Planbeskrivning. Markhedsvägen 11. Markheden 4:2. Detaljplan för bostadsändamål Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDSHANDLING DNR: 12BMN72 HANDLÄGGARE: JOSEF WÅRDSÄTER Planbeskrivning Markheden 4:2 Markhedsvägen 11 Detaljplan för bostadsändamål Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: 16 augusti 16 september

2 Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att möjliggöra utökad bostadsbebyggelse på mark som tidigare inte är planlagd för fastigheten Markheden 4:2. Fastigheten är ca 4500 m 2 och är idag endast bebyggd med ett litet enbostadshus. Ägaren planerar att uppföra små flerfamiljshus med fyra lägenheter per hus, alternativt marklägenheter i form av radhus med inriktning mot lågenergi-/passivhus. I samband med detta görs också en översyn planförhållandena för parkmarken öster om bostadsfastigheten. Den angränsande parkmarken redovisar idag föråldrade förutsättningar och tas med i planområdet för att läggas ut som enbart naturmark. Berörd del av Skolvägen läggs också in i planområdet som lokalgata, i likhet med idag, för att göra planbilden tydligare. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planen omfattar inga riksintressen och bedöms inte heller påverka närliggande riksintressen. Detaljplanen bedöms vara förenlig med kapitel 3, 4 och 5 i Miljöbalken. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger i Valbo och berör fastigheterna Markheden 4:2, del av Markheden 4:50, del av Markheden 4:48 samt del av Häcklinge 5:21. Gemensamhetsanläggningen Valbo-Ön GA:12 ingår i planområdet för den del som utgörs av Skolvägen. Orienteringskarta. Valbo Köpstad skymtar längst ner till vänster i bild. Areal Detaljplaneområdet omfattar ca m 2. 1

3 Markägoförhållanden Markheden 4:2 är i privat ägo. Resterande mark inom planområdet ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer, Översiktsplan Gävle stad 2025 Planområdets östra del ingår i V.K.4, kulturhistorisk bebyggelse, men bedöms inte påverka dess kulturhistoriska värde. De delar som berörs av planområdet är naturmarken och ett stycke av Skolvägen. Planen fastlägger där endast befintliga förhållanden och inga förändringar kommer att ske Översiktsplanen anger inget förändrat användningssätt för området. Föreslagen detaljplan för utökat boende är förenlig med antagen översiktsplan. Detaljplaner Planområdets kvartersmark med fastigheten Markheden 4:2 och del av den anslutande naturmarken, del av fastigheten Markheden 4:50, är inte planlagd medan däremot resterande del av naturmarken och hela Skolvägen ingår i tidigare gällande planer. Planområdet ansluter på alla sidor till gällande detaljplaner. Planområdet med angränsande gällande detaljplaner Vision 2025 Valboåsen ligger på ett lagom avstånd från staden och har goda möjligheter att utvecklas vidare med nya attraktiva bostadsmiljöer samt områden för handel och företag. Miljökonsekvensbeskrivning En behovsbedömning av föreliggande detaljplan har utförts. Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen ska upprättas. 2

4 Ett genomförande av planen har ingen påvisbar negativ effekt på miljön, hälsan, klimatet eller hushållning med mark och vatten eller andra resurser. Inga miljökvalitetsnormer kommer att överskridas vid planens genomförande. Förutsättningar och förändringar Natur/Friytor Planområdet är beläget i centrala Valbo. Den befintliga parken har naturmarkskaraktär och är bevuxen med höga tallar. Även bostadsfastigheten Markheden 4:2 utgör idag del av samma ursprungliga naturmark med tallskog och upplevs visuellt som del av parkmarken. Vid genomförande av detaljplanen kommer stora delar av skogen på Markheden 4:2 att försvinna, men ambitionen är att så långt det är möjligt bevara delar av skogen och spara värdefulla solitärträd. Planområdet är beläget på Valboåsen och de geotekniska förhållandena utgörs av postglacial sand och därunder lera och silt. Sandlagret närmast markytan är av relativt begränsad omfattning och knappt två meter djupt. Området är högriskområde för radon. Inga kända fornminnen finns inom planområdet. Friytor för rekreation och utevistelse finns på den egna tomten och den angränsande parken. Kultur Planområdet ligger delvis inom det i översiktsplanen utpekade området V.K.4, kulturhistorisk bebyggelse. Bedömningen är att det aktuella detaljplaneförslaget är väl anpassat till den kulturhistoriska bebyggelsen beträffande skala och innehåll. Befintlig bebyggelse Inom planområdet finns endast ett äldre enbostadshus av mycket enkel standard. Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Detaljplanen medger att området inom kvartersmark får nyttjas för bostadsändamål med en sammanlagd byggrätt på 2200 m 2 byggnadsarea. Husen kan uppföras i två våningar. Planens grundlayout bygger på ambitionen att samla garage- och parkeringsplatser till två anvisade ytor med utfart mot Skolvägen. Detta för att få ett effektivt markutnyttjande och för att skapa trafiksäkra entrevägar inom området. Nedan visas två olika sätt att bebygga området, dels med stadsvillor och dels med radhus. Andra bebyggelsevarianter är också möjliga beroende på hur tätt och högt man väljer att bygga inom de givna ramarna med två våningar och sammanlagt 4400 m 2 bruttoarea (2 x 2200 m 2 byggnadsarea). 3

5 Illustrationsskiss. Området bebyggt med stadsvillor. Illustrationsskiss. Området bebyggt med radhus. Planområdets belägenhet norr om Skolvägen ger goda förutsättningar att utnyttja solenergin och att bygga energieffektiva hus. Friytor Planområdet kan inrymma bebyggelse med egna tomter eller gemensamma ytor för lek och utevistelse. Läget är centralt i Valbo med naturskogen alldeles invid 4

6 området och badanläggning och bollplaner vid Sofiedalsskolan på ca 600 meters avstånd. Gator och trafik Området ligger utmed Skolvägen och har två möjliga utfarter mot gatan. Skolvägen är en lokalgata med två körfält utan trottoar. Trafikmängden uppgår till ca 2000 fordon/åmd. Planområdet ingår i den 30 km/h-zon som gäller för bostadsgatorna i Valbo. Separerad gång- och cykelväg finns längs Valbovägen och längs Skolvägens södra sida från Valbovägen fram till Sofiedalsskolan. Skolvägen i Valbo. Det befintliga gula bostadshuset kan skönjas bakom tallarna på fastigheten Markheden 4:2. Bild tagen från Google Maps Vid utbyggnad av planområdet bör ingå i exploatörens åtagande att ordna en trafiksäker passage över Skolvägen så att oskyddade trafikanter kan nå gång- och cykelvägen på Skolvägens södra sida. Planområdet ligger ca 300 meter från Valbo Centrum vid Valbovägen där busslinje 1, Valbo Köpstad - Bomhus, passerar var tionde minut under högtrafik. Busslinje 91, Gävle - Sandviken, passerar samma plats en gång i timmen. Parkering för bostäder inom planområdet ska anordnas på den egna fastigheten. Allmän plats gata får inte nyttjas för boendeparkering. Bilplatsbehovet är beräknat till ca 1,5 bilplatser per lägenhet inklusive besöksparkering. Störningar Planområdet är inte utsatt för några särskilda störningar förutom trafiken på Skolvägen. Rekommenderade riktvärden för trafikbuller bör inte överskridas vid nybyggnad av bostäder. Med hänsyn till den begränsade trafikmängen på Skolvägen och hastigheten 30 km/h bedöms trafikbullerreducerande åtgärder inte vara nödvändiga. Utförda bullerkarteringar visar att beräknat trafikbuller för det befintliga bostadshuset på Markheden 4:2 uppgår till knappt 50 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad (47 db(a)eq) och knappt 60 db(a) maximalnivå vid fasad (59dB(A)max). Rekommenderade riktvärden är 55 db(a) ekvivalent ljudnivå och 70 db(a) maximalnivå. Teknisk försörjning Planområdet är beläget inom Gästrike vattens verksamhetsområde för dagvatten samt för vatten och avlopp. 5

7 Planområdet ligger inom sekundär skyddszon för grundvattentäkt (Valboåsen) och anmälan ska göras till Gästrike vatten för riktlinjer vid lokalt omhändertagande av dagvatten inom området. Gävle kommun vill prioritera åtgärder som möjliggör fjärrvärmeutbyggnad eller andra miljövänliga alternativ. Planområdet ligger i närheten av fjärrvärmenätet och kan erbjudas fjärrvärme via Gävle Energi. Avfallshantering utförs av Gästrike Återvinnare och ska ske enligt Gävle kommuns avfallspolicy. Samråd bör ske med Gästrike Återvinnare i samband med nybyggnadsåtgärder. Gävle Energi äger elnätet och ansvarar för eldistributionen i Valbo. Nyttjanderätt för ledningar för telekommunikation finns inom planområdet och ska beaktas i samband med exploatering. Eventuellt flytt av ledningar bekostas av exploatören. Konsekvenser Planens genomförande medför inga överskridanden av miljökvalitetsnormer eller riktvärden för buller. Läget på åsen kräver dock radonsäkert byggsätt samt att dagvatten tas om hand med hänsyn till det inre skyddsområdet för vattentäkt. Tomtutfart från planområdet till Skolvägen ställer krav på trafiksäkert övergångsställe till gång och cykelvägen på andra sidan Skolvägen. Planområdets belägenhet inom gångavstånd till service(dagligvaror), skola och kollektivtrafik innebär god hushållning med marken. Stadsbild/landskapsbild Den föreslagna nya bebyggelsen med småskaliga stadsvillor eller radhus i två våningar ansluter väl till det befintliga bebyggelsemönstret i omgivningen. Barn Ur ett barnperspektiv passar nya bostäder på den aktuella platsen väl in i rörelsemönstret för hem-skola-fritid. Det är gångavstånd till skola och fritidsaktiviter och buss för de lite större barnen. För de mindre barnen finns det egna marknära boendet i anslutning till bostaden och naturskog för lek på angränsande fastighet. Förskola finns också inom gångavstånd. Trafiksystemet i närområdet utgörs till största delen av lokalgator med begränsade trafikmängder och hastigheter. De enda faran/barriären i sammanhanget är Valbovägen med genomgående trafik. Korsningen med Skolvägen är signalreglerad med markerat övergångsställe, däremot inte Markhedsvägens anslutning mot Valbovägen som kan bli en smitväg från planområdet till Tempo på andra sidan Valbovägen. Tillgänglighet Generellt har planområdet god tillgänglighet genom sitt läge mitt i Valbo samhälle. Trots att bebyggelsen ligger på åsen finns det inga större nivåskillnader. 6

8 Trygghet/Service De centrala delarna av Valbo har kvar mycket av sin ursprungliga karaktär av landsortssamhälle så som de såg ut i mitten på 1900-talet med småskalig bebyggelse och stort inslag av egnahem/villor, flerfamiljshus i centrum och mindre industriområden i samhällets utkanter. Utbudet av kommunal och kommersiell service är mycket bra. Inte minst genom Valbo Köpstad som är regionens största handelscentra och ligger på cirka 1, 5 kilometers gångavstånd från planområdet. Samhället har en egen identitet med stort inslag av grönska och mindre sparade skogspartier med tallskog. Det finns bra förutsättningar för trivsel och kontaktskapande för människorna i samhället. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av exploatören Planområdet omfattar förutom den kommunala gatu- och naturmarken den enskilt ägda kvartersmarken Markheden 4:2. Planens genomförande kan beroende på upplåtelseform medföra behov av indelning av kvartersmarken i mindre fastigheter vid t.ex. egnahem/radhus eller så kan den nuvarande fastigheten behållas oförändrad vid t.ex. bostadsrätt eller hyresrätt. Den allmänna platsmarken förblir oförändrad. Naturskogen blir kvar. Skolvägen är befintlig. Dock bör i samband med utbyggnaden av kvartersmarken med nya bostäder ett trafiksäkert övergångsställe anordnas till gång- och cykelvägen på södra sidan av Skolvägen. I gatumarken och naturmarken finns befintligt kommunalt vatten- och avloppsnät. I Skolvägen finns även kommunalt dagvattensystem. Eftersom kommunen är markägare i båda fallen behöver inte ledningarna säkerställas med servitut eller ledningsrätt. Om bostadsfastigheten styckas upp i mindre fastigheter med äganderätt för t.ex. småhus måste sannolikt en eller flera gemensamhetsanläggningar för parkering, va- och dagvattenledningar, lekplatser, belysning, byggnader för hushållsavfall och materialåtervinning, entrévägar och grönområden bildas. Nyttjanderätt för ledningar för telekommunikation finns inom planområdet och ska beaktas i samband med exploatering. Eventuellt flytt av ledningar bekostas av exploatören. Fastighetskonsekvenser Inom planområdet finns fyra fastigheter: Markheden 4:2 privat ägo Markheden 4:50 Gävle kommun 7

9 Markheden 4:48 Häcklinge 5:21 Gävle kommun Gävle kommun Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningsgtagande från lantmäterimyndighetens sida. Markheden 4:2 Det är inom denna fastighet som förändringen i planområdet kommer att ske. Beroende på upplåtelseform (äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt) kan fastigheten styckad upp i flera mindre fastigheter eller vara kvar i oförändrat skick. I exemplet med radhus är det troligt att varje radhus kommer att bilda en egen tomt/fastighet. För att klara gemensamma behov av parkering, garage, körvägar, grönytor, ledningar i mark, möblering ovan mark i form av lekplatser, belysning och planteringar samt soprum mm krävas att en eller flera samfällighetsföreningar bildas för driften av gemensamhetsanläggningarna. Markheden 4:50 Detaljplanen medför inga krav på ändring eller reglering av rättigheter eller belastningar på fastigheten. Markheden 4:48 Detaljplanen medför inga krav på ändring eller reglering av rättigheter eller belastningar på fastigheten. Häcklinge 5:21 Detaljplanen medför inga krav på ändring eller reglering av rättigheter eller belastningar på fastigheten. Gemensamhetsanläggningen Valbo- Ön GA:12 Den inom planområdet befintliga gemensamhetsanläggningen Valbo- Ön GA:12 ingår i planområdet för den del som utgörs av Skolvägen (allmän plats på plankartan). Gemensamhetsanläggningen bör omprövas alternativt tas bort i sin helhet då kommunen i egenskap av huvudman för allmän plats är ansvarig för väghållningen inom Valbo samhälle. Angränsande fastigheter till planområdet: I söder gränsar planområdet mot befintliga flerfamiljshus och den gamla panncentralen, i väster och i norr mot befintlig villabebyggelse och i öster mot befintliga flerfamiljshus. Fastigheter som gränsar mot allmän platsmark (naturmark och gata i planen) får inga förändrade förhållanden vid planens genomfördande. Fastigheter som gränsar mot kvartersmark (i detta fall Mrakheden 4:2) är: Markheden 8:3 Markheden 8:5 Markheden 4:58 8

10 Markheden 4:11 Markheden 4:50 Inga fastighetsrättsliga förhållanden för dessa grannfastigheter förändras vid planens genomförande. Fastigheterna påverkas inte heller av in- och utfarter till planområdet. Ekonomiska genomförandefrågor Den byggrätt på kvartersmark som detaljplanen medger jämfört med dagens icke planlagda mark bör innebära en avsevärd ökning av fastighetens värde även medräknat de kostnader som är förenade med planens framtagande. Båtnadsvillkoret att planen medför samhällsnytta är därmed uppfyllt. Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Vid kommande projektering bör en kompletterande geoteknisk undersökning utföras för att närmare utreda förutsättningarna för grundläggning och dagvattenhantering. Organisatoriska frågor Tidplan Positivt planbesked gavs av Byggnads- och miljönämnden i december 2012 Tidplanen för upprättande av detaljplanen: Samråd augusti 2013 Granskning oktober 2013 Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats inom detaljplanens avgränsningar. Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är 5 år räknat från den dag planen vinner laga kraft. Detta motiveras av att detaljplanen endast medför ett utökat nyttjande av en tomtplats för bostadsändamål utan några förändringar av omständigheterna i övrigt. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada som kan komma att åsamkas. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen då skulle ändras eller upphävas. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har deltagit i detaljplanearbetet: Ann-Sofie Dahlqvist Maria Lind Lena Boox Miljöutredare, fysisk planering Kommunekolog, fysisk planering Kulturmiljöantikvarie, fysisk planering 9

11 Karin Linjer Lantmätare, kommunala lantmäterimyndigheten Detaljplaneförslaget har tagits fram av planarkitekt Josef Wårdsäter på stadsbyggnadskontoret, Gävle kommun, i samarbete med Marcus Ekström och Greger Garnvall på Ramböll Sverige AB. Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Josef Wårdsäter Planarkitekt 10