ÅRSREDOVISNING 2013 BYGGMÄSTARE ANDERS J AHLSTRÖM FASTIGHETS AB (PUBL)

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING

2 Det här är koncernen Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB Koncernen Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ), (nedan kallat Byggmästare Anders J Ahlström) organisationsnummer , är ett samhällsorienterat fastighetsbolag som äger hyresfastigheter byggda inom ramen för miljonprogrammet. Under 2013 bildades dotterbolaget Mitt Alby AB (nedan kallat Mitt Alby) som förvärvade ett antal fastigheter på Albyberget i Botkyrka kommun, Stockholms län. Genom att bredda perspektivet och tänka innovativt, genom att stötta lokala initiativ och minska avståndet mellan boende och ägare, vill vi bidra till att människor trivs och känner sig stolta över sitt område. Nöjdare boende ökar värdet på fastigheterna. Alla vinner på en sådan utveckling. VISION Att med innovation, engagemang och nära samarbete med de boende, göra våra fastigheter i miljonprogrammet till en mer attraktiv plats. DEVIS Innovation, engagemang, samarbete. Innehåll sid. Styrelseordförande har ordet 2 Mitt Alby 8 Vd har ordet 10 Verksamhetens fyra ben 12 Röster från berget 14 Marknad 18 Fastighetsförteckning 20 Företagets historia 22 Förvaltningsberättelse 24 Tilläggsupplysningar 36 Redaktör Carl Jensfelt Form Henrik Zachrisson Koordinatörer Julius Engelsöy & Marcus Trummer Idé & ansvarig utgivare Mikael Ahlström Foto Carl Jensfelt: Omslag och baksida, insida omslag, sid 8, 12, och 19. Åke Gunnarsson: Insida omslag, sid 5 och 6. Anna-Lena Ahlström: Sid 4 och 12. Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ), Linnégatan 9-11, Stockholm info@andersjahlstrom.se till och med från och med BYGGMÄSTARE ANDERS J AHLSTRÖM HOLDING AB 100% BYGGMÄSTARE ANDERS J AHLSTRÖM FASTIGHETS AB (PUBL) Koncernstruktur 100% MITT ALBY AB 100% ALBYHJÄRTAT AB 1

3 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET Med lite innovationer kunde man skapa en Win-Win-Win-situation. Mikael Alström, styrelsens ordförande Solen glittrade på snön och de stora husen nästan svävade på berget. Det var den synen som mötte mig, när jag en dag var på besök i Alby för att träffa samhällsentreprenörer samt företrädare för ideella föreningar med socialt fokus. Jag hade nyligen läst en roman om kriminella gäng som härjade i Alby och hade väntat mig, mycket tillspetsat, att jag skulle mötas av brinnande kåkar och en massa blåljus. Istället möttes jag av ett lugn, en ordning, inte ett klotter vad jag kunde se. Eventuellt var de boende marginellt sämre på att plocka upp efter sina hundar än de boende i den hundtäta stadsdel där jag själv bor. Tankarna gick tillbaka till min farfars far Anders J Ahlström som en gång på 1880-talet hade följt sin farbror till Stockholm, för att som murarsven hjälpa till med farbroderns uppdrag att bygga Johanneskyrkan. Ett bygge som på den tiden måste ha varit ovanligt stort, men framförallt komplext. Min farfars fars farbror var specialist på att bygga kyrkor, vattentorn och silos. Under byggnationen i Stockholm träffade min farfars far sin blivande hustru Hanna och gifte sig med henne. Han återvände till Skåne, etablerade egen byggverksamhet och byggde som sin farbror kyrkor, silos, vattentorn och lade sedermera till skolor, sjukhus, fabriker och kaserner till sin repertoar. Han blev en betydande byggmästare, speciellt i nordvästra Skåne. Anders J var intressant på så sätt att han gillade teknologi och var tydligen den förste i Sverige som hade en ångmaskindriven grävmaskin. En anekdot handlar om när han vinner en budgivning för att bygga till ett våningsplan, ett tredje, på en skola i Kristianstad. Vid denna tidpunkt för ca 100 år sedan, var det brukligt att man monterade ner taket, byggde på våningen och därefter byggde upp taket igen. Anders Js bud var ca 20 % lägre än alla andras och hans konkurrenter var säkra på att han skulle gå i konkurs. Kristianstad stad var oroliga. De ville inte ha en byggare i konkurs och en halvfärdig skola. Tack vare min farfars fars goda rykte lät de dock honom få chansen. Istället för att göra det som var brukligt: riva taket, bygga våningen och bygga upp taket igen, så använde Anders J High Technology. Domkrafter! Istället för att riva taket så spände hans byggare fast det, höjde det steg för steg med domkrafter och byggde löpande. När våningsplanet var klart sänktes taket. Farfars far levererade före utsatt tid och till det fasta pris han angett i budet. Själv gjorde han en s.k. Windfall Profit och visade de förvånade konkurrenterna att med lite innovationer kunde man skapa en Win-Win-Win-situation. Staden fick det nya våningsplanet till ett mycket lågt pris, eleverna och lärarna fick snabbt sina lärosalar och min farfars far gjorde en bra förtjänst. Vi kommer tillbaka till Win-Win-Win-situationer. När min farfars far dog på 30-talet, tog min farfar Herbert och hans bröder över verksamheten och fortsatte att bygga bostadshus, simhallar, elverk, etc. När han i sin tur gick bort 1981, så övertog min pappa (som är läkare) och hans syskon, familjens fastigheter, men beståndet såldes 1983, då ingen egentligen hade lust eller håg att driva fastighetsrörelse. Själv hade mina drömmar fört mig under 1980 talets början till New York, där jag uppmärksammat något som idag kallas Private Equity, eller här i Sverige en smula felaktigt benämnt Riskkapital. Efter ett antal år med arbete i USA och studier i Frankrike, startade jag 1986 nordens första renodlade Private Equitybolag, Procuritas. Sedan starten har fonder som bolaget administrerar förvärvat, förvaltat och sålt ca 25 företag. Fortfarande har fonderna åtta bolag verksamma i olika branscher. Mitt arbete inom Procuritas har gjort att jag varit rådgivare eller suttit i styrelsen för flera fastighetsrelaterade bolag såsom Gunnebo AB, Bravida AB, Sandå Måleri, Expan AS etc. Ofta har mina tankar gått till min farfar och farfars far och jag har funderat på hur jag skulle kunna förvärva fastigheter eller ett fastighetsbolag och därefter utveckla det på ett samhälls- och hyresgästorienterat sätt. Under 90-talet hade jag investerat i och ägde en mindre andel av ett fastighetsbolag med ett betydande innehav av hyresfastigheter söder om Stockholm. Tyvärr ville några av de andra minoritetsägarna redan efter något år sälja och fick med sig huvudägaren. Jag stretade emot, men avtalen var sådana att huvudägaren kunde, legalt om de så ville, tvinga igenom en försäljning. Jag och några av de andra småägarna sökte hitta en annan lösning, men vi hade för dåligt med tid och vågade inte möta köparens bud. Jag bestämde mig då, att skall jag äga något privat i fastighetsbranschen, så skall jag vara huvudägare. Nu stod jag där i Alby, en kall februarimorgon 2013 och hade fått reda på att Botkyrkabyggens fastigheter på Albyberget var till salu. Efter att ha vandrat några minuter kom jag upp till toppen av Albyberget, blickade ut över markerna runt omkring och blev hänförd av den vackra utsikten. Albyberget ligger vid porten till Södra Stockholm och när man läser om platsens historia, blir man inte förvånad över att man på området hittat gravar från yngre bronsåldern och att mellersta Sveriges viktigaste tingsplats Svartlöta låg här. Där och då bestämde jag mig för att försöka förvärva de här fastigheterna och att tillsammans med de boende, 2 Årsredovisning

4 samhällsentreprenörer samt ideella föreningar skapa ett än bättre område. Husen verkade välskötta och både anställda och boenden verkade engagerade i sitt boende och i området. Mer än jag kunde ana just då... Idén om att förvärva fastigheterna blev inledningen på en intensiv och för mig annorlunda resa. Först fick jag reda på att jag var för sent ute. Botkyrkabyggen hade redan hittat en annan köpare som man hade långt gångna förhandlingar med. Besviken åkte jag på sportlovsresa, men väl hemma blev jag uppringd av Botkyrkabyggens fastighetsmäklare. Han berättade att den tilltänkte köparen inte hade fått ihop finansieringen och att Botkyrkabyggen beslutat att öppna upp processen igen. Jag frågade honom vad det innebar och han berättade då att de skulle kontakta alla som visat intresse i förra rundan. Även om jag ställde en del försåtliga frågor fick jag aldrig reda på hur många andra de skulle kontakta, men jag förstod att det skulle bli en viss konkurrens om fastigheterna. När mina medarbetare stött och blött projektet ett tag, konkluderade vi att essensen av det vi sökte uppnå var en win-win-win-situation: Win Win Win till säljaren som får loss pengar och kan renovera sitt kvarvarande bestånd till gagn för de boende och för kommunens invånare. till de boende som får en kött och blod -ägare som förhoppningsvis kan öka deras trygghetskänsla och förnöjsamhet. till oss, för om attraktiviteten ökar, minskar den finansiella risken och värdet på fastigheterna stiger. Vi bestämde oss för att basera förvärvet på fyra ben: innovativ kommunikation med de boende och andra aktörer i området, innovativ förvaltning med kontor på området och använda lokala resurser, innovativ social satsning samt innovativ finansiering. Utifrån ovan målsättning passade vi på att besöka Alby och träffa sociala entreprenörer, ideella föreningar samt kommunen i Botkyrka. Botkyrka är för övrigt en mycket vacker kommun. Den har ett strategiskt läge, då E4 passerar igenom och stora delar av kommunen är omgärdad av vatten. Det är nära både till Stockholm och Södertälje, till en mängd köpcentrum och andra handelsplatser. Samtidigt som det finns typiska förortsområden finns det stora grönområden, vackra vattendrag, skogar, slott och herresäten. Allt detta 25 minuter med den röda linjen 4 från Alby Centrum till Slussen, eller 25 minuter från City med bil (om man inte har otur vid trafikljusen). Vad som dock framförallt kännetecknar Botkyrka är kommunens vilja att expandera och förändra. De tar sin devis på allvar Botkyrka - långt ifrån lagom. Någon vecka efter att vi skickat in det första budet fick jag, av en person som visste att vi tittade på området, en länk till Norrskensflammans nättidning. En artikel handlade om hur en förening hade bildats för en tid sedan. Den hette Alby är inte till salu och leddes av en samling engagerade Botkyrkabor. Jag förstod att det fanns en oro hos de boende för hur deras hyror skulle förändras om en ny värd skulle genomföra lyxrenoveringar samt chockhöja hyrorna. Jag hann dock inte fundera så mycket på dessa frågor just då, eftersom projektet tog mer och mer tid och jag blev allt mer indragen i olika detaljer. Efter att ha vandrat några minuter kom jag upp till toppen av Albyberget, blickade ut över markerna runt omkring och blev hänförd av den vackra utsikten. Under maj månad finslipade vi vårt erbjudande och efter en lång process där jag och mina kollegor träffade ett antal företrädare för kommunen, för olika politiska partier, ideella föreningar samt Alby är inte till salu, tog till slut Kommunfullmäktige beslutet, med absolut majoritet (80% av rösterna), att sälja fastigheterna på Albyberget till Byggmästare Anders J Ahlström. Processen hade föregåtts av både demonstrationer på berget och vid fullmäktiges möte. Sedan beslutet tagits har vi på ett mycket fokuserat sätt försökt att förstå de boendes situation, önskemål, tankar och visioner. Likaledes har vi pratat med, och försökt fånga upp skolelever samt ideella föreningars syn på liknande frågor. Det har varit en interaktiv och givande process, och resultatet är sammanställt i dokument som vi lagt ut på Mitt Albys hemsida i ocensurerat skick. Ett viktigt arbete under hösten har också varit att bilda en stark samt effektiv förvaltarorganisation. Det arbetet har fortsatt efter räkenskapsårets utgång. Vi är väldigt glada att vi lyckats värva Mattias Tegefjord till bolaget. Mattias som är civilingenjör från KTH kommer närmast från ISS där han ansvarade för förvaltningen av många fastigheter tillhörande bostadsrättsföreningar runt om i riket. Dessutom har vi även lyckats knyta Ulrica Seijbold till bolaget som teknisk förvaltningschef. Även Ulrica har en gedigen fastighetsförvaltarerfarenhet och har bland annat jobbat många år på Vasakronan. Förutom Mattias och Ulrica har vi anställt flera duktiga personer som antingen arbetat eller bor på Albyberget, bland annat Conny Aldervall som jobbat många år för Botkyrkabyggen. Den juridiska och finansiella processen att från noll starta ett fastighetsbolag med ansvar att ta hand om lägenheter för boende är onekligen inte okomplicerad. Att få finansiärer att förstå att miljonprogrammet är relativt heterogent, både avseende byggteknologi, geografiska läge, boendestrukturer, välstånd, kriminalitet, transporter etc. var initialt en utmaning. När vi började processen och nämnde för en bank att vi ville förvärva ett antal fastigheårsredovisning

5 Sedan beslutet tagits har vi på ett mycket fokuserat sätt försökt att förstå de boendes situation, önskemål, tankar och visioner. ter i förorten tittade bankdirektören en smula undrande på oss, när vi sedan la till att det är ett miljonprogramsområde började han nervöst titta efter utgången och när vi sa att fastigheterna låg i Alby såg det ut som han letade efter något han kunde använda för att driva bort oss onda andar. Dock, när både han och andra i den finansiella sektorn förstod att husen var välskötta, att de boende var engagerade, att området låg mycket naturskönt med goda transporter till City började till och med luttrade bankirer förstå att det kunde bli en bra kredit. Men vägen dit var lång och det var först när en del av våra blivande finansiärer besökte området som finansieringsmöjligheterna lossnade. Som framgår av årsredovisningen ligger fastigheterna i Albyhjärtat AB. Detta bolag skall fusioneras med sin moder Mitt Alby. Detta förväntas ske under första halvåret innevarande år. Båda bolagen finansieras av SBAB Bank samt av Byggmästare Anders J Ahlström. Detta bolag har förutom ägarkapital från sitt moderbolag Anders J Ahlström Holding ställt ut en på NASDAQ OMX First North (nedan kallad First North) noterad obligation. Vi kunde glädjas åt att obligationen blev övertecknad och att den i skrivandes stund har stigit i värde. En rolig bieffekt av obligationens marknadsnotering var att First North på ett ovanligt publikt sätt välkomnade Byggmästare Anders J Ahlström samt Mitt Alby. Sättet de gjorde det var att köpa en annonsplats på Times Square i New York City. Så hamnade Alby på Manhattan! En mycket viktig aktivitet sedan starten av vår förvärvsprocess har varit att se hur vi kan erbjuda de boende 6 Årsredovisning 2013 något mer än välfungerande fastigheter. Förutom den interaktiva processen som beskrivs ovan har vi efter räkenskapsårets slut, inlett samarbete med Mattecentrum som hjälper unga studerande att bli bättre på matte. All hjälp är gratis och tack vare en positiv inställning från Botkyrka Kommun så har Mattecentrum fått låna lokaler av Grindtorpsskolan som ligger mitt på Albyberget. Vi arbetar även med ett antal andra ideella organisationer och samhällsentreprenörer. Bland annat planerar vi att under 2014 genomföra två seminarieserier, en med kulturfokus och den andra med fokus på entreprenörskap. Ett annat projekt som vi utvärderar är att låta en konstnär årligen skapa en skulptur eller göra en installation på berget, ett konstverk som på något sätt kan uppskattas speciellt av barn och ungdomar. Många av våra boende är föräldrar med unga barn och likaledes arbetar vi därför med att se hur vi kan åstadkomma aktiviteter eller lokaler som de kan trivas med att engagera sig i eller frekventera. Jag tror verkligen att satsningar på att öka de boendes trevnad och trygghet kommer att göra de boende nöjdare. Nöjdare hyresgäster innebär att den finansiella risken sjunker och värdet på fastigheterna stiger. Lyckas vi med det vi föresatt oss så har vi i bästa fall skapat en modell som kan implementeras inom andra områden runt om i landet. Så låt oss göra som Luke Skywalker i Starwars och säga May the Force be with Us (även om han egentligen sa You! ) Alby den 26 mars, 2014 Mikael Ahlström Styrelsens ordförande 7

6 MITT ALBY: Ökad trevnad ger ökat värde Mitt Alby har den långsiktiga målsättningen att göra Albyberget till ett föredöme för andra liknande områden. Vi tror att man med rätt insatser, stöd och engagemang kan bidra till en positiv utveckling där de boende själva är drivande i arbetet. En sådan utveckling kommer gynna alla parter, de boende trivs bättre och företagets investering ökar därigenom i värde. Stolthet och samarbete Ett område som rör sig i rätt riktning, både materiellt och socialt. Ett område där de boende känner sig delaktiga i processen, både kring beslut och kring arbete. Ett sådant område tror vi kommer göra invånarna stoltare och mer engagerade i sin närmiljö. Vi vill säkerställa de boendes inflytande med inrättandet av ett boenderåd. Vi vill att Mitt Alby ska finnas representerat på plats genom att förlägga förvaltningen till området. Vi vill att projekt i området ska rekrytera arbetskraft bland de boende, framförallt ungdomar. Vi vill se ett avsevärt förbättrat kvalitetsindex och kommer regelbundet mäta detta med enkätundersökningar i området. Mer än bara boende Ett boende handlar inte bara om tak över huvudet. Det handlar inte bara om den egna lägenheten. Vi menar att ett boende innefattar hela området och bör erbjuda aktiviteter och mötesplatser för alla hyresgäster. Vi vill öka storleken på gemensamhetsytor och förbättra standarden på dessa. Vi vill stödja skolverksamheten i området genom att erbjuda läxhjälp till elever. Vi vill initiera en seminarieserie på teman som kultur och entreprenörskap med syfte att inspirera unga i området att våga utveckla sina talanger. Vi vill stödja lokala affärsverksamheter med målsättningen att utöka dessa i antal och på så vis skapa ett mer levande område med ökade arbetsmöjligheter. Vi vill låta konstnärer skapa verk på berget. Större mångfald Alla områden mår bra av mångfald och omväxling i miljö. Ett bra boende innefattar möjligheten till möten mellan människor ur olika samhällskikt och med olika bakgrund och erfarenheter. En bra boendemiljö stimulerar människor och är estetiskt trivsam att verka i. Vi vill verka för att området på sikt innefattar minst två olika juridiska boendeformer. Vi vill säkerställa att en diversifierad hyresgästsammansättning kvarstår. Vi vill öka antalet kulturella inslag i området genom permanent konstutsmyckning och tillfälliga utställningar. Varsamhet och lyhördhet Vi vill utgå från de boendes behov i arbetet med att förändra området och därmed hörsamma de farhågor kring renoveringar och kostnader som de boende gett uttryck för. Målet är att alla ska ha möjlighet att bo kvar och ta del av förbättringar på sina egna villkor. Vi vill utarbeta en omfattande kommunikationsplan gentemot de boende för att säkerställa att deras åsikter hörsammas och att planen för området blir tydlig för alla. Vi vill tidigt och tydligt definiera planer för renoveringar och ombildningar för att ge de boende en chans att delta i processen. Vi vill i största möjliga mån individanpassa ambitionen i renoveringar för att låta de boende delta på egna villkor. Ett tryggare område Grunden för ett fungerande område där människor trivs är att alla boende känner sig trygga. För att verksamheter skall kunna bedrivas, för att området skall kunna utvecklas, för att fysiska förbättringar av miljön skall vara meningsfulla, krävs att nedskräpning, skadegörelse och annan kriminalitet stävjas. Vi vill stödja lokala initiativ till trygghetsprojekt. Vi vill ha ett helhetsperspektiv där flera olika faktorer och aktörer samverkar för att öka trygghetskänslan. Vi vill verka långsiktigt för att förbättra bilden av området hos utomstående. 8 Årsredovisning

7 VD HAR ORDET Startskottet Förvärvet av fastigheterna på Albyberget blev efter ett intensivt och målinriktat arbete klart i juni. Detta efter att kommunfullmäktige fattat beslut om att genomföra försäljningen av fastigheterna på Albyberget till Byggmästare Anders J Ahlströms helägda dotterbolag Mitt Alby. Långtgående dialog med de boende Som tidigare nämnts i denna årsredovisning, organiserades protester mot kommunens beslut att sälja allmännytta till en privat aktör. Protester riktade sig även mot oss på Byggmästare Anders J Ahlström. De fick stort medialt utrymme och kampanjen hade redan från starten många anhängare. För att påbörja arbetet med att förstå de boendes syn på sitt boende och sitt bostadsområde delade vi efter sommaren ut en enkät till alla boende. I denna ställdes frågor som; vad de tycker om och vad de inte tycker om på Albyberget, vilka platser de gillar och vilka platser de inte gillar, vad det borde finnas mer av och vad som borde tas bort/upphöra, vilka förväntningar de har på oss som ny hyresvärd, vad de vill se för utveckling i området samt vilka frågor vi bör prioritera. 232 svar kom in vilket gav oss en bra start för att bygga upp en bättre förståelse för området och dess invånare. För att möta de boendes oro och osäkerhet kring att få en ny hyresvärd och bättre förstå deras behov arrangerade vi i september och oktober en mötesserie om 20 mindre möten. Vid mötena, som genomfördes såväl dagtid som kvällstid, fick vi möjlighet att lyssna till och bemöta de boendes frågor, lyssna till vilka farhågor de har med oss som ny hyresvärd samt diskutera vad som bör förbättras. Dessutom fick vi på dessa möten en chans att börja lära känna de boende i området och få berätta om våra avsikter med förvärvet. Det genomfördes även särskilda möten med högstadieelever på Grindtorpsskolan för att höra deras syn på livet i bostadsområdet och skolan. Även de mindre barnen, elever i ettan och tvåan, deltog genom att under rundvandringar i området uttrycka sina tankar och behov och bland annat berätta för oss vilka platser de upplevde som roliga att leka på och vilka platser de upplevde som otrygga att gå förbi. Med dokumentation från de 232 enkätsvaren, de tjugo boendemötena och mötena med skolbarnen bjöd vi in till ett öppet stormöte för alla boende. Detta möte, som gick under namnet Open space, blev välbesökt. Ca 120 boende Mattias Tegefjord, vd kom till Grindtorpsskolans matsal för att mötas och diskutera. Vi inledde med att lyfta fram en lång rad frågor som väckts av de boende under processen och besvara dessa. Därefter gick en mikrofon runt bland de boende så att de fick chansen att ställa fler frågor till oss. Vår ordförande Mikael Ahlström besvarade i lugn och ro alla frågor i tur och ordning. Sedan hölls diskussioner vid olika stationer under kvällen. De boende kunde välja att engagera sig i två av sju utvalda teman: städning, säkerhet & trygghet, ombildning av max 10 % till bostadsrätter, renoveringar, hyror och ekonomi, medborgarinriktning & samverkan, service & underhåll. Efter mötet samlade vi dokumentation från hela processen inklusive Open space och publicerade det ocensurerat på Mitt Albys webbsida. Det blev ett dokument på 29 sidor. Tillträdet och uppstarten Efter tillträdet den tjugoförsta november sattes högsta fart för att få igång processen som skulle leda till etableringen av vår verksamhet på plats. För att få tid och ro att rekrytera medarbetare, upphandla alla leverantörsoch serviceavtal, etablera ett kontor, köpa in och implementera alla nödvändiga IT-system etc. så tecknades ett förvaltningsavtal med Botkyrkabyggen. Detta gick ut på att de under tiden från tillträdet fram till sista mars 2014 skulle hantera alla löpande tekniska, ekonomiska och administrativa förvaltningsfrågor på uppdrag av Mitt Alby. Albymodellen Från första start efter tillträdet har vi haft ett oerhört fint samarbete med Botkyrkabyggen och de har på alla tänkbara vis varit behjälpliga för att underlätta vår uppstart. De har på ett unikt sätt lyckats upprätthålla ett engagemang bland personalen även efter tillträdet och det märks tydligt att de är angelägna om att det ska gå bra för oss. Detta ansvarsfulla sätt att sälja och lämna över ett allmännyttigt ägt bestånd tillsammans med det ansvarsfulla sättet vi ämnar driva vår verksamhet på kanske kan komma att beskrivas som Albymodellen i framtiden. Vi strävar efter att göra detta till en förebild för andra kommuner vid utförsäljningar av liknande kommunägda bostadsbestånd runt om i Sverige. Organisationen Det beslutades tidigt att vi skulle bygga en egen organisation med egna anställda för att kunna åstadkomma den starka samhörighet, lojalitet och motivation som krävs för att kunna nå en riktigt hög servicegrad och den kvalitet som vi vill kännetecknas av. Till följd av att många boende haft synpunkter på städningen av trapphus och tvättstugor, samt att jag själv har flera erfarenheter av att det är svårt att få rätt kvalitet på städningen med konkurrensupphandlade entreprenörer som utförare, så kommer vi även att anställa egen städpersonal. Målet är att ha en fullt bemannad organisation på plats den första april 2014 då vi skall ta över på egen hand. Kontoret kommer att präglas av samhörighet och tillgänglighet För att kunna etablera ett kontor för verksamheten på plats identifierades snabbt en lämplig lokal på Domarebacken 38. Botkyrkabyggen har tidigare haft ett förvaltningskontor i lokalen och då anpassat ventilation för en sådan användning. Lokalen har dessutom en egen ingång i markplan, vilket gör den lämplig för att ta emot besökande boende. Vi insåg dock snabbt att lokalen skulle bli för trång för att inrymma hela personalen, så ett arbete påbörjades för att se hur den kunde slås ihop med en intilliggande lägenhet. Eftersom alla lägenheter och lokaler var fullt uthyrda, så behövde vi först hitta en ny lokal åt lokalhyresgästen Pakistanska Kulturföreningen och en ny bostad åt den boende i den intilliggande lägenheten. Tanken med etableringen av kontoret är att all personal, inklusive jag själv, kommer att sitta tillsammans mitt i bostadsområdet och ha hög tillgänglighet för såväl de boende som våra entreprenörer och serviceleverantörer. Fusion och fastighetsreglering Inför tillträdet av fastigheterna lades dessa över i ett av Botkyrkabyggen nystartat bolag som fick namnet Albyhjärtat AB (nedan kallat Albyhjärtat). Detta bolag kommer så snart det är möjligt att fusioneras in i vårt förvärvande bolag Mitt Alby. Inför försäljningen påbörjades även en fastighetsreglering som utmynnade i att alla fastigheter på Albyberget reglerades in i en och samma fastighet efter räkenskapsårets utgång, Albyberget 5. Ekonomin Eftersom den operationella verksamheten enbart har bedrivits i knappt två månader är hyresintäkterna 14,9 Mkr och efter avdrag av fastighetskostnader om 8,9 Mkr blev driftsresultatet 6,0 Mkr. Förvaltningsresultatet är belastat av engångskostnader i samband med uppstartsarbetet. Exempel på detta är att bolaget köper totalförvaltning från AB Botkyrkabyggen under en uppstartsperiod på fyra månader, men har samtidigt uppburit kostnader för en egen vd och viss annan personal. Värdeförändringen av förvaltningsfastigheterna uppgick till 29,1 Mkr. Resultatet före skatt uppgick till 30,0 Mkr och efter skatt till 23,6 Mkr. Resultatet före skatt är belastat dels med uppstartkostnader och dels av att finansieringskostnaderna är högre fram tills fusionen mellan det förvärvade bolaget Albyhjärtat och det förvärvande bolaget Mitt Alby är genomförd. De under året förvärvade fastigheterna är redovisade som förvaltningsfastigheter om 730,1 Mkr. Inga försäljningar genomfördes under året. Likvida medel uppgick till 27,5 Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 104,1 Mkr motsvarande en soliditet på 13,4 %. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 9,3 Mkr. Räntebärande skulder ökade till 665,0 Mkr i samband med förvärvet av fastigheterna. Vid räkenskapsårets utgång uppgick räntebärande skulder till 653,7 Mkr. I samband med att det reviderade bokslutet upprättades beslöt bolaget, i samråd med bolagets revisorer, att den orealiserade förändringen av fastighetsvärdet skall föras över bolagets resultaträkning. Detta ger enligt IFRS en mer rättvisande bild av bolagets finansiella ställning. Ändringen har genomförts och får ett antal följdeffekter i andra delar av bolagets redovisning jämfört med den oreviderade rapport som bolaget publicerade den 28 februari För att förtydliga och underlätta för läsaren har i förvaltningsberättelsen skillnader mellan årsredovisningen och rapporten sammanställts. Det kommande året Vi tycker själva att vi har fått en riktigt bra start på vår verksamhet. För att kunna betjäna alla våra hyresgäster på bästa sätt, arbetar vi nu hårt med att få alla delar av förvaltningsorganisationen på plats. Vi räknar med att under första kvartalet 2014 ha hela organisationen etablerad. Jag ser med glädje fram emot driftövertagandet och att få komma igång skarpt med vår förvaltningsverksamhet på plats. Alby den 26 mars, 2014 Mattias Tegefjord Vd 10 Årsredovisning

8 VERKSAMHETENS FYRA BEN Verksamheten i både koncernen som helhet och i Mitt Alby, bygger på att vi utvecklar vår kompetens. Det är en pågående process där vi i nuläget identifierat fyra distinkta områden, verksamhetens fyra ben. Vägledande för varje område böra vara strävan efter att vara innovativa, att hitta nya lösningar på gamla problem. Det handlar inte så mycket om att uppfinna hjulet, som att ta tillvara på den kunskap som finns hos andra aktörer och tillämpa dessa i vår egen verksamhet Kommunikation Förvaltning Socialt engagemang Finansiering Det är viktigt att vi etablerar en fungerande dialog med alla delar av verksamheten. Det handlar om kommunikation med de boende på Albyberget, där deras önskemål, tankar och frågor uppmärksammas och där vi som ägare är tydliga med våra planer och vårt arbetssätt. Redan innan vårt övertagande etablerade vi kontakt med våra framtida boende genom enkäter och möten, en kontakt som resulterade i en rapport publicerad på vår hemsida. Det handlar också om kommunikation med övriga intressenter, kommun, ideella föreningar, sociala entreprenörer etc., som har en viktig del i verksamheten. Sedan projektets start har det varit vår fasta övertygelse att det är viktigt för både oss och de boende, att förvaltningen av fastigheterna sker genom ett kontor beläget på plats i området. Vi hoppas att detta ska ge en direktkontakt med det boende och vi hoppas att det nya sofistikerade fastighetssystem vi installerar ska frigöra ytterligare resurser som vi kan disponera på kontakten med de boende. Systemet kommer också kunna ge oss detaljerad statistik och mekanismer för att optimera förbrukningen av bränsle, el och vatten. Vi tror på värdet i att förstärka det sociala engagemanget i området. Målet är välmående och stolta invånare och vägen dit går genom ökad social gemenskap, förbättrad boendemiljö, ökad trygghetskänsla och att verka för att öka antalet arbetstillfällen. Av vinsten avsätter vi årligen en miljon kronor till social verksamhet i området. Vi planerar bland annat att erbjuda lokaler till exempelvis lokala ideella föreningar, samhällsentreprenörer och organisationer som erbjuder läxhjälp och som behöver utrymme för att bedriva sin verksamhet. Vidare månar vi om ett fortsatt gott samarbete med Botkyrka kommun och har åtagit oss att investera i deras Kreativa fonden som stöttar samhällsentreprenörer i hela Botkyrka. Genom seminarieserier och stödverksamhet i form av mentorskap vill vi också stötta och inspirera framförallt unga i området till att utveckla sina idéer och sitt entreprenörskap. Som framgår av koncernstrukturen på sidan ett, består den redovisade koncernen av tre bolag. Två av dessa kommer att fusioneras, nämligen Mitt Alby och Albyhjärtat. Moderbolaget i koncernen är Byggmästare Anders J Ahlström som har ställt ut en företagsobligation som löper med fast ränta under 5 år. Detta bolag har inga egna tillgångar av betydelse förutom sitt ägande utav 100 % av aktierna i det andra bolaget, Mitt Alby. Mitt Alby å sin sida äger alla fastigheterna och har upptagit lån från en bank samt emitterat aktier till sin moder för att kunna finansiera förvärvet av dessa. Mellan de två bolagen och bolagens kreditgivare finns olika avtal som säkerhetsställer varje bolags och kreditgivares rättigheter och skyldigheter. 12 En annan viktigt komponent i förvaltningen är att vi kommer att överlåta upp till ca 130 lägenheter till en eller fler bostadsföreningar i området, vilket motsvarar 10 % av vårt bestånd. Ombildningsprocessen kommer att ske under en femårsperiod och står i samklang med kommunens önskningar om att det skapas fler boendeformer i Botkyrka. Vi hoppas kunna kvarstå som förvaltare åt de bostadsföreningar som så önskar. Vi utesluter inte heller möjligheten att erbjuda andra fastighetsägare i området tjänster inom fastighetsförvaltning. Årsredovisning 2013 Den kombinerade juridiska och finansiella strukturen som etablerades för att förvärva fastigheterna på Albyberget är den första i sitt slag i Sverige. Den förutsätter att bolagets ägare inte erhåller utdelning under ett antal år, i vårt fall 5 år. Istället används all tillgänglig likviditet till drift och underhåll, investeringar samt finansiella kostnader och skatt. 13

9 RÖSTER BERGET Hur länge har du arbetat på Albyberget? Jag har arbetat här sen 1997 och jag trivs verkligen! Har arbetet förändrats under den här tiden? På många sätt var det bättre förr. Det är inte samma sammanhållning bland hyresgästerna som när jag började. Då var det mycket fler hyresgäster som var engagerade. Man kunde också sätta sig och fika med de boende. Det kan man nu också men inte i samma utsträckning. Det finns ett utanförskap här som gör att man struntar i området man bor i. Man bryr sig bara om sin lägenhet vilket märks på nedskräpningen, mitt arbete handlar mycket mer om skräpplockning och att åtgärda skadegörelse nuförtiden. Delvis tror jag det beror på att andrahandsuthyrningen har ökat. Den uppfattningen har jag fått när jag pratat med hyresgästerna. Engagemanget minskar och det är mer ensamt här nu. Vi måste vi sätta in fokus på det här området! Vad gillar du bäst med ditt arbete? Jag gillar friheten och jag gillar mötena med de boende. Mötena har man ju varje dag man är ute och det är faktiskt det bästa! De allra flesta är ju trevliga människor men det behövs bara att en inte sköter sig för att det ska bli lite oroligt. Så det är också något vi måste jobba på. Du valde att följa med till den nya arbetsgivaren Mitt Alby, varför? Jag vill ha en nystart. Jag ser möjligheter hos den nya, mindre arbetsgivaren att det blir lättare och närmare till beslut. Vi kommer sitta här på berget tillsammans. Hyresgästerna vill se en förändring här och då kan vi möta upp dem på plats. Hos den förre ägaren var det en längre planeringsprocess vilket gjorde det lite tungrott och svårt med förändring. Jag hoppas det blir mer lokalt fokus här och att vi kommer igång så hyresgästerna ser att det händer någonting. Sedan tror jag att det är bra för Mitt Alby att jag gick över som känner till hur det fungerar här i området. Jag tycker det ska bli jätteroligt! Den vackraste platsen i området? Berget! Väldigt fint, speciellt på sommaren när solen går ner. Och finare kommer det bli när vi kommer igång och fixar här! Frank Kanu Arbetar bland annat som jobbcoach och är verksamhetsansvarig för OPAD en organisation som verkar för att stödja lokala initiativ i området. FRÅN Conny Aldervall Jobbar som miljövärd på Albyberget. Hur länge har du bott i området? Jag har bott här i 10 år. Jag trivs bra, Alby är bäst! Jag känner mig hemma här. Det är en mötesplats för olika kulturer och nationaliteter, det är intressant. Jag tänker bo kvar här resten av mitt liv. Är det ett tryggt område? Det är tryggt, jämfört med andra områden ute i Europa till exempel är Alby väldigt tryggt. Det händer väldigt sällan saker här men om det gör det får det väldigt stor uppmärksamhet vilket gör att människor får en överdrivet negativ bild av området. Visst finns det vissa problem men dessa går att lösa med rätt insatser. Vi som bor här kan hjälpa till att göra det. Poliser kan inte lösa allt, civilsamhället har en viktig roll. Men vi kan inte göra allt ideellt, därför håller vi på att initiera ett projekt med ett trygghetsbolag som kan fungera som ett långsiktigt komplement till polisen. Vi har dessutom lokalkännedom och kunskap om området. Målet är att öka tryggheten i Alby samtidigt som vi skapar riktiga, hållbara jobb för folk som bor här. Hur skulle Mitt Alby kunna bidra till den här typen av initiativ? Jag tror Mitt Alby kan hjälpa till med det stora kontaktnät de har. Albys framtid hänger på om nya aktörer kan etablera sig här. Nya aktörer med innovativa idéer som kan utveckla samhället. Ett stort problem här är ungdomar som går sysslolösa, att identifiera dessa, anställa dessa och visa vilka möjligheter som finns kommer göra området bättre. Vad är din uppfattning om den nya ägaren? Från början var jag emot en försäljning. Men området är eftersatt och inga initiativ togs för att rusta upp området. När jag träffade den nya ägaren tyckte jag han hade positiv ambition till att utveckla och investera i området så jag tror det är en intressant möjlighet för oss som bor här. Nu är det viktigt att man kommer igång med verksamheten och visar vad man kan göra. Det är viktigt att bygga en relation mellan de som bor här och den nya ägaren. 14 Årsredovisning

10 Vad gillar du bäst med området? Det är kul att bo här för man får så mycket kontakter och det är en varm stämning i området. Jag pratar åtta språk och tycker det är väldigt stimulerande med alla olika kulturer. Som optimist tror jag också att man kan integrera samhället om man ger och tar. När jag hör andra prata smörja om det här området så vet de inte vad de talar om. Vi hade möte i hyresgästföreningen nyligen och det märktes hur engagerade folk är. Det är inga gnällspikar. Jag har ingen lust att flytta härifrån. Hur länge har du bott på Albyberget? På Albyberget har jag bott sedan 1993 men i norra Botkyrka har jag bott ännu längre. Har det skett någon förändring under denna tid? Jag tycker mig ana att försäljningen varit på gång länge och att den förra ägaren låtit området bero den sista tiden. De hade bestämt sig för att släppa området. Jag tror också att mycket av missnöjet hos de boende beror på detta. Sedan märker man att engagemanget har minskat något under de senaste åren, precis som i samhället i stort. Det tror jag beror på det hårdare samhällsklimatet. Du var en av ledarna för protesterna mot köpet, vad grundar sig din kritik i? Framförallt är jag kritisk mot den bristande demokratin hos det politiska etablissemanget i kommunen, vilket kännetecknade beslutet att sälja. På pappret är det kanske demokratiskt men det är inte gjort i demokratins anda. Vad har du för förväntningar på den nya ägaren? När jag konfronteras med personen Mikael Ahlström så tycker jag han är en ytterst sympatisk herre och han förmår uppskatta det här ställets kvalitéer. På flera områden har han också kommit med bra idéer. Sedan får man inte vara för godtrogen, det finns en ekonomisk realitet och majoritetsägaren kan inte bestämma allt. Jag har en viss politisk skolning och har lärt mig genomskåda en del. Ett ord är inte gott nog, det måste finnas papper på de löften som ges så jag har egentligen inga förväntningar. Nihal Tozak Studerar samhällslinjen på Norra Real och är aktiv i Ungdomsfullmäktige i Botkyrka. Därför är det viktigt att vi boende organiserar oss, håller på vår rätt och inte blir lurade. Vi får försöka göra det här till något positivt. Min uppgift blir att samla kunskap kring renoveringskostnader och sådant. För det är vad folk är rädda för att inte ha råd och bo kvar. Vad tycker du om området? Jag har bott här i fyra år nu. Det är lugnt och fint på Berget, speciellt om man jämför med resten av Alby. Naturen är fin och det är mindre bilar. Jag gillar att springa en runda runt berget. Vad har folk du träffar för uppfattning om området? Beror på vilka man träffar, mina kompisar från Grindtorp och Alby tycker också att det är lugnt och skönt häruppe. Personer utifrån kan ibland ha fördomar om det här området, det gäller ju alla förorter och är lite svårt att ändra på. Dåliga saker händer ju överallt, inte bara här. Finns det något du inte gillar med området? Jag gillar inte riktigt vägen upp från tunnelbanan. Den känns lite läskig, speciellt när det är mörkt känns det ödsligt. Skulle behövas mer belysning där tycker jag. Och kanske att det fanns lite mer öppna butiker och sådant. Finns det något att göra i området för unga? Nej, i nuläget finns det inte så mycket att göra. Snart blir de i och för sig klara med den nya ungdomsgården här. Kanske blir något att se fram emot. Men skolan stänger tidigt och där är det lite svårt att hänga kvar. Vore kul om det fanns ett café som hade öppet lite längre. Vad hoppas du den nya ägaren ska tillföra? Jag hoppas på att det blir finare i området. Till exempel tycker jag man borde ha fler bänkar här i finare färger och så borde grillplatserna bli fler och fräschas upp det borde bli fler platser att umgås på och lära känna grannarna helt enkelt! Sen hoppas jag på att vi unga får mer möjligheter att göra saker, till exempel med sommarjobb och andra aktiviteter. Kan du tänka dig att bo kvar i området när du blir äldre? Absolut, jag tycker det verkar vara mycket på gång här i området. Jag tror Mitt Alby kommer bidra positivt till utvecklingen här så varför inte! Jag känner inget behov att flytta. Vilken är din favoritplats på området? Runt skolan uppe på Berget är det fint med utsikten, det är min favoritplats. Torbjörn Hedtjärn Ordförande för den nybildade, lokala hyresgästföreningen. Finns det någon utsikt för samarbete mellan er och den nya ägaren? Först och främst hoppas jag att vi boende kommer till tals. Helst genom ett medinflytandeavtal. Det kan aldrig vara fel att öka demokratin. Vi har en massa energi och en hel del goda idéer och vi borde kunna samarbeta. Jag tror vi kan vara nyttiga för Mitt Alby. Sedan står och faller det med hur långsiktigt det här ägandet är. Folk vill ge Ahlström en chans men vi får göra klart att han måste hålla vad han lovar. Vi vill också ha transparens och insyn i det som kommer hända. Det är upp till bevis! 16 Årsredovisning

11 MARKNAD Hyresrätten Byggmästare Anders J Ahlströms ledning och styrelse tycker att det är viktigt att boende i ett område kan välja mellan olika bostadstyper och upplåtelseformer. Vi tror på hyresrätten och vill gärna medverka till att utveckla vårt existerande bestånd av hyresrätter. Långsiktigt kan vi även vara intresserade att förvärva andra hyresfastigheter samt medverka vid nybyggnation av hyreshus. Tyvärr gör dagens byggkostnader, och i vissa fall markkostnader, att det är svårt för en fastighetsägare att få hyresgäster som är beredda att betala den hyra som måste till för att täcka drifts- och finansiella kostnader. Detta gäller oavsett om det är räntebetalningar på lån eller förväntad avkastning på eget kapital som krävs för att ett nybygge skall bli lönsamt. Även om man med rådande bygg- och markpriser skulle kunna få hyresgäster att betala en hyra som täcker alla kostnader kan det leda till att ett områdes karaktär förändras och att gentrifieringen ökar. För närvarande pågår flera utredningar för att, om möjligt, förenkla planeringsprocessen och därigenom minska de ledtider som uppstår från idé till färdigt hus. Reducerade ledtider medför reducerade kostnader vilket är ett steg i rätt riktning. Vi har också observerat att andra innovativa fastighetsägare söker minska produktionskostnader av fastigheter genom att skapa industriellt betingade standardiserade lösningar på renoveringar, vilket kan medföra dels att äldre hus kan få förlängd livstid, dels att den teknologi som används även kan användas vid nybyggnationer. Även om det eventuellt finns vissa kvalitetsskillnader mellan exempelvis tyska och svenska byggen (enligt experter till de svenskas fördel) så verkar det ändå orimligt att snittpriset för att bygga bostäder i Sverige ligger 72 % över genomsnittet i EU, att jämföra med Tyskland där priserna ligger 31 % över snittet (Källa: SVT Rapport, 5 Maj 2013). Säkerligen beror en del av skillnaden i produktionskostnader på de omfattande projekterings- och planeringsprocesser vi har i Sverige. Sannolikt bidrar dock också faktorer som traditionellt tänkande, maktkonstellationer, låg produktivitet och politiska överenskommelser. Om vi långsiktigt i Sverige ska ha en fungerande marknad för hyresrätter som gör att byggare inte enbart väljer att exploatera mark för att bygga bostadsrätter, så innebär det att vi drastiskt måste sänka de totala kostnaderna vid byggnation. Bostadsmarknaden Under året har priset på bostadsrätter ökat mer i Botkyrka kommun än i Stockholms kommun. Idag är snittpriset kr, eller ca kr per kvm, för en bostadsrätt i Botkyrka kommun. Antalet bostadssökande i Stockholm stads bostadsförmedling uppgick till ca under slutet av 2013 och den genomsnittliga väntetiden för en bostad var 6,95 år vilket innebar en ökning med ca personer respektive 0,7 år jämfört med året dessförinnan. Även om det för närvarande pågår stora stadsutvecklingsprojekt i Stockholm, så bedöms tillskottet av nya lägenheter inte möta den stora efterfrågan. Vår bedömning är att Stockholm under många år framöver kommer att fortsatta växa snabbt. Preliminära siffror från SCB visar att ca nya bostadslägenheter började byggas år 2013, samtidigt som beräkningar visar att Stockholm behöver ca nya bostäder per år. Den stora efterfrågan på bostäder innebär att efterfrågan på både hyresrätter och bostadsrätter kommer att öka, även längre ut från Stockholms tullar. Konkurrenter De största fastighetsägarna i Stockholmsområdet är de allmännyttiga bostadsbolagen, till exempel Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder. Andra stora fastighetsägare är Stockholms Kooperativa Bostadsförening samt de privata bostadsbolagen Einar Mattsson, Wallenstam, Wallfast, Stena Fastigheter och Byggnadsfirman Olof Lindgren. I Botkyrka kommun är Botkyrkabyggen, kommunens allmännyttiga bostadsaktiebolag, den helt dominerade aktören som äger nästintill 80 % av alla hyresbostäder i Botkyrka. Andra aktörer som agerar i vårt segment är Viktoria Park, Willhem och D. Carnegie. 18 Årsredovisning

12 FASTIGHETS- FÖRTECKNING Läge Hela fastighetsportföljen är samlad i norra Alby på Albyberget i Botkyrka kommun, Stockholms län. Det är beläget ca 1,5 mil utanför Stockholm. I direkt anslutning finns goda kommunikationer, såsom tunnelbana och E4:an. Området ligger högt med milsvid utsikt och nära till naturområden, bland annat Albysjön och Flottsbro-området men även nära samlingsplatser för upplevelsesatsningar. Fastighetsportföljen Fastighetsportföljen består av en fastighet med totalt 24 byggnader varav 23 byggnader är flerbostadshus om 8-9 våningar med 2-6 trappuppgångar vardera. Totalt antal bostadslägenheter i fastighetsportföljen uppgår till stycken. En byggnad har en butik om totalt 530 m². Antalet garage- och parkeringsplatser uppgår till 942 stycken. Alla fastigheter har nybyggnadsår mellan Fördelning på uthyrningsbara ytor på bostäder och lokaler Bostäder Lokaler Kort fastighetsfakta Antal fastigheter 10 Antal byggnader 24 Antal bostadslägenheter 1303 Uthyrningsbar area, kvm, ca Nybyggnadsår Antal parkeringsplatser 942 Fördelning av bostäder på typ 1a 2a 3a 4a 5a 20,6 % 0,3 % 7,6 % 16,7 % lägenheter byggnader 1971 fastigheter 720 våtutrymmen 78kvm - lägenheternas medelarea trappuppgångar byggnadsår för de flesta fastigheterna 3-rummare 95.5 % 54,8 % mbit/s i bredbandshastighet parkeringsplatser 20 Årsredovisning

13 Företagets Historia Denna skylt välkomnade besökare till Byggmästare Anders J Ahlström vid företagets etablering Än idag utgör den grunden till företagets uppdaterade logotyp. Byggmästare Anders J. Ahlström Byggmästare Anders J Ahlström har sina rötter i det sena 1800-talets Skåne. Bolagets nuvarande huvudägare Mikael Ahlströms farfars far Anders J. Ahlström, som hade hjälpt sin farbror att bygga Johanneskyrkan i Stockholm, startade 1895 bygg- och fastighetsverksamhet i Skåne. Anders J. Ahlströms äldste son Herbert Ahlström utbildade sig till byggingenjör och fortsatte i sin fars fotspår tillsammans med sina bröder. Herberts son valde att bli läkare, medan hans son Mikael tidigt bestämde sig för att söka utveckla företag. Under snart en 30-årsperiod har Mikael själv, tillsammans med kollegor samt institutionella investerare inom Procuritas, startat av Mikael 1986, varit involverade i förvärv, utveckling samt försäljningar av verksamheter inom vitt skilda industrier. Parallellt intresserade sig Mikael för välgörenhetssektorns utveckling. Det ledde till bildandet av Charity Rating år 2005, en organisations som granskar ideella organisationer. Mikael och hans familj har också etablerat Stiftelsen Chelha, som vill förstärka demokratins livskraft, bland annat genom bidrag till utbildningssektorn. I februari 2013 fick Mikael reda på att Botkyrkabyggen planerade en försäljning av fastigheterna på Albyberget. En process inleddes med syfte att förvärva fastigheterna och med hjälp av innovativa satsningar på förvaltning, kommunikation, socialt engagemang och finansiering, söka utveckla området till en bättre plats. Efter en process som inkluderade dialog med kommunen, ideella föreningar och motståndare till försäljningen, tog till slut Kommunfullmäktige i juni 2013 beslutet att sälja fastigheterna på Albyberget till Byggmästare Anders J Ahlström. Därmed inleds ett nytt kapitel i familjeföretagets 119-åriga historia. Familjens kvarvarande fastigheter såldes Anders J Ahlström bygg- och fastighetsaktiebolag etablerades i Helsingborg 1895 av Anders J. Ahlström, som tillsammans med sin farbror hade byggt Johanneskyrkan i Stockholm. Telefonnummer Helsingborg Nr 8 har vi kvar även om det idag har blivit Telefonnumret har många år på nacken. När Byggmästare Anders J Ahlström etablerade företaget i Helsingborg 1895 fick han telefonnummer 8. Samtidigt som nästa generation Ahlström tog över verksamheten utökades antalet telefonnummer i Helsingborg och numret blev istället Ytterligare en generation senare ändrades nummerserierna igen och det nya numret blev , ett telefonnummer som alltså lever kvar än idag då fjärde generationen Ahlström ärvt det 119 år gamla abonnemanget. Herbert Ahlström, äldste son till Anders J. Ahlström, fokuserar från 1960 sin aktivitet till fastighetsförvaltningen av släktens fastigheter, primärt koncentrerade till Helsingborg etablerade Mikael Ahlström tillsammans med KF Invest och en del andra investerare i Bostadsaktiebolaget Förstaden: kvm bostadsfastigheter på lägenheter i Stockhol ms förorter. Bokfört värde om ca mkr. Årliga hyresintäkter om ca. 229 mkr. Samtliga aktier i Förstaden såldes den 21 oktober 1998 till Mandamus. 22 Årsredovisning

14 ESG Environmental, Social and Corporate Governance syftar på tre områden vilka har utvecklats till centrala faktorer, för investerare att ta hänsyn till vid utvärderandet av etiska konsekvenser och hållbarhet hos företag. I begreppet vägs en rad icke-finansiella faktorer in för att kunna utvärdera företagens beteende och bedöma det framtida finansiella resultatet, i vad som ofta betecknas socialt ansvarsfulla investeringar. Vi är ännu inte så utvecklade att vi helt kan följa European Federation of Financial Analysts Societies standarder för ESG-policys men trots våra avsteg från den, har vi kommit en bra bit på vägen Mitt Alby bildades Vid noteringen av bolagets obligationer på First North lista så gratulerar handelsplatsen bolaget, vars värdepapper man noterat, med en annonsplats på Times Square i New York City så hamnade Alby på Manhattan! Environmental Vi har ambitiösa planer för miljöarbetet i området, även om dessa fortfarande befinner sig på planeringsstadiet. Det nya sofistikerade fastighetssystem vi installerar ska kunna ge oss detaljerad statistik och mekanismer för att optimera förbrukningen av bränsle, el och vatten. Vi har initierat ett odlingsprojekt i grönområdet runt fastigheterna och vi hoppas även kunna utveckla sopsorteringen och återvinningen i området. Social Det sociala engagemanget genomsyrar hela företaget och går redan mycket längre än många andra liknande verksamheter. Under avsnitten Våra fyra ben och Vision går det att läsa mer om denna satsning. Corporate Governance Organisationen i koncernen är liten och med vd på plats dagligen, varför Governance är enklare än för många andra företag. Bolagets styrelse är sammansatt av personer med bakgrund från branschen och med stort socialt engagemang. Bolaget strävar efter att uppfylla Svensk kod för bolagsstyrning, vilken gäller för bolag noterade på Stockholmsbörsen och med ett marknadsvärde över tre miljarder kronor. 24 Årsredovisning

15 Förvaltningsberättelse Styrelsen och vd för Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ), org.nr (nedan kallat Byggmästare Anders J Ahlström), avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret Verksamhetsbeskrivning och organisation Byggmästare Anders J Ahlström äger hela bolaget Mitt Alby AB (nedan kallat Mitt Alby), som i sin tur äger hela bolaget Albyhjärtat AB (nedan kallat Albyhjärtat) som äger och förvaltar bostadsfastigheter på Albyberget i Botkyrka kommun i Stockholms län. Koncernen och dess operationella verksamhet etablerades Någon entreprenadverksamhet bedrivs ej. BYGGMÄSTARE ANDERS J AHLSTRÖM HOLDING AB 100% BYGGMÄSTARE ANDERS J AHLSTRÖM FASTIGHETS AB (PUBL) Koncernstruktur 100% MITT ALBY AB 100% ALBYHJÄRTAT AB De förvärvade fastigheterna såldes av säljaren in till Albyhjärtat inför försäljningen. Albyhjärtat förvärvades sedan av Mitt Alby och tillträdet skedde 21 november Det pågår nu en fusion mellan de två bolagen där Albyhjärtat snarast möjligt skall fusioneras in i Mitt Alby. Mitt Alby har under räkenskapsåret rekryterat en vd och rekrytering av övrig personal fortgår. Bolaget söker att anställa, dels egen personal i största möjliga utsträckning, dels personal som är bosatt i området eller i närområdet. Personalen kommer inledningsvis att omfatta tretton tjänster, vd inkluderad. För närvarande har bolaget kontor i tillfälliga lokaler som andrahandshyresgäst i ett delat kontor i Stockholm. Ett eget kontor iordningställs i en av bolagets fastigheter på Albyberget och planen är att det skall invigas vid driftövertagandet. All personal som skall arbeta i bolaget kommer att sitta tillsammans i detta kontor. EKONOMIANSV Bokföring, redovisning, rapportering, lönehantering, skatt, moms mm. BOVÄRD Uthyrning, kontraktsskrivning, in- och utflyttningar, besiktningar, tillvalsförsäljning, klagomål, störningsärenden. Miljövärdar Vårdar och utvecklar gemensamma ytor inomhus och hela utomhusmiljön. VD MATTIAS tegefjord REPARATÖRER Felavhjälpande underhåll, planerat underhåll. Fastighetsbeståndet Koncernens fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 10 bostadsfastigheter, samtliga belägna i Alby i Botkyrka kommun. En fastighetsreglering påbörjades för räkenskapsårets utgång för att reglera in alla fastigheter i en och samma fastighet. Uthyrningsbar area är m² innehållande bostäder och 110 lokaler (varav 94 stycken mindre lagerutrymmen). Under räkenskapsåret var den genomsnittliga bostadshyran 936 kr per m². Samtliga bostäder är uthyrda. Vakansgraden för lokaler är låg. Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av AB Botkyrkabyggen fram till och med , då själva driftövertagandet sker. Personal Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 24. FÖRV. Administratör Reception, telefonväxel, felanmälningsmottagning, stöd till VD. CHIEF SOCIAL OFFicer Leder och samordnar företagets sociala initiativ. Fastighetsförvaltare Helhetsansvarig för den fysiska miljön och dess drift, skötsel och underhåll. LOKALVÅRDARE Städar och vårdar gemensamma ytor inomhus och runt portarna. En liten, kompetent och effektiv förvaltningsorganisation Koncernens omsättning och resultat Eftersom den operationella verksamheten enbart har bedrivits i knappt två månader är hyresintäkterna 14,9 Mkr och efter avdrag av fastighetskostnader om 8,9 Mkr blev driftsresultatet 6,0 Mkr. Förvaltningsresultatet är belastat av engångskostnader i samband med uppstartsarbetet. Exempel på detta är att bolaget köper totalförvaltning från AB Botkyrkabyggen under en uppstartsperiod på fyra månader, men har samtidigt uppburit kostnader för en egen vd och viss annan personal. Värdeförändringen av förvaltningsfastigheterna uppgick till 29,1 Mkr. Resultatet före skatt uppgick till 30,0 Mkr och efter skatt till 23,6 Mkr. Resultatet före skatt är belastat dels med uppstartkostnader och dels av att finansieringskostnaderna är högre fram tills fusionen mellan Albyhjärtat och Mitt Alby är genomförd. Investeringar och försäljningar De under året förvärvade fastigheterna är redovisade som förvaltningsfastigheter om 730,1 Mkr. Inga försäljningar genomfördes under året. Finansiell ställning Koncernens likvida medel uppgick till 27,5 Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 104,1 Mkr motsvarande en soliditet på 13,4 %. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 9,3 Mkr. Räntebärande skulder ökade till 665,0 Mkr i samband med förvärvet av fastigheterna. Vid räkenskapsårets utgång uppgick räntebärande skulder till 653,7 Mkr. Den genomsnittliga räntan för den totala lånestocken var vid årets utgång 5,0 % och löptiden uppgick till fem år. Utav totala lånebeloppet på 665,0 Mkr löper 465,0 Mkr med rörlig ränta. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med +/- 4,7 Mkr för helåret Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker (bolaget har tecknat en räntecap för banklånen vilket begränsar ränterisken). Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Miljö Mitt Alby ska på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Successivt kommer en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter att genomföras. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljö- farliga ämnen. Händelser efter räkenskapsårets utgång Efter årsskiftet har uppstartsarbetet fortgått i snabb takt. Ytorna för det blivande kontoret har rivits ur och efter erhållet bygglov kommer en befintlig lokal och en intilliggande lägenhet att slås ihop och färdigställas till kontor och kundcenter för Mitt Alby. Av organisationens tretton tjänster har nio tillsatts och kandidater har intervjuats för de återstående fyra tjänsterna. Alla leverantörsavtal är förhandlade och klara och etableringen av IT-systemen går enligt plan. Fastighetsregleringen blev klar den 31 januari och därigenom ligger samtliga byggnader i en och samma fastighet. Framtiden Bolagets avsikt är att långsiktigt söka utveckla bostadsområdet och förstärka den sociala väven på Albyberget. Viktiga frågor på kort sikt är att förbättra städningen och de boendes upplevelse av trygghet i området. Dessa två frågor, har under den omfattande boendedialogen som genomfördes innan tillträdet, framförts av de boende som de mest centrala problemen att lösa. Ett viktigt redskap för att fortlöpande förstå de boendes åsikter om sin bostad och sitt område är att mäta kundnöjdheten. Mitt Alby kommer därför att göra en så kallad nollmätning innan driftövertagandet för att se ingångsvärdet för kundnöjdheten. Därefter kommer en ny mätning av kundnöjdheten att göras till hösten följt av mätningar en gång om året. Mätningarna syftar till att utvärdera hur väl vi presterar som hyresvärd och för att få insikter om de boendes syn på vad som är bra och vad som bör förbättras. Möjligheterna till att utveckla och förädla det befintliga området genom att bland annat etablera fler öppna verksamheter i området kommer att utredas. Även möjligheterna till att etablera fler boendeformer och att förtäta bebyggelsen i området kommer så småningom att utredas. Bolaget kommer också att utreda och prova metoder, materialval och samarbetsparter inför de kommande storskaliga stamrenoveringarna som beräknas behöva påbörjas år Moderbolaget Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt i Byggmästare Anders J Ahlström utgjorde -2,5 Mkr samt -2,0 Mkr efter skatt. Fastighetsvärdering Koncernens samtliga fastigheter förvärvades sent under 2013 genom öppen budgivning. I samband med förvärvet erhölls en sedvanlig rabatt för uppskjuten skatt. Detta innebär att koncernens anskaffningsvärde för fastigheterna understiger det vid budgivningen fastställda marknadsvärdet med 29,1 Mkr. Denna mellanskillnad har i enlighet med gällande redovisningsregler redovisats som en en dags vinst i koncernens resultaträkning. Redovisat värde på koncernens fastigheter är därefter 730,9 Mkr vilket överensstämmer med det bud som lämnades till Botkyrkabyggen. Styrelsens uppfattning är att förvärvsvärdet överensstämmer med marknadsvärdet per balansdagen. Risker och osäkerhetsfaktorer Av koncernens totala intäkter kommer drygt 98 % från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Koncernens fastigheter är belägna i ett område som betraktas som attraktivt på den lokala bostadsmarknaden och präglas av överefterfrågan. Koncernens enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Samtliga byggnader är anslutna till fjärrvärme. Värmekostnaden kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. Som nämnts tidigare kommer 26 Årsredovisning

16 samtliga fastigheter från och med kommande årskifte, och följande årskiften, att värderas till verkligt värde av extern värderingsman. Därutöver kommer fastigheterna att internvärderas vid varje rapporteringstillfälle. Koncernen är även exponerad avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Koncernens kapitalförvaltning Koncernen slår vakt om sina stabila kassaflöden och kreditvärdighet. Under de närmsta åren förväntar Bolaget att ej betala någon utdelning till sina aktieägare. Bolagets kassaflöde kommer primärt att användas till driften, renoveringar samt finansiella kostnader. Bolaget skall när tillfälle ges arbeta med skulder och eget kapital, innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att erhålla bästa lånevillkor och ha en rationell lånehantering. Finansiering sker i form av eget kapital, räntebärande lån samt marknadsnoterade obligationer. Eget kapital uppgick till 104,1 Mkr, räntebärande lån uppgick till 465,0 Mkr och utställda obligationer till 200,0 Mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 13,4 %. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserade medel Årets förlust Summa kr kr kr Styrelsen och vd föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas per aktie 0 kr I ny räkning överföres kr Summa kr Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Föreslagen vinstutdelning är 0 kr. Bolagsstyrningsrapport Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ), nedan kallat Byggmästare Anders J Ahlström, är ett svenskt aktiebolag delvis finansierat med marknadsnoterade obligationer på First North. Byggmästare Anders J Ahlström tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är Byggmästare Anders J Ahlströms bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRLs regelsystem avseende verksamhetsåret De avsteg som gjorts från Kodens regler är rapporterade nedan. Bolaget har under 2014 i en bolagsstyrningsrapport och på sin webplats, i enlighet med punkt 10 i Koden, informerat om bolagsstyrningen för det första verksamhetsåret, Bolagsstyrningsstruktur Kommittéer Aktieägare Aktierna i Byggmästare Anders J Ahlström ägs till 100% av Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB. Aktieägarens inflytande utövas genom aktivt deltagande i de beslut som fattas på bolagsstämman. Besluten innefattar fastställande och upprätthållande av aktuell bolagsordning, vilken anger inriktningen på verksamheten. Ägaren utser bolagets styrelse och revisor. Bolagsordning Utöver lagstiftning, Koden och First North regler för emittenter utgör även Aktieägare genom bolagsstämma Styrelse bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget. Av Byggmästare Anders J Ahlströms bolagsordning framgår bland annat att bolaget har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att, direkt eller indirekt, äga och förvalta fast och lös egendom samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen skall bestå av minst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på Byggmästare Anders J Ahlströms webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Byggmästare Anders J Ahlströms aktuella bolagsordning i sin helhet finns på webbplats Byggmästare Anders J Ahlströms beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och vd. VD Revisor Årsstämma Ingen årsstämma har ännu hållits i bolaget, men en extra bolagsstämma är genomförd den tjugonionde maj 2013 efter förvärv av bolaget från Svenska Standardbolag Aktiebolag för att välja in en ny styrelse. En extra bolagsstämma genomfördes den femte november 2013 i syfte att välja in en ny styrelse och en extra bolagsstämma genomfördes den tolfte november 2013 i och med nyemission i bolaget. Då ingen årsstämma hölls under det första verksamhetsåret, vilket enbart sträckt sig över delar av 2013, har inte punkt 1 i Koden kunnat efterlevas. Valberedning En valberedning har inte utsetts, varför punkt 2 i Koden ej kunnat följas. Bolagets ägare har drivit detta arbete, då man började arbetet med styrelsens sammansättning redan innan den operationella verksamheten drogs igång och den första mandatperioden enbart sträckte sig över knappt två månader. Styrelse Styrelsen i Byggmästare Anders J Ahlström består av sex ledamöter valda av extra bolagsstämma den femte november 2013 för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets vd ingår ej i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande, juridiskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete sedan tidigare. Mikael Ahlström Ålder: Född 1956 Eget och närståendes aktieinnehav: aktier i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB Ordförande: Sedan 2013 Bakgrund: 30 års erfarenhet inom riskkapitalbranschen och näringslivet, grundare av och partner i Nordens första riskkapitalbolag Procuritas, grundare av den ideella organisationen Charity Rating samt stiftelsen Chelha. Tidigare vd för det nordamerikanska bolaget ESI Coal, Inc. Tidigare styrelseuppdrag inkluderar Swedish Match AB, Gunnebo AB, Bravida AB och Lekolar AB. Styrelseuppdrag inkluderar: Procuritas, Spiltan Underhållning M AB, Gram Equipment AS och PCTC Invest AB. Utbildning: Ekonomie masterexamen med huvudämne företagsekonomi från INSEAD samt utbildning motsvarande en filosofie kandidatexamen med studier i företagsekonomi, juridik, nationalekonomi, Östasienkunskap samt drama, teater, film. Charlotte Bergman Ålder: Född 1963 Eget och närståendes aktieinnehav: aktier i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB Ledamot: Sedan 2013 Bakgrund: Vd för AB Strängbetong, tidigare avdelningschef på KF Fastigheter, flertal ledande positioner på NCC och Swerock. Styrelseuppdrag inkluderar: AB Strängbetong, CBI Betonginstitutet AB, Svensk Betong Service AB, Forsells Prefab AB och Tonful AB. Utbildning: Civilingenjörsexamen inom industriell ekonomi från Tekniska högskolan vid Linköpings universitet. Anders Hörnqvist Ålder: Född 1966 Eget och närståendes aktieinnehav: aktier i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB Ledamot: Sedan 2013 Bakgrund: Vd och delägare på Corner Property Partners AB. Tidigare chef för den nordiska asset management-verksamheten vid The Carlyle Group, dessförinnan vice vd och fastighetschef på Fabege AB, fastighetschef på Fastighets AB Storheden och fastighetschef på Granit & Betong AB. Styrelseuppdrag inkluderar: AB Norrlandsinvest, Capensor Capital AB. Driver enskilda firman AH Företagskonsult. Utbildning: Civilingenjörsexamen inom fastighetsekonomi från KTH. Lars Magnusson Ålder: Född 1949 Eget och närståendes aktieinnehav: aktier i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB Ledamot: Sedan 2013 Bakgrund: Tidigare generaldirek- tör för Statens Bostadskreditnämnd (numera del av Boverket) och utnämnd till Regeringens särskilda utredare för hur en mer effektiv planerings- och byggprocess kan uppnås. Styrelseuppdrag inkluderar: AB Riddaregatan-Hee, AB Livered 1:23 och Sturekatten AB (suppleant). Utbildning: Civilingenjörsexamen KTH. Hidayet Tercan Ålder: Född 1971 Eget och närståendes aktieinnehav: aktier i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB Ledamot: Sedan 2013 Bakgrund: Entreprenör, föreläsare, debattör och grundare av bl.a. vårdbemanningsföretaget Zemrete AB, lång erfarenhet av styrelseuppdrag i flera sociala initiativ, exempelvis Stiftelsen Friends och Stockholms Stadsmission. Medlem i juryn för EY Entrepreneur Of The Year. Styrelseuppdrag inkludear: HTS Holding AB. Driver enskilda firman Hidayet Tercan. Utbildning: Kurs i företagsekonomi på IFL vid Handelshögskolan i Stockholm samt flertalet chefs- och ledarskapsutbildningar. Marcus Trummer Ålder: Född 1980 Eget och närståendes aktieinnehav: aktier i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB Ledamot: Sedan 2013 Bakgrund: Ansvarar för familjen Ahlströms investeringar, har tidigare arbetat som managementkonsult på Booz & Company och med bankverksamhet på SEB. Styrelseuppdrag inkluderar: LBO Invest AB, Autus Invest AB, Gosh AB och Caloroso s.r.o. Även vd för Curitas AB, Investmentbolaget av 1 maj 2009 AB, LBO Invest AB och PCTC Invest AB. Utbildning: Civilingenjörsexamen inom industriell ekonomi från KTH samt ekonomie magisterexamen med huvudämnet företagsekonomi från Stockholms Universitet. 28 Årsredovisning

17 Bolagets styrelse kan ej anses vara oberoende gentemot bolaget, då samtliga ledamöter i bolagets styrelse även är ledamöter i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, vilket gör att punkt 4.4 i Koden ej efterlevs. Styrelsens ordförande, Mikael Ahlström, är indirekt huvudägare i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB. Samtliga övriga ledamöter är direkt eller indirekt aktieägare i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB. Av dessa ledamöter är fyra av fem ledamöter oberoende i förhållande till de större ägarna i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för Byggmästare Anders J Ahlströms organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och framgår av vd-instruktionen för arbetsfördelning mellan styrelse och vd. Vd är föredragande i styrelsen. Under 2013 har sittande styrelsen haft fyra möten, ett konstituerande möte och tre ordinarie möte. Samtliga ledamöter har deltagit vid samtliga dessa möten. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsens ordförande har inte i enlighet med punkt 6.1 i Koden valts av bolagsstämman, då Bolaget under 2013 inte genomfört en ordinarie bolagsstämma. Styrelsen utsåg under det konstituerande styrelsemötet styrelsens ordförande. Styrelsen fastställde vid ett möte i november 2013 en arbetsordning för styrelsen och vd. Styrelsen har under 2013 ej utvärderat styrelsearbetet eller vd:s arbete utan vd närvarande, vilket föreskrivs i punkt 8 i Koden. Ersättningskommitté Styrelsen har utsett Ordföranden Mikael Ahlström till att ensam utgöra en ersättningskommitté och därmed svara för beredning och uppföljning av avtal med vd och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, till exempel incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen efter kommitténs beredning. Tillämpning av gällande avtal får beslutas av kommittén. Kommittén rapporterar fortlöpande sitt arbete till styrelsen. Ersättningskommittén sammanträder vid behov. Finanskommitté Det har inte bildats en finanskommitté Verkställande direktör Mattias Tegefjord är civilingenjör från KTH och kommer närmast från ISS Facility Services AB, där han under de två senaste åren arbetat som Affärsenhetschef för ISS Fastighetsförvaltning i Sverige. Dessförinnan var han Distriktschef för ISS Fastighetsförvaltning i Stockholm och norra Sverige. Mattias Tegefjord har också arbetat som fastighetschef vid KLP Fastigheter AB samt varit Affärsområdeschef för Kommersiella fastigheter vid John Mattson Fastighets AB. Han har även arbetat sju år som konsult vid Tyréns Temaplan AB. Verkställande direktören är vid sidan av uppdraget för bolaget även vd i koncernens övriga bolag Albyhjärtat AB, Mitt Alby AB och Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB. Revisionskommitté Styrelsen i Byggmästare Anders J Ahlström har inte i enlighet med punkt 7.3 i Koden utsett någon särskild revisionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolaget har under 2013 ej utvärderat behovet av en internrevision och följer således ej punkt 7.4 i Koden. Bolagets revisor närvarade under 2013 ej vid ett styrelsesammanträde och styrelsen träffade då således ej heller revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen, vilket föreskrivs av punkt 7.5 i Koden. Revisor Vid extra bolagsstämman den tjugonionde maj 2013 valdes Ernst & Young AB till revisor. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Mikael Ikonen. Revisorn har inga uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i Byggmästare Anders J Ahlström. Ersättning till revisorn framgår av not 7. Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som Byggmästare Anders J Ahlström styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsordningen för styrelsen och vd syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av verksamhetens risker. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, och skall i detta syfte snarast möjligt upprätta beskrivning av beslutsordning och attesträtter samt rapporteringsinstruktioner. Även arbetet med upprättandet av en personalhandbok kommer att påbörjas under verksamhetsåret Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Oberoende externa konsulter värderar hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta kommer att ske första gången vid utgången av räkenskapsåret Löpande uppföljning kommer att ske kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen både till styrelsen och bolagsledningen minst en gång per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen kopplad till den finansiella rapporteringen. Delårsrapporter är ej reviderade, men har tagits fram under diskussion med revisor. Förändringar mot rapport avseende fjärde kvartalet, andra halvåret samt helåret 2013, publicerad Rapporteringsperioder I den oreviderade rapport avseende fjärde kvartalet, andra halvåret samt helåret 2013 (nedan kallad kvartalsrapporten), vilken bolaget publicerad den 28 februari 2014, anges tre olika perioder. Den ena perioden är , det vill säga från och med det datum då bolaget förvärvades från Svenska Standardbolag AB. Den andra perioden avser sista kvartalet 2013 och den tredje perioden avser andra halvåret Då bolaget dock registrerades under 2007 så redovisas i denna reviderade årsredovisning perioden (tidigare brutet räkenskapsår). För Resultaträkning, Förändring eget kapital och Kassaflöde jämförs nedan perioden i årsredovisningen med perioden i kvartalsrapporten. För Balansräkning jämförs tidpunkten i såväl årsredovisning som kvartalsrapport (se tabell nedan). I samband med att det reviderade bokslutet upprättades beslöt bolaget, i samråd med bolagets revisorer, att den orealiserade förändringen av fastighetsvärdet skall föras över bolagets resultaträkning. Detta ger enligt IFRS en mer rättvisande bild av bolagets finansiella ställning. Upptagna långfristiga skulder har minskats med aktiverade finansieringskostnader. Ändringarna har genomförts och får ett antal följdeffekter i andra delar av bolagets redovisning. För att förtydliga och underlätta för en läsare har vi nedan sammanställt skillnader mellan årsredovisningen och den oreviderade kvartalsrapporten. Rapport över totalresultat, koncernen Den huvudsakliga förändringen i årsredovisningen gentemot kvartalsrapporten, står att finna i marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter. I årsredoviningen tas en dags vinst om 29,1 Mkr upp, vilken kommer sig av att koncernens anskaffningsvärde för fastigheterna understiger det vid budgivningen fastställda marknadsvärdet, varför Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter i årsredovisningen är 29,1 Mkr. Skatt på årets resultat ökas därmed med 6,4 Mkr, och totalt blir det en total påverkan på Årets resultat om 22,6 Mkr. Årets resultat är i kvartalsrapporten 1,0 Mkr och i årsredovisningen 23,6 Mkr. Rapport över finansiell ställning, koncernen I balansräkningen är förvaltningsfastigheter samt inventarier, verktyg och installationer 29,1 Mkr högre än materiella anläggningstillgångar och derivat samt skattefordran är 11,3 Mkr lägre än finansiella anläggningstillgångar i årsredovisningen än i kvartalsrapporten. Eget kapital är 22,6 Mkr högre. Obligationslån och skulder till kreditinstitut skiljer sig på grund av att upptagna lån minskas med aktiverade finansieringskostnader. Årsredovisningen har inga avsättningar och uppskjuten skatteskuld är 5,7 Mkr högre än i kvartalsrapporten. Tillgångar samt eget kapital och skulder är båda 17,8 Mkr högre i årsredovisningen än i kvartalsrapporten. Rapport över förändring i eget kapital, koncernen Årets resultat i årsredovisningen är 22,6 Mkr högre än i kvartalsrapporten, varför utgående eget kapital uppgår till 104,1 Mkr i årsredovisningen och 81,5 Mkr i kvartalsrapporten. Resultaträkning, Förändring eget kapital och Kassaflöde Rapport över kassaflöden, koncernen Resultat efter finansnetto i årsredovisningen är 29,1 Mkr högre än i kvartalsrapporten, 30,0 Mkr jämfört med 0,9 Mkr. Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet är 30,6 Mkr högre i årsredovisningen än i kvartalsrapporten och uppgår till -30,3 Mkr respektive 0,3 Mkr. Skillnaden utgörs av -29,1 Mkr i orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter och -1,5 Mkr i övriga poster. Skillnader i kassaflöde från investeringsverksamheten kommer sig av att upptagna lån minskas med aktiverade finansieringskostnader samt orealiserade värdeförändringar på derivat. Skillnader i kassaflöde från finansieringsverksamheten kommer sig av att upptagna lån minskas med aktiverade finansieringskostnader. Ingen skillnad i värden i Årets kassaflöde föreligger mellan årsredovisning och kvartalsrapport. Resultaträkning, moderbolaget I kvartalsredovisningen redovisas centrala administrationskostnader om -0,5 Mkr och avskrivningar enligt plan om -0,2 Mkr separat. I årsredovisningen redovisas dessa tillsammans under centrala administrationskostnader om -0,6 Mkr (avrundningar skapar skillnaden). Inga skillnader i värden föreligger mellan årsredovisning och kvartalsrapport. Balansräkning, moderbolaget Inga skillnader i värden föreligger mellan årsredovisning och kvartalsrapport. Förändring av eget kapital, moderbolaget Inga skillnader i värden föreligger mellan årsredovisning och kvartalsrapport. Kassaflöde, moderbolaget Inga skillnader i värden föreligger mellan årsredovisning och kvartalsrapport. Koncern Moderbolag Årsredovisning Kvartalsrapport Årsredovisning Kvartalsrapport Perioden Perioden Sista kvartalet 2013 Perioden Perioden Sista kvartalet 2013 Andra halvåret 2013 Balansräkning Översikt rapporteringsperioder 30 Årsredovisning

18 Rapport över totalresultat, koncernen Rapport över finansiell ställning, koncernen (alla belopp i ksek) Not Rörelsens intäkter mm Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftsresultat Centrala administrationskostnader 7, 8, Förvaltningsresultat Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar Ränteintäkter 23 Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT ÅRETS TOTALRESULTAT (alla belopp i ksek) Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier, verktyg och installationer Derivat Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar och övriga fordringar 16 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR (alla belopp i ksek) Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl Årets totalresultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 19 Obligationslån Skulder till kreditinstitut Uppskjutna skatteskulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder och övriga skulder Skatteskulder 929 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Not Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Inga 32 Årsredovisning

19 Rapport över förändring i eget kapital, koncernen Resultaträkning, moderbolaget (alla belopp i ksek) Aktiekapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl Årets resultat Summa Eget Kapital Ingående eget kapital per 1 september Årets totalresultat S:a förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med aktieägare Nyemission Aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående eget kapital per 31 december (alla belopp i ksek) Not Rörelsens intäkter mm Nettoomsättning Bruttovinst Centrala administrationskostnader 7, 8, Förvaltningsresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 33 0 Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets Resultat Rapport över kassaflöden, koncernen Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat. (alla belopp i ksek) Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansnetto Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Avskrivningar 263 Övriga poster Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -369 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av fordringar -253 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Summa förändring i rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Övriga förändringar finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Erhållna aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början 0 Likvida medel vid årets slut Årsredovisning

20 Balansräkning, moderbolaget Förändring av eget kapital, moderbolaget (alla belopp i ksek) Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier och installationer Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga fordringar Uppskjuten skattefordran (alla belopp i ksek) Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Eget kapital Ingående eget kapital per 1 september Årets resultat S:a förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med aktieägare Nyemission Aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående eget kapital per 31 december Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Kassaflöde, moderbolaget (alla belopp i ksek) Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar (alla belopp i ksek) Not Eget kapital och skulder Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 19 Obligationslån Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Den löpande verksamheten Resultat efter finansnetto Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av fordringar Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Summa förändring i rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Övriga förändringar finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Erhållna aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början 0 0 Likvida medel vid årets slut Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Not Ställda säkerheter Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 36 Årsredovisning