Bilaga 9 Rapport fastighetspriser, Vindkraft i sikte

Transkript

1 Bilaga 9 Rapport fastighetspriser, Vindkraft i sikte

2

3 Vindkraft i sikte Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft? Vindkraft i sikte 1

4

5 Sammanfattning Vindkraft är den typ av elproduktion som växer snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk som tillsammans producerade ca 2,5 TWh (miljarder kilowattimmar) på årsbasis. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och producera mer än 5 TWh. Inför denna utbyggnad finns ett stort behov av kunskap avseende gemensamma samhällsfrågor som rör vindkraftens effekter. En fråga som allt oftare kommer upp handlar om risken för värdeminskning på näraliggande småhusfastigheter. Oron för detta är inte orimlig med tanke på att liknande effekter har observerats kring andra stora industrietableringar. Tidigare internationella studier av faktiska försäljningspriser presenterar inga avgörande bevis för några omfattande konsekvenser på småhuspriserna kring vindkraftanläggningar. Även om enskilda hus säkert kan påverkas negativt är dessa effekter är för små och / eller alltför sporadiska för att resultera i någon omfattande, statistiskt observerbar inverkan. I Danmark finns sedan 2009 en lagstiftning som ger rätt till ersättning för värdeminskning. I Sverige har vi goda möjligheter att studera de totala effekterna av vindkraften genom de fina dataunderlag som finns både avseende vindkraftutbyggnaden och försålda fastigheter. Denna studie har samlat in uppgifter om ca småhusförsäljningar inom 5 km från 120 nya vindkraftanläggningar som driftsattes mellan 2001 och 2007 och jämfört dessa med omgivande referensområden (övriga kommunen). Studien behandlar inte de vindkraftverk som byggts inom 1500 meter från befintliga vindkraftverk, eftersom landskapet då redan tidigare haft tydliga inslag av vindkraft. Detta innebär att bland annat Gotland, som till stor del redan tidigare var präglat av vindkraft, inte inkluderats i studien. Avståndskriteriet 5 km Vindkraft i sikte 5

6 innebär också att inga fastigheter nära havsbaserade anläggningar (t ex Lillgrund) har ingått i denna studie. Prisutvecklingen på småhusfastigheter var mycket stark under 2000-talets första årtionde, i alla fall fram till finanskrisen hösten Mellan 200 och 2009 har prisökningen på småhus varit ca 100 % räknat på genomsnittligt försäljningspris, vilket kan jämföras med konsumentpriserna som steg med ca 15% under samma tid. Skulle vindkraftsatsningen leda till sänkta värden för småhus nära vindkraftetableringarna så borde prisökningen vara lägre i närområdet, men denna studie visar inte något sådant samband. Genomsnittspriset för de småhus som ligger inom 5 km från en nya vindkraftetablering har i genomsnitt stigit betydligt mer än riksgenomsnittet, ca 133%, eller ungefär i samma takt som i referensområdena inom berörda kommuner. I de regressionsanalyser som genomförts indikeras dock vissa negativa effekter i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallet 1-3 km. Förklaringsgraden är emellertid låg, vilket tyder på att fler av fastigheternas egenskaper skulle behöva inkluderas i analyserna. En studie av prisnivåerna mer än tre år före vindkraftanläggningen togs i drift visar dock på samma mönster, och de lägre priserna i närområdet kan därmed ha andra orsaker. Även om enskilda hus kan påverkas negativt av vindkraften har vi inte hittat någon generell påverkan på fastighetspriserna. En analys av försäljningsfrekvensen tyder inte heller på att omsättningen av fastigheter vare sig skulle minska eller öka närmast nya vindkraftverk i samband med att det planeras och byggs. I en genomgång av de 98 registrerade fall där samma fastighet sålts till ett lägre pris efter det att vindkraftverk byggts i området har inget orsakssamband kunnat ses med vindkraftverken. I vissa regioner och kring vissa vindkraftanläggningar har prisutvecklingen emellertid varit svagare och vid vissa anläggningar har samma fastighet sålts både före och efter etableringen med prisminskning. För tre av dessa anläggningar har studien fördjupats avseende i vilken mån vindkraften bidragit till den svagare utvecklingen. De tre fallstudier som valts är Råshön i Krokoms kommun, Allmagverket på Orust, samt vindkraftverken vid Brönnestad i Trelleborgs kommun. Dessa fall representerar också tre landskapstyper där det planeras mycket vindkraft: Norra Sveriges kuperade skogslandskap, kustbygd med fritidsbebyggelse samt öppet jordbrukslandskap med gårdar, byar och tätorter. Fördjupingen har skett genom översiktlig efterforskning om de utvalda anläggningarna och kringliggande fastighetsförsäljningar, samt genom kontakter med aktiva mäklare i området. Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Trelleborg och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighetspriserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en svagare utveckling efter vindkraftetableringen. Fastighetsförsäljningarna i området runt etableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i glesbyggd finns det dock få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påverkat småhuspriserna i området. Sammantaget är slutsatsen från denna studie att det med de olika metoder och dataunderlag som använts i denna studie inte går att fastställa något entydigt samband mellan nya vindkraftsetableringar och prisutvecklingen på närliggande fastigheter. Detta trots flera olika angreppssätt. Eftersom studien gjorts med begränsade resurser och med ett begränsat djup i statistikunderlaget är det angeläget att studera frågan vidare. 6 Vindkraft i sikte