Vindkraft i sikte. Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft?

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Vindkraft i sikte. Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft?"

Transkript

1 Vindkraft i sikte Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft? Vindkraft i sikte 1

2 Innehåll Sammanfattning...5 Executive Summary En angelägen fråga Tidigare studier Vindkraftutbyggnaden Vindkraften i Sverige Dataunderlag Bearbetning av dataunderlag Analys av småhusförsäljningen Småhusförsäljningen i Sverige Dataunderlag Test av avståndskriteriet på hela datamaterialet Test av avståndskriteriet på enbart fritidshus En jämförelse före och efter vindkraftplanerna var kända Försäljningsfrekvens Upprepade försäljningar av samma fastighet Tre anläggningar Tre typområden Vindkraft i det öppna landskapet Vindkraft i fritidshusdominerad kustbygd Vindkraft i inlandets glesbygd Många faktorer påverkar priset Diskussion Hänsynstaganden vid planeringen av vindkraftsanläggningen Positiva effekter för marknadsvärdet Utblick mot Förslag till fortsatta studier...41 Referenser...42

3 Förord Svensk Vindenergi har för tredje året i rad tagit fram en oberoende rapport 1. I år har vi fokuserat på hur priserna på fastigheter påverkas av vindkraftetableringar. Temat har vi valt utifrån att det i samband med vindkraftens utbyggnad finns en oro för att de fastigheter som ligger i närheten av en vindkraftsetablering skall sjunka i värde. Att fastighetsvärdet ökar för de fastigheter där etableringen sker torde vara fastställt, men vad som händer med de kringliggande fastigheterna har ännu inte kunnat fastställas. Rapporten har tagits fram av det oberoende konsultföretaget ÅF med Tryggve Sigurdson som projektledare och Maria Lundberg, Eva Andersson, Karolina Selstam, Eric Lundberg och Christer Wilhelmsson som utredare. Mattias Wondollek har varit projektledare hos Svensk Vindenergi. I referensgruppen för projektet ingick Bengt Larsén, Boverket, Camilla Rosenberg, Energimyndigheten, Mats Wilhelmsson, KTH, Peter Englund, Handelshögskolan, Per Witalisson, Eolus Vind AB, och Anders Persson, Mäklarsamfundet. Uppdraget har medfinansierats av Energimyndigheten. Stockholm 15 september 2010 Annika Helker Lundström vd, Svensk Vindenergi 1 Tidigare rapporter i serien: Med vindkraft i tankarna (2008) Jobb i medvind (2009) Vindkraft i sikte 3

4 Vindkraftverk på Råshön i Jämtland. Foto: Bo Mattiasson, Änge 4 Vindkraft i sikte

5 Sammanfattning Vindkraft är den typ av elproduktion som växer snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk som tillsammans producerade ca 2,5 TWh (miljarder kilowattimmar) på årsbasis. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och producera mer än 5 TWh. Inför denna utbyggnad finns ett stort behov av kunskap avseende gemensamma samhällsfrågor som rör vindkraftens effekter. En fråga som allt oftare kommer upp handlar om risken för värdeminskning på näraliggande småhusfastigheter. Oron för detta är inte orimlig med tanke på att liknande effekter har observerats kring andra stora industrietableringar. Tidigare internationella studier av faktiska försäljningspriser presenterar inga avgörande bevis för några omfattande konsekvenser på småhuspriserna kring vindkraftanläggningar. Även om enskilda hus säkert kan påverkas negativt är dessa effekter är för små och / eller alltför sporadiska för att resultera i någon omfattande, statistiskt observerbar inverkan. I Danmark finns sedan 2009 en lagstiftning som ger rätt till ersättning för värdeminskning. I Sverige har vi goda möjligheter att studera de totala effekterna av vindkraften genom de fina dataunderlag som finns både avseende vindkraftutbyggnaden och försålda fastigheter. Denna studie har samlat in uppgifter om ca småhusförsäljningar inom 5 km från 120 nya vindkraftanläggningar som driftsattes mellan 2001 och 2007 och jämfört dessa med omgivande referensområden (övriga kommunen). Studien behandlar inte de vindkraftverk som byggts inom 1500 meter från befintliga vindkraftverk, eftersom landskapet då redan tidigare haft tydliga inslag av vindkraft. Detta innebär att bland annat Gotland, som till stor del redan tidigare var präglat av vindkraft, inte inkluderats i studien. Avståndskriteriet 5 km Vindkraft i sikte 5

6 innebär också att inga fastigheter nära havsbaserade anläggningar (t ex Lillgrund) har ingått i denna studie. Prisutvecklingen på småhusfastigheter var mycket stark under 2000-talets första årtionde, i alla fall fram till finanskrisen hösten Mellan 200 och 2009 har prisökningen på småhus varit ca 100 % räknat på genomsnittligt försäljningspris, vilket kan jämföras med konsumentpriserna som steg med ca 15% under samma tid. Skulle vindkraftsatsningen leda till sänkta värden för småhus nära vindkraftetableringarna så borde prisökningen vara lägre i närområdet, men denna studie visar inte något sådant samband. Genomsnittspriset för de småhus som ligger inom 5 km från en nya vindkraftetablering har i genomsnitt stigit betydligt mer än riksgenomsnittet, ca 133%, eller ungefär i samma takt som i referensområdena inom berörda kommuner. I de regressionsanalyser som genomförts indikeras dock vissa negativa effekter i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallet 1-3 km. Förklaringsgraden är emellertid låg, vilket tyder på att fler av fastigheternas egenskaper skulle behöva inkluderas i analyserna. En studie av prisnivåerna mer än tre år före vindkraftanläggningen togs i drift visar dock på samma mönster, och de lägre priserna i närområdet kan därmed ha andra orsaker. Även om enskilda hus kan påverkas negativt av vindkraften har vi inte hittat någon generell påverkan på fastighetspriserna. En analys av försäljningsfrekvensen tyder inte heller på att omsättningen av fastigheter vare sig skulle minska eller öka närmast nya vindkraftverk i samband med att det planeras och byggs. I en genomgång av de 98 registrerade fall där samma fastighet sålts till ett lägre pris efter det att vindkraftverk byggts i området har inget orsakssamband kunnat ses med vindkraftverken. I vissa regioner och kring vissa vindkraftanläggningar har prisutvecklingen emellertid varit svagare och vid vissa anläggningar har samma fastighet sålts både före och efter etableringen med prisminskning. För tre av dessa anläggningar har studien fördjupats avseende i vilken mån vindkraften bidragit till den svagare utvecklingen. De tre fallstudier som valts är Råshön i Krokoms kommun, Allmagverket på Orust, samt vindkraftverken vid Brönnestad i Trelleborgs kommun. Dessa fall representerar också tre landskapstyper där det planeras mycket vindkraft: Norra Sveriges kuperade skogslandskap, kustbygd med fritidsbebyggelse samt öppet jordbrukslandskap med gårdar, byar och tätorter. Fördjupingen har skett genom översiktlig efterforskning om de utvalda anläggningarna och kringliggande fastighetsförsäljningar, samt genom kontakter med aktiva mäklare i området. Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Trelleborg och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighetspriserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en svagare utveckling efter vindkraftetableringen. Fastighetsförsäljningarna i området runt etableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i glesbyggd finns det dock få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påverkat småhuspriserna i området. Sammantaget är slutsatsen från denna studie att det med de olika metoder och dataunderlag som använts i denna studie inte går att fastställa något entydigt samband mellan nya vindkraftsetableringar och prisutvecklingen på närliggande fastigheter. Detta trots flera olika angreppssätt. Eftersom studien gjorts med begränsade resurser och med ett begränsat djup i statistikunderlaget är det angeläget att studera frågan vidare. 6 Vindkraft i sikte

7 Executive Summary Wind power is the world s fastest growing source of electricity generation. At the end of 2009, there were approximately 1400 wind turbines installed in Sweden, which together produced about 2.5 TWh (billion kilowatt hours) annually. Already in 2012 over 2000 wind turbines are expected to be in operation and produce more than 5 TWh. Considering this, it is of great importance to study the social issues related to the effects of the wind power expansion. One question that recently has gained attention is the risk of depreciation of neighbouring houses. Concerns are not irrational considering observed effects around other major industrial establishments. Previous international studies of actual sales presents no conclusive evidence of any significant impact on house prices surrounding wind farms. Although individual houses may be negatively affected, these effects are too small and/or too sporadic in order to result in any substantial, statistically observable impact. In Denmark there is a law since 2009, which provides for reimbursement for depreciations. In Sweden we have good opportunities to study the overall effects of wind power through large data bases containing information about wind power installations and sold real estates. This study has collected data from about house sales within a distance of five km from 120 new wind farms that were commissioned between 2001 and 2007 and compared these with the surrounding reference areas (other municipality). The study does not consider wind turbines already built within 1500 meter from existing wind turbines, since elements of wind power is already present in the landscape. This means that the island of Gotland, which already was characterized by wind power, is not included in the study. Due to the distance criterion, no houses near the Vindkraft i sikte 7

8 new offshore installations (e.g. Lillgrund) are included in the study. The price trend for small houses was very strong in first decade of 2000, at least until the outbreak of the financial crisis in the fall of Between 1999 and 2009, the average house prices increased 111 percent, which can be compared with the 16 percent increase in consumer prices over the same period. If wind power would lead to a depreciation of nearby homes, a lower price increase in the neighbourhood should be expected. This study has however failed in finding such a pattern. The average price for the houses located within 5 km of a new wind power installation has on average risen considerably more than national average, about 133%, or approximately the same rate as in the reference areas within concerned municipalities. The regression analysis carried out in the study indicated however a slightly lower house prices in the order of 2-4%, within 1-3 km distance ranges. On the other hand the coefficient of determination is low; suggesting a need for more property characteristics (such as visibility). A study of price levels three years before the wind farms were put into operation however shows the same pattern, and the lower prices in the local area may therefore be explained by other factors. Hence, although individual houses may be adversely affected by the wind power installation, it is difficult to see any overall negative impact on property prices. An analysis of the sales rates does not indicate that the turnover of real estate s close to planned or built wind farms would decrease near the time of construction. In a review of the 98 recorded cases where the same estate was sold for a lower price after a wind farm was built in the area, no causal explanation could be derived to the exploitation. In some regions and around some wind farms, the price trend however has been weaker and some houses have been sold at a lower price after the establishment of the wind farm. For three of these farms, a deeper analysis has been performed in order to study to which extent the wind power installation contributed to a weaker trend. The three case studies chosen were the wind farm on Råshön in Krokom Municipality, the Allmag turbine on Orust, and the wind turbines at Brönnestad in the municipality of Trelleborg. These case studies also represent the three types of landscapes in which much of the future Swedich wind power is planned: the northern Sweden hilly landscape, coastal district with holiday cottages and open agricultural landscape with farms, villages and urban areas. The case studies have been carried out by general investigation of the chosen sites and surrounding property sales along with contacts with active estate agents in the area. The majority of the responding real estate agents in Trelleborg and on Orust believed that wind power might have had a negative impact on property prices in the given area. However, it is only in the dense cottage area of Orust, that one can observe a general weaker price trend after establishment of a wind farm. Property sales in the case study of Råshön in Krokom Municipality, indicates a somewhat weaker trend after permission was given for the facility. However, since the establishment is located in sparsely-populated area, there are too few registered sales to make this conclusion. The experience from interviewed estate agents in the area is that wind power has not had any influence on the prices. The overall conclusion from this study is that no significant causal relationship between new wind power installations and price trends on nearby houses could be found considering the methods and statistics used, despite several different approaches. Since the study has been conducted with limited resources and with a limited statistical basis the question is still considered relevant for future studies. 8 Vindkraft i sikte

9 1. En angelägen fråga Vindkraft är den typ av elproduktion som växer snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk, som tillsammans producerade ca 2,5 TWh, eller 2% av landets elkonsumtion. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och producera mer än 5 TWh 1. I takt med vindkraftutbyggnaden dyker det upp olika frågor som berör vindkraftens påverkan på samhället. Vindkraften tar plats och syns långt i landskapet. I takt med utbyggnaden ökar också konflikterna mellan vindkraft och andra typer av mark- och vattenanvändning. En fråga som ofta kommer upp inför vindkraftetablering är hur värdet på bostäder och fritidshus påverkas nära vindkraftverk. Bland 1 Svensk Vindenergi, pressmeddelande Ett år över förväntan för vindkraften närboende till planerade vindkraftanläggningar finns allt oftare en oro för att fastighetsvärden kommer att påverkas negativt, eller att fastigheten skall bli betydligt svårare att sälja. Svensk Vindenergi och Energimyndigheten har därför tagit initiativ till denna utredning, som ger en översikt över hittillsvarande forskning i ämnet och gör en bred analys av fastighetsprispåverkan vid ett större antal vindkraftetableringar i Sverige. Med grund i den breda analysen har tre etableringar valts ut för en fördjupad analys, där försäljningsdata analyserats och kontakt tagits med lokala mäklare. I slutet av rapporten ges några råd kring hur dessa frågor kan hanteras och hur studien på olika sätt kan fördjupas och följas upp. Målgruppen för studien är myndigheter, vindkraftprojektörer och intresserad allmänhet. Vindkraft i sikte 9

10 2. Tidigare studier Inom den ekonomiska forskningen finns lång erfarenhet av att värdera och utvärdera olika faktorers påverkan på fastighetspriser. Vindkraft, och särskilt storskalig vindkraft är emellertid en relativt ny företeelse, med färre underlagsstudier och ännu mindre akademisk forskning. Även om det ännu inte finns några svenska studier har frågan belysts i några internationella studier. Studierna är av olika karaktär från enkät- och intervjuundersökningar med marknadsaktörer till statistiska analyser av registrerade försäljningar. I figur 2:1 finns en sammanställning av de studier som kunnat hittas. Tabellen bygger i huvudsak på den litteraturgenomgång som genomfördes förra året av Berkley Labs i USA 1, där studierna även kategoriserades utifrån om de skett före eller efter vindkraftverken togs i drift och vilken typ av störning som undersökts. Den möjliga påverkan delas in i tre kategorier: Direkt störning: Närheten till vindkraftverken antas påverka fastighetsvärdet till följd av direkta störningar som till exempel ljud, skuggor, ljusreflexer mm. Visuell påverkan: Fastighetsvärdet antas påverkas på grund av att vindkraftverk är synliga från fastigheten. Områdespåverkan: Vindkraften antas orsaka en värdeförändring av fastigheterna i området genom att området blir mer exploaterat (oavsett om vindkraftverken syns eller hörs från fastigheten ) En av de tidigaste studierna genomfördes i Danmark 2, där vindkraftutbyggnaden startade tidigt. Med hjälp av hedonisk analys (se faktaruta) studerades husförsäljningar vid Hoen et al Jordal-Jørgensen, 1996 vindkraftsparker avseende direkt störning och visuell påverkan. Studien påvisade viss påverkan på fastighetspriserna. Effekten var relativt liten, dock med undantag för ett fåtal husförsäljningar som låg mycket nära vindkraftverken där påverkan var större. Resultatet kunde dock inte statistiskt säkerställas. Studien innehöll även en intervjuundersökning med husägare som visade att inställningen till vindkraftverken påverkades i hög grad av huruvida man drog ekonomisk nytta av vindkraften exempelvis genom delägande. I Storbritannien undersöktes husförsäljningar mellan 2000 och 2004 i närheten av två vindkraftparker i Cornwall 3. En hedonisk analys utfördes som inkluderade 919 husförsäljningar inom 8 km från vindkraftetableringar- 3 Sims och Dent 2007 Hedonisk analys Hedoniska prismodeller används ofta av ekonomer och fastighetsexperter för att bedöma hur egenskaper hos hus och omgivningar påverkar fastighetsvärden genom att undersöka försäljningsvärdet på bostäder. Ett hus kan ses som ett knippe egenskaper (tex boyta, antal badrum). När ett pris har accepterats av köpare och säljare är det underförstått att dessa egenskaper har ett värde. När data från en stor mängd fastighetsförvärv finns tillgängliga kan marginaltillskottet till fastighetsvärdet från varje egenskap för en genomsnittlig bostad skattas med en hedonisk regressionsmodell. Hedoniska modeller används ofta för att härleda skattat värde av nyttor som våtmarker eller sjöutsikt, och olägenheter som närhet till eller åsyn av högspänningsledningar, vägar, mobiltelefonmaster och jordupplag. Den hedoniska modellen är inte särskilt utformad för att värdera fastigheter. Målet med modellen är vanligtvis istället att skatta marginaleffekter av enskilda hus- eller områdesegenskaper på försäljningspriset. 10 Vindkraft i sikte

11 Författare/ Typ av undersökning År Antal husförsäljningar / svarande Påverkan på fastighetsprisena Före/efter vindkraftparken byggdes Områdespåverkan Visuell påverkan Direkt störning (ljud/skugg) Hedonisk analys av fastighetsförsäljningar Jordal-Jorgensen 1996? Efter JA? Hoen Efter NEJ Sims & Dent Efter JA Sims et al Efter +/- Hoen et al Efter NEJ NEJ NEJ Enklare statistiska analyser av fastighetsförsäljningar Jerabek Efter NEJ Jerabek Efter NEJ Sterzinger et al Efter NEJ Beck Efter NEJ Poletti Efter NEJ NEJ DeLacy Före NEJ Goldman Efter NEJ Poletti Efter NEJ NEJ McCann Efter JA? Kielisch Efter JA? Villaägarundersökningar Haughton et al Före JA JA Goldman Efter NEJ Firestone et al Före JA JA Bond 2008 ~300 Efter JA? JA? Expertundersökningar Grover Efter NEJ NEJ Haughton et al Före JA JA Khatri Före JA? JA? Goldman Efter NEJ NEJ Hartvigsen et al Efter NEJ JA JA Kielisch Före JA? NEJ innebär att ingen statistiskt säkerställd effekt kunnat påvisas i statistiska analyser eller att svarande i undersökningarna inte anser att fastigheterna påverkats JA innebär att en negativ effekt påvisats som är statistisk säkerställd JA? innebär att en negativ effekt påvisats, dock inte statistiskt säkerställd +/- innebär att både positiv och negativ effekt påvisats som är statistiskt säkerställd Figur 2:1 Sammanställning av forskningsöversikt och opinionsundersökningar. I huvudsak en översättning av sammanställningen från Hoen et al (2009). Vindkraft i sikte 11

12 na med avseende på direkt störningspåverkan. Man fann här ett svagt samband mellan försäljningspriser och närheten till vindkraftparkerna men enligt lokala fastighetsexperter fanns andra förklaringar än vindkraftverken som inverkat i området. Studien innehöll också en analys av planeringsprocessen som visade att det främst var ägare till fritidshus och inte permanentboende som hade invändningar mot parkerna. Sims et al (2008) har också använt hedonisk analys för att undersöka hur husförsäljningar allra närmast vindkraftparken påverkas av den visuella påverkan. 199 husförsäljningar som skedde inom 400 meter från vindkraftparken i Bears Down i Cornwell analyserades. Resultatet visade att om vindkraftverken var synliga från framsidan på huset så påverkade det priset negativt, och motsatt, om vindkraftverken var synliga från baksidan på huset så påverkade det försäljningspriset positivt. Den hittills mest omfattande studien genomfördes 2009 av Berkley Labs på uppdrag av det amerikanska energidepartementet, Department of Energy 4. Studien omfattade ca 7500 fastighetsförsäljningar i närheten av 24 vindkraftetableringar i USA. Varje fastighet som ingick i studien besöktes för att kategorisera olika standardfaktorer, bland annat vindkraftverkens synbarhet från fastigheten. I studien testades 4 Hoen et al 2009 Genomsnittlig procentuell skillnad 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% Prisförändring över tid Genomsnittlig procentuell skillnad i försäljningspris jämfört med referenskategorin Referenskategori Större avstånd än 8 km Mer än 2 år före offentliggörande FÖRE OFFENTLIGGÖRANDE Mer än 2 år före Mindre än 2 år före offentliggörande offentliggörande Efter offentliggörande Före driftsättning Närmare än 1,6 km Mellan 4,8 och 8 km EFTER DRIFTSÄTTNING Mindre än 2 år efter driftsättning 2-4 år efter driftsättning Mellan 1,6 och 4,8 km Större avstånd än 8 km Mer än 4 år efter driftsättning Figur 2:2 Tidsmässiga aspekter på direkt påverkan och områdespåverken. Fritt översatt från Hoen (2009) fig ES-4 sid xvi) Genomsnittlig procentuell skillnad 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Genomsnittlig procentuell skillnad i försäljningspris jämfört med referenskategorin Ingaskillnader är statistiskt säkerställda på 10%-nivån -5,3% -5,5% DIREKT PÅVERKAN -0,4% OMRÅDES- PÅVERKAN 1,6% Referenskategori -25% Inom 3000 fot (n=67) Mellan 3000 fot och 1 mile (n=58) Mellan 1 och 3 miles Mellan 3 och 5 miles (n=2019) (n=1923) Längre än 5 miles (n=870) Referenskategorin består av försäljningar av småhus belägna mer än 5 mile (ca 8 km) från närmaste vindkraftverk och som ägde rum efter det att vindkraftverket började uppföras Figur 2:3 Resultat från Basmodellen för avståndsvariablerna. Fritt översatt från Hoen (2009) fig 7 sid 31) 12 Vindkraft i sikte

13 sedan åtta olika hedoniska analysmodeller för att undersöka om närheten till vindkraft inverkar negativt på fastighetspriserna utifrån generell områdespåverkan, visuell påverkan eller direkt störning. Resultatet visar att det inte fanns något statistiskt säkerställt samband mellan fastighetspriserna och närheten till vindkraftverken, även om det inte kunde uteslutas att enskilda fastighetspriser påverkats. I Sverige finns ännu inga motsvarande studier av hur vindkraft påverkar fastighetspriser. Däremot har en jämförbar studie genomförts där man undersökt hur närheten till Preemraff, ett raffinaderi norr om Lysekil, påverkar intilliggande fastighetsvärden 5. Preemraff är beläget i ett attraktivt område på västkusten där havsutsikt har en känd positiv inverkan på fastighetspriserna. Studien motiverades av att boende i närområdet hade invändningar mot försämrad utsikt och dålig lukt från raffinaderiet. En hedonisk analys genomfördes på 430 husförsäljningar som skett mellan 1994 och Varje fastighet besöktes för att avgöra synbarheten av raffinaderiet. Resultatet visade att fastighetsvärdet hade påverkats negativt i den omedelbara närheten av raffinaderiet. I det område där den förhärskande vindriktningen förde med sig lukt var påverkan som störst. Den påvisade effekten avtog dock snabbt med avståndet från raffinaderiet och vid 2000 meter kunde ingen effekt påvisas. Det har även gjorts studier där andra statistiska metoder än hedonisk analys har använts. Poletti undersökte fastighetsprispåverkan nära två vindkraftparker i Wisconsin (2005) och Illinois (2007). T-test användes för att undersöka om försäljningarna i närheten av vindkraftverken skiljde sig från referensområden. Studierna visade att inga statistiska belägg fanns för att fastighetspriserna nära vindkraftverken hade påverkats negativt. Liknande slutsats fann Sterzinger etal (2003) vid en studie av hur taxeringsvärden förändras över tid fastighetsförsäljningar studerades utan att någon 5 Winstrand, 2009 skillnad kunde påvisas för försäljningar inom 5 miles (8 km) från vindkraftetableringar jämfört med de utanför. Det finns även studier där enklare statistiska metoder använts och statistisk signifikans inte rapporterats. Baserat på ett fåtal fastighetsförsäljningar analyserades direkt störning 6 och områdespåverkan 7 utan att hitta belägg för att vindkraftetableringarna haft någon negativ påverkan. I motsats till dessa studier fann McCann (2008) vid en undersökning av två fastighetsförsäljningar i närheten av vindkraftetableringar i Illinois att försäljningsperioderna var förlängda och att försäljningspriset påverkats negativt. Även Kielisch (2009) fann en negativ påverkan vid en jämförelse av försäljningar av obebyggda fastigheter. Vid en jämförelse av tolv försäljningar i närheten av två vindkraftparker i Wisconsin med en referensgrupp fann man tomtpriset per kvadratmeter var betydligt lägre i närheten av vindkraftparkerna. Det finns också undersökningar (se villaägarundersökningar och expertundersökningar i figur 2:1) där man undersökt hur villaägare och fastighetsvärderare tror att fastighetspriser påverkas av vindkraftetableringar. Generellt visar undersökningarna att både inställningen till vindkraften och den bedömda påverkan på fastighetspriserna är mer negativ under planeringsfasen, innan vindkraftverken är på plats. En studie som uppmärkssammats i Danmark är den pilotstudie som genomfördes av konsultföretaget Orbicon för danska Energistyrelsen 8. Studien undersökte effekten av både enskilda och grupper av turbiner i de 12 vindkrafttätaste kommunerna i Danmark. I studien besöktes och värderades tillsammans med mäklare 429 bostads- och jordbruksfastigheter inom 20 navhöjder (upp till ca 2 km) från närmaste vindkraftverk och en bedömning gjordes av hur mycket varje fastighet tappat i värde beroende på intilliggande vindkraftverk. 6 Jerabek, 2001; Jerabek, 2002; Beck, DeLacy, 2005; Goldman, Hartvigsen, 2008 Vindkraft i sikte 13

14 Värdeminskningen bedömdes bli i genomsnitt danska kronor för de besökta fastigheterna. Ca 56% av de studerade fastigheterna bedömdes ha minskat i värde beroende på vindkraften och 36 % av fastigheterna bedömdes ha en värdeminskning med mer än 2%. Den kvantitativa analysen visade på ett svagt negativt samband mellan vindkraftverk och fastighetsvärde, men sambandet var inte statistiskt säkerställt. Studien kunde därför inte dra generella slutsatser om förhållandet mellan vindkraftverk och fastighetsvärde. I studien genomfördes ingen analys av verkliga försäljningar. Studien drar också slutsatsen att det inte finns någon skillnad i värdesminskning beroende på om närliggande vindkraftverk är enskilda eller i grupper av turbiner. En av studiens tydligaste slutsatser är att minskade fastighetsvärden beroende på vindkraftverk behöver bedömas individuellt för varje fastighet. I samma studie genomfördes också kvalitativa djupgående intervjuer med tolv ledande fastighetsmäklare i respektive kommun. Mäklarnas generella erfarenhet var att närheten till vindkraftverk sällan har betydelse för försäljningspriserna. Samtliga mäklare hare erfarenheter av försäljningar nära vindkraftverken där vindkraften inte påverkat priset. Hälften av de intervjuade mäklarna hade aldrig upplevt att vindkraftverk hade haft en inverkan på försäljningen och endast 25% hade någon erfarenhet att det påverkat en fastighetsvärdering. Ingen mäklare hade dock haft problem att belåna en fastighet beroende på närheten till vindkraft. Danska vindkraftsföreträdare har kritiserat Orbicon-studien för metodmässiga brister 9. Bland annat undersöker studien i huvudsak äldre vindkraftanläggningar, där nyare anläggningar sannolikt har strängare ljud- och avståndskrav. Fastigheterna värderades i studien också hastigt (i genomsnitt 35 fältbesök per arbetsdag) och med fokus på vindkraftens ne- 9 Kommunikation med Danmarks Vindmølleforening. september gativa påverkan, vilket kan ha lett till systematiskt snedvridna resultat. Pilotstudien ger ändå intressanta indikationer på var en negativ prispåverkan kan vara störst. De intervjuade mäklarna var överens om att närhet till vindkraft i ett fåtal fall kan få konsekvenser, särskilt om ett hus är väldigt nära vindkraftverket. Vad som känns som nära varierar från fall till fall, men flera mäklare nämnde avstånd kortare än meter. Flera intervjuade fastighetsmäklare sade också att hustypen är av stor betydelse, där exempelvis kulturhus med beteckningen liebhaveri 10 sannolikt är mer känsliga än andra. Folketinget i Danmark antog 2009 en lag som ger vissa fastighetsägare rätt till kompensation för värdeförlust för sin fastighet. 11 Ägare till fastigheter inom 6 totalhöjder (ca 1 km) från närmast planerade vindkraftverk kan om de framställer sina krav i tid få en kostnadsfri värdering. Fastighetsägare på längre avstånd kan få motsvarande värdering mot en avgift om danska kronor. Den danska Taksationsmyndigheden (ung. Taxeringsmyndigheten) har uppdraget att göra värderingen och avgöra storleken på värdeminskningen som en planerad vindkraftanläggning bedöms orsaka. Om myndigheten beslutar att värdeminskningen bedöms bli mer än 1 % av marknadsvärdet skall verksamhetsutövaren betala värdeminskningen i ersättning till fastighetsägaren. Lagen medger även frivilliga överenskommelser mellan de som bygger vindkraftverk och fastighetsägaren. Lagen gäller inte retroaktivt för redan uppförda vindkraftverk. Taksationsmyndigheden beslutar om värdeminskningens storlek baserat på en indivi- 10 liebhaveri betecknar fastigheter med ett mycket bra läge, en särskild arkitektur, en unik historia, eller från en viss epok. Eftersom det finns relativt få finare byggnader, handlas de till ett mycket högre pris. Begreppet är därmed något bredare än det som populärt kallas k-märkta fastigheter i Sverige (det som regleras av 3 kap PBL 10 och 12). 11 Lov om fremme af vedvarende energi Kap Vindkraft i sikte

15 duell bedömning, som bygger på tillgängligt plan- och ritningsunderlag, lagfarter, servitut, fastighetstaxeringsunderlag, samt miljökonsekvensbeskrivning och visualiseringar från vindkraftprojektören. Samråd sker också med fastighetsägare och fastigheten besöks på plats. De fall som har bedömts enligt den nya lagstiftningen har varit mycket olika och skadestånden är också mycket olika. Fram till juli 2010 har myndigheten handlagt om 73 inkomna ärenden, varav 24 bedömts få en värdeminskning på mer än 1% och därmed rätt till ersättning (se fig 2:4 och 2:5). Dessa fastigheter ligger med huvudbyggnaderna på ett avstånd av meter från närmast planerade vindkraftverk. Vid en genomgång av hittillsvarande beslut kan vi se att samtliga fastigheter som utdömts ersättning har fri utsikt mot de planerade verken och flera får också förhöjda ljudnivåer. Som mest har en fastighet i Furesø kommun fått rätt till en ersättning på danska kronor om ett vindkraftverk uppförs 424 meter från huvudbyggnaden. Det finns dock fastigheter närmare än 600 meter som inte har rätt till ersättning, med hänvisning till skymd utsikt mot de planerade vindkraftverken. Danska vindkraftföreträdare ifrågasätter vetenskapligheten i både 18% lagens förarbeten och tillämpning. 16% Den rättsliga ramen är otydlig och 14% det finns inga kriterierna för att 12% bevilja en värdeförlust. Det finns 10% därför en hög grad av subjektivitet 8% i besluten. Ett av de problem som 6% också framhålls är att taxeringskommitéerna i flera fall också inkluderat 2% 4% ljud och skuggstörningar i bedömningen, trots att dessa ska regleras i 0% tillståndsprocesserna eller i kommunernas planering. Beslutad ersättning, danska kronor Beslutad ersättning, andel av värdet Det har ännu inte skett någon officiell utvärdering av det danska ersättningssystemet, men det är intressant att utifrån svenskt perspektiv fortsatt följa diskussionen i Danmark. Sammantaget finns många intressanta frågeställningar kvar att besvara kring fastighetspriser och småhus. I följande kapitel kommer vi att med olika metoder försöka hitta generella samband eller enskilda fastigheter där vi se sådana samband Avstånd till närmaste vindkraftverk Figur 2:4 Den danska taxeringsmyndighetens värderade ersättningsbelopp för fastighetsägare nära planerade vindkraftverk. Bearbetade data från Avstånd till närmast planerade vindkraftverk Figur 2:5 Den danska taxeringsmyndighetens värderade ersättning som andel av marknadsvärdet. Bearbetade data från Vindkraft i sikte 15

16 3. Vindkraftutbyggnaden Vindkraften i Sverige I denna studie har ambitionen varit att så långt det går studera fastighetsprisutvecklingen kring så många vindkraftetableringar som möjligt. Vi har dock valt att avgränsa studien till nytillkomna etablering, dvs vindkraftverk som inte utgör komplettering eller ersättning av tidigare etablerade vindkraftverk. Tidsmässigt har studien avgränsats till de verk som färdigställdes i Sverige från januari 2001 till december 2007 (se figur 3:1 och 3:2). Avgränsningen har bedömts nödvändig, eftersom bra statistik på småhusförsäljningar finns från 1997 och dataunderlaget bör täcka in tiden både före och efter driftsättandet av verken för att få tillräckligt analysunderlag. Totalt driftsattes 386 vindkraftverk i Sverige under denna tid (inklusive de 48 på Lillgrund). 3.2 Dataunderlag Som grund för analyserna har en databas över vindkraftverk i Sverige sammanställts. Detta har skett i huvudsak genom en matchning mellan den offentliga driftstatistiken och flyghinderdatabasen hos försvarsmakten. Även om ingen av dessa källor ger en komplett bild bedöms de tillsammans ge ett tillräckligt bra underlag. Driftstatistiken sammanställs av Vattenfall på uppdrag av Energimyndigheten och publiceras månadsvis på internet 1. Där finner man förutom produktionsdata även driftsättningsdatum, ägarinformation och andra data om varje vindkraftverk. Flyghinderdatabasen baseras på den anmälan som varje projektör ska göra till Luftfartsverket i samband med byggsamråd. Anmälan ska bl a innehålla vindkraftverkets totala höjd och koordinater. Den databas som används i Driftsatta vindkraftverk per månad J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D Figur 3:1 Vindkraftsutbyggnaden i Sverige under perioden Vindkraft i sikte

17 denna studie innehåller Sveriges alla anmälda vindkraftverk till och med mars 2010 (varav driftsatta vindkraftverk sorterats fram). Sedan systemet med miljöbonus togs bort 2006 är inte alla vindkraftverk med i driftstatistiken och vissa verk har därför behövt identifieras och koordinatsättas manuellt med hjälp av lantmäteriets kartor och sökverktyg på internet 2. Flyghinderdatabasen är inte heller komplett, i vissa fall har anmälan begränsats till endast ett av flera verk, och i andra fall har anmälan gjorts för sent. Energimyndigheten har genomfört en förstudie 3 avseende framtagandet av en komplett databas över samtliga vindkraftverk i Sverige. Beslut om att genomföra detta förväntas under hösten Där kommer i så fall även registret CESAR, som hanterar elcertifikaten, att användas som underlag. 2 i huvudsak tjänsterna hitta.se och eniro.se 3 Nårdal, 2009 N Vindkraftverk med driftsättning Berörd kommun inom 5 km från nytt verk km Figur 3:2 Driftsatta vindkraftverk samt kommuner som berörs av nyetableringar, dvs driftsatta vindkraftverk med inga tidigare vindkraftverk inom 1500 m. Vindkraft i sikte 17

18 3.3 Bearbetning av dataunderlag Första steget i analysen har varit att ta bort de etableringar som inneburit kompletteringar till befintliga vindkraftanläggningar, dvs vindkraftverk som är driftsatta före det första verket inom en radie på 1500 meter. 129 vindkraftverk blev kvar (se figur 3:3, 3:4 och 3:5). Viscaria Aapua Därefter avgränsades närområden med en radie av 5 km runt varje enskilt vindkraftverk/park, samt ett referensområde. Referensområdet innehåller alla fastighetsförsäljningar (i berörda kommuner) som inte finns inom 5 km från något av Sveriges alla vindkraftverk (enligt flyghinderdatabasen och manuella kompletteringar) tom mars 2010, och som därmed antas vara relativt opåverkade av vindkraftutbyggnad. Tännäs Vallrun Bydalen Ljungdalen Långå Digerberget Råshön Klimpfjäll Hällingarna Hornberget Norrvåge Bureå Storön Byråsen Hunflen Smedjebacken Götarsvik Söderbodane Götarsvik Odensbacken Kärrets gård Lövstaviken Dragabol Andersfält Mäsinge Vannborga Söderåkra Sussekulla Stenninge Stora Istad Köpingsvik Jämjö Långlöt Yttre Stengrund N Närområde (enskilda vindkraftverk/parker) Referensområde km Figur 3:3 Studien har i ett första steg avgränsats till de ca 130 etableringar som kan räknas som nya (inget tidigare verk inom 1500 meter). Inga av de driftsatta vindkraftverken på Gotland räknas därmed som nyetableringar. 18 Vindkraft i sikte

19 Mungseröd Grebban Hattefjäll Hulta Torkelsrud Söne Moholm Skeby Hangelösa Rocklunda Viglunda Kållands Åsaka Långeryd Istrum Stenkil Rålanda Grästorp Östergården Lilla Lunden Entorp Stavlösa Borensberg Nolby Askegården Härjevad Jung Staaf Värsås Korsberga Wahlby Högby Uljeberg Helleberg Hjällö Hogstad Allmag Ryda Blixtorp Väderstad Hackegården Rangeltorp Åsen Göteveliden Krökelimur Naglarp Kampa Gästgivaregården Tyskagården Sibräcka Dintestorp Figur 3:4 Inzoomning på de vindkraftanläggningar i norra Götaland som ingår i studien. Lönhult Täppeshusen Össjö Heden Beateberg Spargodt Hedagården Lundåkra Svalöv Värlinge Kärrets gård Annelöv Nöbbelöv Nygårdshus Lövstaviken Västraby Västanby Odarslöv Kristinetorp Dragabol Möllebacken Åkesdal Stortrappen Hörby Boel Andersfält Ramsåsa Vallsås Lunnarp Lillgrund Mäsinge Brönnestad Assmåsa Balkåkra Valterslund Örum Lönhult Figur 3:5 Inzoomning på de vindkraftanläggningar Össjö i Skåne och Blekinge som ingår i studien. Heden Beateberg Täppeshusen Möllebacken Hörby Vindkraft i sikte 19

20 4. Analys av småhusförsäljningen 4.1 Småhusförsäljningen i Sverige Småhuspriserna i Sverige har stigit med ca 100% i Sverige från (se figur 4:1). Utvecklingen har varit stark i samtliga län, men inom varje län kan skillnaderna vara mycket stora. Antalet försäljningar per år ökade fram till 2007 (se figur 4:2), men har de senaste två åren minskat, till stor del beroende på lågkonjunkturen och den globala finanskrisen. Skillnader i storlek, standard och läge gör att köpeskillingen varierar mycket mellan enskilda småhus och SCB rekommenderar därför att en jämförelse görs med taxerings- eller basvärdet för fastigheten, särskilt när en jämförelse skall göras över tid och för skilda regioner. Taxeringsvärde för fastigheten ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet två år före det år fastighetstaxeringen sker (figur 4:2). Marknadsvärdet bestäms med hänsyn till det genomsnittliga prisläget inom det värdeområde där fastigheten ligger. Eftersom det är genomsnittet som avgör, är köpeskillingen för en enstaka fastighet inte detsamma som marknadsvärdet. Det krävs alltid ett flertal köp för att bestämma ett genomsnittligt prisläge. Kvoten mellan försäljningspris och taxerings- eller basvärde brukar benämnas köpeskillingskoefficient. Eftersom taxeringsvärdet följt prisutvecklingen har köpeskillingskoefficienten för småhus i genomsnitt legat relativt konstant, med små språngvisa effekter när förändringar skett i fastighetstaxeringen (se figur 4:4) Köpeskilling, medelvärde i tkr Bas-/taxeringsvärde, medelvärde i tkr Figur 4:1 Genomsnittlig köpeskilling på försålda permanenta småhus i Sverige Källa: SCB Figur 4:3 Genomsnittlig taxeringsvärde på försålda småhus i Sverige Källa: SCB. Antal försäljningar Köpeskillingskoefficient 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 2,1 2,2 1,6 1,7 1,9 1,7 1,9 1,9 1, Figur 4:2 Antal försålda permanenta småhus i Sverige Källa: SCB. 0, Figur 4.4 Genomsnittlig köpeskillingskoefficient för försålda småhus i Sverige Källa: SCB. 20 Vindkraft i sikte

21 4.2 Dataunderlag Försäljningsdata har beställts för de 78 kommuner som under perioden berörts av nya vindkraftetableringar inom 5 km. Beställningen har innefattat följande variabler för varje fastighetstransaktion: Avstånd > 5000 meter inom berörda kommuner (n Avstånd < 5000 meter Försäljning före driftstart (n ) Avstånd < 5000 meter Försäljning efter driftstart (n ) Geografiska koordinater Försäljningspris Försäljningsdatum Taxeringsår Taxeringsvärde Boyta Typkod 220 småhus och 221 fritidshus Totalt innehåller dataunderlaget transaktioner från 1991 och fram till maj 2010 (detta inkluderade ca 5000 dubbletter som rensades bort innan analysen). Ca , eller ca 15% av försäljningarna är inom 5 km avstånd från någon av de studerade vindkraftanläggningarna (se fig 4:5). Av dessa försäljningar har knappt hälften, st, skett efter anläggningens driftsättning (figur 4:5 och 4:6). Antalet försålda fastigheter inom 5 km varierar kraftigt mellan de olika vindkraftetableringarna (se figur 4:8). Fastighetsförsäljningar i Skåne dominerar i dataunderlaget. Där har också prisökningen varit störst. Den vindkraftanläggning som har flest registrerade småhusförsäljningar i närområdet är vindkraftverket i Västanby, i Kävlinge kommun, som driftsattes 2001 och som har registrerade försäljningar i närområdet där delar av såväl Lund som Kävlinge tätort ligger inom 5 km. Figur 4:5 Antal försäljninger inom de 78 kommunerna, och delmängden inom 5 km från de studerade vindkraftetableringarna. Antal försäljningar efter driftstart Figur 4:6 Antal försäljningar (efter sriftstart) per avståndsintervall till närmaste vindkraftverk. Antal försäljningar Avstånd till närmaste vindkraftverk, meter Köpeskillingskoefficient Figur 4:7 Spridning av köpeskillingskoefficienten (köpeskilling dividerat med taxeringsvärde) för de studerade fastighetsförsäljningarna inom 5 km (även de som skett före vindkraftverken driftsattes). Åtta av försäljningarna hade noll i köpeskilling. Vindkraft i sikte 21

22 Antal försäljningar efter driftstart inom en 5 km-radie från varje anläggning Förändring i genomsnittpris inom en 5 km-radie från varje anläggning % % % % Skala 1: N N km km Figur 4:8 Antal fastighetsförsäljningar efter vindkraftens driftstart inom varje närområde (5 km-radie från varje anläggning). Anläggningar med färre än 50 försäljningar visas inte. Figur 4:9 Prisutveckling 2000 till 2009 för småhusfastigheter inom närzoner till nya vindkraftetableringar. Prisförändringen redovisas endast där det registrerats minst 20 försäljningar både 2000 och I alla dessa fall har prisutvecklingen varit positiv. 22 Vindkraft i sikte

23 Ytterligare två anläggningar, Möllebacken i Kristianstad och vindkraftverket Boel i Malmö hamn har fler än 1000 småhusförsäljningar, också beroende på att större tätorter finns inom 5 km. Vid 15 av de studerade vindkraftetableringarna (varav flera nyare anläggningar i norra Sveriges glesbygd) fanns färre än 10 transaktioner registrerade efter driftstart, vilket ger för litet underlag för några slutsatser om de lokala förhållandena. Försäljningarna har dock inkluderats i de övergripande analyserna. Sett till hela dataunderlaget har de genomsnittliga försäljningspriserna nära vindkraftetableringarna (röda staplar i fig 4:13) haft en lika stark prisutveckling som fastigheter på större avstånd (de grå staplarna i samma graf). 4.3 Test av avståndskriteriet på hela datamaterialet Som ett första steg har en enkel regressionsanalys genomförts för alla transaktioner baserat på Skala 1: grundmodellen: ln( K T )=β Genomsnittlig köpeskilling Figur 4:10 Observerad genomsnittlig köpeskilling vid olika avstånd från närmaste vindkraftverk. Köpeskillingskoefficient, medelvärde Genomsnittlig köpeskilling, tkr ,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 0, ,5 β k D k + ɛ (1) k=1 1 där K = Indexuppräknad köpeskilling vid resp försäljning T = Indexuppräknat taxeringsvärde /basvärde vid försäljningen D 1 - D 5 = Kategorisk avståndsvariabel Ligger fastigheten 0-1 km, 1-2 km, 2-3 km. 3-4 km resp 4-5 km från närmaste vindkraftverk? (Ja = 1, Nej = 0) b 0 är parameterskattningar för konstanten i ekvationen och avståndsvariabeln. b k är en vektor av parameterskattningar för avståndsvariablerna i jämförelse med försäljningar på större avstånd från närmaste vindkraftverk. e Slumpmässig störningsvariabel Den semilogaritmiska funktionen används normalt vid hedoniska analyser. En viktig skillnad är dock att vi mycket förenklat antagit att taxeringsvärdet är ett mått som både rymmer husets och tomtens alla egenskaper och även Köpeskillingskoefficient 2, Avstånd till närmaste vindkraftverk, meter Avstånd till närmaste vindkraftverk Figur 4:11 Observerad genomsnittlig köpeskillingskoefficient vid olika avståndsintervall från närmaste vindkraftverk. 2-1 år före 1-0 år före 0-1 år efter 1-2 år efter 2-3 år efter 3-4 år efter Försäljningstidpunkt relaterad till första vindkraftverkets driftstart Figur 4:12 Observerad genomsnittlig köpeskillingskoefficient vid olika tidpunkter före och efter vindkraftanläggningens driftstart. Försäljningar referensområde Försäljningar inom 5 km från studerade vindkraftverk Figur 4:13 Genomsnittlig köpeskilling på försålda småhus inom 5 km från närmaste nyetablerade vindkraftanläggning, jämfört med utvecklingen i referensområdet (jämför även rikstrenden i figur 4:1) Vindkraft i sikte 23

24 den områdesspecifika inverkan på fastighetspriset. Som vi kan se av den stora spridningen i köpeskillingskoefficienten (figur 4:7) är taxeringsvärdet - trots goda ambitioner - ett mycket trubbigt mått för detta. Resultaten från analysen ger (vilket också kan förväntas med tanke på den stora variationen i köpeskillingskoefficient) ett mycket lågt (mindre än 1%) R 2 -värde för modellen. Den låga förklaringsgraden ger en indikation på att relevanta egenskaper, exempelvis vindkraftverkens synbarhet eller landskapets karaktär, som kan förklara K/Tvärdet saknas i analysen. Avsaknaden av dessa egenskaper kan innebära att vi systematiskt under- eller överskattar den statistsiska och ekonomiska effekten av närhet till anläggningarna. Parameterskattningarna (se figur 4:15) följer däremot en tendens man skulle kunna förvänta sig, med en mer negativ inverkan närmare vindkraftverken. Avståndsintervallet närmare än 1 km från vindkraftverken har få observationer (se figur 4:6) och är därmed den parameterskattningen särskilt osäker. De fastigheter som ligger inom intervallet 1-2 och 2-3 km visar på en negativ effekt som uppgår till ca 4 respektive 2 procent på K/T-värdet. För fastigheter 3-5 km från vindkraftverken indikeras dock en positiv effekt på upp till ca 3 procent, som dock kan bero på att dessa fastigheter ligger i tätorter, eller av annan anledning systematiskt har ett högre marknadsvärde. Med en vidgad modellansats enligt: ln( K T )=β Test av avståndskriteriet på enbart β k D k + β 6 H + ɛ (1) k=1 där vi lägger till en variabel för hustyp: H = Kategorisk variabel för hustyp. H=1 om fritidshus (typkod 221) H=0 om hus för permanentboende (typkod 220) blir parameterskattningarna enligt figur 4:16. Köpeskillingskoefficienten är i genomsnitt högre för fritidshus än för permanentboende i det studerade materialet. Förklaringsgraden är dock fortsatt mycket låg. 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10 0,073-0,043-0,021 0,006 0, km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km ß1 ß2 ß3 ß4 ß5 Figur 4:15 Parameterskattningarna för de kategoriska avståndsvariablerna. Parameterskattningarna visar på en negativ prispåverkan i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallen 1-3 km. 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10 0,067-0,038-0,015 0,011 0,035 0, km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km Fritidshus ß1 ß2 ß3 ß4 ß5 ß6 Figur 4:16 Parameterskattningarna för de kategoriska avståndsvariablerna inkl en kategorisk variabel avseende fritidshus. fritidshus Fritidshus är den typ av bebyggelse som ofta beskrivs som mer känslig för närliggande vindkraft. En analys av köpeskillingar per avståndsintervall (figur 4:17) visar dock att priserna för de flesta avståndsintervall ligger högre nära vindkraftverk än i referensområdet. Medianvärden har använts i figuren, beroende på att vissa extrema fastighetsköp, bland annat några av Sveriges dyraste fritidsbostäder i Båstads kommun och även dyra fastigheter på Österlen finns med i materialet. 24 Vindkraft i sikte

25 Medianköpeskilling (prisnivå 2009) km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km Ref Avstånd från närmaste vindkraftverk Figur 4:17 Medianvärde av köpeskilling (indexuppräknat till 2009 års prisnivå) för fritidshus (försäljningar efter driftstart) per avståndsintervall från närmaste vindkraftverk. 4.5 En jämförelse före och efter vindkraftplanerna var kända En studie av prisnivåerna tre år före vindkraftanläggningen togs i drift, se figur 4:18, visar emellertid att det även då var lägre försäljningspriser (figuren visar köpeskillingskoefficient) 1-3 km från de kommande vindkraftverken. Att det är samma mönster innebär att det sannolikt är andra faktorer som har störst betydelse för fastighetsvärdet, exempelvis att vindkraftverk ofta etableras på mark som är mindre attraktiv för annan bebyggelse. När man kommer till avstånd på 3-5 km från vindkraftanläggningarna når däremot i flera fall in i större tätorter, som Lund, Kristianstad och Malmö, vilket kan förklara de högre fastighetspriserna inom de intervallen. 4.6 Försäljningsfrekvens En teori som dels tas upp av mäklare vi talat med, men som även nämns i forskningen som intressant att studera är huruvida omsättningen av fastigheter allra närmast vindkraftverken påverkas av vindkraftplaner, eller av att vindkraftverk uppförs. En enkel analys har därför gjorts avseende antal försäljningar inom 2 km från vindkraftverken per tidsintervall före och efter vindkraftverkens driftsättning inom respektive närområde, se figur 4:19. Det går inte utifrån detta att hitta något tecken på att omsättningen skulle vara lägre i samband med, eller före verkens driftstart. Antal försäljningar inom 2 km år före 3-2 år före 2-1 år före 1-0 år före 0-1 år efter 1-2 år efter 2-3 år efter 3-4 år efter Försäljningstidpunkt relaterad till första vindkraftverkets driftstart Figur 4:19 Antal försäljningar per år (relaterat till driftstart) inom 2 km från närmaste vindkraftverk. Omsättningen ser inte ut att minska i samband med att vindkraftverken planeras eller byggs. Genomsnittlig Köpeskillingskoefficient 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Försäljningar efter driftstart Försäljningar mer än tre år före driftstart Avstånd från närmaste vindkraftverk, meter Figur 4:18 Medelvärde för K/T-kvot för fastighetsförsäljningar i olika avståndsintervall från närmaste vindkraftverk. Dels för fastigheter sålda mer än 3 år före vindkraftverkets driftstart (blå), jämfört med P/T-kvot för fastigheter sålda efter 3 år före vindkraftverkets driftstart (röd). Vindkraft i sikte 25

26 4.7 Upprepade försäljningar av samma fastighet Ca av de studerade transaktionerna inom 5 km berör de fastigheter som sålts mer än en gång under perioden Av dessa hade fastigheter transaktioner både före och efter vindkraftanläggningens driftstart. En analys av dessa transaktioner visar att priserna i enlighet med den nationella trenden stigit för de allra flesta fastigheter, men för ca 5% av fastigheterna har köpeskillingen minskat efter det att vindkraftanläggningen tagits i drift. Denna andel gäller såväl permanentbostäder som fritidshus. I ett försök att identifiera enskilda hus som påverkats studerades de 98 småhusfastigheter (varav 13 fritidshus) där köpeskillingen minskat efter vindkraftetableringen. Av dessa låg endast en, i Lundsbrunns tätort, inom 1 km från närmaste vindkraftverk, men utan visuell påverkan av vindkraftverket. Det närmaste fritidshus som minskat i värde låg inom 2 km från närmaste verk, dock visar flygbilder att mellanliggande skogsdungar mellan hus och vindkraftverk skymmer sikten. På liknande sätt har övriga 96 fastigheter studerats, dock utan någon indikation på att vindkraften genom direkt eller visuell påverkan orsakat prisfallet på fastigheten. De fastigheter vars värde ökat har inte studerats på detta sätt. 26 Vindkraft i sikte

27 5. Tre anläggningar 5.1 Tre typområden Utöver de översiktliga analyserna i kapitel 4 så ingår i studien även en fördjupad analys av tre praktikfall. Praktikfallen är valda med hjälp av det stora datamaterialet så att vi dels får tre olika landskapstyper och också får med områden där indikationer tyder på att det kan finnas en negativ påverkan på fastighetspriserna. De tre praktikfallen är: Råshön (fem vindkraftverk) i Krokoms kommun i Jämtland. Allmag (ett vindkraftverk) på Orust i Västra Götalands län Brönnestad/Eksbo (tre vindkraftverk) i Trelleborgs kommun, Skåne län Råshön, Krokom Här beaktas även hur vindkraftetableringen är utformad med avseende på avstånd till bebyggelse, påverkan på landskapsbild, buller, skuggbildningar etc. För de tre områdena har lokala fastighetsmäklare kontaktats kring deras erfarenheter av prisutvecklingen kring vindkraftetableringen. I samverkan med fastighetsmäklarna har också en bedömning gjorts av hur eventuella andra faktorer kan ha påverkat priserna i de berörda områdena respektive i församlingen/ kommunen som helhet under perioden. Allmag, Orust km Figur 5:1 De tre studerade praktikfallen. Närområde (enskilda vindkraftverk/parker) Referensområde Brönnestad/Eksbo, Trelleborg Vindkraft i sikte 27

28 5.2 Vindkraft i det öppna landskapet Skåne är tillsammans med Västra Götaland den del av Sverige som sett den största vindkraftutbyggnaden under 2000-talet. I det öppna jordbrukslandskapet kan vindkraft synas långt, samtidigt som det ofta finns en blandning av jordbruks- och villabebyggelse i närheten. Det område som valts som praktikfall är Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun, mellan Anderslöv och Klagstorp. Detta område har valts eftersom det här skett ett stort antal försäljningar i näromgivningen och på att det i näromrdet finns två exempel på småhus som har sålts både före och efter etableringen till minskad köpeskilling. Området är utpräglad jordbruksmark och det finns kringliggande bebyggelse i form av fristående gårdar, villor i stråk längs vägarna och i tätorter och småorter. Det öppna landskapet gör att vindkraftverken syns relativt långt. Träd längs vägar och i anslutning till bebyggelse och vägar skymmer i vissa fall sikten. Flera ytterligare vindkraftanläggningar finns i omgivningarna och ytterligare vindkraft planeras, bl a i närheten av Vallby och Stora Islie. År 2001 uppfördes här tre vindkraftverk vardera med kapaciteten ca 600 kw och totalhöjd 63 meter. År 2007 uppfördes ännu ett vindkraftverk, mellan de tre befintliga, denna gång med kapaciteten 850 kw. Området har områdesbestämmelser som medger vindkraft. Vindkraftsanläggningen Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun, Skåne län Antal vindkraftverk: 4 (3 år år 2007) Totalhöjd: 63 meter, (det nyaste verket 78 meter) Ansökan inlämnad: 1999 Driftstart: 2001 Fastighetsförsäljningar Vindkraftverk 5km avstånd från vindkraftverken 0 2, Km Figur 5:2 Området kring de fyra vindkraftverken i Brönnestad. 28 Vindkraft i sikte

29 Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen Genomsnittlig köpeskilling, tkr Genomsnittlig boyta, kvadratmeter Tillståndsansökan Driftstart Trelleborgs kommun Inom 5 km från vindkraftverken i Brönnestad/Eksbo Figur 5:3 Småhusprisernas utveckling runt den studerade vindkraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. Genomsnittligt taxeringsvärde, tkr Tillståndsansökan Figur 5:3 visar försäljningspriserna för området inom 5 km från vindkraftsanläggningen i Brönnestad/Eksbo under åren Totalt har det under denna tid sålts 671 småhus i området. Försäljningspriset för småhus inom 5 km från vindkraftverken låg under de 5 åren före driftstarten av de första verken ca 20 % lägre än kommungenomsnittet för Trelleborg. Åren efter driftstarten ligger försäljningspriserna inom området endast 18 % under Trelleborgs kommunsnitt. Den genomsnittliga boytan i småhus sålda inom området har legat på i stort sett samma nivå som kommunsnitt såväl åren före driftstart som åren efter driftstart (i genomsnitt 0,7 % större än kommunsnittet åren före driftstart respektive i genomsnitt 0,6 % större än kommunsnittet åren efter). Detta visar att försäljningspriserna i området har ökat ungefär i takt med kommunsnittet både före och efter driftstarten av de första verken. Vi saknar dock försäljningssiffror för åren innan 1996 vilket gör att vi inte kan se den eventuella påverkan som offentliggörandet av planerna på vindkraftetableringen hade på fastighetspriserna i området. Försäljningspriserna efter offentliggörandet av planerna för den andra etableringen visar en liknande trend. Åren innan offentliggörandet av andra etableringen låg snittpriserna inom området 21 % under kommunsnittet jämfört med 16 % åren efter offentliggörandet. Tillståndsansökan Driftstart Driftstart Trelleborgs kommun Inom 5 km från vindkraftverken i Brönnestad/Eksbo Trelleborgs kommun Inom 5 km från vindkraftverken i Brönnestad/Eksbo Figur 5:4 Taxeringsvärdenas utveckling runt den studerade vindkraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet Figur 5:5 Den genomsnittliga boytan var något lägre 2003 (två år efter driftstart) vilket delvis kan förklara de något lägre köpeskillingarna det året. Vindkraft i sikte 29

30 Åren före offentliggörandet etableringen var den genomsnittliga boytan i småhusen sålda inom området 0,3 % mindre än kommunsnittet medan åren efter offentliggörandet 1,6 % större än kommunsnittet (figur 5:5). Den större boytan kan möjligen haft en viss betydelse för de högre försäljningspriserna. I närområdet fanns också två fastigheter som sålts både före och efter det att de första vindkraftverken togs i drift med ett lägre försäljningspris efter vindkraften kom på plats. Dessa fastigheter ligger dock i tätorten Anderslöv respektive i Grönby, båda 2-3 km från vindkraftverken och utan fri sikt mot vindkraftverken, varför prissänkningen sannolikt har andra orsaker än vindkraftverken. Dialog med lokala fastighetsmäklare Tre lokala mäklare i Brönnestadsområdet har kontaktats angående deras erfarenheter av försäljningar i området. Två av dem ser prisutvecklingen i området som väldigt positiv och ser ingen skillnad mot omkringliggande områden. En mäklare anser dock att det är något tuffare i dagsläget samt att det långa avståndet till större orter har en negativ påverkan på prisutvecklingen. Två av mäklarna tror att närhet till vindkraftverk kan påverka köpeskillingen. En av dem tror att det inte påverkar där det finns befintliga verk men att priserna påverkas negativt där det planeras nya verk. Den andra mäklaren anser att den negativa påverkan av vindkraftverk på fastighetspriser är mindre i orter på landsbygden som i detta fall. Detta då fastighetsspekulanter på landsbygden är mer vana vid dessa typer av förändringar genom byggande av jordbruksrelaterade konstruktioner. En av de tillfrågade mäklarna anser dock att vindkraftverk inom ett rimligt avstånd till fastigheter inte har någon negativ påverkan på fastighetspriser samt att inga spekulanter har nämnt det som negativt under visningar. En av mäklarna som ser närheten till vindkraftverk som en negativ faktor till fastighetspriset uppskattar den till omkring 10 procent av köpeskillingen i det utredda området. På andra orter bedömer mäklaren att det kan ha en betydligt större effekt, men det är också en fråga om utbud och efterfrågan. Den negativa effekten av närliggande vindkraftsverk anses vara Figur 5:6 Vindkraftverken vid Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun. Foto: Bosse Henriksson, Brönnestad. 30 Vindkraft i sikte

31 31 Vindkraft i sikte det visuella intrycket av stora verk som ofta är många till antal. Vindkraftsetableringar påverkar redan i ett tidigt skede under samrådsfasen. Sammanfattande kommentar Sammanfattningsvis är det inte möjligt att utifrån försäljningsdata eller de mäklare vi talat med se någon generell negativ effekt av vindkraftverken på småhuspriserna kring Brönnestad/Eksbo. Småhuspriserna i området kring vindkraftverken i Brönnestad har trots att de historiskt legat lägre än kommunsnittet haft en stark positiv utveckling. Trots detta bedömer två av de tre tillfrågade mäklarna att närhet till vindkraftverk kan påverka fastighetspriserna negativt. Analysen av försäljningsdata visar inte på att den generella prisbilden i det aktuella området skulle ha påverkats av vindkraftetableringen. Det är dock inte uteslutet att någon enskild fastighet i området kan ha påverkats negativt. 5.3 Vindkraft i fritidshusdominerad kustbygd Området kring Allmag på östra Orust har valts som praktikfall dels beroende på att etableringen ligger i kustlandskapet och dels beroende på den höga andelen fritidshusaffärer i området. Omkring hälften av de 761 småhusförsäljningarna i närområdet under de senaste 15 åren har varit fritidshus. År 2000 gavs tillstånd till byggandet av ett 600 kw vindkraftverk som hade driftstart år Fastighetsförsäljningar #* Sve_vind_per_kommmun_ km avstånd från vindkraftverk ,5 Km Fastighetsförsäljningar Vindkraftverk 5km avstånd från vindkraftverken Figur 5:7 Vindkraftetablering på Allmag på Orust och de fastighetsförsäljningar som ingår i dataunderlaget. Vindkraftsanläggningen på Allmag i Orust kommun, Västra Götalands län Antal vindkraftverk: 1 Totalhöjd: 77 m Ansökan inlämnad: 1999 Tillstånd: 2000 Bygglov: 2000 Driftstart: 2001

32 Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen Figur 5:8 visar utvecklingen av försäljningspriser på småhus Orust kommun, Uddevalla kommun samt området inom 5 km från vindkraftverket på Allmag. Under åren har det totalt sålts 756 småhus inom 5 km från verket i Allmag. Försäljningspriset för området åren efter ansökningshandlingarna för verket lämnats in var 23 % lägre än Orust kommunsnitt jämfört med endast 12 % lägre åren innan. Boytan för försäljningarna inom 5 km var 4 % över Orusts kommunsnitt innan ansökan inlämnades jämfört med 2 % under kommunsnitt åren efter. Åren 2002, 2004, 2007, 2008 och 2010 hade dock försäljningarna inom 5 km från verket en större boyta än Orust kommunsnitt med ett snitt på 3,3 %. Trots det låg försäljningspriset i området under dessa år 20 % under Orust kommunsnitt. Detta talar för att någon faktor utöver boyta har påverkat försäljningspriserna på dessa fastigheter negativt. Det genomsnittliga taxeringsvärdet på fastigheter sålda inom 5 kilometer från etableringen ligger lägre än det genomsnittliga taxeringsvärdet i både Orust och Uddevalla kommun, såväl före som efter vindkraftetableringen, med undantag av ett år (1996) då det låg på högre än Orust kommunsnitt. Genomsnittlig köpeskilling, tkr Genomsnittlig boyta, kvadratmeter Tillståndsansökan Driftstart Orust kommun Uddevalla kommun Inom 5 km från vindkraftverket på Allmag Figur 5:8 Småhusprisernas utveckling runt den studerade vindkraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunerna som helhet. Genomsnittligt taxeringsvärde, tkr Tillståndsansökan Tillståndsansökan Driftstart Driftstart Inom 5 km från vindkraftverket på Allmag Uddevalla Orust Figur 5:9 Taxeringsvärdenas utveckling runt Allmag jämfört med utvecklingen i kommunerna som helhet. Uddevalla Inom 5 km Orust Figur 5:10 Husen kring Allmag har ungefär följt genomsnittstorleken för Orust kommun 32 Vindkraft i sikte

33 Dialog med lokala fastighetsmäklare Tre mäklare med erfarenhet av försäljningar på Orust kontaktades. Två av mäklarna har erfarenhet av försäljningar i området kring Allmag. Enligt mäklarna har området på lång sikt haft en väldigt positiv utveckling. En av mäklarna bedömer att området kring Allmag har något lägre försäljningspriser än västra Orust, som är vänt ut mot havet och är något mer attraktiv för fritidsboende. Vindkraftetableringen har dock liten eller ingen betydelse i sammanhanget. De två mäklare som har erfarenhet av försäljningar i Allmagområdet tror båda att närhet till vindkraftverk generellt kan påverka köpeskillingen. Det spelar dock stor roll vilka spekulanterna är. Faktorer som avståndet till verket och hur utblickarna påverkas har också betydelse. I vilken utsträckning det kan påverka köpeskillingen är svårt att säga men en av mäklarna uppskattar det till omkring 10-20%. En mäklare tror också att säljtiden kan bli något längre samt att antalet spekulanter kan bli något lägre för fastigheter med närhet till vindkraftverk. Den största påverkan bedöms vara den visuella, såvida avståndet till verket inte är mycket kort i vilket fall ljudet har stor påverkan. En av de tillfrågade mäklarna har erfarenhet av en försäljning där avståndet till ett verk var cirka 200 meter. I det fallet hade ljudet en negativ påverkan på köpeskillingen. De två mäklarna med erfarenhet av försäljning i området bedömer att den negativa påverkan från vindkraftverk i många fall är störst tidigt i etableringsfasen. Detta på grund av att det finns en osäkerhet bland fastighetsägare och spekulanter för i vilken utsträckning verket kommer att påverka fastigheten. Det finns fall då spekulanter har avvaktat med köp under etableringsfasen. Två mäklare hävdar att det inte är någon betydande skillnad på påverkan av vindkraft mellan olika typer av småhus medan en mäklare uppskattar att fritidshus är påverkade i större utsträckning än helårsbostäder. Ingen av de tillfrågade mäklarna har dock någon erfarenhet att närheten till vindkraftverk har påverkat under fastighetsvärderingar. För att det skulle hända behöver verket vara exceptionellt nära beläget eller väldigt stort. För att minska fastighetsprispåverkan anser mäklarna att det är det viktigt att etableringsfasen går fort och att möten hålls på orten, där det ges tydlig information om både för och nackdelar med etableringen. Figur 5:11 Vindkraftverket på Allmag, Orust, ligger nära Allmags golfklubb och syns också från kusten i Ljungskile. Skogen på östra Orust begränsar dock synbarheten från en del av den närmaste bebyggelsen. Vindkraft i sikte 33

34 Sammanfattande kommentar Analysen av försäljningsstatistiken kring Allmag och dialogen med mäklarna indikerar att vindkraftsanläggningen kan ha påverkat fastighetspriserna i området negativt. Snittpriset på fastighetsförsäljningar i området har efter ansökan om bygglov för vindkraftverket lämnats in, reducerats från 12 % under Orust kommunsnitt innan ansökan inlämnades till 23 % under kommunsnitt åren efter. Boytan för försäljningarna inom det aktuella området var dock 4 % över Orust kommunsnitt innan ansökan inlämnades jämfört med 2 % under kommunsnitt åren efter, vilket kan svara för en del av den förhållandevis svagare prisökningen. Enligt de två tillfrågade mäklarna med erfarenhet av försäljning i området kan närhet till vindkraftverk påverka köpeskillingen på småhus. Det tror även att säljtiden kan bli längre om antalet spekulanter på fastigheten minskar. 5.4 Vindkraft i inlandets glesbygd Jämtland är det glesbygdslän i Sverige där det etablerades mest vindkraft under den studerade perioden. Etableringen i Råshön i Krokoms kommun har valts som fallstudieobjekt för typområde glesbygd, baserat på att: etableringen består av ett flertal relativt stora vindkraftverk. genomsnittspriserna på småhus i närområdet har haft en relativt låg utveckling under perioden. det finns byabebyggelse cirka 2 kilometer från anläggningen. Råshön är en höjdrygg omgiven av byabebyggelse i kringliggande dalgångar. Den närmaste byn är Gölikläppen, som ligger cirka 2 kilometer sydväst om vindkraftverken. Övrig samlad bebyggelse inom 5 km är Änge och Tölleråsen, sydväst respektive sydost om anläggningen. Landskapsbilden i området är storskalig och kuperad, med skogsklädda berg och höjder. Vindkraftverken är synliga, men dominerar inte landskapsbilden. Enligt miljökonsekvensbeskrivningen är avståndet så stort att inga negativa konsekvenser i form av skuggor och reflexer uppstår för den närmaste bebyggelsen. 1 1 Preliminär miljökonsekvensbeskrivning för vindkraftanläggning på Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län. Vindkraftsanläggningen Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län Antal vindkraftverk: 7 (+ 1, år 2009) Totalhöjd: De 7 verken är 119 meter (det tillkommande verket har totalhöjd på 125 meter) Ansökan inlämnad: 2002 Tillstånd: december 2002 Bygglov: Driftstart: Vindkraft i sikte

35 35 Vindkraft i sikte Figur 5:13 Vindkraftetableringen på Råshön ligger cirka 3 mil nordost om Krokoms tätort. Fastighetsförsäljningar Vindkraftverk 5km avstånd från vindkraftverken ,5 Km Figur 5:12 Vindkraftverken på Råshön i Krokoms kommun. Foto Bo Mattiasson, Änge.

36 Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen Figur 5:14 visar utvecklingen av försäljningspriserna på småhus inom 5 kilometer från vindkraftparken jämfört med genomsnittet dels i Krokoms kommun och dels i ett referensområde bestående av kommunen exklusive tätorten. Totalt har det skett 71 försäljningar av småhus under den studerade perioden. Åren (före planerna på vindkraftetableringen offentliggjordes) låg det genomsnittliga försäljningspriset i det berörda området (baserat på 22 försäljningar) på ungefär samma nivå som i referensområdet. Från 2003, det år som bygglovet gavs, till 2009 har det genomsnittliga försäljningspriset i området (baserat på 37 försäljningar) varit lägre än i referensområdet. Den genomsnittliga boytan är lägre i det berörda området år 1998, 2003 och 2009, vilket delvis kan förklara den lägre prisnivån i området dessa år. Åren var dock den genomsnittliga boytan i det berörda området betydligt större än i referensområdet, varför det lägre försäljningspriset i området inte ser ut att bero på lägre boyta. Det genomsnittliga taxeringsvärdet på sålda fastigheter inom 5 kilometer från etableringen ligger lägre än det genomsnittliga taxeringsvärdet i referensområdet, såväl före som efter vindkraftetableringen, med undantag av ett år (2004) då det låg på ungefär samma nivå som i referensområdet (figur 5:15). Att det är fastigheter med lägre taxeringsvärde, som har sålts i slutet av den studerade tidsperioden kan vara Genomsnittligt försäljningspris, tkr Genomsnittlig boyta, kvadratmeter Tillståndsansökan Tillståndsansökan Driftstart Driftstart Krokoms kommun Krokom exkl tätorten Inom 5 km från Råshön Figur 5:14 Småhusprisernas utveckling runt Råshön jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. Genomsnittligt taxeringsvärde, tkr Tillståndsansökan Krokom exkl tätorten Inom 5 km från Råshön Driftstart Krokom exkl tätorten Inom 5 km från Råshön Figur 5:15 Taxeringsvärdenas utveckling runt Råshön jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. Figur 5:16 Husen kring Råshön har i genomsnitt varit större än i Krokoms kommun sedan vindkraftverken togs i drift. 36 Vindkraft i sikte

37 ett skäl till att det genomsnittliga fastighetspriset i det berörda området har haft en svagare utveckling. Taxeringsvärdet ser dock inte ut att vara orsaken till den lägre prisutvecklingen i området under perioden Det har skett fyra försäljningar inom 3 kilometer från vindkraftparken under perioden (resterande 68 ligger mellan 3-5 km från etableringen). Genomsnittspriset för de fyra närmaste småhusen är lägre än genomsnittet för samtliga försäljningar inom 5 km under de år som det fyra försäljningarna genomfördes. Även taxeringsvärdena för dessa småhusenheter ligger emellertid lägre i ungefär motsvarande grad. Dialog med lokala fastighetsmäklare Tre lokala fastighetsmäklare, verksamma i området, har kontaktats för en intervju kring erfarenheterna av hur småhuspriserna påverkas av vindkraft. Två av fastighetsmäklarna har erfarenhet av försäljningar inom 5 kilometer från vindkraftetableringen och en från försäljning i angränsande område. Ingen av de vidtalade mäklarna har erfarenhet av att vindkraftetableringen har påverkat försäljningspriset i området. Vindkraften är inget som kunderna har frågat om. De har heller inte hört talas om att etableringen skulle påverka fastighetspriserna i området. En av mäklarna tar upp att i fall vindkraftverk skulle ligga väldigt nära bebyggelse, så finns det de som inte är intresserade av att köpa. Det är landskapsmotiven som påverkar, estetik och lite tyckande. En av mäklarna säljer bara fastigheter i glesbygd, och menar att där berörs inte priserna av vindkraft. En annan tar upp att det finns mer vindkraft och kanske också påverkan på fastighetspriserna på västkusten och i andra mer vindkrafttäta delar av landet. En av mäklarna med försäljningar i området poängterar att i landsbygdsområden som detta sker relativt få försäljningar. Priserna varierar beroende på om huset är gammalt etc. Prisbilden på småhus generellt går upp. De har inte märkt av att det skulle vara något specifikt i detta område. Sammanfattande kommentar Försäljningsdatat i fallstudieområdet runt vindkraftetableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i typområde glesbyggd finns det dock, i förhållande till mer tätbebyggda områden, få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets tror inte att vindkraften har påverkat småhuspriserna i området. Fastighetsmäklarna har för få försäljningar för att ha någon statistik på prisutvecklingen i området. Erfarenheten är dock att det inte är någon specifik utveckling i detta område. Prisvariationer i landsbygdsområdet över åren kan ha att göra med olika faktorer, så som hur gamla husen som säljs är etc. Vindkraft i sikte 37

38 5.5 Många faktorer påverkar priset Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Skåne och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighetspriserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en något svagare utveckling, med i storleksordningen 10 procent, jämfört med Orust kommunsnitt. Tillfrågade mäklare med erfarenhet av försäljningar i detta område pekar på att det spelar stor roll vilka spekulanterna är. Faktorer som avståndet till verket och hur utblickarna påverkas har också betydelse. En mäklare tror också att säljtiden kan bli något längre samt att antalet spekulanter kan bli något lägre för fastigheter med närhet till vindkraftverk. Analysen av försäljningsstatistiken kring vindkraftetableringen på Orust visar på en svagare utveckling än kommunsnittet. Försäljningsstatistiken i fallstudieområdet i inlandets glesbygd runt vindkraftetableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i glesbyggd finns det dock, i förhållande till mer tätbebyggda områden, få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påverkat småhuspriserna i området. Prisvariationer i landsbygdsområdet över åren kan ha att göra med olika faktorer, så som hur gamla husen som säljs är etc. 38 Vindkraft i sikte

39 6. Diskussion Denna studie har haft ett brett angreppssätt med en uttalad ambition att hitta både generella trender och praktiska exempel där vindkraft visat sig påverka småhuspriserna. Trots att ett mycket stort datamaterial har analyserats har sådana effekter varit svåra att påvisa. Utvecklingen av genomsnittliga försäljningspriser (se figur 4:13) har varit lika stark nära vindkraftetableringarna som på större avstånd. Även om de regressionsanalyser som genomförts indikerar negativa prispåverkan i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallet 1-3 km så är det en effekt som redan fanns 3 år före verken kom på plats. Förklaringsgraden är också mycket låg, vilket tyder på att betydligt fler av fastigheternas egenskaper (även vindkraftverkens synbarhet) skulle behöva inkluderas i analyserna. Analysen av närliggande fastigheter som sålts både före och efter vindkraften togs i drift visar att dessa fastigheter i genomsnitt haft en starkare prisutveckling än i referensområdet i övrigt. De ca 5% av de närliggande fastigheterna som sålts till ett lägre pris efter det att vindkraftverken tagits i drift har överlag varit långt från och utom synhåll från vindkraftverken vilket innebär att vindkraftverken sannolikt inte orsakat prissänkningen. I den fördjupade diskussionen med mäklare har vi hittat ett exempel på negativ prispåverkan från närliggande vindkraftverk. Där har det dock rört sig om så korta avstånd att vindkraftverkets ljud orsakade en direkt störningen på fastigheten. Vindkraft i sikte 39

40 Även om vi inte kunnat hitta tydliga samband i det svenska dataunderlag som denna studie bygger indikerar de beslutade ersättningsnivåerna i Danmark att frågan får en större betydelse, men också att det är viktigt att studera frågan vidare. I det avslutande avsnitt 6.4 ger vi några förslag på hur detta skulle kunna ske, men först kommer en diskussion, baserat på tidigare studier, egna erfarenheter och diskussionen med mäklare om hur en negativ påverkan på småhuspriserna kan motverkas, samt vad vi kan förvänta oss för utveckling i frågan inom den överskådliga framtiden. 6.1 Hänsynstaganden vid planeringen av vindkraftsanläggningen Även om effekterna är svåra att påvisa, är det möjligt att i vindkraftplaneringen reducera riskerna för en negativ påverkan genom främst en tydlig informationsinsats, exempelvis genom: Organiserade besök till andra vindkraftparker; diskutera med grannar; Visualisering av anläggningen och ljuddemonstrationer; Video och datormodeller kan användas för att beskriva den estetiska påverkan; Väl förberedda ansökningar för att påskynda tillståndsprocesserna, för att reducera tiden som det råder osäkerhet om vindkraftanläggningen. Förfinade konsekvensanalyser och bedömningar av de miljöeffekter som berör boendemiljön, avseende ljud, skuggor, transporter, men kanske främst avseende visuella aspekter, dvs estetik och landskapsbildsanalys. Flera av dessa åtgärder ingår i de normala planeringsrutinerna inför en vindkraftetablering. 6.2 Positiva effekter för marknadsvärdet Även om denna studie fokuserat på att hitta en negativ påverkan på fastighetspriserna stärker vindkraften i realiteten ekonomin i näromgivningen: Kring många vindkraftanläggningar erbjuds närboende att köpa rabatterade andelar i vindkraftanläggningen eller någon form av reducerat elpris. 1 I de fall markägaren, som genom markarrende eller ägande av vindkraften får del av den ekonomisk nytta, bor i närområdet stärks den lokala ekonomin. 2 Kring många anläggningar, exempelvis runt Råshön, utgår också någon form av frivilliga bygdemedel som stärker näromgivningen. 3 Vindkraften stärker direkt och indirekt den lokala ekonomin med arbetstillfällen eller större underlag för den lokal handel och service 4. Transportinfrastrukturen förbättras. I vissa fall har vindkraftutbyggnaden medverkat till utbyggd teleinfrastruktur i närområdet. Effekterna torde också vara relativt sett större i glesbygdsområden, där infrastruktur och servicestruktur är mindre utbyggd, än i mer tätbebyggda områden. Dessa effekter kan mycket väl ge ett sammantaget positivt netto på småhuspriserna, i likhet med andra industrisatsningar. 1 Wizelius, 2001, sid 12 2 Wizelius, 2001, sid Svensk Vindenergi, Vindkraft i sikte

41 6.3 Utblick mot 2020 Sverige har ambitiösa utbyggnadsmål för vindkraften som innebär ett tiofaldigande av vindkraften inom 10 år. Detta innebär att många vindkraftverk kommer att hamna inom synhåll från småhus och fritidshus i olika delar av landet. Frågan om vindkraftens påverkan på fastighetspriser kommer därmed sannolikt att få större betydelse under kommande år. Trots de ambitiösa målen så kommer Sverige dock inte på långa vägar att ha samma vindkrafttäthet som Danmark eller Tyskland, räknat per yta. När frågan diskuteras mer är också risken stor att fastighetspriserna i realiteten också kommer att påverkas mer negativt, genom att vindkraften både medvetet och undermedvetet inkluderas i mäklares och spekulanters värderingsunderlag, något som hittills inte skett i någon större omfattning i Sverige. 6.4 Förslag till fortsatta studier Analysen av datamaterialet i denna studie har varit kvantitativ men i huvudsak beskrivande och därmed är det svårt att vetenskapligt bekräfta eller vederlägga några underliggande samband. Det finns dock goda möjligheter för den ekonomiska forskningen att ta vid avseende flera av de delaspekter som framkommit. Det har visat sig tydligt att taxeringsvärde som samlingsmått på en fastighets egenskaper är ett alldeles för trubbigt underlag för att normera köpeskillingen inför statistiska analyser. Den ansats till sambandsanalys som gjorts i denna studie har därmed innehållit alltför få förklaringsvariabler (endast avstånd, försäljningstidpunkt och taxeringsvärde) för att med någon statistisk säkerhet kunna förklara variationen i försäljningspris. En ambitiösare ansats med fler variabler likt Hoen (2009) eller Winstrand (2008) skulle ge ett vederhäftigare resultat, även om vi utifrån resultaten på de tidigare studierna bedömer att det ändå kommer att vara en utmaning att påvisa tydliga samband mellan vindkraft och försäljningspriser. En ökning av antalet förklaringvariabler skulle kunna ske genom att samla in underlagen för fastighetstaxeringen, men helst också genom kompletterande fältbesök av fastigheterna, för att klassificera husens läge och eventuella utblickar mot vindkraftverk. Ökat fokus bör också ligga på de fastigheter som enligt tidigare studier bedöms vara mer känsliga för landskapsbildspåverkan. Med utgångspunkt från Hartvigsen (2008) skulle hus med k- eller q-skydd enligt PBL vara en sådan fastighetstyp. Med utgångspunkt i Hoens studie skulle också fokus kunna ligga på hus i särskilt natursköna omgivningar med låg exploateringsgrad ( High Scenic Vista ). Dessa fastighetstyper har dock inte varit möjliga att särskilja i det dataunderlag som funnits tillgängligt för denna studie. Omvänt skulle man genom att exkludera bebyggelse i tätorter, där det finns betydligt fler störningsfaktorer på priset, sannolikt öka förklaringsgraden något. Slutligen är det intressant att följa utvecklingen i Danmark, där den nya lagstiftningen sannolikt kommer att resultera i mer forskning på området. Vindkraft i sikte 41

42 Referenser Beck, D. (2004) How Hull Wind I Impacted Property Values in Pemberton. Brev adresserat till C. McCabe. 28 juli Bond, S. (2008) Attitudes Towards the Development of Wind Farms in Australia. Journal of Environmental Health Australia. 8(3): Sid Busk, Rico. et al. (2007). Vindkraftens pris - Samfundsøkonomiske omkostninger ved udbygning af vindkraft. Institut for Miljøvurdering, juni Journal nr.: IMV ISBN: Carlstedt, Nils-Eric. (2008). Driftuppföljning av Vindkraftverk - Årsrapport Elforsk rapport 08:26. DeLacy, B. (2005) Technical Memorandum: Impacts of The Kittitas Valley Wind Power Project on Local Property Values. Cushman & Wakefield of Oregon. Prepared for Sagebrush Power Partners, LLC. December 29, sidor. File Number Firestone, J., Kempton, W. and Krueger, A. (2007) Delaware Opinion on Offshore Wind Power - Interim Report. University of Delaware College of Marine and Earth Studies, Newark, DE. January, sidor. Goldman, J. C. (2006) A Study in the Impact of Windmills on Property Values in Tucker County, West Virginia for the Proposed Beech Ridge Energy, L.L.C. project in Greenbrier County, West Virginia. Goldman Associates Inc. Prepared for Spilman Thomas & Battle, P.L.L.C., Charleston, WV. April, pages. West Virginia Case No E-CS. 78 Grover, D. S. (2002) Economic Impacts of Wind Power in Kittitas County, WA. ECONorthwest. Prepared for Phoenix Economic Development Group, Ellensburg, WA. November, sidor. Hartvigsen, Morten et al. (2008). Pilotprojekt til vurdering af muligt værditab for naboer til vindmøller. Orbicon A7S på uppdrag av Energistyrelsen, juni Haughton, J., Giuffre, D., Barrett, J. and Tuerck, D. G. (2004) An Economic Analysis of a Wind Farm in Nantucket Sound. Beacon Hill Institute at Suffolk University, Boston, MA. May, sidor. Hoen, B. (2006) Impacts of Windfarm Visibility on Property Values in Madison County, New York. Thesis Prepared for Masters Degree in Environmental Policy. Bard College, Annandale-On-Hudson, NY. April, sidor. Hoen et al. (2009). The Impact of Wind Power Projects on Residential Property Values in the United States: A Multi-Site Hedonic Analysis. LBNL-2829E. Hämtad från eetd.lbl.gov/ea/emp i maj Jerabek, J. (2001) Property Values and their Relationship to the Town of Lincoln s Wind Turbine Projects. Brev adresserat till R. Bingen. January 30, Jerabek, J. (2002) Property Values Respective to Wind Turbine Locations. Brev adresserat till Township of Lincoln Wind Turbine Moratorium Study Committee. 29 januari, Jordal-Jørgensen, J. (1995). Samfundsmæssig værdi af vindkraft. Delrapport: Visuelle effekter og støj fra vindmøller kvantificering og værdisætning. AKF Forlaget. Köpenhamn, Danmark. Khatri, M. (2004) RICS Wind Farm Research: Impact of Wind Farms on the Value of Residential Property and Agricultural Land. Prepared for Royal Institute of Chartered Surveyors, London, UK. November 3, sidor. Kielisch, K. (2009) Wind Turbine Impact Study: Dodge and Fond Du Lac Counties, WI. Appraisal Group One. Prepared for Calumet County Citizens for Responsible Energy (CCCRE), Calumet County, WI. September 9, sidor. McCann, M. S. (2008) Real Estate Impact Evaluation of the Horizon Wind Energy Proposed Rail Splitter Wind Farm. Prepared for Hinshaw & Culbertson, LLP, Rockford, IL. May, sidor. Nårdal, M. (2009). Nationell databas för planerade och befintliga vindkraftverk i Sverige. Förstudie om möjligheter och behov. Ett projekt inom Nätverket för vindbruk. Länsstyrelsen i Västra Götalands län. för%20planerade%20och%20befintliga%20-%20förstudie%20-%20pdf%20med%20bilagor.pdf Poletti, P. (2005) A Real Estate Study of the Proposed Forward Wind Energy Center Dodge and Fond Du Lac Counties, Wisconsin. Poletti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL. May, sidor. Poletti, P. (2007) A Real Estate Study of the Proposed White Oak Wind Energy Center, Mclean & Woodford Counties, Illinois. Polleti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL. January, sidor. Sims, S. och Dent, P. (2007) Property stigma: Wind farms are just the latest fashion. Journal of Property Investment & Finance. 25(6): Sims, S., Dent, P. och Oskrochi, G.R. (2008) Modeling the impact of wind farms on house prices in the UK. International Journal of Strategic Property management. 12(4): sid Sterzinger, G., Beck, F. and Kostiuk, D. (2003) The Effect of Wind Development on Local Property Values. Renewable Energy Policy Project, Washington, DC. May, sidor. Vindkompaniet i Hemse AB. (2002). Preliminär miljökonsekvensbeskrivning för vindkraftanläggning på Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län. Hämtad från den 28 juni Winstrand, J. (2009) The Effects of a refinery on property values The case of Sweden. Working paper 2009:10, Department of economics, Uppsala University. Wizelius, T. (2010). Lokalt ägd vindkraft. Hämtad från den 30 augusti Vindkraft i sikte

43 2009 Svensk Vindenergi Rapport och layout: ÅF Foto: ÅF eller Svensk Vindenergi, om annat ej anges

44 Samarbetspartners: Huvudsponsorer: Nyckelmedlem: Studien är utförd av med delfinansiering från Svensk Vindenergi, Stockholm Besöksadress: Olof Palmes gata 31 Tfn: , Fax: E-post: Hemsida: 44 Vindkraft i sikte

Bilaga 9 Rapport fastighetspriser, Vindkraft i sikte

Bilaga 9 Rapport fastighetspriser, Vindkraft i sikte Bilaga 9 Rapport fastighetspriser, Vindkraft i sikte Vindkraft i sikte Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft? Vindkraft i sikte 1 Sammanfattning Vindkraft är den typ av elproduktion

Läs mer

SAMMANFATTNING: VINDKRAFTENS MILJÖPÅVERKAN FALLSTUDIE AV VINDKRAFTVERK I BOENDEMILJÖ

SAMMANFATTNING: VINDKRAFTENS MILJÖPÅVERKAN FALLSTUDIE AV VINDKRAFTVERK I BOENDEMILJÖ SAMMANFATTNING: VINDKRAFTENS MILJÖPÅVERKAN FALLSTUDIE AV VINDKRAFTVERK I BOENDEMILJÖ Angelica Widing Gunilla Britse Tore Wizelius Förord Denna studie har genomförts vid, Högskolan på Gotland under år 2003-2005

Läs mer

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET National Swedish parental studies using the same methodology have been performed in 1980, 2000, 2006 and 2011 (current study). In 1980 and 2000 the studies

Läs mer

Vindkraft och turism. Bosse Bodén ETOUR/Mittuniversitetet Östersund

Vindkraft och turism. Bosse Bodén ETOUR/Mittuniversitetet Östersund Vindkraft och turism Bosse Bodén ETOUR/Mittuniversitetet Östersund Landskapsanalys * - Europiska landskapskonv. Betalningsvilja sol- resp vindk. Havsnäs; kort- (250-1000) resp lång sikt (13) lok. årsarbeten

Läs mer

Kompletterande samråd med särskilt berörda i samband med förprojektering av vindkraftverk vid Skäftesfall i Vetlanda kommun

Kompletterande samråd med särskilt berörda i samband med förprojektering av vindkraftverk vid Skäftesfall i Vetlanda kommun Tjänsteställe, handläggare Datum Beteckning Södra Statkraft Vindkraft Utveckling AB Ted Kransby 2010-05-10 Kompletterande samråd Till berörda fastighetsägare och boende i närområdet till Skäftesfall vindbruksanläggning

Läs mer

3. Principer för avgränsning av vindkraftsområden

3. Principer för avgränsning av vindkraftsområden 3. Principer för avgränsning av vindkraftsområden Detta kapitel redovisar, med utgångspunkt i förutsättningsanalysen och de remissvar som inkommit, hur avgränsningskriterierna tagits fram och motiverats.

Läs mer

Vindkraft ur markägarens synpunkt

Vindkraft ur markägarens synpunkt Examensarbete 15 P Datum (2012-03-17) Vindkraft ur markägarens synpunkt Elev: Peter Söderlund Handledare: Anna Josefsson 1 Sammanfattning I denna rapport får du som är markägare, veta vilka fördelar vindkraften

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co. Februari 2012

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co. Februari 2012 Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Februari 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Februari 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Februari 2012, hotell

Läs mer

SAMRÅDSSMÖTE LARSBO/VALPARBO VINDKRAFTSPARK 2013-05-15

SAMRÅDSSMÖTE LARSBO/VALPARBO VINDKRAFTSPARK 2013-05-15 SAMRÅDSSMÖTE LARSBO/VALPARBO VINDKRAFTSPARK 2013-05-15 Innehåll GreenExtreme AB Samrådsmöte Vindkraft i Sverige Projektet Larsbo/Valparbo Vindkraftspark GreenExtreme AB Startades 2007 Kontor i Göteborg

Läs mer

Utförd av IUC Sverige AB Juni 2012

Utförd av IUC Sverige AB Juni 2012 Utförd av IUC Sverige AB Juni 2012 SEK - Samhällsekonomisk kalkyl Beräkningen omfattas av verklig sysselsättning och dess ekonomiska effekter vid investering i Havsbaserad vindkraft Modell som använts:

Läs mer

Uppgifter i denna broschyr kan inte åberopas i enskilda fall. G:\Mbn\Arkiv\Vindkraft\Vindkraft, broschyr.doc TEL VÄXEL 0512-310 00

Uppgifter i denna broschyr kan inte åberopas i enskilda fall. G:\Mbn\Arkiv\Vindkraft\Vindkraft, broschyr.doc TEL VÄXEL 0512-310 00 Bygga vindkraftverk I den här broschyren finns kortfattad information om hur Vara kommun handlägger vindkraftverksärenden och vilka uppgifter som krävs för prövningen. Uppgifter i denna broschyr kan inte

Läs mer

Naturskyddsföreningens vindbruksplan för Dalsland

Naturskyddsföreningens vindbruksplan för Dalsland Naturskyddsföreningens vindbruksplan för Dalsland Edsbygdens Naturskyddsförening Färgelanda Naturskyddsförening Nordals Naturskyddsförening Skogsdals Naturskyddsförening Vänersborgs Naturskyddsförening

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co April 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner April 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner April 2012, hotell och vandrarhem

Läs mer

Vindbrukskollen Nationell databas för planerade och befintliga vindkraftverk Insamling och utveckling

Vindbrukskollen Nationell databas för planerade och befintliga vindkraftverk Insamling och utveckling Vindbrukskollen Nationell databas för planerade och befintliga vindkraftverk Insamling och utveckling Slutrapport Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 1 Sammanfattning... 2 Summary... 2 Bakgrund...

Läs mer

FÖRFATTNINGSSAMLING 1 (8)

FÖRFATTNINGSSAMLING 1 (8) FÖRFATTNINGSSAMLING 1 (8) J. 3 VINDKRAFTSPOLICY FÖR LOMMA KOMMUN Introduktion Denna policy bygger på kommunens utredning Vindkraft i Lomma kommun 2004. För att ta del av bakgrunden till och fördjupade

Läs mer

Tillägg till översiktsplanen för Tingsryds kommun, antagandehandling 2011. del 2 inledning

Tillägg till översiktsplanen för Tingsryds kommun, antagandehandling 2011. del 2 inledning del 2 inledning 11 2. INLEDNING 2.1 Bakgrund Vind är en förnybar energikälla som inte bidrar till växthuseffekten. Däremot kan vindkraftverken påverka exempelvis landskapsbilden på ett negativt sätt, eftersom

Läs mer

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige En jämförelse av taxeringsvärden och hur de speglar marknadsvärdet för småhus och bostadsrätter i Sverige 2000-2009. På uppdrag av Villaägarna WSP

Läs mer

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Nordic Address Meeting Odense 3.-4. June 2010 Asko Pekkarinen Anna Kujala Facts about Kokkola Fakta om Karleby Population:

Läs mer

TROLLEBODA VINDKRAFTPARK

TROLLEBODA VINDKRAFTPARK TROLLEBODA VINDKRAFTPARK VINDKRAFTPARK I TROLLEBODA Vi undersöker möjligheten att bygga mer vindkraft i Kalmarsund. Våren 2008 fick vi tillstånd av miljödomstolen att bygga 30 vindkraftverk med totalhöjden

Läs mer

vilken roll kommer vindenergi att spela i det svenska energisystemet? hur många TWh kommer att produceras 2050? och var kommer det att byggas?

vilken roll kommer vindenergi att spela i det svenska energisystemet? hur många TWh kommer att produceras 2050? och var kommer det att byggas? vilken roll kommer vindenergi att spela i det svenska energisystemet? hur många TWh kommer att produceras 2050? och var kommer det att byggas? IVA seminarium 8 april 2013 Matthias Rapp agenda Internationell

Läs mer

Jacob Bennet ägare av marken där verken ska placeras vill att vi avvaktar tills ett nytt markavtal med Sydax AB är på plats.

Jacob Bennet ägare av marken där verken ska placeras vill att vi avvaktar tills ett nytt markavtal med Sydax AB är på plats. 2015-03-30 Mi 2015-48 Kenneth Kallin 0413-620 85 Miljö- och Samhällsbyggnadsnämnden Förslag till beslut avseende miljöanmälan med verksamhetkod 40.100 enligt förordning (2013:251) om utbyte av två vindkraftverk

Läs mer

Tillägg till översiktsplanen för Tingsryds kommun, antagandehandling 2011. del 6 beskrivning av landskapet

Tillägg till översiktsplanen för Tingsryds kommun, antagandehandling 2011. del 6 beskrivning av landskapet del 6 beskrivning av landskapet 47 6 ÖVERGRIPANDE BESKRIVNING AV LANDSKAPET I TINGSRYDS KOMMUN 6.1 Visuella förutsättningar Landskapet speglar vår historia ur många perspektiv. Människan har genom årtusenden

Läs mer

The Municipality of Ystad

The Municipality of Ystad The Municipality of Ystad Coastal management in a local perspective TLC The Living Coast - Project seminar 26-28 nov Mona Ohlsson Project manager Climate and Environment The Municipality of Ystad Area:

Läs mer

Vindbruksplan Tillägg till Översiktsplan 2009 Orust kommun Antagen

Vindbruksplan Tillägg till Översiktsplan 2009 Orust kommun Antagen Bilaga Vindbruksplan Tillägg till Översiktsplan 2009 Orust kommun Antagen 2016-08-31 Särskild sammanställning av miljökonsekvensbeskrivningen 2016-09-01 Innehåll 1 Särskild sammanställning... 3 2 Integrering

Läs mer

ÅRSRAPPORT 2016 FASTIGHETSFAKTA. Lantmäteriet ger regelbundet ut sammanställningar med fakta och grafik som ger en bild av hur Sveriges mark används.

ÅRSRAPPORT 2016 FASTIGHETSFAKTA. Lantmäteriet ger regelbundet ut sammanställningar med fakta och grafik som ger en bild av hur Sveriges mark används. ÅRSRAPPORT 2016 FASTIGHETSFAKTA Lantmäteriet ger regelbundet ut sammanställningar med fakta och grafik som ger en bild av hur Sveriges mark används. ÅRETS RAPPORT FOKUSERAR PÅ BOSTADSBYGGANDE FAKTA OM

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Mars 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. november

Mäklarstatistik - t.o.m. november Mäklarstatistik - t.o.m. november 2011 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under november månad 2011. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

4 av 10 tomtägare betalar för hög fastighetsskatt

4 av 10 tomtägare betalar för hög fastighetsskatt 4 av 10 tomtägare betalar för hög fastighetsskatt Systematiska fel i Skatteverkets taxering av obebyggda tomter Daniel Liljeberg, chefekonom 20 december 2011 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida

Läs mer

Markpriserna fortsätter stiga. Anders Grönvall,

Markpriserna fortsätter stiga. Anders Grönvall, JO 38 SM 0501 Priser på jordbruksmark 2004 Agricultural land prices 2004 I korta drag Markpriserna fortsätter stiga Priser för jordbruksmark har ökat kontinuerligt sedan Sveriges EU-inträde 1995. För Sverige

Läs mer

Varför Vind? GENERAL PRESENTATION

Varför Vind? GENERAL PRESENTATION Varför Vind? 1 Norrköping november 2014 1 Vindkraft, ganska enkelt En maskin som omvandlar vindens rörelsenergi till el Generatoreffekt, ca 3-5 MW Producerar < 10 GWh el/år Tornhöjd ca 120-140 meter Rotordiameter

Läs mer

CENTRUM FÖR FORSKN EKONOMISKA RELATION RAPPORT 2013:9 I VÄSTERNORRLAND

CENTRUM FÖR FORSKN EKONOMISKA RELATION RAPPORT 2013:9 I VÄSTERNORRLAND CER ING OM CENTRUM FÖR FORSKN ER EKONOMISKA RELATION RAPPORT 2013:9 US H Å M S R Ö F R E IS R P S T E H FASTIG I VÄSTERNORRLAND Fastighetspriser för småhus i Västernorrland Lina Bellman Fastighetspriser

Läs mer

RAPPORT LANDSKAPSBILD

RAPPORT LANDSKAPSBILD RAPPORT LANDSKAPSBILD Samkraft AB KVISSJABERGET UPPDRAGSNUMMER 5463116100 Påverkan på landskapsbilden vid en utbyggnad av vindkraftparkerna Kvissjaberget (Samkraft AB) och Hittsjön (wpd Scandinavia AB).

Läs mer

Vindkraftspolicy. Miljö- och stadsbyggnadskontoret. Oktober 2009

Vindkraftspolicy. Miljö- och stadsbyggnadskontoret. Oktober 2009 Vindkraftspolicy Miljö- och stadsbyggnadskontoret Oktober 2009 Kommunens inställning till vindkraft Inom Värnamo kommun har det under de senaste åren uppstått ett stort intresse för att bygga vindkraftverk.

Läs mer

Dokumentnamn Order and safety regulations for Hässleholms Kretsloppscenter. Godkänd/ansvarig Gunilla Holmberg. Kretsloppscenter

Dokumentnamn Order and safety regulations for Hässleholms Kretsloppscenter. Godkänd/ansvarig Gunilla Holmberg. Kretsloppscenter 1(5) The speed through the entire area is 30 km/h, unless otherwise indicated. Beware of crossing vehicles! Traffic signs, guardrails and exclusions shall be observed and followed. Smoking is prohibited

Läs mer

MILJÖBEDÖMNING AV BOSTÄDER Kvarteret Nornan, Glumslöv

MILJÖBEDÖMNING AV BOSTÄDER Kvarteret Nornan, Glumslöv INSTITUTIONEN FÖR TEKNIK OCH BYGGD MILJÖ MILJÖBEDÖMNING AV BOSTÄDER Kvarteret Nornan, Glumslöv Eva Lif Juni 2008 Examensarbete i Byggnadsteknik, 15 poäng (C-nivå) Handledare (intern): Mauritz Glaumann

Läs mer

Documentation SN 3102

Documentation SN 3102 This document has been created by AHDS History and is based on information supplied by the depositor /////////////////////////////////////////////////////////// THE EUROPEAN STATE FINANCE DATABASE (Director:

Läs mer

Samrådsunderlag. För vindkraft vid Kronoberget Lekebergs kommun, Örebro län. Vindkraftanläggning på Fjällberget i Dalarnas län 2010-06-17

Samrådsunderlag. För vindkraft vid Kronoberget Lekebergs kommun, Örebro län. Vindkraftanläggning på Fjällberget i Dalarnas län 2010-06-17 För vindkraft vid Lekebergs kommun, Örebro län Vindkraftanläggning på Fjällberget i Dalarnas län 21-6-17 Vindkraft - Lekebergs kommun Medverkande Verksamhetsutövare Stena Renewable AB Box 7123 42 33 Göteborg

Läs mer

PORTSECURITY IN SÖLVESBORG

PORTSECURITY IN SÖLVESBORG PORTSECURITY IN SÖLVESBORG Kontaktlista i skyddsfrågor / List of contacts in security matters Skyddschef/PFSO Tord Berg Phone: +46 456 422 44. Mobile: +46 705 82 32 11 Fax: +46 456 104 37. E-mail: tord.berg@sbgport.com

Läs mer

Fastighetsförsäljning

Fastighetsförsäljning . Fastighetsförsäljning Date: 15.10.2014 Author Statistics Denmark: Jakob Holmgaard Author Statistics Sweden: Niclas Sjölund 1. Tidsseriens- eller statistikområdets innehåll Namn på tidsserie(r) eller

Läs mer

Skanskas bostadsrapport 2015

Skanskas bostadsrapport 2015 Skanskas bostadsrapport 2015 Metodik Så genomfördes rapporten Skanskas bostadsrapport 2015 bygger på en omfattande analys av en rad olika faktaunderlag. Statistik från Hittabrf.se och Mäklarstatistik har

Läs mer

Användarhandledning för VD Link för Småhus Vitec

Användarhandledning för VD Link för Småhus Vitec Innehållsförteckning Användarhandledning, VD Link för Småhus...3 1. Valfri sökning...4 Standardsökning...5 Kartsökning...7 Utökad sökning...8 Resultat av sökning...9 Detaljerad information om en försäljning...9

Läs mer

Vad händer med havsnivån i Stockholms län - vad behöver vi planera för? Signild Nerheim SMHI

Vad händer med havsnivån i Stockholms län - vad behöver vi planera för? Signild Nerheim SMHI Vad händer med havsnivån i Stockholms län - vad behöver vi planera för? Signild Nerheim SMHI Vad händer med havet? Global höjning av vattenståndet i havet 1993-2005 uppmätt med sateliter http://earthobservatory.nasa.gov/iotd/view.php?id=6638

Läs mer

Bygglovsansökan för vindkraftanläggning Jonsbo

Bygglovsansökan för vindkraftanläggning Jonsbo Hylte kommun Samhällsbyggnadskontoret Storgatan 8 314 80 Hyltebruk Bygglovsansökan för vindkraftanläggning Jonsbo 1 Administrativa uppgifter Fastighetsbeteckningar: Sökande och byggherre: Kontaktperson:

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. januari 2015 1

Mäklarstatistik - t.o.m. januari 2015 1 Mäklarstatistik - t.o.m. januari 2015 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik till och med januari månad år 2015. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform:

Läs mer

Storrun. Trondheim. Östersund. Oslo. Stockholm. Faktaruta. Antal vindkraftverk 12. Total installerad effekt Förväntad årlig elproduktion

Storrun. Trondheim. Östersund. Oslo. Stockholm. Faktaruta. Antal vindkraftverk 12. Total installerad effekt Förväntad årlig elproduktion storrun vindkraft Storrun Trondheim Östersund Oslo Stockholm Faktaruta Antal vindkraftverk 12 Typ nordex N90 2,5 MW Rotordiameter 90 m Totalhöjd 125 m Total installerad effekt 30 MW Förväntad årlig elproduktion

Läs mer

Sammanfattning svenska studier om nyttan med bredband

Sammanfattning svenska studier om nyttan med bredband PROMEMORIA Datum Vår referens Sida 2015-10-07 Dnr: 1(6) Konsumentmarknadsavdelningen Ann-Sofie Fahlgren 08-678 55 57 Sammanfattning svenska studier om nyttan med bredband Innehåll Sammanfattning svenska

Läs mer

Olika uppfattningar om torv och

Olika uppfattningar om torv och Olika uppfattningar om torv och hållbar utveckling KSLAs och torvkongressens konferens om torv den 31 augusti 2011 Magnus Brandel, projektledare Svenska torvproducentföreningen Denna presentation diskuterar

Läs mer

Information om vilka regler som gäller vid ansökan om att bygga vindkraftverk.

Information om vilka regler som gäller vid ansökan om att bygga vindkraftverk. VINDKRAFT Information om vilka regler som gäller vid ansökan om att bygga vindkraftverk. Informationen är framtagen i maj 2012. Foto: Filippa Einarsson. I Kristianstads kommun inns det goda förutsättningar

Läs mer

Lillgrund vindkraftpark

Lillgrund vindkraftpark Lillgrund vindkraftpark I juni 2008 invigdes Lillgrund vindkraftpark. Den ligger en knapp mil utanför den skånska kusten, strax söder om Öresundsbron. Lillgrund är med sina 48 vindkraftverk Sveriges största

Läs mer

Arrenden och försäljningspriser i Söderhamns Kommun

Arrenden och försäljningspriser i Söderhamns Kommun Arrenden och försäljningspriser i Söderhamns Kommun Den genomsnittliga arealen på s.k. bostadsarrenden i Söderhamns kommun är ca 1000 m2. Söderhamns kommun har 313 arrenden 217 av dessa har anknytning

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. april 2014 1

Mäklarstatistik - t.o.m. april 2014 1 Mäklarstatistik - t.o.m. april 2014 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under april månad 2014. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under de

Läs mer

Småhusbarometern under luppen

Småhusbarometern under luppen Småhusbarometern under luppen underliggande data säger mer Richard C.B. Johnsson 1 richard.johnsson@ratio.se 21 september, 2003 Inledning... 2 SCB:s siffror avser K/B-talet... 3 Prisutvecklingen under

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. maj 2013 1

Mäklarstatistik - t.o.m. maj 2013 1 Mäklarstatistik - t.o.m. maj 2013 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under maj månad 2013. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under de senaste

Läs mer

Viktig information för transmittrar med option /A1 Gold-Plated Diaphragm

Viktig information för transmittrar med option /A1 Gold-Plated Diaphragm Viktig information för transmittrar med option /A1 Gold-Plated Diaphragm Guldplätering kan aldrig helt stoppa genomträngningen av vätgas, men den får processen att gå långsammare. En tjock guldplätering

Läs mer

Vilka är Lau Vind AB?

Vilka är Lau Vind AB? Vilka är Lau Vind AB? Lau Vind AB Är bildat av 20 markägare. Markområdet rymmer sex vindkraftverk. Området ligger på gränsen mellan Lye och Lau, ca 2 km söder om Garda. VD: Lars Petrén Lau Ordförande:

Läs mer

Fritidshus som tagits i anspråk för permanent boende mellan 1991 och 2002. En metodstudie

Fritidshus som tagits i anspråk för permanent boende mellan 1991 och 2002. En metodstudie STATISTISKA CENTRALBYRÅN 2003-12-22 RAPPORT 1 Fritidshus som tagits i anspråk för permanent boende mellan 1991 och 2002. En metodstudie 0 Sammanfattning En samarbetsgrupp mellan har studerat ändrad användning

Läs mer

STATISTIK FRÅN JORDBRUKSVERKET

STATISTIK FRÅN JORDBRUKSVERKET STATISTIK FRÅN JORDBRUKSVERKET Statistikrapport 2010:1 Energianvändning i växthus 2008 Tomat, gurka och prydnadsväxter Energy use in greenhouses 2008, tomato, cucumber and ornamental plants Sammanfattning

Läs mer

Utvärdering SFI, ht -13

Utvärdering SFI, ht -13 Utvärdering SFI, ht -13 Biblioteksbesöken 3% Ej svarat 3% 26% 68% Jag hoppas att gå till biblioteket en gång två veckor I think its important to come to library but maybe not every week I like because

Läs mer

Module 6: Integrals and applications

Module 6: Integrals and applications Department of Mathematics SF65 Calculus Year 5/6 Module 6: Integrals and applications Sections 6. and 6.5 and Chapter 7 in Calculus by Adams and Essex. Three lectures, two tutorials and one seminar. Important

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. juli

Mäklarstatistik - t.o.m. juli Mäklarstatistik - t.o.m. juli 2013 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under juli månad 2013. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under de senaste

Läs mer

Vad en anmälan enligt Miljöbalken samt ansökan om bygglov för vindkraftverk bör innehålla

Vad en anmälan enligt Miljöbalken samt ansökan om bygglov för vindkraftverk bör innehålla Vad en anmälan enligt Miljöbalken samt ansökan om bygglov för vindkraftverk bör innehålla En anmälan/ansökan som är så komplett som möjligt kan förkorta handläggningstiden om miljökontoret/plan- och byggkontoret

Läs mer

Den framtida redovisningstillsynen

Den framtida redovisningstillsynen Den framtida redovisningstillsynen Lunchseminarium 6 mars 2015 Niclas Hellman Handelshögskolan i Stockholm 2015-03-06 1 Källa: Brown, P., Preiato, J., Tarca, A. (2014) Measuring country differences in

Läs mer

GÄVLE 3.2.2016 Anna Ryymin Salla Salovaara

GÄVLE 3.2.2016 Anna Ryymin Salla Salovaara GÄVLE 3.2.2016 Anna Ryymin Salla Salovaara LOCATION AND CONNECTIONS TO OTHER CITIES E4 E16 Gävle-Uppsala 110 km: 75 min by car, 60 min by train Gävle-Arlanda 140 km: 90 min by car, 60 min by train Gävle-Stockholm

Läs mer

Vad händer med havsnivån i Stockholms län - vad behöver vi planera för? Sten Bergström SMHI

Vad händer med havsnivån i Stockholms län - vad behöver vi planera för? Sten Bergström SMHI Vad händer med havsnivån i Stockholms län - vad behöver vi planera för? Sten Bergström SMHI http://www.nasa.gov/topics/earth/features/ temp-analysis-2009.html Årsmedeltemperaturen ( C) i Sverige Baserad

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. november 2012 1

Mäklarstatistik - t.o.m. november 2012 1 Mäklarstatistik - t.o.m. november 2012 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under november månad 2012. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under

Läs mer

Purchasing Managers Index Services

Purchasing Managers Index Services Purchasing Managers Index Services 3 July 2015 Services PMI fell to 54.9 in June: Slowing activity in the Swedish service sector The purchasing managers index for services (Services PMI) fell from 58.2

Läs mer

Webbregistrering pa kurs och termin

Webbregistrering pa kurs och termin Webbregistrering pa kurs och termin 1. Du loggar in på www.kth.se via den personliga menyn Under fliken Kurser och under fliken Program finns på höger sida en länk till Studieöversiktssidan. På den sidan

Läs mer

Rosenholm, Uppvidinge kommun - fotopunkter

Rosenholm, Uppvidinge kommun - fotopunkter Tillståndsprocessen Miljötillstånd av länsstyrelsen krävs om vindparken består av minst sju vindkraftverk, eller om total- höjden överstiger 150 m Miljöanmälan till kommunen krävs om vindparken består

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. maj 2015 1

Mäklarstatistik - t.o.m. maj 2015 1 Mäklarstatistik - t.o.m. maj 2015 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik till och med maj månad år 2015. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under

Läs mer

KOL med primärvårdsperspektiv ERS 2014. Björn Ställberg Gagnef vårdcentral

KOL med primärvårdsperspektiv ERS 2014. Björn Ställberg Gagnef vårdcentral KOL med primärvårdsperspektiv ERS 2014 Björn Ställberg Gagnef vårdcentral Nationella programrådet Astma och KOL Identifierade insatsområden Nationella programrådet Astma och KOLinsatsområden för KOL Diagnostik,

Läs mer

Arbetstillfällen 100 000.

Arbetstillfällen 100 000. 2 3 4 Arbetstillfällen 100 000. 5 6 7 Vissa anspråk ställs I de internationella direktiv och konventioner Sverige antingen är ålagt att följa eller frivilligt valt att följa. Här har jag listat några exempel

Läs mer

Befolkningstäthet runt ESS

Befolkningstäthet runt ESS Revision 1 (2) State Released Befolkningstäthet runt ESS European Spallation Source ESS AB Visiting address: ESS, Tunavägen 24 P.O. Box 176 SE-221 00 Lund SWEDEN www.esss.se DOCUMENT REVISION HISTORY Revision

Läs mer

1. Compute the following matrix: (2 p) 2. Compute the determinant of the following matrix: (2 p)

1. Compute the following matrix: (2 p) 2. Compute the determinant of the following matrix: (2 p) UMEÅ UNIVERSITY Department of Mathematics and Mathematical Statistics Pre-exam in mathematics Linear algebra 2012-02-07 1. Compute the following matrix: (2 p 3 1 2 3 2 2 7 ( 4 3 5 2 2. Compute the determinant

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. februari 2013 1

Mäklarstatistik - t.o.m. februari 2013 1 Mäklarstatistik - t.o.m. februari 2013 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under februari månad 2013. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under

Läs mer

Högst upp eller längst ned

Högst upp eller längst ned HÖST 2011 Sälja villan först Högst upp eller längst ned Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Sälja villan först I Nordic Housing Insight fick fastighetsmäklarna denna gång besvara frågan hur

Läs mer

BOENDEFORMENS BETYDELSE FÖR ASYLSÖKANDES INTEGRATION Lina Sandström

BOENDEFORMENS BETYDELSE FÖR ASYLSÖKANDES INTEGRATION Lina Sandström BOENDEFORMENS BETYDELSE FÖR ASYLSÖKANDES INTEGRATION Lina Sandström Frågeställningar Kan asylprocessen förstås som en integrationsprocess? Hur fungerar i sådana fall denna process? Skiljer sig asylprocessen

Läs mer

Vindpark Grävlingkullarna Bilaga 10 PM Skuggor

Vindpark Grävlingkullarna Bilaga 10 PM Skuggor Vindpark Grävlingkullarna Bilaga 10 PM Skuggor MEDVERKANDE Sweco Energuide AB Stockholm Uppdragsledare: Magnus Bergman Utredare och text: Gabriella Nilsson GIS: Gabriella Nilsson Granskare: Johnny Carlberg,

Läs mer

Läkemedelsverkets Farmakovigilansdag 19 maj 2015

Läkemedelsverkets Farmakovigilansdag 19 maj 2015 Läkemedelsverkets Farmakovigilansdag 19 maj 2015 Incidence and outcome of paracetamol poisoning Rolf Gedeborg Associate Professor, Scientific Director of Epidemiology and Pharmacovigilance Unit for Scientific

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. april 2015 1

Mäklarstatistik - t.o.m. april 2015 1 Mäklarstatistik - t.o.m. april 2015 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik till och med april månad år 2015. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform:

Läs mer

FÖRSLAG TILL YTTRANDE

FÖRSLAG TILL YTTRANDE FÖRSLAG TILL YTTRANDE 1(3) jáäà Ñ êî~äíåáåöéå Datum 2006-01-17 Handläggare Olle Nordell olle.nordell@landskrona.se Er Referens Vår Referens Miljönämnden Landskrona kommun Planeringsunderlag för utbyggnad

Läs mer

Vågkraft Ett framtida alternativ?

Vågkraft Ett framtida alternativ? Vågkraft Ett framtida alternativ? Per Holmberg, Vattenfall Research & Development AB Elforskdagen, 2010.10.28 Innehåll 1. Elforskprojektet 2. Varför vågkraft? 3. Vågresurser och vågkraftspotentialer 4.

Läs mer

Strandnära byggande utgör 15 procent. Ytterligare 260 kilometer bebyggelsepåverkat. En tredjedel av de nya fritidshusen i strandnära läge

Strandnära byggande utgör 15 procent. Ytterligare 260 kilometer bebyggelsepåverkat. En tredjedel av de nya fritidshusen i strandnära läge MI 50 SM 1501 Strandnära byggande 2010-2014 Buildings erected close to shores 2010 2014 I korta drag Strandnära byggande utgör 15 procent Under perioden 2010-2014 färdigställdes närmare 57 000 nya byggnader

Läs mer

EXPEDITIONSRAPPORT FRÅN U/F ARGOS CRUISE REPORT FROM R/V ARGOS

EXPEDITIONSRAPPORT FRÅN U/F ARGOS CRUISE REPORT FROM R/V ARGOS Lars Andersson Sveriges Meteorologiska och Hydrologiska Institut Oceanografiska Laboratoriet 2005-12-05 Dnr: Mg 2005-265 EXPEDITIONSRAPPORT FRÅN U/F ARGOS CRUISE REPORT FROM R/V ARGOS Expeditionens varaktighet:

Läs mer

Vattenkraften har en centrala roll i kraftsystemet

Vattenkraften har en centrala roll i kraftsystemet Elforsk 14 juni 2013 Vattenkraften har en centrala roll i kraftsystemet Vattenkraft används för att reglera ut förbrukningsvariationer. 1-7 januari 2011. Reglering med vattenkraft är billig vilket ger

Läs mer

Handläggare Datum Ärendebeteckning Tomas Burén 2015-09-08 2015-3403 0480-45 03 42. Motion om etablering av skyddsavstånd för vindkraftverk

Handläggare Datum Ärendebeteckning Tomas Burén 2015-09-08 2015-3403 0480-45 03 42. Motion om etablering av skyddsavstånd för vindkraftverk Handläggare Datum Ärendebeteckning Tomas Burén 2015-09-08 2015-3403 0480-45 03 42 Samhällsbyggnadsnämnden YTTRANDE Ärende: Motion om etablering av skyddsavstånd för vindkraftverk Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden

Läs mer

VindRen Vindenergi och Rennäring i samverkan

VindRen Vindenergi och Rennäring i samverkan Vindenergi och Rennäring i samverkan Arbete med vindkraft Det här kapitlet beskriver samebyns möjligheter till alternativ sysselsättning i samband med vindkraftsetableringar. Projektstart Samråd Överenskommelse

Läs mer

State Examinations Commission

State Examinations Commission State Examinations Commission Marking schemes published by the State Examinations Commission are not intended to be standalone documents. They are an essential resource for examiners who receive training

Läs mer

Ökat personligt engagemang En studie om coachande förhållningssätt

Ökat personligt engagemang En studie om coachande förhållningssätt Lärarutbildningen Fakulteten för lärande och samhälle Individ och samhälle Uppsats 7,5 högskolepoäng Ökat personligt engagemang En studie om coachande förhållningssätt Increased personal involvement A

Läs mer

Styrteknik: Binära tal, talsystem och koder D3:1

Styrteknik: Binära tal, talsystem och koder D3:1 Styrteknik: Binära tal, talsystem och koder D3:1 Digitala kursmoment D1 Boolesk algebra D2 Grundläggande logiska funktioner D3 Binära tal, talsystem och koder Styrteknik :Binära tal, talsystem och koder

Läs mer

Lights in Alingsås Nordens största workshop inom ljussättning i offentlig miljö.

Lights in Alingsås Nordens största workshop inom ljussättning i offentlig miljö. Lights in Alingsås Nordens största workshop inom ljussättning i offentlig miljö. Varje oktober sedan år 2000 kommer världsledande ljusdesigners till Alingsås för att ljussätta centrala delar av staden.

Läs mer

Nya driftförutsättningar för Svensk kärnkraft. Kjell Ringdahl EON Kärnkraft Sverige AB

Nya driftförutsättningar för Svensk kärnkraft. Kjell Ringdahl EON Kärnkraft Sverige AB Nya driftförutsättningar för Svensk kärnkraft Kjell Ringdahl EON Kärnkraft Sverige AB Innehåll 1.Förändringar i det Svenska energisystemet 2.Nuvarande förutsättningar 3.Internationella studier/erfarenheter

Läs mer

Vindpark Marvikens öar

Vindpark Marvikens öar Vindpark Marvikens öar Samrådsunderlag Figur 1. Vindpark Marvikens öar består av 8-12 stora vindkraftverk placerade på stränder, öar och skär i Marviken. 652 21 Karlstad Sida 1 Vindpark Marviken Konsortiet

Läs mer

Collaborative Product Development:

Collaborative Product Development: Collaborative Product Development: a Purchasing Strategy for Small Industrialized House-building Companies Opponent: Erik Sandberg, LiU Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Vad är egentligen

Läs mer

KPMG Stockholm, 2 juni 2016

KPMG Stockholm, 2 juni 2016 KPMG Stockholm, 2 juni 2016 Inställningen till skatt förändras fundamentalt ses inte längre bara som en kostnad som behöver hanteras Förväntningarna på transparens kring skatt ökar Skatt framförallt rättviseaspekter

Läs mer

Om oss DET PERFEKTA KOMPLEMENTET THE PERFECT COMPLETION 04 EN BINZ ÄR PRECIS SÅ BRA SOM DU FÖRVÄNTAR DIG A BINZ IS JUST AS GOOD AS YOU THINK 05

Om oss DET PERFEKTA KOMPLEMENTET THE PERFECT COMPLETION 04 EN BINZ ÄR PRECIS SÅ BRA SOM DU FÖRVÄNTAR DIG A BINZ IS JUST AS GOOD AS YOU THINK 05 Om oss Vi på Binz är glada att du är intresserad av vårt support-system för begravningsbilar. Sedan mer än 75 år tillverkar vi specialfordon i Lorch för de flesta olika användningsändamål, och detta enligt

Läs mer

Aborter i Sverige 2001 januari december

Aborter i Sverige 2001 januari december STATISTIK HÄLSA OCH SJUKDOMAR 2002:1 Aborter i Sverige 2001 januari december Preliminär sammanställning EPIDEMIOLOGISKT CENTRUM January-December The National Board of Health and Welfare CENTRE FOR EPIDEMIOLOGY

Läs mer

The cornerstone of Swedish disability policy is the principle that everyone is of equal value and has equal rights.

The cornerstone of Swedish disability policy is the principle that everyone is of equal value and has equal rights. Swedish disability policy -service and care for people with funcional impairments The cornerstone of Swedish disability policy is the principle that everyone is of equal value and has equal rights. The

Läs mer

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande

Läs mer