INNEHÅLLSFÖRTECKNING. Innehåll

Transkript

1 AB Vänersborgsbostäder Årsredovisning 2013

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Innehåll 3 Kort om bolaget 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse 19 Resultaträkning 20 Balansräkning 22 Kassaflödesanalys 23 Femårsöversikt 24 Noter 27 Styrelse 28 Revisionsberättelse 29 Granskningsrapport 30 Fastighetsbeståndet Foto Foto på sidan 4 - Ateljé Clas Foton på sidan 9 - AB Vänersborgsbostäder Övriga foton - Ateljé Wahlström

3 Vision Vi skall skapa värden i våra fastigheter som gör oss marknadsledande avseende glädje, trygghet och variation. Med kunden i centrum. Den gentemot kunden kommunicerade visionen är Vänersborgsbostäder, en bra del i ett bra liv. VD Kort om bolaget Bildades lägenheter 68 anställda (medelantal) kvm lägenhetsyta Bokfört värde fastigheter mkr mkr i fastighetslån 10,7 % soliditet Hyresintäkter 220 mkr Rörelseresultat 58,6 mkr Resultat efter skatt 4,0 mkr 3

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Stora satsningar på nyproduktion och underhåll leder till attraktiva hyresrätter med varierande hyresnivå 4

5 VD VD har ordet När Vänersborgs befolkning nu ökar är attraktiva hyresrätter en förutsättning för fortsatt utveckling och expansion. För att en kommun skall kunna utvecklas måste det finnas ett utbud och variation av olika boendeformer. För bolagets del som arbetar med hyresrätter känns det bra att kunna göra stora satsningar på nyproduktion och underhåll som leder till attraktiva hyresrätter med varierande hyresnivåer. Just att kunna erbjuda olika lägen, standard, storlek och hyror är något som vi aktivt har arbetat med i bolaget. De förbättrade kommunikationerna till Göteborg har lett till en ökad efterfrågan från denna region. Möjligheten att kunna bo i Vänersborg och arbeta eller studera i Göteborg är verklighet och vi har under året marknadsfört oss på Boplats Göteborg för att berätta om vad vi kan erbjuda vid Vänerns sydspets. Bolaget visar ett positivt resultat i linje med det budgeterade. Under året har reversering av tidigare gjorda nedskrivningar gjorts, samtidigt som andra fastigheter skrivits ned. Även förtidsinlösen av räntederivat har genomförts. Ränteaffären ligger i linje med bolagets finanspolicy och gör att prognosen för framtida kapitalkostnader är lägre. Även en satsning på ökat underhåll har klarats av inom det budgeterade resultatet. Tredje etappen på Roddaregatan har färdigställts under året. Stamrenoverade och nyproducerade lägenheter i ett bra läge och med en fantastisk utsikt har gjort att efterfrågan fortfarande är hög. Hiss som når samtliga lägenheter möjliggör kvarboende i ett område där detta tidigare saknats. Björken på Niklasbergsområdet har byggts om och till. Färdigställandet skedde i början av Fastigheten blockförhyrs som särskilt boende av socialförvaltningen inom Vänersborgs kommun. Beslut har tagits om att avvakta med de återstående boendena Gläntan och Solbacken. Under 2013 har vi haft bomöten i alla kvarter. Ledningen för bolaget tillsammans med kvartersvärdarna har träffat kunderna och därmed fått en direkt återkoppling av vad de anser om sitt boende. Detta är viktiga möten som ligger till grund när vi planerar de åtgärder som skall genomföras i våra områden och fastigheter och är en viktig del i vårt förbättringsarbete. Mycket är positivt men det finns även saker som vi kan förbättra. Under året har vi haft en god och jämn efterfrågan på lägenheter. Endast tre lägenheter var direkt inflyttningsbara i mitten av december. En fortsatt hög efterfrågan är en grund för att vi skall kunna fortsätta vår nyproduktionssatsning. Jag skulle slutligen vilja rikta ett stort tack till alla duktiga och positiva medarbetare i företaget och till styrelse samt ägare för ett gott samarbete och för ert stora engagemang och intresse i bolaget. Lev väl! Gunnar Johansson VD 5

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Vänersborgsbostäder (org nr ) avger följande berättelse över verksamheten för år Allmänt om verksamheten AB Vänersborgsbostäder har anor sedan Företaget var en stiftelse som ombildades 1995 till ett kommunalt aktiebolag. Bolaget ägs till 100% av Vänersborgs kommun och är kommunens största bostadsbolag. Huvudsakliga uppgiften är att främja kommunens försörjning av bostäder och kommersiella lokaler. Förvaltningen bedrivs till största delen i egen regi. Bolaget förvaltar dessutom en stor del av kommunens fastighetsbestånd. Affärsidé AB Vänersborgsbostäder skall erbjuda bostäder och lokaler med den service och kvalitet som hyresgäster efterfrågar och är beredda att betala för. Vision Vi skall skapa värden i våra fastigheter som gör oss marknadsledande avseende glädje, trygghet och variation. Med kunden i centrum. Den gentemot kunden kommunicerade visionen är Vänersborgsbostäder, en bra del i ett bra liv. Målsättningar För 2014 har vi bland annat följande mål: Soliditet: En ökning med 0,5%. Långsiktigt mål 15% Direktavkastning: 8% Långsiktigt mål 9% Bolaget skall vara en tillgång för kommuninvånarna. Organisationsanslutningar AB Vänersborgsbostäder är medlem i: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa Styrelse Styrelsen, som utsetts av Vänersborgs kommunfullmäktige, har sedan årsstämman i juni haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Anders Forsström, ordförande Sigyn Lindbom, vice ordförande Ann-Helen Selander Christin Slättmyr Magnus Kesselmark Suppleanter Henrik Harlitz Bengt Wallin Hans Norén Joakim Sjöling Gunnel Dirsäter Verkställande direktör Gunnar Johansson Revisor ordinarie Göran Johansson, aukt. revisor Suppleant Marie-Louise Strand, aukt. revisor Lekmannarevisorer ordinarie Thomas Boström Benny Jonasson Suppleanter Åke Claesson Magnus Cassel Sammanträden Under året har styrelsen hållit åtta sammanträden. 6

7 SAMHÄLLSNYTTA 7

8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Samhällsnytta En bra bostad är en förutsättning för ett bra liv. Vårt mål är att ha nöjda hyresgäster och ge en god service. AB Vänersborgsbostäder ägs av Vänersborgs kommun och spelar en betydelsefull roll i kommunens utveckling genom att erbjuda goda bostäder och lokaler. Vi tar även ett socialt ansvar och bidrar till goda levnadsvillkor för alla som bor och verkar i Vänersborg. Praktikplatser Många skolelever erbjuds att förlägga sin prao eller praktik hos AB Vänersborgsbostäder hade vi cirka 25 praktikplatser till elever i åldrarna 15 år och uppåt, det handlar främst om arbetsuppgifter inom fastighetsskötsel och hantverksyrken. Vi har också i samarbete med frivården samt individ- och familjeomsorgen tagit emot tre personer under året som avtjänat samhällstjänst hos oss. Sommarjobb Varje sommar erbjuder vi cirka 30 ungdomar sommarjobb inom fastighetsskötsel och administration. Hjälpande händer Bolaget är med och delfinansierar ett projekt på Torpaområdet tillsammans med Hyresgästföreningen. Hjälpande händer är en fritidsklubb som i första hand vänder sig till barn mellan 5 och 13 år. Under året har ungefär 75 barn och ungdomar deltagit, vilket är en ökning med ca 10 barn jämfört med Syftet med verksamheten är att skapa en positiv inställning till mångfald och kulturella olikheter, där målet är att skapa en gemensam värdehorisont. Några exempel på områden man arbetar med är kulturmöten, främlingsfientlighet, attityder, integration och jämställdhet. Den dagliga verksamheten består också av läxhjälp, teater och dans, teckenspråksundervisning samt lekar och spel. Bostadsanpassningar I samarbete med Vänersborgs kommun utför vi bostadsanpassningar för våra hyresgäster. Oftast innebär det att vi ökar säkerheten och tillgängligheten i bostaden. Detta möjliggör för hyresgästen att bo kvar längre i sitt hem. Under 2013 utförde vi 69 st åtgärder, det är en minskning från föregående år (86). De vanligast förekommande var spisvakt och stödhandtag. Verksamhetsfond Ett nytt arbetssätt inleddes mellan AB Vänersborgsbostäder och Hyresgästföreningen under året. Efter att en gemensam arbetsgrupp sett över och utvecklat formerna för boinflytande infördes bland annat Verksamhetsfonden. Ur fonden, som finansieras av bolaget, har man möjlighet att söka pengar för gemensamma aktiviteter i kvarteren. Förhoppningen är att skapa en ännu bättre sammanhållning. Ett exempel är Lindvägen i Vargön där de boende ansökte om pengar för att köpa en grill som sedan användes flitigt till gemensamma grillkvällar under sommaren. Bosam Vi har under flera år samarbetat med socialförvaltningen för att motverka hemlöshet. Som ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag tar vi ett stort ansvar i att medverka till att människor som inte uppfyller kraven för att få ett eget lägenhetskontrakt ändå kan få ett boende under kontrollerade former. Under 2013 har Vänersborgs kommun hyrt ett 30-tal lägenheter av AB Vänersborgsbostäder som man sedan har hyrt ut i andra hand. 20 av dessa har lett till egna kontrakt. Kvarboende Cirka en fjärdedel av bolagets hyresgäster är över 65 år. Detta medför en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service. De största åtgärderna, som hiss, breddning av badrum och dörröppningar gör vi i samband med stamrenoveringar medan åtgärder som kontrastmarkeringar i trapphus och bättre belysning i områden sker löpande. Nybyggnation Under 2013 har vi fortsatt om- och tillbyggnationen i kvarteret Vesslan - Roddaregatan 8 A-C. Vi har renoverat 18 lägenheter om 3 rum och kök samt byggt till två nya våningsplan och därmed tillfört ytterligare 12 lägenheter fördelade mellan 2-4 rum och kök. Detta är etapp tre i området och vi har nu tillfört 33 nya lägenheter i kvarteret, renoverat 54 lägenheter och installerat hiss i åtta trapphus. Planen för kvarteret är att renovera och bygga på en huskropp per år. Hela projektet väntas pågå till När vi är klara har vi tillfört 57 nya lägenheter, renoverat 98 befintliga lägenheter och installerat hiss i 14 trapphus. 8

9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Trygghetsboende Detta är en boendeform där inget biståndsbeslut krävs. Trygghetsboende är för äldre som är för friska för äldreboende men som vill ha mer trygghet och social samvaro än vad de kan få i sitt nuvarande hem. Under våren 2013 genomfördes ombyggnaden av åtta lägenheter i Ringhems servicehus i Frändefors till Trygghetsboende. Lägenheterna hyrdes snabbt ut och efterfrågan var stor. Vård och omsorg Bolaget har sedan 1998 ett antal blockhyresavtal med socialförvaltningen i Vänersborgs kommun. Genom ett nära samarbete har vi samverkat för att skapa trygga, flexibla och attraktiva fastigheter för boende och personal. Avtalet omfattar nu 424 lägenheter med tillhörande lokaler, totalt m 2. Blockförhyrningen innebär att socialförvaltningen hyr ut lägenheterna i andra hand till de boende. För att få hyra en lägenhet krävs i de flesta fall ett biståndsbeslut. På Niklasbergsområdet har byggnationen av Björken färdigställts under Ytterligare två boenden, Gläntan och Solbacken, på området är i behov av ombyggnad, men socialförvaltningen som hyr fastigheterna har aviserat att resurser i nuläget saknas för en fortsättning. Några andra underhållsåtgärder som kan nämnas är: Byte vitvaror på Skänken, Solängen och Kastanjen, mattbyten på Korseberg och Pionen samt en omfattande ombyggnad av Ringhem där nya boenderum har tillförts. Omsorgsfastigheter* Niklasberg Solhaga Korseberg Solängen Pionen Kastanjen Prästkragen Ringhem Lundala Skänken Runnarebo * Flera av namnen är de som används i folkmun och inte korrekta fastighetsbeteckningar. 9

10 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Genom att skapa positiva utomhusmiljöer bidrar vi till de boendes livskvalitet Miljö AB Vänersborgsbostäders målsättning är att skydda människor, miljö och egendom från alla risker som hör samman med vår verksamhet. Miljöarbetet är viktigt för AB Vänersborgsbostäder och därför arbetar vi systematiskt med miljöfrågor. Vi vet att våra fastigheter påverkar miljön under hela deras livslängd, från nyproduktion till förvaltning och slutligen när fastigheten rivs. Genom att arbeta systematiskt kan vi se tydliga resultat på vad vi årligen åstadkommer och hur vi har minskat vår påverkan på miljön. Merparten av fastigheterna värms upp via spillvärme i ett fjärrvärmesystem. Vi använder inte längre fossila bränslen för uppvärmning. El Merparten av den el som vi förbrukar är så kallad fastighetsel det vill säga el till trapphus, tvättstugor och belysning. Endast en liten del av den el som vi använder går åt till uppvärmning. Även i år har vi satsat mycket på tvätt- stugorna, där vi har bytt ut 38 enheter. Förutom att det påverkar elförbrukningen positivt så påverkas även vattenförbrukningen. Löpande satsas även på energieffektiva lösningar för belysning i trapphus och gemensamma utrymmen. Energi och vatten I början av 2008 skrev styrelsen under SABO-företagens Skåneinitiativ. Initiativet innebär bland annat att de företag som ansluter sig ska försöka minska sin energianvändning med 20% från basåret 2007 till år Vi har nått en besparing på 8,4% vilket är i underkant med vad vi måste åstadkomma för att nå det övergripande målet. Under året har fokus legat på injustering av våra värmeanläggningar. 10

11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ett stort arbete med separering av dag- och spillvatten har påbörjats i kvarteren Ripan 1, 2, 3 och 8. Avfallshantering Under 2013 ändrades förutsättningarna för avfallshanteringen. Från 1 juni 2013 sorteras avfallet i olika kärl, restavfallet i ett grönt och matavfallet i en nytt, brunt. Systemet har inneburit ökade kostnader och svårigheter att lösa hanteringen rent praktiskt. Ett ökat antal kärl leder till att många soprum måste byggas om och med det en ökad kostnad för hanteringen. I många kvarter saknas dessutom lämpliga utrymmen. De dubbla kärlen leder till en ökad risk att man vid slängningstillfället sorterar fel. För 2013 har det skett en ökning av avfallsmängden till 3,44 m 3 /lägenhet (3,34). Inomhusmiljö Våra boende har rätt till en behaglig miljö i sina lägenheter. Vi arbetar därför aktivt och löpande för att åstadkomma en energioptimal inomhusmiljö. AB Vänersborgsbostäder följer den förordning som finns gällande kontroll av ventilationssystem så kallad OVK (obligatorisk ventilationskontroll). Under året har 327 lägenheter kontrollerats och vid behov åtgärdats. Under året har vi ej genomfört några radonmätningar. Resterande ca 400 lägenheter kommer att kontrolleras 2014, därefter är samtliga lägenheter kontrollerade. Nya fönster har installerats i kvarteren Ripan 1, 2, 3 och 8. Under 2012 startades ett arbete med elbesiktning. Vi besiktigar all el i fastigheten både i allmänna utrymmen och lägenheterna. Vi monterar även vattenbesparingsutrustning i kök och badrum. Under 2013 färdigställde vi kvarteren Teodoliten 1, 2 och Linjalen samt påbörjade kvarteren Skatan och Spoven. Utomhusmiljö Även utomhus är miljöarbetet viktigt. Genom att skapa positiva utomhusmiljöer bidrar vi till de boendes livskvalitet. Tillgänglighet, säkerhet och trivsel är ledstjärnor när vi planerar och bygger om utomhusmiljöer. Vi får också en möjlighet att skapa förutsättningar för en miljövänlig förvaltning. Under 2013 har vi satsat på uteplatserna i kvarteren Vipan och Viggen. m 3 /lgh Avfall kwh/m 2 Energiförbrukning 3,6 3,5 3, ,5 3,4 3,3 3,2 3,38 3, ,

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kunder och marknad Under 2013 passerade Vänersborg invånare. Med bra pendlingsmöjligheter till Göteborg ökar förutsättningarna för Vänersborg att växa ytterligare. AB Vänersborgsbostäder är en stark aktör på bostadsmarknaden och erbjuder ett varierat utbud av lägenheter för att passa både barnfamiljer, seniorer och ensamhushåll. Bostadsmarknaden i Vänersborg Hyresmarknaden i Vänersborg präglas av mångfald. Det finns ett varierat utbud av lägenheter, radhus och även friliggande villor att hyra. Mångfald präglar även antalet hyresvärdar. Det finns många aktörer med färre än 100 lägenheter i sitt fastighetsbestånd. Befolkningen i Vänersborg bor på följande sätt: Egna hem/ äganderätt 46% Övrigt 1% Vänersborgsbostäder 17% Bostadsrätt 18% Privat hyresrätt 17% Bostadshyresgäster Enligt SCB:s senaste mätningar bor personer eller cirka 14% av kommunens invånare hos AB Vänersborgsbostäder. Av de boende har 23% utomnordisk bakgrund. Av personer mellan år är 21% arbetssökande, i denna siffra redovisas både arbetssökande utan arbete och arbetssökande i arbetsmarknadsåtgärder. God efterfrågan Den som vill få en bostad hos AB Vänersborgsbostäder måste vara registrerad som bostadssökande. Det är sedan kötiden som avgör vem som får lägenheten. Vi har under 2013 haft en god efterfrågan med många intressenter på varje enskilt objekt. I mars hyrde vi ut åtta nyrenoverade lägenheter på Ringhems Trygghetsboende. Ett nytt koncept i bolaget som det visade sig vara god efterfrågan på. Vi har också byggt om förskolan på Hagtornsgatan i Brålanda till fyra lägenheter som snabbt blev uthyrda. Den 31 december 2013 saknade vi intäkter på 37 lägenheter. Av dessa var tre lägenheter möjliga att hyra ut med omgående inflyttning. Åtta lägenheter hade tecknade kontrakt framåt i tiden, resterande var ställda för renovering mellan in- och avflyttande hyresgäst eller i samband med pågående stambyte på Roddaregatan. Vi hade under året 564 avflyttningar, vilket genererade en omflyttning på 21,0% (19,8). De främsta anledningarna till flytt var ändrade familjeförhållanden samt att man fått arbete eller börjat studera på annan ort. Vänersborg växer Det har varit en positiv befolkningsutveckling i Vänersborgs kommun under Antalet invånare den 31 december var personer, vilket innebär fler Vänersborgare än någonsin tidigare. Det var en stabil uppgång under hela året och den totala ökningen blev 401 personer. Vänersborg uppvisar ett negativt födelsenetto och ett positivt flyttnetto med ökad inflyttning från det egna länet, övriga Sverige samt utlandet. Att det byggs nya attraktiva bostäder, goda kommunikationer till och från Göteborg samt en ökad invandring är faktorer som påverkar. Våra grannkommuner Trollhättan och Uddevalla har även de haft en positiv utveckling under 2013 och Trestadsregionen har ökat med (630) invånare. Det korta avståndet mellan städerna gör att många väljer att bo i en stad och arbeta eller studera i en annan. Vänersborgsbostäder Privat hyresrätt Bostadsrätt Egna hem/äganderätt Övrigt Åldersfördelning Antal Andel av hyresgäster kommun 0-6 år % 7-15 år % år % år % år % år % år % år % 80-w år % Totalt % 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Under 2013 har vi anordnat 19 bostadsmöten och träffat fler än 500 hyresgäster Lokaler garage p-platser Enkäter och undersökningar Lokaler svarar för cirka 2,5% av hyresintäkterna, garage och p-platser för cirka 1,9%. Bolagets lokaler är uteslutande belägna i eller vid bostadsfastigheterna. Normalbeståndet består av m2, till det kommer drygt m2 som kommunen hyr för olika verksamheter. Vi har haft god efterfrågan på lokaler under året, endast enstaka lokaler och förråd har varit outhyrda. Efterfrågan på garage och pplatser har under året fortsatt vara hög med undantag för vissa områden där parkeringssituationen i övrigt är god. Vartannat år genomför vi en omfattande hyresgästundersökning med hjälp av AktivBo. I senaste mätningen från 2012 nådde vi höga 93,6% (91,7) i nöjdkundindex. Undersökningen visar vilka fokusområden som bör prioriteras exempelvis trygghet där vissa av säkerhetsåtgärderna planeras utifrån undersökningens resultat. Nästa undersökning är planerad till våren Bomöten Som ett led i att komma närmare våra hyresgäster har kvartersvärdarna under 2013 hållit bomöten i samtliga kvarter. Totalt anordnades 19 bomöten med fler än 500 deltagare. Våra möten hade lite olika karaktär då vissa var traditionella bostadsmöten och andra var mer lättsamma grillkvällar. Vi fick med oss många tankar och synpunkter som vi sedan tar med oss i framtida planering. NKI - Nöjdkundindex Procent ,6 92,8 91,

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheter Att förvalta fastigheter har under de senaste åren inneburit stora förändringar och en hel del nya krav på både byggnader och organisation. AB Vänersborgsbostäder strävar efter att ha en så väl rustad organisation som möjligt för att kunna ta hand om både kunder och fastigheter på bästa sätt. Fastighetsunderhåll AB Vänersborgsbostäders fastigheter är byggda mellan 1901 och 2013 med ca 50% nybyggda eller ombyggda efter Då ungefär 35% är byggda före 1976 kommer vi att fortsätta med det stambytesprogram vi startade 2003 för att på så sätt anpassa äldre fastigheter till den standard som efterfrågas idag och i framtiden. Vi har under 2013 satsat 203 kronor/m² (183) i underhållskostnader. Det är då både in- och utvändigt, planerat och oplanerat underhåll. Målsättningen är att hålla en hög underhållsnivå för att öka värdet på fastigheterna och sänka reparationskostnaderna. Under 2013 har om- och tillbyggnaden av kvarteret Vesslan fortsatt och etapp 3 färdigställts med tolv nya lägenheter och de befintliga har stamrenoverats. I kvarteret Hägern 1, Bangatan 2 A, har vi stamrenoverat kök och badrum med reliningmetoden. Badrummen är omgjorda med nya ytskikt och all el i lägenheterna är utbytt. I köken har det mesta av snickerierna bevarats. Förvaltningsorganisation Vi har en organisation som består av fastighetsskötare, kvartersvärdar och diverse hantverkare såsom reparatö- rer, snickare, elektriker m.m. Vi har under året rekryterat en del nya medarbetare till vår serviceavdelning - drifttekniker, elektriker och snickare. Vår ambition är att ha en egen kompetens på de flesta förekommande arbeten. Vi försöker också att vidareutveckla tjänsten som kvartersvärd till att bli företagets naturliga kontaktperson för våra kunder. Trygghet och säkerhet AB Vänersborgsbostäder arbetar aktivt med trygghet och säkerhetsfrågor. Flera av de åtgärder som utförs väljs ut från den återkommande hyresgästundersökningen som vi under ett antal år genomfört. Vi kan då på ett bra sätt se vad hyresgästerna har för uppfattning om sina kvarter. Under året har vi bland annat förstärkt förrådsväggar och dörrar i kvarteret Tjädern 20. Ny närvarostyrd trapphusbelysning har installerats i kvarteren Narcissen och Flädern. Vi besiktigar all el i fastigheten både i allmänna utrymmen och i lägenheterna. Brister och felaktigheter åtgärdas direkt och samtidigt installerar vi jordfelsbrytare i lägenheter där de saknas. När vi ändå är i alla lägenheter passar vi på att montera vattenbesparingsutrustning i kök och badrum. Vi kontrollerar och byter även brandvarnare om så krävs och gör en statusbedömning av vitvaror, kontrollerar varmvattentemperaturen och utför läckagekontroll. Slutligen ses även ventilationen över avseende filter med mera. Under 2013 har besiktningen av kvarteren Teodoliten 1 och 2 samt Linjalen färdigställts och kvarteren Skatan och Spoven påbörjats. Förvaltningsuppdraget AB Vänersborgsbostäders förvaltningsuppdrag med Vänersborgs kommun löper på tre år varav det första året nu löpt ut. Uppdraget innebär att vi säljer tekniska tjänster såsom drift, fastighetsskötsel och reparationer. Under året har även fritidsfastigheter tillkommit. Vi säljer även jourtjänster och anslutning till vår felanmälan. 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Underhåll utfört 2013 Vi arbetar fortlöpande med att renovera, underhålla och förbättra. Nedan visas några av de arbeten som utfördes under Övrigt i urval Kv Narcissen, Ripan 2, Pappersmästaren 3 Renovering och byte av tvättutrustning Kv Hunnediabasen, Bastuban, Slaggbollen, Filtret Utvändig målning av fasader Kv Nejlikan Hissrenovering Kv Linjalen Takbyte på två hus Kv Ripan 1-3, 8 Fönsterbyte Kv Tjädern 20 Byte av förrådsväggar Kv Hägern 1 Stambyte på Bangatan 2A Kv Vipan och Viggen Iordningställande av uteplatser Kv Tuppen Markarbeten Kv Sörbyn 17:5 Ombyggnad av förskola till fyra stycken lägenheter Kv Vesslan Tillbyggnad och stambyte Kv Skatan och Spoven Utvändig målning Kv Fåraherden Ombyggnad lekplats Fastighetsbestånd Antal m2 Bostäder Lokaler Garage Utförligare fastighetsspecifikation återfinns i slutet. Fastighetsköp-/försäljning Under året har inga fastighetsköp eller fastighetsförsäljningar skett. 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Personal En av hyresrättens fördelar är den service som ingår i boendet. Snabb och personlig service samt tydliga besked är faktorer som våra kunder uppskattar. Personalens attityder, kunskaper och agerande är därför en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer. Som stöd finns bland annat en handbok i etik- och moralfrågor. Personalpolicy, jämställdhetspolicy samt jämställdhetsplan är fastställda. Av det totala antalet, 66 (70) fast anställda medarbetare, per den 31 december 2013 är 15 (16) kvinnor och 51 (54) män. Fördelningen mellan könen är ojämn bland de kollektivanställda, det är betydligt fler män än kvinnor. Bland tjänstemännen är fördelningen ungefär lika många kvinnor som män. Omräknat till helårstjänster, vid en nettoårsarbetstid av årstimmar, innebär det att vi har 68 (73) helårstjänster. Under 2013 hade bolaget 10 (10) medlemmar i styrelsen, varav 4 (4) kvinnor. Totala antalet personer i bolagets styrgrupp uppgår till 5 (6) personer, varav 1 (1) kvinna. Personalomsättningen uppgick till 14% (13) och medelåldern var 49 år (49). Planerings- och utvecklingssamtal genomförs regelbundet med all personal. I samband med löneförhandlingen genomförs även måldialog och lönesamtal. Ett antal utbildningar för kompetenshöjning och kundorientering har skett under året. Utbildningarna har varit avdelningsanpassade. Utbildningskostnaderna uppgår till kr 16 ( ). Utbildningskostnader omräknat per anställd blir kr (7 143), till detta kommer satsad arbetstid. Hälsa och friskvård En ny företagshälsovård upphandlades under 2012 och arbetet med förebyggande friskvård har fortsatt. Under året har en rökslutarkurs genomförts och bolaget är från årsskiftet 2013/2014 rökfritt. Bolagets hälsoinspiratörer svarar för olika prova på aktiviteter, hälsotävlingar och föreläsningar. Under året har man bland annat genomfört en stor undersökning bland alla medarbetare om friskvårdsaktiviteter och också anordnat en inspirationsföreläsning om kost och motion. Friskvårdsaktiviteter uppmuntras både individuellt och kollektivt. Personalen har möjlighet att nyttja en friskvårdstimma i veckan och det finns pengar avsatta till hälsofrämjande åtgärder. Bolaget är medlem i Vänersborgs kommuns Personalklubb som har till uppgift att främja det fysiska, psykiska och sociala välbefinnandet i arbetslivet och på fritiden.

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finans AB Vänersborgsbostäder samarbetar med Vänersborgs kommun i finansieringsfrågor och bolagets likvida flöden går genom kommunens koncernkontosystem. Styrelsen för bolaget har under året uppdaterat finanspolicyn och antagit en ny räntestrategi. Finansiering AB Vänersborgsbostäder ökade under året sin långfristiga upplåning med 45 mkr. Merparten av bolagets lån löper med kort räntebindning. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat, främst ränteswappar där bolaget betalar fast ränta under avtalade löptider. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer som styrelsen fastställt i finanaspolicyn. Bolaget har åtta stycken aktiva ränteswapkontrakt med ett totalt underliggande värde om 965 mkr. Dessutom innehas fyra stycken forwardstartade kontrakt till ett underliggande värde om 300 mkr. Sammanlagt marknadsvärde av bolagets swap- och optionskontrakt uppgår till -75,7 mkr (-148,6). Fem stycken av derivatkontrakten innehåller optionselement där mortparten har rätt att förlänga respektive avsluta kontraktet. Låneskulden, inklusive utnyttjad checkkredit, uppgick till mkr (996). Av dessa hade 958 mkr (904) kommunal borgen som säkerhet. Resterande del, 83 mkr (83) utgjordes av pantbrevslån. Finansiella kostnader år 2013 uppgick till 53,5 mkr (44,1). Av årets kostnad avser 2,3 mkr (2,1) borgensavgift och 11,9 mkr (5,3) kostnader för att lösa swap- och optionskontrakt. Den genomsnittligt betalda låneräntan (exklusive borgensavgift) för hela året blev 5,06% (4,43), medan genomsnittsräntan på balansdagen uppgick till 3,74% (3,92). Antal lån var vid årsskiftet 14 (16). Ränteförfallostruktur Den genomsnittliga räntebindningstiden var på balansdagen 5,28 år (6,57). Andel av låneportföljen som ska räntejusteras inom 12 månader uppgår till 24% (8). Kreditförfallostruktur Låneportföljen hade vid årsskiftet en genomsnittlig återstående löptid på 1,55 år (1,36). Andel av låneskulden som har kreditförfall inom 12 månader uppgår till 42% (43). Fastigheternas värde Värdet på fastigheterna kontrolleras årligen. Bokfört värde jämförs med beräknat marknadsvärde. Detta görs för att säkerställa att det bokförda värdet inte överstiger marknadsvärdet. Vi använder oss av värderingsverktyget Datscha. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under fem år samt ett beräknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningen baseras på årets utgående hyror och förbrukningar per fastighet. Hyresbortfall och övriga drift- och underhållskostnader samt avkastningskrav är schabloniserade och kommer från marknadsinformation per december 2013 av fastighetskonsultbolaget NewSec Advice. Marknadsläget avspeglas också i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Vår interna värderingsmodell kvalitetskontrolleras årligen genom att vi låter ett antal utvalda fastigheter värderas av ett utomstående värderingsinstitut (NAI Svefa). Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. En nedskrivning som inte längre är motiverad ska återföras. Uppskrivning av fastigheter sker om värdeuppgången kan anses vara bestående och tillförlitlig. Under året har återföring av tidigare nedskrivningar gjorts med 25,1 mkr och nya nedskrivningar har gjorts med 9,0 mkr. Procent ,4 Soliditet 10,8 10,

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Resultat och ställning AB Vänersborgsbostäder visar ett positivt resultat efter finansnetto på 5,2 mkr (2,2), ett resultat som ligger väl i linje med årets budget. I årets resultat ingår reversering av tidigare gjorda nedskrivningar av fastigheter med +25,1 mkr samt nya nedskrivningar med -9,0 mkr. Bolaget har också tagit engångskostnader i samband med förtidsinlösen av swap- och optionskontrakt med -11,9 mkr. Hyresintäkterna blev 220,1 mkr (214,2). Förändringen består av en genomsnittlig hyreshöjning på 1,6% från 1 januari, men också ett sämre vakansläge jämfört med Företaget har återigen klarat av en kraftfull satsning på underhåll av fastigheterna, utfallet blev 45,8 mkr (41,7). Fastigheternas direktavkastning, mätt som driftöverskottet i procent av bokfört värde, uppgår till 7,57% (7,95). Årets investeringar i fastigheter uppgår till 59,8 mkr (114,6), varav fastighetsförvärv 0 mkr (0) och ny/till/ombyggnad 59,8 mkr (114,6). Eget kapital uppgick vid årets slut till 131,3 mkr (127,3), vilket innebär en soliditet på 10,7% (10,8). AB Vänersborgsbostäders likvida medel uppgick till 0,0 mkr (0,2). Bolaget är anslutet till ett gemensamt koncernkonto inom Vänersborgs kommun, där andelen av den gemensamma kreditlimiten uppgår till 33 mkr (33). På balansdagen är limiten utnyttjad med 3,1 mkr (8,5). Fastighetslånen har ökat med 50,0 mkr (77,7). I de fall kommunal borgen används som säkerhet för fastighetslånen betalar bolaget till Vänersborgs kommun den borgensavgift som fastställts av kommunfullmäktige. Kassaflödet från den löpande verksamheten har varit positivt och uppgick till 16,1 mkr (24,1). Utsikter för 2014 Vi räknar med att efterfrågan kommer att vara hög. Hyrorna ökar med i genomsnitt 1,4% under Arbetet med förbättring och effektivisering inom drift och administration fortsätter för att möta kostnadsökningar inom respektive område. Investeringar i nyproduktion och större renoveringar kommer att genomföras även under 2014 vilket leder till att bolagets belåning kommer att öka ytterligare. Företagets finansverksamhet regleras av en finanspolicy. Bolagets andel rörlig ränta är för närvarande relativt liten varför förändringar på räntemarknaden bara får marginellt genomslag på bolagets resultat. Genomsnittsräntan inklusive borgensavgift för 2014 beräknas bli 4,08% (5,28). Bolaget kommer från och med 2014 att redovisa enligt de nya K3-reglerna vilket bland annat innebär att komponentavskrivning av fastigheter kommer att tillämpas. En effekt av detta är att en större andel av planerat underhåll kommer att klassificeras som tillgång istället för kostnad och detta kommer att för 2014 medföra ett högre redovisat resultat än annars. Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår 2014 års ordinarie årsstämma att: i ny räkning balansera Resultatet av bolagets verksamhet samt ställning vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt därtill hörande noter. 18

19 RESULTATRÄKNING Resultaträkning Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar och nedskrivningar 5, 12, Summa fastighetskostnader BRUTTORESULTAT Centrala administrations- och försäljningskostnader 5, RÖRELSERESULTAT 7, Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT

20 BALANSRÄKNING Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Not Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående om- och tillbyggnad Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar och depositioner Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Lager och förråd Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

21 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL 17 Not Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier à nom kr) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18, Koncernkonto Vänersborgs kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda panter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigo

22 KASSAFLÖDESANLYS Kassaflödesanalys DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Avskrivningar och nedskrivningar Realisationsresultat vid försäljning fastigheter och inventarier Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning(-) / minskning(+) av förråd Ökning(-) / minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+) / minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv och investering i fastigheter Förvärv och investering i inventarier Försäljning av fastigheter och inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga lån Förändring av koncernkonto Vänersborgs kommun Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN SUMMA LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT

23 FEMÅRSÖVERSIKT Nyckeltal Jämförelsetal Antal bostäder st Antal lokaler st Bostadsyta kvm Lokalyta kvm Antal anställda på balansdagen st Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Bokfört värde fastigheter mkr Balansomslutning mkr Avkastning Direktavkastning % 7,57 7,95 7,38 7,19 7,16 Avkastning på totalt kapital % 4,88 4,07 3,53 3,53 3,68 Avkastning på eget kapital % 3,10 2,40 1,96 0,64 3,61 Finans Soliditet % 10,71 10,81 11,36 11,34 11,56 Fastighetslån mkr Bruttoränta mkr Genomsnittsränta (inkl. borgensavg.) % 5,28 4,65 3,92 4,12 3,75 Förvaltning Medelhyra bostäder kr/kvm Medelhyra bostäder exkl särskilda boendeformer kr/kvm Hyresutveckling på årsbasis % 1,60 2,20 1,57 1,30 3,10 Vakanser antal Omflyttningsfrekvens % 21,0 19,8 19,7 21,2 24,5 Driftnetto kr/kvm Driftkostnader kr/kvm Underhålls- och reparationskostnader kr/kvm Avskrivning byggnader % 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Nöjdkundindex % * 93,6 * 91,7 * Direktavkastning Driftnetto (exkl central administration och försäljningskostnader) i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på eget kapital efter skatt Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Genomsnittsränta Räntekostnader inklusive borgensavgift i procent av genomsnittlig låneskuld under året. Omflyttningsfrekvens Antal omflyttningar i bostadsbeståndet i förhållande till antal bostäder. Driftnetto (kr/m 2 ) Bruttoresultat exkl avskrivningar i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler. Driftkostnader (kr/m 2 ) Driftkostnader i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler. Underhålls- och reparationskostnader (kr/m 2 ) Underhålls- och reparationskostnaderna i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler. Nöjdkundindex Andel hyresgäster som är nöjda med AB Vänersborgsbostäder som hyresvärd totalt sett. * Ej genomförd 2009, 2011 och

24 NOTER Noter Not 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Resultaträkningen följer den funktionsindelade uppställningsformen enligt årsredovisningslagen. Tillämpade värderingsprinciper anges nedan. Om inget annat framgår är principerna oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget kommer att tillämpa regelverket för K3-bolag från och med Fordringar Fordringar har upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Varulager Varulagret är värderat till det lägsta av anskaffnings- och återanskaffningsvärdet. Lagret består av utbytesenheter av vitvaror samt förnödenheter till fastighetsförvaltningen. Avskrivningar på anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan är beräknade på tillgångarnas ursprungliga anskaffningsvärden minskade med eventuellt erhållna bidrag och baserade på beräknade ekonomiska livslängder, varvid följande avskrivningstider använts: Maskiner och inventarier 20% Byggnader år Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. En intern avkastningsanalys av bolagets fastigheter har skett per Uppskrivning av fastigheter sker om värdeuppgången kan anses vara bestående och tillförlitlig. Under året har tidigare gjorda nedskrivningar på tkr reverserats och nya nedskrivningar har gjorts med tkr. Not 2 Hyresintäkter och hyresbortfall Uthyrningsenheter Bostäder Blockhyresavtal Lokaler Övriga Summa hyresintäkter Avgår outhyrt: Bostäder Lokaler Övriga Summa outhyrt Intäktsreduktioner: Hyresnedsättningar Summa intäktsreduktioner SUMMA Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Förvaltningsuppdrag, Vbg kommun Ersättning från hyresgäster Sålda tjänster till Vbg kommun Bostadsanpassningsbidrag Fastighetsförsäljningar Övriga intäkter Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader Uppvärmning Lokal administration Aktiverad egen tid Övr. driftskostn. inkl. kostnader för sålda tjänster Driftskostn. exkl förv.uppdr Driftskost. avs. förv.uppdr Adm. avs. förv.uppdr Driftskostn. förv.uppdr SUMMA Not 5 Av- och nedskrivningar per funktion Funktioner/ Direkta av - Centr adm/ Totalt tillgångsslag o nedskrivn. försäljn.kostn. Avskrivning byggnader ( ) ( ) ( ) Nedskrivn netto byggnader (0) (0) (0) (Reversering av nedskrivningar nya nedskrivningar ) Avskrivning inventarier ( ) (28 410) ( ) SUMMA ( ) ( ) ( ) Föregående års belopp anges inom parentes. Not 6 Centrala administrations- och försäljningskostnader Central administration Försäljningskostnader Information till befintliga hyresgäster SUMMA Ersättning revisionsföretag Revisionsuppdrag PWC Revisionsuppdrag KPMG Övriga tjänster PWC SUMMA SUMMA

25 NOTER Not 7 Medelantalet anställda fördelat på män och kvinnor Antal Varav Antal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor Adm. pers % 31 45% Fastighetspersonal 46 9% 46 9% SUMMA 68 24% 77 23% Not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar uppgår till: Styrelsen och verkst. direktören Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala kostnader enligt lag och avtal Pensionskostn. (varav för styrelse och verkst. direktör ( )) SUMMA För verkställande direktören gäller följande villkor: Pensionsvillkor gäller enligt ITP-plan. Vid uppsägning av anställningen är uppsägningstiden 24 månader från företages sida och 6 månader från verkställande direktörens sida. Vid eventuell ny tjänst mellan månad justeras ersättningen med därifrån erhållen lön. Om bolaget så begär skall VD gå i pension från och med 60 års ålder. Om sådan begäran sker utlöses kostnader för inbetalning enligt ITP-planen för tiden fram till 65 års ålder. Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Utdelning HBV Ränteintäkt från Vbg kommun Statliga bostadsbyggnadssubventioner Ränteintäkter från övriga SUMMA Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Räntekostnader till Vbg kommun Borgensavgift till Vbg kommun Övriga finansiella kostnader SUMMA Not 11 Uppskjuten skatt Beräknad skatt på skillnad mellan bokförda värden och skattemässiga restvärden på tillgångar Underskottsavdrag, 22% av totalt ack. underskott Uppskjuten skattskuld netto FÖRÄNDRING UPPSKJUTEN SKATT Not 12 Byggnader, mark och pågående omoch tillbyggnad (Belopp anges i tkr) Ingående ack. anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar 0-3 Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående ack. avskrivningar enligt plan: Byggnader Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade uppskrivningar Årets avskrivningar på uppskrivningar Utgående ack. uppskrivningar Ingående ack. nedskrivningar Reverseringar under året Nedskrivningar under året Utgående ack. nedskrivningar SUMMA Taxeringsvärden: Byggnader Mark TAXERINGSVÄRDEN Not 13 Maskiner och inventarier (Belopp anges i tkr) Ingående ack.anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående ack. avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. avskrivn. enligt plan SUMMA

26 NOTER Not 14 Övriga fordringar Fordran fastighetsskatt Diverse SUMMA Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter HBV Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter SUMMA Not 16 Koncernkonto Vänersborgs kommun Saldo på koncernkonto Kreditlimit Not 17 Förändring eget kapital Bundet eget kapital Enligt balansräkning föregående år Avskrivning på uppskrivningsfond Enligt balansräkning innev. år Fritt eget kapital Enligt balansräkning föregående år Avskrivning på uppskrivningsfond Årets resultat Enligt balansräkning innev. år SUMMA EGET KAPITAL Not 18 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder som förfaller inom ett år Skulder som förfaller senare än 1 år men senast 5 år efter balansdagen Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen SUMMA Not 19 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Räntebindning till Lånebelopp Andel mkr av lån ,33% ,08% ,67% ,91% SUMMA % Av ovanstående belopp är 45 mkr lånat till fast ränta och 992 mkr till rörlig ränta. För att räntesäkra lånen med rörlig ränta har bolaget åtta stycken aktiva ränteswapkontrakt med ett totalt underliggande värde om 965 mkr. Dessutom innehas fyra stycken forwardstartade kontrakt till ett underliggande värde om 300 mkr. Sammanlagt marknadsvärde av bolagets swap- och optionskotntrakt uppgår till -75,7 mkr (-148,6). Fem stycken av derivatkontrakten innehåller optionsmoment till motpartens fördel. Not 20 Övriga kortfristiga skulder Mervärdesskatteskuld Källskatt Övriga skulder SUMMA Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner samt övriga löneskulder Upplupna sociala avgifter Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA Not 22 Ställda panter Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigo Kommunal borgen uppgår till ( ) kr per Borgensavgift betalas med 0,25%. 26

27 STYRELSE Från vänster Christin Slättmyr, Ann-Helen Selander, Magnus Kesselmark, Gunnar Johansson, Anders Forsström, Sigyn Lindbom, AB Vänersborgsbostäders styrelse och VD Vänersborg den 19 mars 2014 Anders Forsström Sigyn Lindbom Ann-Helen Selander Styrelsens ordförande Christin Slättmyr Magnus Kesselmark Gunnar Johansson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 19 mars 2014 Göran Johansson Auktoriserad revisor utsedd av Vänersborgs kommun 27