det finns ett antal kvantitativa data 13

14 som kan användas för att mäta ett bostadsområdes segregation. Data är i form av registerdata över Helsingborgs befolkning har hämtats från Helsingborgs stads statistikdatabas, som är gjord tillsammans med statistiska centralbyrån (SCB). Statistiken är indelad i delområdesstatistik vilket motsvarar bostadsområden (stadsdelar). Statistiken är den senaste tillgängliga, varför det kan variera i mättidpunkt mellan variablerna. Genom att använda mig av redan befintlig statistik har jag kunnat satsa mer tid och energi på analysen. Den statistik som har inhämtats behandlar förvärvsinkomst, förvärvsarbetande, arbetslöshet, andel med försörjningsstöd och presenteras först i fyra stapeldiagram, en för varje variabel. Detta görs för att se en tydlig skillnad hur de socioekonomiska resurserna är fördelade mellan de fyra stadsdelarna. Utifrån stapeldiagrammen förs sedan resultatet från de olika variablerna in i en socioekonomisk segregationsanalys som Marianne Toreblad har utvecklat 8, dock har två förändringar gjorts då både ohälsotal och eftergymnasial utbildning har uteblivit i analysen. Det gjordes p.g.a. författaren som ansåg att de variablerna inte speglade den socioekonomiska segregationen. Varje stadsdel har sedan rankats för varje variabel där hög ranking på förvärvsinkomst och förvärvsarbetande är positivt. Variablerna; försörjningsstöd och arbetslöshet ska ha en låg ranking, vilket är positivt. Rangvärdena för varje stadsdel summeras till ett index som visar hur de socioekonomiska resurserna skiljer sig åt mellan de fyra stadsdelarna. Indexet räknas ut enligt beräkningen: förvärvsinkomst (rang) + förvärvsarbetande (rang) försörjningsstöd (rang) arbetslösa (rang) dividerat med 4. Desto lägre indexnummer en stadsdel har, desto socioekonomiskt starkare är den jämfört med de andra tre stadsdelarna. Med hjälp av Helsingborgshems årsredovisning har deras hyreslägenhetsbestånd sammanställts. Helsingborgshem har hyreshus i alla stadsdelar och har gjort beräkningar år 2008 för medelhyran per kvadratmeter vilket har underlättat jämförelsen mellan lägenheter av olika storlek (se bilaga 1). I empiridelen ställs sedan den statistik som använts i segregationsanalys mot hyresnivåerna i varje stadsdel. Därefter rankas stadsdelarna efter hur de socioekonomiska resurserna skiljer sig mellan de rikaste och fattigaste stadsdelarna. Slutligen jämförs de stadsdelarnas socioekonomiska resurser med hyresnivån för varje stadsdel. 8 Toreblad, Marianne, , Det pratas och skrivs mycket om att Helsingborg är en segregerad stad. Är det en myt?, Helsingborgs Kommunstyrelse, hämtad

15 Segregationsanalysen och analysen av hyresnivåerna utgör ett bra analys- och presentationsmaterial. De teoretiska perspektiven har fungerat som utgångspunkt för att analysera varje stadsdel tillsammans med det empiriska resultatet. I slutsatsen har frågeställningar besvarats utifrån det underlag som tagits fram. 2.3 Källkritik Den statistisk som använts i undersökningen är både bra och dålig. Bra därför att den identifierar de stadsdelar med problem och stadsdelar utan problem. Dålig därför att den hjälper till att peka ut något som redan är ett problem. Statistik kan även vinklas, det beror på vilka variabler man väljer att behandla. Det är inte självklart vilka variabler som skall ingå vid en beskrivning av ett bostadsområdes segregation. Jag har fått utgå från fyra variabler som Marianne Toreblad har använt och de variablerna tros även vara lämpliga i den här studien. Ett bostadsområde värderas olika av skilda individer och detsamma gäller hyressättningen i de olika områdena. Även om ett bostadsområde uppvisar en viss socioekonomisk standard innebär inte det att enbart personer som har denna standard bor där, utan det finns också personer med både bättre och sämre standard i området. Därför bör man vara uppmärksam på att en segregationsanalys främst beskriver skillnader mellan områden. Hyresnivåerna som är hämtade från Helsingborgshem visar även antalet lägenheter i varje stadsdel. Råå har väldigt få lägenheter som ägs av Helsingborgshem jämfört med de andra stadsdelarna (se bilaga 1). Den statistik som i dagens läge går att få fram över upplåtelseformer i Helsingborg är basdata från 1990 års folk- och bostadsräkning 9. Statistiken beskriver hur det ser ut för hela kommunen och inte för samtliga stadsdelar, vilket försvårar jämförandet av upplåtelseformer stadsdelarna emellan. På Råå finns det därför ingen information om där finns fler hyresrätter än de Helsingborgshem äger. 2.4 Målgrupp Uppsatsen riktar sig till kommuner, de som är verksamma inom stadsplanering, fastighetsbranschen som t.ex. hyresvärdar, byggföretag, m.m. Även högskole- och 9 Helsingborgs Stad, , Boendeprogram , Stadsbyggnadskontoret, hämtad

16 universitetsstuderande riktar sig uppsatsen till då den kan fungera som underlag till vidare studier inom bostadssegregation och hyresnivåer i bostadsområden. 16

17 3. Teori I detta teorikapitel kommer det först att beskrivas olika hyressättningssystem. Därefter beskrivs bostadssegregation och begrepp. 3.1 Hyressättningssystem När en lägenhet upplåts till hyresgästen för första gången kan han avtala om vilken hyra som helst. Även om hyran vid upplåtelsens början är fri att avtala om kan hyresgästen efter en tid få en ändrad hyra, och bruksvärdesystemet kommer enligt hyreslagens regler vara avgörande Bruksvärdesystemet Hyror för en bostadslägenhet bestäms enligt bruksvärdesystemet och är också reglerat i hyreslagen. Bruksvärdet är det värde en lägenhet kan anses ha från hyresgästens synpunkt. När bruksvärdehyran ska fastställas tar man hänsyn till lägenhetens storlek, utrustning, närhet till service m.m. Detta innebär att hyror ska sättas lika för lika lägenheter så att ingen ska få betala en oskälig hyra. Man skall även ta hänsyn till lägenheters hyror som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag 11. Med tanke på förhandlingssystemet borde det även vara vanligt att förstagångshyran kommer att bestämmas med bruksvärdesystemet som senare är vägledande vid upplåtelser av hyresrätter Bruksvärdessystemet styr all hyressättning efter resultaten av hyresförhandlingarna som sker mellan Hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen Allmännyttiga bostadsföretag Ett allmännyttigt bostadsföretag är ett bostadsföretag som drivs utan att gå med vinst och främst förvaltar bostäder med hyresrätt. Allmännyttiga bostadsföretag står under lagen 10 Richard Hager, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur, Fastighetsnytt Förlags AB, Stockholm, 2005, s Ibid s Ibid s

18 (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag och det krävs att de är godkända av länsstyrelsen För- och nackdelar med bruksvärdesystemet Bruksvärdesystemet har medfört en utjämning av bostadskostnaderna mellan olika bostadsområden vilket bidragit till att utjämna skillnaderna i boendet. 14 När bruksvärdesystemet infördes skulle läget vara en av de faktorer man skulle ta i beaktning när man använde sig av bruksvärdemetoden. Idag är det inte lika viktigt och i flera debatter har man menat att man också måste ta hänsyn till läget när man använder sig av bruksvärdessystemet Marknadshyror Som är ett alternativ till dagens prissättningssystem finns marknadshyror, vilket innebär den hyra som lägenheten skulle kosta att hyra vid ett utbjudande på den öppna marknaden. 16 Då studerar man hur utbud och efterfrågan samspelar på marknaden. Om man tittar på hyresgästerna bestäms hyran av olika faktorer som: vilken inkomst de har, vilket avgör hur hög hyra de har råd med och finns det andra upplåtelseformer som alternativ. Det samband som då framkommer mellan hyresnivån och mängden hyreslägenheter kan visas i en efterfrågekurva. På den vertikala axeln mäts hyran (ju högre upp desto högre hyra), och på den horisontella mäts mängden hyreslägenheter (ju längre ut, desto större efterfrågan). Varje punkt på kurvan visar den hyresnivå hyresgästerna på hyresmarknaden är villiga att betala till ett visst pris. Om då utbudet av hyreslägenheter är lågt innebär det att hyran för en lägenhet går upp och tvärtom om det skulle ha varit ett högre utbud. På en oreglerad marknad kommer därför hyran sättas så att utbud och efterfrågan kommer i jämvikt med varandra. Jämvikt är där utbudskurvan skär efterfrågekurvan Dewil, , Allmännyttigt bostadsföretag, Wikipedia, hämtad Lars Werner m.fl., , Bruksvärdessystemet på hyresmarknaden, Sveriges Riksdag, hämtad Linda Nohrstedt, 18 februari 2009, Läget ska påverka Stockholms hyran mer, Byggvärlden, hämtad Richard Hager, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur, Fastighetsnytt Förlags AB, Stockholm, 2005, s Klas Eklund, Vår ekonomi en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s

19 Hyresnivån Utbud Jämviktspris Efterfrågan Utbjudna mängden lägenheter Mängd hyreslägenheter Figur 3.1 Utbud och efterfrågekurva för marknadshyror. Källa: Eklund, Klas, Vår ekonomi en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s För- och nackdelar med marknadshyror Om bostadsföretagen hyror ligger under jämviktspriset, vill hyresgästerna hyra fler lägenheter än vad bostadsföretagen har att erbjuda och då uppstår ett efterfrågeöverskott som driver upp hyran. Om hyresgästernas inkomster stiger får de råd att betala en högre hyra för en viss lägenhet. Då ökar efterfrågan vilket samtidigt driver upp priset på marknaden. 18 Om marknadspriset ligger över jämviktspriset vill bostadsföretagen hyra ut mer än vad hyresgästerna efterfrågar. Då uppstår ett utbudsöverskott som pressar ned priset. 19 Läget får också en större roll i hyressättningen Hyresreglering Marknadshyror kan ur sociala eller fördelningsmässiga skäl inte vara goda då jämviktspriset är så högt att många människor inte har råd med att skaffa sig en hyreslägenhet. Det kan därför bli aktuellt att reglera marknaden genom politiska ingrepp såsom lagstiftning vars syfte är att styra marknaden på ett visst sätt t.ex. bruksvärdesystemet. Syftet är att fler ska få råd att skaffa sig bostäder. Med en hyresreglering sätts ett tak för hyrorna så att de inte får överstiga 18 Klas Eklund, Vår ekonomi en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s Ibid s

20 en viss nivå. En sådan reglering leder oftast till efterfrågeöverskott, vilket bland annat kan medföra bostadsbrist och svarta marknader. 20 Hyresnivån Utbud Svart marknad Jämviktspris Hyresreglering Bostadsbrist Efterfrågan Utbjudna mängden lägenheter Mängd hyreslägenheter Figur 3.2 Hyresreglering. Källa: Eklund, Klas, Vår ekonomi en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s Uttalande från Hyresgästföreningen Hyresgästföreningen har gett ut ett faktablad där de nämner att det är bra för samhället att människor ur olika samhällsgrupper bor blandat. Det minskar friktionen och risken för social belastning på människor, skola, barnomsorg och vård. Hyresrätten fungerar därför som ett integrerande inslag. Hyresgästföreningen motsätter sig att läget skall ges en större tyngd i hyressättningen, eftersom detta enligt deras mening skulle leda till bostadssegregation. De anser om marknadshyror skulle ha varit normen för dagens hyressättning skulle läget få en alltför stor del i beräkningen av hyran. Hyresgästföreningens ståndpunkt är därför att lägesfaktorn ska ges den tyngd den ska ha i bruksvärdesystemet Klas Eklund, Vår ekonomi en introduktion till samhällsekonomin, 2007, s Hyresgästföreningen, , Varför är det så få som gillar marknadshyror?, Hyresgästföreningen, hyror.pdf, hämtad

21 3.2 Bostadssegregation Begreppet bostadssegregation Segregation nämns oftast i media och litteratur men vad menas med segregation? Segregation betyder åtskillnad. Ett sätt att beskriva bostadssegregation är att definiera den som att olika befolkningsgrupper bor och lever åtskilda från varandra. I samhällsplaneringen behandlas bostadssegregation utifrån tre dimensioner: Demografisk segregation: visar skillnader i var befolkningen i olika åldrar, hustyp, upplåtelseform och kön bor. Socioekonomisk segregation: visar på resursskillnader mellan befolkningen i olika områden. Med resursskillnader menas olika inkomst-, yrkes eller socialgrupper. Etnisk segregation: visar på var befolkningsgrupper med olika nationalitet, religion, kultur bor Dessa olika typer av segregation kan användas för att beskriva bostadssegregationen i en stad Bostadssegregationens uppkomst I varje stad har de flesta stadsdelar ett speciellt rykte. Om individens preferenser vad gäller sociala situation är överensstämmande med stadsdelens rykte kan detta leda till bostadssegregation, eftersom en viss typ av människor bosätter sig där. Tidigare var bostadens standard av stor betydelse för val av bostadsområde. Den bostadssegregation som tidigare fanns i enstaka kvarter omfattar nu hela stadsdelar, där bostadens upplåtelseform oftast är åtskillnaden Boverket, 2007, Vad är integration och vad är segregation?, Boverket, hämtad Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s

22 Städers etniska segregation har en tendens att ofta sammanfalla med den socioekonomiska segregationen. De stadsdelar som har bäst värde när det gäller de socioekonomiska faktorerna är ofta äldre halvcentrala stadsdelar medan stadsdelar med tydligt lägre värden är centrala och halvcentrala med mestadels flerbostadshus. I fråga om etnisk segregation är situationen tvärtom. De äldre halvcentrala stadsdelarna har ofta en likartad befolkningssammansättning medan en mer mångkulturell sammansättning finns i de centrala områdena med flerbostadshus. 24 Hushållens ekonomiska förutsättningar förbättrades i slutet av 1970-talet vilket bidrog till en ökad efterfrågan på bostäder. Miljonprogrammet tillkom för att tillgodose efterfrågan. Miljonprogramsområden domineras vanligen av hyresrätter i flerbostadshus ( procent) 25. Produktionen av småhus som boendeform kom senare att ta överhanden. Konsekvenserna av de stora byggprogrammen visade sig under början av 1980-talet och mitten på 1990-talet. Lägenheter stod plötsligt tomma i miljonprogramsområdena, främst i de allmännyttiga bostadsområdena. Lägenheterna var dugliga för bostadsändamål, men de var alltför storskaligt konstruerade och hade bristfälliga utemiljöer. Det uppenbarade sig att det fanns ett samband mellan bostadsmiljöns utformning och sociala förhållanden. Socioekonomiska segregationen som sedan gammalt varit ett inslag i bosättningsmönstret med arbetarstadsdelar och trädgårdsstäder för tjänstemännen kom nu också en etnisk segregation. 26 I miljonprogramsområdena finns eller fanns när de byggdes socialpolitiska målsättningar. Det skall finnas bostäder för funktionshindrade, socialt belastade familjer m.m. Problemet i miljonprogramsområden är att befolkningen där har högre arbetslöshet, lägre inkomster, och människorna som bor där har i större utsträckning utländsk härkomst. 27 Städer med högre antal invandrare har en viss tendens att ha högre bostadssegregation 28. För att registreras som invandrare krävs att man har för avsikt att stanna i Sverige under minst ett år samt har uppehållstillstånd. Andra generationens invandrare är i egentligen inte invandrare, utan barn till någon som invandrat. I det sammanhanget används begreppet utländsk bakgrund, vilket avser antingen utrikes födda eller inrikes födda med två utrikes födda 24 Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Översiktplan för Helsingborgs stad 2002, Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, 2002, Helsingborg, s Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Ibid s Elisabeth D Huttman, Urban housing segregation of minorities in Western Europé and the United States, Duke University Press, Durham, 1991, s

23 föräldrar. 29 Närmare hälften av alla invandrarhushåll bor i hyresrätt, medan en tredjedel av hushållen bor i äganderätt. Motsvarande fördelning bland svenska hushåll är en tredjedel i hyresrätt och drygt hälften i äganderätt. Skillnader i boendemönster mellan invandrarhushåll och svenska hushåll kan till viss del förklaras av variationer i utbudet på bostadsmarknaden i varje stadsdel. Skillnader i upplåtelseform mellan invandrarhushåll och svenska hushåll förklaras också av demografiska faktorer, vistelsetid och inkomster. Invandrare bosätter sig där folk som också invandrat bor då det kan kännas skönt att bo med människor som har liknande erfarenheter av att flytta från ett land till ett annat med ett nytt språk och en annan kultur 30. Men invandrarhushållens boendetid kan lika väl tyda på det motsatta förhållandet att det saknas möjligheter att lämna den nuvarande bostaden för en annan. 31 De invandrade personerna som direkt bosatte sig i storstadsområden har en låg tendens att flytta. Följden blir en koncentration av dom som invandrat till redan invandrartäta bostadsområden i storstadsområdena. 32 Svenskar och utlandsfödda som har fast inkomst har en viss benägenhet att flytta och de ledigblivna lägenheterna övertas av arbetslösa invandrare 33. Olika upplåtelseformer innebär också skillnader i ekonomi. Att köpa villa, radhus och bostadsrätt kräver kapitalinsatser. Även om det finns banker och andra låneinstitut som lånar ut pengar, krävs det ofta att den lånesökande har fast jobb eller någon säkerhet. Hyresrätter kräver också inkomster, men kraven är inte lika höga. 34 Boende i hyreslägenhet har sämre ekonomi och lägre bostadsstandard än andra i samhället 35. En skillnad hur rika och fattiga bor geografiskt ger också olika förutsättningar för skolor och affärsverksamheter i olika delar av en stad. En fattig befolkning har låg köpkraft vilket innebär att butiker inte förlägger sin verksamhet där. 36 Starkaste tendenserna i majoritetsbefolkningens förhållanden till de svenskglesa bostadsområdena är undvikande snarare än flykt. Majoritetssvenskarna flyttar 29 Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s Boverket, 2007, Vad är integration och vad är segregation?, Boverket, hämtad Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s Ibid s Boverket, 2007, Vad är integration och vad är segregation?, Boverket, hämtad Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Jan Fredriksson, Boende med framtidstro, Helsingborgshem 2006 Helsingborg. Fälth & Hässler, Värnamo, 2006, s Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s

24 helt enkelt inte in i områden som har en hög andel invandrare. 37 Byggare kommer i en ökad utsträckning satsa på att bygga bostäder i områden centralt med sjöutsikt. Konsumenternas betalningsvilja är givetvis hög för bostäder i sådana lägen som de föredrar Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s Roland Andersson, Attraktiva städer En samhällsekonomisk analys, Byggforskningsrådet, Stockholm, 1998, s

25 4. Empiri I följande avsnitt görs en genomgång av staden Helsingborg som följs av områdesbeskrivningar av de fyra stadsdelarna som ska undersökas. Därefter beskrivs det kommunala bostadsföretaget Helsingborgshem. Kapitlet avslutas med en undersökning av hyresnivåerna och en socioekonomisk segregationsanalys av de fyra stadsdelarna. 4.1 Helsingborg Helsingborg är en gammal stad och det äldsta skriftliga beviset på Helsingborg som stad är från år Centrala Helsingborg har bevarat sin medeltida uppbyggnad. Typiskt för medeltidsstäderna vid kuster och vattendrag var att man utvecklade ett gatunät med flera långgator som i huvudsak följer strandlinjen och kortare tvärgator ner mot vattnet. Normalt har detta skapat ett långsträckt stadsområde, precis som i Helsingborg. Helsingborg genomgick som flera andra städer stora förändringar under det expansiva 1200-talet. Den tidigmedeltida staden hade legat uppe på landborgen vid nuvarande Kärnan, men nu växte en helt ny stadsbebyggelse upp på den smala landremsan nere vid vattnet och efter hand övergavs det gamla stadsområdet helt. 40 Av den medeltida bebyggelsen återstår idag endast Mariakyrkan och Kärnan. Under 1600-talets många krig mellan Danmark och Sverige erövrades och återerövrades Helsingborg flera gånger. Det ledde till att invånare fick sätta livet till och att byggnader förstördes. 41 Helsingborg har växt ut i vattnet sedan 1820-talet. Den forna strandlinjen är bara ett minne blott 42. Stor betydelse hade industrialismen för Helsingborg. Etableringen av nya fabriker följde parallellt med att Helsingborg expanderade kraftigt under sent 1800-tal fram till 1930 med en rad utvidgningar och spridda bebyggelseområden på större eller mindre avstånd från den gamla stadskärnan. Inflyttningen till staden under 1800-talet medförde en hektisk byggnadsaktivitet. Det gamla stadsområdet bebyggdes med gårdsbebyggelse och högre hus längs gatorna. Bebyggelsen bredde även ut sig på tidigare obebyggd mark. 43 Efter hand växte 39 Bertil Hagberg, Bengt Lindskog, Helsingborg från ovan, Sesamphoto, Helsingborg, 2007, s Nils Ahlberg, Stadens mönster de historiska kartorna berättar, Riksantikvarieämbetet, Stockholm, 1998, s Ola Thufvesson, Här börjar kontinenten, Helsingborgs stad & Liljedahl Blå, Helsingborg, 2007, s Bertil Hagberg, Bengt Lindskog, Helsingborg från ovan, Sesamphoto, Helsingborg, 2007, s Carin Johanson, Tomas Tägil, Att bygga i Skåne, Corona Förlag, Malmö, 2001, s

26 de nya områdena ihop till dagens sammanhängande stadsbygd. 44 Stora delar av Centrum präglas av det sena 1800-talets och tidiga 1900-talets starka ekonomiska expansion. Tack vare anläggandet av Inre hamnen och Norra hamnen etablerades Helsingborg som in- och utskeppningshamn för spannmål. Järnvägar drogs in i centrum vid 1800-talets slut och bidrog till stadens tillväxt är det år då Sverige slutar bygga traditionella stadsmiljöer med gator och kvarter. Därefter påbörjas en inriktning mot förortsområden i enlighet med funktionalismens tankar. Kring Helsingborg fanns det gott om tegel till rimliga priser vilket ledde till att många hus byggdes med hjälp av det. När den stora rivningsvågen drog fram över Sverige under talet strök träbebyggelsen med först. Tegelstaden Helsingborg klarade sig relativt väl. Anledningen till att det är bra för en stad att ha mycket traditionell miljö handlar dock inte om boendekvalitet utan om stadskvalitet. I traditionella kvartersstäder finns rik estetisk variation, marken är väl utnyttjad och det är lätt att hitta. 46 Det finns flera stadsmässiga områden med äldre bebyggelse som en gång legat långt utanför centrum och som staden sedan införlivat och växt ihop med. Exempel är Råå, Ramlösa, Wilson Park och Planteringen. 47 Centrum har idag fått mer folkliv då Norra hamnen har bebyggts med bostäder, museum, restauranger och småbåthamn. Ett tydligt mått på städers expansion är folkmängden. Under perioden 1870 till 1930 ökade folkmängden i Helsingborg från 4140 till och Helsingborg var då Sveriges femte största stad. Under perioden från 1930 fram till idag har den procentuella befolkningsökningen varit måttligare. Idag 2009 bor det invånare i Helsingborgs kommun, varav dessa har utländsk bakgrund 48. Anledningen till att Helsingborg växte så fort med industrialismen berodde på ett flertal faktorer. En faktor är det strategiska läget. Helsingborg har allt sedan medeltiden varit en sjöfartsstad. Helsingborg ligger på ett geografiskt strategiskt läge vilket inneburit att det har kunnat bli en betydelsefull transportstad. Genom närheten till Danmark och till Öresund, som är idag ett av världens mest trafikerade sund, har hamnen haft en avgörande betydelse för stadens utveckling 49. Vägarna 44 Nils Ahlberg, Stadens mönster de historiska kartorna berättar, Riksantikvarieämbetet, Stockholm, 1998, s Helsingborgs stad, stadsbyggnadskontoret, Helsingborg Översiktplan oktober 1997, s Ola Thufvesson, Här börjar kontinenten, Helsingborgs stad & Liljedahl Blå, Helsingborg, 2007, s Ibid s Helsingborgs stad, Delområdesstatistik Tabeller 2009, Folkmängd efter ålder 1 januari 2009, efter%20ålder%201%20januari% pdf, hämtad Bertil Hagberg, Bengt Lindskog, Helsingborg från ovan, Sesamphoto, Helsingborg, 2007, s

27 E4/E6/E20 som möts i en trafikplats öster om staden, samt Västkustbanan, Skånebanan och Rangerbangården har även haft stor betydelse för stadens utveckling 50. Centrum har ett rikt detaljhandelsutbud som är huvudsakligen är inriktat på specialvaror, utbudet av livsmedelsbutiker är bristfälligt. Även efter affärstid är folklivet i Centrum livligt tack vare ett stort utbud av restauranger och barer. 4.2 Dalhem Dalhem är ett bostadsområde i de nordöstra delarna av Helsingborgs tätort. Dalhem är Helsingborgs största miljonprogramsområde och byggdes under Befolkningsmängden uppgick i december 2008 till 4765 personer, varav 1993 personer hade utländsk bakgrund 52. Det finns flera olika upplåtelseformer, och bostadsområdena har olika byggherrar, eftersom man från kommunens sida ville att området skulle befolkas av människor med olika ekonomiska förutsättningar Bebyggelse På Dalhem finns det totalt 2308 bostäder fördelade på olika upplåtelseformer villor och radhus samt en bostadsrättsföreningen ägd av HSB med 338 lägenheter utgör en mindre del av det totala bostadsbeståndet. 55 Det största bostadsbeståndet omfattas av 1616 hyresrätter ägda av Helsingborghem varav dessa är samlade i 111 stycken två våningar höga flerfamiljshus och fyra stycken åttavåningshus. Dalhems fyra höghus ligger på en rad och i en låg byggnad intill dom är Dalhems inomhuscentra beläget. 56. Villabebyggelsen har en 50 Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Sammanfattning av Helsingborg översiktplan februari 2003, Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Helsingborg, 2003, s Eva Järliden, , Bostadsområdena i Partnerskapet, Partnerskap för hållbar välfärdsutveckling, hämtad Helsingborgs stad, Delområdesstatistik Tabeller 2008, Folkmängd med utländsk bakgrund 2007, kgrund.pdf, hämtad Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Eva Järliden, , Bostadsområdena i Partnerskapet, Partnerskap för hållbar välfärdsutveckling, hämtad Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s

28 enhetlig arkitektur i de norra och västra delarna av Dalhem. I de nordöstligaste delarna är villabebyggelsen mer individuellt utformade Dalhems utformning Det finns flera parker på Dalhem. Gubbaparken med stor lekplats, skogsparti och fotbollsplaner. Kojakparken där det finns lekplatser, frisbeegolfbana, fotbollsplaner m.m. 58 Inte långt från Dalhem finns stadens soptipp. Till Helsingborgs centrum är det omkring 3,5 kilometer. Dalhem ligger längs vältrafikerade vägar. I nordväst finns Ängelholmsvägen, som leder norrut mot Stockholm. Öster om Dalhem finns Österleden som går runt Helsingborg. Runtomkring Dalhem finns för staden viktiga industriområden; Berga industriområde, Väla industriområde, Filborna industriområde. Dalhem är trots det kommunikativt centrala läget beläget i utkanten bland de bostadsområden som utgör Helsingborgs tätort Service, handel, arbetsplatser Dalhem har två grundskolor, två förskolor, och en fritidsgård. Många affärer på Dalhem är placerade i inomhuscentrat. Där finns också skolmatsal, samlingslokal och en gymnastiksal. Större arbetsplatser på Dalhem är också placerade i centrat; vård och omsorg bl a. Höghusen innehåller seniorboende och bostäder för funktionshindrade. 60 Buss till centrum går vart 10: e minut under högtrafik Råå Söder om Helsingborgs stadskärna ligger fiskeläget Råå, som varit bebyggt sedan medeltiden. Råå är en stadsdel i Helsingborg men var innan 1918 ett självständigt samhälle. Mycket av den medeltida bebyggelsen har förstörts under alla år av krig 62. Under 1800-talet växte Råå 57 Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Ibid s Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s Helsingborgshem, , Dalhem, hämtad Helsingborgs bevaringskommitté, Helsingborgskommun, Bevaringsprogram för Råå Fastställt av kommunfullmäktige , Helsingborgs museum, Helsingborg, 1992, s